成都大邑恒丰雅苑小盘项目全程策划提案东方博创XXXX

大邑恒丰雅苑项目全程策划提案东方博创机构:大邑项目组2007.9.25前言:

本着诚信合作的前提,东方博创机构通过严密的市场调研,数据分析,内部讨论,针对大邑“恒丰雅苑”项目（暂定名）在项目前期定位，项目包装，营销推广等一系列环境中将要发生的问题，提出了我方的整体思路和建议，希望在整个项目的开发及销售推广的过程中能够起到积极的作用，本方案只针对”恒丰“项目方，不针对任何第三方。宏观概况产品分析形象包装卖点策划营销策划

第一部分：宏观概况本章将着重对产品所处区域进行详细的分析，从宏观的市场来映对该项目与产品，从而加深对市场的认识与了解。宏观概况产品分析形象包装卖点策划营销策划

【区域人文地理】大邑县位于成都平原西部，距成都市区48公里，地跨东经102°59′至103°45′，北纬30°25′至30°49′。东北与崇州市为界，东南与新津县邛崃市毗邻西北与芦山县、宝兴县、汶川县接壤。产品分析形象包装营销策划宏观概况【区域人文地貌】 大邑县地处成都平 原向川西北高原过 渡的前沿地带，境 内地貌形态多样， 平原、丘陵、低山 、中高山、高山、 极高山并存，自东 向西依序分别形成 阶梯状。其中，平 原占22.8%,丘陵占

16.7%,山地占60.5%

。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划气候环境: 大邑县位于亚热带湿润季风气候区内，气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，夏无酷暑，冬无严寒，四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。境内年平均气温为16.0c(平坝区),1月平均气温5.5c,7月平均气温26.1c,极端最低气温-4.8c,极端最高气温35.1c。无霜期多年平均为284天。平均年降水量1098.2毫米。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划【自然资源】 水资源：水能蕴藏量为23万千瓦。有斜江河、出江河、 黄水河、黑水河、干溪河、粗石河、西河等7条自然河 流，花水湾温泉。 矿产资源：县境内矿藏丰富，尤以非金属矿床为主 动物资源：珍稀野生动物较多，属国家级保护的野生动 物有56种。 植物资源：县境内植物有226科、8600种。树木有41 科、102种，主要有云杉、冷杉、银杏、柏树、桤木等 树种；卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划

【城市发展情况】 2006年完成了新一轮县城总体规划、土地利用总体规划修编。启动了新城区规划建设，城乡规划实现了全覆盖。 现土地综合收益3.94亿元,县城建成区由10.1平方公里增加到13平方公里,建成大邑大道,完成工业大道、南苑大道、滨河路、滨江路、老龙堰、南苑河等改造整治工程。 开通了成温邛高速路大邑东进口。积极推进天然气、垃圾处理等公用事业经营权公开转让，城市生活垃圾无害化处理率达100%。城区建设和综合治理力度加大。年末实有城市道路面积143.0万平方米。建成区绿地率达25.3%，建成区绿地覆盖率达26.6%。卖点策划

公用事业快速发展。年末城区拥有公交营运汽车60辆，出租汽车147辆。全年天然气供气量1003万立方米，年末用气人口4万人。全年自来水供应量879万立方米，比上年增加104万立方米。 生态环境进一步改善。城区环境质量良好，绿化覆盖面积达425公顷，绿地面积405公顷，环境噪声达标面积5.5平方公里。出江河、斜江河环境治理取得阶段性成效。产品分析形象包装宏观分析营销策划卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划

【基础设施情况】•大邑基础设施已跨入中国西部地区先进行列，水、电、气、路和通信配套，适宜企业发展和居家生活的现代化山水旅游城市初具规模。•在供电上，大邑除与省电网联网外，还是产电大县，自备电源充足。•在通信上，无线、有线和宽带网络覆盖全县。•在交通上，县城距成都市区48公里，已进入成都“半小时经济圈”；距双流国际机场35公里卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划城市综合竞争争力的提升2006年全全县实现地区区生产总值54.95亿亿元,完成年年度计划的100.5%,增长11.6%。第一产业增加加值增长8.0%，第二产业增加加值增长15.2%，，第三产业增加加值增长10.5%。。三次产业增加加值比例由05年的25：36.4：38.6调整为24.2：37.6：38.2卖点策划城乡一体化工工作取得成效效•完成了全县农农村地区总体体布局规划、、20个乡镇镇城镇总体规规划、11个个农村示范点建设设规划编制工工作，城乡规规划实现全覆覆盖。•土地规模经营营面积扩大，，流转土地3.8万亩，，整理土地3.54万亩亩，提高了投入产出出率。产品分析形象包装宏观概况营销策划卖点策划经济发展稳步步提高1、2006年完成全口口径财政收入入3.83亿元,增长25.4%,超年度计划9.4个百分点。其其中地方财政政收入2.0亿元，增长35.4%，超年度计划划19.4个百分点。2、2006年城镇居民民人均可支配配收入达到9040元，增长10.2%,超年度计划2.2个百分点；农农民人均纯收收入4690元，增长9.5%,超年度计划0.5个百分点。产品分析形象包装营销策划宏观概况卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划社会事业发展展迅猛仅05年，全全年改造乡镇镇卫生院6个，投资总额额390万元，比上年年增长171.4%。新型农村合合作医疗参合合率达98%，中小学生、、婴幼儿住院院医疗参保率达80%。血吸虫病防防治工作提前前一年达到国国家血吸虫病病传播控制标准。农农村药品集中中配送网络和和农村药品监监督供应网络络建设成果进一步巩固固。年末有卫卫生机构44个，医院院、卫生院40个，卫生生技术人员1278人，医医院、卫卫生院技技术人员员1100人，，其中医医生616人人。各类卫生生机构总总床位1393张，其其中医院院床位720张张。卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划【区域利利好信息息分析】】特区：今年6月月9日，，成都市市被批准准为“特区”，城市化化水平在在今后将得到显显著提高高，整个个区域城城乡一体体化的发发展，必必将带动动大邑整整个城市建建设及房房地产发发展。规划：07年5月4日日，成都都市十一一次党代代会为全全市人民民描绘了了未来成都的城城镇体系系。未来来5—10年，，大邑县县将从目目前仅10万人人的小城市发发展成成为人人口在在20—50万万之间间的中中等城城市，，整个个城区区将扩扩大2—5倍，，成为为成都都8个个中等等城市市之一一，将将发生生巨大大变化化。卖点策划产品分分析形象包包装宏观概概况营销策策划【区域域利好好信息息分析析】变区：：今年8月1日下下发的的《关关于推推进统统筹城城乡综综合配配套改改革试试验区建设设的意意见》》，提提出成成都市市将积积极推推进撤撤县建建区工工作，，在2010年前，，撤县县建区区之后后的城城市发发展机机遇将将更多多。开发：：2007年年7月月20日，，77亿外外资成成为当当天土土地拍拍卖市市场的的绝对对主流，，三环环外周周边地地价被被拉升升到1000万万元/亩以以上，，本土土一流流开发企业业被挤挤出主主城区区。而而8月月31日，，郫县县同样样上演演类似似的情情况，，外资对对于土土地的的抢夺夺将更更加激激烈，，部分分开发发商也也将外外移，，也预预示着大邑邑这类类区域域将迎迎来新新的开开发热热潮。。卖点策划产品分分析形象包包装宏观概概况营销策策划土地储储量情情况分分析：：大邑县县是成成都市市推进进城乡乡一体体化试试点县县，２２０００４—２０２２０年规划划新增增建设设用地地１４４．３３６平平方公公里（（21540亩亩），，其中中可用用于房地地产开开发的的建设设用地地７平平方公公里（（10500亩亩），，现有有存量量土地地１００００多多亩。。另外，，大邑邑县在在成都都地区区具有有显著著的耕耕地后后备资资源优优势，，全县现有有耕地地后备备资源源21000亩亩，通通过开开发复复垦整整理可可新增增折抵抵建设设用地指指标11760亩。。在大大邑大大道两两侧将将储备备３０００—４０００亩房房地产开发发用地地，并并根据据市场场需求求情况况，适适时推推向市市场。。卖点策划产品分分析形象包包装宏观概概况营销策策划住宅开开发情情况分分析：：大邑独独具浅浅丘与与平原原相结结合的的地貌貌特点点，由由县政政府组组织开开发的的晋北北新城将将高档档居住住区引引入浅浅丘区区，打打造具具山居居特色色的大大邑新新城北北区。。同时，，包括括南区区百米米大道道在内内的新新城南南区，，通过过规划划绿地地景观观等相相结合，，创造造山、、水、、居住住相融融的居居住环环境。。建设中中的大大邑新新城与与老城城相连连，分分为南南北两两区，，南区区规划划总面面积约约5平方公公里，，可开开发用用地面面积4000亩；北北区一一线的的规划划范围围约25.6平方公公里，，可开开发用用地多多达2.38万亩。。卖点策划住宅开开发情情况分分析：：据大邑邑县房房管局局统计计，去去年全全县商商品房房平均均价格格达1700元元/平方方米。。据统计计，今今年1-6月，，楼盘盘开工工面积积12万余余平方方米，，商品品房交交易710套，交交易面面积87500平方米米，交交易金金额1.5亿元。。大邑县县相关关部门门计划划，每每年引引进一一批实实力强强的企企业，，建10个个用地规规模在100亩以上的的精品品楼盘盘，其其中大大型精精品楼楼盘5个以上上。产品分分析形象包包装宏观概概况营销策策划卖点策划产品分分析形象包包装宏观概概况营销策策划02000区域宏宏观价价格数据来来源：：大邑邑房管管局郊县房房价比比较(第二二圈层层)单单位(元)60004000郊县房房价比比较(第二二圈层层)单单位(元)层)单单位(元)郊县房房价比比较(第二二圈370043004120386051103200新都龙泉华阳双流温江郫县卖点策划产品分分析形象包包装宏观概概况营销策策划300020001000区域宏宏观价价格数据来来源：：大邑邑房管管局郊县房房价比比较(第三三圈层层)单单位(元)4000金堂彭州新津都江堰堰崇州邛崃大邑0郊县县房房价价比比较较(第第三三圈圈层层)单单位位(元元)金堂堂3400彭州州3100新津津3400都江江堰堰3600崇州州2900邛崃崃2800大邑邑1870卖点点策划划产品品分分析析形象象包包装装宏观观概概况况营销销策策划划700060005000400030002000人均均社社会会消消费费品品零零售售额额数据据来来源源：：成成都都统统计计局局人均均社社会会消消费费品品零零售售额额单单位位(元元)8000金堂堂彭州州新津津都江江堰堰崇州州邛崃崃大邑邑10000人均均社社会会消消费费品品零零售售额额单单位位(元元)金堂堂2145彭州州2996新津津5377都江江堰堰7178崇州州2856邛崃崃2836大邑邑2608卖点点策划划产品品分分析析形象象包包装装宏观观概概况况营销销策策划域域宏宏观观价价格格数据据来来源源：：大大邑邑房房管管局局商品品房房均均价价走走势势单单位位(元元)25002000商品品房房均均价价走走势势单单位位(元元)0商品品房房均均价价走走势势单单位(元元)2004年年7342005年年9232006年年17002007年年(预预2000卖点点策划划产品品分分析析形象象包包装装宏观观概概况况营销销策策划划区域域宏宏观观价价格格数据据来来源源：：大大邑邑房房管管局局土地地交交易易价价格格走走势势单位位(万万元元)40208060土地地交交易易价价格格走走势势单位位(万万元元)0土地地交交易易价价格格走走势势单位位(万万元元)2004年年24.32005年年392006年年452007年年(预预74卖点点策划划产品品分分析析形象象包包装装宏观观概概况况营销销策策划划市场场深深入入解解析析换房房人人群群加加大大：：根据据统统计计，，目目前前常常住住人人口口为为10万万人人左左右右，，按按每每户户4人左左右右核核算算，，总总计计会会有有25000户户家家庭庭。。保保守守按按照照市市场场换换房房比比例例5%年年测算算（（相相当当于于20年年换换一一次次房房）），，则则最最保保守守估估计计也也将将有有1250户户家家庭庭将有有换换房房需需求求，，按按照照当当地地住住房房习习惯惯，，就就需需要要消消化化超超过过12.5万万平平方方米以以上上的的商商品品住住宅宅。。城市市人人口口增增加加：：到2010年年，，区区域域常常住住人人口口将将由由现现在在的的10万万人人增增加加到14.8万万人人，，最最保保守守估估计计在在未未来来4年年当当中中，，每每年年将将产产生生大大约约1万万人人口搬搬进进城城区区居居住住，，这这部部分分人人群群对对于于商商品品住住宅宅的的需需求求更更加加强强烈烈。。外地地人人置置业业：：大邑邑凭凭借借“成都都名名片片”与“全区区域域价价格格最最低低”等两两点点区区域，，在在很很大大程程度度上上也也将将吸吸引引部分分周周边边区区域域的的投投资资客客户户。。卖点点策划划60%20%15%5%大邑邑地地区区成都地区四川地区四川以外地地区产品分析形象包装宏观概况营销策划数据来源：：大邑房管管局购买人群比比例卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划小结：▲该区域城城市基础完完善，能够够提供完善善的居住环环境与人居居配套▲该区域人人文自然环环境优越，，能够给项项目带来一一定的卖点点支撑▲该经济发发展稳步提提高，居居民购力逐逐年加强▲针对该区区域商品房房发展，大大邑拥有众众多利好信信息▲该区域住住房消化潜潜力巨大，，地购买人人群潜在需需求旺盛▲从区域的的均价与房房价的涨幅幅迅猛的程程度可以看看出，这一一区域拥有一定的投投资空间，，对投资人人群具有吸吸引力▲该区域本本地购买力力仍占重要要比重，当当地购买比比重较强，，优势区域的放量将将日趋加强强，楼盘间间竞争将日日趋激烈卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划第二部分：：产品分析析通过前面对对于区域的的宏观深入入分析，我我们可以相相信，整个个区域的市场是是具有潜力力进行挖掘掘的，同时时我们更有有必要对产产品的特性进行行深入的了了解与认知知道，从而而发现问题题，解决问问题。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划（产品外部部环境部分分）三大方面剖剖析产品外外部环境▲产品区域域环境▲区域消费费心理▲产品生活活半径卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划▲产品区域域环境卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划三条主要入入城通道：：由“邑新大道”出城，“经成温邛告告诉公路，，大邑至成成都需要40分分钟左右；；由“邑新大道”向南，可经经安仁、至至崇州、再再经温江光光华大道直达达成都的青青羊宫;由“邑新大道”出城向南，，可经过安安仁、至双双流、上武武侯大道直达达成都双楠楠；卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划产品区域环环境高速公路对对接城市轴轴心人文线路串串联区域文文化旅游线路探探索风光民民俗快速对接中中心城市、、又被浓烈烈的区域文文化所包围围，更可享享受近在咫尺的自自然与民俗俗的旅游资资源。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划▲区域消费费心理大邑现在的的房地产市市场应该被被理解是一一个“未过剩”的，存在严严重产品结构构性缺陷，，高端购买买力被压抑抑的市场，，具体表现现在：1、大邑人人的思想观观念并不保保守，大邑邑消费群拥拥有改善居居住条件的强烈愿望望2、随着九九零七零政政策的出台台，对于户户型实用性性的要求逐逐渐增强3、关注小小区环境的的好坏，关关注高绿化化率的住宅宅4、对于景景观设置有有一定要求求，看重朝朝向5、对于社社区配套，，如“会所”配置有一一定的需需求与虚虚荣6、关注注区域生生活配套套7、对高高物业费费有抵触触情绪卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划多层+大户低物业费费大盘与大大绿化区域消费费心理模模型生活配套套+好环境卖点策划楼盘名称丽都花城地址大邑围城路南段130号开发商四川省川喜集团实业有限公司物业类型多层+电梯公寓工程进度一期建设中交付日期年底一期交付项目规划总体规划规划建筑 面积占地：43253平方米建筑面积：80000平方米容积率1．68物业类型多层+电梯公寓销售价格1288~~1600租金水平40—50元/平方米卖点分析首家电梯公寓；25米宽景观生活走廊，交通畅达，生活配套完善，360度全景观花园社区，空中别墅概念，地理位置优越，住宅功能齐全，阳台多种形式，；紧邻斜江河。产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划卖点策划楼盘名称上城地址大邑大道旁开发商大邑银都房地产开发有限公司物业类型住宅+社区邻街商铺工程进度一期正在建设交付日期2007年4月左右 一期已交付项目规划总体规划规划建筑 面积占地面积：34065㎡建筑面积：173817㎡容积率1．48物业类型商住销售价格1700——1900/㎡租金水平35/㎡左右卖点分析亲水性建筑，低密度，高绿化，人工湖水景资源（4000平方米），人车分流，完善的小区配套，阳台为退台设计。多层整体为框架结构（开发商对户型的可调性强），大型超市和综合楼，功能齐全，后期规划中的学校。产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划例如：天天邑惠昌昌花园建筑面积积：23570.95占地面2007年6月月15日日一期开开盘一期已销销售95%积：68430.00符合区域域消费心心理结构构的产品品被快速速消化开发商满满足了消消费者住住“大盘”的虚荣心心卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划▲产品生生活半径径建设中的的大邑新新城与老老城相连，分分为南北北两区，，南区规划划总面积积约5平方公里，可开开发用地地面积4000亩；北区一线线的规划划范围约约25.6平方公里里，可开开发用地多达2.38万亩。卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划南区的开开发已如如火如荼开开始，现现已成为“新城南”高尚住宅宅区！卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划区域照片片卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划本项目地处“城东”卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划东部循环环生态工工业区目前已成成功引进进了双星星集团、、芙蓉鞋鞋业、中中国科学学院有机机公司、三瓦瓦窑热电电、贝根根管道、、天享科科技、同同道堂药药业、江江口醇集集团等投资资1000万元元以上项项目近50家，，逐步形形成了以以电子通通讯、食食品加工、、服装生生产、机机械制造造为主的的“四大产业业集群”。区内担保保公司、、物流公公司、建建设公司司和企业业信息化化平台等等公共服务配套套完善，，可为入入驻企业业提供便便捷的融融资担保保、物流流等各种种服务。卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划工业区规划图卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划项目周边边情况卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划（产品内内部环境境部分））三大方面面剖析产产品内部部环境▲产品规规划▲产品园园林▲产品户户型卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划项目在建建形象卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划主要经济济技术指指标：占地面积积：5842㎡建筑面积积：11496㎡住宅面积积：10669㎡商业面积积：692㎡门卫室面面积：7㎡其他配套套用房：：128㎡容积率：：1.97㎡绿地率：：30%机动车停停车位：：43个卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划配套地块周围围景观情情况噪音、远景缺乏美感卫生、治治安情况况扬尘、临近安置区社区交通通线路少、仅一条菜市、医疗、生活购物、学校卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划进入项目目内部观看项目目总平图图卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划小区大门门：小区区大门在在项目由由侧拐角角处，开开口较小小，不正正对街面面，缺乏形象与与气势；；楼间距：：最近处处，仅12米，，相比大大邑其他他项目，，楼间距距过短；；景观：临临街面无无法享受受小区绿绿化，由由于项目目体量过过小，缺缺乏有新新意的小区景观观周边建筑筑：基本本被建筑筑物包围围，跟其其他建筑筑的楼间间距也较较近，私私密性不能得到到保证建筑风格格：以欧欧式为主主，缺乏乏与之配配套的园园林和相相互衬托托的周边边建筑物。卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划36%24%13%9%户型面积积比例分分析：户型面积积比率3%15%≤90平平米110-≤120平米米120-≤130平米米130-≤140平米米160-≤170平米米160-≤180平米米卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划分析：1、该区区域≤90平米米左右的的实用户户型基本本为86—90平米米左右，，该类产品品在本区区域市场场需求较较为旺盛盛。2、主力力需求面面积基本本占到了了项目的的80%左右。。3、同时时我们也也看到，，160—180的的大户型型在整个个市场，，消化速速度均较为为缓慢，，通过调调研，该该区域同同类面积积的区间间的产品品，消化速度较较慢，最最长的空空置达到到两年，，这类户户型将是是考验销销售能力的最直直接体现现。卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划项目SWOT分分析在对项目目进行包包装、营营销、策策划建议议前，首首要的就就是清楚楚自身项目所所存在的的优缺点点，正所谓知知己知彼彼才能百百战百胜胜，以下下是对项项目优劣劣势的分分析卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划优势（S）1、交通通路网完善善2、拥有有投资群群体3、开发发商海外外背景4、产品品质量品品质较高高5、现房房销售，，拥有一一定吸引力劣势（W）1、缺乏乏居住氛氛围2、城市市配套缺缺少3、工业业开发规规划区域，居住住环境受受限4、产品品体量过过小，缺缺少卖点点吸引5、区域域消费心心理与产产品特性性不吻合合6、周边边噪音扬扬尘较大大机会（O）1、该区域尚属属开发初初期，项项目可做做形象工工程2、把工工业新区区中心和和工业区区消费主主流3、区域域内无参参照项目目运营模模式，便便于运作创新4、市场场需求旺旺盛，房房地产市市场健康康5、大邑邑，城乡乡统筹发发展的前前沿区域域威胁（T）1、国家家房地产产宏观政政策波动动，将直直接影响响消费者心理，再再度出现现消费者者持币观观望2、南面面区域新新项目，，对消费费者产生生区域吸吸引卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划卖点策划增加项目目小卖点从细节入入手提高产品内涵涵品质给项目穿漂亮“衣服”商业部分分谋定后动动Sw战略营销售手手段多样化项目包装装上档次团队销售售能力强小盘规模模大盘运做做营销战略略产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划卖点策划产品分析析形象包装装宏观概况况营销策划划第三部分：形形象包装通过对产品的的深入分析，，我们可以看看出，产品无无论从地段、、体量、环境上上都存在一定定的劣势。我我们对于项目目的形象的建建立就十分有必必要，若优质质形象无法建建立，对项目目的销售将会会产生巨大影响响卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划项目核心概念念：适应市场、独独树一帜项目发展要以以特别的定位位思想来主导导方向，我们们认为定位理理念的“解决之道”就是本着特别别的开发，特特别的创新进进行项目的市市场定位。摆在项目面前前首先是这样样的问题：卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划1、如何源源源不断吸引众众多购房者人人纷纷来此置置业？2、怎样做到到不同置业人人群的兼容性性？3、如何让区区域内目标购购房者钟情本本项目？如何何确保区域居居民日常生活的便便利和均好性性？5、如何确保保项目的低成成本运做，又又要与安置物物业明显区分分？6、如何将规规划、开发、、环境、配套套有意识的兼兼容？7、如何尽快快的繁荣区位位市场，提升升住宅升值空空间？9、如何克服服地块小的劣劣势，产生持持续亮点？卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划我们提出：形象定位指导导核心：以“新区时代、关关注未来”作为开发理念念；以“人性化、自然然化、舒适化化”作为开发概念念主题;卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划1、市场形象象：大邑纯多层，北欧现代风情洋房社区在项目的形象象定位上，我我们要刻意塑塑造该区域的的特色精致形形象、潜力开开发商形象。尤其要注意的的是，我们的的整体形象诉诉求与所开发发的产品，必必须充分与目目标消费群体的的需求达到协协调。因此，在本项项目中应重点点突出精致围围合社区、社社区异国风情情化、标准物物管等元素，并并将这些元素素充分加以发发挥，使之成成为本项目的的最大的优势势和卖点。“小社区，也有有大智慧”卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划2、项目主题题概念1）主题概念念之一:北北欧风情居住住社区根据项目实际际情况，本项项目将包装成成为一个“风情与建筑、、精致与生活有有机结合，集集优美环境、、高雅异域氛氛围于一体的的品质小社区”，使其成为东东门区域的唯唯一性标志社社区。因此，在本项项目的所有规规划设计、建建筑设计、环环境设计中，，均应突显精致致、品质这两两个主题氛围围和特点，使使该项目具有有鲜明的形象特色，，从而具备强强烈的吸引力力，以保证项项目的成功运运作。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划2）主题概念念之二：特有有的“小社区”文化人与人之间的的和谐氛围，，是小康时代代居住社区的的重要特征,是创造良好的人人文环境和提提高居民生活活品质的重要要手段。本项项目的健康文化化应以人与人人之间的交流流，以亲情和和交流为重点，体现出强强烈的小社区区文化氛围和和对人的尊重重与关怀。这是本项目“以小博大”和可以发展的的优越性和差差异性，使项目开发、销售售、占领市场场的强有力支支撑。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划案名建议北欧格调案名名恒丰.欧风苑苑恒丰.晓北欧欧恒丰.欧度小小筑恒丰.世家恒丰.奥丁郡郡小社区格调案案名恒丰小筑恒丰·幸福家恒丰·幸福时光恒丰佳苑恒丰名居中庸格调案名名恒丰.秀舍恒丰.美景恒丰.铭居恒丰.欣园恒丰.云杉居居卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划产品建议：现代化资讯小小区：区内除了设有有常规的电话话交换站、光光纤电视外还还应设有宽带带网络线路，且容量量以每户1条条的规格。健康、休闲、、功能：改居委会、物物管房为小会会所:设棋棋牌室、乒乓乓球室、桌球球室、健身房等类似康康娱设施，打打造一个充满满活力的健康康社区。健康设施：有多部健身器器械的室外健健身场。泛健康设施：：利用庭院路作作为健身步行行道，利用边边角地带设单单杠等变消极极空间为积极空间，，使小区内充充满动感活力力。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划景观建议：小区景观考虑虑有集中又相相对分散的原原则，以中庭庭为主景观，小区入入口处设副景景观，设计中中注意点、线线、面结合。副景观中穿插插欧洲文化色色彩小品，小小雕塑、廊柱柱、路灯等；景观设计要精精致且突出本本项目的特色色。并考虑充充分利用自然条件，，降低建造成成本。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划中庭花园：：在视觉中心地地带构成一条条横穿的生态态中庭小花园园，为小区营造出情调丰丰富、功能多多样、景观层层叠的公共活活动空间。花园有有寒带花草，，小喷泉，小小径，幼儿游游乐设施，座椅，小亭，，欧式花盆等等。小喷泉建议采采用欧式风格格，使用超小小功率循环水水流系统，水深不超过0.5米，避避免小孩戏水水失足。在小区中庭空空间，可设置置扬声器，白白天播放小区区背景轻音乐区内公用设施施应相对集中中在人流量较较大的区内主主入口处，以聚人气，帮帮助区内住户户彼此接触交交流，创造和和谐的生活氛围。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划类似效果：卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划绿化建议：由于楼间距较较小，间距较较小处采用高高大乔木遮挡挡，缓和视线线的局促感觉。。统一用绿化的的栅栏式围墙墙进行分隔，，围墙高度不不超过1.5米。乔木和藤蔓植植物搭配合理理，并考虑驱驱蚊驱虫类植植物。植物选择以美美观、实用为为主，建议多多采用细长而而笔直的云杉杉等类似的寒带带植物。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划安全保障功能能建议：A.保安24小时巡逻制制度B.门禁对讲讲系统C.完善的消消防系统人性化物管功功能建议：A.代收代缴缴公共事业费费；代收缴水水、电、气、、电话等费用用B.代定各类类报刊、杂志志、票务等C.代订送饮饮用水D.提供各类类邮政服务E.代为本小小区业主提供供本小区房屋屋买卖、租赁赁、中介服务务F.小区内日日常清洁、卫卫生保持及维维护卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划立面建议：该项目立面基基本符合所构构思的欧洲风风情元素，但但在立面材质的选择上，，需要慎重考考虑，由于项项目地处工业业开发区，扬扬尘与降水将对漆漆面涂料产生生影响。1、建议在材材料上进行考考虑2、色调基本本保持不变，，不考虑过于于明亮的色彩彩3、可以在以以上基础上，，设计公司提提供两至三套套立面方案进行行选择卖点策划产品分析形象包装卖点提炼宏观概况营销策划第四部分：卖卖点策划经过了对产品品的深入分析析，再到对项项目的包装建建议，现在我我们可以对该项项目的一系列列卖点，进入入深入的挖掘掘，从而对整整个宣传、营销销进行支撑。。产品分析形象包装宏观概况营销策划区域卖点：▲一年四季分分明，四川气气候缩影▲冬无严寒，，夏无酷暑，，易居之地（（全年平均气气温16摄氏氏度，气候温和，雨量量充沛，四季季分明▲无可复制的的旅游资源（自然健身——西岭雪山+花花水湾）（人人文历史——安仁古镇+刘刘氏庄园+建川川博物馆）（（宗教养身——鹤鸣山+雾中中山）▲三条便捷快快道直通成都都▲大成都区域域房价最具吸吸引力▲城市规模不不断扩大，城城市活力朝气气蓬勃卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划地块卖点：▲城市发展规规划区域内，，今后区域发发展将日趋明明显▲临生态工业业园，依托大大配套，起点点高，发展快快▲尽享工业文文明，与城市市文明，同进进退卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划环境结构整体体卖点：由外向内的围围合布局形成成层次分明的的绿化系统。。体现了居住区以环境境生态为主导导的规划思想想，保证“人性—自然”这一设计意念的的实现。公共空间（中中心绿地）——半公共空间（（健身绿地））——私有空间（住住宅）项目规划将公公共服务设施施集中设置，，特别是将商商业设施集中布置在临临街面底层，，在功能分区区上避免了对对居住生活的的干扰，又保证证了今后商业业足够的繁荣荣度。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划建筑本体卖点点：环保、节能、、信息为主题题：不断提升升住宅科技含含量，融传统统建筑与现代科技技于一体，营营造一个精致致的智能生态态住宅社区。。纯欧风精致中心心花园，辅以以康健设施。。精致生活表表露无疑，享享受小社区带来的的完备生活体体验。欧风特色与现现代风格结合合：住宅区内内建筑风格都都采用北欧特特色与现代风格相相结合的方式式，突出表现现文化的多元元性和共通性性，外立面采用深深色调，给人人以沉稳厚重重的感觉。地域文化和自自然生成：贯贯穿到点、线线、面的细微微，以疏浚通通道，体验“小规划、活活性建筑”；增强建筑筑与周边环环境的呼应应，体现出完整整分区关系系，实现异异国风情与与当地人文文共融的观观念。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划建筑本体卖卖点：风水理论：：根据“人有心脉”的基本风水水理论进行行开发规划划，小社区使人与人之之间的交流流更顺畅，，交流畅则则人脉通。。以人为本的的环境特征征：规划设设计以人的的行为活动动、心理感感受为出发发点，景观、、小品、休休憩场地及及设施的设设计与主题题相符，景景观设计人人性化，不浪浪费、不夸夸张、不失失品位与精精致。最大大限度满足足人、景观、建筑风风格的和谐谐感、亲近近感，增加加人、文、、物的自然然交流。景观风情化化：“风情化”是将某个区区域或风格格，融入项项目，增加加居住的趣味，使使得景致建建筑具备更更强的吸引引力。本项项目开发中中融入了很很强的异域风风格。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划由于道路系统规规划、停车场规划划、公建设施规规划、户型设计等需与开发发单位和建建筑设计单单位进行紧紧密沟通后后提出专业卖点提提炼建议，，在此略。。卖点策划产品分析形象包装卖点策划宏观概况营销策划第五部分：：营销策划划前面几部分分的所有工工作，最终终仍然是为为我们的营营销工作寻寻找支撑点，无无论什么样样的前期规规划与产品品包装，最最终落实到到实际的，仍是是最重要的的关键点————如何营销产品分析形象包装宏观概况营销策划S—Segmentation（市场细分分）T—Targeting（目标市场场选择）P——Positioning（产品定位位）目标客户群群分析卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划目标客户群群定位在营销工作作开始之前前，对产品品的目标客客户进行准确确定位是销销售战斗的的第一步骤骤初步建议：1、县城居居民50%。其中职职业分布大大邑到外地地经商、打打工者10%，企企业员工20%，机机关干部与与教师20%。2、乡镇人人约占35%。其中中职业为，，外出打工工者10%；其次是是乡镇干部教教师20%；各乡镇镇到县城经经商、打工工人员5%。3、外县到到大邑投资资、居住占占15%。。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划客户群深入入分析：1、县城居居民50%。其中职职业分布大大邑到外地地经商、打工者10%，企业业员工20%，机关关干部与教教师20%。此类人群拥拥有最佳的的购买力，，该区域很很大部分项目被这类类人群所消消化。此类类人群兼备备居住与投投资消费心理，，对项目品品质有较高高要求。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划客户群深入入分析：2、乡镇人人约占35%。其中中职业为，，外出打工工者10%；其次是乡镇干部部教师20%；各乡乡镇到县城城经商、打打工人员5%。此类人群潜潜在购买力力较强，有有强烈的换换房需求，对于商商品房认知知片面，消消费观念模模糊，容易引导，，对产品要要求不苛刻刻。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划客户群深入入分析：3、外县到到大邑投资资、居住占占15%。。前面部分的的分析，我我们也发现现，由于区区域投资发发展远景较强强，该区域域对商品住住宅投资具具有市场，，该类型客户户，大部分分来自成都都区域，购购买力较强，但对产产品要求较较高。卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划目标消费者者心理分析析目标消费者者的需要居住感生活的改善善投资空间楼盘的综合合素质品位与虚荣荣本案能给予予的多层，纯北北欧风情洋洋房社区生态工业区区规划范围围内，享受受工业文明明带来的变变化开发热土、、潜力城市市与区域以“人性化、自自然化、舒舒适化”作为开发概概念的社区区纯欧风，精精致社区卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划项目主推个个性健康、现代代、精致而而有异域风风情的卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划销售中心形形象建议卖点策划产品分析形象包装宏观概况营销策划选址:在销售中心心选址的问问题上，选选择100平米左右右临街底商商作为销售中心心,选择位位置合适的的铺面，依依托其临大大街的优势势将对整个项目的的销售起到到有利的辅辅助作用。。装修风格：：由于该区域域的销售中中心，风格格较多样性性，那么我我