成本法及其应用-课件

成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法。成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的1本章内容第一节

成本法的基本原理第二节

房地产价格的构成第三节

成本法的基本公式第四节

重新购建价格第五节

建筑物的折旧第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法应用举例本章内容第一节

成本法的基本原理第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。第一节成本法的基本原理一、成本法的概念第一节成本法的基本原理二、理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。第一节成本法的基本原理二、理论依据第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件第一节成本法的基本原理四、操作步骤1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2.估算重置价格或重建价格；3.估算折旧；4.求取积算价格。第一节成本法的基本原理四、操作步骤第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法第二节房地产价格的构成一、土地取得成本土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为：1、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。2、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3、通过市场“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。第二节房地产价格的构成一、土地取得成本第二节房地产价格的构成二、开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主要包括：1、勘察设计和前期工程费。2、基础设施建设费。3、房屋建筑安装工程费。4、公共配套设施建设费。5、开发建设过程中的税费。第二节房地产价格的构成二、开发成本第二节房地产价格的构成三、管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。四、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。五、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。第二节房地产价格的构成三、管理费用第二节房地产价格的构成六、销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（卖方）缴纳的税费。1.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、和教育费附加（“两税一费”）。2.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率。

第二节房地产价格的构成六、销售税费第二节房地产价格的构成七、开发利润运用成本法估价需要先测算开发利润。在估价中，测算开发利润应注意下述几点：1.开发利润是所得税前的，即开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费2.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，不是个别开发商获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3.开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有：第二节房地产价格的构成七、开发利润第二节房地产价格的构成1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即直接成本利润率＝开发利润÷(土地取得成本+开发成本)2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率称为成本利润率，即成本利润率＝开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)3)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率称为销售利润率，即销售利润率＝开发利润÷开发完成后的房地产价值在测算开发利润时要注意计算基数与利润率相匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反之，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数。第二节房地产价格的构成1)计算基数＝土地取得成本+开发成第三节成本法的基本公式一、最基本的公式 房地产价格＝重新购建价格－折旧 上述公式根据下列3类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的房地产；旧的房地产。 新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不存在这就问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等而予以适当的增减价调整。二、适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润第三节成本法的基本公式一、最基本的公式第三节成本法的基本公式上述新开发土地的基本公式在具体情况下还会有具体形式。如成片开发完成后的熟地的分宗估价公式：新开发区某宗土地的单价＝(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷开发完成后可转让土地总面积×用途、区位等因素调整系数三、适用于新建房地产的基本公式1.在新建房地的情况下新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润第三节成本法的基本公式上述新开发土地的基本公式在具体情况第三节成本法的基本公式2.在新建建筑物的情况下(新建房地价格公式中不含土地取得成本、土地开发成本及归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润)，即新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润三、适用于旧房地产的基本公式1.在旧房地的情况下旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧2.在旧建筑物的情况下旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧第三节成本法的基本公式2.在新建建筑物的情况下(新建房地第四节重新购建价格一、重新购建价格的概念1.重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。(1)重新购建价格是估价时点的价格。(2)重新购建价格是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。第四节重新购建价格一、重新购建价格的概念第四节重新购建价格2.重置价格和重建价格建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格(成本)和重建价格(成本)。建筑物重置价格(replacementcostofbuilding)是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。建筑物重建价格(reproductioncostofbuilding)是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格(所必需的支出和应获得的利润)。第四节重新购建价格2.重置价格和重建价格第四节重新购建价格建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格,宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

重置价格通常要比重建价格低。二、重新购建价格的求取思路求取房地的重新购建价格有两大路径:一是将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建价格,再加上建筑物的重新购建价格。二是不将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,而是模拟房地产开发过程,在分析房地产价格构成基础上采用成本法求取。第四节重新购建价格建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因第四节重新购建价格三、重新购建价格的求取方法建筑物的重置价格和重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除可能包含的土地价格后的比较修正来求取。具体方法有:1.单位比较法单位比较法(comparative-unitmethod)是以估价对象建筑物为整体,选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位,通过调查了解估价时点类似建筑物的单位造价,并对其作适当的修正来求取建筑物重新购建价格的方法。有单位面积法和单位体积法。第四节重新购建价格三、重新购建价格的求取方法第四节重新购建价格(1)单位面积法单位面积法(square-footmethod)是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价,对其作适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与面积关系较大的房屋。(2)单位体积法单位体积法(cubic-footmethod)与单位面积法相似,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价,对其作适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与体积关系较大的建筑物。第四节重新购建价格(1)单位面积法建筑物基准重置价格表

基准日期:年月日价格单位:元/M2钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼星级宾馆招待所标准厂房仓库影剧院体育馆加油站其他建筑物基准重置价格表

基准日期:年第四节重新购建价格2.分部分项法分部分项法(unit-in-placemethod)是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程,然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量,再调查了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本,最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加,来估算建筑物重新购建价格的方法。需注意:(1)应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位;(2)既不要漏项也不要重复计算。第四节重新购建价格2.分部分项法分部分项法项目数量单位成本金额（元）基础工程150m3200元／m330000墙体工程160m2400元／m264000楼地面工程150m2200元／m230000屋面工程150m2300元／m245000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000直接费合计229000承包商间接费、利润和税金8%18320工程承发包价格247320开发商管理费、利息和税费20%49464建筑物重新购建价格296784分部分项法项目数量单位成本金额（元）基础工程150m3第四节重新购建价格3.工料测量法工料测量法(quantitysurveymethod)是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备,然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备种类、数量和人工时数,再调查了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数,最后将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加,来估算建筑物重新购建价格的方法。工料测量法主要用于具有历史价值的建筑物重建价格的求取。第四节重新购建价格3.工料测量法工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500第四节重新购建价格4.指数调整法指数调整法(indexmethod,cost-indextrending)是利用有关价格指数或变动率,将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。主要用于检验其它方法的测算结果。将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值的具体方法,与市场比较法中交易日期调整的方法相同。第四节重新购建价格4.指数调整法第五节建筑物的折旧一、建筑物折旧的概念和原因1.含义：估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值2.建筑物折旧的原因：根据造成建筑物折旧的原因，分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。(1)物质折旧(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。第五节建筑物的折旧一、建筑物折旧的概念和原因第五节建筑物的折旧物质折旧由以下方面引起：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修的损坏残存。(2)功能折旧(functionaldepreciation，functionalobsolescence)是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。如住宅没有卫生间、暖气等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。第五节建筑物的折旧物质折旧由以下方面引起：自然经过的老化第五节建筑物的折旧功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。(3)经济折旧（economicdepreciation，economicobsolescence）,又称外部性折旧（externalobsolescence）,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。不利因素可能是经济因素(如供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变)，也可能是其他因素(如政策变化)。第五节建筑物的折旧功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施第五节建筑物的折旧（二）折旧的求取方法1.年限法(1)年限法和有关年限的概念年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。自然寿命(physicallife)是从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。经济寿命(economiclife)是从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。如收益性建筑物的经济寿命就是从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收益大于运营费用的持续时间。第五节建筑物的折旧（二）折旧的求取方法第五节建筑物的折旧建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数(actualage)是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。有效经过年数(effectiveage)是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。建筑物的剩余寿命(remaininglife)是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。剩余自然寿命(remainingphysicallife)是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。剩余经济寿命(remainingeconomiclife)是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命。第五节建筑物的折旧建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效第五节建筑物的折旧利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。(2)直线法直线法(straight-linemethod)假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：

式中Di－第i年的折旧额；C－建筑物的重新建造成本； S－预计的建筑物的净残值；N－建筑物的经济寿命； R－建筑物的残值率第五节建筑物的折旧利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿第五节建筑物的折旧年折旧率为：t年末的累计的折旧额为：建筑物的估价时点价值为：

第五节建筑物的折旧年折旧率为：t年末的累计的折旧额为：建第五节建筑物的折旧(3)成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。[例]某10年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年,残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率。该建筑物的成新率＝30÷(10+30)=75%第五节建筑物的折旧(3)成新折扣法第五节建筑物的折旧2.市场提取法市场提取法(marketextractionmethod)是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。再假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取折旧的步骤为：(1)搜集交易实例;(2)从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例;(3)对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正;(4)求取可比实例在其成交日期时的土地价值,将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值;第五节建筑物的折旧2.市场提取法第五节建筑物的折旧(5)求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格,将该建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价值得出建筑物折旧;(6)将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率,把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率;或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率,再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象的年折旧率；(7)将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率,或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。第五节建筑物的折旧(5)求取可比实例在其成交日期时的建筑第五节建筑物的折旧3.分解法分解法(breakdownmethod)是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定,然后加总来求取建筑物折旧的方法。分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧,应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步骤:(1)将物质折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到物质折旧;(2)将功能折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到功能折旧;(3)将经济折旧分为不同情况,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到经济折旧;(4)将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。第五节建筑物的折旧3.分解法分解法求取建筑物折旧的途径建筑物折旧可修复物质折旧功能折旧经济折旧不可修复可修复长寿命不可修复可修复短寿命不可修复可修复不可修复可修复不可修复暂时性永久性功能缺乏功能落后功能过剩分解法求取建筑物折旧的途径建筑物折旧可修复物质折旧功能折旧经第五节建筑物的折旧(1)物质折旧的求取1)将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的,为可修复部分;反之为不可修复部分。对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。2)对于不可修复的项目,根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命,将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命,采用年限法计算折旧额。第五节建筑物的折旧(1)物质折旧的求取第五节建筑物的折旧长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新构建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。3)将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为建筑物的物质折旧额。[例]某建筑物重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年.其中门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,经过年数为3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,经过年数为10年.计算建筑物的物质折旧额.假设残值率均为零.第五节建筑物的折旧长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去第五节建筑物的折旧(2)功能折旧的求取1)将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩，并进一步分为可修复的和不可修复的。2)对于可修复的功能缺乏引起的折旧:估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用;估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用;将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用,即增加该功能所超额的费用作为折旧额。第五节建筑物的折旧(2)功能折旧的求取第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能缺乏引起的折旧:采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用;将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用,作为折旧额。3)对于可修复的功能落后引起的折旧,以空调系统为例,其折旧额为该功能落后系统的重新购建价格,减去该功能落后系统已提折旧,加上拆除该功能落后系统所必需的费用,减去该功能落后系统可回收的残值(以上是落后功能的服务期未满而提前报废的损失),加上安装新的功能先进系统所必需的费用,减去该新的功能先进系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能缺乏引起的折旧:采用第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能落后引起的折旧,以空调系统为例,其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中,将安装新的功能先进系统所必需的费用,替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后系统导致的未来每年损失租金的现值之和。4)功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧包括功能过剩造成的无效成本和超额持有成本。无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除,如果使用重建成本则不能消除。超额持有成本可采用“超额运营费用资本化法”—功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能落后引起的折旧,以空第五节建筑物的折旧在使用重置成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本－超额持有成本;在使用重建成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重建成本－无效成本－超额持有成本5)将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加,即为功能折旧额。(2)经济折旧的求取经济折旧在估价时点时通常是不可修复的,首先应分清它是暂时性的还是永久性的,然后可以根据租金损失的期限不同,采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。第五节建筑物的折旧在使用重置成本下，扣除功能过剩引起的折第五节建筑物的折旧三、求取建筑物折旧应注意的问题1.估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损,科学地说不是“折旧”,而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。2.土地使用年限对建筑物经济寿命的影响估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇有下列情况时的处理应为：(1)建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计；第五节建筑物的折旧三、求取建筑物折旧应注意的问题第五节建筑物的折旧(2)建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧；(3)建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧；(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。第五节建筑物的折旧(2)建筑物经济寿命短于土地使用权年限第六节成本法应用中涉及的有关规定一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定1.商品住宅价格构成的有关规定《商品住宅价格管理暂行办法》规定:商品住宅价格应以合理成本为依据,有适当利润,结合供求状况和国家政策要求制定,并根据楼层、朝向和所处地段等因素,实行差别价格。商品住宅价格有下列项目构成：(1)成本。包括：1)征地费及拆迁安置补偿费；2)勘察设计及前期工程费；3)住宅建筑、安装工程费；4)住宅小区基础设施和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；5)管理费:以上述1)至4)项之和为基数的1％～3％计算；6)贷款利息。第六节成本法应用中涉及的有关规定一、商品住宅和经济适用住房第六节成本法应用中涉及的有关规定(2)利润:以上述成本中1)至4)项之和为基数核定(3)税金(4)地段差价不计入商品住宅的费用：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。2.经济适用住房价格构成的有关规定《经济适用住房价格管理暂行办法》规定:经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，体现政府优惠政策。第六节成本法应用中涉及的有关规定(2)利润:以上述成本中1第六节成本法应用中涉及的有关规定经济适用住房价格由开发成本、税金和利润构成：(1)成本。包括：1)征地费及拆迁安置补偿费；2)勘察设计及前期工程费；3)住宅建筑、安装工程费；4)住宅小区基础设施和非营业性公共配套设施建设费；5)管理费以不超过上述1)至4)项之和的2％计算；6)贷款利息。(2)税金(3)利润按不超过开发成本中1)至4)项之和的3％计算二、房屋折旧的有关规定1.各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为钢结构:生产用房70年,受腐蚀的生产用房50年,非生产用房80年;第六节成本法应用中涉及的有关规定经济适用住房价格由开发成本第六节成本法应用中涉及的有关规定钢筋混凝土结构:生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年；砖混结构一等：生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年；砖混结构二等：生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年；砖木结构一等：生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年；砖木结构二等：生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年；砖木结构三等：生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年；简易结构：10年。第六节成本法应用中涉及的有关规定钢筋混凝土结构:生产用房5第六节成本法应用中涉及的有关规定2.建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：钢筋混凝土结构：0砖混结构一等：2％砖混结构二等：2％砖木结构一等：6％砖木结构二等：4％砖木结构三等：3％简易结构：03.房屋新旧程度的判定完好房:十、九、八成基本完好房:七、六成一般损坏房：五、四成严重损坏房及危房：三成以下第六节成本法应用中涉及的有关规定2.建筑物的残值率因不同建第七节成本法应用举例[例1]某宗房地产的土地总面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的，当时取得的费用为18万/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2；地上建筑物总建筑面积2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。第七节成本法应用举例[例1]某宗房地产的土地总面积为100第七节成本法应用举例[解]该题主要是注意重新构建价格应为估价时点时的价格。在搞清楚了此问题的基础上，该宗房地产的价格此算如下：①土地现值=620×1000=62（万元）②建筑物现值=1200×2000×80%=192（万元）③估价对象的现时总价=62+192=254（万元）④估价对象的现时单价=254÷2000=1270（元/m2）第七节成本法应用举例[解]该题主要是注意重新构建价格应为估第七节成本法应用举例[例2]某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年的土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设产值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）第七节成本法应用举例[例2]某公司于5年前以出让方式取得一第七节成本法应用举例[解]（1）运用成本法计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：（3）计算建筑物的重新构建价格：①建安成本=600（万元）②管理费用=600×3%=18（万元）第七节成本法应用举例[解]（1）运用成本法计算公式为：房地第七节成本法应用举例③投资利息=④销售税费=90（万元）⑤开发利润=120（万元）建筑物的重新构建价格=600+18+158+90+120=986（万元）（４）计算建筑物的折旧额：①门窗、墙面等损坏的折旧额＝８（万元）第七节成本法应用举例③投资利息=④销售税费=90（万元）第七节成本法应用举例②装修部分的折旧额＝140×1/5×3=84（万元）③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）④长寿命项目的折旧额=（986-8-140-100）×1/38×=58.26（万元）建筑物的折旧总额=8+84+30+58.26=180.26（万元）（5）该宗房地产的现时价格=390.94+986-180.26=1196.68（万元）第七节成本法应用举例②装修部分的折旧额＝140×1/5×3思考1、何谓成本法？成本法的理论依据是什么？2、成本法估价的基本公式有哪些？适用条件各是什么？3、成本法的基本操作步骤。4、建筑物折旧的求取方法有哪些？计算建筑物折旧时应注意什么？5、重置价格与重建价格的含义及其异同点有哪些？如何求取？思考1、何谓成本法？成本法的理论依据是什么？演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法。成本法及其应用掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的61本章内容第一节

成本法的基本原理第二节

房地产价格的构成第三节

成本法的基本公式第四节

重新购建价格第五节

建筑物的折旧第六节成本法应用中涉及的有关规定第七节成本法应用举例本章内容第一节

成本法的基本原理第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。第一节成本法的基本原理一、成本法的概念第一节成本法的基本原理二、理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。第一节成本法的基本原理二、理论依据第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。第一节成本法的基本原理三、适用的对象和条件第一节成本法的基本原理四、操作步骤1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2.估算重置价格或重建价格；3.估算折旧；4.求取积算价格。第一节成本法的基本原理四、操作步骤第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。第二节房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法第二节房地产价格的构成一、土地取得成本土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为：1、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。2、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3、通过市场“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。第二节房地产价格的构成一、土地取得成本第二节房地产价格的构成二、开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主要包括：1、勘察设计和前期工程费。2、基础设施建设费。3、房屋建筑安装工程费。4、公共配套设施建设费。5、开发建设过程中的税费。第二节房地产价格的构成二、开发成本第二节房地产价格的构成三、管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。四、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。五、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。第二节房地产价格的构成三、管理费用第二节房地产价格的构成六、销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（卖方）缴纳的税费。1.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、和教育费附加（“两税一费”）。2.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率。

第二节房地产价格的构成六、销售税费第二节房地产价格的构成七、开发利润运用成本法估价需要先测算开发利润。在估价中，测算开发利润应注意下述几点：1.开发利润是所得税前的，即开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费2.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，不是个别开发商获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。3.开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有：第二节房地产价格的构成七、开发利润第二节房地产价格的构成1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即直接成本利润率＝开发利润÷(土地取得成本+开发成本)2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率称为成本利润率，即成本利润率＝开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)3)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率称为销售利润率，即销售利润率＝开发利润÷开发完成后的房地产价值在测算开发利润时要注意计算基数与利润率相匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反之，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数。第二节房地产价格的构成1)计算基数＝土地取得成本+开发成第三节成本法的基本公式一、最基本的公式 房地产价格＝重新购建价格－折旧 上述公式根据下列3类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的房地产；旧的房地产。 新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不存在这就问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等而予以适当的增减价调整。二、适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润第三节成本法的基本公式一、最基本的公式第三节成本法的基本公式上述新开发土地的基本公式在具体情况下还会有具体形式。如成片开发完成后的熟地的分宗估价公式：新开发区某宗土地的单价＝(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷开发完成后可转让土地总面积×用途、区位等因素调整系数三、适用于新建房地产的基本公式1.在新建房地的情况下新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润第三节成本法的基本公式上述新开发土地的基本公式在具体情况第三节成本法的基本公式2.在新建建筑物的情况下(新建房地价格公式中不含土地取得成本、土地开发成本及归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润)，即新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润三、适用于旧房地产的基本公式1.在旧房地的情况下旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧2.在旧建筑物的情况下旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧第三节成本法的基本公式2.在新建建筑物的情况下(新建房地第四节重新购建价格一、重新购建价格的概念1.重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。(1)重新购建价格是估价时点的价格。(2)重新购建价格是客观的价格。(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。第四节重新购建价格一、重新购建价格的概念第四节重新购建价格2.重置价格和重建价格建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格(成本)和重建价格(成本)。建筑物重置价格(replacementcostofbuilding)是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。建筑物重建价格(reproductioncostofbuilding)是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格(所必需的支出和应获得的利润)。第四节重新购建价格2.重置价格和重建价格第四节重新购建价格建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格,宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

重置价格通常要比重建价格低。二、重新购建价格的求取思路求取房地的重新购建价格有两大路径:一是将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建价格,再加上建筑物的重新购建价格。二是不将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,而是模拟房地产开发过程,在分析房地产价格构成基础上采用成本法求取。第四节重新购建价格建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因第四节重新购建价格三、重新购建价格的求取方法建筑物的重置价格和重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除可能包含的土地价格后的比较修正来求取。具体方法有:1.单位比较法单位比较法(comparative-unitmethod)是以估价对象建筑物为整体,选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位,通过调查了解估价时点类似建筑物的单位造价,并对其作适当的修正来求取建筑物重新购建价格的方法。有单位面积法和单位体积法。第四节重新购建价格三、重新购建价格的求取方法第四节重新购建价格(1)单位面积法单位面积法(square-footmethod)是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价,对其作适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与面积关系较大的房屋。(2)单位体积法单位体积法(cubic-footmethod)与单位面积法相似,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价,对其作适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与体积关系较大的建筑物。第四节重新购建价格(1)单位面积法建筑物基准重置价格表

基准日期:年月日价格单位:元/M2钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构普通住宅高档公寓别墅大型商场中小商店办公楼星级宾馆招待所标准厂房仓库影剧院体育馆加油站其他建筑物基准重置价格表

基准日期:年第四节重新购建价格2.分部分项法分部分项法(unit-in-placemethod)是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程,然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量,再调查了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本,最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加,来估算建筑物重新购建价格的方法。需注意:(1)应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位;(2)既不要漏项也不要重复计算。第四节重新购建价格2.分部分项法分部分项法项目数量单位成本金额（元）基础工程150m3200元／m330000墙体工程160m2400元／m264000楼地面工程150m2200元／m230000屋面工程150m2300元／m245000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000直接费合计229000承包商间接费、利润和税金8%18320工程承发包价格247320开发商管理费、利息和税费20%49464建筑物重新购建价格296784分部分项法项目数量单位成本金额（元）基础工程150m3第四节重新购建价格3.工料测量法工料测量法(quantitysurveymethod)是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备,然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备种类、数量和人工时数,再调查了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数,最后将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加,来估算建筑物重新购建价格的方法。工料测量法主要用于具有历史价值的建筑物重建价格的求取。第四节重新购建价格3.工料测量法工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500第四节重新购建价格4.指数调整法指数调整法(indexmethod,cost-indextrending)是利用有关价格指数或变动率,将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。主要用于检验其它方法的测算结果。将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值的具体方法,与市场比较法中交易日期调整的方法相同。第四节重新购建价格4.指数调整法第五节建筑物的折旧一、建筑物折旧的概念和原因1.含义：估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值2.建筑物折旧的原因：根据造成建筑物折旧的原因，分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。(1)物质折旧(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。第五节建筑物的折旧一、建筑物折旧的概念和原因第五节建筑物的折旧物质折旧由以下方面引起：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修的损坏残存。(2)功能折旧(functionaldepreciation，functionalobsolescence)是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。如住宅没有卫生间、暖气等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。第五节建筑物的折旧物质折旧由以下方面引起：自然经过的老化第五节建筑物的折旧功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。(3)经济折旧（economicdepreciation，economicobsolescence）,又称外部性折旧（externalobsolescence）,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。不利因素可能是经济因素(如供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变)，也可能是其他因素(如政策变化)。第五节建筑物的折旧功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施第五节建筑物的折旧（二）折旧的求取方法1.年限法(1)年限法和有关年限的概念年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。自然寿命(physicallife)是从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。经济寿命(economiclife)是从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。如收益性建筑物的经济寿命就是从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收益大于运营费用的持续时间。第五节建筑物的折旧（二）折旧的求取方法第五节建筑物的折旧建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数(actualage)是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。有效经过年数(effectiveage)是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。建筑物的剩余寿命(remaininglife)是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。剩余自然寿命(remainingphysicallife)是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。剩余经济寿命(remainingeconomiclife)是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命。第五节建筑物的折旧建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效第五节建筑物的折旧利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。(2)直线法直线法(straight-linemethod)假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：

式中Di－第i年的折旧额；C－建筑物的重新建造成本； S－预计的建筑物的净残值；N－建筑物的经济寿命； R－建筑物的残值率第五节建筑物的折旧利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿第五节建筑物的折旧年折旧率为：t年末的累计的折旧额为：建筑物的估价时点价值为：

第五节建筑物的折旧年折旧率为：t年末的累计的折旧额为：建第五节建筑物的折旧(3)成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。[例]某10年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年,残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率。该建筑物的成新率＝30÷(10+30)=75%第五节建筑物的折旧(3)成新折扣法第五节建筑物的折旧2.市场提取法市场提取法(marketextractionmethod)是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。再假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取折旧的步骤为：(1)搜集交易实例;(2)从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例;(3)对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正;(4)求取可比实例在其成交日期时的土地价值,将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值;第五节建筑物的折旧2.市场提取法第五节建筑物的折旧(5)求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格,将该建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价值得出建筑物折旧;(6)将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率,把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率;或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率,再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象的年折旧率；(7)将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率,或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。第五节建筑物的折旧(5)求取可比实例在其成交日期时的建筑第五节建筑物的折旧3.分解法分解法(breakdownmethod)是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定,然后加总来求取建筑物折旧的方法。分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧,应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步骤:(1)将物质折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到物质折旧;(2)将功能折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到功能折旧;(3)将经济折旧分为不同情况,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到经济折旧;(4)将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。第五节建筑物的折旧3.分解法分解法求取建筑物折旧的途径建筑物折旧可修复物质折旧功能折旧经济折旧不可修复可修复长寿命不可修复可修复短寿命不可修复可修复不可修复可修复不可修复暂时性永久性功能缺乏功能落后功能过剩分解法求取建筑物折旧的途径建筑物折旧可修复物质折旧功能折旧经第五节建筑物的折旧(1)物质折旧的求取1)将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的,为可修复部分;反之为不可修复部分。对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。2)对于不可修复的项目,根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命,将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命,采用年限法计算折旧额。第五节建筑物的折旧(1)物质折旧的求取第五节建筑物的折旧长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新构建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。3)将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为建筑物的物质折旧额。[例]某建筑物重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年.其中门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,经过年数为3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,经过年数为10年.计算建筑物的物质折旧额.假设残值率均为零.第五节建筑物的折旧长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去第五节建筑物的折旧(2)功能折旧的求取1)将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩，并进一步分为可修复的和不可修复的。2)对于可修复的功能缺乏引起的折旧:估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用;估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用;将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用,即增加该功能所超额的费用作为折旧额。第五节建筑物的折旧(2)功能折旧的求取第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能缺乏引起的折旧:采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用;将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用,作为折旧额。3)对于可修复的功能落后引起的折旧,以空调系统为例,其折旧额为该功能落后系统的重新购建价格,减去该功能落后系统已提折旧,加上拆除该功能落后系统所必需的费用,减去该功能落后系统可回收的残值(以上是落后功能的服务期未满而提前报废的损失),加上安装新的功能先进系统所必需的费用,减去该新的功能先进系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能缺乏引起的折旧:采用第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能落后引起的折旧,以空调系统为例,其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中,将安装新的功能先进系统所必需的费用,替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后系统导致的未来每年损失租金的现值之和。4)功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧包括功能过剩造成的无效成本和超额持有成本。无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除,如果使用重建成本则不能消除。超额持有成本可采用“超额运营费用资本化法”—功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。第五节建筑物的折旧对于不可修复的功能落后引起的折旧,以空第五节建筑物的折旧在使用重置成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本－超额持有成本;在使用重建成本下，扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重建成本－无效成本－超额持有成本5)将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加,即为功能折旧额。(2)经济折旧的求取经济折旧在估价时点时通常是不可修复的,首先应分清它是暂时性的还是永久性的,然后可以根据租金损失的期限不同,采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。第五节建筑物的折旧在使用重置成本下，扣除功能过剩引起的折第五节建筑物的折旧三、求取建筑物折旧应注意的问题1.估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损,科学地说不是“折旧”,而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。2.土地使用年限对建筑物经济寿命的影响估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇有下列情况时的处理应为：(1)建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计；第五节建筑物的折旧三、求取建筑物折旧应注意的问题第五节建筑物的折旧(2)建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧；(3)建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧；(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。第五节建筑物的折旧(2)建筑物经济寿命短于土地