物业管理公司运营管理方案(草案)

物业管理公司全面运营管理方案２０１6年一、组织加构的设定二、物业公司的工作职能四、物业的公司收支分析五、写字楼经营管理方案六、物业管理公司盈利模式的确定

优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。一、组织加构的设定（见附表一）二、物业公司的工作职能1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、撤场手续，督促业主服从各项管理制度。6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。三、本司的发展方向确定业管理企业的唯一发展方向。理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。人去思考、去创造、去实现。四、物业的公司收支分析物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：一、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二、公众代办性服务费的收入；三、特约服务费的收入；四、物业企业的综合经营的收入。调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在物业公司为扩种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。再看物业公司的支出情况：公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；三是核算财务费用；四是核算所得税。析，得出了如下的结果：指导价，占物业管理费的比例分别为：园林绿化：10%；管理成本：7％，其它及不可预计费

3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。按照以上数据得出，物业公司经营是集团有发展的必要性。１、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过度就目前的市场来看，物业公司出路是如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而时进行经营创利活动。２、经营物业的资源及管理运作分：一是物质资源；二是人力资源。的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其它行业。物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。度。如成本控制、财务控制、质量控制。不是矛盾的而是相辅相成的。五、写字楼经营管理方案务——物业公司，在工作中要着重把握两个方面：1、在保证服务质量的前提下，科学合理地增加经营收入以及控制物业运营成本。建筑类型、结构状况、设施设备情况、交通情况等因素，写字楼物业以带动整幢大厦的商务氛围。服务企业成本的

70%左右。由此，在满足客户能源需求的前提下，要滴漏现象等。2、建立服务质量标准体系和工作流程，物业管理服务质量对写套以客户为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程。1）档案资料。档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录、实施物业管理时对工程维修、配套、改造的记录、物业管理合同、客案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键进行科学地分类与保存，利用在日后的管理过程中使用并加以充实。2）工程设备管理。设备是写字楼的心脏。一方面，技术力量配备方面要求技术人员精干熟练，专业技术过硬，工作效率高。另一方面，制定完善的设备运行管理检查维修制度、故障应急预案、24

小备设施完好、运行正常。3）安全管理。加强治安防范管理力度和措施，坚持“张驰有度、人技合一”的原则。即：以监控系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据实际情况，设置门岗、外围（含车场）流动岗。门岗要做好来人来访登记，经客户确认后，再予放行；定路线流动巡查，对可疑人员要进行盘查，排除一切不安定因素。4）消防管理。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。通过各种形式，加强租户和员工的消防意识，提高消防技能。组建一支反应迅速、技术过查，每年进行两次消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。每天进行消防巡视检查，发现问题及时排除，保证系统的正常运转。入场手续办理、施工期间的监管到竣工验收，实行层层承诺，层层监管，确保无一例违章装修，并做好相关资料记录。6）保洁、绿化管理。一个清新、整洁、美好的办公与商务环境，美”，我们从细节入手，建立健全各项保洁绿化规章制度、服务程序和质量标准，明确保洁范围、所用保洁材料、监督检查方式等。确保写字楼公共部位到处窗明几净，无卫生死角，卫生间无异味，垃圾随产随清；花木青翠欲滴，给写字楼带来了勃勃生机。7）特约服务。特约服务是除租约中约定的常规服务外的有偿服务，包括入室保洁、快递、传真、电器维修、会议服务等。各项特约服务须明码标价，公示服务标准。此外，温馨提示、重大节日前，楼宇进行必要的装饰、组织召开客户联欢会,也是拉近与租户的距离的8）财务管理。通过编制财务预算，可掌握企业计划收支情况，从而采取有效的措施，控制各项费用开支，降低成本。每月或每季度制定经营收支预算分析报告，以全面、完整、真实、准确地反映月或据。现经济效益与管理效益的双赢出发。六、物业管理公司盈利模式的确定为拓宽经营思路，物业公司必须确定以下几个观点：（1）在物业管理中，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商；（2）在物业管理中，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识成为重要的资源；（3）在物业管理中，物业公司在提供“机能性”服务的基础上，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好办公楼文化氛围，为开种思路，从系统的角度，构建了现代物业管理服务体系思路。１、物业管理公司盈利模式的建立上述现代物业管理服务体系表明了现代物业管理公司盈利模式的业务的增值。与传统物业管理体系相比，要实现以下几个转变：（1）经营资源组织多元化、社会化。物业公司至少可以组织的四类资源来创造利润：公司自身的资源，如公司的专业技术、设备、积累的关于物业管理方面的知识、