房地产bccg：城市综合体hosca

“视点”系列专题交流之一聊聊HOPSCA2007.9.17HOPSCA的起源——法国拉德方斯区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT什么是HOPSCA？功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性HOPSCA的特点－续空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力HOPSCA的开发条件不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求必须位于城市中心区，市中心核心地段城市各种资源决定了它天生的优越条件必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约11.5万m2，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费六本木的轨道交通六本木在东京的位置十二个停车点分布HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木区位与交通美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的规划设计A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成D街区B街区C街区A街区HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施（1）零售120区划22,000m257.9%餐饮70区划12,000m2（3200席）31.6%其他30区划4,000m210.5%合计220区划38,000m2100%商业构成山边——面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景主要商业设施山边西街——镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间榉树坂大道——六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路HOPSCA典型案例——东京六本木东京六本木的商业设施（2）西街东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆52～54层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院森艺术中中心：六本木木综合开开发项目目的“文文化都心心”象征征，位于于六本木木山森大大厦49层至顶顶层，由由美术馆馆、展望望台、会会员俱乐乐部、会会议论坛坛等组成成，在世世界范围围内也是是独一无无二的巨巨大的文文化综合合体榉树坂综综合体与与露天剧剧场：这是一一个集聚聚了影像像（电影影）、流流行（时时尚商店店）、表表演（露露天剧场场）等商商业艺术术文化的的综合空空间实体体美术馆入入口HOPSCA典型案例例——东京六本本木东京六本本木的文文化设施施六本木森森大厦：作为六六本木中中心的超超高层办办公楼，，地上54层，，高238m，并实现了了日本国国内最大大的单体体约4500m2的无柱空空间，并并引进了了日本国国内最高高水准的的网络和和安全设设施好莱坞美美容广场场：综合体体的地上上部分分分成地铁铁出入口口和好莱莱坞美容容广场。。好莱坞坞美容广广场以美美容专科科学校、、公司办办公为主主体森大厦主入口HOPSCA典型案例例——东京六本本木东京六本本木的办办公设施施森大厦好莱坞美美容广场场住宅楼共共4栋，，既有6层高的的底层，，也有43层高高的超高高层具备了日日本国国内最高高水准的的抗震性性能，平平面形式式多样，，甚至有有以厨房房为主题题的设计计，满足足了从工工作室到到五个卧卧房、带带全套家家具等多多种多样样的选择择HOPSCA典型案例例——东京六本本木东京六本本木的住住宅设施施六本木新新城的空空中花园园，从人人的最基基本生存存需要出出发，设设置了稻稻田、蔬蔬菜等田田园风格格的景观观，强调调了可参参与性，，为大城城市带来来清新的的田园景景观春天是播播种希望望的季节节，六本本木新城城为学生生提供实实习劳动动的机会会，帮助助学生学学会在春春天播种种，通过过实际劳劳动增强强对生活活的认识识，在劳劳动中认认识自然然夏天，所所有的鲜鲜花开放放，青蛙蛙为繁华华的东京京带来欢欢快的叫叫声。鲜鲜花怒怒放，青青菜长势势喜人，，在六本本木新城城的空中中花园感感受夏天天斑斓的的色彩秋天，成成熟的水水稻在微微风中摇摇曳。老老师带着着小学生生来空中中花园劳劳动，看看到成熟熟的水稻稻，感受受秋天收收获的喜喜悦冬天到了了，周边边的树叶叶开始飘飘落，六六本木新新城精心心选择的的鲜花依依旧开放放，让严严冬里的的人们看看到春天天的希望望HOPSCA典型案例例——东京六本本木东京六本本木的空空中花园园在最初开开业的五五天里，，访问人人士超过过了200万人人，而且且森株式式会社开开放六本本木新城城这一事事件，在在整个周周末，就就是2003年年4月26日、、27日日两天几几乎占据据了所有有媒体的的主要版版面“东京国国际电影影节”是是举世闻闻名的亚亚洲最大大规模的的电影节节。2004年年除了和和往年一一样有涩涩谷会场场之外，，六本木木新城成成为主要要会场。。邀请名名人前来来，包括括日本皇皇室成员员来访，，制造轰轰动事件件开业前预预热成功功电影节宣宣传海报报与旅游业业合作六本木设设计新城城在设计计之初就就进行了了周密的的市场调调研。利利用新城城的空中中庭院优优势，专专门安排排学生修修学旅行行各个旅行行社将六六本木新新城列为为重要旅旅游景点点。每年年有200多万万中国的的香港与与台湾游游客要参参观六本本木新城城，因此此中国口口味的餐餐馆也较较多接待参观观考察团团六本木新新城管理理公司对对外接待待参观团团，需要要提前预预约，六六本木新新城管理理公司负负责带领领参观商商业设施施，讲解解开发过过程HOPSCA典型案例例——东京六本本木东京六本本木的经经营管理理城市发展展到现阶阶段，需需要一个个资源共共生、聚聚合增值值的地产产模式，，一个城城市的精精神引领领，将生生活资源源融入其其中。HOPSCA是城市发发展的必必然产物物工业区商业区居住区文教区功能分区区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力剖析HOPSCA成功的内内在因素素HOPSCA开开发模式式出现的的必然性性现代城市市的发展展与城市市化进程程在经历历多重曲曲折之后后，其发发展的轨轨迹愈来来愈清晰晰，其中中一个最最大的变变化是城城市发展展由粗放型型向集约约型方向向的转化化从某种意意义上来来讲，21世纪国际际竞争的的基本单单位，既既不是企企业，也也不是国国家，而而是大城市圈圈。在做大大做强城城市的同同时，通通过城与与区域的的联动发发展，实实现城市市与区域域的一体体化，将将成为现现代城市市的主要要努力方方向剖析HOPSCA成功的内内在因素素HOPSCA开开发模式式与现代代城市发发展的契契合性“城市——区域”一一体化城市空间间多中心心化城市功能能多样化化城市形象象特色化化城市环境境生态化化城市资源源集约化化HOPSCA对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流HOPSCA地产模式式的价值值体现HOPSCA将为城市市带来巨巨大的增增值价值值现代城市市中心区区的综合合性开发发需要建建设全过过程的互互相配合合、协同同发展。。HOPSCA在这样的的城市发发展背景景下成为为卓有成成效的开开发模式式。无论从业业态组合合还是资资源聚合合的本质质，HOPSCA对城市的的影响不不能单纯纯地看作作是传统统地产模模式。HOPSCA是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；HOPSCA更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是HOPSCA特有的城城市精神神——“融汇、交交流、影影响”一个“资资源共生生、聚合合增值””的全新新地产模模式HOPSCA代表一种种新城市市时代的的生活方方式HOPSCA六大业态态集合了了城市的的商务办办公资源源、商业业资源、、景观资资源、休休闲娱乐乐资源、、居住资资源，各各个业态态既相对对独立又又相互影影响互补补HOPSCA不仅能满满足人们们在生活活上各方方面的需需求，业业态与业业态之间间的互动动及依赖赖，更体体现出HOPSCA地产开发发模式的的科学性性及联动动性使人们充充分体验验办公、、购物、、娱乐、、休闲的的一