房地产账务处理概述

房地产业营改增简介

主要内容

一、

前言二、房地产业开发经营特点三、房地产业会计核算实务

一、前言

房地产是房产与地产的总称。房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。

1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。

二、房地产业开发经营特点

房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。

房地产企业经营活动的主要业务：（一）土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

（二）房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。

（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。（四）代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

生产经营活动特征：（一）开发经营的计划性：企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

（二）开发产品的商品性：房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。（三）经营业业务复杂：企企业除了土地地和房屋开发发外，还要建建设相应的基基础设施和公公共配套设施施。经营业务务囊括了从征征地、拆迁、、勘察、设计计、施工、销销售到售后服服务全过程。。企业不仅因因购销关系与与设备、材料料物资供应单单位等发生经经济往来，而而且因工程的的发包和招标标与勘察设计计单位、施工工单位发生经经济往来，还还会因受托代代建开发产品品、出租开发发产品等与委委托单位和承承租单位发生生经济往来。。（四）开发周周期长：开发发产品要从规规划设计开始始，经过可行行性研究、征征地拆迁、安安置补偿、七七通一平、建建筑安装、配配套工程、绿绿化环卫工程程等几个开发发阶段，少则则一年，多则则数年才能全全部完成。（五）经营风风险大：开发发产品单位价价值高，建设设周期长、负负债经营程度度高、不确定定因素多，一一旦决策失误误，销路不畅畅，将造成大大量开发产品品积压，使企企业资金周转转不灵，导致致企业陷入困困境。（六）供应链链紧密：基于于房地产业的的生产经营活活动特征，房房地产业通常常建立以开发发商为核心的的供应链管理理模式，即构构建以开发商商为核心，开开发商、设计计商、承建商商、供应商、、营销代理商商、金融机构构、物业公司司及最终客户户之间长期的的战略合作伙伙伴关系，从从而降低生产产成本、提高高企业而对市市场的应变能能力和客户服服务质量，强强化企业核心心竞争力。三、房地产业会计计核算实务（一）主要会会计科目及说说明房地产开发成成本的科目设设置:(1)房屋开发建造造成本核算的的科目设置“开发成本””是成本类科科目，用以核核算企业在土土地、房屋配配套设施和代代建工程过程程中发生的各各项费用。对对于房屋开发发建造，要设设置“房屋开开发”二级分分类账。一般将房屋的的开发建造按按用途分为四四类，还应在在科目“房屋屋开发”二级级科目下，按按照房地产开开发建设的用用途，分设四四个三级科目目，即“开发发成本—房屋开发(商品房)、(经营房)、(周围房)、(代建房)”进行明细分类类核算。在三级科目中中对开发的房房屋产品成本本分设“土地地征用及拆迁迁补偿费”、、“前期工程程费”、“建建筑安装工程程费”、“基基础设施建设设费”、“配配套设施费””和“开发间间接费用”等等六个成本项项目专栏，进进行明细核算算。(2)土地开发成本本核算科目设设置土地开发成本本依然设置““开发成本””科目进行核核算。土地开发有两两种不同的用用途：一种是是为了作开发发后土地销售售(即有偿转让)，另一种是为为了兴建商品品房、出租房房而开发的工工程用土地。。A、如是以销售售为目的，通通过“开发成成本--土地开发”科科目进行成本本归集，开发发完成后，将将已归集的土土地开发成本本结转至“开开发产品”账账户。B、如是为建商商品房等而开开发的工程用用土地，则可可将土地开发发成本直接记记入“开发成成本--房屋开发”账账户中，不通通过“开发成成本--土地开发”账账户核算。C、土地开发的的成本费用，，若涉及到两两个或两个以以上的成本核核算对象时，，其发生的费费用可先通过过“开发成本本--土地开发”账账户归集，待待土地开发完完成，再按一一定标准分摊摊记入有关房房屋建筑成本本。D、土地开发成成本项目一般般划分为“土土地征用及拆拆迁补偿费””、“前期工工程费”两项项。(3)配套设施成本本核算的科目目设置应设置“开发发成本--配套设施开发发成本”科目目进行。(4)代建工程开发发成本的科目目设置“开发成本--代建工程开发发”科目进行行核算，在该该二级科目下下，可按委托托项目进行三三级核算，在在三级科目中中设置专项对对六个成本项项目分别归集集核算。房地产开发产产品销售核算算科目设置:（1）“经营收入入”——核算房地产企企业对外转让让、销售和出出租开发产品品等取得的经经营收入。同同时，按照““土地转让收收入”、“商商品房销售收收入”、“配配套设施销售售收入”、““代建工程结结算收入”、、“出租产品品租金收入””等设置明细细分类账。（2）“经营成本本”——核算企业对外外转让、销售售、结算和出出租开发产品品等应结转的的经营成本。。同时，按经经营成本的种种类，包括““土地转让成成本”、“商商品房销售成成本”、“配配套设施销售售成本”、““代建结算成成本”、“出出租产品经营营成本”等设设置明细账。。（3）“其他业务务收入”——核算主营业务务以外的其他他业务收入，，包括商品房房售后服务收收入、材料销销售收入、无无形资产转让让收入、固定定资产出租收收入。（4）“其他业务务支出”——核算企业发生生的与其他业业务收入相关关的成本、费费用、经营税税金及附加等等。（二）账务处处理及案例房地产开发成成本的账务处处理：（1）土地开发成成本核算的账账务处理。发生土地征用用及补偿费、、前期工程费费、基础设施施费和建筑安安装工程费等等直接费用时时：借：开发成本本--土地开发成本本贷：银行存款款或应付账款款开发完毕验收收时，按土地地开发用途分分别进行结转转：借：开发产品品--土地开发(用于土地销售售之土地开发发成本)开发产品--房屋开发(用于房屋开发发之土地开发发成本)贷：开发成本本--土地开发（2）房屋开发成成本核算的账账务处理成本发生时：：开发完毕毕验收时借：开发成本本--房屋开发开发产品--商品房贷：银行存款款或应付账款款开发成本--土地开发成本本(3)配套设施销售售的账务处理理其收入应记入入“经营收入入”账户的““配套设施销销售收入”明明细账，其账账务处理与前前相同(4)代建工程销售售的账务处理理代建工程销售售收入应在工工程竣工验收收并办妥交接接手续时将代代建工程价款款结算单提交交给委托单位位确认后，记记入“经营收收入--代建工程销售售收入”明细细账。房地产开发产产品销售的账账务处理:（1）土地转让和和商品房销售售的账务处理理交款提货的销销售方式，在在收到货款时时：借：银行存款款贷：经营收入入--土地转让收入入--商品房销售收收入同时或定期按按土地开发成成本和商品房房成本结转经经营成本：借：经营成本本--土地转让成本本--商品房销售成成本贷：开发成本本--土地开发--房屋开发（2）预收货款的的销售方式借：银行存款款贷：预收账款款--购房款借：应交税费费—应交增值税—已交税金（预预收款不含税税价的5%计提税金预缴缴增值税）贷：银行存款款（3）托收承付的的销售方式将开发产品交交付客户使用用，向银行办办理托收时：：借：银行存款款贷：经营收入入--土地转让收入入--商品房销售收收入（4）分期收款的的销售方式A、在付出销售售房产时，按按转让及售出出的土地或商商品房的实际际成本记账：：借：分期收款款开发产品--土地或商品房房贷：开发产品品--土地或商品房房B、按照合同收收款时，按合合同规定收款款的金额记账账，同时结转转相应的成本本：借：银行存款款经营成本--商品房或土地地销售成本贷：经营收入入--土地转让收入入或商品房销销售收入分期收款开发发产品--土地或商品房房房地产企业开开发流程的会会计核算:案例：（土地地取得环节））某房地产开发发企业2017年1月，通过竞拍拍方式获取一一宗住宅用地地（土地出让让年限７0年），同时与与国土局签订订了《土地使用权出出让协议》。协议约定：：土地总价款款为21亿元（含契税税、拍卖佣金金等）。（证载使用年年限为2017年1月4日至2087年1月3日）。拟于2018年10月开工建设。。1、按照《土地使用权出出让合同》约定，支付土土地尾款8.4亿元。借：无形资产产-------土地使用权21亿元贷：银行存款款8.4亿元预付账款------地拍卖中心-----地款12.6亿元2、取得土地使使用权后，由由于各种原因因并没有立即即开发建设，，按照规定应应该进行无形形资产的推销销处理。按照照直线法、70年使用期限计计算如下：土地使用权年年推销额为：：21亿元÷70年÷210亩=14.2857（万元/年亩）土地使用权月月推销额为：：14.2857÷12=1.1905（万元/年亩）。因此，2017年1至12月应该推销土土地成本为3000万元。2017年12月31日的帐务处理理为：借：管理费用用-----无形资产推销销3000万元贷：累计摊销销----土地使用权推推销3000万元3、2018年1月至9月应该推销土土地成本为250万元×9＝2250万元。2018年9月30日的帐务处理理为：借：管理费用用-----无形资产推销销2250万元贷：累计摊销销----土地使用权推推销2250万元4、2018年10月，项目开始始开发建设，，应将土地成成本从“无形形资产”转入入“开发成本本”。一期土土地成本净额额为：21亿元－1750万元=20.825亿元。借：开发成本本—土地征用及拆拆迁补偿费20.825亿元累计摊销——土地使用权0.175亿元贷：无形资产产——土地使用权21亿元从上述可见，，该房地产开开发企业购入入土地后计入入了“无形资资产－－土地地使用权”会会计科目核算算，未开发建建设前均按照照规定进行了了无形资产摊摊销，计入了了当期期间费费用。预售、销售环环节的会计核核算：（1）营改增后预预售商品房，，取得销售收收入2000万元，存入银银行。借：银行存款款2000万元贷：预收账款款2000万元（2）预缴税款借：应交税费费——应交增值税（（进项税额））57.14万元（2000/1.05*0.03简易办法计税税）或54.05万元（2000/1.11*0.03一般计税方法法）贷：银行存款款57.14万元（简易））或54.05万元（一般））（3）支付建筑筑商工程款款2000万元。借：开发成成本1941.75万元（简易易）或或1801.8万元（一般般）应交税费——应交增值税税（进项税税额）58.25万元（2000/1.03*0.03简易办法计计税）或198.2万元（2000/1.11*0.11一般计税方方法）贷：银行存存款2000万元（4）支付广告告宣传费200万。借：销售费费用188.68万元应交税费——应交增值税税（进项税税额）11.32万元（200/1.06*0.06）贷：银行存存款200万元（5）工程完工工5000万元。借：开发产产品1200万元贷：开发成成本1200万元（6）确认收入入实现和结结转成本借：预收账账款2000万元贷：主营业业务收入1801.8万元应交税费——应交增值税税（销项税税额）198.2万元借：主营业业务成本1200万元贷：开发产产品1200万元（7）结转当期期销项税大大于进项税税时借：应交税税费——应交增值税税（转出未未交增值税税）贷：应交税税费——未交增值税税（8）当期“应应交税费——未交增值税税”科科目账面余余额为贷方方，次月申申报缴纳。。根据36号文附件2第（八）条条第7款规定：房房地产开发发企业中的的一般纳税税人，销售售自行开发发的房地产产老项目，，可以选择择适用简易易计税方法法按照5%的征收率计计税。36号文附件2第（八）条条第9款规定：房房地产开发发企业采取取预收款方方式销售所所开发的房房地产项目目，在收到到预收款时时按照3%的预征率预预缴增值税税。房地产企业业老项目采用简易计计税方法下下会计分录录：（1）收到预收收款时：借：银行存存款2000万元贷：预收账账款2000万元（2）企业预缴缴税款：借：应交税税费——未交增值税税（按3%征收率在不不动产所在在地缴纳，，机构所在在地申报））57.14万元贷：银行行存款57.14万元（同上上）（3）支付建筑筑商工程款款：借：开发成成本2000万元｛因税税额不可以以在销项税税额中抵扣扣，导致成成本比一般般计税方法法多列支｝｝贷：银行存存款2000万元（4）支付广告告宣传费：：借：销售费费用200万元｛因税税额不可以以在销项税税额中抵扣扣，导致费费用比一般般计税方法法多列支｝｝贷：银行存存款200万元（5）工程完工工：借：开发产产品1200万元贷：开发成成本1200万元（6）确认收入入实现和结结转成本：：借：预收账账款2000万元贷：主营业业务收入1904.76万元应交税费——未交增值税税95.24万元｛｛根据全部部销售额按按照5%征收率计算算得出｝借：主营业业务成本1200万元贷：开发产产品1200万元附：一般纳纳税人转让让取得的不不动产2016年5月1日公司购进进用于管理理用办公楼楼借：固定