房地产同策：杭州某地产东湾市场评估及产品策划建议

杭州·下沙保利地块市场评估及产品策划建议Friday,December16,2022上海***房产咨询有限公司“涉案”问题地块特征位置？交通？配套？产业？……本案地块有何吸引客户的特质？产品打造概念？实体？住宅？商业？……本案该用何种策略竞争客户？竞争环境区内？区外？热销？滞销？……竞争市场正在怎样分化客户？客户来源区域？年龄？家庭结构？经济实力？……本案该瞄准哪些样的客户？第一部分：地块基本属性研究第二部分：客户市场布局分析第三部分：客户竞争态势分析第四部分：本案开发策略导出第五部分：相关附件参考第一部分：地块基本属性研究杭州Hangzhou下沙Xiasha本项目地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。项目地块位置项目地块现状北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带西面：22号大街地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道地块平整，无动拆迁任务地块周边道路系统健全本案本案地块南面：18号地块地块四至情况地块经济指标商、住一体；大规模开发地块号码出让面积单位：㎡土地用途容积率建筑密度绿化指标建筑面积单位：㎡A29076商业金融业≤3.5≤40%≥25%101766商业199986.5C/D28063商业金融业≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地获取成本：22.8亿元土地楼面价：3326元/㎡杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。区域规划方向本案地块外部规划解读东扩战略落点一主三副格局下沙区“下沙城”城市远郊“核心都市区”一主三副大杭州蓝图区域规规划方方向+=下沙城城市角角色及及形象象转变变机遇遇2006.6下下沙十十一五五规划划获得得通过过下沙新新城的的建设设目标标：国际先先进制制造业业基地地、新新世纪纪大学学城、、花园园式生生态型型城市市副中中心。下沙新新城的的品质质定位位：国际化化、现现代化化、人人文化化。规划到到2020年年，下下沙新新城的的人口口规模模达到到60万-70万，，建成成区面面积60平平方公公里。这是是一个个中型型城市市的概概念，，将由由最初初单一一的工工业区区发展展成为为具备备工业业、居居住、、科技技、教教育、、研发发等多多种功功能于于一体体的、、就业业与居居住平平衡的的综合合新城城。。新城中中心区区行政政办公公、市市民活活动、、会展展、商商务、、金融融、文文化体体育、、居住住等各各种功功能交交合叠叠加。。沿江生生态居居住区区沿江江规划划了东东北、、东部部和东东南三三大生生态型型居住住区，，具有有15万人人左右右的居居住规规模。北部工工业区区以松松下工工业园园项目目落户户为带带动，，“十十一五五”期期间，，全面面完成成基础础设施施建设设。公建配配套按按照照中心心区、、沿江江区、、高教教区、、工业业区四四大商商贸集集聚区区进行行空间间布局局。利用沿沿江、、三号号大堤堤、湿湿地、、大量量水系系等资资源，，科学学规划划12公公里的的沿江江大道道景观观带、、1200亩生生态湿湿地公公园、、高教教园区区景观观带。区域规规划方方向内部规划解读区域规规划方方向“一核核、一一心、、一带带”为为主体体的新新城格格局“一核核”即即新城城中心心区7.8平方方公里里，将重点点打造造以九九沙大大道高高层建建筑群群为主主体的的地铁铁物业业型城城市轴轴，做做好九九沙大大道和和核心心区域域城市市设计计；调调整优优化中中心区区北侧侧元成成单元元功能能定位位，按按照经经营城城市理理念，，调整整为以以居住住用地地为主主的中中心功功能拓拓展区区；调调整优优化中中心区区南侧侧七格格单元元规划划，使使其整整体形形象与与中心心区功功能、、环境境相协协调。。“一心心”是是启动动区块块公共共服务务中心心，通过实实施““退二二进三三”，，逐步步推进进传统统企业业搬迁迁，腾腾出400亩工工业用用地用用于城城市功功能配配套，，延伸伸4号号路商商业街街至新新城中中心区区景观观湖，，打造造高品品位的的休闲闲特色色街，，建成成与中中心区区连为为一体体的公公建住住宅区区。“一带带”则则是指指沿江江生态态居住住带，通过加加快沿沿江土土地出出让和和房地地产开开发，，打造造高低低错落落、形形态丰丰富的的滨江江型生生态人人文居居住景景观带带。“一核、一心、、一带”到“一心、二副、、二街、二配配套”“一心、二副副、二街、二二配套”的总总体框架。一个商业中心心：下沙城新区商商贸和现代商商务中心(CBD)。两个商业副中中心：建成区与大学学城商业副中中心；东南沿沿江商业副中中心。两条商业特色色街区：文渊路-4号号路“L”型型都市商业街街区；东南部部钱江湾休闲闲商业街区。。两个商贸服务务配套网络：：大型居住区的的社区便利商商贸服务设施施；地铁站口口商贸服务设设施预留规划划。区域规划方向向交通体系状况况公交车辆线路公交线路辐射交通体系状况况核心区域交通体系状况况本案地块轨道交通线路地铁1号线途途经站点：湘湖—滨康路路—西兴—滨滨和路—滨江江—富春路——秋涛路———城站—湖滨滨—龙翔桥——凤起路—武武林广场—文文化广场—艮艮山门—闸弄弄口—火车东东—彭埠—建建华—红普路路—九堡—九九堡东；往下沙方向的的站点依次为为：下沙西—下沙中心—下沙东—文文泽路往临平方向的的站点依次为为：乔司南—乔司司—乔司北——汽车城—世世纪大道交通体系状况况沿江大道德胜快速路绕城公路九沙大道（规划建设中）下沙路（通过艮山东路连接市区）外部道路系统统经绕城高速联联通沪杭、杭杭宁、杭甬、、杭千、杭金金衢等高速德胜快速路，，九沙大道，，下沙迎宾大大道以及沿江江大道贯入市市区内部道路系统统区域内路网建建设基本完成成。目前已经修筑筑的15横15纵宽阔马马路贯通开发发区的东西南南北,在绕城城高速以南形形成流畅的路路网覆盖。沪杭甬高速杭金衢高速交通体系状况况交通设施连接区域目前状况人口导入能力道路体系德胜快速路下沙副城、主城区东段已通车，中段9月完工，西段尚待规划较强杭金衢高速公路诸暨、义乌、金华、永康、上海等已投入使用较强杭州绕城公路整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通已投入使用较强轨道交通轨道交通1号线主城、下沙城、临平城、江南城已开工，预计将在2013完工投入使用强主要公交线路k197蒋村—天目山路—环城北路—高教园区已投入使用较弱k210杭州火车站（城站）—乌龙庙—七堡—文溯站311火车东站—下沙综合市场k401马市街—浙一医院—钱江二桥—下沙高教东区525城站火车站—七堡—下沙高教园区假15线武林广场—公交总公司—文溯站868下沙—海宁交通体系状况况目前交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行；未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。交通条件汇总区块格局划分分北部工业区新城中心区下沙高教园区区杭州经济技术术开发区沿江生态居住住区本案北部工业区下沙高教园区杭州经济技术开发区新城中心区（规划）沿江生态居住区杭州出口加工区下沙高教园区目前入驻学校校：高校浙浙江理工大大学杭州电子子工业技技术学院院中国计量量学院浙江司法法警官职职业技术术学院杭州商学学院杭州师范范学院浙江财经经学院中学文文海中学学下沙中学学小学下下沙中心心小学杭州实验验外国语语学校中中学部杭州实验验外国语语学校小小学部下沙二小小杭州电子工业学院浙江理工大学2000年底启启动建设设，是目目前浙江省规规模最大大的高教教园区。中小学学教育体体系在规规划理念念中融入入了国际际规划，，计划建建立起与与高校园园区相衔衔接的教教育链体体系，实实现业态态联合互互动、相相互促进进的教育育循环模模式，其其将教育育的先进进理念引引入中小小学教育育中，可可以接受受到一脉脉相承的的知识体体系以及及科学的的思考方方式。将将资源最最大化的的共享，，同时达达到教育育产业的的规模化化效应。。产业支撑撑——高高教园区区目前主要要产业：：电子信息息、机械械家电、、生物医医药、食食品饮料料、纺织织化纤等等支柱产产业。电电子信息息产业已已形成微微电子、、移动通通信、光光电产品品、笔记记本电脑脑等产业业基地。。摩托罗拉西门子1993年成立至今吸引近30家世界500强企业、400多家外资企业进驻。到2010年，杭州经济技术开发区的地区生产总值要达到420亿元，工业总产值突破2000亿元，其中高技术产业产值比重提高到75%；综合经济实力保持全国同类开发区前10位，主要经济指标保持全市前3位。

产业支撑撑——高高新技术术开发区区区域配套套建设本案配套集中区下沙区域域的商业业及生活活配套设设施主要要集中在在北部高高教园区区配套设施施主要以以满足日日常生活活的小型型商业为为主，多多以沿街街商铺的的形式存存在区域内缺缺乏具备备一定档档次及号号召力的的大型配配套区域目前前人口33万，预计未未来疏散散主城区区人口20万——30万万人，远远景规划划将形成成60余万万人口的城市。。区域人口口情况高教园区区及开发发区成为为区域内最最主要的的人口来来源。属性诠释区位属性规划中的三大副城之一高起点规划，热点开发区域轨道地铁1号线引导郊区化置业依托高教园区建设提升区域整体形象依托经济技术开发区引进技术人才，改善区域人口素质项目属性占地约289377平方米50万方住宅，容积率1.8/2.520万方商业，容积率3.5综合型大盘社区大体量商业可成为项目增值条件之一靠近城市高速路德胜快速、城际高速市内外可达性好、交通便捷周边工厂、空地为主周边较为陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地产项目改善居住氛围，可借鉴的操作经验东面沿钱塘江可利用的景观资源，提升项目品质区域及项项目属性性界定本案理论论客户来来源地设设定本案地块区域客户户城区客户外市客户基于项目目地块在在区域规规划、交交通可达达、土地地价格成成本等条条件，存存在区域、城城区、外外市三个层面面客户的的吸纳潜潜力本案理论论客户来来源地设设定理论客户户设定依依据下沙客户户高教园区区及开发发区人口口聚集效效应较强强，目前前具备一一定人气气，为本本案带来一一定客户户支撑。。城区客户户多条东西西向干道道及轨道道交通为为区域引引入市中中心客户户奠定基基础，拓拓展区域内内的客户户来源。。外市客户户区域高速速路网较较为发达达，与众众多浙江江南部城城市顺畅畅联通，，增强外外地人口迁迁入可能能。第二部分分：客户户市场布布局分析析杭州楼市市板块划划分板块主力力客户来来源中心区域域及外市市客，文文教区及及城北客客户九堡区域域及市区、城城北客，，少量下下沙客下沙区域域及市区区客，少少量外市市客临平区域域客，部部分市区、城城北客城北区域域及市区区客、文文教区客客户市区及外外市客，，文教区区域客及及城北客客户城北及文文教区客客户市区及滨江区区域客萧山区域域及少量市区区客市区客富阳区域域及少量市区区客市区、文文教区及闲林区区域客临安区域域及城北客户户市区及滨江区区域客本案理论目标客户非本案理论目标客户主要人口口迁移线线路本案理论论客户购购房感性性描述下沙客户户这附近价价钱便宜宜，房子子不差的的，买最最好的房房子也比比市中心心便宜多多了/在这这里习惯惯了，慢慢点有得得发展的的/在在这里里工作啊啊，住得得远过来来上班太太麻烦/这这里房价价和市中中心没得得比，市市里面的的哪里买买得起/这这里也不不便宜了了，再往往外点到到海宁价价钱还马马马虎虎虎城区客户户市中心贵贵，但生生活方便便，这里里才是杭杭州啊，，其他地地方再便便宜也不不去/住了了这么久久公寓，，花市中中心一样样的钱，，走远点点买个别别墅，这这个感觉觉不一样样了/市中中心那么么贵，不不买出去去有什么么办法，，总要有有个房子子，不过过至少要要去能过过日子的的地方吧吧外市客户户省城当然然好咯，，有能力力就买了了，XX那种地地方哪里里像是杭杭州/小孩孩读书，，不要他他跟我到到处跑的的，杭州州么教育育好啊，，住么就就住学校校周围咯咯/以以后总总要来这这里过的的，各种种条件都都好是吧吧？远点点的地方方什么都都没有的的，不能能买的关于购房区域，理论客户如是说本案理论论客户主主要购买买落点归归纳高中低下沙客户多为开发区从业人员，具备一定经济实力，可能在市区已持有住宅，偏向购买区域现有高端物业多为来自开发区及高教园区的普通工作者，偏向购买区域现有常规中档产品为主工作于此，从业不久，或祖居于此，首次置业，购买区域内低价产品城区客户商人、企业主为主，购买力强，偏好传统核心区域或“泛市中心”区域高端公寓、近郊别墅产品及部分个性突出的产品商人、公务员、普通职员、教师等，偏向购买“泛市中心”区域相对经济的物业或外围相对低价区块的高品质产品普通职员、教师、公务员、普通退休受薪者等，偏向购买城市外围低价物业外市客户主要来自浙江，购买力强，专注于传统核心区域高端物业主要来自浙江，购买力较强，专注于传统市区物业，对产品档次并无太多挑剔——客户分层层客户分区区本案目标标客户锁锁定立足城区中高端购房者引入为主力争下沙区域高端客户挖掘为辅本案目标既定理论客户产品需求特征&购买偏好方向第三部分分：客户户竞争态态势分析析重点竞争争市场解解读之外外部竞争争分化本案案市区目目标客户户的市场场在哪？？本案市区区目标客客户的需需求偏好好如何？？外部市场核心问题？重点客户截留区域——九堡外部竞争争市场界界定下沙区杭州城区九堡九堡定位位：区域域服务中中心、功功能完备备的大型型居住区区;区域未来来：城际际交通枢枢纽、服服装交易易中心、、物流基基地，地地铁一号号线九堡堡车辆段段;现状：居居住功能能正在完完善，区区域价值值升级明明显。2004-2007年年九堡土土地供应应及成交交情况2004年至2005年出让让住宅用用地6宗宗，2006年年至2007年年出让住住宅用地地7宗。。从表中观观察，住住宅用地地从2005至至2006年基基本保持持平衡，，出让住住宅用地地分别出出让为159.03亩亩、212亩、、196亩。从开发周周期上计计算，区区域产品品入市热热潮应从从06年年开始逐逐渐呈现现。2004年至2007年，每每年住宅宅用地放放量较为为均衡，，没有过过大波动动，这主主要是土土地供应应市场结结构平稳稳的表现现。九堡区域域供应分分析2004年至2007年住宅宅规划建建筑面积积104.47万万㎡，04年年仅有美美达及旅旅游取地地，05—06年绿城城、万科科等实力力发展商商纷纷挺挺进九堡堡，在某某种程度度上对九九堡的开开发起到到一定促促进作用用。同时时也使竞竞争局面面提升到到更高层层次。减去06年已销销售面积积，可估估供应面面积约93.26万㎡㎡。倘若集集中在07年至至08年年供应，，预测近两年为为片区供供应热潮潮，在目前前可见基基础上分分析，片片区客源源争夺主主要集中中在07至08年之间间。2004年—2005年居住住用地供供应开始始增加，，致使在在九堡掀掀起一翻翻开发潮潮，新开开发商品品房产品品相对早早期有所所提升，，该阶段段价格属属于纯产产品价格格阶段。。2006年至2007年，品品牌地产产开始纷纷纷进驻驻，不但但追求产产品品质质，同时时品牌附附加值在在该片区区也得到到体现，，随着交交通规划划的预期期，大大大提升了了消费群群体对该该片区的的预期。。阶段为为产品价价值附加加品牌价价值阶段段。2004-2007年年区域价价格走势势1500元/平米九堡购房房者收入入情况与与承付能能力意向调查查中，客客户家庭庭年收入入占比最最大的是是6至10万元元范围，，共约70%，，其次是是10至至15万万元的年年收入家家庭。该该两类家家庭表现现的对本本区域购购买意向向相对强强烈。意向购买买该区域域住宅的的客户房房价承受受能力主主体在50万至至80万万间，其其中50万至60万中中两房需需求较多多，70万至80万中中三房需需求较多多。总价价达到80万以以上则呈呈现接受受度的大大幅下降降。分析析得出，，吸引客客户到该该片区的的主要因因素是价价格与预预期。九堡购房房者收入入情况与与承付能能力九堡客户户购买经经历与购购买动机机大部分意意向客户户是首次次置业，，占85%，而而其中有有80%的人群群为了长长期自住住而打算算，但存存在部分分过渡型型需求，，表现为为自住兼兼投资，，待资金金实力增增强后，，可能会会更换居居住环境境。少量客户户为改善善型需求求，但考考虑到价价格承受受能力选选择城东东板块，，该类客客户主要要是二次次置业者者，占比比12%。九堡客户户购买经经历与购购买动机机九堡客户户面积需需求情况况由于首次置业客户较多，同时考虑资金承受范围，大多数选择80至100㎡的两房或100至120㎡中三房作为短期或长期置业，该类群体占比分别为30%与35%少数承付能力强劲的客户选择140㎡以上物业，此类客户仅占8%部分改善型需求或承付能力较强的客户将选择120至140㎡三房，该类群体占比12%九堡客户户配套需需求日常生活所必需的生活配套是各个群体都格外看重的社区基础条件，对于超市、菜场等条件的要求格外突出。对于在本区域购房的年轻化特征明显的客户，子女教育以及成人继续教育等所需的教育配套成为另一重要条件。医院是仅次于超市、学校被提及最多的配套，目前区域内质量较高的医院尚嫌欠缺。外部竞争突出特点配套条件较本案区域成熟交通体系与本案区域接近价格水平比本案区域略高重点竞争争市场解解读之外外部竞争争重点竞争争市场解解读之内内部消耗耗顺利引入入既定目目标客户户的前提提之下，，保利下沙沙项目面面临怎样样的区域域内耗？？区域市场核心问题？下沙市场场在售楼楼盘下沙区域域现有在在售楼盘盘约19个，主主要集中中在下沙沙高教园园区和下下沙滨江江区域。。07年2月至今今，下沙沙区域共共成交土土地4幅幅，成交土地地总面积积约87.4万万方。本案06年1月至07年7月以来来，下沙沙区域市市场累计计供应3747套，去化4331套。06年区区域供应应量不大大，共推出1484套；07年年4月、、6月区区域供应应集中放放量，共共推出2263套，主主要来自自临江项项目伊萨萨卡国际际城、野野风海天天城、中中庆第6大道以以及之江江铭楼。。06年区区域成交交平稳，，共成交1881套；07年年以来成成交量呈呈显著的的上扬趋趋势，共共成交2450套，其其中7月达到到历史成成交新高高，去化化近800套，环比上上月的544套套上涨47%。。区域累计计供求比比基本位位于1以以下并略略有波动动，至07年7月为0.89，市场总总体呈现现供不应求求的局面，，需求市市场表现现日趋旺旺盛。下沙市场场供求对对比下沙市场场价量趋趋势06年1月以来来，区域域市场成成交价格格总体趋趋势平稳稳，成交交价格主主要在5000-6000元元/㎡区间浮动动。06年2月，由由于天元元2005、佛佛雷德广广场、华华元梦琴琴湾等几几个区域域中高价价位楼盘盘的集中中成交，，使得该该月均价价达到区区域至今今的成交交价最高高点，达达5930元/㎡。07年1月以来来，随着着成交量量的显著著增加，，区域价价格亦呈呈稳步上上扬；至至07年年7月区区域均价价5670/㎡，环比上上月的5320/㎡上涨6.6%。。下沙市场场各房型型供应与与去化比比例目前下沙沙楼市供供应产品品以二、三房房为主，辅助以以一房、、四房以以上以及及复式房房型；购购房者对对中小面面积段产产品接受受度最高高，一房、二二房均达达到100%去去化，舒适型型三房亦达达到92%以上上去化；由于四四房以上上以及复复式的面面积段及及总价较较高，市市场消化化较慢，，但由于于其供应应绝对量量低，仍仍保持了了较高去去化率。。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%复式49%下沙沙市市场场在在售售楼楼盘盘未未来来1年年存存量量截至至2007年年7月月31日日登登记记可可售售数数量量主力力在在售售楼楼盘盘未未来来一一年年内内预预计计推推案案量量1296套案名预计推案海天城907伊萨卡1578多蓝水岸1244阳光华城1000中庆第六大道550福雷德600约5879套约7175套以2007年年度度前前7个个月月销销售售期期去去化化2450套套的销销售售速速度度估估算算，，加加上上区区域域市市场场内内客客户户住住房房需需求求基基本本得得到到满满足足，，未未来来1年年内内市市场场供供应应可可谓谓充充足足、、甚甚至至过过剩剩。。作为为开开发发区区，，下下沙沙地地区区近近几几年年年年土土地地挂挂牌牌与与住住宅宅上上市市比比较较集集中中。。虽虽然然区区域域内内原原住住居居民民以以及及产产业业客客户户构构成成的的消消化化主主力力已已帮帮助助去去化化大大量量的的产产品品，，但但是是开开发发体体量量偏偏大大，，上上市市集集中中，，市市场场仍仍然然有有较较大大的的房房源源存存量量。。下沙沙市市场场未未来来2-3年年预预计计推推案案量量2006-2007年年，，下下沙沙地地区区共共挂挂牌牌出出让让包包括括保保利利获获得得地地块块在在内内的的几几幅幅住住宅宅用用地地，，这这些些土土地地无无疑疑将将成成为为未未来来2-3年年的的住住宅宅供供给给主主体体。。尤尤其其土土地地出出让让时时间间、、开开发发周周期期近近似似的的情情况况下下，，未未来来定定将将出出现现更更大大规规模模的的住住宅宅集集中中上上市市。。整整体体来来看看下下沙沙区区域域房房产产市市场场在在未未来来竞竞争争态态势势严严峻峻的的情情况况下下，，很很可可能能即即将将步入入““产产品品时时代代””，，差差异异化化、、个个性性化化产品品将将成成为为市市场场竞竞争争要要素素。。未来土地供应开发商地块面积(亩)占地面（㎡）住宅总建筑面积（㎡）容积率未来供应户数预估（套）杭政储出[2006]51号地块世茂集团4152767046188852.2-2.36180杭政储出[2007]2号地块南京朗诗109727431782202.451800杭政储出[2007]18号地块北京金隅3522348403708921.8-2.23700总计——8765842871167997——11680注：：该该表表为为除除本本地地快快外外已已明明确确的的3幅幅地地块块供供给给重点点竞竞争争市市场场解解读读之之内内部部竞竞争争内部竞争突出特点后续供应量惊人当前可售存量大同质化风险较高第四四部部分分：：本本案案开开发发策策略略导导出出本案案客客户户竞竞争争优优劣劣势势列列举举一主三副规划副城景观生态资源出众内外交通较为顺畅具备一定产业支撑项目自身规模庞大距离城市核心较远区域配套成熟度低周边工厂企业众多区域人气稍嫌不足地块形状略欠规整杭州整体市场向好区域市场价量双升临近区域人气炒热配套建设逐步上马当前价格具竞争力地铁建成尚需时日市场前期存量压力后续开发体量庞大外部市场截留客户土地开发成本较高SWTO本案案开开发发难难点点思思考考区域外部核心讨论如何改变“郊区”形象，传达副“城”概念？如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？区域内部核心讨论如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？地块自身核心讨论如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？如何全力发挥“一线”+“弯角”的景观优势？解决之道完善大商业配套·创造新商业节点区位策略差异化产品·营造内部高尚氛围区域策略南开北合·江景极至化·营造内部高尚氛围地块策略本案案产产品品开开发发方方向向地块块开开发发经经济济测测算算地块编号地块坐落出让面积用途容积率建筑密度绿化率杭政储出[2006]51号杭州经济技术开发区（规划东南沿江C区块），东至沿江大道，南至20号大街，西至23、25号大街，北至14号大街C-1073777㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%C-15101357㎡住宅（设配套公建）用地≤2.3≤26%≥30%C-17101570㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%杭政储出[2007]2号杭州经济技术开发区（R6-27-2地块），东至沿江大道规划绿带，南至华元梦琴湾楼盘，西至开发区27号路，北至空地72743㎡住宅（设配套公建）用地≤2.45≤35%≥30%杭政储出[2007]18号杭州经济技术开发区（东南沿江[二]号地块），东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区24号大街2-A69121㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤25%≥30%2-C121570㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%2-D21908㎡文化娱乐用地≤3.0≤40%≥25%2-F15738㎡旅馆业用地≤3.0≤35%≥30%2-G6503㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%杭政储出[2007]35号杭州经济技术开发区（东南沿江[三]号地块），东至开发区沿江大道绿化带，南至杭政储出[2007]18号地块，西至开发区22号大街，北至开发区20号大街A29076㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%C/D28063㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%G95602㎡住宅（设配套公建）用地≤2.5≤25%≥30%H136925㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%地块块开开发发经经济济测测算算各幅地块土地性质占地面积容积率上限土地楼面价A商业290763.52249C/D商业280633.52249G住宅含公建956022.53148H住宅含公建1369251.84373总面积——289666——3326本案案地地块块开开发发成成本本估估算算杭政政储储出出[2007]35号号地块楼面地价建安及配套等费用利润率每平方利润每平方售价营业税35号地块G314825000.151119.9746697135号地块H437325000.151362.7590851181.0518号地块245025000.15981.476543850.59注：：1、上表按按税前利润润率15％％计算，不不含土地增增值税和企企业所得税税，经营成成本和营业业税等按13％计，，建安成本本计2500元/㎡㎡2、本测算算仅针对本本案住宅部部分产品进进行评估，，由于目前前本案商业业产品形态态可能具备备较强的特特殊性，因因此本测算算暂不考虑虑商业部分分本案住宅产产品底价估估算地块开发经经济测算高土地成本高销售价格高客户层面提供何种产品应对客户？项目产品策策略安排

自身配套打造商业走廊阳光泳池时尚会所周边配套建设提速魅力之城让更多人开始关注九堡项目产品策策略安排———知名开开发商个案案参考布局错落有致，层次分明整体规划呈退台式布局

建筑的亲水特性

中央水景与集中绿地

板式、点式式、跌落退退台式、弧弧形板式等等多种建筑筑形态杭州本地开开发商绿城城的高品质质代表作品品项目产品策策略安排———知名开开发商个案案参考板式、点式式、跌落退退台式、弧弧形板式等等多种建筑筑形态建筑细部的细致处理丰富多样的景观空间底层全部架空，3.9m底层局部透明大堂处理延承绿城经典外立面项目产品策策略安排———知名开开发商个案案参考内外水景遥相呼应钱塘江的一线水景景观打造与与绿城对产产品品质的的孜孜追求求，树立了了绿城产品品在杭州人人心目中的的地位项目产品策策略安排———知名开开发商个案案参考围合型内街街式商业广广场商业配套建建议全新商业地地产理念，，可以吸引引更多实力力商户的加加盟。项目产品策策略安排增设休憩场场地，延长长顾客的逗逗留时间，，形成良好好的商业氛氛围。项目产品策策略安排商业配套建建议围合型内街街式商业广广场全新的购物物体验吸引引顾客的再再次光临。。项目产品策策略安排商业配套建建议围合型内街街式商业广广场项目产品策策略安排新城打造配套完善商业设置对35号地块项目的产品建议点亲水建筑退台布局户型建议

保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应俱全，让业主无后顾之忧。结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形成下沙的另外一个商业节点。中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完美和谐的亲水建筑。为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多感受到一线江景。三房为主，主力面积段120-150平方，二房为辅，主力面积段90-120平方。一线江景、、二线江景景、三线江江景的方案案排布退台布局亲水建筑中央组团街区商业产品组合：：花园洋房房+18F高层+33F高层层和围合型型内街式商商业方案经济技术指标总用地面积289666㎡总建筑面积498360㎡其中建筑面积住宅33F高层308880㎡18F高层103680㎡多层65800㎡商业200000㎡容积率G地块2.485H地块1.758方案解析方案解析A区：47栋5层多多层花园洋洋房B区：16栋18层层高层C区：26栋33层层高层D区：围合合型内街式式商业E区：围围合型内街街式商业酒店式公寓寓设计规划理理念住宅共分为为3个街区区，沿江街街区两种产产品自由组组合，错落落有致；临江C区享享有一线江江景，西侧侧C区营造造大面积的的中央景观观，营造内内外水景；；D区内街式式商业满足足自身社区区配套要求求；E区内街式式商业和酒酒店式公寓寓结合，满满足区域内内商业配套套的要求，，通过22号和24号街可以以方便进入入。产品形态占地面积建筑面积户数容积率G地块G地块33F高层95602㎡237600㎡19802.485H地块H1地块33F高层18F高层66042㎡149040㎡12422.25H2地块18F高层花园洋房70882㎡91720㎡4701.29H地块136925㎡240760㎡19281.758方案展示整体排布效效果图方案解析整体退台式式布局西侧建筑的的景观面更更优，层次次感更强。。方案解析栋距效果图图中央景观的的完整性，，亲水建筑筑的打造模模式。方案解析G地块中央央景观、超超大间距及及高层建筑筑效果高层之间的的大间距保保证了中央央景观的完完整性。方案解析H地块中央央景观效果果中央景观构构成了小高高层与高层层之间完美美过渡，18F高层层、33F高层在坐坐享江景的的同时，可可以感受小小区的内部部围合景观观及栋距的的视觉宽裕裕。方案解析产品演绎一一：一线江江景房—花花园洋房产品特色分分析发散型排布布，景观面面更宽广；；一层复二层层，附送地地下室；三层、四层层平层，电电梯直接入入户，并形形成丰富的的露台及退退台产品形形态；五层挑高5米，可自自由分隔一一层，附加加值提升，，更可直面面一线江景景；方案解析产品演绎二二：二线江江景房—18F高层层公寓产品特色分分析五层以上可可观一线江江景，小区区最佳景观观位置；组团式排布布，结合中中央景观，，保证每栋栋建筑都有有江景景观观面；方案解析产品演绎三三：三线江江景房—33F高层层公寓产品特色分分析组团式排布布，尽量保保证每栋高高层的景观观面；户型安排结结合中央景景观排布；；空中花园大大附加值设设计，附加加值提升；；户型平面设设计参考二房二厅二卫101平方米三房二厅二卫109平方米户型平面设设计参考三房二厅二卫133-134平方米户型平面设设计参考三房139平方米米三房148平方米户型平面设设计参考三房118平方米三房150平方米本案产品特特征概述高附加·高舒适大社区·大景观地标性·便利性第六部分：：附件———相关市场场数据收集集07年上半半年杭州房房产成交价价格走势2007年年头半年楼楼市不断出出现排队抢抢购、土地地高价竞拍拍等久未出出现的火爆爆场面，又又一次纳入入大众视线线之内，““牛市”已已不足以描描述今年楼楼盘热销的的场面。成成交价格整整体平稳，，在市郊低低价位成交交量增加的的情况下，，市场成交交价格小幅幅度下降。。在整体市市场走高的的情况下，，成交价格格于7月份份反弹走高高。市场火爆，，前景看好好2007年年上半年杭杭州各区成成交情况经过2006年房产产市场回暖暖期，各区区2007年成交逐