成本法在房地产评估中的应用

第五章

房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第三节成本法在房地产评估中的应用第一节房地产评估概述一.房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。※房地产可以分为两个方面：1.权益权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权①等。2.物质实体物质实体是权益的实体。二.房地产的特征（一）土地特性：1.土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（价格具上升趋势）（4）效用的差异性（不可替代性）2.土地的人文特性（1）用途的广泛性（2）供给的稀缺性（3）社会经济位置的可变性（4）可垄断性3.建筑物的特征（1）建筑物是不能脱离土地而存在的（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属于可再生性社会资源（二）房地产（不动产）的特征：1.位置固定性2.使用长期性3.投资大量性4.影响因素多样性和复杂性5.保值增值性土地特性房地产特性房地产市场特性※在房地产评估中，评估对象一般由三种基本存在形态：1.土地（地产）2.建筑物3.房地合一（房产）三.房地产评估的原则（一）合法原则

合法取得、合法使用、合法交流、合法处分（二）最高最佳使用原则法律上允许、技术上经济上可行、能给被评估对象带来最高价的使用（三）房地综合考虑原则分别对房屋和土地进行评估后把房和地两个因素进行综合分析（四）区域及地段原则四.房地产评估的目的和价值类型（一）房地产评估的目的房地产评估的基本目的是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考；其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质，考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。（二）房地产评估的价值类型一般情况下需要评估房地产的市场价值，但也会涉及非市场价值的评估。五.房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案作业计划：合理安排评估的日程进度技术方案：选择和确定评估的基本技术思路和方法（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算给出评估结果并填写评估报告第二节房地产价格及其影响因素一.房地产价格的特性

房地产价格具体由土地取得成本、开发成本、管理费用、资金成本、销售税费和开发利润构成。由于土地与建筑物是通过不用途径形成的，因此他们的价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。

在房地产价格中，土地价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性十分重要。（一）土地价格的特殊性

1.土地价格构成的特殊性地价是地租的资本化，此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和灵活劳动所创造的价值。

2.价格机制决定的特殊性地价主要由地租或收益所决定，即由土地的使用价值决定。影响土地使用价值的因素很多。

3.市场供求关系的特殊性土地的供给弹性小，土地价格主要受需求方面影响。

4.价格呈不断增长趋势土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特性。（二））房地地产价价格的的特性性1.房房地产产价格格构成成的复复杂性性房地产产价格格分为为地价价（使使用权权价格格）和和房价价（所所有权权价格格）。。2.房房地产产价格格具有有明显显的区区域性性、个个别性性房地产产价格格基本本上是是由房房地产产所在在的区区域的的需求求状况况所决决定的的。3.房房地产产价格格具有有较强强的政政策性性政府的的干预预二.房房地产产价格格的种种类（一））按基基本存存在形形态划划分的的房地地产价价格（土地地价格格、建建筑物物价格格和房房地产产价格格）1.土地价价格（1））基准地地价：：城镇镇大面面积土土地的的平均均地价价（2））标定地地价：：政府府根据据管理理需要要，评评估或或认可可的具具体宗宗地在在正常常土地地市场场条件件下于于某一一时点点的土土地使使用权权的价价格（3）出让底价：是是政府在出让让土地使用权权时，根据土土地出让年限限、用途、地地产市场行情情等因素确定定的待出让宗宗地在某个时时点的最低价价（4）转让价格：土土地使用权拥拥有者将土地地使用权出售售或租赁的价价格（5）其他价格2.建筑物价格（纯建筑物部部分的价格））3.房地产价格（土地价格和和房产价格的的统称）（二）按总价价格、单位价价格和楼面地地价1.总价格格2.单位价价格3.楼面地地价（楼面地价=土地总价/建筑总面积积or楼面地地价=土地单单价/容积率率）（三）按所有有权价格、使使用权价格和和其他权益价价格（四）按市场场交易价格和和评估价格1.市场价格房地产在市场场上实际成交交的价格。2.评估价格对市场可能交交易价格的模模拟。三.影响房地地产价格的因因素（一）一般因因素1.社会因素素2.经济因素素3.行政因素素4.自然因素素（二）区域因因素1.商业繁华华度2.道路通达达度3.交通便捷捷度4.设施完善善度5.环境质量量状况6.规划限制制（对于不同性性质的区域，，以上因素的的影响程度会会略有区别））（三）个别因因素指影响具体一一宗房地产价价格的因素，，具体可分为为影响土地的的个别因素与与影响建筑物物的个别因素素。1.影响土地地价格的个别别因素（1）位置、、面积、地势势、地质（2）形状、、宽度、深度度（3）临街状状况（4）规划用用途、容积率率、使用年限限（5）生熟程程度2.影响建筑筑物价格的个个别因素（1）面积、、结构（构造造）、材料（2）设计、、设备（3）施工质质量（4）楼层、、朝向（5）新旧程程度第三节成本本法在房地产产评估中的应应用一、基本思路路成本法是房地地产估价的基基本方法之一一成本法是以假假设重新复制制被评估房地地产所需要的的成本为依据据而评估房地地产价值的一一种方法。即即以重置一宗宗与被估房地地产可以产生生同等效用的的房地产，所所需投入的各各项费用之和和为依据，再再加上一定的的利润和应纳纳税金来确定定被估房地产产价值。二、适用范围围1.一般适用用于：无收益（不能能使用收益法法），房地产产市场发育不不成熟，成交交实例不多（（不能使用市市场法），无无法利用收益益法、市场法法等方法进行行评估的情况况。2.成本法在在土地评估中中应用范围受受到一定限制制：由于土地的价价格大部分取取决于它的效效用，并非仅仅仅是它所花花费的成本，，也就是说，，由于土地成成本的增加并并不一定会增增加它的使用用价值。3.房地产评评估使用成本本法主要对象象政府的办公楼楼、学校、医医院、图书馆馆、军队营房房、机场、博博物馆、纪念念馆、公园、、新开发土地地等没有收益益，也很难进进入市场交易易，则可选择择成本法。三、基本公式式（一）土地评评估：土地价值=待开发土地取取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益益（二）新建房房地产评估：：新建房地产价价值=土地取得费用用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润（三）旧建筑筑物评估：建筑物价值=重置成本－年年贬值额×已使用年限案例分析一新新开发土地地评估资产评估的十十项基本要素素1、评估主体体：巨信房地地产评估有限限公司2、评估客体体：兰州市城城关区北面滩滩莱茵小镇工工程项目———新港城B区区X号4楼X单元402室（商品住住宅）3、评估依据据：《中华人人民共和国城城市房地产管管理法》、国国家标准《房房地产估价规规范》、《房房地产抵押估估价指导意见见》及政府有有关政策、法法规4、评估目的的：确定该商商品住宅在2009年7月1日的市市场价格5、评估原则则：合法原则则、最高最佳佳使用原则、、替代原则、、估价时点原原则、谨慎性性原则6、评估程序序：弄清楚估估价对象房地地产的价格构构成，搜集相相关资料；测测算重新构建建价格；求取取计算价格。。7、价值类型型：市场价值值8、评估方法法：成本法9、评估假设设：在估价时时点的房地产产市场为公开开、平等、自自愿的交易市市场；本次评评估是以估价价对象能够持持续使用为前前提10、评估基基准日：2009年7月月1日一、兰州市房房地产市场分分析从成交均价层层面来看，兰兰州市房地产产市场总体成成交均价一直直平稳，呈现现稳步上升态态势。与2009年成交交均价相比，，2010年年初价格涨幅幅较为明显，，之后因为楼楼市新政的影影响，成交均均价上涨势头头有所压制，，进入缓涨阶阶段。目前的的兰州房地产产市场，成交交量大幅下滑滑开发商资金金压力增大，，但仍无降价价迹象，买卖卖双方观望情情绪浓厚。通通过对2010年9月全全国35个大大中城市二类类地段（城市市一般地段））普通商品住住宅集中成交交价的对比分分析发现，全全国35个大大中城市二类类地段普通商商品住房平均均房价泡沫为为29.5%。分城城市市看看，，泡泡沫沫指指数数最最高高的的前前七七个个城城市市分分别别是是：：福福州州（（0.703））、、杭杭州州（（0.669））、、南南宁宁（（0.668））、、青青岛岛（（0.558））、、天天津津（（0.542））、、兰兰州州（（0.534））、、石石家家庄庄（（0.520））。。这这些些城城市市的的泡泡沫沫成成分分占占实实际际价价格格比比例例在在50%以以上上。。兰州州房房地地产产市市场场的的特特点点1、、外外地地开开发发商商来来兰兰开开发发投投资资正因因为为看看到到兰兰州州市市房房地地产产市市场场巨巨大大的的发发展展后后劲劲和和潜潜力力，，加加之之一一线线城城市市市市场场竞竞争争愈愈加加激激烈烈，，外外地地实实力力开开发发企企业业纷纷沓沓而而至至，，在在兰兰州州是是开开发发投投资资，，其其资资金金实实力力使使得得其其已已当当仁仁不不让让地地成成为为主主角角，，本本土土开开发发企企业业面面临临巨巨大大压压力力。。加加之之兰兰州州市市的的地地形形决决定定市市场场土土地地供供应应异异常常的的匮匮乏乏，，很很多多开开发发公公司司处处于于无无地地可可开开发发状状态态，，在在土土地地招招、、拍拍、、挂挂机机制制的的助助推推下下，，近近几几年年土土地地价价格格上上涨涨势势头头异异常常迅迅猛猛，，这这两两方方面面作作用用于于兰兰州州房房地地产产市市场场，，在在推推高高地地价价的的同同时时也也助助推推了了房房价价的的快快速速上上涨涨。。2、、保保障障性性住住房房冲冲击击兰兰州州房房价价在向向城城市市化化迈迈进进的的进进程程中中，，城城中中村村改改造造成成为为城城市市发发展展的的瓶瓶颈颈。。从从兰兰州州市市公公布布的的《《兰兰州州市市住住房房建建设设规规划划》》可可以以看看到到，，在在未未来来几几年年保保障障性性住住房房将将占占到到总总供供应应量量的的62%，，包包括括规规划划中中的的多多个个大大型型城城中中村村改改造造项项目目在在内内，，将将在在未未来来几几年年集集中中面面世世。。如如此此大大量量的的保保障障性性住住房房供供应应量量，，在在解解决决住住房房问问题题的的同同时时势势必必会会对对现现有有的的商商品品房房市市场场造造成成较较大大的的冲冲击击，，商商品品房房价价格格上上涨涨的的压压力力增增大大。。3、、区区域域市市场场发发展展不不平平衡衡对比比兰兰州州市市的的房房地地产产市市场场发发展展的的现现状状，，很很明明显显各各个个版版块块之之间间的的发发展展很很不不平平衡衡。。从从经经济济排排名名看看，，城城关关核核心心版版块块、、七七里里河河版版块块、、雁雁滩滩版版块块的的发发展展无无疑疑是是兰兰州州市市目目前前的的核核心心区区域域，，而而且且这这几几个个版版块块的的房房价价也也领领涨涨兰兰州州楼楼市市，，在在全全国国部部分分城城市市房房价价一一片片喊喊跌跌声声中中，，核核心心区区域域的的房房价价似似乎乎不不为为所所动动，，依依旧旧强强势势上上涨涨。。部部分分楼楼盘盘的的价价格格已已经经突突破破10000元元/平平方方米米，，其其他他大大多多也也保保持持在在7000元元/平平方方米米以以上上，，局局部部区区域域投投资资明明显显过过热热。。二、、最最高高最最佳佳使使用用分分析析最高高最最佳佳使使用用原原则则是是房房地地产产估估价价要要以以房房地地产产的的最最高高最最佳佳使使用用为为前前提提。。所所谓谓的的最最高高最最佳佳使使用用，，是是估估价价对对象象的的一一种种最最可可能能的的使使用用，，这这种种最最可可能能的的使使用用是是法法律律上上允允许许、、技技术术上上可可能能、、经经济济上上可可行行，，经经过过充充分分合合理理的的论论证证，，对对估估价价对对象象能能带带来来最最高高价价值值的的使使用用。。最最高高最最佳佳使使用用分分析析真真正正体体现现了了估估价价的的客客观观性性。。从从估估价价对对象象所所处处区区域域因因素素和和个个别别因因素素分分析析，，作作为为住住宅宅用用房房其其持持续续使使用用，，便便遵遵循循了了最最高高最最佳佳原原则则。。三、估价方方法选用估价人员在在认真分析析所掌握的的资料并进进行了实地地勘查后，，根据本次次评估目的的及估价对对象的特点点和实际状状况，选取取成本法作作为本次估估价的基本本方法。成成本法的理理论依据是是生产费用用价值论，，类似于替替代原理。。评估该一宗宗七通一平平的代建土土地

在2009年年9月1日日的价格该宗土地的的总面积500平方方米，建筑筑容积率为为2，土地地购置费为为500万万元，土地地用途是住住宅，预计计取得该土土地后建造造该类商品品住宅的建建设期为2年，建筑筑费为800元/平平方米，专专业费用为为建筑费的的8%，利利润为20%，第一一年投入60%的建建筑费及专专业费用，，第二年投投入40%的建筑费费及专业费费用，贷款款年利率为为10%，，销售税费费为未来楼楼价的6%，购买土土地需要交交纳交易价价格3%的的契税，该该商品住宅宅在建成后后半年一次次全部售出出。新开发的房房地产价值值=土土地取得成成本+开开发成本本+管管理费用+销售售费用+销销售税费+投资利息息+开发利利润①土地取取得费=土土地购置费费+土地税税=(1+3%)×500=515万元元②开发费费=建筑费费+专业费费=800××500××2+800×500×2××8％=86.4万元③投资利利息（资金金成本）=500×（1＋＋3％）[（1+10%）2-1]+86.4×60%[(1+6%)1.5-1]+86.4×40%[(1+10%)0.5-1]=15.26万元④销售税税费=土地地市场价值值×6%⑤利润=（土地取取得费+开开发费）××20%=[500×（1+3%）+86.4]×20%=120.28万元元市场价格=土地取取得+费开开发费+投投资利息+销售税费费+利润V=515+86.4+15.26+6%V+120.28V=783.98万万元新建房地产产评估新建房地产产价格=土土地取得成成本+土地地开发成本本+建筑物物建造成本本+管理费费用+资金金成本+销销售税费+正常利润润新建建筑物物价格=建建筑物建造造成本+管管理费用+资金成本本+销售税税费+开发发利润案例分析二二

旧房地地产评估某建筑物为为钢混结构构，经济寿寿命50年年，有效经经过年限为为8年。经经调查测算算，现在重重新建造全全新状态的的该建筑物物的建造成成本为800万元（（建设期为为2年，假假定第一年年投入建造造成本的60％，第第二年投入入40％，，均为均匀匀投入），，管理费用用为建造成成本的3％％，年利率率为6％，，销售税费费为50万万元，开发发利润为120万元元。又知其其中该建筑筑物的门窗窗、墙面等等损坏的修修复费用为为18万元元；装修的的重置价格格为200万元，平平均寿命为为5年，已已使用2年年；设备的的重置价格格为110万元，平平均寿命为为10年，，已使用8年；假设设残值均为为零。试计计算该建筑筑物的折旧旧总额。旧建筑物价价格=建筑筑物的重新新构建价格格-建筑物物贬值。12/11/2022重置成本VS重建成成本①重置价格格：采用估价时时点的建筑筑材料、设设备和技术术等，按照照估价时点点时的价格格水平，重重新建造与与原建筑物物具有相同效效用的全新状态态的建筑物物的正常价价格。②重建价格格：采用估价时时点原有建筑材料、、设备和技技术等，按按照估价时时点时的价价格水平，，重新建造造与原建筑筑物完全相同的全新状态态的建筑物物的正常价价格。12/11/20221.房地产价价格的主要构构成1）土地取得得成本2）开发成本本3）管理费用用4）投资利息息5）销售税费费6）开发利润润12/11/20222.开发发成本主要包括括土地开开发成本本、建筑筑物开发发成本和和相关税税费①勘察设设计和前前期工程程费②基础设设施建设设费③建筑安安装工程程费④公共配配套设施施建设费费⑤相关税税费12/11/20223、管理理费用（土地取取得费＋＋土地开开发成本本）×管管理费率率4、投资资利息（土地取取得费＋＋土地开开发成本本＋管理理费用））×利率率12/11/20225、销售售税费销售费用用、销售售税金、、其它销销售税费费6、开发发利润开发利润润＝（土土地取得得费＋土土地开发发成本））×直接接成本利利润率12/11/2022建造成本本=800万元元管理费用用=800*3%=24万元元投资利息息=（800+24））*60%*[（1+6%））^1.5-1]+（（800+24）*40%*[（1+6%）^0.5-1]=54.9万万元销售税费费=50万元开发利润润=120万元元建筑物重重置价=800+24+54.9+50+120=1048.9万元元12/11/20221.贬值值（折旧旧）的概概念是指各种种原因造造成的建建筑物的的价值减减损，是是建筑物物在估价价时点时时的市场场价值与与其重新新购建价价格之间间的差额额。扣除折旧旧即是作作减价修修正。2、与会会计折旧旧的区别别：3、折旧旧（贬值值）的分分类：①实体性性贬值②功能性性贬值③经济型型贬值①实体性贬贬值又称物质质磨损、、有形损损耗。是是指由于于自然老老化、正正常使用用和意外外破损，，甚至是是故意导导致建筑筑物在实实体方面面所造成成的价值值损失。。分为可修修复贬值值和不可可修复性性贬值②功能性贬贬值又称精神神磨损、、无形损损耗。是是指由于于消费观观念变化化、规划划设计更更新、技技术进步步等原因因导致建建筑物在在功能方方面的相相对残缺缺、落后后和不适适用所造造成的价价值减损损。45③经济性贬贬值又称外部部性折旧旧。是指指由于建建筑物本本身以外外的各种种不利因因素导致致建筑物物的价值值损失。。464、折旧