我国房地产行业试探性

中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询XXXpage2说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标page3房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析(深圳和香港)房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）page4宏观经济和房地产行业现状及发展综述page5房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。page6房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米page7宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632）.page8中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长page9page10中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%page11page12国外人均居住住面积：XXXpage13进入WTO对中国房地产产企业的影响响高档外销房、、写字楼、宾宾馆、商场及及工业用地的的需求明显增增加外资房地产企企业将逐步进进入中国市场场，市场竞争争更加激烈国外房地产开开发商凭借其其先进的物业业管理模式、、营销网络和和更加专业化化、人性化的的服务理念，，对国内房地地产开发商的的业务将形成成较大的冲击击国内房地产开开发商的政府府背景优势和和天然的地区区优势将不再再成为业务开开拓的主要优优势外资房地产开开发商将首先先进入高档外外销公寓及写写字楼市场，，并逐步进入入物业测量、、价值评估等等中介服务市市场和中低档档住房市场，，其市场份额额将逐步提高高目前，国外一一些知名的房房地产物业管管理中介机构构已在中国开开设分公司，，全球最大的的房地产企业业--美国２１世纪纪不动产已经经进入中国物物业代理市场场国外金融机构构的介入将促促进我国房地地产金融业发发展加入ＷＴＯ将将加快我国房房地产企业的的联盟和重组组目前已形成南南北两大联盟盟，即由万科科、华远等２２０家会员组组成的“中国国城市房地产产协作网络””和以大连万万达、中房集集团为首，由由３３家企业业组成的“住住宅产业集团团联盟”房地产企业正正面临新一轮轮“洗牌”，，相当数量的的房地产企业业将被市场淘淘汰，如上海海房地产开发发企业的总量量，半年内已已从４３４７７家降低为３３３１２家，，广州近年来来也有３０００多家房地产产企业被淘汰汰出局。page14进入2000年以来，国内内房地产需求求旺盛,前景看好景气指数10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年page152000年商品房销售售额3572亿元，比上年年增长30.1％，显示出强强有力的发展展势头page16公积金贷款余余额商业贷款余额额page17商业用房办公楼住宅page18购买方研究--收入等宏观经经济指数个人购买page19以上数据国外外为90年代初，中国国为1999年数据世界各国的经经验表明，在在人均住房面面积达到30平方米之前，，会保持较旺旺盛的住房需需求。page20按中国政府规规定的目标人人均住房面积积20平方米，中国国住房市场容容量巨大60平米以上60平米以下国家目标人均均住房面积为为20平米，三口之之家为60平米page21针对目前购房房目的是为了了改善住房条条件这样的现现状，中国住住宅市场应该该是相对稳定定发展的市场场page22中国一般居民民购买力分析析购房款来源=原有的储蓄存存款+当年总收入中中扣除消费支支出的余额+住房公积金+每月发放的住住房补贴+一次性发放的的住房补贴一个普通的三三口之家按国国家规定标准准购买20*3=60平米房子的购购房能力。2000年一套60平米住房总共共所需房价为为60*2100=126,000元page23居民购买力分分析（续）①储蓄存款：99年底全国城镇镇人均储蓄存存款约为7500元，一个三口口之家储蓄存存款为22500元。②当年总收入入扣除消费支支出（不含住住房支出）的的城镇人均余余额。据对90年至97年数字分析，，得2000年一三口之家家的总余额为为6039.36元。③住房公积金金：根据新的的住房公积金金管理制度，，职工单位和和个人每月计计缴的住房公公积金为上年年平均月工资资的5%，按1999年职工的平均均年工资为7000元，一个三口口之家双职工工家庭的年住住房公积金的的为1400元。④每月发放的的住房补贴：：目前中国许许多地区的补补贴办法还没没有制定出来来，从一些已已制定出的地地区来看，每每月发放的补补贴约为工资资的15%，按99年的工资水平平来看，就是是每年发放1050元，一个三口口之家的双职职工家庭为2100元。⑤一次性发放放的住房补贴贴：从全国己己制订出的实实施方法来看看，约为房价价的20%。（暂且按按10%计算）page24居民购买力分分析（续）所需购房款为为126,000-126,000*10%-22,500=90,900年购房款收入入积累=6039+1400+2100=9539即一个三口之之家在2000年购买一套60平米的房子，，约需10年的时间里，，就可利用其其可用于购房房的收入来还还清房款，这这对于一般居居民都是可以以承受的中国居民已经经具备了购房房能力page252000年房地产投入入资金来源构构成定金及预付款款其他资金自筹资金国内贷款利用外资外商直接投资资债券企事业单位自自有资金国家预算内资资金page26全国商品住宅宅的价格一直直保持稳步上上升的态势page27房地产行业研研究大纲宏观经济和房房地产行业宏宏观研究北京/上海房地产市市场研究房地产企业个个案分析（万万科）房地产上市公公司比较分析析房地产企业成成功要素分析析和现存问题题及挑战房地产企业的的发展战略page28北京和上海两两大城市房地地产现状及未未来综述page29北京2000年房地产开发发不管从哪个个指标分析，，都反映了市市场的快速增增长，随着经经济形势的强强劲估计将继继续增长房地产投资总总额+23.9%住宅+21.9%商品房屋开复复工总面积住宅开复工面面积当年新开商品品房屋总面积积当面住宅新开开面积销售总面积+75.8%住宅销售+85.3%销售给个人+160.4%商品房屋销售售总额+53.1%住宅销售额+76.4%page30北京1999和2000年写字楼供应应量虽比前几几年减少，但但市场基本是是全盘吸收呈呈上升态势。。目前写字楼楼供应正处于于逐步放大的的趋势page31按行政区域分分，北京2000年的写字楼供供应主要在朝朝阳区和海淀淀区，按商圈圈分，主要在在CBD、中关村和金金融街地区page32与1999年相比，朝阳阳区和东城区区的写字楼供供应量有所降降低，而海淀淀区和西城区区的增量明显显，崇文区从从原来的基本本空白开始出出现供应page33而从各概念板板块看，中关关村、亚运村村、金融街和和燕莎商圈增增量明显page34北京写字楼市市场在诸多看看好因素的刺刺激下需求将将继续放大，，但也必须看看到未来市场场的新增供应应量，投资应应谨慎进行加入WTO后中小型外资资企业进入中中国市场将大大量增加，租租楼需求扩大大大型跨国公司司在中国市场场扩大业务，，使办公楼需需求继续增加加高技术产业的的迅猛发展将将扩大租楼需需求2008年奥运会将为为写字楼市场场创造潜在商商机中资公司发展展神速，对高高级写字楼的的需求保持旺旺盛增长page352000年北京住宅市市场中住宅新新开面积和开开复工面积放放大，表现了了开发商对市市场看好的信信心，市场供供应量增大总量4206.9总量5307.3page362000年北京住宅市市场的销售面面积较99年放大，市场场需求呈扩大大趋势，个人人购房的比例例急剧扩大page372000年北京住宅市市场共推出新新盘199个，加上1999年的约120个项目和前前几年未消消化楼盘，，2000年住宅市场场上活跃的的项目在400个以上，竞竞争激烈page38在激烈的竞竞争中，2000年北京市场场规模约30万M2以下中小规规模的项目目占主导page392000年北京住宅宅市场新项项目价格在在4000-8000元/平方米的楼楼盘占主导导地位主要在城市市边缘地区区page40北京住宅市市场客户需需求分析拆迁居民和和中低收入入家庭地理位置：：城市边缘缘或郊区市政配套：：相对不完完善购买原因：：房价低廉廉（3000元/平方左右））中产阶级地理位置：：城市边缘缘或新兴商商业区或居居住区市政配套：：齐全购买原因：：配套好，，交通方便便，舒适的的居住环境境高收入者构成：当地地和外省高高收入阶层层，国外驻驻京人士需求特征：：豪华、舒舒适、高标标准的物业业管理page41由于1997年-1999年底北京别别墅市场不不立项，别别墅市场增增加供应量量不大，但但由于2000年经济回升升，别墅新新开发项目目明显增加加不完全统计计13个14个约80-90个，但只售售空置部分分7个1个建筑面积约约120万平方米约4000套建筑面积约约50万平方米约1700套建筑面积约约40万平方米page42北京别墅市市场东北部部地区，西西部和西南南部地区别别墅分布零零散，相对对较少page432000年北京市场场别墅市场场经济型产产品占据主主导地位，，改变了豪豪宅一统天天下的局面面，大大拉拉低了别墅墅价格和客客户购买力力的差距，，预计经济济型“独立立住宅”将将会贴近更更广大消费费者的需求求北京1999年底、2000年初存量供供应别墅平平均价格在在9580元/平方米但2000年13个新盘中11个平均价格格在7000元以下page44北京别墅市市场客户以以前是富豪豪享受的豪豪宅，但目目前正逐渐渐成为中高高收入家庭庭的住宅消消费，客户户结构已发发生部分变变化外国客户客户构成：：外资企业业家/高管人员、、外交使馆馆人员购买倾向：：东北部高高档豪华别别墅区消费预测：：随着WTO的加入需求求不断扩大大欧美留学归归国创业人人士特征：追求求高质量的的生活和理理想的居住住环境购买倾向：：受工作和和居所交通通条件制约约，热衷于于西北部及及北部地区区的精品别别墅消费预测：：随着经济济政策调整整和投资环环境的改善善将增大需需求财力雄厚的的港、澳、、台商特征：由于于北京的经经济社会关关系，需要要长时间在在京城滞留留购买倾向：：京城别墅墅，尤其是是近郊区商商住两用别别墅中资企业家家、高级人人员及IT、金融、房房地产精英英特征：追求求生活的品品质和质量量而改善居居住条件购买倾向：：郊区环境境优美的花花园式别墅墅薪资优厚的的律师、会会计师和高高级知识分分子构成的的“中产阶阶级”购买倾向：：四环与公公路一环之之间、亲近近自然又具具有良好人人文环境的的经济型别别墅page45上海page46房地产行业业研究大纲纲宏观经济和和房地产行行业宏观研研究北京/上海房地产产市场研究究房地产企业业个案分析析（万科））房地产上市市公司比较较分析房地产企业业成功要素素分析和现现存问题及及挑战房地产企业业的发展战战略page47万科1992年的战略和和楼盘状况况，当年实实现房地产产利润3380万宏观经济背背景国内市场全全面启动、、国民经济济迅速增长长投资战略在中国人口口密集、交交通便利、、经济基础础良好的沿沿海三大经经济圈形成成较为合理理的组合投投资战略根据市场和和投资环境境的成熟程程序，由南南向北渐次次延伸北京上海广州香港哈尔滨长春沈阳大连烟台南通青岛无锡苏州南京合肥杭州宁波福州厦门汕头天津石家庄太原济南郑州武汉乌鲁木齐西宁兰州成都银川西安呼和浩特重庆贵阳昆明南宁海口珠海长沙南昌大同以香港为龙龙头的华南南经济圈以上海为中中心的长江江三角洲经济圈以山东半岛岛、京津地地区和辽东东半岛为重重点的环渤渤海海湾经经济圈进行行page48万科房地产业务收入和利润增长050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金额（万元）050001000015000200002500030000房地产销售收入房地产利润page49万科至2001年初的土地地储备占地地面积达871万平方米，，可建面积积780万平方米。。充足的土土地储备为为未来发展展提供了有有利的资源源保障。根根据土地储储备的区域域差别也反反映了万科科的地区战战略万科至2001年初的土地储备21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武汉北京长春深圳南京城市土地面积（万平方米）建筑面积土地面积page50page51万科1992年的物业状状况权益%66.67%50%2.38万M250%城市物业名称地点深圳荔景大厦红岭中路万景大厦福田新市区土地储备福田新市区上海西郊花园西郊物业用途综合商住高级公寓别墅建筑面积29层/3.76万M225层/1.5万M212.56万M283栋物业状态6月开工7月开工93年底完工出售状况88%住宅出售93年底落成售完100%万科广场古北新区高级住宅10月开工40%万科城市花园闵行区中档住宅占地38.3万M25000多套年底首期开工45%青岛银都花园高级公寓/花园别墅占地14.1万M2建筑14.6万M210月开工首期347单位售出42.1%%天津万科中心大厦市区金刚桥高层商住/大型商场占地0.71万M2年底开工经销项目北海万达苑建筑1.03万M235%土地储备天津保税区高层写字/商住楼占地4.43万M2建筑14.5万M2已完成设计%鞍山土地储备市中心高层商住大厦占地0.62万M2建筑4.7万M2page52万科93年房地产业业务全年完完成利润9,570万元继续坚持城城市居民住住宅这一潜潜力极大的的市场，在在国内房地地产行业中中倡导城市市居民住宅宅，并以中中档及中高高档城市居居民住宅为为本集团房房地产开发发的主导方方向。城市居民住住宅项目总总投资已经经占本集团团在建房地地产项目总总投资的52.5％。年初本集团团正式椎出出以内销市市场为主、、附有完善善生活和服服务设施的的中档住宅宅区“上海海万科城市市花园”和和中高档住住宅区“青青岛银都花花园”，深深受市场欢欢迎。上海海万科城市市花园项目目规划建筑筑面积50.3万平方米。。该项目首首期和二期期共3371个单位已售售出61％。青岛银银都花园建建筑面积13．1万平方米，，总共839个单位已经经售出30％。除城市居民民住宅项目目外，本集集团分布在在深圳、上上海、天津津、鞍山、、成都等地地办公、商商业及商住住楼字等在在建项目共共8个，进展顺顺利。在建建项目总开开工建筑面面积为60．4万平方米，，竣工建筑筑面积为6．9万平方米。。在北京、天天津、沈阳阳等地拥有有土地储备备213.6万平方米。。上海西郊花花园、青岛岛银都花园园、北海万万达苑等项项目为本期期溢利做出出了贡献。。page531994年房地产业业务利润达达1.47亿元重点开发城城市居民住住宅，其竣竣工面积占占本年度全全部竣工面面积的７３３.５４％。其其他商业楼楼宇亦进展展顺利。上海万科广广场、深圳圳荔景大厦厦、深圳万万景大厦于于年内竣工工，上海及及北海万科科城市花园园、青岛及及石家庄银银都花园于于年内部分分竣工。全全年竣工面面积为２６６．０４万万平方米，，比上年度度增长２７７６％。本年度在建建房地产项项目１６个个，在建项项目总开工工建筑面积积达９５.０８万平方方米，比上上年度增长长５７％。。在深圳、合合肥、沈阳阳、北海等等地拥有土土地储备１１７２.２万平方米米。page541995年业务进展展全年竣工面面积２９万万平方米，，平均售出出率约７００％。北京万科城城市花园项项目第一期期为本集团团之盈利作作出重要贡贡献，年内内完成竣工工面积１００．４万平平方米，实实现销售面面积达７７７％。上海海万科城市市花园第一一期及上海海万科广场场继续为本本集团主要要利润来源源之一。集团控股５５６％之天天津万兴实实业股份有有限公司通通过对年初初收购之““天津世贸贸广场”项项目进行综综合改造，，年内即实实现销售及及回款均达达８０％，，亦为本集集团盈利作作出贡献。。在青岛、沈沈阳、成都都、石家庄庄及北海开开发的住宅宅项目均获获得稳定回回报。自８８年介介入房地产产业务以来来，长期致致力于售后后服务。本本集团管理理之深圳““天景花园园”及青岛岛“银都花花园”均获获得全国““物业管理理优秀住宅宅示范小区区”的称号号。page551996年业务进展展和97年战略房地产业务务期内保持持良好经营营业绩，全全年结算竣竣工面积17.69万平方米在各地的居居民住宅项项目均有理理想市场表表现。上海海万科城市市花园继续续为集团带带来良好溢溢利回报,该项目一期期工程累计计265,000平方米于年年内全面竣竣工，售出出率达85％，二期新新开工及部部分竣工面面积33,000平方米，销销售业绩理理想；规划划面积125,857平方米,分三期开发发的天津万万科城市花花园第二、、第三期于于年内全面面开工，首首先推出销销售的第三三期售出率率达70％，亦为本本集团利润润作出贡献献；北京万万科城市花花园项目累累计竣工124,000平方米,年内增开30,000平方米，销销售稳定，，为集团带带来盈利。。荔景大厦项项目与万景景大厦项目目的售罄和和青岛银都都花园的良良好销售亦亦为集团带带来溢利回回报。在沈阳、鞍鞍山的住宅宅项目，在在大连的写写字楼项目目增开面积积达160,000平方米继深圳天景景花园、青青岛银都花花园之后,上海万科城城市花园、、天津万科科城市花园园北海万科科城市花园园和深圳荔荔景大厦又又获得“全全国物业管管理优秀住住宅小区（（小厦）””荣誉97战略：凭借已确立立的专业优优势及万科科城市花园园品牌效应应，加快现现有地产项项目的消化化进程在已开发的的十二个城城市的房地地产项目中中，集中资资源在深圳圳、上海、、北京、天天津等大城城市开发居居民住宅。。鉴于深圳居居民住宅市市场的潜力力及九七香香港回归的的良好时机机，本集团团将继续贯贯彻加大在在深圳投资资的经营方方针，增加加在深圳的的土地储备备。page561997/8年业务进展展1997年全年结算算楼宇面积积24.7万平方米1998年继续贯彻彻将房地产产项目集中中于深圳、、北京、上上海、天津津、沈阳五五大城市的的经营策略略，全年结结算搂宇面面积27.6万平方米。。1998年担忧的经经营问题：：①房地产业业务市场竞竞争日趋激激烈，将根根据市场情情况及时调调整经营策策略。随着着经济的发发展和城市市消费水平平的提高，，以及刺激激住宅消费费各项优惠惠政策的出出台，购房房层面发生生较大变化化，工薪阶阶层的购买买能力进一一步增强。。根据这一一趋势，将将积极开拓拓中档经济济住宅市场场，扩大市市场定位，，有效增加加房地产客客户层面，，提高市场场占有率。。②业务规模模簇张对人人力资源提提出更高要要求。99年房地产业业务新开工工面积将达达62万平平方方米米，，以以上上年年同同期期增增加加近近1倍。。对对专专业业人人才才需需求求及及培培训训工工作作提提出出更更高高要要求求。。③房房地地产产开开发发规规模模的的扩扩大大，，市市场场竞竞争争的的加加剧剧导导致致各各地地现现楼楼库库存存的的增增加加，，截截止止98年底底，，集集团团现现楼楼库库存存面面积积达达6.5万平平方方米米，，可可售售楼楼花花面面积积11.5万平平方方米米。。随随着着99年度度房房地地产产开开发发量量的的大大幅幅提提升升，，可可售售面面积积将将进进一一步步增增加加，，对对集集团团销销售售能能力力提提出出更更高高要要求求。。集集团团将将充充分分利利用用销销售售代代理理、、万万客客会会等等各各种种资资源源扩扩大大销销售售网网络络，，并并采采取取有有效效的的销销售售策策略略加加快快销销售售速速度度。。④集集团团早早期期投投资资的的部部分分地地产产项项目目由由于于市市场场发发生生变变化化，，投投资资效效益益不不佳佳，，如如天天津津写写字字楼楼和和酒酒店店项项目目，，北北海海城城市市花花园园项项目目、、鞍鞍山山写写字字楼楼项项目目、、成成都都项项目目对对集集团团盈盈利利也也产产生生一一定定的的负负面面影影响响。。page571999年业业务务进进展展及及2000年展展望望继续续实实施施在在深深圳圳、、上上海海、、北北京京、、天天津津和和沈沈阳阳五五大大城城市市重重点点投投资资开开发发住住宅宅的的策策略略，，实实现现楼楼盘盘竣竣工工面面积积45.2万平平方方米米，，结结算算销销售售面面积积38.6万平平方方米米截止止1999年12月31日，，集集团团住住宅宅土土地地储储备备之之规规划划建建筑筑面面积积达达131.2万平平方方米米。。运用用成成熟熟的的品品牌牌形形象象、、善善于于创创新新的的专专业业能能力力和和相相对对充充足足的的资资金金实实力力，，集集中中发发展展大大、、中中型型住住宅宅项项目目，，并并加加强强新新技技术术的的运运用用。。年年内内成成立立的的万万科科建建筑筑技技术术研研究究中中心心的的研研究究成成果果及及有有关关设设施施已已逐逐步步应应用用于于集集团团住住宅宅项项目目，，提提高高了了住住宅宅的的环环保保及及科科技技含含量量。。为客客户户提提供供““全全心心全全意意全全为为您您””的的优优质质物物业业管管理理。。集集团团在在国国内内首首创创的的““万万客客会会””获获得得了了消消费费者者的的热热烈烈响响应应，，集集团团五五大大开开发发城城市市““万万客客会会””会会员员人人数数达达9,700人，，该该会会通通过过为为客客户户提提供供免免费费资资讯讯、、优优惠惠商商家家等等增增值值服服务务，，充充分分加加强强了了公公司司与与客客户户的的沟沟通通。。2000年展展望望在未未来来数数年年，，住住宅宅开开发发量量将将持持续续增增加加，，全全年年开开发发和和销销售售项项目目14个。。在在项项目目开开发发上上将将进进一一步步加加强强对对科科技技成成果果的的应应用用。。将加快快在深深圳、、上海海、北北京、、天津津、沈沈阳阳及成成都的的土地地储备备，重重点选选择城城乡结结合部部的大大宗土土地，，保障障集团团住宅宅开发发不断断增长长的发发展需需求。。网络经经济带带来全全新的的发展展机遇遇，将将结合合主业业的发发展，，推出出“住住宅联联盟””网站站，全全力力拓展展以建建材贸贸易为为主的的B2B电子商商务，，该网网站所所形成成的规规模采采购优优势将将进一一步降降低集集团营营运成成本，，提高高效率率，提提升升集团团核心心竞争争力；；未来将将进一一步强强化人人力资资源的的建设设及培培训工工作的的开展展。继继98年“职职业经经理年年”及及99年“团团队精精神年年”，，2000年确定定为““职业业精神神年””，提提倡以以职业业精神神为平平台，，积极极创新新进取取page58房地产产行业业研究究大纲纲宏观经经济和和房地地产行行业宏宏观研研究北京/上海房房地产产市场场研究究房地产产企业业个案案分析析（万万科））房地产产上市市公司司比较较分析析房地产产企业业成功功要素素分析析和现现存问问题及及挑战战房地产产企业业的发发展战战略page59香港的的房地地产公公司在在房地地产业业务做做大后后往往往进行行多元元化发发展以以降低低经营营风险险，但但主要要还是是围绕绕在地地产相相关业业务91.69亿港元元40.98亿港元元page60在香港港，房房地产产行业业属于于成熟熟行业业，地地产公公司为为了维维持企企