成都青白江王家河心岛项目开发概念性策划报告-XXXX

一江碧水向东流青白江王家河心岛项目开发概念性策划报告成都鹏际投资有限公司2009年12月■本方案主要内容：非常1+1一级开发+二级开发■本方案制定依据：实话实说■本方案核心思想：系统考虑，彰显我公司开发实力与信心.■二级开发设想是以高端低密度住宅的用地性质进行考虑的.写在开篇之前

——以17.5公里毗河为证,蜿蜒之间,生态之中

承载一座城市的光荣与梦想第一篇从生态毗河说开去

一、毗河印象1、原生毗河

■毗河是成都市的七大绿色走廊之一，具有原生状的生态环境，是成都市近郊唯一没有污染的河流。

■毗河更吸引人的地方还在于原生性，以亲水和生态为突出特性。

双水岸外绿草如茵水清鱼儿肥美丽的毗河湾

新都境内约11平方公里青白江境内约10平方公里（长17.5公里）金堂境内约5平方公里毗河2、毗河印象知名度小河鲜很出名未被充分开发的“处女地”难道，毗河真与高端住宅无关？NO二、毗河沿岸别墅开发风起云涌，首尾呼应.上游新都城区西南部，万科.双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第开放.下游金堂依托毗河和沱江，全力打造“东方威尼斯水城”，蓝光观岭横空出世！万科双水岸双河鹭岛金水丽都堤亚纳河谷香洲半岛蓝光观岭金阳丽景天府花园水城现代生态水城棕榈湖国际社区金海岸毗河毗河河心岛1、新都城区西南部，双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第放.

万科.双水岸润扬.双河鹭岛新希望.堤亚纳河谷2、境内内毗河仅仅有5平平方公里里的金堂堂河尽其其用※依托毗河河和沱江江，打造造“东方方威尼斯斯水城””※蓝光打打造4200亩亩观岭国国际社区区我们的结结论：核心观点点：毗河青白白江段开开发机会会突出！！天时实力品牌牌开发商汇聚聚地利毗河上下下游开发发如火如荼荼人和北部新城城高端住住宅开发热热点区域域，并得到市市场验证证政策毗河生态态产业带带的确立第二篇试试论毗毗河高端端住宅产产业带的的必要条条件一、毗河河沿岸土土地整理理与一级级开发须须先行须重点解决决一个突突出问题题：防洪1、地势低低洼，极极易受到到洪水冲冲击■毗河防防洪总体体情况毗河流经经我区祥祥福、姚姚渡、城城厢，流流程17.5公公里，河河道宽120——150米，最最大过洪洪能力1200立立方米/秒，相相应水位位高程456米米，预警警洪水流流量600立方方米/秒秒，相应应水位高高程454.3米米。■“5.12””特大地地震对我我区河道道堤防造造成一定定的不利利影响■历史上上五十年年一遇洪洪水历史上出出现了81年和和98年年五十年年一遇大大洪水，，沿岸大大多数乡乡镇被淹淹。■2008年洪洪水情况况先后出现现“7.21””暴雨、、9月月23日日至27日等几几次暴雨雨险情.——资料料来源：：青白江江区人民民政府防防汛指挥挥部办公公室《2008年防汛汛工作总总结》2、防汛汛工作存存在的主主要问题题及建议议河道险工工险段急急需整治治。政府府财政应应加大对对防洪工工程的投投入，确确保江河安安澜。——资料料来源：：青白江江区人民民政府防防汛指挥挥部办公公室《2008年防汛汛工作总总结》※2008年汛汛前我区区投入防防汛抢险险资金仅仅42.6万元元，只是是解决了了毗河城城厢镇白白贯村五组段的的堤防加加固工程程，投入入远远不不够。未雨绸缪缪，在不不考虑政政府投入入的情况况下，我们确实实需要社社会资金金投入防防洪系统统工程！！3、防洪洪需要系系统工程程■优先解解决重点点而又突突出的问问题河段段.■然后从从境内上上游到下下游全面面进行防防洪堤岸岸系统建建设.■防洪工工程可与与房地产产开发相相结合，，尽量吸吸引有实实力的企企业广泛泛参与.二、王家家河心岛岛区域防防洪更当当先行■河心岛岛附近河河道宽度仅在在50米米左右，，河道最最为狭窄窄.■地势低低平，砂砂石开采采程度较较低，河河道较浅浅.■毗河祥祥福甘泉泉村段（（河心岛岛）列入入我区重点堤防防工程.——资料料来源：：青白江区区人民政政府防汛汛指挥部部办公室室二○○○七年三三月《防防汛应急急预案》》■成青（（金）快快速通道道祥福段段下穿式式通道（（十二匹匹马位置置）尤其其狭窄，，杂物堆积积，水流流不畅.三、以高高端生态态住宅为为切入点点■与我区““生态立立区”战战略吻合合.■与我区区对重大大物流、、商贸、、工业企企业招商商工作（（高端住住宅为他他们中的的高层管理理者的居居家需求求）配套套.四、需要要出台具具体的招招商及投投资优惠惠政策建议：成成立毗河河生态高高端低密密度住宅宅产业开开发区.■“毗河河两岸生生态产业业观光带带”的升升级.■出台具具体的招招商、税税收、财财政、融融资优惠惠政策.■”一事事一议““，特事事特办，，具体项项目专人人负责.■出台相相应优惠惠政策（（比如重重大招商商工业、、物流、、商贸企企业，享享受在我我产业开开发区购房房补贴等等政策）），与我我区重大大招商引引资项目目积极配配合和协协调.五、把工工业区、、物流园园区和别别墅产业业带“一一分为二二”■通过建建设50米宽的的森林大大道把两两个区域域严格区区分和分分隔.■森林大大道与生生态屏障障保护带带合二为为一.工业区物流园区区森林大大道道森林公园园六、整合合成青快快速通道道沿线旅旅游资源源■成都新新游乐园园—北湖湖熊猫旅旅游渡假假区—西西江月（（北麓））生态休休闲产业业区—森森林公园—凤凤凰湖国国际湿地地旅游区区—蓝光光国际文文化旅游游体育产产业园区区的浑然然一体.北湖湖熊熊猫猫旅游游渡渡假假区区新游游乐乐园园森林林公园园西江江月月凤凰凰湖湖蓝光光国国际际文文化化体育育旅旅游游产产业业园园第三三篇篇王王家家河河心心岛岛一一级级开开发发构构想想第一一部部分分工工程程概概况况一、、地地块块简简介介1、、地地块块基基本本情情况况▇位置置：：位于于新新都都泰泰兴兴镇镇与与青青白白江江祥祥福福镇镇交交界界处处的的甘甘泉泉村村十十七七组组及及民民强强村村九九组组，，距距成成青快快速速通通道道700米米，，是名至实归归的“青白江江桥头堡”.▇毗河分合之之处，风水水极佳；两两河一渠围围合而成，，得天独秀秀！▇地块平整，，基本上无无拆迁.▇距离新都泥泥巴坨风景景区（新都都下一轮次次沿毗河别别墅开发热热点区域））距离约5公里.▇地块总面积积在176亩左右，，其中耕地地95.6亩，非耕耕地51.2亩，宅宅基地20余亩，具有二级开发的巨大潜力力。2、地块位位置分析（以直线距距离为准））青白江城区区王家河心岛岛泥巴坨风景区新都城区龙潭寺距离8.5公里距离10公公里约6公里约5公里3、地貌基基本情况王家河心岛岛毗河毗河毗河成青快速通道二、一级开开发整理范范围设计1、防洪堤系统统工程：共共计1703.8米1）河心岛周长长：约1703.8米——红色实线线线条示意部部分.岛周长1710米524米75.8米米803米301米2）防洪堤堤系统工程程的主要建建设内容▇沿岛河堤▇堤顶环形绿绿化▇河堤上部（（水面以上上）混凝土土及相应美美化▇堤岸环形道道路3）防洪堤堤工程标准准▇防洪堤顶宽宽25米.堤高4－8m.▇防洪堤下部部为土石堤堤,堤顶宽宽度为45m,堤顶顶高程为63m,防防浪墙顶高高程73m。防洪堤堤横断面采采用复式断面面,迎水坡坡采用1∶∶3干砌石石护坡厚35cm,下垫10cm厚碎碎石垫层。。▇防洪堤中部部为土石堤堤，钢筋混混凝土环岛岛加固一圈圈,堤顶设设计2米高高的实木艺艺术栏杆.▇新建堤堤身身典型断面面为：所有有堤轴线范范围内，先先抛石至5.0m高高程，抛石石体顶宽5.0m，，外坡坡度1：1.75，，内坡坡度度1：1.25，抛抛石底依上上而下分别别为500mm厚的的编织袋装装河卵石层层、500g/㎡的土工织物物一层和土土工网格一一层。抛石石体碾压平平整后，在在其上砌筑筑75＃水水泥砂浆块块石挡墙，，挡墙顶高程为7.0m，，墙顶宽度度为1.0m，外坡坡坡度为1：0.4，内坡垂垂直。4）防洪堤建建设步骤堤身填筑工工程.堤脚防冲工工程.下挡墙及平平台工程.上挡墙及平平台工程.基础处理工工程.景观平台工工程.2、现有桥桥梁扩宽加加固及美化化工程1）桥梁长长度：约51米.2）宽度：：约4米.现有桥梁3）桥梁改改造标准▇桥梁宽度拓拓宽为5.5米，双双向通行.▇桥梁加固.▇更换生锈的的铁栏杆为为原木艺术术栏杆.▇桥沿上进行行美化工程程.3、现有步步行石道扩扩宽加固及及美化工程程1）尽量保保持原有淌淌水石桥风风格，中式式仿古木石石结合桥.2）长度约约55米，，宽度1.5米.现有步行石石道3）整治标标准▇改目前的石石头间道桥桥为石木结结合桥（石石头上直接接架设全木木栈道）▇前面扩宽至至3米（石石道同时扩扩宽）.▇两侧增加实实木栏杆.▇其他桥面美美化.4、兴建污污水处理泵泵站一座（依据《城城市污水处处理工程项项目建设标标准》）▇标准：V类类550m².▇包括建筑工工程、工艺艺设备、电电气设备、、管道及配配件等.5、新建道道路——成青快速通通道至本地地块的道路路一条▇约1200米长.▇标准：6米米宽，水泥泥路面（部部分路段沿沿用目前已已有路面））.▇含道路两侧侧绿化及道道路中心隔隔离带绿化化.河心岛岛新建道路新建道路6、农房拆拆迁与土地地征用费用用1）共计23户拆迁迁，拆迁农农户主要为为甘泉十七七组，集中中在河心岛岛西侧.2）同时涉涉及甘泉村村十七组及及民强村九九组土地征征用.涉及拆迁的的农户范围7、“七通通一平”工工程▇主要包括：：通给水、、通排水、、通电、通通讯、通路路、通燃气气、通热力力以及场地地平整。※目前，水水电气市政政管道已经经暗埋到成成青（金））快速通道道牌坊处（（十二匹马马），距离本项目目仅700米（直线线距离）.——资料来来源：祥福福镇经济办办吴主任.一、编制原原则和依据据▇工程量.▇水利部（2002））《水利工工程设计概概（估）算算编制规定定》▇水利部（2002））《水利建建筑工程概概算定额》》▇水利部（2002））《水利工工程施工机机械台时费费定额》▇水利部（1992））《水利水水电设备安安装工程概概算定额》》(中小型型)▇国家计委、、建设部《《工程勘测测设计收费费标准》；；▇发改价格[2007]670号《建设设工程监理理与相关服服务收费管管理规定》》。第二部分工工程预预算编制原原则和依据据二、基础价价格1、人工预预算单价按按水利部（（2002）《水利利工程设计计概（估））算编制规定》，计计为：工长4.91元/工时高级工4.56元/工工时中级工3.87元/工工时初级工2.11元/工工时2、主要材材料预算价价格▇主要材料原原价为青白白江本地2009年年目前价格格水平，由由地方提供供，按规定定计入运杂杂、采管费用。。其预算价价格为：水泥400元/t钢筋3700元/t木材1000元/㎥汽油7000元/t柴油6500元/t※水泥、钢钢筋、柴油油、汽油分分别按300元/t、3000元/t、3500元/t、3600元/t进入工程程单价，差差价部分计计取税金后列入响响应的工程程单价。3、施工用用水、点、、风价格本本阶段按施施工组织设设计方案计计算，其结结果分别为水价0.48元元/㎥，综综合电价0.83元元/kw.h。4、砂石骨骨料价格砂95元/㎥碎石70元元/㎥块石45元元/㎥条石200元/㎥※条石按80元进入入工程单价价，差价部部分计取税税金后应列列入相应的的工程单价价中。三、建筑、、安装工程程建筑工程执执行水利部部（2002）《水水利建筑工工程概算定定额》，机机械台时费费执行水利利部（2002））《水利工程程施工机械械台时费定定额》，单单价乘1.1的阶段段系数。安安装工程执执行（2002）《《水利水电电设备安装工程程概算定额额》，单价价乘1.10的阶段段系数，工工程单价取取费：其他直接费费（直接费费）建筑工工程2.0﹪，安装装工程2.7﹪。▇现场经费（（直接费））土方工程4﹪石方工程6﹪模板工程6﹪混泥土浇筑筑工程6﹪钻孔灌桨及及锚固工程程7﹪﹪其他工程5﹪安装工程（（人工费））45﹪▇间接费土方工程4﹪石方工程6﹪模板工程6﹪混泥土浇筑筑工程4﹪钻孔灌桨及及锚固工程程7﹪﹪其他工程5﹪安装工程（（人工费））50﹪计划利润（（直接工程程费+间接接费）7﹪税金（直接接工程费+间接费+计划利润润）3.41﹪﹪四、设备费费主要设备价价格参照有有关工程计计列，设备备运杂费和和采购及保保管费按《《水利工程程设计概（（估）算编制规定》》的规定计计算。五、临时工工程临时房屋建建筑工程按按《水利工工程设计概概（估）算算编制规定定》计算，，施工交通通按每公里里扩大指标计算。六、独立费费用根据水利部部（2002）《水水利工程设设计概（估估）算编制制规定》计计算。▇建设管理费费建设单位开开办费按80万元计计；建设单单位人员经经常费按定定员12人人，计算期期3.5年年，费用指指标27220元/人.年计算；；工程管理理经常费按按建设单位位人员经常常费的20﹪计列；；工程监理理费按《建建设工程监理与相相关服务收收费管理规规定》计算算；建设及及施工场地地征用费参参照有关征征用标准及及设计提供供的数据计列。。▇科研勘设费费科学研究试试验费按建建安工作量量的0.2﹪计列.勘测设计费费按《工程程勘测设计计收费>表表混估算.水文勘测费费用.▇其他费用预算定额编编制管理费费、工程质质量监测费费分别按建建安工作两两的0.13﹪、0.1﹪计计列。第三部分防防洪堤堤工程估算算一、防洪堤堤工程估算算总表工程或费用名称建安工程费设备购置费独立费用合计（元）1工程部分投资74，774，516第一部分建筑工程61，482，679第二部分机电设备及安装工程395，502第三部分金属、木结构及安装307，70236，200第四部分临时工程2，304，750第五部分独立费用14，759，605一至五部分合计67，976，833基本预备费１０％6，797，683静态总投资2移民环境投资（仅指防洪堤）7，120，000建设及施工场地征用费5，000，000水土保持工程1070，000环境保护工程1，250，0003工程投资总计82，094，516二、防洪堤堤建筑工程程估算编号工程或费用名称单位数量单价（元）合计（元）一防洪堤工程m³78080909.14土方挖运m³16890012.772，156，853土方填筑（利用料）m³2013014.31867，607.3土方填筑m³13809421.853，017，353.9堆石料填筑m³78156633.2425，979，253.8抛石m³5998169.894，192，072干码石护脚m³409267.93277，969.76草皮护坡㎡330015.38179，159.4浆砌条石挡土墙m³59902275.4616，500，604.9桨砌块石护坡m³14598163.22，382，393.6碎石垫层m³510396.41491，980.2基础砼Ｃ１５+Ｃ2５m³9991360.143，598，158.7编号工程或费用名称单位数量单价（元）合计（元）砼模板㎡6103.1842.19257，493.16振冲加密m44027177.467，813，031碎石路面㎡6108934.162，085，578钢筋制安t8739486.138，281，400二排水工程573，600土方挖运m³222712.7728，400砂砾石挖运m³222713.9231，000基础砼Ｃ１５m³30358.7310，800箱涵砼496379.04188，000混泥土模板㎡100742.1942，500钢筋制安t249486.13227，700铜片止水m51640.7632，700编号工程或费用名称单位数量单价（元）合计（万元）三工程管理1，094，900

生活及生产用房㎡6001000.00600，000仓库㎡100400.00400，000环境绿化㎡30，000里程碑块580400百米桩根5040.002，000地名牌块2350.00700警示牌块5350.001，800护堤屋㎡12012060，000四其他建筑工程2，342，727.27其他2.00%2，342，727.27防洪堤建筑工程总投资：82091836.14元第四部分分其其他一级级开发整整理项目目投资一、从成成青快速速通道接接入道路路建设费费用（含相应应征地费费用）：：1、建设设标准：：▇预计道路路全长（（双向））2500米（（2.5公里）），双向向四车道道景观道道路.▇行车道采采用SMA沥青青路面层层.▇道路标准准横断面面为17米（其其中中心心绿化隔隔离带2米，人人行道两两侧含绿绿化共5米）.▇车道结构构：4cm厚SMA沥沥青砼+6cm厚粗粗粒式沥沥青砼/沥青透透油层/30cm厚水水泥稳定定层水泥泥含量6%+45cm厚三渣渣层+原原土夯实实.▇人行道结结构形式式：3cm花花岗石人人行道板板/3cm厚厚1：3干拌水水泥砂浆浆结合层层/18cm厚C25砼基基础/7cm厚碎石石找平层层/素素土回填填夯实.▇道路总面面积42500㎡（其其中绿化化隔离带带5000㎡/车行道道25000㎡㎡/人行行道及两两侧绿化化12500㎡㎡）.2、工程程造价项目造价（元）每平米造价（元/㎡

）单位造价占总造价比例（%）总造价7，759，650182.58100其中车行道4，119，250164.7753.09人行道（及两侧绿化）2，339，750187.1830.15侧石62，077.222.41元/m0.80平石62，038.3722.49元/m0.799老路面拆除（含征地）1，176，534.4路面拆除单位造价9.1615.16费用小计：7，759，650元

备注：依据2008年市政道路工程量清单计价规范与工程概预算定额造价编制全过程控制及国家强制性标准.

二、现有有桥梁改改造费用用▇加宽方案案——采用用新结构构加宽方方案。跨跨径预应应力混凝凝土简支支工型组组合梁采采用预应应力混凝凝土简支箱梁梁加宽，，每侧加加宽2片片箱梁；；跨径20米钢钢筋混凝凝土简支支T型梁梁采用预预应力混混凝土简简支空心心板加宽，每侧侧加宽3片空心心板。加加宽部分分桥墩、、桥台与与旧桥墩墩台通过过盖梁、、台帽、、系梁连连接在一一起，为为减少施工工对旧桥桥扩大基基础的影影响，加加宽部分分采用钻钻孔灌注注桩基础础。▇加固方案案——原混混凝土表表面进行行凿毛、、粗糙处处理，使使新旧混混凝土产产生摩擦擦作用/新旧旧桥面结合面涂涂抹界面面胶，使使新旧混混凝土产产生粘结结作用/原混凝凝土表面面植筋，，通过产产生销钉钉作用和和界面力力学约束，，提高混混凝土之之间的粘粘结及塑塑性抗力力，防止止裂缝延延伸。▇美化方案案——更换换生锈的的铁栏杆杆为原木木艺术栏栏杆/增增设桥底底景观灯灯和轮廓廓灯/桥桥顶部增增加悬挂灯笼及及彩灯。。预计费用用小计：：5，000，，000元（具体测测算略））三、原有河河上石道道改造费费用：400万万元▇建设费用用：3,000，000元▇桥面装饰饰及美化化：1,000，000元四、污水处处理泵站站建设费费用：120万元五、“七通通一平””费用：：700万元其中：▇水电气接接入费用用：5,000，000元（700米距离离）▇场地平整整费用：：2,000，，000元六、征地地及拆迁迁费用：1139.625万万元1、征地地补偿费费用和青青苗补偿偿费用：：196.887万元元耕地：50亩××30000元元/亩=150万元非耕地：：26亩亩×15000元/亩亩=39万元青苗补偿偿费：95.6亩×825元元=7.887万元2、拆迁迁补偿：：252.738万元元▇拆迁补偿偿费：砖混：3865m²××230元/m²=88.895万万元砖瓦：1660m²××120元/m²=19.92万元元其他结构构：20万元构筑物：：9万元元▇构筑筑物物奖奖励励：：1378150元元××20%=27.56万万元元▇人员员过过渡渡费费：：按照照每每人人每每年年一一次次性性的的过过渡渡费费800元元/年年57人人××800元元/年年=4.56万万元元▇竹树树等等地地面面附附着着物物补补偿偿：：成片片种种植植户户：：56××8000元元/亩亩=44.8万万元元零星星地地面面附附着着物物补补偿偿：：38万万元元3、、人人员员农农转转非非安安置置：：570万万元元57人人××10万万元元/人人=5，，700，，000元元4、、其其他他费费用用（含含农农转转非非手手续续费费、、测测量量费费、、工工作作经经费费、、不不可可预预见见费费等等））：：120万万元元费用用小小计计：：11，，396，，250元元第五五部部分分费费用用总总计计项目工程量建设费用防洪堤工程约1710米82，091，836.14元成青快速通道接入道路建设2.5公里7，759，650元现有桥梁改造费用51米5，000，000元原有河上石道改造费用55米4，000，000元污水处理泵站建设550m²1，200，000元“七通一平”费用7，000，000元拆迁征地费用11，396，250元费用总计：118447736.14元一、、整整理理后后可可用用于于挂挂牌牌的的土土地地预计计250亩亩（（含含滩滩涂涂地地））二、、单单方方土土地地整整理理成成本本118447736.14元元÷÷250亩亩=47.38万万/亩亩第六六部部分分单单方方土土地地整整理理成成本本第七七部部分分备备注注适当当情情况况下下，，建建议议把邱邱家家碾碾岛岛纳纳入入本本项项目目一一级级开开发发范范畴畴邱家家碾碾岛岛王家家河河心心岛岛第四四篇篇王王家家河河心心岛岛二二级级开开发发基基本本设设想想一、、毗毗河河青青白白江江段段整整体体开开发发战战略略设设想想从国国内内其其他他地地方方，，找找到到一一个个参参照照北京京温温榆榆河河【理由由】■同同样样的的上风风上上水水.（毗毗河河青青白白江江段段同同样样是是成成都都上上风风上上水水之之地地））■温温榆榆河河是是北北京京唯唯一一四四季季不不断断流流的的天天然然河河流流.（成成都都七七大大绿绿色色走走廊廊+唯唯一一没没有有污污染染的河河流流+原原生生性性））■距距离离主主城城区区约约20公公里里.（王王家家河河心心岛岛距距离离三三环环路路龙龙潭潭立立交交12.5公公里里））■距距离离北北京京国国际际机机场场（（顺顺义义））不不到到10公公里里.（王王家家河河心心岛岛距距离离第第二二机机场场约约10公公里里））■同同样样是是流流经经顺顺义义区区、、朝朝阳阳区区和和通通州州区区三三个个行行政政区区，，同同样样是是其其中中某某一一两两个区区的的温温榆榆河河的的开开发发步步伐伐走走在在前前面面.二、、王王家家河河心心岛岛作作为为毗毗河河产产业业开开发发带带的的核核心心和和心心脏脏■与毗毗河河整整体体战战略略吻吻合合.■开发体现一种种高度和力度度.三、项目定位位（仅指王家河河心岛）长河水岸低密密度住宅集群群1、产品定位位：商务别墅（商商旅别墅）+经济型别墅墅+退台式情景洋洋房2、产品风格格：南加州别墅风风情3、园林风格格：地中海风情■地中海简约约、叠景的表表现风格与项项目的核心卖卖点相一致.■本案四（三三）面临水的的地貌特征可可以体现出园园林景观的大大器与大气.■地中海园林林风格与加州州风情别墅的的完美融合，，相互配合，，相得益彰.4、形象定位位■全新诠释工工业文明的地地产■成都首席经经济型别墅/商务别墅■成都版”温温榆河“典范范作品5、目标客户户定位■第二机场所所带来的高端端商务人群■青白江境内内大型工业、、物流企业高高级管理者■其他区域客客户■投资型客户户四、概念性规规划（初步）■以“山水之之间，半岛生生活”为设计计理念，把地地块中部位置置做出若干缓缓坡主题景观，，活水入园，，灵水绕屋。。■点式布局为为主，建筑全全东西向排列列，每户客厅厅皆坐北超南南.■以南加州旧旧金山火烈岛岛为设计参考考蓝本，倡导导一种海岸居居家生活.■园林景观考考虑以现代工工业文明为设设计母题，把把生态和工业业这两个青白白江的特征完美美演绎，在项项目中巧妙融融入火车头、、魔方等工业业文明建筑符符号.※如邱家碾岛也纳纳入本项目开开发范围，我我们初步设想想在这个岛上上主要以工业业总部别墅为主，从从邱家碾岛到到王家河心岛岛，就是一条条从工业文明明到生态文明明的诠释。从从成青快速通道接接入本项目的的道路就取名名为“蝶变大大道”。1、别墅产品品效果构想2、退台式情情景洋房效果果（模块图+效效果图）3、园林效果果构想4、会所（前前期作为售楼楼中心）五、经济测算算1、测算依据据■一级开发后后整理出来可可供挂牌拍卖卖的土地面积积约250亩亩（含整理出出来后的滩涂土地70余亩）预计土地拍卖卖价格=整理理完成即时周周边可参考土土地毛地单价价（预计100万/亩）+土地整理单单方成本土地单价=100万元/亩+47.38万元150万元/亩■单位售价主主要参考成都都市其他区域域同类楼盘销销售价格，再再结合本项目目具体情况（核核心卖点）对对景观、朝向向、产品、园园林等因素进进行加权平均均.■产品和园林林依据前页所所进行的概念念性规划设计计为准.≈2、经济测算算（请参见附件件）3、盈亏平衡衡点分析（请参见附件件）附件合作模式建议议一、优先建议模式：“一级开发—配置土地””模式1、第一步（合作前提）：与政府签订招招商引资协议议1）协议主体体内容：开发发建设业主全全面负责毗河河青白江段土土地整理，其其中王家河心岛岛作为启动项项目.▇建议政府考虑虑在适当的时时候在深圳或或国内其他地地方举行一次次招商引资说说明会，并与与开发建设业主单位适时时签订《招商商引资协议》》.2）招商引资协协议的主要内内容▇政府招商引资资范畴，享受受税收、财政政等各项优惠惠政策；▇政府同意采用用配置土地的的方式对一级级开发费用进进行核算，费费用结算按照照“收支两条线”平行进行的方式式进行.2、第二步：：再行对毗河王家家河心岛区域域防洪工程进进行定向招标标▇对一级开发的的建设施工单单位进行招标标：※政府和开发企企业共同主导导.※在规定时间范范围内编制预预算，并提供供预算汇报成成果.※只针对注册地地在青白江的的具有开发建建设资质的企企业进行招标标.※招标为有标底底招标，最接接近标底的企企业为最终中中标单位.※招标单位须一一次性缴纳2000万元保证金.自然取得土地地一级开发权权3、建设单位位取得王家河河心岛一级整整理开发权，，签定《土地地整理协议》》1）签订协议议■整理出来的的土地进入市市场按规进行行拍卖.■一级开发建设业主单位位和政府在《土地一级级整理协议》》约定拍卖底价价（单价）※如开发企业业没有获得该该拍卖地块的的使用权，则超过底价部部分（底价约约定）收益双双方事先约定按比分配.※如开发企业业没有获得该该拍卖地块的的使用权，则则政府可以配配置另外一块块未整理的土土地给开发企业，开发建建设单位可选选择.※如开发企业业获得土地使使用权，则开开发企业不再再要求政府配配置其他土地地，且不能获获得拍卖溢价部分收益.■整理出来后的的土地采用带带方案拍卖的的方式.■王家河心岛岛一级整理分分两期进行，，整理一块即拍拍卖一块，拍拍卖一块即结结算相应的一一级开发费用。2）土地整理内容容：■土地整理范范围：※王家河心岛环岛毗毗河两岸防洪洪堤建设.※地块范围内内的土地整理理、道路修建建、桥梁改造.※具体地块范范围内的“七通一平”.※成青快速通道道至河心岛的的道路修建和和改建.※污水处理泵泵站建设.备注：届时，如资金金允许，开发发建设单位可可依据和政府府签订的《投投资协议》，以同样样的方式取得得毗河沿岸其其他地块的一一级开发权.4、第四步：：取得王家河河心岛二级开开发权1）带（系统统）方案拍卖卖：竞买人须须提供政府认认同的《市场