成都牧马山别墅项目策划案4

牧马山别墅项目策划案目录前言市场篇一、大市场分析二、项目资源分析三、别墅产品情况分析四、个案分析五、别墅市场结论消费者篇一、目标人群论证二、目标人群定位理念篇一、目标人群诉求理念建立二、产品理念构建三、核心理念诉求产品篇一、总平规划建议二、产品规划建议三、配套建议销售篇一、销售核心策略二、本案的特殊性对营销执行的要求三、本案的各阶段销售、工程及推广关系四、本案的营销执行阶段化策略前言首先感谢华成公司给予正合公司参与该项目全程策划的机会。正合公司秉承公司“严谨、求实”的作风，展开了对别墅市场，尤其是成都市场别墅的详细的、大量的调研分析，力求正合公司的工作能为贵公司“绿野牧歌*华苑”项目的开发、营销、推广上，提供有效、有利的意见和建议。因正合公司介入本案的时间尚短，故本案主要以市场分析、项目核心策略和营销纲要为主；全案的细节实施方案，正合公司将在签约后另案提交。正合公司带着以下问题，对市场展开调研：1、什么是真正意义上的别墅？2、独幢别墅客户在哪里，他是谁？3、他，需要什么要的独幢别墅？3、他，需要多大面积的独幢别墅？4、他，愿意出多少钱买独幢别墅？指的是那些占有稀缺的自然风景、人文景观的豪华住宅，坐拥天地山水而与之浑然一体不显突兀雕琢，远离世俗喧嚣而独享人生风雨细品时间沧桑，同时价格也不菲，它绝对要求一种身份上的同质性与距离上的私密性，奢侈性是它的显著特征。

高端别墅具有的十大核心要素：一、稀缺的外部环境

二、位置优越交通发达三、有节制张扬的室内空间

四、具有灵性的多重庭院

五、丰富多彩的外立面变化

六、宽阔大气的社区道路

七、超大型会所

八、自然优美的中央公园

九、足够的私密性

十、完美的细节别墅的定义市场篇大市场情况区域市场情况别墅产品市场情况别墅消费市场情况项目定位的可行性情况说明由于时间的局限性，以下数据在市场调查的基础上，引用了成都市统计局、成都市成房指数、成都市国土局、成都市产权处的部分数据。成都别墅开发经过了上世纪九十年代初的第一次狂热并明显回落之后，再经过2002年的预热和2003年的升温，终于在2004年迎来了突破：最具标志性的事件是多个开发面积超过千亩的别墅项目（天泉·聚龙、玉龙·红宇山庄、国际名城、麓山高尔夫国际社区等）即将亮相，可以预言，2004年是成都别墅市场最活跃的一年，成都别墅开发迎来了大盘时代！一、大市场分析（一）成都别墅的供应情况市场供应量巨增，市场竞争逐渐激烈,独栋别墅市场前景看好。据成房指数统计，2004年成都市及其郊县具有别墅形态的项目总共有53个，目前亮相及在售别墅项目48个，总规划用地面积至少在10000亩左右，开发资金在50亿元以上，开发量在7600套左右，今年开工的规模在500亩以上的别墅项目就有6个，别墅开发量首次占到2004年楼市总开发量的10-20%左右。从区域的供供应情况来来看，华阳阳、龙泉未未来的供应应量最大，，占整个别别墅供应量量的80%左右。可可以预计未未来这两个个区域的竞竞争最激烈烈。从整个别墅墅的销售情情况来看，，别墅的销销售情况均均较好，总体销售率率在80%，销售周周期在8-24个月月。供应的建筑筑类型来看看，在目前前7600套的别墅墅量中，独栋别墅只只有1000套左右右，而市场场的需求量量至少在3000套套，呈供不不应求的状状况。由此此可见独栋栋别墅的市市场前景看看好。2004年年已开盘和和准备开盘盘的部分代代表项目项目名称开发公司地址规模（亩）麓山国际社区万华房产华阳（人南沿线尽头）总占地4000亩，一期800亩将开盘天泉·聚龙中铁二局龙泉总占地2000亩，二期960亩维也纳森林别墅森宇集团牧马山600亩流水山庄大行宏业浣花风景区100多亩高山流水同景房产青城山316亩国一·澳乡北京国一集团龙泉600亩锦绣森林华新国际温江500亩（二）成都都别墅的区区域分布情情况成都别墅市市场已经形形成了三大大别墅区90年代初，成成都出现了了第一个别别墅项目（（锦绣花园园）后，在在很长的一一段时间里里，虽然出出现了大量量的别墅项项目，但几几乎都是零零落地分布布在各个地地方，这使使别墅在每每个板块中中都有鹤立立鸡群的感感觉。人以类聚，，物以群分分。随着经经济的不断断发展，越越来越多的的成功人士士在要求拥拥有尊贵品品质生活的的同时，还还渴望形成成与其相对对应的富人人区的出现现。而真正正的富人区区不再表现现为单一的的别墅项目目，而是规规模化的别别墅区的出出现。顺应市场的的需求，浣浣花风景保保护区先后后开发的舜舜苑、草堂堂之春和金金林半岛等等项目，使使该区域形形成了城市市别墅聚集集区。青城山则依依靠世界文文化遗产的的资源，天天下青城、、中国青城城、青城高高尔夫山庄庄等众多项项目让其形形成了青城城度假别墅墅区。今年伊始，，牧马山别别墅开发浪浪潮的全面面爆发，使使拥有最大大市场需求求的近郊别别墅片区一一蹴而就，，成都的三三大别墅开开发片区的的格局由此此完美形成成。综合整个区区域板块的的情况，由由于未来龙龙泉、华阳阳的供应量量极大，随随着两区域域城市化进进程的进一一步加快，，交通及生生活配套设设施的进一一步完善，，未来成都都别墅市场场有可能形形成五分天天下的格局局。浣花城市别别墅区：早在2000年，春天花花园在浣花花溪的成功功推出让人人们认识到到了该区域域的居住价价值，舜苑苑推出的别别墅项目在在创造了当当时别墅价价格之最的的同时，别别墅开发开开始在浣花花蔚然成风风。2001年，草堂之之春以每平平方米1.1万元的天价价别墅震动动了成都楼楼市，金林林半岛再次次在去年8月推出了每每平方米1.8万元的别墅墅价格新高高，确立了了浣花在城城市别墅区区中无可争争议的老大大地位。据据悉，大行行宏业在今今年也将在在该区域推推出自己的的筹备已久久的别墅项项目，预计计售价在3000美美元/㎡。。在浣花城市市别墅区，，能够买得得起别墅的的人，可以以称得上是是“富人中中的富人””。从人群群构成可以以发现，他他们主要以以企业主，，外企高级级管理人员员（CEO级）、从从海外回国国的“海归归派”等几几大类人群群组成，有有一种触不不可及的高高贵感，从从某种程度度来说，浣浣花城市别别墅区是一一种身份的的象征或者者是财富的的炫耀。青城度假别别墅区：凭借青城山山这一世界界历史文化化遗产的资资源和得天天独厚的山山水环境资资源，以青青城山为核核心的150平方公里景景区，中国国青城、青青城白鹭洲洲、青城山山高尔夫山山庄、天下下青城、假假日青城等等旅游地产产大盘在最最近两年相相继亮相青青城山，这这些楼盘少少则占地上上百亩，多多则上千亩亩，使如今今的青城山山已经发展展成为开发发阵容强大大的度假别别墅区。青城度假别别墅区虽然然上千亩的的大盘林立立，但其别别墅形态主主要以经济济别墅为主主，中国青青城提出的的“5+2生活模式””充分体现现了其度假假、休闲的的特征，购购买的人群群相对城市市别墅来说说要相对““小资”一一些。但值值得注意的的是，由于于目前成都都的城市影影响力还不不能有效地地辐射该区区域，人们们的生活水水平和观念念等因素，，度假别墅墅区的火爆爆兴起还有有待时日。。牧马山近郊郊森林别墅墅区：相对城市别别墅和度假假别墅而言言，牧马山近郊郊别墅的居居住形态应应介定在1.5居所所的理念上上。因为近郊，，所以她兼兼有城市别别墅的第一一居所性质质，同时又又兼有度假假别墅的原原生态环境境，可谓鱼鱼和熊掌兼兼得。在这这个新兴的的板块里，，既有纯欧欧式的森林林别墅(维维也纳森林林别墅)，，还有即将将启动的中中式传统文文化别墅社社区以及中中产经济别别墅（交大大房产的项项目），使使近郊别墅墅的形态和和居住人群群在这里表表现得淋漓漓尽致。从该区域的的投资置业业热潮中可可以发现，，近郊别墅墅片区涵盖盖的居住人人群与城市市别墅区和和度假别墅墅区相比，，表现得更更为全面。。有不少的的投资置业业者选择该该区域的目目的，就在在于抛却都都市的喧嚣嚣，享受自自然与生活活的宁静。。以森宇集团团的维也纳纳森林别墅墅为代表，，今年的牧牧马山别墅墅开发风起起云涌。作作为成都近近郊唯一的的原生松林林，是成都都市一级森森林保护区区，坡地、山风风、森林、、高尔夫使使牧马山的的生态形成成了原生和和人工的绝绝佳生态配配合。目前，随着着交大房产产、兴益房房产锦丽园园二期和北北大方正等等众多知名名开发商的的强势进入入，该区域域已经形成成了一个高高档生态纯纯别墅区。。由此可见见该区域别别墅开发的的时机已成成熟，前景景极为广阔阔。二、项目的的资源分析析牧马山现状状分析成都牧马山山开发区是是城南副中中心的重要要区域，距距成都仅14公里，10多分钟的路路程，有5条道路可以以直通成都都。开发区区的规划性性质为旅游游、居住、、文体为主主，休闲、、疗养为辅辅的现代化化、多功能能的新型山山水新城。。旅游区总体体规划面积积15.3平方公里，，现已建成成项目38个，规模较较大的有国国际标准化化的高尔夫夫球场，热热带秀美的的西南日月月城，幽雅雅恬静的牧牧马山庄，，欧式风格格的金湖度度假村。白白河沿山环环绕而过，，多种常绿绿灌乔木覆覆盖其中，，呈一片绿绿景，尤以以自然分布布的美国松松树林更具具魅力，整整个旅游区区幽雅静谧谧，是度假假、休闲、、娱乐的好好地方。未来的牧马马山将是成成都的“深深圳”，吸吸引高新技技术和技术术密集型企企业，成为为成都市的的保税区。。未来的牧牧马山将是是成都乃至至四川省的的信息市场场、咨询市市场、劳动动市场、人人才市场、、金融市场场、股票市市场、生产产市场、科科技市场。项目的SWOT分析析优势：项目区域自自然景观优优越，这是是建别墅最最重要的资资源之一；；项目处于成成都第一个个真正意义义上的纯别别墅社区；；交通极为便便利，到市市中心只需需25分钟钟的车程；；项目第一次次提出自由由、自我、、自然的设设计理念项目的容积积率和绿化化率比周边边项目低，，小区的均均好性较好好；劣势：产品特色不不明显，显显得比较平平庸，没有有比较优势势；项目社区内内的公建等等配套设施施严重不足足；项目周边的的生活配套套设施不足足；产品外立面面不出彩，，没有吸引引力；机会：维也纳森林林别墅、高高尔夫山庄庄、交大别别墅项目的的开发使牧牧马山逐渐渐形成了一一个纯生态态的别墅社社区；牧马山已成成为别墅开开发的热点点区域，受受到消费者者的密切关关注；目前独栋别别墅市场呈呈供不应求求的局面；；国土资源部部已规定在在未来几年年不再批别别墅项目用用地，别墅墅土地越来来越稀缺，，这为本项项目带来了了极大的开开发契机；；城南新区的的建设使项项目区域与与城区的距距离大大缩缩短。威胁：周边待开开发用地地较多；；周边楼盘盘在短期期内消耗耗了部分分有效客客户，随随着消费费的离散散需求日日趋明显显，这这种消费费观念对对产品要要求更高高，已成成为本案案的潜在在较大威威胁；区域与城城区交通通路网的的改善速速度和时时间以及及区域形形象的提提升，对对本案有有一定的的影响；；三、成都都别墅的的产品情情况产品建筑筑形态多多样化，，目前市市场供应应以联排排别墅和和花园洋洋房为主主。独栋栋别墅供供应量较较少。从市场亮亮相和准准备亮相相的项目目的供应应量来看看，联排排别墅和和花园洋洋房占了了75%，独栋栋别墅占占10%，加上上混合形形态中的的部分，，独栋别别墅所占占的比例例不到15%。。这一方面面意味着着联排别别墅和花花园洋房房等经济济型别墅墅的供给给量远远远大于独独栋别墅墅，其将将来竞争争较为激激烈。另另一方面面说明独独栋别墅墅的供应应量不大大，目前前独栋别别墅的供供应量在在1000套，，加之别别墅项目目用地禁禁止审批批和独栋栋别墅的的优势，，其前景景看好。。建筑规模模趋大，，别墅的的大盘时时代已经经来临。。在已知的的58个个项目中中，80%的项项目的占占地规模模都在50-500亩亩。只有有10%的项目目的占地地在500亩以以上。而而这10%的项项目却占占别墅开开发量的的80%左右。。这些项项目主要要集中在在郊县如如华阳、、龙泉等等。这一方面面说明成成都别墅墅大盘时时代的来来临，近近郊是未未来别墅墅的主战战场，另另一方面面也说明明成都别别墅市场场的竞争争越来越越激烈，，消费者者需求的的离心化化促使了了产品的的差异化化进而促促使了别别墅市场场进一步步的细分分。建筑风格格正朝两两个方向向发展：：一是欧欧美建筑筑风格，，二是中中式民居居建筑风风格吸取了民民居建筑筑精华的的民居建建筑。借用欧美美建筑风风格，大大量糅合合，创新新，并保保留一些些欧美的的建筑风风格，结结合实际际重新设设计，成成为别墅墅建筑风风格的主主流，如如维也纳纳森林别别墅。再再则是以以清华坊坊、三利利宅院为为代表的的民居建建筑，把把四合院院、天井井引进现现代别墅墅，给人人们创造造一片自自己的天天地，可可以自由由创新，，体现个个性。联排别墅墅供应主主要集中中在150-250㎡㎡结合销售售情况来来看，联联排别墅墅受市场场欢迎的的在200-250㎡㎡，独栋别墅墅主要集集中在300-400㎡。独栋别墅墅受市场场欢迎的的面积主主要集中中在小独独栋250-300㎡㎡、、350-400㎡㎡的独栋栋和400-500㎡㎡的豪豪宅。联排别墅墅的价格格主要集集中在2000-4000元元/㎡之之间，总总价在50-80万/套销售售较好。。综合区位位因素来来看，市市区及三三环路附附近的联联排别墅墅均价在在4000元/㎡及及其以上上，龙泉泉板块均均价在2000-3000元元/㎡㎡左右，，华阳板板块均价价在3000-4000元/㎡左左右。天天泉·聚聚龙联排排均价2300元/㎡㎡，，金林半半岛联排排均价10000元/㎡，，其7700元/㎡㎡的价价格差主主要就是是区位和和产品因因素造成成的。价格出现现两极分分化，逐逐渐向经经济性别别墅和极极品别墅墅发展。。总价在50-120万万元/套套的别墅墅，市场场反应最最好。目目前别墅墅的均价价在2300-18000元元/㎡之之间，除除了最重重要的区区位因素素外，产产品本身身也是拉拉开差距距的重要要因素。。独栋别墅墅的价格格主要集集中在3000-5000元元/㎡。。独立别墅墅因其产产品的奢奢侈性，，价格分分布相对对比较离离散，但独立别别墅的主主流价位位在3000———5000元元/㎡之之间。总价以以90-200万/套套为主，，特别是100-150万/套套的独栋栋别墅销销售较好好。综合区位位因素可可以看到到，市区区及三环环路附近近的独立立别墅均均价一般般在5000元元/㎡以以上，浣浣花板块块的独栋栋别墅均均价在12000元/㎡以上上，龙泉泉板块均均价在3000-4000元元/㎡左左右，华华阳板块块均价在在4000-5000元/㎡㎡左右。。牧马山山板快的的均价也也在4000-5000元/㎡。从从这可看看出独栋栋别墅除除了市区区价格差差距较大大外，其其他区域域的独栋栋别墅由由于均拥拥有较好好的自然然或者地地理资源源，其价价格差距距不大。。总体销售售率在80%，，销售周周期在8-24个月。。综合目前前别墅的的销售情情况来看看联排别墅墅的销售售率在75%左左右，销销售周期期一般在在8-12个个月。由由于联排排别墅的的总体供供应量较较大（别别墅项目目的90%都是是联排别别墅），，预计未未来联排排别墅的的市场竞竞争将极极为惨烈烈。独栋别墅墅的销售售率在90%左左右，销销售周期期在12-24个月。。由于独独栋别墅墅供应量量较少（（目前市市场供应应量在1000套左右右），而而市场需需求较大大（据消消费者的的市场需需求估计计至少在在3000套以以上）。。目前纯纯独栋别别墅楼盘盘只有三三个，可可以预计计未来独独栋别墅墅的市场场前景较较为广阔阔。营造社区区环境与与人文环环境渐成成理念2004年新增增的别墅墅项目，，有45%的楼楼盘容积积率在0.5以以下，43%的的楼盘绿绿化率超超过了50%。。在产品品设计和和规划方方面，新新盘在品品质上与与往年比比已经大大为改观观。在在产品设设计和材材料日趋趋同质化化的今天天，产品品本身提提升空间间已经有有限。而而别墅购购买者一一般都比比较理性性，炒概概念又不不奏效，，一些开开发商已已经开始始从人文文环境上上下力气气。人文文环境理理念不仅仅要求社社区具备备产品和和配套精精益求精精，还要要求别墅墅开发商商从前期期产品定定位、用用户定位位，即产产品推出出前即开开始营造造和规划划整体社社区人文文环境，，并成为为增加品品牌含金金量的重重要砝码码。这些些努力在在市场销销售实践践中已经经取得了了一定的的收效。。如金林林半岛和和维也纳纳森林别别墅。特别是金金林半岛岛推出的的英式星星级物管管服务，，细致入入微的给给业主关关怀很值值得借鉴鉴！本案典型型独栋别别墅项目目指标分分析维也纳森林别墅锦丽园别墅（二期）天泉·聚龙（一期）金林半岛青城高尔夫山庄本案规划形态纯独栋别墅社区纯独栋别墅社区以独栋别墅为主部分独栋别墅部分独栋别墅纯独栋别墅主力面积（㎡）330-430280-350300-400500350-450330-390均价（元/㎡）4700330040001600045004500-5000主力总价（万元）120-15090-110120-160650-900150-200140-200销售率（%）65%25%100%90%100%销售周期7个月1个月开盘棘售完（量少只有11套）8个月18-24个月目标客户群企业的高级管理者（西航公司的管理层等）、经商户、私人企业主、部分非成都地区的富有阶层等

企业的高级管理者、经商户、私人企业主、高校教授等企业事业单位的高级管理者和经商户、私人企业主

企业事业单位的高级管理者和经商户、私人企业主等非成都的房地产业内人士购买者居多企业的高级管理者、经商户、私人企业主、部分非成都地区的富有阶层等从市场可可以看出出，独栋栋别墅总总价在120-200万左右右的销售售情况较较好，这这说明本本案的总总价有较较大的市市场承受受能力。。四、个案案分析个案分析析的所有有数据均均来源于于相关楼楼盘负责责人的深深访楼盘名称称：维也也纳森林林别墅1.背景景资料地理位置置：牧马马山大道道（室内内咨询中中心：成成都市桐桐梓林北北路16号）发展商：：成都森森宇实业业集团占地面积积：600亩总建筑面面积：104000㎡㎡建筑形态态：新古古典主义义欧式别别墅车位比例例：1：：1.6容积率：：0.26绿地率：：78％％建筑结构构：异型型框架总户数：298户（一期期：134户户）销售率：65%面积区间：255-460㎡主力面积：330-430㎡价格区间：3000-8000元/㎡均价：4700元/㎡2．总体规划划维也纳森林别别墅较好的解解读了森林居居住价值，整整个别墅区和和着连绵坡势势“韵律”有有节奏的起伏伏，背倚1000亩的原原生松林，毗毗邻四川国际际高尔夫球场场，内镶近万万平米内湖，，南北朝向为为主，实现了了居住与交流流的完美融合合，被山、水水、森林环绕绕的家，每一一扇窗外都是是不一样的风风景。3．小区功能能配套生活类配套：：

超市、无无公害蔬菜市市场、小邮局局、洗衣房、、自助银行、、社区医疗中中心、小型商商务中心、汽汽车美容中心心

休闲类配配套：

森林林温泉馆、业业主会所、森森林度假小别别墅酒店、森森林茶室、美美容美法中心心、森林SPA、老年休休闲中心运运动类配套设设施完善：森森林满跑道道、森林晨跑跑道、森林登登山道、森林林篮球场、森森林网球场、、健身中心、、儿童欢乐谷谷4．物业管理理星级管理提供供最贴心的服服务常规性的公共共服务（环境境卫生、绿化化、治安管理理、保安24小时昼夜巡巡逻）委托性的特约约特色服务（（根据业主需需要，依据协协议提供特色色服务，如家家庭医疗保健健、叫醒服务务、各种培训服务务、摄像、个个人网页制作作、个人演唱唱会、婚庆礼礼仪灯）针对性的专业业服务日常服务衣物方面：为为住户洗衣物物、被褥；提提供补衣、制制衣服务等饮食方面：为为住户选购食食品、粮食、、蔬菜副食及及日常用品居住方面：为为住户提供室室内卫生保洁洁、装修、搬搬家等家庭所所需服务出行方面：代代购、代订车车船票、飞机机票、接送小小孩上学、入入托等卫生服务设医医疗服务中心心、提供出诊诊、打针、小小孩疫苗接种种、家庭病房房服务等以及各种商业业服务、金融融服务、代理理中介服务等等5．推广策略略5．1产品策策略该楼盘主体建建筑采用新古古典主义的欧欧式建筑风格格，外立面整整体感觉给人人较为沉稳。。较为完善的的生活配套设设施和较高的的园林绿化尽尽显一流的居居家生活环境境。产品以欧欧式别墅为主主从产品定位位来看，住宅宅在区域内走走的高档路线线，面积适中中（330-360㎡为为主力），其其户型配比为为：256-260平米，占占15%；；330-360平米，占占55%；；430-460平米，占占30%。5．2价格策策略总价在98-408万间间（120-150万为为主力）。付付款方式多多样，可一次次性、分期、、按揭。在已已购房的客户户中一次性付付款客户的比比例占6成。。开盘时均价4500元/㎡,目前均均价4700元/㎡。主主力总价120-180万。5．3销售周周期从2003年年9月亮相，，2003年年12月27日正式开盘盘至今近7个个月的时间，，推出户型型销售了65%。5．4销售情情况目前推出的134套住宅宅，销售了65%，最贵（345-408万万）的和最便便宜（98-110万））的物业最先先销售完毕。。开盘时只销销售了20%，随着项目目的呈现，销销售情况逐渐渐好转。5.5目标客客户群已购房消费者者别墅置业主主要以一次为为主。主要有有企业的高级级管理者（西西航公司的管管理层等）、、经商户、私私人企业主、、部分非成都都地区的富有有阶层等。外外地客户与本本地客户的比比例目前在2：8左右。。他们在置业业时，在考虑虑价格的同时时更看中的是是小区的园林林环境、交通通、生活配套套等与生活息息息相关的因因素以及区域域未来的发展展潜力。5．6推广策策略本楼盘的推广广方式较为多多样，有市内内售楼部、现现场售楼部，，广告宣传有有华西都市报报、成都商报报、大型户外外、航空杂志志（东航、西西航）等，特特别是软文文和开盘前的的连续报版宣宣传影响力较较大，5．7营销诉诉求维也纳森林别别墅以“森林林·湖泊·高高尔夫”、““新董事官邸邸”、“懂欧欧洲懂生活””、“离梦想想最近的高尔尔夫别墅”为为营销的核心心诉求点。6.个案综合合评述：维也纳森林别别墅是目前四四川最大的纯纯独栋别墅社社区，地处成成都市未来的的富人区牧马马山，地理位位置优越，交交通便利、环环境优美。正正是因为这样样才取得了开开盘四个月，，销售65%的不俗业绩绩。但其产品品仍较为粗糙糙，如园林、、花园等与宣宣传的有一定定差距。楼盘名称：锦丽园别墅（（二期）1.背景资料料地理位置：成成都市航空港港长城南路228号发展商：成都都兴益房产占地面积：300亩（二二期：160亩）建筑形态：山山涧独栋欧式式别墅车位比例：1：1.5容积率：0.2绿地率：71％总户数：166户（二期期：98户））销售率：一期期售完，二期期销售了25%面积区间：191-344㎡主力面积：280-344㎡均价：3300元/㎡2．总体规划划整个别墅区和和着坡势“韵韵律”有节奏奏的起伏，背背倚牧马山，，毗邻四川大大学、西南民民族大学新校校区，棠湖实实验中学，内内镶以巨型瀑瀑布为主的主主题公园，南南北朝向为主主，实现了居居住与社区环环境的较好融融合。3．功能配套套小区内：以巨型瀑布为为主的主题公公园，小区游游泳池、网球球场、健身房房、透空式茶茶楼、超市、、快餐、美容容、美发周边配套设施施：毗邻四川大学学、西南民族族大学新校区区，棠湖实验验中学，以及及购物休闲较较为便利。4．物业管理理常规性的公共共服务（环境境卫生、绿化化、治安管理理、保安24小时昼夜巡巡逻）委托性的特约约特色服务（（根据业主需需要，依据协协议提供特色色服务，如家家庭医疗保健健等）针对性的专业业服务日常服务衣物方面：为为住户洗衣物物、被褥；提提供补衣、制制衣服务等居住方面：为为住户提供室室内卫生保洁洁、装修、搬搬家等家庭所所需服务出行方面：代代购、代订车车船票、飞机机票、接送小小孩上学、入入托等5．推广策略略5．1产品策策略该楼盘主体建建筑采用山涧涧独栋欧式建建筑风格。较较为完善的生生活配套设施施和较高的园园林绿化尽显显一流的居家家生活环境。。产品以欧式式别墅为主从从产品定位来来看，住宅在在区域内走的的中高档路线线，面积适中中（250-350㎡为为主力）。5．2价格策策略总价在68-124万间间（90-110万为主主力）。目前均价3600元/㎡㎡。主力总价价90-110万。5．3销售周周期一期2001年亮相，已已售完。二期期2004年年3月正式开开盘至今近1个月的时间间，推出户户型销售了25%。5．4销售情情况二期推出的98套住宅，，销售了25%，5.5目标客客户群已购房消费者者别墅置业主主要以一次为为主。主要有有企业的高级级管理者、经经商户、私人人企业主、高高校教授等。。他们在置业业时，在考虑虑价格的同时时更看中的是是小区的园林林环境、交通通、生活配套套等与生活息息息相关的因因素以及。5．6推广策策略本楼盘的推广广方式相对较较少，有现场场售楼部，广广告宣传有华华西都市报、、成都商报、、大型户外等等。5．7营销诉诉求以“山涧独东东欧式别墅””、“尽享盛盛世荣耀，细细品一世锦丽丽”为营销的的核心诉求点点。6.个案综合合评述：锦丽园别墅是是成都的首个个纯独栋别墅墅社区，地处处成都市未来来的富人区牧牧马山，地理理位置优越，，交通便利、、生活、医疗疗、教育配套套设施较为完完善。正是因因为这样才在在产品非常一般的情况下取得得了一期销售售完毕，二期期开盘一个月月销售25%的较好销售售业绩。楼盘名称：天泉·聚龙国国际生态别墅墅园1.背景资料料地理位置：龙龙泉驿阳光城城阳光大道四四段发展商：中铁铁五局·成都都天泉置业有有限公司建筑设计：著著名的国家级级建筑设计专专家、国家特特许一级注册册建筑师周方方中先生主持持设计占地面积：2000亩，，一期：141亩总建筑面积：：5.64㎡㎡（一期））建筑形态：联联排别墅（95套）、单单体别墅（11套），豪豪华别墅（2套）停车位：121个容积率：0.6绿化率：45％总户数：108户（一期期）面积区间：157-400㎡价格区间：联排别墅：2300元/㎡（均价））单体别墅：4000元/㎡（均价））2．总体规划划项目总占地约约2000亩亩，包括1100多亩的的项目用地，，800亩的的水体湖面。。整个项目形形成一个集生生态、居住、、旅游、休闲闲、娱乐、商商业为一体的的原生态、符符合8S（景景观、轶事、、阳光、运动动、空气、溪溪流、森林、、服务）标准准的高尚山水水别墅社区。。一期141亩由联排别别墅、单体别别墅、酒店公公寓等组成。。整个建筑设设计造型明快快、外立面以以简约洗炼的的现代建筑设设计手法处理理，展现与众众不同的新川川西民居风格格。从一期上行500米即为为有山水相依依800亩天天泉湖面的二二期用地。整整个二期地势势呈不规则半半围合状环绕绕湖岸，以起起伏绵延的坡坡地为主。准准备以业主DIY的形式式修建单体别别墅。从规划、园林林、设计、营营销方式上来来看较完善，，并有所创新新。在目前成成都市是一个个全新的、高高品质的别墅墅生态社区，，可以称的上上是大局运筹筹，独领风骚骚。3．小区功能能配套生态广场、社社区会所活动动中心、游泳泳池、网球场场、商业街、、运动区、健健康跑道、攀攀岩壁、滨湖湖人造沙滩游游乐区、山顶顶公署以及医医疗中心等，，充分的满足足业主的日常常生活需要。。4．物业管理理社区由四川总总府酒店物业业管理公司进进行九星级管管理。根据““天泉·聚龙龙国际生态别别墅园”的业业主，度身制制定一套星级级酒店式服务务，提供个性性化、全天候候的全面呵护护。全面提供供：家政服务务、清洁服务务、礼仪服务务、健康及社社区服务、家家庭装修、维维修服务、商商务服务、绿绿化服务、房房屋中介服务务。5．推广策略略5．1产品策策略外立面以简约约洗炼的现代代建筑设计手手法处理，展展现与众不同同的新川西民民居风格。外外立面整体感感觉给人非常常沉稳、简洁洁。较为完善善的生活配套套设施和无敌敌山水环境尽尽显一流的居居家生活环境境。产品以单单体别墅为主主。其中一期期以联排别墅墅为主，面积积在157-400㎡之之间，其户户型配比为：：157-180平米，占占75%；；190-210平米，占占15%；；（单体）300-360平米，占占8%；（单体）400-500平米，占2%。5．2价格策策略总价在30-600万间间（36-50万为主力力）。付款款方式多样，，可一次性、、按揭。联排的均价2300元/㎡,单体别别墅均价4000元/㎡㎡。一期108套套已投入市场场销售情况好好。5．3销售周周期开盘后5个月月的时间，推推出户型基基本销售完毕毕。5．4销售情情况一期推出的的108套套别墅，联联排别墅95套（160-190㎡主主力，36-50万万为主力））全部售完完，4个月月时间；单单体别墅11套（300-360㎡主主力，120-150万为主主力），开开盘即全部部售完了，，豪华别墅墅二套，总总价500万以上未未售出一套套。5.5目标标客户群已购房消费费者别墅以以一次置业业为主。主主要是来自自成都的企企业事业单单位的高级级管理者和和经商户、、私人企业业主等。5．6推广广策略本楼盘的推推广方式较较为多样，，有形象墙墙、楼书、、现场售楼楼部，广告告宣传有电电视、商报报、户外等等。5．7营销销诉求开发商以““中国西南南首席纯正正山水别墅墅”、“8S国际原原生态别墅墅标准，同同步享受世世界级住宅宅品质”，，为楼盘的的核心营销销诉求点。。其产品较较好的对营营销诉求点点进行了支支持特别是是二期的产产品。7.个案综综合评述：：天泉·聚龙龙国际生态态别墅园是是一个集生生态、居住住、旅游、、休闲、娱娱乐、商业业为一体的的原生态、、符合8S标准的高高尚上水别别墅。正是是这样才做做到开盘5个月销售售100%（豪宅除除外）的良良好销售势势头。楼盘名称：：三利宅院院1.背景资资料地理位置：：人南延线线十八步岛岛发展商：四四川三利房房产有限公公司建筑设计：：新加坡建建筑城市设设计占地面积：：500亩亩，一期：：188亩亩总建筑面积积：52643㎡（（一期））建筑形态：：宅院别墅墅地面停车位位：容积率：0.42绿化率：70％建筑结构：：框架总户数：185户（（一期）面积区间：：139.56-370.81㎡价格区间：：4000元/㎡（（均价）2．总总体规规划整个小小区由由12个相相对独独立却却又有有机的的融为为一体体的宅宅院组组团构构成，，建建筑大大量以以南北北朝向向为主主，力力求做做到户户户采采光，，窗窗窗有景景。整整个小小区规规划施施行人人车分分流，，、动动静分分区、、步移移景换换的原原则，，以组组团式式进行行开发发。错错落有有致的的建筑筑自然然有序序,依依南向向北的的排列列分布布，最最大限限度的的满足足居民民舒适适生活活的需需求，，形成成具有有内向向空间间特色色的独独立居居住组组团，，既能能保证证和谐谐浓郁郁的交交流气气氛又又不失失静谧谧不喧喧的居居家特特质。。从规划划、园园林、、设计计上来来看较较完善善，并并有所所创新新。在在目前前成都都市是是一个个全新新的、、高品品质的的住宅宅小区区，可可以称称的上上是大大局运运筹，，独领领风骚骚。3．小小区功功能配配套入口小小广场场、叠叠水艺艺术墙墙、社社区会会所、、景观观游泳泳池、、戏水水池、、网球球场、、文化化墙、、活动动小广广场等等，充充分的的满足足业主主的日日常生生活需需要。。4．物物业管管理开发商商自建建物管管公司司，由由重庆庆大正正物业业管理理公司司担任任小区区物业业顾问问。服服务项项目有有：保保洁、、24小时时安防防、物物业保保养与与维护护、家家政服服务、、代订订报刊刊杂志志、园园艺绿绿化、、代交交水电电、光光纤费费用、、收发发等。。5．推广策略略5．1产品策策略该楼盘主体建建筑采用现代代简约的建筑筑风格，外立立面整体感觉觉给人非常沉沉稳、简洁。。较为完善的的生活配套设设施和较高的的园林绿化尽尽显一流的居居家生活环境境。产品以宅宅院别墅为主主从产品定位位来看，住宅宅在区域内走走的高档路线线，面积适中中（239-370.81㎡四房、、五房为主力力），其户型型配比为：三房，230-240平平米，占10%；四房，256-308平平米，占45%；五房，280-370平平米，占30%；六房，330-340平平米，占15%。5．2价格策策略总价在95-148万间间（102-120万为为主力）。付付款方式多多样，可一次次性、分期、、按揭。开盘时均价3800元/㎡,目前均均价4000元/㎡。主主力总价102-140万。5．3销售周周期开盘至今近8个月的时间间，销售完毕毕。5．4销售情情况目前推出的185套住宅宅，以销售了了100%，，其中三房、、四房的样板板间户型销售售较快，5房房、6房的销销售相对较为为迟缓。5.5目标客客户群已购房消费者者主要为二次次或者多次置置业者。主要要有企业事业业单位的高级级管理者和经经商户等。他他们在置业时时，在考虑价价格的同时更更看中的是小小区的园林环环境、交通、、生活配套等等与生活息息息相关的因素素以及区域未未来的发展潜潜力。5．6推广策策略本楼盘的推广广方式较为多多样，有形象象墙、楼书、、现场售楼部部，广告宣传传有电视、商商报、户外等等，特别是是软文和开盘盘前的连续报报版宣传影响响力较大，5．7营销诉诉求开发商以“空空间·纯净品品位·存在个个性”、“无无限遐想的空空间，心驰，，神往”，为为楼盘的核心心营销诉求点点。其产品较较好的对营销销诉求点进行行了支持。7.个案综合合评述：成都的住宅应应该适合成都都人的性格，，在这方面三三利宅院作出出了有益的尝尝试。三利宅宅院从成都悠悠久的院落文文化出发，抓抓住了成都人人对悠闲生活活，对成都宅宅院生活文化化的追求，将将川西民居特特色与现代建建筑理念有机机结合，这满满足别墅购买买者对精神层层面的需求。。这是对川川西民居的传传承也是对川川西民居的创创新与突破！！正是这样才才做到了开开盘八个月月销售100%的良良好销售业业绩。值得重视的的个案楼盘名称：：青城高尔夫夫山庄说明：虽然然该项目已已售完，对对项目不存存在竞争，，但其销售售中的一些些情况值得借鉴。1.背景资资料地理位置：：青城山发展商：顺顺通实业业建筑形态：：别墅主力面积区区间：350-450㎡均价：4500元元/㎡主力总价：：150-200万万元消费者特征征：与其他区域域的消费者者不同的是是该项目的的消费者以以非成都市市的房地产产业内人士士居多，这这个比例高高达80%，主要以以投资为主主。消费者都比比较喜好自自由、自然然的设计理理念，在建建筑风格等等统一的条条件下，对对产品的外外立面、建建筑材料、、园林、色色彩等比较较倾向于自自由选择。。五、成都独独栋别墅结结论1、独栋别别墅供需情情况：供不应求（需求量：：4000套左右，，供应量：：1000套，缺口：3000套）2、产品特特征：建筑风格：：欧式为主主户型：至少少4房主力面积：：300-400㎡㎡主力总价：：120-200万目标客户群群：企业主主、经商户户、企事业业单位的高高级管理者者、自由职职业者等。。3、配套设设施较为完完善：社区内：会会所、泳池池、网球场场、星级物物管、智能能化的安防防设施等社区外：交交通便利，，自然景观观优越4、目前存存在的不足足：教育、医疗疗、购物等等配套设施施缺乏（城城区别墅除除外）综合整个大大市场、区区域市场的的情况以及及别墅市场场的产品情情况，典型型及个案分分析，对独独栋别墅市市场得出以以下几个结结论：综合别墅项项目的产品品情况，可可以看出随随着别墅大大盘时代的的到来,别墅市场出出现了三大大新的特点点:一是别墅建建筑风格同同时出现了了纯西式风风格和中式式风格等多多种类型;二是别墅市市场向草堂堂之春、金金林半岛类类型的极品品别墅和向向中产阶层层的经济别别墅实现两两极化发展展，独栋别别墅供不应应求;三是近郊别别墅逐步火火爆！近郊的牧牧马山成为为别墅的又又一个开发发热点，该该区域的别别墅市场潜潜力巨大。。市场篇结语语消费费者篇篇一、目标消消费人群论论证消费力论证证成都消费者者对别墅认认知分析成都别墅消消费大市场场层面特征征从消费力层层面划定目目标人群ABC从文化层面面划定目标标人群D价值观、文文化素质、、消费习惯惯论证目标人群定定位成都消费者者对别墅的的认知分析析别墅历来被被尊为“人人居金字塔塔的巅顶””，拥有阳阳光、运动动、风景区区、自信、、社会名流流五大要素素，是成功功者梦想的的家。由于于别墅在成成都市场上上只有短短短的10年年时间，这这在一定程度上上决定了成成都消费者者使用产品品的阶段和和经验还处处在初级即即消费者对对别墅的认认知度还不不成熟，大大多数消费费者都还处处在感性和和虚荣的消消费中。在相当长的的一段时间间，成都的的开发商都都认为别墅墅就是要建建得够大、、装修得够够豪华、价价格拉得够够天文（如如草堂之春春、金林半半岛）。但随着经济济的发展和和社会的进进步，消费费个性化时时代已到来来，加之别别墅消费生生力军(白白领、金领领、大型企企业管理层层等)日渐渐壮大，他他们都有很很强的文化化素养，对对别墅要求求有更强的的文化内涵涵，奢华、、虚荣以不不再是唯一一评判标准准，同时对对第一居住住的需求也也日趋增强强。现阶段消费费者对别墅墅的认知度度已不再局局限于奢华华、虚荣，，有自己独独特的文化化内涵、居居住理念、、生活方式式的产品(如:清华华坊、三利利宅院、维维也纳、锦锦绣森邻)将是他们们选择的新新标准。A客户来源：：成都、成成都郊县以以及其他二二级城市等等客户性质：：成都藉、、非成都籍籍职业：私营企业主主、房产开开发商、汽汽车商、企企业中高级级管理者、、金融界成功功人士、自自由职业者者等家庭结构：：一般均三三代同堂年龄：40－55岁岁为主力家庭年收入入：18－－30万为为主置业状况：：别墅以1次置业为为主学历：大学学以上学历历为主购买目的：：以自住为为主消费心理：：重居住的的品位、理理念和文化化，追求新的生生活方式和和新的空间间感受购买时最看看重五个因因素：1.社区环环境2.交通3.配配套设施施及安全4.价格5.户型型经济实力强强，对首付付．月供的的支付能力力强成都别墅消消费大市场场层面特征征B从消费力层层面划定目目标人群C消费力论证证私营企业业业主高级白领、、金领、政政府官员、、大学教授授大型企业管管理层家庭连续年年收入50万以上(具一次性性付款能力力)家庭连续年年收入20万以上(具很强强首付、月月供能力)年收入20万以上（（主要锁定定收入50万以上、、有可支配配现金100万以上上人群），，具一次性性付款或很很强首付、、月供能力力从文化层面面划定目标标人群D价值观、文文化素质、、消费能力力论证私营企业业业主价值观:追求尊从、、公众认知知、自由、、私有领域域、真儒儒雅或附附庸风雅，，认为奢华华的配置是是基本要求求。价值观:强调尊从感感、居住文文化、生活活方式、私私有领域、、自由、真真儒雅或附附庸风雅，，认为奢华华的配置是是基本要求求。文化素质:学历高、对对新理念、、生活方式式认知度高高、判断力力强。消费能力:购买力强、、理性购买买、能够承承受一次性性付款、高高额月供、、首付。文化素质:学历多数在在大学以上上(部分人人属爆发户户文化较低低)消费能力:购买力强、、能够承受受一次性付付款白领、金领领、政府官官员价值观:追求居住文文化、生活活方式，第第一居住需需求强文化素质:学历高、对对新理念认认知度高、、判断力强强消费能力:理性购买、、能够承受受高额月供供大型企业管管理层价值观:追求尊从、、居住文化化、生活方方式，第一一居住需求求强文化素质:学历高、对对新理念认认知度高、、判断力强强消费能力:理性购买、、能够承受受高额月供供目标人群定定位ABCD目标人群基本条件：：年收入15--30万及以上上，具一次次性付款或或很强首付付、月供能能力价值观:强调尊从感感、居住文文化、生活活方式、私私有领域、、自由、真真儒雅或附附庸风雅，，认为奢华华的配置是是基本要求求。文化素质:学历高、对对新理念、、生活方式式认知度高高、判断力力强。消费能力:购买力强、、理性购买买、能够承承受一次性性付款、高高额月供、、首付。成都极富阶阶层开始越越来越理性性，他们的的别墅消费费越来越追求的的是一种新新的生活方方式和新的的空间感受受。追求身份和地位位的象征逐逐渐变得次次要，追求求室外环境境与开放空间的感感觉才是真真正的目的的。别墅消消费者逐步步走过了只重视别墅墅室内空间间的豪华、、气派与超超大。这就就要求市场上提供的的新的别墅墅的品质要要靠空间设设计和环境境质量来实现。消费者篇结结语理念念篇篇一、目标消消费人群诉诉求理念建建立消费者心理理密码分析析构建对接心理理密码核心理理念AB体现“个性、尊从、、自由、真我我、健康、舒舒适、浪漫”的生活消费者心理密密码分析A知己知彼、百百战不殆价值观:强调尊从感、、居住文化、、生活方式、、私有领域、、自由、真儒儒雅或附庸风风雅，对奢华华的追求逐渐渐淡化。文化素质:学历高、对新新理念、生活活方式认知度度高、判断力力强。在服务方面要要求体现尊贵贵身份、被服服从感希望拥有具特特色文化的居居住场所要求全新的的生活方式（（文化的、自自我的）要求权利的、、私密的自由由领地希望别人认为为自己有品位位、有文化，，喜标榜对奢华的理解解已从物质转转向精神层面面高学历的背景景使他们在精精神层面有更更多的需求能够成为倡导导新居住理念念的响应者向往全新的生生活方式，在在精神生活领领域更上一层层对新物业常产产品不再以体体现奢华为标标准，更注重重文化的内涵涵，内心的清清净、自由开始强调投资资性、升值性性、第一居住住需求构建对接心理理密码核心理理念B攻其心志、不不战而胜在服务方面要要求体现尊贵贵身份、被服服从感希望拥有具特特色文化的居居住场所要求全新的的生活方式（（文化的、自自我的）要求权利的、、私密的自由由领地希望别人认为为自己有品位位、有文化，，喜标榜讲服务：提供全方位星星级酒店服务务（前期销售售服务、后期期物管服务））讲特色：特色的、差异异化的、有文文化根源的规规划风格、建建筑风格、园园林风格讲生活：倡导全新的生生活方式———自由自在的的、优雅情趣趣的、个性自自我的讲私域：规划自由流畅畅的、私域感感强的交通流流线，构建区区分明显的私私有领地讲品位：围绕案名提出出差异化的文文化理念，讲讲究根源性、、张扬性攻其心志、不不战而胜能够成为倡导导新居住理念念的响应者对新物业产品品不再以体现现奢华为标准准，更注重文文化的内涵，，内心的清净净、自由开始强调开始始强调投资性性、升值性、、第一居住需需求第一居住住需求讲概念：提出、倡导全全新的居住理理念（构建于于他们虚荣心心指向的，如如文化、儒雅雅、有品位等等）讲文化：使他们感受到到物超所值———不仅仅简简单的别墅，，更是一种文文化的浓缩、、清净自由的的生活讲投资：通过区域交通通的方便性、、环境的稀缺缺性、地段的的升值性、户户型设计的合合理性加强投投资性、升值值性、第一居居住的实用性性对奢华的理解解已从物质转转向精神层面面讲精神：以标准的别墅墅配置为基础础（不失奢华华但不重点宣宣传），重点点渲染文化内内涵，鄙弃对对奢华的原始始需求二、产品理念念构建产品文化理念念构建文化理念与产产品对接演绎绎AB产品文化理念念构建A绿野牧歌放样很欧洲的、很很自然的很自由的、很很不羁的很文化的、很很优雅的很悠远的、很很清朗的很田园的、很很森林的………………………多庭院北欧山山地独栋别墅墅放样自由的、自我我的、不羁的的、浪漫的、、优雅的………油画的、歌唱唱的、想象的的、纯美的、、浪漫的………将案名的放样样寓意与庭院院欧式别墅的的放样寓意深深入到项目的的每一个环节节（规划、建建筑、园林、、交通、配套套、包装）———很欧洲的的、很文化的的、很优雅的的、很自由的的、很不羁的的、很悠远的的、很清朗的的、很森林的的、很草原的的……项目核心传播播语自然的、纯粹粹的，我的私私人领地文化理念与产产品对接演绎绎B多庭院北欧山山地独栋别墅墅与规划对接规划分为6个组团，，每个组团以以词牌名命名名，建筑与组组团园林共同同勾勒一幅该该词寓意的风风景油画组团命名发散演绎挪威森林瑞典草原德国翠蓝荷兰郁金香爱尔兰岛芬兰塞马湖多庭院北欧山山地独栋别墅墅与园林对接发散演绎组团名园林名碧云天层层翠翠如峦风情港知春临赛蓝天挪威森林林瑞典草原原德国翠蓝蓝荷兰郁金金香爱尔兰岛岛芬兰塞马马湖多庭院北北欧山地地独栋别别墅与建筑、、小品对对接组团名建筑、小小品名根据各地地风景点点、地方方特色，，发散演演绎至每每一个建建筑单体体及小品品挪威森林林瑞典草原原德国翠蓝蓝荷兰郁金金香爱尔兰岛岛芬兰塞马马湖三、核心心理念诉诉求“10讲讲”核心心理念诉诉求讲服务+产品理理念：享受星级级服务，，享受文文化府邸邸产品核心心理念诉诉求+诉求表现现讲特色+产品理理念：“畅”绿绿野牧歌歌，品北北欧庭院院风情讲生活+产品理理念：文化的生生活圈子子儒儒雅雅的生活活圈子讲私域+产品理理念：自由不羁羁的文化化领地讲品位+产品理理念：偷得半日日闲情，，化做书书生意气气讲精神+产品理理念：构架于奢奢华之上上的文化化府邸生生活讲追求+产品理理念：有钱有闲闲，再加加一点优优雅的品品位呢？？讲概念+产品理理念：我们的生生活可能能相同但是我有有不同的的生活圈圈子讲超值+产品理理念：有没有体体验过1>1？讲实用+产品理理念：晚7:30、、顺顺城城大大街街，，晚晚8:00、、在在牧牧马马山山的的家家家，，需需要要每每天天都都回回理念念篇篇结结语语通过过目目标标人人群群的的强强调调尊尊从从感感、、居居住住文文化化、、生生活活方方式式、、私私有有领领域域、、自自由由、、附附庸庸风风雅雅，，对对奢奢华华的的追追求求逐逐渐渐淡淡化化，，对对新新理理念念、、生生活活方方式式认认知知度度高高、、判判断断力力强强。。体体现现““自由由、、真真我我、、健健康康、、舒舒适适、、浪浪漫漫”的生生活活，通通过过“多庭庭院院北北欧欧山山地地独独栋栋别别墅墅””的产产品品构构造造，，表表现现出出很很欧欧洲洲的的、、很很文文化化的的、、很很优优雅雅的的、、很很自自由由的的、、很很不不羁羁的的、、很很悠悠远远的的、、很很清清朗朗的的、、很很森森林林的的、、很很草草原原的的文文化化理理念念，，诉诉求求“畅畅””绿绿野野牧牧歌歌，，品品北北欧欧庭庭院院风风情情产品品篇篇由于于本本案案位位于于牧牧马马山山风风景景开开发发区区，，已已具具有有相相应应的的地地理理环环境境优优势势，，结结合合本本案案的的总总平平规规划划设设计计方方案案，，提提出出以以下下几几点点建建议议。。一、总总平规规划建建议建议利利用小小区主主干道道，将将小区区虚拟拟划分分为几几个组组团团，使使其有有组织织性与与规律律性、、协调调性，，同时时重点点强调调组团团间的的独立立性、、私密密性，，各组组团景景观的的独立立性，，还要要强调调组团团内各各建筑筑的私私有领领地。。小区各各套型型在总总平布布局上上存在在局部部拥挤挤，可可将局局部拥拥挤部部分各各栋间间距适适当放放宽。。修改改建议议见附附图。。充分利利用小小区的的地理理形态态，可可沿小小区主主干道道作几几处人人工流流水浅浅沟水水景，，体现现小区区有山山有水水的环环境格格局。。将