X年10月威海市房地产市场调研报告课件

威海市房地产市场调研报告**机构研展部2008.10威海市房地产市场调研报告**机构研展部2008.10城市发展研究度假物业专题土地市场房地产市场1234城市发展度假物业土地市场房地产1234一城市发展研究一城市发展研究城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。威海市总人口251万，市区人口63万。年平均气温12度，年均降水量800毫米。城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齐时，初设文登县，经古未变明初防倭寇，明设威海卫，因而得名近代清末年，英国殖民地，强租卅年现代地级市，辖三市三区，终成现状历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齐时城市性质海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿海开放城市——对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。优秀旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。城市性质海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿城市经济GDP：07年GDP总量达到1580亿，年均增长率超过15%。人均GDP达到6.32万元，比上年增长14.8%。人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长12%，预计2010年进入全国百万人口城市行列。三产：2007年三产比例8：62：30；工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。城市经济GDP：07年GDP总量达到1580亿，年均增长率超城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形成“一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。2007年，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达8.2%和27.1%。城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形城市规划一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的A字形结构人口规模：近期2010年规模为100万人，远期2020年规划130万，远景2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“威海市”指整个三区三市的威海。城市规划一个主中心：威海市区一个主中心，四个副中心，三条发展城市规划市区功能规划主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。环翠中心区高区经区城市发展

城市向西向南发展，即向高区和经区发展。城市规划市区功能规划环高区经区城市发展城市带状格局三个区域分割较远，连接道路较少。连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活”。相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局使市民的各种日常生活增加了很多交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。11．文化路2．新威-青岛路3．世昌大道4．海滨路5．嵩山路城市带状格局三个区域分割较远，连接道路较少。11．文化路城市竞争分析威海市SWOT竞争分析SWOT国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩全球宜居城市环黄海经济圈距离日韩最近城市交通不理想，火车机场远离市中心下辖三市城市化进程较低与国际化滨海城市概念打造有较远距离第三产业快速发展稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大与国内外沟通加强假期调整带来的分时度假产品的发展契机整体消费水平较低房地产受宏观调控影响较大来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大核电站的不确定性影响城市竞争分析威海市SWOT竞争分析SWOT国内最长海岸线城市二土地市场研究二土地市场研究土地出让08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗422万平米。威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区。05年以来，威海市土地出让较快增长。土地出让08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗42住宅用地出让07年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122万平米，占已出让土地的29%左右。进入08年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。住宅用地出让07年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地价格变化与07年相比，08年至今已出让土地中工业用地较多，因此均价大幅下降；住宅用地价格保持较为平稳的发展，略有上涨。价格变化与07年相比，08年至今已出让土地中工业用地较多，因总结威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制造业用地增长较快；住宅用地成交较为平缓，尤其是进入08年以来，土地成交宗数和面积都有明显减少。总结威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制三房地产市场研究三房地产市场研究整体特征—GDP

经济周期对房地产周期的影响

缓慢发展综合发展型平稳发展以质量为主数量和质量并重快速发展，以数量为主，数量和质量并重超速发展，单纯数量型发展特征改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段2007年威海市人均GDP6.32万元（折合约9000美元）已超过8000美元，房地产市场进入平稳发展阶段；市场需求以改善型需求为主，质量和数量并重。人均GDP超过8000美元，房地产进入平稳发展阶段。整体特征—GDP经济周期对房地产周期的影响缓慢发展平稳2007年房地产开发投资持续增长，增速有所放缓从整体房地产市场来看，威海房地产开发投资逐年稳步增长，从2003年的43.69亿到2007年94.8亿，五年间增长了217%，投资开发力度大。整体特征—房地产开发投资2007年房地产开发投资持续增长，增速有所放缓从整体房地产市2007年房地产投资占全市固定投资的12.6%，比例持续上升房地产投资占固定投资的比重经过04、05年的探底回顾之后，进入高速上升阶段。整体特征——房地产开发投资比例2007年房地产投资占全市固定投资的12.6%，比例持续上升房地产发展状况年份商品房施工面积（万㎡）增长率竣工面积（万㎡）增长率商品房销售面积（万㎡）增长率销售额（亿元）增长率人均居住面积（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—2003-2008年威海市房地产开发数据威海市房地产业发展始于1985年的老城区改造，先后经历了1985-1992年的起步、1992-1993年的开发热、1994-1997年的调整和1998年以来的快速发展阶段。2000年以来，威海市通过多种媒体和活动宣传其居住环境，“威海——最适合人类居住的地方”成为城市品牌，为房地产市场增加了新活力。房地产发展状况年份商品房施工面积（万㎡）增长率竣工面积（万㎡施工面积：房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也较稳定，没有较大波动。施工面积：除05年因宏观政策影响，出现负增长，其他年份均稳中见涨。销售面积：近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民改善居住环境，另一方面反映出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅增加，也是威海整体房价上涨的驱动。施工面积：房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也较稳定，没人均居住面积：威海市人均居住面积一直稳步增加，但是指标仍然较低，其中市区（不含三市）人均居住面积为23.6平方米，高于全市平均水平。改善住房环境等需求将在未来逐步释放。五年规划：根据《威海市住房建设规划》，未来5年内，威海市区将建设1436万平方米的住宅，平均每年开发建设287万平方米的商品房住宅。2012年，威海市区人均居住面积将达到32平方米。人均居住面积：威海市人均居住面积一直稳步增加，但是指标仍然较板块特点—板块划分威海的房地产市场板块按照行政区的不同进行划分，从大威海市场看，可以分为威海市区板块和文登板块、荣成板块、乳山板块。威海市区板块主要由构成威海市区的环翠区、高区和经区构成，因此分为环翠板块、高区版块、经区版块。环翠区：威海市传统市中心，面积368平方公里，人口31.1万。高区：国家级高新技术产业开发区，面积121.9平方公里，人口18万。经区：国家级经济技术开发区，面积194平方公里，人口10万。板块特点—板块划分威海的房地产市场板块按照行政区的不同进行划板块特点—环翠板块环翠区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1山海华府7万2008.10—2环翠家园7.5万2007.8三期70%3伴月湾国际度假村1.5万未开盘—4海韵华府50万2007.570%5山水家园13万未开盘—6环翠花苑4.6万2007.1230%7伴月湾山海名宅6万三期认购中一二期售完8阳光海岸1.7万2008.1040%9望海园4万2008.130%1099名邸2.4万2007.1280%12345687910环翠区在售楼盘较多，总体去化情况较好，未来可售面积约30万平方米。板块特点—环翠板块环翠区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡板块特点—环翠板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积㎡均价（元/㎡）装修情况1山海华府别墅0.5560%175-220—毛坯2环翠家园多层1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月湾国际度假村别墅0.4353%——精装4海韵华府多层高层1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家园多层高层1.4542%二室90-100三室120—毛坯6环翠花苑多层公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精装7伴月湾山海名宅多层小高1.12641.2%三室1207000毛坯8阳光海岸高层公寓2.642%一室40-507000精装9望海园高层3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸别墅0.59——150-25015800精装主城区产品客源丰富，建筑形态囊括别墅、多层、小高和高层；普通住宅的主力面积为90-100的二室和120-130的三室；价格跨度较大，从5000-16000元/㎡均有，一线海景房价格超过12000元/㎡。板块特点—环翠板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率板块特点—高区板块高区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1新浪屿颐景园8万2007.1070%2国际海景城19.8万2007.1150%3海悦国际11.3万2007.7二期50%4仁泰旅游度假花园14万—60%5自由东方3.9万2006.590%6洪福庄园20万2007.580%7碧海庄园3.6万2008.10—8青青小城7万2005.480%9蓝堡1.8万2008.340%123456879高区在售酒店式公寓项目较多，销售情况良好，后期供应量在10万平米左右。板块特点—高区板块高区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开板块特点—高区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1新浪屿颐景园多层高层1.7540%二室95㎡8000精装2国际海景城高层公寓2.4745%二室60-90㎡18000精装3海悦国际高层公寓4.3331%一室60㎡9000精装4仁泰旅游度假花园多层小高高层2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精装5自由东方高层公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精装6洪福庄园多层—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海庄园别墅0.4159.8%300-800㎡500万起价精装8青青小城高层小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9蓝堡高层公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高区产品丰富，外部客源较多（占50%以上），建筑形态丰富；在售主力面积住宅为90平米的二室，酒店式公寓为60-90平米二室和30-50平米一室；价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景较好。板块特点—高区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率板块特点—经区板块经区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1滨海龙城17万06.11一期50%2丽景健康花园6.6万06.10.580%3乐天世纪双子座72万07.11.1430%4海源丽都10万04年售完5嘉和花园7.77万08.0920%6小城故事38.6万08.09一期10%7五洲太阳城86.7705.12二期50%8悦海世家15万07.05售完15234678经区住宅供应量充足（200万平米左右），居于三区之首，销售情况一般。板块特点—经区板块经区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开板块特点—经区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1滨海龙城高层、小高层、多层、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精装2丽景健康花园多层、小高层—40%二室85-95，三室1104900毛坯3乐天世纪双子座高层公寓240%51-123复式5700精装4海源丽都多层1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花园多层、小高层1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多层、小高层1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太阳城多层、联排别墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悦海世家高层、小高层、多层、联排1.2248%三室150-1609200毛坯经区定位较低，主要针对工薪阶层；建筑类型丰富，基本涵盖所有产品线；主力户型以90平米的二室和120平米的三室为主；价格处于全市较低水平，毛坯为主，价格在三大区域中有突出优势。板块特点—经区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率价格变动环翠区商业、生活教育等配套设施完善，房价居各区之首；高区依托高科技产业支持，同时拥有海景资源，生活环境优越，外地客户较多；经区房价较低，客户多针对工薪阶层，以本地客户为主。上半年，威海市高档住宅整体价格上涨5.8%，其中环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%。价格变动环翠区商业、生活教育等配套设施完善，房价居各区之首；市场综述开发理念威海房地产开发商开发理念仍较为落后，缺少产品升级和产品创新，对度假型物业的关注不够；缺少大局观，不能合理规划，海景、度假等元素未能充分挖掘；产品缺乏国际元素，缺乏度假情调。存在机会威海是中国宜居城市，收国内外关注较多，东北、河南、河北、韩国等地客源较多；国家假期调整，分时度假产品存在较大发展空间；投资性客户均为二次置业或者多次置业，对住宅的品质要求较高，海景、度假、休闲、国际化等元素应充分融入产品；海景资源稀缺，海景产品的保值增值性能优越。市场综述开发理念存在机会市场综述板块比较开发空间（未来供应）：经区>高区>环翠区；建筑容积率：环翠区>高区>经区；土地价格：环翠区>高区>经区。环翠中心区高区经区市场综述板块比较环高区经区四度假型物业专题研究四度假型物业专题研究板块分布威海的度假型物业市场主要指以海景为前提的度假休闲产品，包括海景别墅、海景公寓、高档海景住宅等。从大威海市的概念看，度假型产品主要分布在威海市区板块、荣成石岛板块、乳山板块，分别依靠威海北部旅游度假区、石岛、乳山银滩等海景资源。市区板块石岛板块乳山板块板块分布威海的度假型物业市场主要指以海景为前提的度假休闲产品说明关于乳山、石岛板块发展的不利因素：核电站按照国家的《核电中长期发展规划》，山东半岛将修建三座核电站，分别是烟台海阳核电站、乳山核电站和荣成核电站。其中，海阳核电站已经开工建设。乳山核电站距离乳山银滩度假区板块仅5公里，乳山核电站与荣成核电站相距20公里。因此，乳山板块和石岛板块已经受到核电站的影响，并且这一影响在未来一段时间将会持续。说明关于乳山、石岛板块发展的不利因素：核电站按产品分布碧海庄园新浪屿颐景园国际海景城仁泰旅游度假花园山海华府伴月湾山海名宅99名邸悦海世家浪花别墅颐和花园别墅银滩海景花苑市区板块：依靠北海旅游度假区和省级旅游度假区的建设，以及人文和自然环境，发展出众多度假型物业产品。银滩板块：银滩旅游度假区位于威海乳山市境内，东接威海，北临烟台，西近青岛，南涉黄海。1992年7月开始兴建，1994年7月被批为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里，规划控制面积65平方公里，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。产品分布碧海庄园新浪屿颐景园国际海景城仁泰旅游度假花园山海华产品分析区域楼盘名称建筑类型主力面积装修情况开盘时间均价（元/㎡）客户来源去化率市区板块新浪屿颐景园多层高层二室80-110㎡精装2007.108000外地、本地55%国际海景城高层二室60-90㎡精装2007.1118000外地50%仁泰旅游度假花园多层小高高层二室三室80-150㎡精装2007年10000韩国、外地60%99名邸别墅150-250㎡精装2007.1215800外地、20%悦海世家高层、小高层、多层、联排高层150-160㎡毛坯2007.59200本地官员、外地商人售完碧海庄园别墅300-800㎡精装2008.10（未）500-2000万——银滩板块银滩海景花苑小高别墅别墅191-328㎡小高层37-60㎡精装2006.107300北京上海等60%颐和花园别墅别墅—精装2006联排5300双拼7080北京上海天津等70%产品分析区域楼盘名称建筑类型主力面积装修情况开盘时间均价（元案例分析—国际海景城基本资料开发商：威海鸿建房地产有限公司项目位置：高区国际海水浴场海景广场占地面积：80000平方米建筑面积：19.8万平方米容积率：2.47总户数：45%物业形态：高层公寓均价：18000元/平米开盘时间：2006年案例分析—国际海景城基本资料开发商：威海鸿建房地产有限案例分析—国际海景城景观规划分为东西二区。东区包括海景酒店公寓、商务公寓、国际公寓、专家公寓和美食城。建筑面积98000平方米。西区建筑面积100000平米，由海景公寓和酒吧商业街组成。西区东区案例分析—国际海景城景观规划分为东西二区。西区东区案例分析—国际海景城建筑特色七大建筑科技系统：高热工性能围护结构保温热系统高性能保温隔热玻璃门窗系统天棚辐射采暖制冷系统指环式新风系统中央吸尘系统同层排水系统全系统国际品牌整合内装修系统建筑空间设计贯穿游艇享受，以游艇空间为船头的“豪华游轮”建筑。按照世卫组织住宅健康标准，采用七大建筑科技系统，打造节能舒适的商务休闲高档住宅。案例分析—国际海景城建筑特色七大建筑科技系统：建筑空间设计贯案例分析—国际海景城户型分析户型：1/1/1建面：56.85㎡弧形观景阳台，观海卧室和客厅户型：2/2/1建面：91.13㎡开敞式观海平台，主次卧室和厨房均面海次卧接连观海阳台案例分析—国际海景城户型分析户型：1/1/1户型：2/2/1案例分析—仁泰旅游度假花园基本资料开发商：威海市盛元房地产开发有限公司项目位置：高区北环海路占地面积：平方米建筑面积：14万平方米容积率：2.96绿化率：39.6%总户数：908户物业形态：多层、小高层、高层均价：11000元/平米开盘时间：2007年3月案例分析—仁泰旅游度假花园基本资料开发商：威海市盛元房案例分析—仁泰旅游度假花园景观规划小区建筑呈多层扇形向海滩展开，依次布局2栋33层、2栋29层高层、2栋11层小高层和2栋多层，扩大海景视野。景观以中央下沉式休闲健身广场为原点，艺术小品、木椅小亭、卵石道路等发散排列。新古典欧式风格建筑，富有动感立面，整体线条简洁明快。案例分析—仁泰旅游度假花园景观规划小区建筑呈多层扇形向海滩展案例分析—仁泰旅游度假花园户型分析户型：3/2/2建面：126南北向观景阳台、露台动静分离户型：2/2/1建面：130客厅、卧室均朝南大面积观景阳台，连接主次卧阳台阳台案例分析—仁泰旅游度假花园户型分析户型：3/2/2户型：2/案例分析—银滩海景花苑基本资料开发商：乳山华银置业有限公司项目位置：乳山市银海路占地面积：19万平方米建筑面积：10万平方米容积率：0.52绿化率：52%总户数：1037户物业形态：小高层、别墅均价：独栋别墅8800元，小高层4700元开盘时间：2006年6月案例分析—银滩海景花苑基本资料开发商：乳山华银置业有限案例分析—银滩海景花苑景观规划按照建筑高度，从海滨向内布置独栋、联排、叠拼和小高层，充分利用海景。会所等布置在小区中央，起到对别墅区和公寓的分隔作用。别墅区小高层案例分析—银滩海景花苑景观规划按照建筑高度，从海滨向内布置独案例分析—银滩海景花苑户型分析建筑类型套数层数面积区间交房标准小高层4栋8321337-60精装修独栋别墅1013-4191-328精装/毛坯联体别墅523253-268精装修叠加别墅525191-328精装修小高层1/12/137-60㎡小户型，南向阳台观海独栋248㎡

案例分析—银滩海景花苑户型分析建筑类型套数层数面积区间交房标案例分析—悦海世家区域：位于威海市区南部的滨海亲水板块，环翠区与经区交界处位置：西侧与海滨路相连，北侧为威海公园，东侧为悦海公园及海岸线环境：位于海岸公园生态带的中心位置，周遍配套完善指标：项目占地约184亩，建筑面积为15万平方米，容积率为1.22物业类型：多层、小高层、高层、别墅、星级酒店等建筑风格：现代主义建筑风格。基本资料案例分析—悦海世家区域：位于威海市区南部的滨海亲水板块，环翠案例分析—悦海世家开发现状项目分二期开发建设，一期产品为8栋“8+1”带电梯板楼。建筑密度14.8%，容积率1.22，绿化率48%，绿地面积58903平米。2007年7月18日开盘。

户型及售价户型从二室二厅到四室二厅二卫，面积从100平方米到230平方米不等，大尺度格局。整体布局紧凑、短进深、大开间、南北通透、多面采光，无精装修，交房标准为毛坯房，得房率约80%；总价区间90-230万,起价8300元/平方米，均价9600元/平方米，一户一价，价格接受度相对要求偏高。项目主题定位中国海岸人居第一区的概念，而且打出的概念是三大海景公园一个悦海世家，双生态健康社区案例分析—悦海世家开发现状案例分析—悦海世家悦海世家一期全部采用小高层的电梯板楼设计，填补了威海市场的空白，抓住本地客群对板式物业的喜好。一梯两户，南北通透性得到很好的诠释，短肢剪力墙结构，无梁无柱，空间更为开阔。悦海世家项目有利因素案例分析—悦海世家悦海世家一期全部采用小高层的电梯板楼设计，案例分析—悦海世家现象客观分析产生后果开盘户型偏大威海的异地购房人群中自住需求占大多数，使用物业局限于短期度假。与海景酒店的精巧套房形成竞争，不利于异地人群短期度假购买产品创新不足区域项目同质化竞争严重，体现在建材标准、交房标准及品牌使用上的雷同设计上与区域内其他竞争楼盘相比并没有体现产品差异，不能有效避开与竞争项目的正面交锋悦海世家项目不利因素统计案例分析—悦海世家现象客观分析产生后果开盘户型偏大威案例分析—99名邸基本资料开发商：山东宏领地产开发有限公司项目位置：环翠区伴月湾孙家疃镇合庆村占地面积：1.42万平方米建筑面积：2.4万平方米容积率：0.59总户数：83户物业形态：多层，别墅均价：均价15800元/平米开盘时间：2007年12月9号销售速度：截止08年8月28日，剩20套左右大户型案例分析—99名邸基本资料开发商：山东宏领地产开发有限案例分析—99名邸景观规划花桥穿梭其间，带状的树林，海景、林景、园景交替呈现。独特的私家庭院和露台设计独特、丰富多彩的台阶式造型依靠独特的自然优势，构筑封闭式社区大庭院。案例分析—99名邸景观规划花桥穿梭其间，带状的树林，海景、林案例分析—99名邸户型分析150—250平米的主力户型。首层庭院、下沉式庭院、单户双庭院独特。大庭院、大露台门廊、坡屋顶、雨雪廊、观海廊桥案例分析—99名邸户型分析150—250平米的主力户型。案例分析—新浪屿颐景园基本资料开发商：威海西港房地产有限公司项目位置：威海市环海旅游路与长春路交汇处西占地面积：3.3万平方米建筑面积：8万平方米容积率：1.75总户数：500余户物业形态：多层7栋、高层3栋均价：均价8000元/平方米开盘时间：2007年10月案例分析—新浪屿颐景园基本资料开发商：威海西港房地产景观规划社区内设有叠水喷泉广场、亲水平台、儿童乐园、健身休闲广场等观景，雕塑小品点缀其间；三面环海，在家感受潮起潮落；案例分析—新浪屿颐景园由7栋多层和3栋高层构成一全封闭海景社区人车分流的线路设计，最大限度的保障业主的出行安全景观规划社区内设有叠水喷泉广场、亲水平台、儿童乐园、健身休闲户型分析61.53平米到138.41平米，二十六种种户型；110平米以内宜居小户型占到50%；90%以上户型南北通畅；

独一无二外开窗式卫生间案例分析—新浪屿颐景园户型分析61.53平米到138.41平米，二十六种种户型；案结论物业形态：集中在海景别墅和海滨公寓住宅；主力面积：高档住宅主力面积是二室90平米左右，酒店式公寓以50平米左右一室为主，别墅类项目区间较大；装修：90%为精装修房源，装修标准公寓为1000-1500元，别墅3000元；价格：市区板块成交均价在10000元/平米以上，其它板块均价6000元；客户：成交客户以外地度假型、养老型为主，兼有本地改善型客户。销售情况：销售速度一般，受一定程度的宏观调控影响。结论物业形态：集中在海景别墅和海滨公寓住宅；THANKS！THANKS！威海市房地产市场调研报告**机构研展部2008.10威海市房地产市场调研报告**机构研展部2008.10城市发展研究度假物业专题土地市场房地产市场1234城市发展度假物业土地市场房地产1234一城市发展研究一城市发展研究城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。威海市总人口251万，市区人口63万。年平均气温12度，年均降水量800毫米。城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齐时，初设文登县，经古未变明初防倭寇，明设威海卫，因而得名近代清末年，英国殖民地，强租卅年现代地级市，辖三市三区，终成现状历史沿革属青州，东方夷之地，菜夷聚居先秦南北朝北齐时城市性质海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿海开放城市——对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。优秀旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。城市性质海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。沿城市经济GDP：07年GDP总量达到1580亿，年均增长率超过15%。人均GDP达到6.32万元，比上年增长14.8%。人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长12%，预计2010年进入全国百万人口城市行列。三产：2007年三产比例8：62：30；工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。城市经济GDP：07年GDP总量达到1580亿，年均增长率超城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形成“一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。2007年，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达8.2%和27.1%。城市经济旅游业借助丰富的历史自然资源，威海市形城市规划一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的A字形结构人口规模：近期2010年规模为100万人，远期2020年规划130万，远景2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“威海市”指整个三区三市的威海。城市规划一个主中心：威海市区一个主中心，四个副中心，三条发展城市规划市区功能规划主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。环翠中心区高区经区城市发展

城市向西向南发展，即向高区和经区发展。城市规划市区功能规划环高区经区城市发展城市带状格局三个区域分割较远，连接道路较少。连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活”。相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局使市民的各种日常生活增加了很多交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。11．文化路2．新威-青岛路3．世昌大道4．海滨路5．嵩山路城市带状格局三个区域分割较远，连接道路较少。11．文化路城市竞争分析威海市SWOT竞争分析SWOT国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩全球宜居城市环黄海经济圈距离日韩最近城市交通不理想，火车机场远离市中心下辖三市城市化进程较低与国际化滨海城市概念打造有较远距离第三产业快速发展稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大与国内外沟通加强假期调整带来的分时度假产品的发展契机整体消费水平较低房地产受宏观调控影响较大来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大核电站的不确定性影响城市竞争分析威海市SWOT竞争分析SWOT国内最长海岸线城市二土地市场研究二土地市场研究土地出让08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗422万平米。威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区。05年以来，威海市土地出让较快增长。土地出让08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗42住宅用地出让07年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122万平米，占已出让土地的29%左右。进入08年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。住宅用地出让07年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地价格变化与07年相比，08年至今已出让土地中工业用地较多，因此均价大幅下降；住宅用地价格保持较为平稳的发展，略有上涨。价格变化与07年相比，08年至今已出让土地中工业用地较多，因总结威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制造业用地增长较快；住宅用地成交较为平缓，尤其是进入08年以来，土地成交宗数和面积都有明显减少。总结威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制三房地产市场研究三房地产市场研究整体特征—GDP

经济周期对房地产周期的影响

缓慢发展综合发展型平稳发展以质量为主数量和质量并重快速发展，以数量为主，数量和质量并重超速发展，单纯数量型发展特征改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求需求特征12000以上8000-120003000-80000-3000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段2007年威海市人均GDP6.32万元（折合约9000美元）已超过8000美元，房地产市场进入平稳发展阶段；市场需求以改善型需求为主，质量和数量并重。人均GDP超过8000美元，房地产进入平稳发展阶段。整体特征—GDP经济周期对房地产周期的影响缓慢发展平稳2007年房地产开发投资持续增长，增速有所放缓从整体房地产市场来看，威海房地产开发投资逐年稳步增长，从2003年的43.69亿到2007年94.8亿，五年间增长了217%，投资开发力度大。整体特征—房地产开发投资2007年房地产开发投资持续增长，增速有所放缓从整体房地产市2007年房地产投资占全市固定投资的12.6%，比例持续上升房地产投资占固定投资的比重经过04、05年的探底回顾之后，进入高速上升阶段。整体特征——房地产开发投资比例2007年房地产投资占全市固定投资的12.6%，比例持续上升房地产发展状况年份商品房施工面积（万㎡）增长率竣工面积（万㎡）增长率商品房销售面积（万㎡）增长率销售额（亿元）增长率人均居住面积（㎡）2003年531.120%169.70%150.524.2%24.821.6%15.532004年538.71.4%155.3-9.2%19630.3%35.342.3%16.452005年723.831.4%188.621.4%190.3-2.9%37.15.1%17.722006年335.1715.4%230.522.1%225.2818.4%51.9940.2%18.312007年1087.2927.8%261.613.5%328.8346%92.1677.3%18.792008年（1-4月）837.1325.3%同比——74.1359.5%同比23.382.4%同比—2003-2008年威海市房地产开发数据威海市房地产业发展始于1985年的老城区改造，先后经历了1985-1992年的起步、1992-1993年的开发热、1994-1997年的调整和1998年以来的快速发展阶段。2000年以来，威海市通过多种媒体和活动宣传其居住环境，“威海——最适合人类居住的地方”成为城市品牌，为房地产市场增加了新活力。房地产发展状况年份商品房施工面积（万㎡）增长率竣工面积（万㎡施工面积：房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也较稳定，没有较大波动。施工面积：除05年因宏观政策影响，出现负增长，其他年份均稳中见涨。销售面积：近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民改善居住环境，另一方面反映出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅增加，也是威海整体房价上涨的驱动。施工面积：房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也较稳定，没人均居住面积：威海市人均居住面积一直稳步增加，但是指标仍然较低，其中市区（不含三市）人均居住面积为23.6平方米，高于全市平均水平。改善住房环境等需求将在未来逐步释放。五年规划：根据《威海市住房建设规划》，未来5年内，威海市区将建设1436万平方米的住宅，平均每年开发建设287万平方米的商品房住宅。2012年，威海市区人均居住面积将达到32平方米。人均居住面积：威海市人均居住面积一直稳步增加，但是指标仍然较板块特点—板块划分威海的房地产市场板块按照行政区的不同进行划分，从大威海市场看，可以分为威海市区板块和文登板块、荣成板块、乳山板块。威海市区板块主要由构成威海市区的环翠区、高区和经区构成，因此分为环翠板块、高区版块、经区版块。环翠区：威海市传统市中心，面积368平方公里，人口31.1万。高区：国家级高新技术产业开发区，面积121.9平方公里，人口18万。经区：国家级经济技术开发区，面积194平方公里，人口10万。板块特点—板块划分威海的房地产市场板块按照行政区的不同进行划板块特点—环翠板块环翠区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1山海华府7万2008.10—2环翠家园7.5万2007.8三期70%3伴月湾国际度假村1.5万未开盘—4海韵华府50万2007.570%5山水家园13万未开盘—6环翠花苑4.6万2007.1230%7伴月湾山海名宅6万三期认购中一二期售完8阳光海岸1.7万2008.1040%9望海园4万2008.130%1099名邸2.4万2007.1280%12345687910环翠区在售楼盘较多，总体去化情况较好，未来可售面积约30万平方米。板块特点—环翠板块环翠区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡板块特点—环翠板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积㎡均价（元/㎡）装修情况1山海华府别墅0.5560%175-220—毛坯2环翠家园多层1.1638.4%三室90-1404680毛坯3伴月湾国际度假村别墅0.4353%——精装4海韵华府多层高层1.7439.3%三室150-1705400毛坯5山水家园多层高层1.4542%二室90-100三室120—毛坯6环翠花苑多层公寓1.6540.5%住宅三室120-130公寓一室39-527200精装7伴月湾山海名宅多层小高1.12641.2%三室1207000毛坯8阳光海岸高层公寓2.642%一室40-507000精装9望海园高层3.340.8%二室70-1005600毛坯1099名邸别墅0.59——150-25015800精装主城区产品客源丰富，建筑形态囊括别墅、多层、小高和高层；普通住宅的主力面积为90-100的二室和120-130的三室；价格跨度较大，从5000-16000元/㎡均有，一线海景房价格超过12000元/㎡。板块特点—环翠板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率板块特点—高区板块高区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1新浪屿颐景园8万2007.1070%2国际海景城19.8万2007.1150%3海悦国际11.3万2007.7二期50%4仁泰旅游度假花园14万—60%5自由东方3.9万2006.590%6洪福庄园20万2007.580%7碧海庄园3.6万2008.10—8青青小城7万2005.480%9蓝堡1.8万2008.340%123456879高区在售酒店式公寓项目较多，销售情况良好，后期供应量在10万平米左右。板块特点—高区板块高区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开板块特点—高区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1新浪屿颐景园多层高层1.7540%二室95㎡8000精装2国际海景城高层公寓2.4745%二室60-90㎡18000精装3海悦国际高层公寓4.3331%一室60㎡9000精装4仁泰旅游度假花园多层小高高层2.9639.6%二室三室80-150㎡11000精装5自由东方高层公寓4.9531.1%二室50-70㎡8000精装6洪福庄园多层—40%二室80-90㎡6000毛坯7碧海庄园别墅0.4159.8%300-800㎡500万起价精装8青青小城高层小高1.770%三室110-130㎡6500毛坯9蓝堡高层公寓430%一室30-50㎡5650毛坯高区产品丰富，外部客源较多（占50%以上），建筑形态丰富；在售主力面积住宅为90平米的二室，酒店式公寓为60-90平米二室和30-50平米一室；价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景较好。板块特点—高区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率板块特点—经区板块经区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开盘时间销售率1滨海龙城17万06.11一期50%2丽景健康花园6.6万06.10.580%3乐天世纪双子座72万07.11.1430%4海源丽都10万04年售完5嘉和花园7.77万08.0920%6小城故事38.6万08.09一期10%7五洲太阳城86.7705.12二期50%8悦海世家15万07.05售完15234678经区住宅供应量充足（200万平米左右），居于三区之首，销售情况一般。板块特点—经区板块经区主要在售楼盘：序号楼盘名称总建面积㎡开板块特点—经区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率主力面积均价（元/㎡）装修情况1滨海龙城高层、小高层、多层、LOFT公寓1.6140.9%二室90，三室110-1306000LOFT精装2丽景健康花园多层、小高层—40%二室85-95，三室1104900毛坯3乐天世纪双子座高层公寓240%51-123复式5700精装4海源丽都多层1.5843.6%三室120-1353400毛坯5嘉和花园多层、小高层1.3539%二室90-1104500毛坯6小城故事多层、小高层1.340%二室80-1104200毛坯7五洲太阳城多层、联排别墅1.0560%二室85-95，三室110-1354800毛坯8悦海世家高层、小高层、多层、联排1.2248%三室150-1609200毛坯经区定位较低，主要针对工薪阶层；建筑类型丰富，基本涵盖所有产品线；主力户型以90平米的二室和120平米的三室为主；价格处于全市较低水平，毛坯为主，价格在三大区域中有突出优势。板块特点—经区板块楼盘分析：序号楼盘名称建筑类型容积率绿化率价格变动环翠区商业、生活教育等配套设施完善，房价居各区之首；高区依托高科技产业支持，同时拥有海景资源，生活环境优越，外地客户较多；经区房价较低，客户多针对工薪阶层，以本地客户为主。上半年，威海市高档住宅整体价格上涨5.8%，其中环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%。价格变动环翠区商业、生活教育等配套设施完善，房价居各区之首；市场综述开发理念威海房地产开发商开发理念仍较为落后，缺少产品升级和产品创新，对度假型物业的关注不够；缺少大局观，不能合理规划，海景、度假等元素未能充分挖掘；产品缺乏国际元素，缺乏度假情调。存在机会威海是中国宜居城市，收国内外关注较多，东北、河南、河北、韩国等地客源较多；国家假期调整，分时度假产品存在较大发展空间；投资性客户均为二次置业或者多次置业，对住宅的品质要求较高，海景、度假、休闲、国际化等元素应充分融入产品；海景资源稀缺，海景产品的保值增值性能优越。市场综述开发理念存在机会市场综述板块比较开发空间（未来供应）：经区>高区>环翠区；建筑容积率：环翠区>高区>经区；土地价格：环翠区>高区>经区。环翠中心区高区经区市场综述板块比较环高区经区四度假型物业专题研究四度假型物业专题研究板块分布威海的度假型物业市场主要指以海景为前提的度假休闲产品，包括海景别墅、海景公寓、高档海景住宅等。从大威海市的概念看，度假型产品主要分布在威海市区板块、荣成石岛板块、乳山板块，分别依靠威海北部旅游度假区、石岛、乳山银滩等海景资源。市区板块石岛板块乳山板块板块分布威海的度假型物业市场主要指以海景为前提的度假休闲产品说明关于乳山、石岛板块发展的不利因素：核电站按照国家的《核电中长期发展规划》，山东半岛将修建三座核电站，分别是烟台海阳核电站、乳山核电站和荣成核电站。其中，海阳核电站已经开工建设。乳山核电站距离乳山银滩度假区板块仅5公里，乳山核电站与荣成核电站相距20公里。因此，乳山板块和石岛板块已经受到核电站的影响，并且这一影响在未来一段时间将会持续。说明关于乳山、石岛板块发展的不利因素：核电站按产品分布碧海庄园新浪屿颐景园国际海景城仁泰旅游度假花园山海华府伴月湾山海名宅99名邸悦海世家浪花别墅颐和花园别墅银滩海景花苑市区板块：依靠北海旅游度假区和省级旅游度假区的建设，以及人文和自然环境，发展出众多度假型物业产品。银滩板块：银滩旅游度假区位于威海乳山市境内，东接威海，北临烟台，西近青岛，南涉黄海。1992年7月开始兴建，1994年7月被批为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里，规划控制面积65平方公里，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。产品分布碧海庄园新浪屿颐景园国际海景城仁泰旅游度假花园山海华产品分析区域楼盘名称建筑类型主力面积装修情况开盘时间均价（元/㎡）客户来源去化率市区板块新浪屿颐景园多层高层二室80-110㎡精装2007.108000外地、本地55%国际海景城高层二室60-90㎡精装2007.1118000外地50%仁泰旅游度假花园多层小高高层二室三室80-150㎡精装2007年10000韩国、外地60%99名邸别墅150-250㎡精装2007.1215800外地、20%悦海世家高层、小高层、多层、联排高层150-160㎡毛坯2007.59200本地官员、外地商人售完碧海庄园别墅300-800㎡精装2008.10（未）500-2000万——银滩板块银滩海景花苑小高别墅别墅191-328㎡小高层37-60㎡精装2006.107300北京上海等60%颐和花园别墅别墅—精装2006联排5300双拼7080北京上海天津等70%产品分析区域楼盘名称建筑类型主力面积装修情况开盘时间均价（元案例分析—国际海景城基本资料开发商：威海鸿建房地产有限公司项目位置：高区国际海水浴场海景广场占地面积：80000平方米建筑面积：19.8万平方米容积率：2.47总户数：45%物业形态：高层公寓均价：18000元/平米开盘时间：2006年案例分析—国际海景城基本资料开发商：威海鸿建房地产有限案例分析—国际海景城景观规划分为东西二区。东区包括海景酒店公寓、商务公寓、国际公寓、专家公寓和美食城。建筑面积98000平方米。西区建筑面积100000平米，由海景公寓和酒吧商业街组成。西区东区案例分析—国际海景城景观规划分为东西二区。西区东区案例分析—国际海景城建筑特色七大建筑科技系统：高热工性能围护结构保温热系统高性能保温隔热玻璃门窗系统天棚辐射采暖制冷系统指环式新风系统中央吸尘系统同层排水系统全系统国际品牌整合内装修系统建筑空间设计贯穿游艇享受，以游艇空间为船头的“豪华游轮”建筑。按照世卫组织住宅健康标准，采用七大建筑科技系统，打造节能舒适的商务休闲高档住宅。案例分析—国际海景城建筑特色七大建筑科技系统：建筑空间设计贯案例分析—国际海景城户型分析户型：1/1/1建面：56.85㎡弧形观景阳台，观海卧室和客厅户型：2/2/1建面：91.13㎡开敞式观海平台，主次卧室和厨房均面海次卧接连观海阳台案例分析—国际海景城户型分析户型：1/1/1户型：2/2/1案例分析—仁泰旅游度假花园基本资料开发商：威海市盛元房地产开发有限公司项目位置：高区北环海路占地面积：平方米建筑面积：14万平方米容积率：2.96绿化率：39.6%总户数：908户物业形态：多层、小高层、高层均价：11000元/平米开盘时间：2007年3月案例分析—仁泰旅游度假花园基本资料开发商：威海市盛元房案例分析—仁泰旅游度假花园景观规划小区建筑呈多层扇形向海滩展开，依次布局2栋33层、2栋29层高层、2栋11层小高层和2栋多层，扩大海景视野。景观以中央下沉式休闲健身广场为原点，艺术小品、木椅小亭、卵石道路等发散排列。新古典欧式风格建筑，富有动感立面，整体线条简洁明快。案例分析—仁泰旅游度假花园景观规划小区建筑呈多层扇形向海滩展案例分析—仁泰旅游度假花园户型分析户型：3/2/2建面：126南北向观景阳台、露台动静分离户型：2/2/1建面：130客厅、卧室均朝南大面积观景阳台，连接主次卧阳台阳台案例分析—仁泰旅游度假花园户型分析户型：3/2/2户型：2/案例分析—银滩海景花苑基本资料开发商：乳山华银置业有限公司项目