成本管理第四章成本法

第四章成本法成本法基本原理

现行商品住宅价格构成

旧房地产成本法估价

第一节成本法基本原理成本法概念

房地产价格构成

理论依据及适用范围

基本公式

一、成本法概念

是以建造房地产所消耗费用之和为基础，再加上一定利润、税金来确定房地产价格估价方法。要准确应用成本法，必须明确房地产合理成本。二、房地产价格构成

运用成本法估价，需要懂得价格构成。虽然各地有差异，基本构成是相同。通常由6大项构成:㈠土地取得成本土地取得成本是取得开发用地所需要费用、税金。1.通过征用农地取得(新区开发)，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。2.通过城市中进行房屋拆迁取得(旧城改造)，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等3.通过市场购买取得，土地取得成本包括购买土地价款和买方缴纳税费等。农地征用费构成：1.土地补偿费;2.青苗补偿费;3.地上附着物补偿费;4.安置补偿费;5.房屋拆迁安置补偿费;6.耕地占用税;7.耕地开垦费;8.新菜地开发建设基金;9.征地管理费;10.政府规定其他税费。

城市房屋拆迁安置补偿费构成:1.被拆除房屋及附属物补偿费;2.购建拆迁安置用房费;3.安置补助费;4.被拆迁单位和个体工商户停业损失补助费;5.房屋拆迁管理费和服务费;6.政府规定其他税费。

土地使用权出让金:国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。

㈡开发成本取得开发用地后进行土地和房屋建设费用，包括:1.前期工程费。包括可行性研究、规划、地质勘测、设计及三通一平等阶段发生费用。2.基础设施建设费。包括道路、给排水、绿化、电力、通讯、燃气、热力、环卫设施等建设费用。3.建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。4.公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施建设费用。(居委会、派出所、幼儿园、中小学、停车场等)5.开发过程中税费。

㈢管理费用管理费用包括开发商组织、管理工程项目人员工资、办公费、差旅费等。㈣财务费用开发企业为筹集资金而发生的各项费用。包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费等。

㈤销售税费1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费。2.销售税金，两税一费。3.其他销售税费，卖方负担契税、交易手续费。㈥开发商利润房地产价格土地取得成本开发成本(土地和建筑物)管理费用财务费用销售税金开发商利润成本税金利润三、理论依据及适用范围

㈠生产费用价值论及替代原理分析卖、买双方交易基础-------成本。㈡适用范围1.市场狭小，无法用市场比较法估价房地产。2.公共建筑、公益性房地产。3.为购买者提供参考。4.可行性研究、投资估算。5.为特殊目的房地产估价。6.资产评估。四、基本公式

㈠新开发土地

价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润㈡新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润㈢旧房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新开发价格+建筑物折旧第二节现行行商品住宅宅价格构成成·商品住住宅成本·商品住住宅利润·商品住住宅税金·商品住住宅差价·扬州市市商品房价价格管理实实施细则根据《价格格法》、《《城市房地地产管理法法》、《城城市房地产产开发经营营条例》，，结合本省省情况。商品房包括括:1.享受优优惠政策和和为特定销销售对象的的经济适用用房(安居居工程、解解危解困、、军转干、、教师住房房、合作建建房)。。2.普通通住宅商品品房。3.高档档住宅和非非住宅商品品房。价格:1.经济适适用房实行行政府定价价。2.普通住住宅商品房房实行政府府指导价。。3.高挡住住宅、非住住宅商品房房实行市场场价。商品房价格制制定原则:以合理成本为为基础，市场场供求为导向向，兼顾国家家集体个人三三者利益并考考虑楼层、朝朝向、质量等等因素，实行行差别定价。。一、成本本1.土地地征用及及拆迁补补偿费2.前期期工程费费3.房屋屋建安工工程费(列入施施工图预预算的主主体房屋屋土建工工程、水水电安装装工程费费用)4.附属属工程配配套设施施费(列列入施工工图预算算的与主主体房屋屋配套、、非经营营性公共共配套设设施费用用)5.公共共基础设设施费用用(为商商品房配配套建设设的道路路、供水水、电、、气、排排污、照照明、绿绿化、环环卫)6.管理理费用(前五项项之和1----3%)7.销售售费用(前五项项之和1----2%)8.财务务费用(计息基基数不超超过前五五项之和和30%，计息息时间，，多层不不超过24个月月，高层层不超过过36个个月)二、利润润以平均成成本利润润率计算算，计算算利润基基数是成成本1---5项之和和。公式:(1+2+3+4+5)××平均成成本利润润率=利利润1.经济济适用房房利润率率不超过过3%2.普通通住宅商商品房不不超过8%3.高挡挡住宅非非住宅商商品房由由开发商商根据市市场供求求自主确确定三、税金金税金主要要指销售售税金，，主要是是营业税税、城市市建设维维护税和和教育附附加费，，简称二二税一费费。计算公式式：售价价×税率率(5.5～7.0%)四、差价价1.楼位位差价2.楼层层、朝向向差价(整幢楼楼差价代代数和为为零)3.质量量差价(优良工工程不超超过建安安工程费费用1---1.5%)商品房价价格=成成本+利利润+税税金+楼楼位差价价+层次次差价+朝向差差价+质质量差价价+政府府规费成本+利利润+税税金=基基准价格格(基价价)五、扬州州市商品品房价格格管理实实施细则则第十条价价格构成成一、成本本㈠土地征用用(出让让)及拆拆迁补偿偿费㈡前期工程程费㈢房屋建筑筑安装工工程费㈣附属公共共配套设设施费㈤公共基础础设施费费㈥管理费用用按开发企企业不同同的资质质等级实实行不同同标准，，以每平平方米商商品房建建筑面积积计算：：一级资资质企业业35元元；二级级资质企企业30元；三三级资质质企业25元；；四级资资质企业业20元元。㈦销售费用用以本款前前五项之之和为基基数的1％计算算㈧财务费用用利息支出出的计算算基数不不超过成成本前五五项之和和的30％，计计息时间间为：七七层及以以下多层层住宅不不超过18个月月，超过过七层的的高层住住宅不超超过30个月。。利率由由价格主主管部门门根据银银行同期期贷款利利息率综综合测定定。二、利润润指指商商品房开开发经营营单位按按规定计计提的利利润。利利润的提提取基数数为本实实施细则则成本构构成中的的1-5项之和和：㈠经济适用用房的利利润率最最高不得得超过3％；㈡普通住宅宅商品房房的利润润率最高高不得超超过8％％；㈢高档住宅宅商品房房和非住住宅商品品房的利利润率由由开发商商根据市市场供求求自主确确定。三三、税金金按按国家税税法规定定执行：：四四、商品品住宅房房差价㈠楼位、楼楼层、朝朝向差价价：由房房屋开发发经营单单位根据据每期开开发具体体情况先先确定楼楼位差率率，再确确定楼层层差率，，后确定定朝向差差率。同同一楼的的同一层层次差率率应相同同；同一一开发项项目的楼楼位、朝朝向差价价，整幢幢商品房房楼层差差率增减减的代数数和应当当等于零零。商品品住宅房房楼位、、楼层、、朝向差差价在上上报预售售价格时时一并报报价格主主管部门门备案。。㈡质量差价价：由价价格主管管部门根根据地方方建筑工工程质量量监督部部门确认认的优良良工程在在最高不不超过商商品房建建筑安装装工程造造价1.5％幅幅度内确确定。下下列列费用不不得计入入住宅商商品房价价格：㈠开发小区区(片)内的营营业性用用房及设设施建设设费用，，均按照照“谁投投资、谁谁所有、、谁受益益”的原原则处理理，不得得变相通通过收费费形式无无偿占用用平调投投资者的的资金。。㈡按规定不不能计入入成本的的其他费费用。列列入住宅宅商品房房价格的的收费项项目，按按省级人人民政府府公布的的项日执执行；第十一条条商商品房价价格的计计算商品房价价格的计计算成本=土土地征用用(出让让)及拆拆迁补偿偿费+前期期工程费费+建建筑安安装工程程费+附属属公共配配套设施施费+公公共基础础设施费费+管管理理费用+财务务费用+销销售费费用基准价=成本+利利润+税税金商品房价价格=基基准价××(1±±浮动幅幅度)+质质量差价价±楼楼位位差价±±层次差差价±±朝向向差价商品房到到户结算算价格=商商品房价价格+规规定的的政府代代收费用用+公公共设施施专项维维修资金金+价价格格主管部部门批准准的其它它代办费费用商品房到到户结算算价格以以外的收收费一律律不得收收取。第三节旧旧房地产产成本法法估价•重新新开发价价格求取取•建筑筑物折旧旧•我国国房屋折折旧制度度•折旧旧额计算算一、重新新开发价价格求取取㈠重新开开发土地地价格求求取一般用市市场比较较法求得得，或用用成本法法求得。。(以基基准日时时间)㈡重新开开发建筑筑物价格格求取1.重置置价、重重建价以原有建建筑材料料、建筑筑技术与与工艺、、建筑式式样重新新建造与与原建筑筑物完全全相同新新建筑物物所需要要价格，，称重建建价格。。以新建筑筑材料、、建筑技技术与工工艺，建建造原建建筑物具具有同等等效用新新建筑物物所需要要价格，，称重置置价格。。对于一般般建筑物物用重置置价，对对特殊建建筑物用用重建价价。2.求求取方法法①净计法法②平方法法二、建筑筑物折旧旧㈠折旧认认识建筑物折折旧也称称为建筑筑物的损损耗，建建筑物使使用价值值随时间间而递减减现象。。一般将将建筑物物折旧分分为物理理上、功功能上和和经济上上折旧。。1.物理理折旧使用磨损损，自然然老化，，自然灾灾害。使使用磨损损，自然然老化可可根据耐耐用年限限、使用用时间计计算折旧旧。自然然灾害可可用检查查修复。。2.功能能折旧功能退化化，技术术进步导导致同用用途房地地产效用用增加，，老房地地产落伍伍。可以以通过改改造费用用计算折折旧。3.经济济折旧指与经济济发展不不适用，，尤其与与环境不不协调所所致。三、我国国房屋折折旧制度度㈠房屋建建筑结构构划分标标准建设部、、财政部部制定《《房地产产单位会会计制度度—会计计科目和和会计报报表》(93年年1月1日执行行)。。我国房房屋折旧旧按四类类七等划划分：1.钢筋混凝凝土结构全部或承重部部分为钢筋混混凝土结构。。房屋内外装装修良好，设设备比较齐全全。2.砖混结构构一等部分钢筋混凝凝土，主要是是砖墙承重结结构。外墙部部分砌砖、水水泥抹面或涂涂料粉刷，并并设有阳台，，内外设备齐齐全的单元式式住宅或非住住宅。3.砖混结构构二等部分钢筋混凝凝土，主要是是砖墙承重结结构。外墙清清水墙，没有有阳台，内外外设备不齐全全的非单元式式住宅或非住住宅。4.砖木结构构一等材料上等、标标准较高的砖砖木结构。这这类房屋一般般是外部有装装修处理，内内部设备完善善的庭院式或或花园别墅等等高级房屋。。5.砖木结构构二等结构正规，材材料较好。这这类房屋一般般是外部没有有装修处理，，室内有专用用上、下水等等设备的普通通砖木结构房房屋。6.砖木结构构三等结构简单，材材料较差。这这类房屋一般般是外部没有有装修处理，，室内没有专专用上、下水水等设备的较较低级的砖木木结构房屋。。7.简易结构构简易楼、平房房、木板房、、砖坯房、土土草房、竹木木捆绑房等。。㈡

各类房房屋的耐用年年限及残值率率1.房屋残值值率(R)房屋达到使用用年限，不能能继续使用，，经拆除后的的旧料价值减减去清理费用用即为残余价价值，残余价价值与房屋造造价比率称房房屋残值率。。2.耐用年限限(N)房屋计算拆旧旧时房屋使用用年限。房屋残值率和和耐用年限与与房屋结构和和使用情况有有关，根据房房屋结构和使使用情况查表表得到。见下下表：房屋耐用年限限和残值率类别等级

使用情况

耐用年限(年)

残值率(%)

钢筋混凝土

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

5035600砖混一等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

4030502砖混二等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

4030502砖木一等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

3020406砖木二等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

3020404砖木三等

生产用房受腐蚀生产用房非生产用房

3020403简易结构

100四、折旧额计计算㈠直线折旧法法(定额法)假定建筑物耐耐用年限内每每年折旧额相相等，则年折折旧额:D=C(1－R)／／NC重置价;N耐用年限;R残值率。。建筑物现值P=C－－nD=C－C(1－－R)n／／Nn已使用年限限;P建筑物物现值。该方法特点：：概念清晰，，简便易行，，操作性强。。计算折旧与与实际发生折折旧不一定一一致。㈡余额递减折折旧法(定率率法)按上一年会计计帐面残值，，依据固定折折旧率来计算算建筑建各年年的折旧额。。建筑物各年的的价格：P1=C–Cd=C(1–d)P2=P1－P1d=P1(1－d)=C(1–d)2P3=P2－P2d=P2(1－d)=C(1–d)3……………………Pn=C(1–d)n各年折旧额：：Di=Pi-1d=C(1–d)i-1dn年拆旧总额额：C－Pn=C(1－(1－d)n)折旧率：d=1－－R1/NR残值率;N耐用年限。。该方法特点：：计算比较复杂杂，每年折旧旧额不同，前前期折旧额度度大，后期折折旧额度小，，折旧速度快快。㈢成新折扣法法确定建筑物成成新折扣，直直接求取建筑筑物现值。建筑物现值=建筑物重重置价×成新新率该方法特点：：计算简单、迅迅速，特别粗粗略，适用于于对大量建筑筑物价值统计计调查。㈣实际观察法法由估价人员亲亲临现场，直直接观察建筑筑物的实际损损耗程度或根根据建筑物结结构、设备、、装修判定其其综合成新该方法特点：：根据建筑物实实际情况来判判定折旧额，，可把握建筑筑物的状态，，同时要求估估价人员有充充分的技术知知识与丰富的的经验。㈤综合法估价人员同时时采用几种折折旧方法确定定建筑物折旧旧额。综合法法可以有效克克服各种方法法的缺点，扬扬长避短。例1.某开开发商购买一一块土地，价价格85万元元/亩，规划划容积率2.0，用途住住宅，估计前前期工程费80元/m2，建安工程费费650元/m2，基础设施费费100元/m2，附属设施费费150元/m2，管理费30元/m2，利息45元元/m2，销售费用15元/m2，成本利润率率8%，税率率5.6%，，用成本法估估算商品房基基价?解:1.求单位地地价850000/666.7=1274.9元/m22.求楼面面地价1274.9/2.0=637.5元/m23.成本637.5+80+650+150+100+30+45+15=1707.46元/m24.利润(637.5+80+650+150+100)×8%=129.4元/m25.税金(1704.46+129.4)××5.6%=102.7元/m26.基价1704.46+129.4+102.7＝1939.56元/m2例2.有一一建筑物，建建筑总面积500平方米米，已使用10年，重置置价600元元/平方米，，耐用年限40年，残值值率5%。试试计算年折旧旧额，折旧总总额，并计算算其现值。解:C=500×600=300000元，1.计算年折折旧额D=(1－R)C／N=300000(1－－5%)／40=7350元元2.计算n年年折旧额nD=7350×10=73500元3.计算建筑筑物现值P=C－nD=300000－73500=226500元元解:1.折折旧率d=1－R1/N＝1－0.021/40=0.09322.年折旧旧额Di=Pi-1·d=C(1––d)i-1·d=300000×(1－0.0932)i－1×0.0932=27960×0.9068i－1D1=27960元D2=25354元D3=22991元D4=20848元D5=18905元D6=17143元D7=15545元D8=14096元D9=12782元D10=11591元3.折旧总总额C(1－(1－－d)n)=30000(1－－(1－0.0932)10)＝187219元4.现值Pn=C(1–d)n=30000×(1－－0.0932)10=112781元例3.估价价对象房地产产为政府办公公楼，土地总总面积400m2，建筑面积1200m2，建于1973年5月钢钢筋混凝土结结构。建筑物物重置价950元/m2，土地市价2000元/m2，求1994年5月该房房地产市价。。解:1.计计算公式房地产价格＝＝土地价格＋＋建筑物重置置价－建筑物物折旧2.土地价格格2000×400=800000元元3.建筑物重重置价950×1200=1140000元4.建筑物折折旧114×21／60=39.9万元元5.房地产价价格80+114－39.9=154.1万元该房地产94年5月市价价154.1万元思考题1.什么叫房房地产?2.房地产的的特性是什么么?3.每套住宅宅应有哪几个个基本空间构构成?4.房地产市市场构成的三三要素是什么么?5.居住区由由哪些要素构构成?第五章收益还还原法•补充概念念•基本原理理•房地产纯纯收益求取•还原利率率确定第一节补充概概念一、资金时间间价值及其衡衡量尺度㈠资金时间价价值1.概念资金投入到生生产或流通领领域中，不断断运动，并随随着时间推延延不断增值，，这部分增值值额就称资金金时间价值。。2.资金时间间价值的表现现形式⑴投入生产或或流通领域产产生增值称利利润或盈利。。⑵通过银行借借贷资金所付付出或得到增增值称利息。。㈡资金时间价价值的衡量尺尺度1.绝对尺度度利润、利息是是资金时间价价值的体现，，故是衡量资资金时间价值值绝对尺度。。2.相对尺度度单位时间资金金时间价值与与原来资金额额的比值称资资金增值率。。⑴投资收益率率单位时间利润润与投资额的的比值称投资资收益率。⑵利率单位时间利息息与本金的比比值称利率。。在技术经济学学中，常把利利息、利率概概念推广，利利息既可以是是借贷利息，，也可以是投投资活动的利利润，这样可可用计算利息息的方法来表表示计算资金金时间价值的的方法。计算利息时间间单位称计息息周期，计息息周期可是年年、季、月、、日㈢资金时间价价值计算方法法1.单利法单利法仅以本本金为基数计计算利息。设:贷款额(本金)为P，贷款年利利率i，贷款款年限n，，本利和用F表示，则计计算单利公式式:F=P(1+ni)单利法虽然考考虑资金时间间价值，但是是计算资金时时间价值不完完善。2.复利法复利法以本金金与累计利息息之和为基数数计算利息，，即“利上加加利”。则则计算公式:F=P(1+i)n复利法对资金金占用数量、、占用时间更更加敏感，具具有更大的约约束力，更充充分地反映资资金时间价值值。在技术经经济分析中，，一般均采用用复利法。本利和:P+Pi=P(1+i)第第一年年年末P(1+i)+P(1+i)i=P(1+i)2第二年年末P(1+i)2+P(1+i)2i=P(1+i)3第三年年末·················P(1+i)n-1+P(1+i)n-1i=P(1+i)n第n年年末定义本利和为为终值F，本本金为现值P，某人借贷本金金1000元元，年利率6%，借款年年限4年。分分别用单、复复利计算第四四年还款额。。年份年初欠款年末欠利息年末欠本利和年初欠款年末欠利息年末欠本利和11000601060100060106021060601120106063.61123.6311206011801123.667.421191.02411806012401191.0271.461262.48第二节基本原原理•收益益与价格•收益还还原法基本原原理一、收益与价价格揭示资产收益益与价格之间间的客观存在在的规律。首首先分析有价价证券以及资资本和利息之之间的关系。。㈠有价证券收收益与价格设:债券面值值c=100元，年息a=10元，，利息率10%。假设利利率固定不变变，计算下列列各种情况下下，债券实际际价格P。1.无限年期期n→∞(红利固定特特殊股票)㈡货币资本与与利息收入利息收入=货货币资本×利利率，货币资本=利利息收入÷利利率货币所有者实实际失去货币币使用权，代代价是取得定定期利息收入入。对所有者者来说取得利利息收入现值值之和应该等等于货币资本本。一通过例例子说明，可可用资产收益益反映资产价价格。对于一项持续续收益资产，，可用资金时时间价值或等等值概念，将将资产将来产产生所有纯收收益折算成现现值，该现值值即为资产价价格。二、收益还原原基本原理房地产是有收收益性资产，，如出租、商商业经营等。。由于房地产产使用寿命长长，持有某一一房地产不仅仅现在能够取取得收益，而而且未来若干干年可持续取取得一定收益益，是一种持持续收益资产产。㈠概念具有一定使用用年限房地产产，将其未来来产出的纯收收益以适当还还原利率折算算成现值，现现值即为房地地产价格㈡理论公式房地产未来各各年纯收益房地产未来各各年还原利率率该公式有理论论意义，评估估无法应用。。㈢应用公式假设纯收益每每年不变，还还原利率每年年不变。则：：1.无限年期期n→∞2.有限年期期n≠∞㈣适用范围适用于有收益益性房地产估估价。第二节房地产产纯收益求取取•纯收益计计算公式•总收益计计算•总费用计计算一、纯收益计计算公式纯收益是应用用房地产所获获得总收益扣扣除总费用。。纯收益=总收收益－总费用用(年年)纯收益有：1.实际纯收收益；2.客观纯收收益还原法应该选选用客观收益益。要区分客观与与实际收益，，那么总收益益、总费用则则一定要有有衡量标准准。综合分析房房地产过去去、现在、、未来情况况，判定最最有效、正正常使用状状态下，稳稳定、安全全、合理全全部收益。。二、总收益益计算总收益由由房地产、、劳动、经经营、资金金等共同作作用产生。。㈠标准总收收益条件1.房地产产处于最有有效使用状状态时产生生收益。2.具备备良好意识识与有正常常使用能力力者使用产产生收益。。3.收益益必须能够够持续且有有规则地产产生。4.收益必必须为安全全确定。综合分析房房地产过去去、现在、、未来情况况，判定最最有效、正正常使用状状态下，稳稳定、安全全、合理全全部收益三、总费费用计算总费用以正正常经营所所必须支付付直接费用用为限。㈠

出租型型房地产总费用包括括：维修费费用、管理理费、保险险费、税金金。这些费费用根据租租赁契约规规定租金涵涵义决定取取舍。㈡经营型房房地产总费用包括括：销售成成本、经营营费用、税税金、管理理费用、财财务费用和和商业利润润。㈢生产型房房地产总费用包括括：生产成成本、销售售费用、销销售税金、、管理费用用、财务费费用和厂商商利润。第三节还原原利率确定定还原利率实实质还原利率种种类确定还原利利率方法一、还原利利率实质国外研究观观点颇多，，相互差异异较大，没没