杭州盈都农发区地块定位分析课件

盈都农发区12-2地块定位分析2010.10.17盈都农发区12-2地块定位分析2010.10.17目录壹项目分析贰目标客群分析叁竞品分析肆项目定位及户型配比伍户型分析目录壹项目分析壹项目分析壹项目分析地理位置该地块位于农发区安澜路西侧,新建河北侧;项目技术经济指标该地块建设用地面积为：24528㎡,容积率为：≤3.0,建筑密度:≤30%,绿地率:≤25%,楼面价：2433元/平米。(商业设施比例不大于总建筑面积的15%)项目介绍壹地理位置项目介绍壹项目地理位置及区域交通图盐仓下沙项目区位壹项目地理位置及区域交通图盐仓下沙项目区位壹房地产开发状况壹售价15000—20000元/平米售价6500元/平米左右售价13000—18000元/平米本项目与金沙湖及下沙沿江板块距离均较近，目前下沙房价明显高于盐仓房地产开发状况壹售价15000—20000元/平米售价650房地产开发状况序土地楼面价8000元/平米土地楼面价2400元/平米土地楼面价6000元/平米本项目的楼面价明显低于金沙湖及下沙沿江区块楼盘房地产开发状况序土地楼面价8000元/平米土地楼面价2400区域现状壹区位：项目位于下沙与海宁交界处，南侧为下沙大学城，北侧为海宁经济开发区企业及盐仓、东侧为钱塘江，与规划的下沙大学城北居住区一线之隔。现状：片区目前主要为待开发土地，较为荒芜。配套：目前片区主要的配套为奥特莱斯和高尔夫球场。交通：南侧为德胜快速道，西侧位绕城高速，片区内安澜路、春澜路及文汇路已通车。房地产开发：目前区块没有项目启动。下沙房价明显高于盐仓，楼面价明显高于项目。现状概述区域现状壹区位：项目位于下沙与海宁交界处，南侧为下沙大学城，大杭州战略提出，杭州城市加速发展，城市版图不断扩张。杭州城市发展战略：“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”。决战东部战略的提出，东部成为杭州发展的热土。大杭州时代，城市向东城市向东区域发展壹大杭州战略提出，杭州城市加速发展，城市版图不断扩张。大杭州时金沙湖物美大学城东部核心副城形象显现，居住价值提升随着金沙湖的开挖及东部商务中心的建设，加上大学城、物美、奥特莱斯等，下沙的大型配套将进一步完善，居住价值将进一步凸现。奥特莱斯区域发展壹金沙湖物美大学城东部核心副城形象显现，居住价值提升随着金沙湖地铁，将改变杭州建设与发展的城市格局地铁1号线：长48公里，设30个车站，位于杭州最主要的客流走廊之上，是轨道线网中的骨干线，沿途经过了湖滨—武林广场地区—钱江新城—湘湖度假区等核心商圈及景区。在下沙有6个站点。将极大的提高下沙与主城区的联系。这是杭州的第一条地铁，它的到来将会在未来给这座城市带来一场新的人居盛宴区域发展壹地铁，将改变杭州建设与发展的城市格局地铁1号线：长48公里，多维度交通体系，拉近与主城及钱江新城距离萧山机场绕城德胜快速道沿江大道区域发展壹多维度交通体系，拉近与主城及钱江新城距离萧山机场绕城德胜快速未来下沙三大核心居住区之一继金沙湖、沿江区块之后的又一大型居住区块，规划内容为公建居住用地、沿江生态公园、体育休闲公园及少量工业研发用地。区域发展壹未来下沙三大核心居住区之一继金沙湖、沿江区块之后的又一大型居12-2地块13地块大学城北宜居学院板块整个下沙大学城区块未来将会建成集住宅、办公、娱乐为一体的大型社区。因为比邻下沙高教园区，所以带有浓烈的文化气息。此外，片区规划了大量的中小学及幼儿园教育配套，也将成为杭州名副其实的又一学院板块。同时片区还有江东公园和高尔夫球场、东临钱塘江，居住环境宜人。区域发展壹12-2地块13地块大学城北宜居学院板块整个下沙大学城区块未总共储地面积为2000亩，计划在3—5年开发基本成型。《下沙经济技术开发区2010年推介地块汇总表》，共收录38宗经营性用地，其中下沙大学城北单元以29宗土地(26宗住宅用地)、1176.53亩的计划推地量占据绝对优势。(R21-C-04地块、R21-C-05地块、R21-C-06地块)3宗宅地已确定于10月28日出让。板块开发正式启动。未来东部供地主战场，10月开发大幕将启区域发展壹总共储地面积为2000亩，计划在3—5年开发基本成型。未来东我司作为一家在杭州不知名的新兴开发商，在杭州和海宁交界地带，开发一个不具规模优势的小项目，有一定的难度。对本项目的思考但是，我们也应看到，在大杭州背景下，杭州城市外扩越来越明显，房价越来越高，这都为周边的房地产发展提供了契机。项目与下沙大学城北区块仅一线之隔，具备融入杭州的先决条件，加上大学城北板块将启动开发，片区发展提速，项目拥有良好的发展契机。挑战与机遇并存我司作为一家在杭州不知名的新兴开发商，在杭州面对挑战和机遇，本次报告将重点解决以下问题，力求在项目开发初期就能尽量减少开发风险，提高项目竞争力。对本项目的思考项目的客群是谁，他们的需求怎样？我们的竞争对手是谁，我们的市场空间在哪里？项目的核心竞争力是什么？面对挑战和机遇，本次报告将重点解决以下问题，力求在项目开发初贰目标客群分析贰目标客群分析研究目的：为项目农发区地块客群定位及产品定位提供消费者数据支撑研究方法：企业定向问卷调查及街头访谈调研成果：共回收问卷137份，其中有效问卷101份

（甄别标准：两年内有购房计划的公寓客群）调研说明贰研究目的：为项目农发区地块客群定位及产品定位提供消费者数据他们的需求怎样？本次调研核心解决问题调研说明他们对项目的态度如何？我们的目标客群是谁？贰他们的需求怎样？本次调研核心解决问题调研说明他们对项目的态度区属采集地点问卷数量（份）海宁盐仓街访16长安街访15开发区管委会12开发区企业18杭州下沙工厂18下沙恒大建材市场15九堡四季青7合计——101数据来源贰区属采集地点问卷数量（份）海宁盐仓街访16长安街访15开发区客群户籍客群基本属性户籍分布广泛，海宁、杭州、省内其他城市及省外均有一定比例贰客群户籍客群基本属性户籍分布广泛，海宁、杭州、省内其他城市及客户居住地客群基本属性杭州和海宁二分天下，其中居住在杭州客群26%居住在下沙，居住在海宁客群主要居住在长安、海宁城区和盐仓贰客户居住地客群基本属性杭州和海宁二分天下，其中居住在杭州客群目前居住状况客群基本属性租房、已购商品房及农居房是目前主要住所贰目前居住状况客群基本属性租房、已购商品房及农居房是目前主要住购房目的客群基本属性首次置业、改善型需求、投资需求及为子女购房是四大主力需求为子女购房的产品需求特征与首次置业较为相似贰购房目的客群基本属性首次置业、改善型需求、投资需求及为子女购采集地点与购房目的交叉分析客群基本属性各区域均存在一定的首次置业及改善型需求，投资需求较为旺盛且分布广泛盐仓及长安有较多为子女购房的需求

首次购房改善居住条件购房入户投资为父母购房为子女购房其它盐仓1217050长安0613041开发区管委会3700011开发区企业6413121下沙工厂9404010下沙恒大2543010九堡四季青2112010贰采集地点与购房目的交叉分析客群基本属性各区域均存在一定的首次年龄结构客群基本属性25—29岁的社会新锐和30—39的社会中坚是主力购房客群贰年龄结构客群基本属性25—29岁的社会新锐和30—39的社会家庭结构客群基本属性三口之家为主，单身或情侣、四口之家、三代同堂次之贰家庭结构客群基本属性三口之家为主，单身或情侣、四口之家、三代学历情况客群基本属性分为两大类：一类是高中以下低学历者，另一类为大专本科中高学历者贰学历情况客群基本属性分为两大类：一类是高中以下低学历者，另一客群基本属性客群基本属性小结：户籍来源：分布广泛，海宁、杭州、省内其他城市及省外均有一定比例客群居住地：杭州和海宁各占近一半比例，其中杭州约一半在下沙，海宁客群主要居住在长安、海宁城区、盐仓居住现状：租房、已购商品房及农居房是主要住所购房目的：首次置业、改善型需求、投资及位子女购房是四大主力需求年龄结构：25—29岁的社会新锐和30—39的社会中坚是主力购房客群家庭结构：三口之家为主，单身或情侣、四口之家、三代同堂次之学历特征：高中以下低学历者和大专本科中高学历者两大类贰客群基本属性客群基本属性小结：户籍来源：分布广泛，海宁、杭州从客户基本属性分析看，客群来源较为广泛，这主要是受项目的区位及区域特征因素影响决定的项目位于海宁和杭州交界处区域及周边整体环境较为杂乱，区域属地居民、产业员工、高教园教师、专业市场私营业主等均可能成为购房对象项目处在海宁和下沙交界地带，客群来源混乱，明确项目的立足点将是本项目客群定位的重点，以下我们通过客群对项目的购买意向、价格支撑能力等因素的研究确定客群层级。从客户基本属性分析看，客群来源较为广泛，这主要是受项目的区位意向购房区域希望在杭州购房的占绝对主流，共占63%，其中希望在下沙的占28%购房意向贰意向购房区域希望在杭州购房的占绝对主流，共占63%，其中希望万元以下购房单价预期占75%，而目前杭州难觅万元以下商品房意向在杭州购房者比例高与低单价客群比例高存在矛盾，表明部分意向在杭州购房的客群将因为支付能力不足而无法在杭州购房，被迫挤出，这为本项目提供了市场契机。预期购房单价购房意向贰万元以下购房单价预期占75%，而目前杭州难觅万元以下商品房意意向落户地点希望落户杭州的占绝对主流，共占68%，其中希望在下沙的占23%购房意向贰意向落户地点希望落户杭州的占绝对主流，共占68%，其中希望在

海宁杭州其它户籍36%20%44%居住地47%50%3%意向落户27%68%5%户籍、居住地、意向落户地点与区域交叉分析增加显著减少减少海宁和其他客群均有部分客群希望落户杭州，其中其他区域客群的意愿更为强烈购房意向贰海宁杭州其它户籍36%20%44%居住地47%50%3%意采集地点与是否愿意落户海宁的交叉分析采集地点会不会会的比例盐仓10376.9%长安13286.7%管委会6366.7%开发区企业12380.0%下沙工厂11761.1%下沙恒大1137.1%九堡四季青060.0%合计534355.2%接受落户海宁的整体比例高，但差异十分明显：海宁及海宁企业中客群接受度非常高，均在65%以上，下沙工厂客群也表现出了很高的接受度但下沙恒大建材市场和九堡四季青的客群对落户海宁的意愿极低购房意向贰采集地点与是否愿意落户海宁的交叉分析采集地点会不会会的比例项目测试愿意购买的比例占53%，另有17%不确定，整体接受度高。购买意向贰项目测试愿意购买的比例占53%，另有17%不确定，整体接受度客群不考虑购买的原因主要为交通不便、地段太偏及价格太高项目测试不考虑购买原因贰客群不考虑购买的原因主要为交通不便、地段太偏及价格太高项目测采集地点会不会不好说会的比例盐仓93456.3%长安85253.3%开发区管委会73258.3%开发区企业92750.0%下沙工厂97152.9%下沙恒大87053.3%九堡四季青33142.9%采集地点与项目购买意向交叉分析各区域对项目购买意愿比例较为均衡虽然下沙恒大和九堡四季青对落户海宁意向很低，但购买意愿并不低（整体购房目的中为购房入户的仅占8%，说明入户在购房决策中的重要性一般）杭州客户购买意愿较高，落户意愿极低，反应了在杭州房价越来越高、城市外扩越来越明显的情况下，客户对于区域的抗性越来越小，挤出效应越来越明显，有利于本项目的运作，为项目导入杭州客群提供了市场契机。项目测试贰采集地点会不会不好说会的比例盐仓93456.3%长安852

会不会不好说会的比例首次购房156265%改善居住条件1411448%购房入户23325%投资134462%为父母购房0010为子女购房76247%其它20167%购房目的与项目购买意向交叉分析首次置业及投资者购买项目意愿最高，改善型需求和为子女购房次之购房落户客群意向度很低购房落户非项目主力客群，且在购房决策中的重要性低，因此不作为判定客户层级的主要因素。项目测试贰会不会不好说会的比例首次购房156265%改善居住条件1采集地点与价格交叉分析采集地点平均单价（元/㎡)排序盐仓57566长安53337管委会61665开发区企业65883下沙工厂62694下沙恒大96212九堡四季青128571九堡及下沙专业市场购房单价预期高其它区域购房单价预期均较低价格测试贰采集地点与价格交叉分析采集地点平均单价（元/㎡)排序盐仓5采集地点与价格交叉分析采集地点平均总价（万）排序盐仓81.14长安68.36管委会89.23开发区企业75.45下沙工厂55.47下沙恒大1152九堡四季青1541总价支付能力依旧是九堡和下沙专业市场最高管委会总价支付能力较强，表明他们具备较强支付力但受区域房价影响而单价预期较低其它区域购房总价预期均较低价格测试贰采集地点与价格交叉分析采集地点平均总价（万）排序盐仓81.采集地点与价格交叉分析采集地点总价妥协系数排序盐仓0.226长安0.274管委会0.362开发区企业0.245下沙工厂0.187下沙恒大0.33九堡四季青0.371总价妥协系数九堡依旧最高，开发区管委会超越下沙恒大排名第二其它区域均较低妥协系数解释：表明购房者能够接受总价上涨的空间，最直接的反应购房者的经济能力。妥协系数越高，表明客群支付能力越强，后期支撑价格上涨的空间越大。价格测试贰采集地点与价格交叉分析采集地点总价妥协系数排序盐仓0.22采集地点单价排序总价排序总价妥协系数排序综合排序九堡四季青1111下沙恒大2232管委会5323开发区企业3554盐仓6465长安7646下沙工厂4777单价及总价预期高，且支付能力较强单价及总价受区域房价影响一般，但支付能力较强单价及总价预期一般，且支付能力一般价格测试价格测试小结贰采集地点单价排序总价排序总价妥协系数排序综合排序九堡四季青客群研判采集地点购买意向价格因素九堡四季青★★★★★下沙恒大★★★★★管委会★★★★★开发区企业★★★★盐仓★★★★长安★★★★下沙工厂★★★★客群品质：九堡四季青、下沙恒大、开发区管委会＞开发区及下沙企业、盐仓、长安购买意愿较高且经济能力强购买意愿高且经济能力不错购买意愿高但经济能力一般贰客群研判采集地点购买意向价格因素九堡四季青★★★★★下沙恒客群研判核心客群次级客群辅助客群杭州东部挤出型客群九堡、下沙专业市场小业主，高教园教师，城东工作及生活等客群，经济实力相对一般开发区中高收入人群管委会及开发区企业中层以上管理人员周边村镇客群生活或工作在长安、盐仓等区域的客群项目客群的立足点将以杭州东部为主，海宁经济开发区和周边村镇客群为辅贰客群研判核心客群次级客群辅助客群杭州东部挤出型客群开发区中高需求面积主要集中在100—120方产品需求客群需求面积贰需求面积主要集中在100—120方产品需求客群需求面积贰面积与户型交叉分析面积段两房三房四房五房80方以下100080—904500100—1201748101301700240180—2000042合计2265112产品需求两房：三房：四房=22%：66%：12%贰面积与户型交叉分析面积段两房三房四房五房80方以下1000叁竞争市场分析叁竞争市场分析总建筑面积(地上部分):432300平方米(其中住宅:,424024㎡,商业:6776㎡,会所:1500㎡)容积率:3.0,绿地率:28%,建筑密度:16.4%.户型配比:①90㎡以下:15.45%,②100-125㎡:21.58%,③130-144㎡:21.37%,④150-180㎡:17.82%,⑤180㎡以上:23.78%侨福房产项目板块内竞争项目叁总建筑面积(地上部分):432300平方米(其中住宅:,42典型竞争板块下沙板块、乔司板块、星桥板块、丁桥板块、崇闲板块、塘栖板块、老余杭中泰下沙丁桥老余杭中泰塘西崇闲星桥乔司数据来源透明售房网，截止2010年9月26日（下同）注：下沙、丁桥、星桥、乔司为整体户型配比；其他为10年以后推出部分户型配比杭州典型竞争板块叁典型竞争板块下沙丁桥老余杭中泰塘西崇闲星桥乔司数据来源透明售目前主要在售项目：世贸滨江花园、保利东湾、观澜时代、德信早城预售项目：宋都晨光国际、保利.江语海、名城.湖左岸、德信.金沙湖项目、和达.金沙湖项目板块现状下沙板块叁目前主要在售项目：世贸滨江花园、保利东湾、观澜时代、德信早城楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价(元/平米）主力户型（平米）去化套数去化率月均去化保利东湾2010-8-209#3491630593、103、11528080.23%2802010-9-187#9617532114,1305355.21%53世茂江滨花园2010-9-27#、9#、10#59112934135,1868314.0%83观澜时代2010-8-21珑庭3、8#、云邸1#492145009038979.07%389德信早城2010-8-201#、2#、6#2381725089、8819581.93%195典型楼盘供需情况汇总整体供应以90方及110—120中小户型为主从去化情况看，120方以下＞130＞186下沙板块叁楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价主力户型（平米）去化套数典型个案分析下沙板块120方以下为主力供应，供应量明显大于120方以上户型，且去化速度优于120方以上户型。80—90方是主力供销户型，且供需两旺。120方以上户型供应量小，去化情况不具参考意义。叁典型个案分析下沙板块120方以下为主力供应，供应量明显大于1下沙板块主要供应户型80—90方和120—140方。80—90方去化率优于120—140方。典型个案分析主力供应90方户型。120方以下去化率优于120—140方。叁下沙板块主要供应户型80—90方和120—140方。典型个案56主要在售项目：颐景园、冠宇.隽园、天阳.观筑、广宇.上东城板块现状丁桥板块叁56主要在售项目：颐景园、冠宇.隽园、天阳.观筑、广宇.上东57楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(㎡）去化套数去化率月均去化颐景园2010-7-5118997#-10#35754、71、90、11527777.59%110冠宇.隽园2010-5-10121473#、4#、8#、11#31486-11520063.69%50天阳.观筑2010-5-3284131#-7#36180513.89%1广宇.上东城2010-5-31125576#-9#37783-8929177.19%72典型楼盘供需情况汇总丁桥板块主力户型均为120方以下，主要为70余方、90方、110—120方三种户型。整体去化率保持在63—77%。从天阳观筑压轴房源为联排，去化情况较差，板块认同度低、高售价及没有景观资源是造成销售情况较差的原因。叁57楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(58丁桥板块典型个案分析80—90方供应量最大，其次是80方以下和90—120方户型。上东城80—90方去化量最大，但去化率低于80方以下和90—120方户型，但好于120方以上户型。叁58丁桥板块典型个案分析80—90方供应量最大，其次是80方59目前主要在售项目：老余杭：金顺.锦绣时代、同城印象中泰：新西湖小镇、金岸提香公寓、庭院深深、新明半岛板块现状老余杭中泰板块叁59目前主要在售项目：板块现状老余杭中泰板块叁60项目名称开盘时间幢号主力户型总套数去化套数去化率月均去化套数已售均价金顺·锦绣时代2010-9-41幢1号楼80-90㎡1067873.60%787547同城印象2010-6-3北区1#80-90㎡18013273.30%3510531新西湖小镇2010-8-21山水苑2575%1589314金岸提香公寓2010-9-114#、5#88方小三房24717972.47%1797377庭院深深2010-9-18松岚庭6#、7#89方三房和132方三房13800%010000新明半岛2010-9-18雨径轩7#、8#88平方米两房1087973.15%799880典型楼盘供需情况汇总老余杭中泰板块主力户型均为80—90方户型，庭院深深与锦绣时代还有部分120—140方户型。除刚开盘不久的庭院深深外，各盘成交情况良好。叁60项目名称开盘时间幢号主力户型总套数去化套数去化61典型个案分析老余杭板块主要供应户型80—90方、90—120、120—140方。120—140去化情况最差。主要供应户型80—90方、90—120、120—140方。90—120去化情况最差。叁61典型个案分析老余杭板块主要供应户型80—90方、90—162中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下户型、90—120方。90—120去化情况差。90方以下户型去化情况良好。主要有80—90方、90—120方、120—140方三种户型。90方以上户型去化情况均不理想。叁62中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下户型、90—163中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情况：90方以下＞90—120＞120—140。主要供应户型80方以下、80—90方、90—120。个户型去化情况均理想。叁63中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方64目前主要在售项目：复地.连城国际板块现状乔司板块叁64目前主要在售项目：复地.连城国际板块现状乔司板块叁65楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价（元/平米）主力户型去化套数去化率月均去化复地·连城国际2010-8-173-1#249880055-8023293.17%232典型个案分析乔司板块主要供应户型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情况：140方以下均不错，140方以上户型均不理想，且户型越大，去化率越低。叁65楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价（元/平米）主力户型66目前主要在售项目：擎天半岛、紫桂公寓、星桥桂花城、华庭嘉苑、华翠嘉苑预售项目：天都城.爱尚公寓、天都城.温莎花园、美耀湾板块现状星桥板块叁66目前主要在售项目：擎天半岛、紫桂公寓、星桥桂花城、华庭嘉67楼盘名称开盘时间幢号数量在售均价（元/平米）主力户型去化套数去化率月均去化擎天半岛2010-9-224#255870080-9019576.47%195紫桂公寓7月份开盘逸云苑4#、7#128970080-908969.53%45华庭嘉苑7月初推出5#、6#569500901730.36%9典型楼盘供需情况汇总星桥板块主力户型均为80—90方户型。去化情况存在差异，擎天半岛和紫桂公寓去化情况良好，华庭嘉苑去化情况较差。叁67楼盘名称开盘时间幢号数量在售均价主力户型去化套数去化率月68星桥板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方。去化情况140方以下户型均理想，140方以上户型去化率一般。主要供应户型80方以下、80—90方、120—140方户型。整体去化情况较差，80—90方户型稍好。叁68星桥板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方69目前主要在售项目：城建.锦昌年华预售项目：景海.云庭花园、中和房产58号地块板块现状崇闲板块叁69目前主要在售项目：城建.锦昌年华板块现状崇闲板块叁70楼盘名称开盘时间开盘幢数开盘套数在售均价(元/平米）主力户型去化套数去化率月去化套数城建·锦昌年华2010-5-2918#、19#96956290-1207578%192010-6-26（加推）15#、17#1351000082、1254735%16典型个案分析崇闲板块主要供应户型80—90方、90—120方户型。去化情况均不错。叁70楼盘名称开盘时间开盘幢数开盘套数在售均价(元/平米）主力71目前在售项目：金石华城、贝利.栖溪公馆、景丽华庭板块现状塘栖板块贝利.栖溪公馆景丽华庭叁71目前在售项目：金石华城、贝利.栖溪公馆、景丽华庭板块现状72楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(㎡）去化套数去化率月均去化塘栖金石华城2010-5-1578003#、5#142130-1388257.75%16景丽华庭2010-9-187274.55#、6#6680-12834.50%3贝利.栖溪公馆2010-9-1677435#、15#、20#20487-13516982.84%169典型楼盘供需情况汇总塘栖板块供应户型较其他板块略大，除80—90方、90—120外，有较多的120—140方户型。各盘销售情况差异较大。叁72楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(73塘栖板块典型个案分析90—120方是主力供应面积，其次是80—90，120—140方户型。去化情况120—140方略差外，其余主力户型去化情况均不错。为80—90方和120—140方户型。其中80—90方户型去化情况优于120—140方。叁73塘栖板块典型个案分析90—120方是主力供应面积，其次是下沙板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例6%47%10%20%18%销售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例17%45%19%14%5%销售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%竞争市场小结无论下沙还是其他板块，总体去化率：80方以下＞90—120＞80—90＞120—140＞140以上叁下沙板块80方以下80—9090—120120—14014下沙板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例6%47%10%20%18%销售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例17%45%19%14%5%销售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%竞争市场小结80—90方是供需主力，占近50%的比例，且总体销售情况良好，是本项目应重点考虑的户型叁下沙板块80方以下80—9090—120120—14014下沙板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例6%47%10%20%18%销售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例17%45%19%14%5%销售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%竞争市场小结80方以下户型和90—120方户型去化率最高，其他板块的供销比例明显高于下沙，这表明这部分户型在下沙片区仍有空间，本项目可参照其他板块的比例进行配置叁下沙板块80方以下80—9090—120120—14014下沙板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例6%47%10%20%18%销售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例17%45%19%14%5%销售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%竞争市场小结120—140方户型及140方以上户型，去化情况相对一般，其中下沙板块供销比例明显大于其他板块，主要是因为沿江三个楼盘部分江景房面积较大叁本项目将不考虑120方以上户型项目规模小，我司在该区域有两个项目且小项目先行开发。从开发策略上讲，小项目需要精准定位，抓住市场上最旺销的户型，通过不错的销售业绩引爆市场热度，降低开发风险，并迅速回笼资金，追求适度利润。从之前的分析，该户型客群需求低，且去化情况相对较差。项目区块处在开发初期阶段，且位于海宁，对于区位和居住品质关注度高的大户型客群抗性较大，挤出型杭州客群是项目的机会点。目前下沙大户型主要来自沿江楼盘，本项目无江景资源。且区域沿江楼盘侨福项目主力户型100方以上，项目可与之形成错位竞争。下沙板块80方以下80—9090—120120—14014肆项目定位及户型配比肆项目定位及户型配比项目定位肆大学城北，具有创新居住空间的舒享住宅立足杭州东部户型创新轻松置业和居住舒适性项目定位肆大学城北，具有创新居住空间的舒享住宅立足杭州东部项目定位肆核心竞争策略：户型精耕及控制总价通过增加户型的附加值控制户型面积，同时保持户型的居住舒适性，通过控制面积控制总价。鉴于项目客群总体收入水平不高，对总价较为敏感。客群关注的是居住功能和舒适度，而非面积，因此通过减少面积，控制总价，通过增加附加值在居住功能及舒适度上不变，可以保持项目的竞争力。通过控制面积，加上区域单价将低于金沙湖及沿江板块，从而在总价上将明显低于这些区块的同类产品，从而形成明显竞争优势，撬动区位劣势带来的抗性。对于经济实力不强的客群而言，在市场行情好的情况下，控制面积利于后期提高单价，提高利润率。项目定位肆核心竞争策略：户型精耕及控制总价鉴于项目客群总体收需求面积主要集中在100—120方客群需求面积户型配比肆需求面积主要集中在100—120方客群需求面积户型配比肆面积与户型交叉分析面积段两房三房四房五房80方以下100080—904500100—1201748101301700240180—2000042合计2265112两房：三房：四房=22%：66%：12%户型配比肆面积与户型交叉分析面积段两房三房四房五房80方以下1000下沙板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例6%47%10%20%18%销售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例17%45%19%14%5%销售比例20%45%20%12%3%去化率94%76%78%67%49%80—90方是供需主力，其次是80方以下和90—120方户型配比肆下沙板块80方以下80—9090—120120—14014面积户型比例80方以下两房25%80—90三房65%90—120四房10%户型配比肆结合消费者需求及竞争市场情况后的户型配比建议面积户型比例80方以下两房25%80—90三房65%90—1伍户型分析伍户型分析户型设计要求肆户型设计要求肆户型设计要求面积段65方80方100方户型两房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫设计面积要求（平米）理想状态6580100设计底线6982110客厅开间要求（米，下同）理想状态3.83.94.2设计底线3.53.63.8主卧开间要求理想状态3.63.63.9设计底线3.33.33.6最小房间开间设计底线2.62.82.8厨房、卫生间开间设计底线1.81.82.0餐厅——贴墙4人餐桌考虑6人座餐桌考虑6人座餐桌其它————考虑室内储藏空间考虑室内储藏空间所有户型均应考虑洗衣机的摆放位置户型设计要求面积段65方80方100方户型两房两厅两卫三房两65方以下可借鉴户型原筑一号72方户型可变两房两厅两卫伍65方以下可借鉴户型原筑一号72方户型可变两房金色家园73方户型可变两房两厅两卫65方以下可借鉴户型装修前伍3.33.0金色家园73方户型可变两房两厅两卫65方以下可金色家园73方户型可变两房两厅两卫65方可借鉴户型装修后伍3.33.0金色家园73方户型可变两房两厅两卫65方可借鉴富越城北项目79.8方户型可变三房两厅两卫80方可借鉴户型伍富越城北项目79.8方户型可变三房两厅两卫80名城湖左岸108.57方户型可变四房两厅两卫100方可借鉴户型伍名城湖左岸108.57方户型可变四房两厅两卫1富越城北项目118.8方户型可变五房两厅两卫100方可借鉴户型伍富越城北项目118.8方户型可变五房两厅两卫1THANKS!!!THANKS!!!盈都农发区12-2地块定位分析2010.10.17盈都农发区12-2地块定位分析2010.10.17目录壹项目分析贰目标客群分析叁竞品分析肆项目定位及户型配比伍户型分析目录壹项目分析壹项目分析壹项目分析地理位置该地块位于农发区安澜路西侧,新建河北侧;项目技术经济指标该地块建设用地面积为：24528㎡,容积率为：≤3.0,建筑密度:≤30%,绿地率:≤25%,楼面价：2433元/平米。(商业设施比例不大于总建筑面积的15%)项目介绍壹地理位置项目介绍壹项目地理位置及区域交通图盐仓下沙项目区位壹项目地理位置及区域交通图盐仓下沙项目区位壹房地产开发状况壹售价15000—20000元/平米售价6500元/平米左右售价13000—18000元/平米本项目与金沙湖及下沙沿江板块距离均较近，目前下沙房价明显高于盐仓房地产开发状况壹售价15000—20000元/平米售价650房地产开发状况序土地楼面价8000元/平米土地楼面价2400元/平米土地楼面价6000元/平米本项目的楼面价明显低于金沙湖及下沙沿江区块楼盘房地产开发状况序土地楼面价8000元/平米土地楼面价2400区域现状壹区位：项目位于下沙与海宁交界处，南侧为下沙大学城，北侧为海宁经济开发区企业及盐仓、东侧为钱塘江，与规划的下沙大学城北居住区一线之隔。现状：片区目前主要为待开发土地，较为荒芜。配套：目前片区主要的配套为奥特莱斯和高尔夫球场。交通：南侧为德胜快速道，西侧位绕城高速，片区内安澜路、春澜路及文汇路已通车。房地产开发：目前区块没有项目启动。下沙房价明显高于盐仓，楼面价明显高于项目。现状概述区域现状壹区位：项目位于下沙与海宁交界处，南侧为下沙大学城，大杭州战略提出，杭州城市加速发展，城市版图不断扩张。杭州城市发展战略：“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”。决战东部战略的提出，东部成为杭州发展的热土。大杭州时代，城市向东城市向东区域发展壹大杭州战略提出，杭州城市加速发展，城市版图不断扩张。大杭州时金沙湖物美大学城东部核心副城形象显现，居住价值提升随着金沙湖的开挖及东部商务中心的建设，加上大学城、物美、奥特莱斯等，下沙的大型配套将进一步完善，居住价值将进一步凸现。奥特莱斯区域发展壹金沙湖物美大学城东部核心副城形象显现，居住价值提升随着金沙湖地铁，将改变杭州建设与发展的城市格局地铁1号线：长48公里，设30个车站，位于杭州最主要的客流走廊之上，是轨道线网中的骨干线，沿途经过了湖滨—武林广场地区—钱江新城—湘湖度假区等核心商圈及景区。在下沙有6个站点。将极大的提高下沙与主城区的联系。这是杭州的第一条地铁，它的到来将会在未来给这座城市带来一场新的人居盛宴区域发展壹地铁，将改变杭州建设与发展的城市格局地铁1号线：长48公里，多维度交通体系，拉近与主城及钱江新城距离萧山机场绕城德胜快速道沿江大道区域发展壹多维度交通体系，拉近与主城及钱江新城距离萧山机场绕城德胜快速未来下沙三大核心居住区之一继金沙湖、沿江区块之后的又一大型居住区块，规划内容为公建居住用地、沿江生态公园、体育休闲公园及少量工业研发用地。区域发展壹未来下沙三大核心居住区之一继金沙湖、沿江区块之后的又一大型居12-2地块13地块大学城北宜居学院板块整个下沙大学城区块未来将会建成集住宅、办公、娱乐为一体的大型社区。因为比邻下沙高教园区，所以带有浓烈的文化气息。此外，片区规划了大量的中小学及幼儿园教育配套，也将成为杭州名副其实的又一学院板块。同时片区还有江东公园和高尔夫球场、东临钱塘江，居住环境宜人。区域发展壹12-2地块13地块大学城北宜居学院板块整个下沙大学城区块未总共储地面积为2000亩，计划在3—5年开发基本成型。《下沙经济技术开发区2010年推介地块汇总表》，共收录38宗经营性用地，其中下沙大学城北单元以29宗土地(26宗住宅用地)、1176.53亩的计划推地量占据绝对优势。(R21-C-04地块、R21-C-05地块、R21-C-06地块)3宗宅地已确定于10月28日出让。板块开发正式启动。未来东部供地主战场，10月开发大幕将启区域发展壹总共储地面积为2000亩，计划在3—5年开发基本成型。未来东我司作为一家在杭州不知名的新兴开发商，在杭州和海宁交界地带，开发一个不具规模优势的小项目，有一定的难度。对本项目的思考但是，我们也应看到，在大杭州背景下，杭州城市外扩越来越明显，房价越来越高，这都为周边的房地产发展提供了契机。项目与下沙大学城北区块仅一线之隔，具备融入杭州的先决条件，加上大学城北板块将启动开发，片区发展提速，项目拥有良好的发展契机。挑战与机遇并存我司作为一家在杭州不知名的新兴开发商，在杭州面对挑战和机遇，本次报告将重点解决以下问题，力求在项目开发初期就能尽量减少开发风险，提高项目竞争力。对本项目的思考项目的客群是谁，他们的需求怎样？我们的竞争对手是谁，我们的市场空间在哪里？项目的核心竞争力是什么？面对挑战和机遇，本次报告将重点解决以下问题，力求在项目开发初贰目标客群分析贰目标客群分析研究目的：为项目农发区地块客群定位及产品定位提供消费者数据支撑研究方法：企业定向问卷调查及街头访谈调研成果：共回收问卷137份，其中有效问卷101份

（甄别标准：两年内有购房计划的公寓客群）调研说明贰研究目的：为项目农发区地块客群定位及产品定位提供消费者数据他们的需求怎样？本次调研核心解决问题调研说明他们对项目的态度如何？我们的目标客群是谁？贰他们的需求怎样？本次调研核心解决问题调研说明他们对项目的态度区属采集地点问卷数量（份）海宁盐仓街访16长安街访15开发区管委会12开发区企业18杭州下沙工厂18下沙恒大建材市场15九堡四季青7合计——101数据来源贰区属采集地点问卷数量（份）海宁盐仓街访16长安街访15开发区客群户籍客群基本属性户籍分布广泛，海宁、杭州、省内其他城市及省外均有一定比例贰客群户籍客群基本属性户籍分布广泛，海宁、杭州、省内其他城市及客户居住地客群基本属性杭州和海宁二分天下，其中居住在杭州客群26%居住在下沙，居住在海宁客群主要居住在长安、海宁城区和盐仓贰客户居住地客群基本属性杭州和海宁二分天下，其中居住在杭州客群目前居住状况客群基本属性租房、已购商品房及农居房是目前主要住所贰目前居住状况客群基本属性租房、已购商品房及农居房是目前主要住购房目的客群基本属性首次置业、改善型需求、投资需求及为子女购房是四大主力需求为子女购房的产品需求特征与首次置业较为相似贰购房目的客群基本属性首次置业、改善型需求、投资需求及为子女购采集地点与购房目的交叉分析客群基本属性各区域均存在一定的首次置业及改善型需求，投资需求较为旺盛且分布广泛盐仓及长安有较多为子女购房的需求

首次购房改善居住条件购房入户投资为父母购房为子女购房其它盐仓1217050长安0613041开发区管委会3700011开发区企业6413121下沙工厂9404010下沙恒大2543010九堡四季青2112010贰采集地点与购房目的交叉分析客群基本属性各区域均存在一定的首次年龄结构客群基本属性25—29岁的社会新锐和30—39的社会中坚是主力购房客群贰年龄结构客群基本属性25—29岁的社会新锐和30—39的社会家庭结构客群基本属性三口之家为主，单身或情侣、四口之家、三代同堂次之贰家庭结构客群基本属性三口之家为主，单身或情侣、四口之家、三代学历情况客群基本属性分为两大类：一类是高中以下低学历者，另一类为大专本科中高学历者贰学历情况客群基本属性分为两大类：一类是高中以下低学历者，另一客群基本属性客群基本属性小结：户籍来源：分布广泛，海宁、杭州、省内其他城市及省外均有一定比例客群居住地：杭州和海宁各占近一半比例，其中杭州约一半在下沙，海宁客群主要居住在长安、海宁城区、盐仓居住现状：租房、已购商品房及农居房是主要住所购房目的：首次置业、改善型需求、投资及位子女购房是四大主力需求年龄结构：25—29岁的社会新锐和30—39的社会中坚是主力购房客群家庭结构：三口之家为主，单身或情侣、四口之家、三代同堂次之学历特征：高中以下低学历者和大专本科中高学历者两大类贰客群基本属性客群基本属性小结：户籍来源：分布广泛，海宁、杭州从客户基本属性分析看，客群来源较为广泛，这主要是受项目的区位及区域特征因素影响决定的项目位于海宁和杭州交界处区域及周边整体环境较为杂乱，区域属地居民、产业员工、高教园教师、专业市场私营业主等均可能成为购房对象项目处在海宁和下沙交界地带，客群来源混乱，明确项目的立足点将是本项目客群定位的重点，以下我们通过客群对项目的购买意向、价格支撑能力等因素的研究确定客群层级。从客户基本属性分析看，客群来源较为广泛，这主要是受项目的区位意向购房区域希望在杭州购房的占绝对主流，共占63%，其中希望在下沙的占28%购房意向贰意向购房区域希望在杭州购房的占绝对主流，共占63%，其中希望万元以下购房单价预期占75%，而目前杭州难觅万元以下商品房意向在杭州购房者比例高与低单价客群比例高存在矛盾，表明部分意向在杭州购房的客群将因为支付能力不足而无法在杭州购房，被迫挤出，这为本项目提供了市场契机。预期购房单价购房意向贰万元以下购房单价预期占75%，而目前杭州难觅万元以下商品房意意向落户地点希望落户杭州的占绝对主流，共占68%，其中希望在下沙的占23%购房意向贰意向落户地点希望落户杭州的占绝对主流，共占68%，其中希望在

海宁杭州其它户籍36%20%44%居住地47%50%3%意向落户27%68%5%户籍、居住地、意向落户地点与区域交叉分析增加显著减少减少海宁和其他客群均有部分客群希望落户杭州，其中其他区域客群的意愿更为强烈购房意向贰海宁杭州其它户籍36%20%44%居住地47%50%3%意采集地点与是否愿意落户海宁的交叉分析采集地点会不会会的比例盐仓10376.9%长安13286.7%管委会6366.7%开发区企业12380.0%下沙工厂11761.1%下沙恒大1137.1%九堡四季青060.0%合计534355.2%接受落户海宁的整体比例高，但差异十分明显：海宁及海宁企业中客群接受度非常高，均在65%以上，下沙工厂客群也表现出了很高的接受度但下沙恒大建材市场和九堡四季青的客群对落户海宁的意愿极低购房意向贰采集地点与是否愿意落户海宁的交叉分析采集地点会不会会的比例项目测试愿意购买的比例占53%，另有17%不确定，整体接受度高。购买意向贰项目测试愿意购买的比例占53%，另有17%不确定，整体接受度客群不考虑购买的原因主要为交通不便、地段太偏及价格太高项目测试不考虑购买原因贰客群不考虑购买的原因主要为交通不便、地段太偏及价格太高项目测采集地点会不会不好说会的比例盐仓93456.3%长安85253.3%开发区管委会73258.3%开发区企业92750.0%下沙工厂97152.9%下沙恒大87053.3%九堡四季青33142.9%采集地点与项目购买意向交叉分析各区域对项目购买意愿比例较为均衡虽然下沙恒大和九堡四季青对落户海宁意向很低，但购买意愿并不低（整体购房目的中为购房入户的仅占8%，说明入户在购房决策中的重要性一般）杭州客户购买意愿较高，落户意愿极低，反应了在杭州房价越来越高、城市外扩越来越明显的情况下，客户对于区域的抗性越来越小，挤出效应越来越明显，有利于本项目的运作，为项目导入杭州客群提供了市场契机。项目测试贰采集地点会不会不好说会的比例盐仓93456.3%长安852

会不会不好说会的比例首次购房156265%改善居住条件1411448%购房入户23325%投资134462%为父母购房0010为子女购房76247%其它20167%购房目的与项目购买意向交叉分析首次置业及投资者购买项目意愿最高，改善型需求和为子女购房次之购房落户客群意向度很低购房落户非项目主力客群，且在购房决策中的重要性低，因此不作为判定客户层级的主要因素。项目测试贰会不会不好说会的比例首次购房156265%改善居住条件1采集地点与价格交叉分析采集地点平均单价（元/㎡)排序盐仓57566长安53337管委会61665开发区企业65883下沙工厂62694下沙恒大96212九堡四季青128571九堡及下沙专业市场购房单价预期高其它区域购房单价预期均较低价格测试贰采集地点与价格交叉分析采集地点平均单价（元/㎡)排序盐仓5采集地点与价格交叉分析采集地点平均总价（万）排序盐仓81.14长安68.36管委会89.23开发区企业75.45下沙工厂55.47下沙恒大1152九堡四季青1541总价支付能力依旧是九堡和下沙专业市场最高管委会总价支付能力较强，表明他们具备较强支付力但受区域房价影响而单价预期较低其它区域购房总价预期均较低价格测试贰采集地点与价格交叉分析采集地点平均总价（万）排序盐仓81.采集地点与价格交叉分析采集地点总价妥协系数排序盐仓0.226长安0.274管委会0.362开发区企业0.245下沙工厂0.187下沙恒大0.33九堡四季青0.371总价妥协系数九堡依旧最高，开发区管委会超越下沙恒大排名第二其它区域均较低妥协系数解释：表明购房者能够接受总价上涨的空间，最直接的反应购房者的经济能力。妥协系数越高，表明客群支付能力越强，后期支撑价格上涨的空间越大。价格测试贰采集地点与价格交叉分析采集地点总价妥协系数排序盐仓0.22采集地点单价排序总价排序总价妥协系数排序综合排序九堡四季青1111下沙恒大2232管委会5323开发区企业3554盐仓6465长安7646下沙工厂4777单价及总价预期高，且支付能力较强单价及总价受区域房价影响一般，但支付能力较强单价及总价预期一般，且支付能力一般价格测试价格测试小结贰采集地点单价排序总价排序总价妥协系数排序综合排序九堡四季青客群研判采集地点购买意向价格因素九堡四季青★★★★★下沙恒大★★★★★管委会★★★★★开发区企业★★★★盐仓★★★★长安★★★★下沙工厂★★★★客群品质：九堡四季青、下沙恒大、开发区管委会＞开发区及下沙企业、盐仓、长安购买意愿较高且经济能力强购买意愿高且经济能力不错购买意愿高但经济能力一般贰客群研判采集地点购买意向价格因素九堡四季青★★★★★下沙恒客群研判核心客群次级客群辅助客群杭州东部挤出型客群九堡、下沙专业市场小业主，高教园教师，城东工作及生活等客群，经济实力相对一般开发区中高收入人群管委会及开发区企业中层以上管理人员周边村镇客群生活或工作在长安、盐仓等区域的客群项目客群的立足点将以杭州东部为主，海宁经济开发区和周边村镇客群为辅贰客群研判核心客群次级客群辅助客群杭州东部挤出型客群开发区中高需求面积主要集中在100—120方产品需求客群需求面积贰需求面积主要集中在100—120方产品需求客群需求面积贰面积与户型交叉分析面积段两房三房四房五房80方以下100080—904500100—1201748101301700240180—2000042合计2265112产品需求两房：三房：四房=22%：66%：12%贰面积与户型交叉分析面积段两房三房四房五房80方以下1000叁竞争市场分析叁竞争市场分析总建筑面积(地上部分):432300平方米(其中住宅:,424024㎡,商业:6776㎡,会所:1500㎡)容积率:3.0,绿地率:28%,建筑密度:16.4%.户型配比:①90㎡以下:15.45%,②100-125㎡:21.58%,③130-144㎡:21.37%,④150-180㎡:17.82%,⑤180㎡以上:23.78%侨福房产项目板块内竞争项目叁总建筑面积(地上部分):432300平方米(其中住宅:,42典型竞争板块下沙板块、乔司板块、星桥板块、丁桥板块、崇闲板块、塘栖板块、老余杭中泰下沙丁桥老余杭中泰塘西崇闲星桥乔司数据来源透明售房网，截止2010年9月26日（下同）注：下沙、丁桥、星桥、乔司为整体户型配比；其他为10年以后推出部分户型配比杭州典型竞争板块叁典型竞争板块下沙丁桥老余杭中泰塘西崇闲星桥乔司数据来源透明售目前主要在售项目：世贸滨江花园、保利东湾、观澜时代、德信早城预售项目：宋都晨光国际、保利.江语海、名城.湖左岸、德信.金沙湖项目、和达.金沙湖项目板块现状下沙板块叁目前主要在售项目：世贸滨江花园、保利东湾、观澜时代、德信早城楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价(元/平米）主力户型（平米）去化套数去化率月均去化保利东湾2010-8-209#3491630593、103、11528080.23%2802010-9-187#9617532114,1305355.21%53世茂江滨花园2010-9-27#、9#、10#59112934135,1868314.0%83观澜时代2010-8-21珑庭3、8#、云邸1#492145009038979.07%389德信早城2010-8-201#、2#、6#2381725089、8819581.93%195典型楼盘供需情况汇总整体供应以90方及110—120中小户型为主从去化情况看，120方以下＞130＞186下沙板块叁楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价主力户型（平米）去化套数典型个案分析下沙板块120方以下为主力供应，供应量明显大于120方以上户型，且去化速度优于120方以上户型。80—90方是主力供销户型，且供需两旺。120方以上户型供应量小，去化情况不具参考意义。叁典型个案分析下沙板块120方以下为主力供应，供应量明显大于1下沙板块主要供应户型80—90方和120—140方。80—90方去化率优于120—140方。典型个案分析主力供应90方户型。120方以下去化率优于120—140方。叁下沙板块主要供应户型80—90方和120—140方。典型个案150主要在售项目：颐景园、冠宇.隽园、天阳.观筑、广宇.上东城板块现状丁桥板块叁56主要在售项目：颐景园、冠宇.隽园、天阳.观筑、广宇.上东151楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(㎡）去化套数去化率月均去化颐景园2010-7-5118997#-10#35754、71、90、11527777.59%110冠宇.隽园2010-5-10121473#、4#、8#、11#31486-11520063.69%50天阳.观筑2010-5-3284131#-7#36180513.89%1广宇.上东城2010-5-31125576#-9#37783-8929177.19%72典型楼盘供需情况汇总丁桥板块主力户型均为120方以下，主要为70余方、90方、110—120方三种户型。整体去化率保持在63—77%。从天阳观筑压轴房源为联排，去化情况较差，板块认同度低、高售价及没有景观资源是造成销售情况较差的原因。叁57楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(152丁桥板块典型个案分析80—90方供应量最大，其次是80方以下和90—120方户型。上东城80—90方去化量最大，但去化率低于80方以下和90—120方户型，但好于120方以上户型。叁58丁桥板块典型个案分析80—90方供应量最大，其次是80方153目前主要在售项目：老余杭：金顺.锦绣时代、同城印象中泰：新西湖小镇、金岸提香公寓、庭院深深、新明半岛板块现状老余杭中泰板块叁59目前主要在售项目：板块现状老余杭中泰板块叁154项目名称开盘时间幢号主力户型总套数去化套数去化率月均去化套数已售均价金顺·锦绣时代2010-9-41幢1号楼80-90㎡1067873.60%787547同城印象2010-6-3北区1#80-90㎡18013273.30%3510531新西湖小镇2010-8-21山水苑2575%1589314金岸提香公寓2010-9-114#、5#88方小三房24717972.47%1797377庭院深深2010-9-18松岚庭6#、7#89方三房和132方三房13800%010000新明半岛2010-9-18雨径轩7#、8#88平方米两房1087973.15%799880典型楼盘供需情况汇总老余杭中泰板块主力户型均为80—90方户型，庭院深深与锦绣时代还有部分120—140方户型。除刚开盘不久的庭院深深外，各盘成交情况良好。叁60项目名称开盘时间幢号主力户型总套数去化套数去化155典型个案分析老余杭板块主要供应户型80—90方、90—120、120—140方。120—140去化情况最差。主要供应户型80—90方、90—120、120—140方。90—120去化情况最差。叁61典型个案分析老余杭板块主要供应户型80—90方、90—1156中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下户型、90—120方。90—120去化情况差。90方以下户型去化情况良好。主要有80—90方、90—120方、120—140方三种户型。90方以上户型去化情况均不理想。叁62中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下户型、90—1157中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情况：90方以下＞90—120＞120—140。主要供应户型80方以下、80—90方、90—120。个户型去化情况均理想。叁63中泰板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方158目前主要在售项目：复地.连城国际板块现状乔司板块叁64目前主要在售项目：复地.连城国际板块现状乔司板块叁159楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价（元/平米）主力户型去化套数去化率月均去化复地·连城国际2010-8-173-1#249880055-8023293.17%232典型个案分析乔司板块主要供应户型80方以下、80—90方、90—120、120—140方。去化情况：140方以下均不错，140方以上户型均不理想，且户型越大，去化率越低。叁65楼盘名称近期开盘时间幢号数量在售均价（元/平米）主力户型160目前主要在售项目：擎天半岛、紫桂公寓、星桥桂花城、华庭嘉苑、华翠嘉苑预售项目：天都城.爱尚公寓、天都城.温莎花园、美耀湾板块现状星桥板块叁66目前主要在售项目：擎天半岛、紫桂公寓、星桥桂花城、华庭嘉161楼盘名称开盘时间幢号数量在售均价（元/平米）主力户型去化套数去化率月均去化擎天半岛2010-9-224#255870080-9019576.47%195紫桂公寓7月份开盘逸云苑4#、7#128970080-908969.53%45华庭嘉苑7月初推出5#、6#569500901730.36%9典型楼盘供需情况汇总星桥板块主力户型均为80—90方户型。去化情况存在差异，擎天半岛和紫桂公寓去化情况良好，华庭嘉苑去化情况较差。叁67楼盘名称开盘时间幢号数量在售均价主力户型去化套数去化率月162星桥板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方。去化情况140方以下户型均理想，140方以上户型去化率一般。主要供应户型80方以下、80—90方、120—140方户型。整体去化情况较差，80—90方户型稍好。叁68星桥板块典型个案分析主要供应户型80方以下、80—90方163目前主要在售项目：城建.锦昌年华预售项目：景海.云庭花园、中和房产58号地块板块现状崇闲板块叁69目前主要在售项目：城建.锦昌年华板块现状崇闲板块叁164楼盘名称开盘时间开盘幢数开盘套数在售均价(元/平米）主力户型去化套数去化率月去化套数城建·锦昌年华2010-5-2918#、19#96956290-1207578%192010-6-26（加推）15#、17#1351000082、1254735%16典型个案分析崇闲板块主要供应户型80—90方、90—120方户型。去化情况均不错。叁70楼盘名称开盘时间开盘幢数开盘套数在售均价(元/平米）主力165目前在售项目：金石华城、贝利.栖溪公馆、景丽华庭板块现状塘栖板块贝利.栖溪公馆景丽华庭叁71目前在售项目：金石华城、贝利.栖溪公馆、景丽华庭板块现状166楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(㎡）去化套数去化率月均去化塘栖金石华城2010-5-1578003#、5#142130-1388257.75%16景丽华庭2010-9-187274.55#、6#6680-12834.50%3贝利.栖溪公馆2010-9-1677435#、15#、20#20487-13516982.84%169典型楼盘供需情况汇总塘栖板块供应户型较其他板块略大，除80—90方、90—120外，有较多的120—140方户型。各盘销售情况差异较大。叁72楼盘最近开盘时间在售均价（元/㎡）开盘房源套数主力户型(167塘栖板块典型个案分析90—120方是主力供应面积，其次是80—90，120—140方户型。去化情况120—140方略差外，其余主力户型去化情况均不错。为80—90方和120—140方户型。其中80—90方户型去化情况优于120—140方。叁73塘栖板块典型个案分析90—120方是主力供应面积，其次是下沙板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例6%47%10%20%18%销售比例8%50%11%16%14%去化率99%86%90%67%65%其他板块

80方以下80—9090—120120—140140以上供应比例17%45%19%14%5%销售比例20%45%20%12%3%去化率94