房地产业营改增业务培训与交流

“营改增”业务培训及交流

叶静·重庆中天汇鑫税务师事务所1、“营改增”概况2、“营改增”对房地产行业的影响3、“营改增”文件详解4、税收政策5、税收优惠6、混业经营与兼营的区别“营改增”内容摘要“营改增”概况什么是增值税增值税（value-addedtax）是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。“营改增”概况营业税与增值税并行的弊端营业税属于价内税，对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会对原营业税单位导致重复征税。而对现行增值税单位，由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值部分也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。1、“营改增”概况价内税与价外税的最直接的区别：价内税：税款=含税价格*税率价外税：税款=【含税价格/（1+税率）】*税率=不含税价格*税率相关文件财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人。发文时间：2016年3月23日执行时间：除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。

相关文件财税〔2016〕36号附件1、营业税改征增值税试点实施办法附件2、营业税改征增值税试点有关事项的规定附件3、营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件4、跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定相关文件国税总局（2016）13-19号公告第13号试点后增值税纳税申报有关事项的公告第14号纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第15号不动产进项税额分期抵扣暂行办法第16号不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第17号跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第19号委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告营业税改征增值税文件详解一、纳税人

在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人。

二、扣缴义务务人中华人民共和和国境外（以以下称境外））单位或者个个人在境内发发生应税行为为，在境内未未设有经营机机构的，以购购买方为增值值税扣缴义务务人。财政部部和国家税务务总局另有规规定的除外。。三、征税范围围强调在境内销售服服务、无形资资产或者不动动产：（一）服务（（租赁不动产产除外）或者者无形资产（（自然资源使使用权除外））的销售方或或者购买方在在境内；（二）所销售售或者租赁的的不动产在境内；（三）所销售售自然资源使使用权的自然然资源在境内；（四）财政部部和国家税务务总局规定的的其他情形。。三、征税范围围下列情形不属于在境内内销售服务或者者无形资产：：（一）境外单单位或者个人人向境内单位位或者个人销销售完全在境境外发生的服服务。（二）境外单单位或者个人人向境内单位位或者个人销销售完全在境境外使用的无无形资产。（三）境外单单位或者个人人向境内单位位或者个人出出租完全在境境外使用的有有形动产。（四）财政部部和国家税务务总局规定的的其他情形。。三、征税范围围（一）房地产业主要要涉及以下税税目：1、房地产企业销销售自行开发发的房地产项项目属于销售售不动产税目目；2、房地产企业出出租自行开发发的房地产项项目（包括如如商铺、写字字楼、公寓等等），属于租租赁服务税目目中的不动产产经营租赁服服务和不动产产融资租赁服服务（不含不不动产售后回回租融资租赁赁）。三、征税范围围（二）房地产产业不征收增值税税项目1、房地产主管部部门或者其指指定机构、公公积金管理中中心、开发企企业以及物业业管理单位代代收的住宅专专项维修资金金。2、在资产重组过过程中，通过过合并、分立立、出售、置置换等方式，，将全部或者者部分实物资资产以及与其其相关联的债债权、负债和和劳动力一并并转让给其他他单位和个人人，其中涉及及的不动产、、土地使用权权转让行为。。四、税目（房房地产业）税目税率销售自行开发的房地产项目、出租不动产11%小规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产5%从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人及按简易计税方法项目的适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。五、纳税人及及其标准划分分一般纳税人会计核算健全，年应税销售额超过500万元。小规模纳税人会计核算不健全，年应税销售额未超过一般纳税人标准。特殊规定：年应税销售额额未超过规定定标准的纳税税人，会计核核算健全，能能够提供准确确税务资料的的，可以向主主管税务机关关办理一般纳纳税人资格登登记，成为一一般纳税人。。六、纳税义务务、扣缴义务务发生时间纳税人发生应应税行为并收讫销售款项项或者取得索取销售售款项凭据的当天；先开开具发票的，，为开具发票票的当天。收讫销售款项是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。七、税率和征征收率税率或征收率服务项目税率17%商品销售、提供有形动产租赁服务税率11%提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权税率0%境内单位和个人发生的跨境应税行为税率6%纳税人发生应税行为，除前三项服务项目税率项规定外征收率3%另有规定，房地产业征收率按5%八、计税方法法一般纳税人小规模纳税人老项目新项目老项目新项目一般或简易（选择）一般简易简易注：老项目是指：《建筑工程施工工许可证》注明的开工日日期在2016年4月30日之前，无施施工许可证，，建筑工程承承包合同注明明的开工日期期在2016年4月30日之前。新项目是指：《建筑工程施工工许可证》注明的开工日日期在2016年5月1日之后，无施施工许可证，，建筑工程承承包合同注明明的开工日期期在2016年5月1日之后。。仅针对房房地产业业及建筑筑业可以以有此选选择八、计税税方法一般纳税人小规模纳税人老项目新项目老项目新项目一般或简易（选择）一般简易简易1.对于小规规模纳税税人，不不管新老老项目，，均为简易计税。因因为小规规模纳税税人会计计核算不不够健全全，只能能适用简简易计税税方法。。可以开开具3%的普通发发票或申申请代开开3%的增值税税专用发发票。2.对于一般般纳税人人，情况况就比较较复杂。。首先是是老项目目，可以以选择一般计税和简易计税。分分别适用用11%税率和3%、5%征收率。。对于新新项目，，一般情情况下，，适用一般计税方式式。但是是在过渡渡期，建建筑企业业一般纳纳税人的的特定应税税行为可可以选择择简易计计税方法法。八、计税税方法1、一般纳税税人发生生应税行行为适用用一般计计税方法法计税。。一般纳税税人发生生的特定应应税行为为，可以选择适用用简易计计税方法计税，，但一经经选择，，36个月内不得变更更。2、小规模纳纳税人发发生应税税行为适适用简易易计税方方法计税税。简易计税税方法应扣缴税税额=购买方支支付的价价款÷（（1+征收率）×征收率（一）建建筑业特特定行为为简易计计税特定行为标准计税方式清包工方式施工方不采购建筑工程所需材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或其他收费（3%征收率）简易计税甲供工程工程发包方自行采购全部或部分设备、材料和动力建筑工程老项目开工日期在2016年4月30日之前（标准同上）虽然对于于建筑企企业，在在以上三三种情形形下，可可以选择择适用简简易计税税，但是是在实际际操作中中，要根根据企业业自身特特点，选选择是否否适用简简易计税税。一经经选择，，36个月内不不得改变变。（二）销销售额的的确定1、一般计计税方法法：纳税税人提供供服务收收取的全全部价款款和价外外费用为为销售额额。2、简易计计税方法法：（1）建筑业：：以取得得的全部部价款和和价外费费用扣除除支付的的分包款款后的余余额为销销售额。。（2）房地产业业：纳税税人发生生应税行行为取得得的全部部价款和和价外费费用。价外费用用，是指指价外收收取的各各种性质质的收费费，但不不包括以以下项目目：代为收取取并符合合本办法法第九条条规定的的政府性性基金或或者行政政事业性性收费；；以委托方方名义开开具发票票代委托托方收取取的款项项。（二）销销售额的的确定[房地产业业的具体规定定]房地产开开发企业业中的一一般纳税税人销售售其开发发的房地地产项目目（选择简简易计税税方法的的房地产产老项目目除外）），以取得的的全部价价款和价价外费用用，扣除除受让土土地时向向政府部部门支付付的土地地价款后后的余额额为销售售额。房地产老老项目，，是指《《建筑工工程施工工许可证证》注明明的合同同开工日日期在2016年4月30日前的房房地产项项目。（二）销销售额的的确定[房地产业业的具体规定定]房地产企企业中的的一般纳纳税人，，销售自自行开发发的房地地产老项项目，可可以选择择适用简简易计税税方法按按照5%的征收率率计税。。房地产企企业中的的小规模模纳税人人，销售售自行开开发的房房地产项项目，按按照5%的征收率率计税。。房地产开开发企业业采取预预收款方方式销售售所开发发的房地地产项目目，在收收到预收收款时按按照3%的预征率率预缴增增值税。。房地产开开发企业业中的一一般纳税税人销售售房地产产老项目目，适用用一般计计税方法法计税的的，应以以取得的的全部价价款和价价外费用用，按照照3%的预征率率在不动动产所在在地预缴缴税款后后，向机机构所在在地主管管税务机机关进行行纳税申申报。（二）销销售额的的确定组成计税税价格价格明显显偏低或或者偏高高且不具具有合理理商业目目的的；；单位或者者个体工工商户向向其他单单位或者者个人无无偿提供供建筑服服务而无无销售额额的（用用于公益益事业或或者以社社会公众众为对象象的除外外），主管税务务机关有有权按照照下列顺顺序确定定销售额额：（一）按按照纳税税人同期期同类平平均价格格。（二）按按照其他他纳税人人同期同同类平均均价格。。（三）按按照组成成计税价价格确定定：组成成计税价价格=成本×（1+成本利润润率）（二）销销售额的的确定注意：1、扣除分包包款不包包括转包包款。《建筑法》第二十八八条规定定，禁止止承包单单位将其其承包的的全部建建筑工程程转包给给他人，，禁止承承包单位位将其承承包的全全部建筑筑工程肢肢解以后后以分包包的名义义分别转转包给他他人。2、扣除的向向政府支支付的土土地价款款，以省省级以上上（含省省级）财财政部门门监（印印）制的的财政票票据为合合法有效效凭证。。（二）销销售额的的确定[试点前的的业务]1、营改增试试点后因因发生退退款减除除营业额额的，应应当向原原主管地地税机关关申请退还还已缴纳纳的营业业税。2、纳入营改改增试点点之日前前发生的的应税行行为，因因税收检检查等原原因需要要补缴税税款的，，应按照照营业税税政策规规定补缴缴营业税税。3、按照有关关营业税税政策规规定差额额征收营营业税的的，因取取得的全全部价款款和价外外费用不不足以抵抵减允许许扣除项项目金额额，截至至纳入营营改增试试点之日日前尚未未扣除的的部分，，不得在在计算试试点纳税税人增值值税应税税销售额额时抵减减，应当当向原主主管地税税机关申请退还还营业税税。（三）销销售不动动产销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产可以选择适用简易计税（全部价款及价外费用-购置原价）*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。销售其2016年4月30日前自建的不动产可以选择适用简易计税全部价款及价外费用*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应适用一般计税（销项-进项）*11%（全部价款及价外费用-购置原价）*5%，在项目所在预缴再向机构所在地纳税申报销售其2016年5月1日后自建的不动产应适用一般计税（销项-进项）*11%按照5%的预征率，在不动产所在地预缴再向机构所在地纳税申报区别！[一般纳税税人的规规定]（三）销销售不动动产销售其日前取得（不含自建）的不动产（全部价款及价外费用-购置原价）*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。销售其自建的不动产全部价款及价外费用*5%在不动产所在地预缴，向机构所在地进行纳税申报。[小规模纳纳税人的的规定]（三）销销售不动动产一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税小规模纳税人销售自行开发的房地产新、老项目按照5%的征收率计税一般纳税人销售自行开发的房地产新项目按照11%的税率计税采取预收款方式销售所开发的房地产项目预收款【应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%】收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。在项目所在预缴再向机构所在地纳税申报[房地产开开发企业业的规定定]（四）不不动产经经营租赁赁纳税人身份项目情况判定标准计税方法适用税率（征收率）项目工程所在地本地项目异地项目一般纳税人新项目2016年5月1日后取得一般计税11%

不动产所在地按3%预征率预缴税款，再向机构所在地纳税申报老项目2016年4月30日前取得一般计税11%

不动产所在地按3%预征率预缴税款，再向机构所在地纳税申报简易计税5%不动产所在地预征5%，再向机构所在地纳税申报不动产所在地预征5%，再向机构所在地纳税申报小规模纳税人

简易计税5%九、进项项税抵扣扣（一）进项税抵抵扣的条条件（二）进进项税抵抵扣的逻逻辑（三）哪些进项项税不能能抵扣（四）进项税转转入---不能抵扣扣到能抵抵扣（五）进项税转转出---能抵扣到不不能抵扣（六）不得抵扣进进项税的划划分（七）进项税抵扣扣的风险---多抵扣（八）进项税抵扣扣的风险---少抵扣（九）进项税抵扣扣的经济效效应（十）进项税抵扣扣风险的控控制（一）进项税抵扣扣的条件和和逻辑三个条件：：一是取得营营改增之后后的抵扣凭凭证；二是在规定定时间内抵抵扣；三是认证通通过。（一）进项项税抵扣的的条件[条件一：下列进项税税额准予从从销项税额额中抵扣]增值税扣税税凭证，是是指增值税税专用发票票、海关进进口增值税税专用缴款款书、农产产品收购发发票、农产产品销售发发票和完税税凭证。纳税人凭完完税凭证抵抵扣进项税税额的，应应当具备书面合合同、付款证明和境外单位的的对账单或或者发票。资料不全全的，其进进项税额不不得从销项项税额中抵抵扣。抵扣凭证的的开具时间间必须在2016年5月1日及以后。。（一）进项项税抵扣的的条件[下列进项税税额准予从从销项税额额中抵扣]增值税扣税税凭证，是是指增值税税专用发票票、海关进进口增值税税专用缴款款书、农产产品收购发发票、农产产品销售发发票和完税税凭证。纳税人凭完完税凭证抵抵扣进项税税额的，应应当具备书面合合同、付款证明和境外单位的的对账单或或者发票。资料不全全的，其进进项税额不不得从销项项税额中抵抵扣。抵扣凭证的的开具时间间必须在2016年5月1日及以后。。（一）进项项税抵扣的的条件[条件二：在规定时间间内抵扣]是指在开票票之日起180天之内，认认证通过后后抵扣。如如果超过180天，需要层层报税务总总局认证通通过后抵扣扣。[条件三：认认证通过]认证通过是是指在税局局的增值税税发票管理理系统中，，经过比对对，确认发发票及其载载明的信息息是真的，，能保证开开票方申报报缴纳相应应的销项税税，才允许许抵扣。（二）进项项税抵扣的的逻辑1、是否可以以抵扣取得可抵扣扣凭证后，，首先区分分是否可以以抵扣。2、不能抵扣扣到能抵扣扣取得抵扣凭凭证时不能能抵扣，但但是以后能能抵扣。3、能抵扣到到不能抵扣扣取得抵扣凭凭证时能抵抵扣，并且且已经抵扣扣，以后又又不能抵扣扣。（二）进项项税抵扣的的逻辑4、如何准确确计算当期期可以抵扣扣的进项税税每期申报时时，需要做做以下三项项工作：一是首先区区分当期取取得的进项项税能否抵抵扣；二是检查是是否有以往往不能抵扣扣，但是本本期又可以以抵扣的进进项税，如如果有，进进项税转入入。三是检查是是否有以往往能抵扣并并已经抵扣扣，但是本本期又不能能抵扣的进进项税，如如果有，进进项税转出出。（三）哪些些进项税不不可抵扣[可以抵扣]（一）从销售方取得得的增值税专专用发票（（含税控机机动车销售售统一发票票，下同））上注明的的增值税额额。（二）从海关取得的海关进口口增值税专专用缴款书书上注明的的增值税额额。（三）购进农产品品，除取得增增值税专用用发票或者者海关进口口增值税专专用缴款书书外，按照照农产品收收购发票或或者销售发发票上注明明的农产品品买价和13%的扣除率计计算的进项项税额。计计算公式为为：进项税额=买价×扣除除率（四）从境外单位或或者个人购进服务、、无形资产产或者不动动产，自税税务机关或或者扣缴义义务人取得得的解缴税税款的完税税凭证上注注明的增值值税额。（三）哪些些进项税不不可抵扣[不得抵扣的的进项税]用于某些特特定项目；；与非正常损损失有关；；购进特定服服务；财政部和总总局规定的的其他情形形。（三）哪些些进项税不不可抵扣[不得抵扣之之：用于某些特特定项目]购进的货物物、劳务、、服务、无无形资产和和不动产，，如果用于于以下项目目，则相应应的进项税税，不得抵抵扣。1、用于简易易计税方法法计税项目目；2、用于免征征增值税项项目；3、用于集体体福利和个个人消费。。交际应酬酬费属于个个人消费。。上述进项税税，如果是是固定资产产、无形资资产、不动动产的进项项税，必须须是专门用用于上述项项目的，才才不可以抵抵扣，如果是混用用的，也用用于应税项项目，则进进项税可以以全额抵扣扣。（三）哪些些进项税不不可抵扣[不得抵扣之之：与非正正常损失有有关]1、与非正常常损失的购购进货物有有关的进项项税；2、与非正常常损失有关关的在产品品、产成品品所耗用的的货物有关关的进项税税，货物不不包括固定定资产；3、与非正常常损失的不不动产有关关的进项税税；4、与非正常常损失的不不动产在建建工程有关关的进项税税。非正常损失失，是指被盗盗、丢失、、霉烂变质质，以及因因违法被依依法没收、、销毁、拆拆除。需要要指出的是是，因着火火造成的损损失，不属属于非正常常损失。有关的进项项税，包括所有有相关的进进项税。以以在建工程程为例，相相关的货物物、设计服服务、建筑筑服务等都都不得抵扣扣。（三）哪些些进项税不不可抵扣[不得抵扣之之：购进的的特定服务务]旅客运输服服务、贷款服务、、餐饮服务、、居民民日日常常服服务务和和娱乐乐服服务务。。购进进贷贷款款服服务务不不能能抵抵，，意意味味着着支支付付银银行行贷贷款款利利息息不不得得抵抵扣扣。。餐饮饮服服务务不不能能抵抵扣扣，，但但是是住住宿宿服服务务没没规规定定不不让让抵抵扣扣，，意意味味着着住住宿宿取取得得的的进进项项税税发发票票可可以以抵抵扣扣。。（三三））哪哪些些进进项项税税不不可可抵抵扣扣[不得得抵抵扣扣之之：：财财政政部部规规定定的的其其他他情情形形]目前前主主要要是是指指纳纳税税人人2016年5月1日之之后后取取得得的的不不动动产产和和不不动动产产在在建建工工程程，，进进项项税税分分两两年年抵抵扣扣，，第第一一年年抵抵扣扣60%，第第13个月月后后抵抵扣扣40%。不是是绝绝对对不不让让抵抵扣扣，，而而是是分分期期抵抵扣扣。。其其作作用用，，在在于于缓缓解解对对税税收收收收入入的的冲冲击击。。（三三））哪哪些些进进项项税税不不可可抵抵扣扣[分两两年年抵抵扣扣的的情情形形]适用用一一般般计计税税方方法法的的纳纳税税人人，，2016年5月1日后后取取得得并并在在会会计计制制度度上上按按固固定定资资产产核核算算的的不不动动产产或或者者2016年5月1日后后取取得得的的不不动动产产在在建建工工程程，，其其进进项项税税额额应应自自取取得得之之日日起起分分2年从从销销项项税税额额中中抵抵扣扣，，第第一一年年抵抵扣扣比比例例为为60%，第第二二年年抵抵扣扣比比例例为为40%。取得得是是指指：：直接接购购买买、、接接受受捐捐赠赠、、接接受受投投资资入入股股、、自自建建以以及及抵抵债债等等各各种种形形式式取取得得不不动动产产，，不不包包括括房房地地产产开开发发企企业业自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目。。（三三））哪哪些些进进项项税税不不可可抵抵扣扣[不得得抵抵扣扣之之：：4月30日前前执执行行合合同同，，在在““营营改改增增””后后收收到到增增值值税税专专用用发发票票]1、““营营改改增增””前前签签订订的的材材料料采采购购合合同同，，已已经经履履行行合合同同，，但但建建筑筑材材料料在在““营营改改增增””后后才才收收到到并并用用于于““营营改改增增””前前未未完完工工的的项项目目，，而而且且““营营改改增增””后后才才付付款款给给供供应应商商而而收收到到材材料料供供应应商商开开具具的的增增值值税税专专用用发发票票。。（三三））哪哪些些进进项项税税不不可可抵抵扣扣[不得得抵抵扣扣之之：：4月30日前前执执行行合合同同，，在在““营营改改增增””后后收收到到增增值值税税专专用用发发票票]2、““营营改改增增””前前采采购购的的材材料料已已经经用用于于““营营改改增增””前前已已经经完完工工的的工工程程建建设设项项目目，，““营营改改增增””后后才才支支付付采采购购款款，，而而收收到到供供应应商商开开具具的的增增值值税税专专用用发发票票。。3、““营营改改增增””之之前前采采购购的的设设备备、、劳劳保保用用品品、、办办公公用用品品并并支支付付款款项项，，但但““营营改改增增””后后收收到到供供应应商商开开具具的的增增值值税税专专用用发发票票。。（三）哪些些进项税不不可抵扣[不得抵扣之之：“营改改增”后新新业务不能能抵扣]1、供应商开开具发票摘摘要为“材材料一批””的运输发发票、办公公用品等汇汇总清单的的发票，但但没有补充充开具具体体《销售货物或或者提供庆庆税劳务清清单》的情形不能能抵扣进项项税金。国家税务总总局《关于修订<增值税专用用发票使用用规定>的通知》(国税发[2006]156号)第十二条规规定：一般般纳税人销销售货物或或者提供应应税劳务可可汇总开具具专用发票票。汇总开开具专用发发票的，同同时使用防防伪税控系系统开具《销售货物或或者提供应应税劳务清清单》，并加盖财财务专用章章或者发票票专用章。。（四）不能能抵扣到能能抵扣--进项税转入入进项税转入入，是指纳纳税人购入入的，因专专用于免税税项目、简简易征收项项目而不能能抵扣进项项税的固定定资产、无无形资产、、不动产，，如果用途改改变，比如也用用于允许抵抵扣进项税税的应税项项目，则可可在改变用用途的次月月，抵扣相相应的进项项税，具体体按照下列列公式计算算：（四）不能能抵扣到能能抵扣--进项税转入入可以抵扣的的进项税额额=固定资产、、无形资产产、不动产产净值/(1+适用税率)*适用税率净值是指按按照会计制制度计提折折旧或摊销销后的余额额。前提是取得得合法有效效的增值税税扣税凭证证。（四）不能能抵扣到能能抵扣--进项税转入入为了尽量扩扩大抵扣，，纳税人购购进固定资资产、无形形资产和不不动产时，，最好不要要专用于免免税项目和和简易征收收项目，而是与应税税项目混用用，这样购进进时，就可可以抵扣进进项税。如果只能专专用于免税税项目和简简易征收，，也应在取取得发票后后，及时认认证，但是是暂不抵扣扣，为以后后抵扣提供供便利。（四）不能能抵扣到能能抵扣--进项税转入入为了尽量扩扩大抵扣，，纳税人购购进固定资资产、无形形资产和不不动产时，，最好不要要专用于免免税项目和和简易征收收项目，而是与应税税项目混用用，这样购进进时，就可可以抵扣进进项税。如果只能专专用于免税税项目和简简易征收，，也应在取取得发票后后，及时认认证，但是是暂不抵扣扣，为以后后抵扣提供供便利。（五）能抵抵扣到不能能抵扣---进项税转出出进项税转出出，是指已已经抵扣了了进项税，，但是又发发生了不得得抵扣的情情形，应当当将相应的的进项税，，自当期进进项税中扣扣减，无法法确定进项项税的，按按照实际成成本计算应应扣减的进进项税额。。（五）能抵抵扣到不能能抵扣---进项税转出出举例如下：：A公司2016年1月购进一批批原料，进进项税是60万元，在2月申报1月增值税时时，全额抵抵扣了，但但是在3月份原料被被盗，与被被盗的原料料对应的进进项税是10万元，由于于这10万元不会再再产生与之之匹配的销销项税，所所以这10万不得抵扣扣，但由于于在2月申报时抵抵扣的60万中，包含含着不得抵抵扣的10万，所以，，应自3月份其他可可以抵扣的的进项税中中，转出10万元。（五）能抵抵扣到不能能抵扣---进项税转出出如果用于应应税项目的的固定资产产、无形资资产和不动动产，在抵抵扣进项税税后，又专专门用于免免税项目、、简易征收收项目或被被依法拆除除，也应计计算不得抵抵扣的进项项税。按下列公式式计算：不得抵扣的的进项税额额=固定资产、、无形资产产或者不动动产净值*适用税率率折旧年限选选择对进项项税转出的的影响？（五）能抵抵扣到不能能抵扣---进项税转出出提示：如果该转出出不转出，，则少缴增增值税，留留下极大的的隐患。为为避免已经经抵扣进项项税的固定定资产、无无形资产、、不动产再再做进项税税转出，纳纳税人应尽尽量维持固固定资产用用于应税项项目。无法确定该该进项税额额的，按照照当期实际际成本计算算应扣减的的进项税额额。（六）不得得抵扣进项项税的划分分纳税人应该该按照进项项税抵扣的的规定，及及时区分不不得抵扣的的进项税。。如果实在在无法区分分，按照下下列公式计计算不得抵抵扣的进项项税：不得抵扣的的进项税额额＝当期无无法划分的的全部进项项税额×（当期简易易计税方法法计税项目目销售额+免征增值税税项目销售售额）÷当期全部销销售额（六）不得得抵扣进项项税的划分分比如：适用用一般计税税方法的纳纳税人,兼营简易计计税方法计计税项目、、免征增值值税项目而而无法划分分不得抵扣扣的进项税税额，就必必须按照公公式计算不不得抵扣的的进项税额额。提示：主管管税务机关关可以按照照上述公式式依据年度度数据对不不得抵扣的的进项税额额进行清算算。（七）进项项税抵扣的的风险---多抵扣从上述规定定可以看出出，进项税税抵扣的风风险之一是是多抵扣，，一是抵扣扣了不该抵抵扣的进项项税，二是是该作进项项税转出时时，没有转转出。多抵扣进项项税，导致致纳税人少少缴增值税税。（八）进项项税抵扣的的风险---少抵扣进项税抵扣扣的另一风风险是少抵抵扣，一是是该抵扣的的，没有抵抵扣，如没没有在开票票之日起180天之内内认证证通过过，导导致不不能抵抵扣。。二是是该做做进项项税转转入时时，没没有及及时转转入。。少抵扣扣进项项税，，导致致纳税税人多多交增增值税税。（九））进项项税抵抵扣的的经济济分析析进项税税抵扣扣的好好处是是两个个：一一是降降低成成本，，二是是缓解解现金金流压压力。。进项税税是纳纳税人人自己己在购购进货货物或或服务务时，，支付付给对对方的的，是是自己己花的的钱，，如果果不能能抵扣扣，则则不能能抵扣扣的进进项税税计入入成本本。能能抵扣扣没有有抵扣扣，则则降低低成本本的好好处也也主动动放弃弃了。。纳税人人抵扣扣进项项税，，可以以少缴缴税款款，缓缓解现现金流流的压压力。。（十））进项项税抵抵扣风风险的的控制制为控制制进项项税抵抵扣的的风险险，纳纳税人人应健健全抵抵扣机机制，，包括括制定定发票票管理理制度度，纳纳税申申报流流程制制度等等。通过制制定发发票管管理制制度，，防止止出现现该取取得发发票没没有取取得发发票，，该及及时抵抵扣没没有及及时抵抵扣的的情况况发生生。通过纳纳税申申报流流程制制度，，及时时发现现应该该做进进项税税处理理的事事项，，该转转出就就及时时转出出，该该转入入及及及时转转入，，防止止多抵抵扣和和少抵抵扣情情况的的发生生。十、税税收优优惠[清包工工]以清包包工方方式提提供建建筑服服务，，是指指施工工方不不采购购建筑筑工程程所需需的材材料或或只采采购辅辅助材材料，，并收收取人人工费费、管管理费费或者者其他他费用用的建建筑服服务。。可以选选择适适用简简易计计税方方法计计税十、税税收优优惠[甲供工工程]甲供工工程，，是指指全部部或部部分设设备、、材料料、动动力由由工程程发包包方自自行采采购的的建筑筑工程程。可以选选择适适用简简易计计税方方法计计税十、税税收优优惠[老项目目]建筑工工程老老项目目，是是指：：（一））《建筑工工程施施工许许可证证》注明的的合同同开工工日期期在2016年4月30日前的的建筑筑工程程项目目；（二））未取取得《建筑工工程施施工许许可证证》的，建建筑工工程承承包合合同注注明的的开工工日期期在2016年4月30日前的的建筑筑工程程项目目。可以选选择适适用简简易计计税方方法计计税十、税税收优优惠[境外工工程]（一））工程程项目目在境境外的的建筑筑服务务。（二））工程程项目目在境境外的的工程程监理理服务务。（三））工程程、矿矿产资资源在在境外外的工工程勘勘察勘勘探服服务境内的的单位位和个个人销销售的的上列列服务务和无无形资资产免免征增增值税税，但但财政政部和和国家家税务务总局局规定定适用用增值值税零零税率率的除除外十一、、异地地项目目纳税税规定定国家税税务总总局[2016]第17号公告告一般纳税人新项目一般计税11%全部价款+价外费用全部价款和价外费用扣除支付的分包数的余额向建筑服务发生地的国税预缴2%，再向机构所在地国税纳税申报老项目简易计税（可选）3%全部价款+价外费用-支付的分包向建筑服务发生地预缴3%，再向机构所在地纳税申报特定行为（两种）简易计税（可选）3%全部价款+价外费用向建筑服务发生地预缴3%，再向机构所在地纳税申报小规模纳税人老项目和新项目简易计税3%全部价款+价外费用-支付的分包向建筑服务发生地预缴3%，再向机构所在地纳税申报十一、、异地地项目目纳税税规定定1.建筑业业纳税税人，，不管管一般般和小小规模模，都都要先先向建建筑服服务发发生地地预缴缴税款款，然然后再再向机机构所所在地地纳税税申报报2.当使用用一般般计税税方式式时，，不管管新项项目还还是老老项目目，预预缴率率都是是2%，当使使用简简易计计税方方式时时，不不管是是一般般纳税税人还还是小小规模模纳税税人，，预缴缴率都都是3%3.预缴和和纳税税申报报都是是在国家税税务局局。十一、、异地地项目目纳税税规定定[计算应应预缴缴税款款公式式]2%应预缴缴税款款=(全部价价款和和价外外费用用-支付的的分包包款)÷÷(1+11%)××2%3%应预缴缴税款款=(全部价价款和和价外外费用用-支付的的分包包款)÷÷(1+3%)×3%。纳税人人取得得的全全部价价款和和价外外费用用扣除除支付付的分分包款款后的的余额额为负负数的的，可可结转转下次次预缴缴税款款时继继续扣扣除。。预缴的的增值值税税税款，，可以以在当当期增增值税税应纳纳税额额中抵抵减，，抵减减不完完的，，结转转下期期继续续抵减