房地产发展周期解读

1房地产发展周期解读易居中国华南事业部策划经理崔楠2013·01·10谨呈：易居营销惠州公司2报告定位：普及“宏观房地产市场发展”的常识；预期效果：分享房地产市场发展阶段的判断方法；作者心态：个人观点，不尽成熟，欢迎结束后交流；听众心态：知识体系不同，各取所需；关于此次分享视角:宏观层面非执行层面深度:常识范畴非技术研讨态度:个人观点非砖家叫兽3核心概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析分享思路4核心概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析分享思路5无法回避的房地产周期时间价格趋势：定价中枢的变化方向，形成向上或向下的变化即为趋势；周期：围绕趋势线的上下波动即为周期；趋势变化的核心因素：房地产需求的基本面：人口总量、人口结构及家庭裂变速度；周期变化的相关因素：收入波动、利率和金融杠杆等；政策，可以放大或收缩周期，但难以长期改变趋势；6无法左右的趋势住宅房地产需求：是由人口总量、年龄结构及家庭裂变速度决定的；商业房地产需求：是由产业结构变迁过程中，第一、第二产业的就业人数向第三产业的转移速度决定的；数据来源：国家统计局数据来源：联合国人口署趋势一旦确定，往往存在持久性，不易改变；日本人口结构示意图无法回避的周期根据现实经验，房地产周期性波动往往10年内会经历一个复苏、繁荣、衰退与萧条的周期轮换；从代表国家的数据来看，繁荣上行周期通常持续22个季度，衰退下行周期通常持续18个季度；7平均法国意大利英国加拿大澳大利亚韩国美国日本德国单位：季度数据来源：OECE数据库8房地产周期的三大特征1、在衰退周期中，房地产投资对于衰退的负面冲击异常明显；（与正常周期经济贡献数据相反）2、周期来临时，房地产投资最早变化；3、汽车等耐用品消费对经济周期的领先作用与房地产投资类似，但通常晚一个季度；进口出口库存净出口住宅投资非国防国防建筑耐用品消费州和地方政府设备投资非耐用品消费服务数据来源：参考文献9核心概念简述国际案例借鉴中国市场简析惠城发展简析分享思路10日本房地产市场的周期性演变历史复兴时期快速成长阶段泡沫形成与膨胀泡沫破灭及“失落的十年”第一阶段：战后至20世纪70年代中期，政府力量主导的公营住宅建设时期，日本房地产市场的制度重建时期；第二阶段：70年代中期至80年代中期，日本经济高速增长时期，日本房地产市场的平稳发展期；第三阶段：80年代中期至90年代初，日本面临日元“升值萧条”，日本房地产市场的泡沫开始形成并膨胀；第四阶段：90年代初至本世纪初，政府政策转向诱发日本房地产市场泡沫破裂，进入所谓“失落的十年”；11第一次次泡沫沫——宏观经经济背背景1955年1967年83695超越战战前水水平日本GDP增速示示意图图单位：：亿日日元447305超越德德国当当年GDP重大经经济举举措：：1、优先先发展展重化化工业业和出出口替替代；；（1960年重化化学工工业比比率与与发达达国家家相比比相当当低，，1970年该指指标最最高；；）2、城市市化进进程迅迅速推推进；；（1947年-1965年，仅仅18年间，，日本本城市市化率率由33.1%提高到到68.1%，70年代初初达到到75%）a=8.96%a’=4.56%73年石油危危机时时期宏宏观经经济的的转变变：1、物价价攀升升：原原材料料价格格急剧剧上涨涨，引引发通通胀；；2、贸易易恶化化：此此前4年贸易易顺差差，变变为3年逆差差；3、经济济增长长放缓缓：GDP增速仅仅为60年代一一半，，经济济走出出高速速增长长阶段段；12第一次次泡沫沫——形成根本原原因：：土地地供给给的潜潜力不不足是是促成成底价价与房房价上上涨最最原始始的推推动力力；重要原原因：：刚性性需求求与投投机需需求并并存；；（1945-50、1970-74两次婴婴儿潮潮；高高通胀胀+企业低低盈利利=投资土土地、、房产产）诱发原原因：：住宅贷贷款方方式的的转变变释放放了居居民对对房地地产市市场的的需求求；宽松的的金融融政策策（货货币+财政））推动动泡沫沫扩张张；（（货币币超发发）政策诱诱导闲闲置资资金流流入土土地市市场：：1972年6月，内内阁提提出““日本本列岛岛改造造论””，指指定““发展展特区区”；；19851990199520002005日本人人口密密度对对比（（人/平方公公里））0100150200250300350400日本中国全球美国13第一次次泡沫沫——破灭目的：：为了控控制物物价飞飞涨和和土地地价格格飙升升；措施：：1973年1月至1975年3月，实实施严严格的的紧缩缩货币币政策策，包包括：：分别别5次提高高银行行存款款准备备金率率和再再贴现现率，，并且且限制制资金金流入入商社社及不不动产产领域域；结果：：住宅贷贷款增增幅急急剧下下跌。。不动动产贷贷款自自1973年之后后开始始平稳稳的增增长，，至70年代后后期，，六大大都市市的土土地价价格逐逐渐恢恢复理理性。。第一次次泡沫沫的形形成与与破灭灭更像像是一一次短短暂的的周期性性波动动，具有有可恢复复性，这是是与下下一次次泡沫沫的根根本不不同！！14第二二次次泡泡沫沫———宏观观经经济济背背景景1、1975年开开始始，，日日本本城城市市化化接接近近尾尾声声，，达达到到76%，地地价价上上涨涨的的动动力力开开始始弱弱化化；；2、日日本本宏宏观观经经济济进进入入““稳稳定定增增长长””阶阶段段，，1955-1972-1990，两两个个18年，，日日本本经经济济实实际际年年均均增增长长率率从从接接近近10%到4.3%；3、日日本本房房地地产产泡泡沫沫期期间间，，日日本本的的金金融融政政策策改改革革分分为为1985-88年宽宽松松的的金金融融政政策策和和1989-91年的的紧紧缩缩金金融融政政策策两两个个阶阶段段；；数据据来来源源：：日日本本年年鉴鉴15第二二次次泡泡沫沫———形成成1、扩扩张张性性的的货货币币政政策策和和财财政政政政策策为为房房地地产产投投资资提提供供了了资资金金支支持持；；2、宽宽松松的的金金融融环环境境为为泡泡沫沫滋滋生生提提供供了了制制度度条条件件；；（（金金融融自自由由化化））3、““金金融融加加速速器器””（（定定义义：：由由信信贷贷市市场场的的条条件件变变化化所所引引起起的的对对初初始始冲冲击击的的放放大大效效应应。。））机机制制推推波波助助澜澜；；4、政策制定者者错误研判，，导致紧缩政政策的延误；；（80年代CPI2.5%、急升的资产产价格）土地价格上涨企业净值增加融资成本下降融资增加购买土地地产投资收益率》一般商品16第二次泡沫——破灭1、直接原因：：土地市场的的供需，短期期内发生逆转转；2、深层次原因因：需求增长长空间有限，，无法消化大大量供给；（（城市化率、、人口结构））17两次泡沫，两两个结果1、90年最高峰时，，日本地价约约为美国地价价总额的4倍多，房地产产价值全球股股市值2倍；2、商业地价上上涨传导至住住宅用地；3、价格波动剧剧烈、持续时时间长；（2007年底，六大城城市土地价格格仅91年高点的27.7%，绝对价格仅仅1982年水平；价格格下跌持续56个季度，91年一季度至05年一季度）两次房地产泡泡沫后期调整整的时间和深深度差异巨大大，其原因在在于两者所处处的经济发展展阶段及引发发房价上升的的需求结构的的不同！198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200419852005200620072008200271.0070.0069.0068.0067.0066.0065.0064.0063.0062.00人口结构拐点点日本“人口红红利”示意图图69.78%18前事不忘后后事之师——日本の启示日本经济“失失落的十年””，不全因为为房地产泡沫沫破裂，政治治、经济结构构因素不容忽忽视关注经济基本本面，明确发发展阶段，研判趋势:因素：GDP增速、城市化化率、人口总总量、人口结结构、家庭裂裂变速度……关注金融政策策，明确调控控意图，研判周期:因素：利率、、存款准备金金率、货币发发行量、房地地产投资增速速、银行信贷贷增速；判断泡沫的方方法？19核心概念简述述国际案例借鉴鉴中国市场简析析惠城发展简析析分享思路2019781991199920072010第一阶段：中国房地产市市场萌芽阶段段中国房地产发发展の简史21重点发展重工工业，还不存存在完全意义义上的房地产产市场。新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地地产收归国有有，中国房地地产从此消失失。1991中国房地产发发展の简史2219791980198619881958契机1979年开始经济体体制改革1980年4月邓小平提提出“出售公房，，调整租金，，提倡个人建建房买房”的设想拉开了住房制制度改革的序序幕。1991中国房地产发发展の简史231986年1月，国务院召开城城镇住房制度度改革问题座座谈会住房制度改革革正式启动1988年4月，《中华人民共和和国宪法》规定，土地使使用权可以依依法转让。197919801986198819581991中国房地产发发展の简史24新中国土地拍拍卖“第一槌槌”。1987年12月中国房地产发发展の简史25创下三天一层层楼的“深圳圳速度”的深深圳国贸大厦厦最早一批被改改革开放之风风洗礼的城市市南国土壤：八十年代中期期的广州、深圳等中国房地产发发展の简史26197919801986198819581991真正意义上走走上了市场化化的发展之路路供求关系不合合理虚假繁荣可以说，海南南房地产泡沫沫破裂之后，，中国的房地地产才在阵痛痛中。1989年以“海南”房房地产泡沫破破裂为标志的的中国房地产产严冬如期而而至。中国房地产发发展の简史27“海南”地产泡沫王石、潘石屹屹、冯仑。。。。中国房地产发发展の简史28探索阶段：炒炒作与调整19781991199920072010第二阶段：中国房地产发发展の简史29199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志志的南巡讲话话房地产开始迅迅速发展起来来掀起了房地产开发的的高潮炒作最严重区区域：北海、大亚湾湾、海南等地地中国房地产发发展の简史30199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机机中国房地产发发展の简史31199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年中国的福利分分房制度终止止，货币化分房方案正式启动动。暴风雨来临前前的沉寂期中国房地产发发展の简史32房地产快速发发展阶段19781991199920072010第三阶段：中国房地产发发展の简史33200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖中国房地产市市场进入新一一轮的发展时时期中国房地产发发展の简史342000200120022003199920072005200420062001年，投资投机狂潮潮开始出现关键词：北京申奥成功功温州炒房团9·11事件正式成为WTO成员涨幅迅速中国房地产发发展の简史35温州炒房团从2000年开始温州人人开始在上海海、杭州、苏苏州、厦门、、北京、宁波波、金华等地地置业。“温温州的房地产产开发规模相相当于江西一一个省的总量量，而温州市市区的人口不不过100万多一点。””在炒透本地地楼市后，温温州人开始大大规模向外扩扩张，这就有有了“温州购购房团”。火车炒房团飞机炒房团中国房地产发发展の简史362001年福布斯中国富豪榜中,开发商占28人;中国房地产发发展の简史37200020012002200319992007200520042006全面恢复2002年，土地市场场规范化政策策出台招拍挂2003年关键词：地王别墅供地SARS中国房地产发发展の简史382003年，地王现象象出现2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现现2003年2月，国土资源源部叫停别墅供地地，低密度住宅宅成”抢手货”中国房地产发发展の简史39200020012002200319992007200520042006繁荣景象2004年，房价大涨涨2004年关键词：土地拍卖加息（9年来第一次加加息）个人集资建房房房地产热潮从从北京上海一一线城市向内内陆转移中国房地产发发展の简史40200020012002200319992007200520042006繁荣景象2005年，走低回落落短暂低迷迷期2005年关键词：调调控一季度房价上上涨19.1%3.26国八条4.27新八条调控文件密度度加大，但房房价一直坚挺挺中国房地产发发展の简史41200020012002200319992007200520042006繁荣景象2006年，一个字““涨”2006年关键词：加息国六条金融业开放中国房地产发发展の简史422006年4月27日深圳市民民邹涛发发起“不不买房””运动中国房地地产发展展の简史史432006年12月中国金融业全全面开放，外外资、热热钱涌入入2006年4月28日再次加息息抑抑制需需求2006年5月17日国六条中国房地地产发展展の简史史442000200120022003199920072005200420062007年，疯狂狂地暴涨涨2007年关键词词：地王频出出上市筹资资宏观调控控中国房地地产发展展の简史史452007年房地产产市场热热潮推动动土地市市场的火火爆，珠珠三角区区域土地地价格上上涨迅猛猛，频频频出现地地价标王王和抢地地现象，，土地价格格在房地地产商品品价格中中的结构构比重越越来越大大，并呈现现加速提提升趋势势。但到年末，受到国国家政策策和楼市市成交量量萎缩等等原因影影响。土土地流标现象屡屡次上演。中国房地地产发展展の简史史462007年4月20日碧桂园在在港上市市缔造了中中国内地地房地产产企业在在港最大大筹资额额25岁的杨惠惠妍因此此跃升为为内地女女首富中国房地地产发展展の简史史472007年上上海汤臣臣天价价11万/平米2007年北北京商品品房预售售均价首首次突破破万元，，达12436.2元/平米中国房地地产发展展の简史史482007年是疯狂狂的一年年。房价完成成了在这这一轮中中国经济济景气周周期中的的冲顶表演演，各大房房地产商商竞相圈圈地和上市筹资资。但到下半半年，此此前屡屡屡收获甚甚微的宏宏观调控控终于让让这只停停步下来来的舞鞋鞋放慢了了节奏，，市场观望情绪浓厚厚，房价价企稳。。给予房地地产开发发商更沉沉重打击击的是，，资本市市场的机机会窗基基本关闭闭，被大大量的土地储备备吸干了现现金的一一些开发发商面临临资金链断断裂的局面。。中国房地地产发展展の简史史49房地产行行业全面面调整阶阶段19781991199920072010第四阶段段：中国房地地产发展展の简史史502008201020092008年，寒流流下下跌低低谷2008年关键词词：土地市场场降温中介倒闭闭上市“流流产”销量萎缩缩降降价促销销持币待购中国房地产发发展の简史512008年1月房市市转淡中天置业、长长河地产、创创辉租售等一一批房地产中中介倒闭中国房地产发发展の简史522008年3月因认购购不足恒恒大地产被迫迫放弃在港IPO计划是是中国房地产产业面临命运运转折的具标标志性事件中国房地产发发展の简史532008201020092009年，需求重新新释放楼市市火爆2009年关键词：救市效果初显显成交量回升全全面回暖房价普涨经济复苏投资客中国房地产发发展の简史54中国房地产发发展の简史大事记：87年12月深圳，新中国国土地拍卖““第一槌”；；1988年4月，《中华人民共和和国宪法》规定，土地使用权可可依法转让。1998年中国的福利分分房制度终止止，货币化分房房方案正式启动动。2002年，土地市场场规范化政策策出台招拍挂2006年12月，中国金融业全面开开放2008年11月，中央4万亿经济刺激方案案出台；55中国房地产市市场の发展阶阶段与日本对比的的似与非：宏观经济背背景相似，房地产需求求不同；似：与日本第二个个十年相似（（1966-75）：①GDP增长率9%左右；②人人均可支配收收入2100美元左右；③③第二产业占占比相似（日日本41%、中国48%）④经济驱动动模式，即三三驾马车中投投资占比最大大；⑤货币面面临升值压力力；非：①中国新建住住房存量仍总总量不足、户户型不平衡（（09年新建住房占占存量房30%）；②近年来来，90㎡以上新建户户型占比逐年年提高，90㎡以下户型占占比从77%下降到50%；③中国的住住宅地产仍将将主导未来城城市化；（商商业地产主导导：日本工业业化、城市化化、人口结构构）56中国房地产市市场の泡沫常用的五项指指标，研判市市场泡沫：指标一：房地产投资/固定资产投资资、房地产投投资增长率/GDP增长率指标二：房价价增长率/GDP增长率、商品品房销售额/GDP指标三：房价价收入比指标四：房屋屋租售比（≥≥投资回报率率）指标五：信贷贷规模/GDP数据很好找，，算法很简单单，关键是标标准。57中国房地产市市场の泡沫指标一：房地产投资/固定资产投资资、房地产投投资增长率/GDP增长率房地产投资/固定资产投资资：发达国家：正常范围：20%~25%；房地产投资增增长率/GDP增长率：安全警戒线：：2；中国：2000年起房地产投投资额基本上上年均增长20%~30%，且占固定投投资总额15%~20%的可控区间；；局部大中城市市2001-03年房地产投资资增速比均超超过2，极可能存在在泡沫；58中国房地产市市场の泡沫房价增长率/GDP增长率：该值越大，房房地产泡沫程程度越大；商品房销售额额/GDP：考察该值是否否平稳增长；；指标二：房价价增长率/GDP增长率、商品品房销售额/GDP中国：2000年起房地产投投资额基本上上年均增长20%~30%，且占固定投投资总额15%~20%的可控区间；；局部大中城市市2001-03年房地产投资资增速比均超超过2，极可能存在在泡沫；59中国房地产市市场の泡沫房价收入比：：世界银行标准准：3~6；国内研究机构构：6~7；指标三：房价价收入比（家家庭可支配收收入）中国：2012年3月6日，易居房产产研究院数据据：2011年，城镇居民民房价收入比比回落至7.50；排名前五位的的深圳、杭州州、北京、厦厦门、上海，，2011年房价收入比比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40；分不同收入层层次家庭数据据：最高、中中等偏上、中中等偏下、低低收入家庭分分别为2.5、5.8、11、15；60中国房地产市市场の泡沫房屋租售比：：通常标准：1:200~1:250；（相当于房房价约为10到20年租金，即投投资回报率5%~10%）警戒线：1:300；指标四：房屋屋租售比（≥≥投资回报率率）中国：09年数据：北京京、上海、深深圳、杭州均均超警戒线，，分别为1:434、1:418、1:360、1:360；61中国房地产市市场の泡沫M2/GDP：美国：60%；欧盟：100%；中国：180%；08年后，中国银银行贷款每年年以8万亿元的速度度递增，截至至2011年末，占比高高达123.4%；（数据来源源：银监会主主席助理阎庆庆民发言）指标五：信贷贷规模/GDP62中国房地产市市场の趋势研研判需求因素:经济发展要求求、人口结构构刚需、城市市化结果；需求决定趋势势。起止年份预期目标（℅）实际值（℅）实际值高于预期目标（℅）“七五”规划1986-19907.57.90.4“八五”规划1991-19958～912.34.3～3.3“九五”规划1996-200088.60.6“十五”规划2001-200579.82.8“十一五”规划2006-20107.510.93.4各个“五年计计划”中经济济增长率预期期目标与实际际值之间的对对比人口结构刚需需：人口红利尚存存、根据规划划未来10年人均居住面面积达到35㎡，08年数据为28㎡，每年新增增4.2亿㎡改善需求求；城市化结果：：09年46.6%，与工业化水水平及发达国国家80%水平差距巨大大；城镇建设用地地占比0.