广东华伟四方汽车商贸城策划方案课件

东莞四方汽车生活城策划方案2011年4月6日——华南首个汽车产业商业综合体东莞四方汽车生活城2011年4月6日——华南首个汽车产业商业2汽车相关行业环境扫描项目环境扫描目录打造汽车相关行业商业综合体构想经济和社会效益评估2汽车相关行业环境扫描项目环境扫描目录打造汽车相关行业23项目环境扫描项目概况交通状况商业环境消费群体分析项目定位分析小结3项目环境扫描项目概况3项目环境扫描4

富民·月畔湾，占地面积24545平方米，建筑面积69612.71平方米，其中小区的一、二、三层裙楼为商业地产，面积22254.47平方米。可用于本项目经营面积约为15000平米。项目环境扫描4富民·月畔湾，占地面积24545平方米，4项目环境扫描5在项目调研过程中，华伟公司与当地政府提出利用“三旧改造”的政策，将以月畔湾为核心的815亩地统一规划为厚街镇产业升级改造项目。项目环境扫描5在项目调研过程中，华伟公司与当5项目环境扫描6陆路：广深高速、莞深高速、沿海高速、

城市轻轨、107国道海路：虎门港（港口大道）东江（107国道）空路：高速路直通广州白云机场、深圳机场厚街镇地处粤港经济走廊中段，北连东莞市城区，南邻虎门港，1小时车程可抵达珠江三角洲各主要城市。项目环境扫描6陆路：广深高速、莞深高速、沿海高速、6项目环境扫描7项目用地以旧厂房为主，中间夹杂部分的村民居住点。从周边环境特征可以看出：项目周边是厂区环境，商业尚未具备环境。项目周边消费者消费能力弱，不足以

支撑大型商业项目所要求的消费者数

量和质量。因此，对于该项目的开发，不能依赖固有的环境，必须设法营造出商业环境才能推动整个项目的最终成功。项目环境扫描7项目用地以旧厂房为主，中间夹杂部分7项目环境扫描8通过“三旧”改造的形式，从第二产业聚集区转型为现代服务业聚集区，优先考虑的是要足够的消费群体和消费量。也就是项目覆盖半径要足够大，才可能支撑项目的持续经营。如果该项目目标消费群体，选择以附近居民为主体；显然是不适合本项目如此大的用地规划。因而，项目的目标消费群体要达到每年近百万以上，其销售半径至少是整个东莞市乃至华南地区。项目环境扫描8通过“三旧”改造的形式，从第二8项目环境扫描9消费群体项目必须选择经济体量巨大，销售半径大的行业酒店用品批发二手复印机批发定位失败汽车产业调研经济体量巨大销售半径广四大支柱产业之一一发展前景巨大分析项目环境扫描9消费群体项目必须选择经济体量巨大，销售半径大的9项目环境扫描10商业环境消费群体行业定位汽车行业符合要求2001必须选择消费群体和经济半径巨大的项目必须人工营造商业环境汽车行业是一个朝阳行业，汽车产业作为支柱产业，其具有的巨大经济体量和销售半径，完全符合项目的定位要求。下一章项目环境扫描10商业环境消费群体行业定位汽车行业符合要求201011汽车相关行业环境扫描中国汽车市场现状中国汽车市场发展趋势中国汽车产业链中国整车销售现状中国整车销售发展趋势中国汽车用品批发市场现状中国汽车用品批发市场发展趋势本项目定位于打造汽车用品BtoB批发市场存在的问题汽车用品BtoB模式转向BtoC模式东莞中国最佳汽车用品BtoC消费市场之一小结11汽车相关行业环境扫描中国汽车市场现状11汽车相关行业环境扫描12

我国汽车保有量逐年增加，2009年达到6300多万辆，截至2010年底，我国汽车保有量达7400万辆，汽车总销量1806万辆,蝉联全球第一。2011年将实现超日本7500万辆的汽车保有量，超过日本成为全球第二。汽车相关行业环境扫描12我国汽车保有量逐年增加1213

2010年1~6月，国内汽车累计产销与2009年同期比较均成两位数的增长速度，可见我国汽车市场的良好发展态势。2010年1~6月乘用车累计销售情况表（单位：万辆）汽车相关行业环境扫描132010年1~6月，国内汽车累计产销与201314截至2010年底，我国汽车保有量达7400万辆，低于日本的7500万辆，约相当于美国2.85亿辆的四分之一。从全世界范围来看，千人汽车保有量为128辆，发达国家达到800辆。而我国目前千人汽车保有量只有52辆。中国千人汽车保有量还不到世界平均水平的一半，由此我国汽车保有量的上升空间可见一斑。汽车相关行业环境扫描14截至2010年底，我国汽车保有量达7400万1415汽车相关行业环境扫描综合以上数据分析，可见我国汽车行业仍处于发展阶段，与发达国家相比还有巨大的发展空间。15汽车相关行业环境扫描综合以上数据分析，可见我国汽车行1516汽车相关行业环境扫描制造商零部件服务用品销售整车销售汽车主要相关行业从主要的汽车相关行业来看，选择整车销售和用品销售适合本项目经营制造商零部件整车销售16汽车相关行业环境扫描制造商零部件服务1617汽车相关行业环境扫描中国汽车销售主要以4S店的形式经营。4S店是一种以“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，它拥有统一的外观形象，统一的标识，统一的管理标准，只经营单一的品牌的垂直销售形式。17汽车相关行业环境扫描中国汽车销售主要以4S店1718汽车相关行业环境扫描服务质量高品牌效应信誉好单一品牌，技术专业成为车厂的附属售后服务有保障优势劣势消费者没法进行横向比较很难有自身品牌形象自身可控的经营因素有限18汽车相关行业环境扫描服务质量高品牌效应信誉好1819汽车相关行业环境扫描上世纪九十年代，汽车销售集团化在美国盛行，现已成为汽车销售的中坚力量。汽车销售集团化即不止单一的销售一个品牌的汽车，而是集中多品牌销售的汽车超市。纵观4S店的现状及弊端，应该从消费的角度重新定位市场，打造横向专业的汽车超市；让消费者能更便捷的选择爱车。更好地满足消费者需求。19汽车相关行业环境扫描上世纪九十年代，汽车销售1920

汽车用品是产业链中最稳定的利润来源，占产业链总利润60－70％；2010年，总规模超过1900亿元，在亚洲仅次于日本，位居第二。

我国在汽车后市场具有极高的发展潜力

汽车相关行业环境扫描20汽车用品是产业链中最稳定的利润来源，占产业2021目前中国汽车用品市场大型区域格局已形成：全国（国际性）市场—广州永福路区域中心市场—华北北京、西北西安、东北沈阳

华中杭州南京上海、西南成都

大型区域格局的确立，预示着新兴的批发市场进入困难很大。汽车相关行业环境扫描21目前中国汽车用品市场大型区域格局已形成：大型区域格局的2122当今社会，经济飞速发展，已进入了信息化时代；互联网和物流的快速发展使得渠道不断扁平化；汽车用品市场批零结合，渠道下沉将会成为整个行业的发展特征。生产厂家区域性批发商/代理商小区域批发商小区域性零售商小区域性零售商车主车主逐级增加利润差价厂家省级代理商市级代理当地批发商(配货商)终端零售商车主渠道层级太多，销售成本高.汽车相关行业环境扫描22当今社会，经济飞速发展，已进入了信息化时代；互2223大型用品批发区域已成定局批零结合渠道扁平化

汽车用品批发行业的发展趋势说明起步就建新的批发市场（即BtoB市场）已发展前景艰难。要根据汽车用品行业的发展趋势选择新的经营模式。汽车相关行业环境扫描23大型用品批发区域已成定局批零结合渠道扁平化汽23汽车相关行业环境扫描24与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰招商难度大市场培育时间长、成本高直接面对强劲的竞争对手三旧改造，规划困难汽车相关行业环境扫描24与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰招24汽车相关行业环境扫描25与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰目前中国汽车用品市场大型区域格局已形成：全国（国际性）市场—广州永福路区域中心市场—华北北京、西北西安、东北沈阳

华中杭州南京上海、西南成都新兴的批发市场不可能再有竞争力。且东莞属于广州永福路所能覆盖到的核心市场，许多批发商能将货直接送到店家，直接减少了东莞批发商的销售份额。目前，东莞也已经有百业和华南汽配城两家综合性的汽车用品批发市场，本项目再定位为汽车用品BtoB批发市场操作难度非常大。汽车相关行业环境扫描25与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰目25汽车相关行业环境扫描26招商难度大

永福路作为全国汽车用品的集散地，已集聚了国内汽车用品80%以上的厂商在此设点销售。要将这些厂商吸引到东莞新的汽车用品市场，难度很大。必须找到新的突破口。厂商面对的问题：整个市场是否有增值点？发展商是否能保证以最快的迅速把市场炒旺，不用投入大量的人力物力去熬市场培育期

在永福路已有经销点，再到如此近的东莞设一个点是否有必要？东莞现有的百业和华南汽配城的发展都很艰难，在现在这样的市场条件下，竞争压力大汽车相关行业环境扫描26招商难度大永福路作26汽车相关行业环境扫描27市场培育时间长、成本高百业汽配城三年以上的时间的市场培育，才走到今天相对成熟的汽车用品市场；然而华南汽配城经过几年市场培育，至今仍未成功。可见，本项目定位的汽车用品市场也将会要经过几年的市场培育期。市场培育期长直接提高了投入成本。不仅表现在发展商的投入上还有商家的投入也大大增加：市场不旺无收入，商户投入的租金、人力、物力、时间成本远远大于收益。市场培育期与投入成正比，时间越长，投入越大。需要不断的通过广告、大型活动等不断的提升人气，加大广告投入；市场不旺，客户群体不稳定，招商投入增加；人力、物力的投入相应增加。市场不旺，无法增值，无收入即变相加大投入。发展商：商户：汽车相关行业环境扫描27市场培育时间长、成本高百业汽配城三年27汽车相关行业环境扫描28直接面对强劲的竞争对手广州永福路作为国际汽车用品配件的集散地，其在中国的地位至今无人撼动。东莞离广州如此之近，在此再打造一个汽车用品批发城难度非常之大。且永福路的厂商会直接送货到东莞，大大削减了东莞批发市场的竞争力。永福路东莞百业东莞百业汽车用品配件城是东莞首家BtoB的汽车用品批发市场；其经过几年的发展，逐步成功，并已占据了东莞大部分的市场份额。本项目再定位BtoB的汽车用品批发市场与其竞争，定是步履艰难。汽车相关行业环境扫描28直接面对强劲的竞争对手广28汽车相关行业环境扫描29三旧改造，规划困难

本项目用地为“三旧”改造规划用地。旧工厂改造成汽车用品批发城，规划难度高，无法如空地般可以依照汽车用品市场的特点进行规划，打造成美观，符合该行业市场特点的现代化汽车用品批发市场。且改造的成本较高。汽车相关行业环境扫描29三旧改造，规划困难本项目29汽车相关行业环境扫描30综观以上分析可见，打造汽车用品市场应该由BtoB模式转向BtoC模式渠道下沉，厂家追求最大利润，寻求直接面对车主，导致二级城市的汽车用品BtoB市场很难建立竞争优势，打造汽车用品BtoB市场存在的问题说明项目可行性低，必须创造新模式才可能克服这些问题，取得成功。汽车相关行业环境扫描30渠道下沉，厂家追求最大利润，寻求直接30312009年东莞市生产总值（GDP）3763.26亿元，2010年，东莞市生产总值4246亿元，比上年增10.3%，位居广东省第四。人均GDP首破1万美元，增长14.6%。居广东省第二。东莞已达到中等发达国家水平东莞经济概况：汽车相关行业环境扫描312009年东莞市生产总值（GDP）331汽车用品环境扫描32东莞汽车市场概况：根据东莞市车辆管理所最新统计数据，2010年12月份东莞新注册登记20493辆，日均工作日入户超过890辆，达到历史高。截至2010年底东莞籍汽车保有量超过92万辆，驾驶员数超过128人。外籍汽车约196万辆，东莞的汽车总保有量接近300万辆。如此大的汽车保有量和增长速度，必将使得汽车用品零售行业蓬勃发展。汽车用品环境扫描32东莞汽车市场概况：根据东莞32汽车用品环境扫描33东莞的汽车保有量超广州的一半，但汽车用品市场落后于广州，可见其汽车用品市场具有较大的发展空间。东莞汽车后市场的发展：按照东莞汽车现在300万辆的保有量加上每年新上牌的10万辆汽车，做一个保守计算，则会发现汽车相关产业的巨大市场。辐射至珠三三角地区至少年逾千亿市场，商机无限。汽车用品环境扫描33东莞的汽车保有量超广州的一半，但3334东莞汽车后市场概况：模式一:汽配批发市场模式优势:产品覆盖齐备已形成市场影响力不足:定位不清，客户混合批发商和终端车主；主要以产品销售为主,缺专业服务;以汽配为主,用品夹杂其中，不利于消费者对用品的认知和比较；经营环境杂乱无章，形象档次低；汽车相关行业环境扫描34东莞汽车后市场概况：模式一:汽配批发市场模式优势:不足:34汽车相关行业环境扫描35东莞汽车后市场概况：模式二：4S店模式不足:以配件、车辆保养、维修为主汽车用品服务不专业汽车用品品种相对单一汽车用品价格昂贵优势:形象好环境整洁舒适服务规范信誉度高汽车相关行业环境扫描35东莞汽车后市场概况：模式二：4S店模35汽车相关行业环境扫描36东莞汽车后市场概况：模式三：零散美容/用品店模式不足:侧重于汽车用品某一单项消费环境差店面形象差产品陈列凌乱、类别偏少难以主动营销信誉、服务低档次优势:交通便利数量众多汽车相关行业环境扫描36东莞汽车后市场概况：模式三：零散美容36汽车相关行业环境扫描37汽车用品市场作为汽车产业里的核心行业，发展前景非常之大；其有着巨大的经济体量和销售半径，非常适合815亩的用地规划。东莞作为汽车市场和汽车用品市场最佳的消费之一，在东莞策划汽车用品BtoC市场是完全可行的。但纵观以上的调查分析，汽车用品BtoB市场操作起来是相当困难的；因此，在经营模式上项目必须创新。汽车相关行业环境扫描37汽车用品市场作为汽车产业37汽车相关行业环境扫描38下一章社会发展，家庭已进入拥有第二辆车的时代；消费者对于汽车性能的选择对比更重视；汽车超市的机遇已经来临。汽车用品BtoB批发市场应向BtoC市场转型。本项目立足抓住东莞300万车主甚至华南1000万车主及为数众多潜在车主的巨大市场。汽车相关行业环境扫描38下一章社会发展，家庭已3839打造汽车相关行业商业综合体构想商业综合体是打造汽车用品BtoC市场的最佳途径汽车相关行业综合体的组成两大方案的实施小结39打造汽车相关行业商业综合体构想商业综合体是打造汽车用品B39打造汽车相关行业商业综合体构想40

上一章内容分析说明了汽车用品BtoB市场难度大，可行性不高，必须避开永福路等成熟市场，走差异化路线---从

BtoC起步，项目才能取得成功。但如果只是单一的去打造一个汽车用品市场，是不符合抓住300万车主的构思的。现代商业的本质就是各种优势资源的强势整合，资源整合绝不是简单相加，而是产生综合效应。本项目应该尽可能的整合汽车产业的一切优势资源，打造汽车相关行业的综合体。把四方汽车生活城成为300万车主的乐园。打造汽车相关行业商业综合体构想40上一章内40打造汽车相关行业商业综合体构想41

天河城的商业综合体成功的启示天河城是整合了各种优势资源，集购物、餐饮、休闲及娱乐于一体的综合商城；其综合体的经营方式，满足了客户的各种不同需求，营造出超强的商业氛围。天河城的成功，同时也带动了周边相关商场迅速发展。打造汽车相关行业商业综合体构想41天河城的商业综合体成功41打造汽车相关行业商业综合体构想42

与天河城一路之隔的时代广场的友谊商店主要以单一购物为主的商城。单一购物商城无法满足消费者的各种需求。显然天河城的人气和商业价值已远远超过了时代友谊商店。究其原因，是多方面的，但其中最重要的一点，是单一商城无法与商业综合体比拼。时代友谊商店单一体发展难简析打造汽车相关行业商业综合体构想42与天河城一路之隔的时代42打造汽车相关行业商业综合体构想43

天河城与时代广场友谊商店的经营模式和发展状况证明了现代商业的本质就是要整合各种优势资源，打造现代的商业综合体，形成综合效益，才能将资源的潜力放到最大。汽车用品的BtoC的定位则必须以汽车相关产业综合体的形式才能吸引到大量的大众消费者。这也是与永福路BtoB模式的最大不同。打造汽车产业的天河城——汽车相关产业综合体才是项目成功的最佳途径。打造汽车相关行业商业综合体构想43天河城与时代广场友谊商43打造汽车相关行业商业综合体构想44商业综合体汽车用品配件服务区餐饮、休闲娱乐区车管业务服务区汽车试车道及越野比赛场区汽车超市汽车影院、汽车改装及音响改装SHOW场区行业商会、车友俱乐部及媒体服务区汽车商务、金融区打造汽车相关行业商业综合体构想44商业综合体汽车用品配件服务44打造汽车相关行业商业综合体构想45汽车超市纵观东莞现在的两大汽车用品市场，百业之所以经过几年的培育后能发展起来，最大的原因在于其周边的4S店环境的推动；4S店为百业带去了巨大的人流量。

4万平米的轿车、SUV展销馆规划，三万平米的二手车交易市场组成的汽车超市，汽车用品嵌入整车销售的体验营销，为买主提供个性化订制服务，势必成为聚集客流的第一块吸铁石。打造汽车相关行业商业综合体构想45汽车超市纵观45打造汽车相关行业商业综合体构想46汽车用品配件服务区汽车配件用品服务区占地面积约10万平方米，区内主要设置汽车配件、用品厂家直销、汽车及音响改装等服务项目，以超高的性价比、4S店的服务环境及专业服务打造360度的创新经营模式，吸引各种消费群体。汽车用品中心汽车配件中心汽车改装梦工厂汽车户外用品打造汽车相关行业商业综合体构想46汽车用品配件服务区46打造汽车相关行业商业综合体构想47汽车试车道和越野比赛场区倾力打造、占地80亩的试车道和越野车道；让车主体验不同车型的试乘试架乐趣；越野车道更是越野一族的理想聚集地，这将成为聚集客流的第二块吸铁石。打造汽车相关行业商业综合体构想47汽车试车道和越野比赛场区47打造汽车相关行业商业综合体构想48汽车影院、汽车改装及汽车音响改装show场专区为汽车改装爱好者和汽车音响发烧友规划的全天候改装SHOW场，通过定期举办国内、国际的专业汽车改装及音响改装SHOW，一场场汽车改装的饕餮盛宴，自然成为聚集客流的第三块吸铁石，牢牢吸引全行业的眼球。汽车影院全新立体的感受。打造汽车相关行业商业综合体构想48汽车影院、汽车改装及汽车音48打造汽车相关行业商业综合体构想49汽车商务、金融服务区四方汽车生活城，创新立体的经营方式，配套设置更是一应俱全，商务、金融服务中心的设置，更便捷的为厂商及消费者服务。

汽车用品选购、汽车文化及创意体验、更多美食享受……各种休闲娱乐集一体的综合性汽车生活城必将成为车主乐园。餐饮、休闲娱乐区打造汽车相关行业商业综合体构想49汽车商务、金融服务区49打造汽车相关行业商业综合体构想50行业峰会、车友聚会、媒体聚焦一定会成为聚集客流的第四块吸铁石。行业商会、车友俱乐部及媒体服务区车管业务服务区打造汽车相关行业商业综合体构想50行业峰会、车友聚会、50打造汽车相关行业商业综合体构想51打造汽车相关行业商业综合体构想515152方案一：单一汽车用品市场建设一个以月畔弯为中心的10万平方米左右汽车后市场，包括汽车用品厂家直营中心、汽车改装梦工厂、汽车户外产品直营中心、汽车配件销售中心。打造汽车相关行业商业综合体构想对于方案的实施，将根据两种不同方案，分期投入实施，最大化的减少投入，逐步实施。52方案一：单一汽车用品市场建设一个以月畔弯为中心的5253方案二：汽车相关行业商业综合体方案二是建设一个包括方案二在内的汽车相关行业商业综合体，分三期来实施。

除方案一的全部项目外，同时增加20000平米的SUV及进口汽车超市，汽车影院的音响改装汽车改装展示场（同一场地），汽车试车道及运动型比赛车道。择机建设20000平米国产轿车超市、20000平米的二手车市场，10000平米的汽车博物馆。在前两期成功后，建设一个大型综合性商业购物广场。123打造汽车相关行业商业综合体构想53方案二：汽车相关行业商业综合体方案二是建设一53打造汽车相关行业商业综合体构想54根据对天河城和时代广场友谊商店案例的分析得出只有整合了各类优势资源的商业综合体才能在现代商业的竞争中胜出。可见单一的汽车用品市场困难大，打造商业综合体才是经营汽车用品市场的最佳途径。打造汽车相关行业的天河城下一章打造汽车相关行业商业综合体构想54根据对天河城5455经济和社会效益评估直接投入比较间接投入比较投入比较结论收益分析宏观经济效益分析小结55经济和社会效益评估直接投入比较5556经济和社会效益评估单一汽车后市场汽车相关行业综合体？从前面三章的分析可以得出一个基本的结论，将项目定位于汽车相关产业是可行的，关键是定位只做汽车用品批发市场，还是汽车相关商业综合体。尝试从经济角度进一步分析，对两个思路进行比较分析项目实施后对当地经济后社会效益的贡献情况。56经济和社会效益评估单一汽车后市场汽车相关行业？从5657经济和社会效益评估方案一：单一汽车用品市场对月畔湾的场地改造200万元三个旧厂区的改造600万元周边商业环境的营造200万元不可预计费用150万元合计1150万元方案二：汽车相关行业商业综合体方案一项目费用1150万元汽车超市基建费800万元汽车试车道100万元汽车影院150万元合计2200万元方案二比方案一直接投入多1050万元57经济和社会效益评估方案一：单一汽车用品市场对月畔湾的场地5758经济和社会效益评估招商培育期

方案一不如方案二能迅速吸引客户，会增加招产商双面费用：一是招商进驻率不如方案二迅速，导致收益减少和招商的费用增加，保守估计间接投入要增加200万元。二是客户的优惠期要求会更长，造成收益减少要超过200万元。方案一由于单一市场，单一资源，市场培育的投入要靠一种资源来承担，并且，由于后市场对人流的吸引力比较弱，需要更多的广告投入等费用支出，两年的培育期，需增加400万元的支出。配套项目方案二中的试车道、影院是配套项目，预计这两个项目只能保本，没有盈利。这两个项目主要发挥广告推动作用，在市场培育成功后，土地可以改为它用。改成它用后，等于投入损失约250万元左右。方案二比方案一间接投入少550万元58经济和社会效益评估招商培育期方案一不如方案5859经济和社会效益评估方案二比方案一直接投入多1050万元方案二比方案一间接投入少550万元方案二比方案一投入多500万元59经济和社会效益评估方案二比方案一直接投入方案二比方案一间5960经济和社会效益评估方案一：单一汽车用品市场方案二：汽车相关行业商业综合体按照每平方米每月产生20元的直接利润（扣除土地租金后），方案一:收益为2400万元/每年，收益率为208%。方案二:收益为2880万/年，收益率为131%。虽然方案二的收益率不仅大于方案一，但由于方案二是一个商业综合体，首先是可以带动更多的土地面积增值，并将带来方案一无法相比的人流，有了巨大的人流，必将拉动整个地块的全面升值，其间接收入将是巨大的。特别是方案二的剩余两期实施后，必将拉动整个区域的各行各业的消费，其商业前景是方案一无法比的。60经济和社会效益评估方案一：单一汽车用品市场方案二：汽车相6061经济和社会效益评估GDP的增长年销售额：汽车销售1万台，每台15万计算是15亿元。人流增加，行业消费按全年50万次，每人次平均消300元计算，1.5亿。汽车用品10亿。三项累计26.5亿61经济和社会效益评估GDP的增长年销售额：汽车销售1万台，6162经济和社会效益评估税收收入汽车用品按5.5%的营业税，3%的所得税，合计税收为8.5千万元。购置税按车价的10%计算为1.5亿。土地、金融、餐饮等相关产业也将带来大量的税收增加。增值税按每台5000元应纳税额计，10000*5000*17%=850万元。项目成功实施后，最少带来2.4亿元税收收入。62经济和社会效益评估税收收入汽车用品按5.5%的营业税，36263经济和社会效益评估通过对两个方案的经济和社会效益的评估，可以看出汽车相关行业综合体的长期效益远远大于单一的汽车用品市场。下一章63经济和社会效益评估通过对两个方案的经济和社会效益的评6364结论汽车用品行业作为汽车产业链中利润最大的一部分可成为项目的经营内容。300万车主的消费群体才能支撑如此强大的项目，因而项目要改变从BtoB起步，定位于从BtoC起步。选择销售半径及经济体量巨大的汽车行业做为项目定位最为适合。汽车用品BtoC的经营模式就必须打造汽车相关产业的综合体才能吸引大量的人气。商业综合体的成功，不仅带了来巨大的经济效益更有强大的社会效益。本案通过以上几个方面的分析得出如下结论：64结论汽车用品行业作为汽车产业链中利润最大的一部分可成为项6465ThankYou~65ThankYou~65演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！66东莞四方汽车生活城策划方案2011年4月6日——华南首个汽车产业商业综合体东莞四方汽车生活城2011年4月6日——华南首个汽车产业商业68汽车相关行业环境扫描项目环境扫描目录打造汽车相关行业商业综合体构想经济和社会效益评估2汽车相关行业环境扫描项目环境扫描目录打造汽车相关行业6869项目环境扫描项目概况交通状况商业环境消费群体分析项目定位分析小结3项目环境扫描项目概况69项目环境扫描70

富民·月畔湾，占地面积24545平方米，建筑面积69612.71平方米，其中小区的一、二、三层裙楼为商业地产，面积22254.47平方米。可用于本项目经营面积约为15000平米。项目环境扫描4富民·月畔湾，占地面积24545平方米，70项目环境扫描71在项目调研过程中，华伟公司与当地政府提出利用“三旧改造”的政策，将以月畔湾为核心的815亩地统一规划为厚街镇产业升级改造项目。项目环境扫描5在项目调研过程中，华伟公司与当71项目环境扫描72陆路：广深高速、莞深高速、沿海高速、

城市轻轨、107国道海路：虎门港（港口大道）东江（107国道）空路：高速路直通广州白云机场、深圳机场厚街镇地处粤港经济走廊中段，北连东莞市城区，南邻虎门港，1小时车程可抵达珠江三角洲各主要城市。项目环境扫描6陆路：广深高速、莞深高速、沿海高速、72项目环境扫描73项目用地以旧厂房为主，中间夹杂部分的村民居住点。从周边环境特征可以看出：项目周边是厂区环境，商业尚未具备环境。项目周边消费者消费能力弱，不足以

支撑大型商业项目所要求的消费者数

量和质量。因此，对于该项目的开发，不能依赖固有的环境，必须设法营造出商业环境才能推动整个项目的最终成功。项目环境扫描7项目用地以旧厂房为主，中间夹杂部分73项目环境扫描74通过“三旧”改造的形式，从第二产业聚集区转型为现代服务业聚集区，优先考虑的是要足够的消费群体和消费量。也就是项目覆盖半径要足够大，才可能支撑项目的持续经营。如果该项目目标消费群体，选择以附近居民为主体；显然是不适合本项目如此大的用地规划。因而，项目的目标消费群体要达到每年近百万以上，其销售半径至少是整个东莞市乃至华南地区。项目环境扫描8通过“三旧”改造的形式，从第二74项目环境扫描75消费群体项目必须选择经济体量巨大，销售半径大的行业酒店用品批发二手复印机批发定位失败汽车产业调研经济体量巨大销售半径广四大支柱产业之一一发展前景巨大分析项目环境扫描9消费群体项目必须选择经济体量巨大，销售半径大的75项目环境扫描76商业环境消费群体行业定位汽车行业符合要求2001必须选择消费群体和经济半径巨大的项目必须人工营造商业环境汽车行业是一个朝阳行业，汽车产业作为支柱产业，其具有的巨大经济体量和销售半径，完全符合项目的定位要求。下一章项目环境扫描10商业环境消费群体行业定位汽车行业符合要求207677汽车相关行业环境扫描中国汽车市场现状中国汽车市场发展趋势中国汽车产业链中国整车销售现状中国整车销售发展趋势中国汽车用品批发市场现状中国汽车用品批发市场发展趋势本项目定位于打造汽车用品BtoB批发市场存在的问题汽车用品BtoB模式转向BtoC模式东莞中国最佳汽车用品BtoC消费市场之一小结11汽车相关行业环境扫描中国汽车市场现状77汽车相关行业环境扫描78

我国汽车保有量逐年增加，2009年达到6300多万辆，截至2010年底，我国汽车保有量达7400万辆，汽车总销量1806万辆,蝉联全球第一。2011年将实现超日本7500万辆的汽车保有量，超过日本成为全球第二。汽车相关行业环境扫描12我国汽车保有量逐年增加7879

2010年1~6月，国内汽车累计产销与2009年同期比较均成两位数的增长速度，可见我国汽车市场的良好发展态势。2010年1~6月乘用车累计销售情况表（单位：万辆）汽车相关行业环境扫描132010年1~6月，国内汽车累计产销与207980截至2010年底，我国汽车保有量达7400万辆，低于日本的7500万辆，约相当于美国2.85亿辆的四分之一。从全世界范围来看，千人汽车保有量为128辆，发达国家达到800辆。而我国目前千人汽车保有量只有52辆。中国千人汽车保有量还不到世界平均水平的一半，由此我国汽车保有量的上升空间可见一斑。汽车相关行业环境扫描14截至2010年底，我国汽车保有量达7400万8081汽车相关行业环境扫描综合以上数据分析，可见我国汽车行业仍处于发展阶段，与发达国家相比还有巨大的发展空间。15汽车相关行业环境扫描综合以上数据分析，可见我国汽车行8182汽车相关行业环境扫描制造商零部件服务用品销售整车销售汽车主要相关行业从主要的汽车相关行业来看，选择整车销售和用品销售适合本项目经营制造商零部件整车销售16汽车相关行业环境扫描制造商零部件服务8283汽车相关行业环境扫描中国汽车销售主要以4S店的形式经营。4S店是一种以“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，它拥有统一的外观形象，统一的标识，统一的管理标准，只经营单一的品牌的垂直销售形式。17汽车相关行业环境扫描中国汽车销售主要以4S店8384汽车相关行业环境扫描服务质量高品牌效应信誉好单一品牌，技术专业成为车厂的附属售后服务有保障优势劣势消费者没法进行横向比较很难有自身品牌形象自身可控的经营因素有限18汽车相关行业环境扫描服务质量高品牌效应信誉好8485汽车相关行业环境扫描上世纪九十年代，汽车销售集团化在美国盛行，现已成为汽车销售的中坚力量。汽车销售集团化即不止单一的销售一个品牌的汽车，而是集中多品牌销售的汽车超市。纵观4S店的现状及弊端，应该从消费的角度重新定位市场，打造横向专业的汽车超市；让消费者能更便捷的选择爱车。更好地满足消费者需求。19汽车相关行业环境扫描上世纪九十年代，汽车销售8586

汽车用品是产业链中最稳定的利润来源，占产业链总利润60－70％；2010年，总规模超过1900亿元，在亚洲仅次于日本，位居第二。

我国在汽车后市场具有极高的发展潜力

汽车相关行业环境扫描20汽车用品是产业链中最稳定的利润来源，占产业8687目前中国汽车用品市场大型区域格局已形成：全国（国际性）市场—广州永福路区域中心市场—华北北京、西北西安、东北沈阳

华中杭州南京上海、西南成都

大型区域格局的确立，预示着新兴的批发市场进入困难很大。汽车相关行业环境扫描21目前中国汽车用品市场大型区域格局已形成：大型区域格局的8788当今社会，经济飞速发展，已进入了信息化时代；互联网和物流的快速发展使得渠道不断扁平化；汽车用品市场批零结合，渠道下沉将会成为整个行业的发展特征。生产厂家区域性批发商/代理商小区域批发商小区域性零售商小区域性零售商车主车主逐级增加利润差价厂家省级代理商市级代理当地批发商(配货商)终端零售商车主渠道层级太多，销售成本高.汽车相关行业环境扫描22当今社会，经济飞速发展，已进入了信息化时代；互8889大型用品批发区域已成定局批零结合渠道扁平化

汽车用品批发行业的发展趋势说明起步就建新的批发市场（即BtoB市场）已发展前景艰难。要根据汽车用品行业的发展趋势选择新的经营模式。汽车相关行业环境扫描23大型用品批发区域已成定局批零结合渠道扁平化汽89汽车相关行业环境扫描90与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰招商难度大市场培育时间长、成本高直接面对强劲的竞争对手三旧改造，规划困难汽车相关行业环境扫描24与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰招90汽车相关行业环境扫描91与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰目前中国汽车用品市场大型区域格局已形成：全国（国际性）市场—广州永福路区域中心市场—华北北京、西北西安、东北沈阳

华中杭州南京上海、西南成都新兴的批发市场不可能再有竞争力。且东莞属于广州永福路所能覆盖到的核心市场，许多批发商能将货直接送到店家，直接减少了东莞批发商的销售份额。目前，东莞也已经有百业和华南汽配城两家综合性的汽车用品批发市场，本项目再定位为汽车用品BtoB批发市场操作难度非常大。汽车相关行业环境扫描25与现代汽车用品市场发展趋势背道而驰目91汽车相关行业环境扫描92招商难度大

永福路作为全国汽车用品的集散地，已集聚了国内汽车用品80%以上的厂商在此设点销售。要将这些厂商吸引到东莞新的汽车用品市场，难度很大。必须找到新的突破口。厂商面对的问题：整个市场是否有增值点？发展商是否能保证以最快的迅速把市场炒旺，不用投入大量的人力物力去熬市场培育期

在永福路已有经销点，再到如此近的东莞设一个点是否有必要？东莞现有的百业和华南汽配城的发展都很艰难，在现在这样的市场条件下，竞争压力大汽车相关行业环境扫描26招商难度大永福路作92汽车相关行业环境扫描93市场培育时间长、成本高百业汽配城三年以上的时间的市场培育，才走到今天相对成熟的汽车用品市场；然而华南汽配城经过几年市场培育，至今仍未成功。可见，本项目定位的汽车用品市场也将会要经过几年的市场培育期。市场培育期长直接提高了投入成本。不仅表现在发展商的投入上还有商家的投入也大大增加：市场不旺无收入，商户投入的租金、人力、物力、时间成本远远大于收益。市场培育期与投入成正比，时间越长，投入越大。需要不断的通过广告、大型活动等不断的提升人气，加大广告投入；市场不旺，客户群体不稳定，招商投入增加；人力、物力的投入相应增加。市场不旺，无法增值，无收入即变相加大投入。发展商：商户：汽车相关行业环境扫描27市场培育时间长、成本高百业汽配城三年93汽车相关行业环境扫描94直接面对强劲的竞争对手广州永福路作为国际汽车用品配件的集散地，其在中国的地位至今无人撼动。东莞离广州如此之近，在此再打造一个汽车用品批发城难度非常之大。且永福路的厂商会直接送货到东莞，大大削减了东莞批发市场的竞争力。永福路东莞百业东莞百业汽车用品配件城是东莞首家BtoB的汽车用品批发市场；其经过几年的发展，逐步成功，并已占据了东莞大部分的市场份额。本项目再定位BtoB的汽车用品批发市场与其竞争，定是步履艰难。汽车相关行业环境扫描28直接面对强劲的竞争对手广94汽车相关行业环境扫描95三旧改造，规划困难

本项目用地为“三旧”改造规划用地。旧工厂改造成汽车用品批发城，规划难度高，无法如空地般可以依照汽车用品市场的特点进行规划，打造成美观，符合该行业市场特点的现代化汽车用品批发市场。且改造的成本较高。汽车相关行业环境扫描29三旧改造，规划困难本项目95汽车相关行业环境扫描96综观以上分析可见，打造汽车用品市场应该由BtoB模式转向BtoC模式渠道下沉，厂家追求最大利润，寻求直接面对车主，导致二级城市的汽车用品BtoB市场很难建立竞争优势，打造汽车用品BtoB市场存在的问题说明项目可行性低，必须创造新模式才可能克服这些问题，取得成功。汽车相关行业环境扫描30渠道下沉，厂家追求最大利润，寻求直接96972009年东莞市生产总值（GDP）3763.26亿元，2010年，东莞市生产总值4246亿元，比上年增10.3%，位居广东省第四。人均GDP首破1万美元，增长14.6%。居广东省第二。东莞已达到中等发达国家水平东莞经济概况：汽车相关行业环境扫描312009年东莞市生产总值（GDP）397汽车用品环境扫描98东莞汽车市场概况：根据东莞市车辆管理所最新统计数据，2010年12月份东莞新注册登记20493辆，日均工作日入户超过890辆，达到历史高。截至2010年底东莞籍汽车保有量超过92万辆，驾驶员数超过128人。外籍汽车约196万辆，东莞的汽车总保有量接近300万辆。如此大的汽车保有量和增长速度，必将使得汽车用品零售行业蓬勃发展。汽车用品环境扫描32东莞汽车市场概况：根据东莞98汽车用品环境扫描99东莞的汽车保有量超广州的一半，但汽车用品市场落后于广州，可见其汽车用品市场具有较大的发展空间。东莞汽车后市场的发展：按照东莞汽车现在300万辆的保有量加上每年新上牌的10万辆汽车，做一个保守计算，则会发现汽车相关产业的巨大市场。辐射至珠三三角地区至少年逾千亿市场，商机无限。汽车用品环境扫描33东莞的汽车保有量超广州的一半，但99100东莞汽车后市场概况：模式一:汽配批发市场模式优势:产品覆盖齐备已形成市场影响力不足:定位不清，客户混合批发商和终端车主；主要以产品销售为主,缺专业服务;以汽配为主,用品夹杂其中，不利于消费者对用品的认知和比较；经营环境杂乱无章，形象档次低；汽车相关行业环境扫描34东莞汽车后市场概况：模式一:汽配批发市场模式优势:不足:100汽车相关行业环境扫描101东莞汽车后市场概况：模式二：4S店模式不足:以配件、车辆保养、维修为主汽车用品服务不专业汽车用品品种相对单一汽车用品价格昂贵优势:形象好环境整洁舒适服务规范信誉度高汽车相关行业环境扫描35东莞汽车后市场概况：模式二：4S店模101汽车相关行业环境扫描102东莞汽车后市场概况：模式三：零散美容/用品店模式不足:侧重于汽车用品某一单项消费环境差店面形象差产品陈列凌乱、类别偏少难以主动营销信誉、服务低档次优势:交通便利数量众多汽车相关行业环境扫描36东莞汽车后市场概况：模式三：零散美容102汽车相关行业环境扫描103汽车用品市场作为汽车产业里的核心行业，发展前景非常之大；其有着巨大的经济体量和销售半径，非常适合815亩的用地规划。东莞作为汽车市场和汽车用品市场最佳的消费之一，在东莞策划汽车用品BtoC市场是完全可行的。但纵观以上的调查分析，汽车用品BtoB市场操作起来是相当困难的；因此，在经营模式上项目必须创新。汽车相关行业环境扫描37汽车用品市场作为汽车产业103汽车相关行业环境扫描104下一章社会发展，家庭已进入拥有第二辆车的时代；消费者对于汽车性能的选择对比更重视；汽车超市的机遇已经来临。汽车用品BtoB批发市场应向BtoC市场转型。本项目立足抓住东莞300万车主甚至华南1000万车主及为数众多潜在车主的巨大市场。汽车相关行业环境扫描38下一章社会发展，家庭已104105打造汽车相关行业商业综合体构想商业综合体是打造汽车用品BtoC市场的最佳途径汽车相关行业综合体的组成两大方案的实施小结39打造汽车相关行业商业综合体构想商业综合体是打造汽车用品B105打造汽车相关行业商业综合体构想106

上一章内容分析说明了汽车用品BtoB市场难度大，可行性不高，必须避开永福路等成熟市场，走差异化路线---从

BtoC起步，项目才能取得成功。但如果只是单一的去打造一个汽车用品市场，是不符合抓住300万车主的构思的。现代商业的本质就是各种优势资源的强势整合，资源整合绝不是简单相加，而是产生综合效应。本项目应该尽可能的整合汽车产业的一切优势资源，打造汽车相关行业的综合体。把四方汽车生活城成为300万车主的乐园。打造汽车相关行业商业综合体构想40上一章内106打造汽车相关行业商业综合体构想107

天河城的商业综合体成功的启示天河城是整合了各种优势资源，集购物、餐饮、休闲及娱乐于一体的综合商城；其综合体的经营方式，满足了客户的各种不同需求，营造出超强的商业氛围。天河城的成功，同时也带动了周边相关商场迅速发展。打造汽车相关行业商业综合体构想41天河城的商业综合体成功107打造汽车相关行业商业综合体构想108

与天河城一路之隔的时代广场的友谊商店主要以单一购物为主的商城。单一购物商城无法满足消费者的各种需求。显然天河城的人气和商业价值已远远超过了时代友谊商店。究其原因，是多方面的，但其中最重要的一点，是单一商城无法与商业综合体比拼。时代友谊商店单一体发展难简析打造汽车相关行业商业综合体构想42与天河城一路之隔的时代108打造汽车相关行业商业综合体构想109

天河城与时代广场友谊商店的经营模式和发展状况证明了现代商业的本质就是要整合各种优势资源，打造现代的商业综合体，形成综合效益，才能将资源的潜力放到最大。汽车用品的BtoC的定位则必须以汽车相关产业综合体的形式才能吸引到大量的大众消费者。这也是与永福路BtoB模式的最大不同。打造汽车产业的天河城——汽车相关产业综合体才是项目成功的最佳途径。打造汽车相关行业商业综合体构想43天河城与时代广场友谊商109打造汽车相关行业商业综合体构想110商业综合体汽车用品配件服务区餐饮、休闲娱乐区车管业务服务区汽车试车道及越野比赛场区汽车超市汽车影院、汽车改装及音响改装SHOW场区行业商会、车友俱乐部及媒体服务区汽车商务、金融区打造汽车相关行业商业综合体构想44商业综合体汽车用品配件服务110打造汽车相关行业商业综合体构想111汽车超市纵观东莞现在的两大汽车用品市场，百业之所以经过几年的培育后能发展起来，最大的原因在于其周边的4S店环境的推动；4S店为百业带去了巨大的人流量。

4万平米的轿车、SUV展销馆规划，三万平米的二手车交易市场组成的汽车超市，汽车用品嵌入整车销售的体验营销，为买主提供个性化订制服务，势必成为聚集客流的第一块吸铁石。打造汽车相关行业商业综合体构想45汽车超市纵观111打造汽车相关行业商业综合体构想112汽车用品配件服务区汽车配件用品服务区占地面积约10万平方米，区内主要设置汽车配件、用品厂家直销、汽车及音响改装等服务项目，以超高的性价比、4S店的服务环境及专业服务打造360度的创新经营模式，吸引各种消费群体。汽车用品中心汽车配件中心汽车改装梦工厂汽车户外用品打造汽车相关行业商业综合体构想46汽车用品配件服务区112打造汽车相关行业商业综合体构想113汽车试车道和越野比赛场区倾力打造、占地80亩的试车道和越野车道；让车主体验不同车型的试乘试架乐趣；越野车道更是越野一族的理想聚集地，这将成为聚集客流的第二块吸铁石。打造汽车相关行业商业综合体构想47汽车试车道和越野比赛场区113打造汽车相关行业商业综合体构想114汽车影院、汽车改装及汽车音响改装show场专区为汽车改装爱好者和汽车音响发烧友规划的全天候改装SHOW场，通过定期举办国内、国际的专业汽车改装及音响改装SHOW，一场场汽车改装的饕餮盛宴，自然成为聚集客流的第三块吸铁石，牢牢吸引全行业的眼球。汽车影院全新立体的感受。打造汽车相关行业商业综合体构想48汽车影院、汽车改装及汽车音114打造汽车相关行业商业综合体构想115汽车商务、金融服务区四方汽车生活城，创新立体的经营方式，配套设置更是一应俱全，商务、金融服务中心的设置，更便捷的为厂商及消费者服务。

汽车用品选购、汽车文化及创意体验、更多美食享受……各种休闲娱乐集一体的综合性汽车生活城必将成为车主乐园。餐饮、休闲娱乐区打造汽车相关行业商业综合体构想49汽车商务、金融服务区115打造汽车相关行业商业综合体构想116行业峰会、车友聚会、媒体聚焦一定会成为聚集客流的第四块吸铁石。行业商会、车友俱乐部及媒体服务区车管业务服务区打造汽车相关行业商业综合体构想50行业峰会、车友聚会、116打造汽车相关行业商业综合体构想117打造汽车相关行业商业综合体构想51117118方案一：单一汽车用品市场建设一个以月畔弯为中心的10万平方米左右汽车后市场，包括汽车用品厂家直营中心、汽车改装梦工厂、汽车户外产品直营中心、汽车配件销售中心。打造汽车相关行业商业综合体构想对于方案的实施，将根据两种不同方案，分期投入实施，最大化的减少投入，逐步实施。52方案一：单一汽车用品市场建设一个以月畔弯为中心的118119方案二：汽车相关行业商业综合体方案二是建设一个包括方案二在内的汽车相关行业商业综合体，分三期来实施。

除方案一的全部项目外，同时增加20000平米的SUV及进口汽车超市，汽车影院的音响改装汽车改装展示场（同一场地），汽车试车道及运动型比赛车道。择机建设20000平米国产轿车超市、20000平米的二手车市场，10000平米的汽车博物馆。在前两期成功后，建设一个大型综合性商业购物广场。123打造汽车相关行业商业综合体构想53方案二：汽车相关行业商业综合体方案二是建设一119打造汽车相关行业商业综合体构想120根据对天河城和时代广场友谊商店案例的分析得出只有整合了各类优势资源的商业综合