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房地产基本术语

项目开发基本流程

房地产基本术语

我们先来了解一下！！！房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小院且遮挡严重尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。城市居居住区区城市居居住区区一般般称居居住区区，泛泛指不不同居居住人人口规规模的的居住住生活活聚居居地和和特指指被城城市干干道或或自然然分界界线所所围合合，并并与居居住人人口规规模30000～50000人相对对应，，配建建有一一整套套较完完善的的、能能满足足该区区居民民物质质与文文化生生活所所需的的公共共服务务设施施的居居住生生活聚聚居地地。居住小小区居住小小区一一般称称小区区，是是被居居住区区级道道路或或自然然分界界线所所围合合，并并与居居住人人口规规模7000～15000人相对对应，，配建建有一一套能能满足足该区区居民民基本本的物物质与与文化化生活活所需需的公公共服服务设设施的的居住住生活活聚居居地。。居住组组团居住组组团一一般称称组团团，指指一般般被小小区道道路分分隔，，并与与居住住人口口规模模1000～3000人相对对应，，配建建有居居民所所需的的基层层公共共服务务设施施的居居住生生活聚聚居地地。配建设设施配建设设施是是指与与住宅宅规模模或与与人口口规模模相对对应配配套建建设的的公共共服务务设施施、道道路和和公共共绿地地的总总称。。公共活活动中中心公共活活动中中心是是配套套公建建相对对集中中的居居住区区中心心、小小区中中心和和组团团中心心等。。如健健身设设施、、业主主会所所……业主会会所业主会会所就就是以以所在在物业业业主主为主主要服服务对对象的的综合合性康康体娱娱乐服服务设设施。。会所所具备备的软软硬件件条件件：康康体设设施应应该包包括泳泳池（（最好好是室室内））、网网球或或羽毛毛球场场、高高尔夫夫练习习馆、、保龄龄球馆馆、健健身房房等娱娱乐健健身场场所；；中西西餐厅厅、酒酒吧、、咖啡啡厅等等餐饮饮与待待客的的社交交场所所；还还应具具有网网吧、、阅览览室等等其他他服务务设施施。会所原原则上上只对对社区区业主主服务务，不对外外开放放，保保证了了业主主活动的的私密密性和和安全全性。。作为休休闲健健身的的场所所，会会所也给业业主提提供了了良好好的社社交场场所。。建筑小小品建筑小小品是是指既既有功功能要要求，，又具具有点点缀、、装饰饰和美美化作作用的的、从从属于于某一一建筑筑空间间环境境的小小体量量建筑筑、游游憩观观赏设设施和和指示示性标标志物物等的的统称称。宅间小小路宅间小小路是是住宅宅建筑筑之间间连接接各住住宅入入口的的道路路。房屋产产权房屋产产权是是指房房产的的所有有者按按照国国家法法律规规定所所享有有的权权利，，也就就是房房屋各各项项权益益的总总和，，即房房屋所所有者者对该该房屋屋财产产的占占有、、使用用、收收益和和处分分的权权利。。产权证证书产权证证书是是指““房屋屋所有有权证证”和和“土土地使使用权权证””。房房屋产产权证证书包包括：：产权权类别别、产产权比比例。。房产产坐落落地址址、产产权来来源、、房屋屋结构构、间间数、、建筑筑面积积、使使用面面积、、共有有数纪纪要、、他项项权利利纪要要和附附记，，并配配有房房地产产测量量部门门的分分户房房屋平平面图图。大产证证大产证证是在在房屋屋竣工工验收收之后后交付付购房房者之之前，，由房房地产产开发发商向向房地地产管管理部部门申申请初初始登登记，，对符符合规规定的的申请请。房房地产产管理理部门门应当当在受受理登登记申申请起起30天内作作出准准予登登记的的决定定，颁颁发房房地产产权证证。大大产证证是开开发商商首先先要取取得的的产权权证，，是开开发商商拥有有房屋屋产权权的证证明，，这只只能由由开发发商来来办理理。小产证证小产证证：即即每个个购房房者拿拿到的的产权权证，，由购购房者者或购购房者者委托托开发发商到到房产产交易易部门门办理理。开开发商商只有有取得得了大大产证证，购购房者者才能能去办办理小小产证证。小小产权权就是是没有有产权权本，，上市市买卖卖是不不受法法律保保护的的。如如果遇遇到政政府拆拆迁等等行为为，也也是得得不到到任何何保障障和补补偿的的。房地产产转让让房地产产转让让是指指房地地产权权利人人通过过买卖卖赠与与或者者其他他合法法的方方式将将其房房地产产转移移给他他人的的行为为：房地产产转让让主要要包括括下列列方式式:1.买卖；；2.交换；；3.赠与；；4.以房地地产抵抵债；；5.以房地地产作作为出出资或或者作作为合合作条条件,与他人人成立立企业业法人人,房地产产权属属随之之转移移的；；6.因企业业兼并并或者者合并并,房地产产权属属随之之转移移的；；7.法律、、法规规、规规章许许可的的其他他方式式。商商品品房预预售和和销售售、存存量房房屋买买卖是是房地地产转转让方方式中中的买买卖，，买卖卖双方方为转转让当当事人人，卖卖出人人为转转让人人，买买入人人为受受让人人。房屋契契税是指房房屋产产权转转移时时承受受人向向政府府交纳纳税款款。产权置置换产权置置换是是指居居民之之间以以自身身原有有产权权房进进行置置换的的一种种业务务。一一般是是在中中介的的撮合合下进进行，，并可可由中中介代代办置置换手手续。。房地产产按揭揭“按揭揭”一一词是是英文文“Mortgage””的粤语语音译译，住住房按按揭贷贷款是是住房房担保保贷款款的一一种，，是指指购房房者以以所购购住房房作抵抵押并并由其其所购购买住住房的的房地地产开开发企企业提提供担担保的的个人人住房房贷款款。““按揭揭”的的通俗俗意义义是指指用预预购的的商品品房进进行贷贷款抵抵押。。房产价价格术术语均价“均价价”，，顾名名思义义当然然是楼楼盘的的平均均价格格，它它代表表一个个项目目的整整体价价位水水平。。但购购房者者会发发现，，用标标着的的“均均价””来买买房，，往往往想买买的房房子与与打出出的““均价价”有有很大大差距距。““均价价”到到底是是什么么样的的一个个价格格？““均价价”不不是简简单的的算术术平均均值，，而是是发展展商根根据当当前的的市场场情况况专门门制定定的，，以收收回成成本并并获得得利润润的价价格，，是““楼盘盘均价价”。。楼盘均均价一个楼楼盘在在推向向市场场时，，先有有“均均价””，通通过它它来计计算出出每栋栋楼中中的每每个单单元户户型的的价位位，它它是整整个楼楼盘销销售价价格控控制的的一个个重要要标准准，是是这个个楼盘盘售价价的平平均值值。根据这这个平平均值值，在在给每每一户户定价价前，，先定定出要要销售售的小小区中中每一一栋楼楼的均均价，，在这这里就就要应应用到到价差差系数数，它它是根根据每每栋楼楼在总总平面面中的的位置置不同同、朝朝向不不同、、景观观不同同等定定出来来的。。用拟拟定的的均价价乘以以每栋栋楼的的系数数，得得出这这栋楼楼的销销售平平均价价。均价一一般不不是销销售价价。（（但也也有例例外，，前段段时期期某高高层物物业推推出的的“不不计楼楼层、、朝向向，以以2800元／平平方米米统一一价销销售””，即即以均均价作作销售售价，，也不不失为为引人人瞩目目的销销售策策略起价起价也也叫起起步价价，是是指某某物业业各楼楼层销销售价价格中中的最最低价价格。。多层层住宅宅，不不带花花园的的，一一般以以一楼楼或顶顶楼的的销售售价为为起价价；带带花园园的住住宅，，一般般以二二楼或或五楼楼做为为销售售的起起价。。高层层物业业，以以最低低层的的销售售价为为起步步价。。房产产广告告中常常表为为“××××元／平平方米米起售售”，，就是是以较较低的的起价价来引引起消消费者者的注注意。。预售价价预售价价也是是商品品房预预（销销）售售合同同中的的专用用术语语；预预售价价不是是正式式价格格，在在商品品房交交付使使用时时，应应按有有批准准权限限部门门核定定的价价格为为准。。一次性性买断断价（（趸交交））一次性性买断断价是是指买买方与与卖方方商定定的一一次性性定价价。一一次性性买断断价属属房产产销售售合同同中的的专用用价格格术语语，确确定之之后，，买方方或卖卖方必必须按按此履履行付付款或或交房房的义义务，，不得得随意意变更更。定金定金是是指当当事人人约定定由一一方向向对方方给付付的，，作为为债权权担保保的一一定数数额的的货币币。根据我我国发发法通通则和和《担保法法》八十九九条规规定，，定金金应当当以书书面形形式约约定，，当事事人在在定金金合同同中应应约定定交付付定金金的期期限。。定金合合同从从实际际交付付定金金之日日起生生效，，定金金的数数额由由当事事人约约定，，但不不得超超出合合同标标的额额的20%。如果购购房者者交了了定金金之后后改变变主意意决定定不买买，开开发商商有权权以购购房者者违约约为由由不退退定金金；如如果开开发商商将房房屋卖卖给他他人，，应当当向购购房者者双倍倍返还还定金金。””订金订金是是在购购房者者与开开发商商就房房屋买买卖的的意向向初步步达成成协议议后，，准备备进一一步协协商前前签订订的临临时认认购协协议，，通常常的做做法是是在约约定所所选房房号、、面积积、房房屋单单价及及总价价款后后，约约定一一个期期限，，买方方需在在此期期限内内与卖卖方签签署正正式合合同。。买方支支付订订金即即取得得在此此期限限内的的优先先购买买权，，在约约定的的时间间内，，卖方方不得得将该该房屋屋售予予他人人。如如购房房者在在约定定期限限内决决定不不购该该房屋屋，有有权向向开发发商要要回该该购房房订金金。违约金金违约金金是指指违约约方按按照法法律规规定和和合同同的约约定，，应该该付给给对方方的一一定数数量的的货币币。违违约金金是对对违约约方的的一种种经济济制裁裁，具具有惩惩罚性性和补补偿性性，但但主要要体现现惩罚罚性。。只要要当事事人有有违约约行为为且在在主观观上有有过错错，无无论是是否给给对方方造成成损失失，都都要支支付违违约金金。建筑面面积住宅的的建筑筑面积积是指指建筑筑物外外墙外外围所所围成成空间间的水水平面面积，，如果果计算算多、、高层层住宅宅的建建筑面面积，，则是是各层层建筑筑面积积之和和。建筑面面积包包含了了房屋屋居住住的可可用面面积、、墙体体柱体体占地地面积积、楼楼梯走走道面面积、、其他他公摊摊面积积等。。建筑设设计术术语容积率率容积率率是建建筑总总面积积与建建筑用用地面面积的的比。。容积率率=总建筑筑面积积÷总用地地面积积例如，，在1万平方方米的的土地地上，，有4000平方米米的建建筑总总面积积，其其容积积率为为0.4。容积率率越低低，居居民的的舒适适度越越高，，反之之则舒舒适度度越低低。容积率率高，，密度度大的高高层建建筑群群使用面面积住宅的的使用用面积积，指指住宅宅各层层平面面中直直接供供住户户生活活使用用的净净面积积之和和。计计算住住宅使使用面面积，，可以以比较较直观观地反反应住住宅的的使用用状况况，但但在住住宅买买卖中中一般般不采采用使使用面面积来来计算算价格格。计算使用面积积时有一些特特殊规定：跃跃层式住宅中中的户内楼梯梯按自然层数数的面积总和和计入使用面面积；不包含含在结构面积积内的烟囱、、通风道、管管道井均计入入使用面积；；内墙面装修修厚度计入使使用面积。公用面积住宅的公用面面积是指住宅宅楼内为住户户出入方便、、正常交往、、保障生活所所设置的公共共走廊、楼梯梯、电梯间、、水箱间等所所占面积的总总和。开发商商在出售商品品房时计算的的建筑面积存存在公共面积积的分摊问题题。公摊面积商品房分摊的的公用建筑面面积主要由两两部分组成：：1．电梯井、楼楼梯间、垃圾圾道、变电室室、设备室、、公共门厅和和过道等功能能上为整楼建建筑服务的公公共用房和管管理用房的建建筑面积；2．各单元与楼楼宇公共建筑筑空间之间的的分隔以及外外墙（包括山山墙）墙体水水平投影面积积的50％。竣工面积竣工面积是指指竣工的各幢幢房屋建筑面面积之和。房房屋建筑的竣竣工应是按照照设计要求全全部完工，经经验收合格的的建筑。公用建筑面积积公用建筑面积积不包括任何何作为独立使使用空间租、、售的地下室室、车棚等面面积，作为人人防工程的地地下室也不计计入公用建筑筑面积。一般般公用建筑面面积按以下方方法计算：整整栋建筑物的的面积扣除整整栋建筑物各各套（单元））套内建筑面面积之和，并并扣除已作为为独立使用空空间销售或出出租的地下室室、车棚及人人防工程等建建筑面积，为为整栋建筑的的公用建筑面面积。销售面积销售面积是指指商品房按““套”或“单单元”出售，，其销售面积积为购房者所所购买买的套内或单单元内建筑面面积（以下下简称套内建建筑面积）与与应分摊的共共有建筑面积积之和。辅助面积辅助面积是指指住宅建筑各各层中不直接接供住户生活活的室内净面面积。包括过过道、厨房、、卫生间、厕厕所、起居室室、贮藏室等等。共有建筑面积积分摊系数整幢建筑物的的共有建筑面面积与整幢建建筑物的各套套套内建筑面面积之和的比比值，即为共共有建筑面面积分摊系数数。绿化率绿化率是指项项目规划建设设用地范围内内的绿化面积积与规划建设设用地面积之之比。对购房房者而言，绿绿化率高为好好。进深在建筑学上是是指一间独立立的房屋或一一幢居住建筑筑从前墙皮到到后墙壁之间间的实际长度度。进深大的的住宅可以有有效地节约用用地，但为了了保证建成的的住宅可以有有良好的自然然采光和通风风条件，住宅宅的进深在设设计上有一定定的要求，不不宜过大。目前我国大量量城镇住宅房房间的进深一一般要限定在在5米左右，不能能任意扩大。。层高层高是指住宅宅高度以“层层”为单位计计量，每一层层的高度国家家在设计上有有要求，这个个高度就叫层层高。它通常常包括下层地地板面或楼板板面到上层楼楼板面之间的的距离。开间住宅设计中，，住宅的宽度度是指一间房房屋内一面墙墙皮到另一面面墙皮之间的的实际距离。。因为是就一一自然间的宽宽度而言，故故又称开间。。住宅开间一般般不超过3.0米——3.9米，砖混结构构住宅开间一一般不超过3.3米。规定较较小的开间尺尺度，可缩短短楼板的空间间跨度，增强强住宅结构整整体性、稳定定性和抗震性性。开开间5米以上，进深深7米以上的大开开间住宅可为为住户提供一一个40——50平方米甚至更更大的居住空空间，与同样样建筑面积的的小开间住宅宅相比，承重重墙减少一半半，使用面积积增加2%，便于灵活隔隔断、装修改改造。阳台阳台是指供居居住者进行室室外活动、晾晾晒衣物等的的空间。平台平台是指供居居住者进行室室外活动的上上人屋面或由由住宅底层地地面伸出室外外的部分。走廊走廊是指住宅宅套外使用的的水平交通空空间。地下室地下室是指房房间地面低于于室外地平面面的高度超过过该房间净高高的1/2者。过道过道是指住宅宅套内使用的的水平交通空空间。▼隔断隔断是指专门门作为分隔室室内空间的不不到顶的半截截立面。玄关一般与厅厅相连，由于功能不同同，需调度装饰手手段加以分割割。即便是自己人人回家，也要有一块放放雨伞、挂雨雨衣、换鞋、搁包的的地方。平时时，玄关也是接受受邮件、简单单会客的场所所。玄关玄关就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一个个缓冲过渡的的地段。居室室是家庭的““领地”，讲讲究一定的私私密性，大门门一开，有玄玄关阻隔，外外人对室内就就不能一览无无余。居住区用地居住区用地是是指住宅用地地、公建用地地、道路用地地和公共绿地地等四项用地地的总称。公共服务设施施用地公共服务设施施用地一般称称公建用地，，是与居住人人口规模相对对应配建的、、为居民服务务和使用的各各类设施的用用地，应包括括建筑基底占占地及其所属属场院、绿地地和配建停车车场等。道路用地道路用地是指指居住区道路路、小区路、、组团路及非非公建配建的的居民小汽车车、单位通勤勤车等停放场场地。公共绿地公共绿地是指指满足规定的的日照要求，，适合于安排排游憩活动设设施的、供居居民共享的游游憩绿地，应应包括居住区区公园、小游游园和组团绿绿地及其他块块状带状绿地地等。道路红线道路红线是指指城市道路含居住区级级道路用地的的规划控制线线。建筑线建筑线一般称称建筑控制线线，是建筑物物基底位置的的控制线。入伙（入住））：入伙（入住））是指物业管管理企业向业业主／用户移移交户内管理理责任的过程程，是业主(用户)首次接收自己己的物业，标标志着小区物物业管理建设设正式启动，，物业管理企企业和业主、、用户共同管管理和相互监监督局势已然然形成。房地产项目开开发建设流流程一、土地的基基本知识国有土地使用用权出让年限限住房用地70年工业用地50年科教、文体、、卫生用地50年商业、旅游、、娱乐用地40年综合或其他用用地50年军事、政府机机关用地长期期土地制度及土土地权利体系系：（1）土地公有制制:所有者、使用用者、行使权权力者、城乡乡二元体制（2）土地权利体体系：城市市区的土土地属于国家家所有。农村村和城市郊区区的土地，除除由法律规定定属于国家所所有的以外，，属于农民集集体所有；宅宅基地和自留留地、自留山山，属于农民民集体所有。。所有权使用权他项权利国家所有集体所有国有土地使用用权农地承包经营营权集体建设用地使用用权土地权利体系土地用途管制制制度国家实行土地地用途管制制制度，国家编编制土地利用用总体规划，，规定土地用用途，将土地地分为农用地、建设设用地和未利利用地。农用地是指直接用于于农业生产的的土地，包括括耕地、林地地、草地、农农田水利用地地、养殖水面面等；建设用地是指建造建筑筑物、构筑物物的土地，包包括城乡住宅宅和公共设施施用地、工矿矿用地、交通通水利设施用用地、旅游用用地、军事设设施用地等；；未利用地是指农用地和和建设用地以以外的土地。。土地审批制度度1、农用地转用用审批（1）概念：农用用地依法、依依规划转建设设用地（2）批准权限：：国务院审批省、自治区、、直辖市人民民政府审批设区的市、自自治州人民政政府审批用途管制的核核心2、土地征收审审批权限国务院省、自治区、、直辖市人民民政府国务院的审批批权限（1）基本农田（2）基本农田以以外的耕地超超过35公顷的（3）其他土地超超过70公顷的省级人民政府府的审批权限限征收除国务院院审批权限以以外土地的，，由省级人民民政府批准（1）低于35公顷面积的耕耕地（不包括括基本农田））（2）低于70公顷面积的其其他土地注：其他土地地是指耕地（（含基本农田田）以外的土土地。包括除耕地以以外的农用地地（包括园地地、林地、牧牧草地等）、、建设用地和未未利用土地等等二、取得土地地的程序（一）招、拍拍、挂取得（二）城中村村改造取得（三）内部运运作取得（一）招、拍拍、挂取得获取土地信息息（网络、社会关系、其其他媒介）土地市场调研土地供应量和和存量调查（（区域）地块瑕疵调查查（权属纠纷纷）市政配套情况况地上附着物和和地下管线调调查规划设计要点点地块所在区域域的地价和房房价调查城市总体规划划分析城市近三年的的开竣工面积积和商品房销量分析参与招、拍、、挂出具报告初步设计成本测算新项目投资决决策会议2、城中村改造造取得获取土地信息息土地市场调研研组织土地局集集体建设用地地转用为国有建设用用地（报省政政府批准）由村委与村民民逐一签订拆拆迁补偿协议议制定拆迁补偿偿方案形成改造决议议，报市政府府批准组织测量评估估并出具报告告组织召开村支支两委会，党党员代表会议，，村民代表会会议决策会议（通通过后）出具报告成本测算初步设计同村委会接触触取得土地后组组织拆迁招拍挂90%以上通过签订订合作意向3、内部运作取取得征用土地局组组卷报批批发放补偿偿款组织招拍拍挂依据区域域基准地地价确定定成交价价格，取取得土地地确定地块块(城市规划划内的集集体土地地、耕地地，非基基本农田田)三、房地地产开发发的流程程（一）房房地产开开发基本本知识（二）房房地产开开发基本本流程（一）房房地产开开发基本本知识1、房地产产的的特性性独一无二二性不可移动动性寿命长久久性数量有限限性用途多样样性相互影响响性易受限制制性价值高大大性难以变现现性保值增值值性2、房地产产业与建建筑业的的区别建筑业是是物质生生产部门门，属于于第二产产业房地产业业兼有生生产（开开发）、、经营、、管理和和服务等等多种性性质，属属于等三三产业房地产业业可分为为投资开开发业和和房地产产服务业业房地产中中介服务务业包括括房地产产咨询、、房地产产价格评评估、房房地产经经纪3、建筑物物的分类类根据中华华人民共共和国城城乡建设设部标准准《民用建筑筑设计通通则》JGJ37-87第1.0.5条民民用建建筑高度度与层数数的划分分住宅建筑筑按层数数划分为为：1～3层为低层层；4～6层为多层层；7～9层为中高高层；10层以上为为高层。。公共建筑筑及综合合性建筑筑总高度度超过24m者为高层层（不包包括高度度超过24m的单层主主体建筑筑）。建筑物高高度超过过100m时，不论论住宅或或公共建建筑均为为超高层层。4、民用建建筑物的的分类按建筑高高度分一般情况况下，根根据楼盘盘的用途途不同可可分民用用和商用用，根据据楼房的的高度不不同又分分为低层、多层、小高层、高层和超高层。1-3层称低层层4-6层为多层层7-12层为小高高层12层以上为为高层总高度为为１０００米以上上为超高高层。5、按建筑筑形态化化分别墅：独独栋、双双拼、联联排住宅：板板楼、塔塔楼商业、办办公：商商场、市市场、写写字楼、、酒店6、房地产产开发的的证件1、核准或或备案证证（固定定资产投投资）2、土地证证3、建设用用地规划划许可证证4、建设工工程规划划许可证证5、建筑工工程施工工证6、商品房房预售许许可证7、房地产产开发主主要涉及及政府部部门市（县））政府、、发改局局、土地地局、建建设局、、规划局局、房产管理理局、安安监局、、公安消消防、人人防、防防震、气气象局、、环保局、、地税局局、自来来水公司司、电力力局、通通信公司司、燃气公司司、广电电局、工工商局、、水利局局、财政政局等8、房地产产涉及税税费（1）涉及房房地产购购置的：：包括契契税、印印花税及及交易手手续费。。（2）涉及房房地产出出售的：：包括营营业税、、城市维维护建设设税、教教育费附附加、土土地增值值税、企企业所得得税、个个人所得得税、印印花税及及交易手手续费。。（3）涉及土土地购置置的：土土地出让让金、地地上附着着物补偿偿款（二）房房地产开开发基本本流程1、河北省省房地产产开发项项目行政政审批流流程示意意图2、房地产产项目开开发建设设流程图图1、河北省省房地产产开发项项目行政政审批流流程示意意图国土资源源部门提供供具备出让条件件的土地环保部门门提供审定定的规划环境影影响评价文件件地震部门门提供地震震安全性评价文文件规划部门门提出刚性性规划条件件国土资源源部门进进行国有有土地使使用权出出让（招招拍挂）），合法建设设用地毕毕准书、、国有土土地使用用权证书书普通商品品住宅固固定资产产投资项项目备案案规划部门门发放建设用地地规划许许可证（（1日）编制修建建性详细细规划或建设工工程设计计方案总总平面图、建建设工程程设计方方案施工图图设设计规划部门门审定修修建性详详细规划划或建设工程设设计方案案总平面面图、建建设工程程设计方案案（3日）建设、规规划、市市政、绿绿化、城城管、消消防、人人防、地震、环环保、气气象、技技术监督督、教育育、文物物、水利利、安监、国国家安全全等有关关职能部部门联合合审图、、备案（（3日）审图机构构进行施工图审审查规划部门门核发建建设工程程规划许许可证（（2日）已审定的的修建性性详细规规划（或或建设工工程设计计方案总总平面图图）、建建设工程程设计方方案规划许可阶段。。其中行政审批、、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察66组织施工工单位、、监理单位位招标招标文件件备案，，招标投标标情况书面报告告，招标合同备备案建设工程程质量、安安全监督手续续备案案排水部门门核发城市市排水许可可证【2日】市容环卫卫部门对城城市建筑垃垃圾处置核核准建设部门门核发建筑工程程施工许许可证【2日】1、提供土土地使用用权证、工程程规划许许可证2、提供施施工图纸纸审查合合格书书；3、已办理理工程质质量、安安全监监督手续续；4、建设资资金已落落实1、提供土土地使用用权证、、建设工工程规规划许可可证、施施工许可可证；2、投入开开发建设设的资金金达到工工程建设设总投资资的25%以上3、已有商商品房预预售方案案房产部门门核发商品房预预售许可可证【2日】商品房预售合同备案房地产开开发企业业组织设计、施施工、工工程监理理等有关单位位进行竣竣工验收收规划、建建设、市市政、绿绿化、城城管、消消防、人防、地地震、环环保、气气象、技技术监督督、教育、文文物、水水利、安安监等有有关职能能部门联合进进行竣工工验收、、认可【3日】建设工程程竣工验验收备案案规划验线；规划划条件、工工程质量、、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。。其中行政审批、、办理时间共计为4日竣工验收阶段。。其中行政审批、、办理、验验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督67项目推广广、销售售项目获取取项目启动动规划设计计施工建设设竣工验收收项目交付付权证办理理2、房地产产项目开开发建设设流程图图项目获取取项目可行行性研究究调研当地房地地产市场场形势；；政府优惠惠政策、、投资环环境；当地消费费水平；；人口组成成；地理位置置、交通通；项目开发发成本、、利润测测算；……………项目启启动1土地报报批3房产资资质审审批4项目可可行性性报报批批2项目公公司注注册报报批环保初初步意意见5立项报报批1、获取土土地获取形形式：：拍卖卖、招招标、、挂牌牌、划划拨2、项目公公司注注册A、