我国征地制度及政策要求

我国征地制度及政策要求

目录

第一部分征地的概念及制度政策演变第二部分现行征地制度政策主要内容第三部分地方实践及改革探索一、概念

《宪法》“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿”

《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

《土地管理法》

“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”二、法律政策规定的演变:1953—1982，特点：起步阶段，非钢性，可协商。

1982--2004，特点:突出强制性,单一的产值倍数法，按原用途补偿，明显的计划经济特征。

2004---，特点:在补偿安置标准、征地程序方面持续、小幅突破。——基本原则是被征地农民生活水平不下降，长远生计有保障。

2004年３月１４日宪法修正案将第二十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”继续强调公共利益区分征收和征用明确给予补偿三、完善征地补偿和安置制度（十二）完善征地补偿办法（十三）妥善安置被征地农民（十四）健全征地程序（十五）加强对征地实施过程监管提出征地补偿做到同地同价。

——区片综合地价《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）二、切实保障被征地农民的长远生计征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发［2006］29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）2007年３月１6《物权法》

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。强调“依法足额”补偿提出“安排社保费用”

明确“保障生活”“维护合法权益”十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围;完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿;解决好被征地农民就业、住房、社会保障。提出了“同地、同权、同价”、“建立城乡统一土地市场”的指导思想；<国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知>(2010-6_)一、推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。

(一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。(二)探索完善征地补偿款预存制度。(三)合理分配征地补偿费。二、采取多元安置途径，保障被征地农民生产生活(四)优先进行农业安置。(五)规范留地安置。(六)推进被征地农民社会保障资金的落实。三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题

(七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。

(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。(九)统筹规划有序推进征地拆迁。四、规范征地程序，提高征地工作透明度。(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。(十一)简化征地批后实施程序。五、切实履行职责，加强征地管理(十二)强化市县政府征地实施主体职责。(十三)落实征地批后实施反馈制度。

土地补补偿费费的分分配。。按照土土地补补偿费费主要要用于于被征征地农农户的的原则则，土土地补补偿费费应在在农村村集体体经济济组织织内部部合理理分配配。具具体分分配办办法由由省级级人民民政府府制定定。土地被被全部部征收收，同同时农农村集集体经经济组组织撤撤销建建制的的，土土地补补偿费费应全全部用用于被被征地地农民民生产产生活活安置置。<关于切切实做做好征征地拆拆迁管管理工工作的的紧急急通知知>国土资资电发发〔2011〕72号(2011-5_)一、进一步步提高高认识识，认认真贯贯彻落落实中中央有有关规规定要要求二、严严格征征地拆拆迁管管理，，维护护被征征地农农民利利益实施征征地拆拆迁，，必须须在政政府的的统一一组织织领导导下依依法规规范进进行。。农民房房屋要要给予予合理理补偿偿，并并因地地制宜宜采取取迁建建安置置、货货币安安置或或实物物补偿偿等多多种安安置方方式;征地前前及时时组织织征地地公告告，并并就征征地补补偿安安置标标准和和政策策征求求群众众意见见。不得强强行实实施征征地拆拆迁；；对于于群众众提出出的合合理要要求，，必须须妥善善予以以解决决。确保征征地补补偿费费用及及时足足额支支付到到位。。三、及及时化化解矛矛盾纠纠纷，，妥善善处理理征地地拆迁迁突发发事件件之前，，要分分析评评估易易引发发不稳稳定风风险的的环节节和因因素，，提出出预防防措施施。之中，，做好好有关关沟通通协调调工作作，早早发现现、早早处理理，避避免矛矛盾积积累激激化。。建立应应急预预案，，对征征地拆拆迁突突发事事件，，要及及时分分析原原因，，主动动向政政府报报告，，积极极采取取措施施妥善善解决决，防防止简简单粗粗暴压压制群群众，，引发发恶性性和群群体性性事件件。四、开开展全全面检检查，，坚决决纠正正违法法违规规征地地拆迁迁行为为征地对对象：从农农民私私有土土地、、农业业生产产合作作社所所有土土地到到农村村集体体所有有土地地，逐逐步调调整；；征地范范围：从国国家建建设、、国家家利益益到公公共利利益，，逐步步清晰晰；补偿方方式：：从单一一笼统统的补补偿、、适当当的迁迁移补补助到到土地地补偿偿费、、青苗苗补偿偿费和和地上上附着着物补补偿费费、安安置补补助费费，逐逐步细细化；；补偿标标准：从无无偿征征用、、产值值倍数数到综综合区区片价价，逐逐步提提高；；安置方方式：从农农转非非、招招工、、货币币安置置到还还建、、留地地、就就业、、社保保及农农业等等安置置，逐逐步多多元；；征地审审批：从各各级政政府分分级限限额到到以土土地利利用规规划为为依据据、以以用途途管制制为核核心的的审批批制度度，逐逐步严严格；；征地程程序：从无无明确确规定定、自自行组组织到到“两两公告告一登登记””，逐逐步规规范。。目录第一部分征征地的概念念及制度政策策演变第第二部分现行制度政策策主要内容第三部分地地方实践践及改革探索索⒈范围⒉补偿⒊安置⒋程序现行征地制度度的主要内容容“国家为了公共共利益的需要要，可以依照照法律规定对对土地实行征征收或者征用用并给予补偿偿。”《土地管理法法》第四十三三条，“除乡镇企业、、乡村公益设设施公用事业业和农民宅基基地这三种情情况可以使用用集体土地搞搞建设以外，，任何单位和和个人进行建建设，需要使使用土地的，，必须依法申申请使用国有有土地。”“前款所称依法法申请使用的的国有土地包包括国家所有有的土地和国国家征收的原原属于农民集集体所有的土土地。”现行征地制度度的主要内容容-----范围问题：范围过过宽，法定模模糊——不仅限于公共共利益原因：用地需需求强烈、法法律制度欠缺缺缺乏土地征收收目的合法性性的审查机制制土地征收申请请批准前，事事前审查土地征收被批批准后，救济济机制及事后后审查现行征地制度度的主要内容容-----范围征收耕地补偿偿：土地补偿费：：前三年平均均年产值的6－10倍安置补助费：：前三年平均均年产值的4－6倍地上附着物和和青苗的补偿偿费：如实补补偿土地补偿费和和安置补助费费的总和不得得超过三十倍倍征收其他土地地的土地补偿偿费和安置补补助费标准，，由省、自治治区、直辖市市参照征收耕耕地的土地补补偿费和安置置补助费的标标准规定。现行征地制度度的主要内容容-----补偿被征收土地上上的附着物和和青苗的补偿偿标准，由省省、自治区、、直辖市规定定。一般情况：建设用地：耕耕地的50%未利用地：耕耕地的20%左右征收耕地的补补偿费最高大中型水利水水电另行规定定：16倍《大中型水利水水电工程建设设征地补偿和和移民安置条条例》现行征地制度度的主要内容容-----补偿国土资发[2005]144号文：：《关于开展制制订征地统一一年产值标准准和征地区片片综合地价工工作的通知》》要解决几个问问题：1、解决补偿偿标准偏低问问题。2、征地补偿偿同地同价，，实现补偿的的公平性。3、防止征地地补偿的随意意性，规范政政府征地行为为。4、提高征地地工作透明度度，维护被征征地农民合法法权益。征地统一年产产值标准：在一定区域范范围内（以市市、县行政区区域为主），，综合考虑被被征收农用地地类型、质量量、等级、农农民对土地的的投入以及农农产品价格等等因素，以前前三年主要农农产品平均产产量、价格为为主要依据测测算的综合收收益值。实质内涵是被被征收农用地地的综合收益益值，不仅仅仅包括农地农农作物的收益益，还要考虑虑因土地带来来的其它相关关收益。以产值标准为为基数,同时时综合考虑当当地社会经济济发展水平、、居民生活水水平、原补偿偿水平、被征征地农民社保保需等确定补补偿倍数。产值标准倍数标准征地综合区片片价基本概念念及内涵征地区片综合合地价（简称称征地区片价价）是指在城城镇行政区土土地利用总体体规划确定的的建设用地范范围内，依据据地类、产值、、土地区位、、农用地等级级、人均耕地地数量、土地地供求关系、、当地经济发发展水平和城城镇居民最低低生活保障水水平等因素，划分分征地区片，，并采用农地地价格因素修修正、征地案案例比较和年年产值倍数等等方法测算的的区片征地综综合补偿标准准。征地区片片价的实质是是征地补偿标标准，不含地地上附着物和和青苗的补偿偿费。1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地区区片综合地价价分布图特征：两种形式，相相互配合，渐渐近发展新的征地补偿标准征地统一年产值标准征地区片综合地价适用土地市场不发达的小城市及规划圈外的农用地区域适用土地市场相对活跃的东部地区以及中、西部地区的大中城市适用不同区域两者相互配合，形成体系1.各地普遍采取取协商谈判方方式，实际补补偿远超过统统一年产值。。2.“不同地同价”，水田、旱地地同价；耕地地、菜地同价价，农民不满满。3.2-3年调整标准，，影响征地实实施（农民期期待提价）。。除北京和西藏藏外，29个省份制定和和公布了征地地统一年产值值标准或区片片综合地价，，其中河北等等10个省份全部实实施征地区片片综合地价，，占已公布省省份的34.5%；山西等7个省份实施征征地统一年产产值标准，占占24.1%；其余12个省份同时实实施征地统一一年产值标准准和区片综合合地价，占41.3%。征地补偿标准准以耕地为例例，每亩在800元到37万元不等。截至2013年6月，山东、福福建、河南、、广西、湖南南、甘肃等6个省按照三年年一调的原则则，及时调整整征地补偿标标准，平均提提高补偿标准准10%—30%不等，个别地地市提高了40%以上。新调整的区片片价补偿标准准普遍减少了了区片数量。。河北、河南南、湖南、广广西等省份新新出台的标准准较之前都减减少了区片数数量，河南减减少了44.47%；浙江温州全全市只有两个个区片。规范不同地类类的补偿标准准，建立了调调节系数。辽辽宁、湖南、、湖北、广西西以农用地综综合地价标准准为基础，对对其他各类用用地设置不同同的调节系数数，如鱼塘高高于1.0，未利用地则则为0.3-0.7不等。项目土地管理法规定最新政策要求其他法律补偿原则按原用途、原地块给予补偿；按产值倍数法测算；限定补偿高限（年产值的30倍）同地同价；达不到“生活水平不降低，长远生计有保障”时，省政府可批准将补偿超过30倍。《物权法》：依法足额补偿，安排被征地农民的社会保障费用。补偿项目土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物增加：征地补偿费内解决被征地农民社保费用，不足部分从国有土地有偿使用收益中列支增加：《物权法》：安排社保费用补偿水平耕地：前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为年产值的四至六倍。每公顷安置补助费，不得超过十五倍。土地补偿费和安置补助费两项之和，最高不得超过30倍。地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。按统一年产值和征地区片综合地价执行；问题：1.缺少科学、公公平公正的补补偿机制——土地永不灭失失、保值增值值、持续收益益的不动产属属性难以体现现理论上：土地地所有权的价价格难以确定定以有限的货货币价款补偿偿无限长的土土地所有权，，缺乏理论支支撑。没有反映土地地区位和供需需关系没有平等权利利主体间的谈谈判没有体现土地地利用的潜在在价值按原用途进行行补偿，被征征地农民难以以分享土地利利用方式改变变带来的增值值，也难以分分享经济和社社会发展的成成果。没有考虑对农农民的土地承承包经营权的的补偿（30年土地地承包经营权权没有补偿与与《农村土地地承包法》的的要求不符））2.实践中：补偿偿过度与补偿偿过低并存有的地方：房地一体、补补房不补地，，导致大量国国有土地资产产流失，还诱诱导乱搭乱建建。水利等公益性性项目：补偿偿标准偏低。。同一区域、同同一条件的农农村集体土地地补偿标准悬悬殊--公共利益的征征地转嫁给部部分被征地农农民，造成变变相对农村集集体土地权益益人财产的侵侵害，形成违违背了社会公公平与公正原原则的事实。。集体土地上的的房屋拆迁补补偿标准差别别大3.征地成本中，，税费比例偏偏高研究资料：耕耕地开垦费、、耕地占用税税、新菜地开开发建设基金金、契税、征征地管理费、、地籍勘察费费、森林植被被恢复费、基基础设施配套套费等等，有有的地方还有有教育附加费费、规划选址址费、水利基基本建设费等等10多种部部门收费。据历次调查，，各种税费在在征地成本中中所占比例一一般可达30－40%，，有的地方可可达50－60%。《土地管理法法》第五十条条：地方各各级人民政府府应当支持被被征地的农村村集体经济组组织和农民从从事开发经营营，兴办企业业。现行法规对被被征地农民安安置措施的规规定很不全面面，缺乏操作作性，很难保保证生活水平平不降低、长长远生计有保保障。就业难度普遍遍较大：被征征地农民就业业普遍呈现临临时性、低端端化、不稳定定等特征。地地方政府更愿愿意一次性货货币安置，隐隐患。现行征地制度度的主要内容容-----安置安置“一脚踢”方方式：形成新的“无无产者”。目目前许多地方方仅仅给被征征地农民发放放一次性的现现金补偿和给给予一份社保保，让他们自自谋出路，而而对失地农民民的居住安顿顿、重新就业业、生活观念念和生活习惯惯转变等后续续保障问题重重视不够。“一脚踢”方方式种地无田就业无岗发展无路子孙后代？现行安置政策策及地方试点点探索：1、货币安置：：安置补助费费一次性发放放给被征地农农民，让其自自谋出路。操操作简单，容容易接受，适适宜年轻人；；不足以解决决长远生计。。2、重新择业安安置。应当积积极创造条件件，向被征地地农民提供免免费的劳动技技能培训，安安排相应的工工作岗位。在在同等条件下下，用地单位位应优先吸收收被征地农民民就业。征收收城市规划区区内的农民集集体土地，应应当将因征地地而导致无地地的农民，纳纳入城镇就业业体系，并建建立社会保障障制度。3、农业安置：：征收城市规规划区外的农农民集体土地地，应当通过过利用农村集集体机动地、、承包农户自自愿交回的承承包地、承包包地流转和土土地开发整理理新增加的耕耕地等，首先先使被征地农农民有必要的的耕作土地，，继续从事农农业生产；在在集体经济组组织内部调整整土地，土地地补偿费和安安置补助费都都留于集体经经济组织内部部。4.异地移民安置置。本地区确确实无法为因因征地而导致致无地的农民民提供基本生生产生活条件件的，在充分分征求被征地地农村集体经经济组织和农农户意见的前前提下，可由由政府统一组组织，实行异异地移民安置置。5、社会保险安安置：是将征征地补偿费用用中的安置补补助费和部分分或全部的土土地补偿费为为被征地农民民购买养老、、失业、医疗疗等社会保险险。全国已有29个省级政府或或部门制定了了被征地农民民社会保障文文件，建立健健全被征地农农民的社会保保障体系。全国有21个省份在征地地补偿费外单单列了社保资资金，占比66%；另外10个省份有部分分地区做到了了社保资金单单列。社保资资金的缴纳标标准各地因地地制宜，一般般为每人4000-75000元或每亩3000-192000元不等，养老老金领取标准准从100元至1100元不等。—地方政府社保保资金落实不不到位、被征征地农民不愿愿或无力承担担自行支付费费用部分等问问题较为普遍遍。6.住房安置：既既可解决被征征地农民的安安居问题，又又能靠出租多多余房子增加加收入。湖南南长沙按照80㎡/人的指标和1200元/㎡的优惠价格（（市场价格约约为3000-4000元/㎡）提供保障住住房；成都市市每人35平米，被拆迁迁的农民在基基本住房建筑筑面积内不支支付购房费用用。厦门、杭杭州一般一户户一套自住房房、一套出租租公寓。西安安市留房安置置的比例已经经达到90%以上。7.留物业安置：：主要是指留留给集体经济济组织或者被被征地农民的的经营用房，，通过经营或或者出租，为为被征地集体体和农民提供供长远生计。。湖南长沙按按照人均5㎡和1500元/㎡的价格提供商商业用房，天天津则按人均均建筑面积15㎡、绵阳人均2㎡、西安人均10㎡，无偿给被征征地集体和农农民提供经营营用房。8.投资入股安置置：对有长期期稳定收益的的项目用地，，在农户自愿愿的前提下，，被征地农村村集体经济组组织经与用地地单位协商，，可以以征地地补偿安置费费用入股，或或以经批准的的建设用地土土地使用权作作价入股。农农村集体经济济组织和农户户通过合同约约定以优先股股的方式获取取收益。9.留粮安置。河河北邯郸为被被征地农民建建立长期补贴贴制度，在一一次性货币补补偿的基础上上，每年给失失地农民每亩亩2000斤粮食实物或或折款补贴的的“吨粮田”补偿模式，且且世代可以继继承，使所有有失地农民“一次金钱补偿偿、几代口粮粮不断”，保障了失地地农民的长远远生计。10.变一次性补偿偿为逐年、长长期补偿。广广西、贵州、、福建等省区区有多个水库库、水电站项项目移民安置置实行了长期期补偿：对移移民的房屋、、圈舍、零星星果树、林地地等其他征占占用地类仍按按国家相关标标准进行一次次性补偿，随随迁移民被淹淹没的零星果果树、林地等等仍按国家相相关标准进行行一次性补偿偿;但直迁和随迁迁移民被占用用的水田和旱旱地，都不再再按其年产值值16倍的标准进行行一次性补偿偿，而是从耕耕地被实际占占用时起，由由业主根据相相关部门核定定的耕地年产产值分年补偿偿。11.留地安置：在在给予被征地地农民一定的的现金补偿的的基础上，按按照城市规划划确定的土地地用途，在被被征收土地中中留出一定比比例的土地或或非农建设用用地指标。留地安置：海南、广东、、浙江、上海海等省（市））在全省（市市）范围内，，江阳、宜昌昌、茂名、广广州、江门、、清远、杭州州、宁波、赣赣州和湖州等等市出台了了专门的文件件，规范留地地管理。一是“凡征必留”，广东省无论论是城市用地地还是单独选选址建设项目目用地，基本本采取了“凡征必留”的作法。确实实无法提供用用地的，则将将指标折算为为货币进行补补偿；二是“因势而留”，即对留地安安置设定一定定的条件，只只有满足该条条件时才予以以适用。例如如，海南省以以被征地面积积累计达到60%以上，且安置置补偿无法保保障被征地农农民原有生活活水平，就业业困难等作为为了留地安置置的适用条件件。浙江省则则将留地安置置的适用范围围限定在城市市规划区内，，且人均耕地地不足0.2亩的征地项目目。三是“因意而留”，即是否采取取留地安置，，由征地当事事人协商确定定。例如，南南宁市设立了了留地安置、、实物补助、、自谋职业补补助三种安置置形式，是否否选择留地安安置，由征地地机构、用地地单位与被征征地集体经济济组织在符合合土地利用总总体规划和城城乡规划的基基础上协商确确定。二是留用地规规模按被征地地比例和被征征地人口数量量确定，各地地差别较大。。确定留用地地的规模一般般有两种方式式：一是按照照征地的实际际数量，以一一定比例计算算，2.8%至15%不等，普遍在在10%左右；二是按按照被征地农农民的数量，，每人按照一一定面积计算算，人均15㎡至80㎡不等。三是留地性性质既有国国有建设用用地，也有有集体建设设用地，主主要取决于于留用地的的区位和被被征地农民民的意愿。。四是供地方方式划拨、、协议、“招拍挂”一应俱全。。政府会对对出让金予予以适量返返还，并对对税费进行行减免。五是开发利利用方式自自主经营、、合作经营营、政府主主导相结合合。留地安置探探索意义：：一是从被动动输血，到到主动造血血，有利于于保障被征征地农民长长远生计。。二是从博弈弈对抗，到到互利共赢赢，提升征征地农民参参与征地拆拆迁的积极极性。三是从给货货币，到留留土地，降降低了征地地直接成本本。留地安置在在实施中需需要注意的的现象（一）多种种因素制约约，留地安安置具有一一定的局限限性。一一是适用范范围上具有有局限性。。二是留用用地落实上上具有局限限性。部分分地方已经经无地可留留，因此承承诺的留用用地也难以以及时兑现现。三是时时间上具有有局限性。。从办理审审批到经营营获益，一一般需要经经过2—5年的过渡时时间，留地地前期需要要经过选址址规划、可可行性论证证，以及办办理一系列列复杂的用用地审批手手续。四是是经营上具具有一定的的风险性。。（二）配套套机制不完完备，留用用地难以有有效落实。。缺乏统统一规划，，导致留用用地凌乱分分散，落地地项目水平平低，不利利于发挥土土地开发的的规模效益益和集聚效效益，极易易演变为新新的“城中村”。计划不不足。供地地方式不符符合法律要要求，存在在违法隐患患。税费费支付主体体不明确，，影响被征征地农民积积极性。12费用支付1、提出用地地申请6下达批文8财产补偿登记9补偿安置置方案公告11批准实施5组卷报批左图中：1～4为审批前环环节；5～6为审批环节节11～13为批后实施施环节。13清场、、供地2拟征地告知3现状调查,调查结果经被征地者确认4依申请听证2～4为28号文提出的要求,在现行法律中并无规定7征收土地地公告10依申请请听证通常称作“一公告”，内容为征征地批准的的机关、文文号、时间间和批准用用途；被征征地的所有有权人、位位置、地类类和面积；；征地补偿偿标准和农农业人员安安置途径；；办理补偿偿登记的期期限、地点点。通常称作“二公告”，内容为本本集体被征征用土地的的位置、地地类、面积积，地上附附着物和青青苗的种类类、数量，，需要安置置的农业人人口的数量量；土地补补偿费的标标准、数额额、支付对对象和支付付方式；安安置补助费费的标准、、数额、支支付对象和和支付方式式；地上附附着物和青青苗的补偿偿标准和支支付方式；；农业人员员的具体安安置途径；；其他有关关征地补偿偿、安置的的具体措施施。现行征地制制度的主要要内容-----程程序2.告知征地情情况。在征征地依法报报批前，当当地国土资资源部门应应将拟征地地的用途、、位置、补补偿标准、、安置途径径等，以书书面形式告告知被征地地农村集体体经济组织织和农户。。在告知后后，凡被征征地农村集集体经济组组织和农户户在拟征土土地上抢栽栽、抢种、、抢建的地地上附着物物和青苗，，征地时一一律不予补补偿。3.确认征地调调查结果。。当地国土土资源部门门应对拟征征土地的权权属、地类类、面积以以及地上附附着物权属属、种类、、数量等现现状进行调调查，调查查结果应与与被征地农农村集体经经济组织、、农户和地地上附着物物产权人共共同确认。。4.组织征地听听证。在征征地依法报报批前，当当地国土资资源部门应应告知被征征地农村集集体经济组组织和农户户，对拟征征土地的补补偿标准、、安置途径径有申请听听证的权利利。当事人人申请听证证的，应按按照《国土资源听听证规定》规定的程序序和有关要要求组织听听证。<国有土地上上房屋征收收与补偿条条例>(2011年1月21日公布施行行_)VS<城市房屋屋拆迁管理理条例》》>名称征收，国有土地上房屋拆迁城市房屋目的

规范、维护公共利益、保障被征收人合法权益

加强管理、维护当事人合法权益、保障建设项目顺利进行执行主体

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的“禁止建设单位参与搬迁活动”取得房屋拆迁许可证的单位范围公共利益：1、国防和外交的需要；2、府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设；3、政府组织实施的科教文卫体，环资保护、防灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共事业；4、政府组织实施的保障性安居工程建设5、政府依法依规的旧城区改建；6、其他公共利益未明确新旧“公平补偿”原则范围：房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失相同方式：产权调换、货币补偿强调被征收人的自主选择：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋”；“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”强调民生政策：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。方式：相同“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿”强调对承租人的保障：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租”

标准：不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定“以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”关于补偿新旧程序开始引入事前公开和全程的知情权：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”旧城改造的，“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”“政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”“分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布”“发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”新旧强制执行强调司法渠道，法院强制执行是唯一方式。“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料“法院强拆和行政强拆并存“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”“。。。诉讼期间不停止拆迁的执行。”其他“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，”对暴力强拆和采取非正常手段的需承担责任。旧新目录第一部分征征地的的概念及制制度政策演演变第二部分现现行征征地制度政政策主要内内容第三部分地地方方实践及改改革探索征地制度改改革试点研研究历程：：第一阶段：：上个世纪纪90年代中后期期，经济发发达地区多多种补偿安安置模式的的探索。南京的补偿偿安置货币币化、广东东的留地安安置、浙江江的社保、、上海的高高速路入股股分红等。。1999年，国土部部启动19城市的试点点。第二阶段：：2004年28号文后，提提高补偿标标准、建立立社保制度度、实行征征地区片价价及统一年年产值的探探索。第三阶段：：2008年十七三中中全会后：：缩小征地地范围。““在土地利利用规划确确定的城镇镇建设用地地范围外，，经批准占占用农村集集体土地建建设非公益益项目，允允许农民依依法通过多多种方式参参与开发经经营并保障障农民合法法权益。””2010年，国土部部启动新一一轮试点，，11个城市，主主要在三方方面试点：：区分公益和和非公益用用地，缩小小征地范围围；完善征地补补偿安置机机制；拆迁迁补偿安置置及房屋拆拆迁补偿试试点改进农转用用与征收审审批方式：：海南征地拆拆迁实践的的做法三种模式让无业无岗岗失地农民民的长远生计得得到有效保保障农民自我实实施征地拆拆迁工作城中村改造造大墩模式月川模式港尾模式一、农民自自我实施征征地拆迁工工作的“大大墩模式””村民上访、、干群冲突突“有女不嫁嫁大墩村””村民无业无无岗昔贫困村上访村光棍村村民生活富富裕姑娘争嫁干群关系和和谐今先进村富裕村“誓死保卫卫土地，不不让政府再再征走一寸寸土地”“共产党万万岁”一：合理制制定征地补补偿标准以被征收的的农用地用用益物权为为依据，以以被征地后农农民生活水水平不降低低为原则，科科学制定征征地补偿标标准。二：充分考考虑被征地地农民的发发展权依照征地后后“农民发展权权益不减少少”的原则，留留给村委会会“发展展用地”，，通过规划划引导，确确保其支撑撑劳动就业业的能力和和经济产出出不小于被被征收的农农用地。三：明确赋赋予被征地地农民的均均等发展机机会按照“不同阶层所所获发展机机会均等”的理念四：有效发发挥农民参参与征地拆拆迁的积极极性“农民的事情情农民办、、农民的利利益农民享享”。五：赋予农农村集体建建设用地和和国有建设设用地同等等的发展权权益对于大墩村村整体搬迁迁节约出的的389亩建设用地地，允许村村委会出让让一定期限限的使用权权。“大墩模式式”的主要要做法：改革资源配配置制度改革县政府府的采购制制度扶持村办股股份公司人人是股东东成立村办股股份公司，，人人拥有有等额股份份，享有稳稳定财产性性收益。家家住新房房统一安排253平方米三层层洋房；配配套建设敬敬老院、幼幼儿园、卫卫生院、文文体活动中中心、农家家书屋等公公共设施。。一、农民自自行负责征征地拆迁工工作的“大大墩模式””年年有分红红政府将风险险小、收入入稳定、管管理要求低低的项目和和工程交由由村办股份份公司经营营，农民从从项目经营营、工程建建设中受益益。过去的大墩墩村现在的大墩墩村二、城中村村改造的““月川模式式”思路“政府主导、规划管制、农民参与、两权平等、多方共赢”严重的官民民冲突征地堪比““八年抗战战”“上访村””“问题村””“贫困村””村民：股东、养老老保险生活基本必必需品定期无偿供给子女上学补补助老人生活补补贴先进村、文文明村今后海南第第一村昔今一、让农民民成为实施施拆迁主体体政府负责指指导、监督督规划的实实施，由居居委会成立股份制制公司实施施征地拆迁迁。二、实行同同地同价同同权实行同地、同价价、同权政策，征收收集体建设设用地出让让的纯收益益少部分用用于支付该该地块所应应分担的公公共基础设设施建设费费用以外，，剩下的全全部返还农农民。三、实行留留地安置模模式为了切实解解除失地农农民的后顾顾之忧，真真正实现农农民长远生生计有保障障，市政府府在拆迁改改造后，按按一定标准准给予月川川居委会留留用地，积极培植适适合农民从从事的、有有稳定收入入流的产业业。“月川模式式”的主要做法法：三、“港尾模式式”——有有效保障失失地农民的的长远生计计以往往如今今每户一栋两两层小洋楼楼敬老院、文文体活动中中心等公共共设施齐全全稳定的财产产性收益分分红种地无田就业无岗低保无份港尾“换地地安置”模模式——构建新制度度，改“输血”为“造血”。充分发挥不不同区域地地块的比较较优势，利利用级差地地租来解决决历史遗留留问题。一：让农民民的土地资资产发挥最最大的比较较效益在沿海二线线选取具有有居住比较较优势同等等面积的土土地，与该该村原来位位于沿海一一线的村庄庄建设用地地置换；原原来的村庄庄用地通过过市场出让让，所得的的级差地租租全部用于于新村安置置和发展集集体经济。。二：提升了了区域的发发展空间不但群众的的利益得到到了保证，，在不多占占一寸农用用地的情况况下，社会会经济的发发展空间也也增大了，，置换出来来的旅游用用地计划建建一个高星星级酒店，，增加了大大量就业机机会。每年年地方财政政可以增加加税收。三：优化了了区域的发发展环境由于旅游区区“园中村村”的外迁迁，旅游园园区的综合合环境得到到了大大的的改善，其其旅游产品品的品质、、企业的效效益也将相相应的大大大提高。四：改变集集体经济组组织结构，，村民均享享发展成果果。每户村民每每年都可获获得村集体体的财产性性收益分红红，生活水水平得到““飞跃性””的提高。。思考与启示示传统征地模模式三种新模式式行政成本居居高不下、、财务成本本日益攀升升、农民利利益难以保保证、干群群关系紧张张、政府公公信力下降降。实现了“行政成本节节约、财务务成本下降降、农民收收益增加、经济济效益提高高”的多方共赢效果，而且且改善了干群群关系，消消除了社会会安全隐患患，改善了了政府形象象，促进了了社会和谐谐。没有社会的的发展就没没有土地所所有人利益益增加的空空间；没有土地权权益人合理理利益的保保障，就没没有社会稳稳定和发展展。在土地使用用中实现社社会效益和和土地权益益人利益最最大化，是征地制度改改革的关键键。思考与启示示思考与启示示落实农民发发展权的有有效办法：：制度创新的的科学、合合理性主线：农民民群众的用用益物权和和发展权等等基本权益益不减少

从“授人以鱼”到

“授人以渔”；“扶上马，送一程”，真正实现“不同阶层所获发展机会均等”。一是有利于于避免翻烧烧饼二是有利于于避免被征征地农民变变为贫困阶阶层三是有利于于被征地农农民及时转转化为人力力资源四是有利于于形成合理理的人力结结构五是有利于于减少政府府财政的支支出六是有利于于合理回收收二级地租租七是有利于于完善基础础经济组织织治理结构构，确保农农村资产收收益的合理理分配不设拆迁办办，避免政政府与农民民的对立；；避免强制拆拆迁，拆迁迁速度快、、矛盾少；；防止腐败现现象的发生生，做到““农民能致致富，干部部能进步””；壮大集体经经济，失地地农民共同同发展、长长远发展。。确保顺利实实施征地的的核心：强化化服服务务理理念念，，改革革农农村村基基层层组组织织形形式式，，将将事事权权下下放放到到最最基基层层推进服务型政府建设，变政府管理理念和管理方式，科学明晰政府职能边界，厘清行政权力与民事权利的边界。

大包大揽由农民拆自己的房、让出自己的地思考考与与启启示示关于于严严格格管管理理防防止止违违法法违违规规征征地地的的紧紧急急通通知知（（国国土土资资电电发发〔2013〕〕28号））重点点：：防防止止违违法法违违规规征征地地，，杜杜绝绝暴暴力力征征地地行行为为，，保保护护被被征征地地农农民民的的合合法法权权益益。。亮点点：：1.按照照被被征征地地农农民民发发展展权权益益不不减减少少的的原原则则，，实实行行留留地地安安置置或或留留物物业业安安置置等等多多种种安安置置方方式式；；要要按按照照发发展展权权益益均均等等的的原原则则，，制制定定相相应应的的政政策策措措施施，，将将有有稳稳定定收收入入、、风风险险小小、、易易于于管管理理的的项项目目配配置置给给被被征征地地农农村村集集体体经经营营，，确确保保被被征征地地农农民民成成为为新新型型工工业业化化、、城城镇镇化化和和农农业业现现代代化化的的积积极极参