设备运行管理和维修服务

设备运行管理和维修服务目的：保证行政办公中心所有设备处于正常运行状态，为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的办公工作环境，为业主提供可靠的动力保障。设备管理模式：对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养，其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作，日常保养和维修。（一）对外承包项目的管理协调［电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等］1、专业公司维修人员的管理（1）对专业公司进行入番禺区行政办公中心执行维修保养工作的维修人员实行发卡管理。发卡时凭专业公司证明及本人员身份证向行政办或物业管理处领取出入卡，并缴交相应的工本费及押金。（2）注明专业公司名称、人员姓名、卡号，并贴上本人的免冠照片，加盖发卡单位公章后有效。（3）维修人员可凭卡出入，并在门岗登记出入原因、时间及带进（出）的工具物品，以备查阅。（4）对于出入卡遗失的应及时报告，取消遗失卡号的使用。并申请重新领取出入卡，重新缴交工本费及押金（原有押金不退）。（5）对无卡维修人员门岗有权拒绝其进入番禺区行政办公中心执行任何维修工作。（6）专业公司合同期满时，应负责收回出入卡，否则应对持有发给该公司出入卡的人员进入番禺区行政办公中心后，发生的一切事件负责。2、专业公司维修保养工作的跟进、检查监督（1）指定专人负责专业公司承包项目维修保养工作的跟进：专业公司对楼宇自动控制、电梯、中央空调、消防等系统设备维修保养工作由各专业工程师和维修技工负责跟进、检查、监督；各专业工程师负责检查、考核，工程部部长负责审核、上报。值班人员负责专业公司人员进入设备房、机房的检查、登记，并协助开、停涉及维修保养的设备（操作前应请示专业工程师或部长，由专业工程师或部长根据设备使用情况决定可否开、停）。专业工程师、维修技工负责对专业公司维修人员的工作情况进行检查、监督，并对每次维修保养工作的内容、质量给予签字确认，并上报主管。专业工程师负责每月对专业公司的维修保养工作质量的检查、监督，并作出评审报告，交工程部部长审阅后报管理处、业主，对存在问题通知专业公司及时解决。各专业工程师每半年对专业公司维修保养工作作一次总结，并作出评审报告，由部长审核后上报管理处。管理处经理负责评审报告，对专业公司维修保养工作作出公正的评价和建议，送报业主有关部门。对楼宇自动控制、电梯、中央空调（包括水处理）、消防等专业公司工作的检查、监督、评审，参照我司ISO91:20管理体系有关程序文件《供方控制程序》、《合同评审程序》、《工程部对专业公司维修保养工作监理规程》。（二）供配电系统（变压器：10KVAx3台）1、高压部分：负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定，高压部分由其负责定期检修保养。2、低压部分：操作、保养和维修的基本内容（1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（2）值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。（3）配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料业主协助提供），对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数。（4）建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，电发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查。（5）加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。（6）加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保行政办公中心照明系统正常运行。（7）经常检查节日照明（包括霓虹灯招牌），督促专业公司做好维护检修工作，确保节日照明设备（包括霓虹灯招牌）发挥正常功能。（8）搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。（9）合理轮换使用变压器，减少空载损耗及延长使用寿命。（10）遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等，要结合番禺区行政办公中心实际情况另行制定。设备维修保养计划需根据贵方提供的行政办公中心具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。4、供电系统设备维修保养每月工作量预计：（1）高压配电部分：24（工时）（2）低压配电部分：60（工时）（3）各楼层配电箱、照明等更换及维修：楼层：628=168（工时）地下车场、设备层：60（工时）（4）外围照明等：30（工时）（5）临时应急维修工作：40（工时）合计：382工时（三）发电机设备管理（柴油应急发电机4KW1台）建立严格的发配电管理制度和设备维修保养制度。1、发电机房管理规定（）由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备管理,禁止无关人员进入。（2）当发生市电故障或停电，应能自动（或由值班人员）在最短时间内启动发电机，按操作规程配电、供电。当市电恢复时，要按操作票做好转电操作，停发电机并进行必要的维护保养工作。室内照明、通风良好，控制室温在40C以下。每周检查启动电瓶、电压、电流、电解液比重及液位高度，如低于规定值，应及时添加蒸馏水、充电，并进行日常维护保养。每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等，并做好维护保养。每月应启动发电机二次试运行5—10分钟，检查应急发电机组运行情况，以确保发电机处于随时可用的备用状态。做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。2、发电机运行管理规程、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修保养计划需根据具体设备、说明书、资料做出计划。3、发电机组维修保养工时预计蓄电池检查保养：8(工时)发电机组维护检查：32(工时)控制柜维护保养：16(工时)合计：56工时给排水系统(包括综合楼水泵：全自动生活变频供水设备2套，水泵48KWx1台，25KWx1台，22KWx3台，11KWx3台，4KWx1台，3KWx1台，潜水泵4KWx18台)1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维修保养计划并严格执行。供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通。定期对化粪便池进行检查、维护、清通，防止阻塞。每班4次巡查给排水设备，并记录设备运行数据。每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。（6）每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。（7）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。（8）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。3、给排水系统每月维修保养计划工作量预计（1）水泵、电机：60（工时）（2）控制柜：36（工时）（3）管路、阀门（含楼层、地下室）除锈、补油、活络等：428=56（工时）（4）外围管路、沟渠、化粪池等：40（工时）（5）潜水泵等设备：①控制箱：28（工时）②电机设备：56（工时）（6）变频供水设备，上、下水池、阀门：60（工时）合计：336工时（五）制冷、供暖系统（中央空调：350RTx3台，冷却水泵55KWx4台，冷冻水泵37KWx4台）1、制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容（1）熟悉制冷、供暖设备的工作原理及操作方法，注意事项。制定相应的操作规程，并严格执行。（2）根据行政办公中心业主、客户供冷、暖的要求及季节、天气变化，制定供冷、暖设备开/停时间表经业主有关部门批准后执行。值班人员必须定时巡查、记录设备运转情况，使设备的润滑、水、制冷剂、油、气等保持在正常范围内。（3）机组运行时应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如有异常应及时调整，必要时可关机，以防止事故发生。（4）值班人员定时检查各风机、水泵、油泵的运转情况，是否有杂音、振动、渗水情况，并定时加润滑油及检修（滚珠轴承每运行30—40小时应清洁检查，根据情况决定是否更换）。（5）定期检查冷却塔电机、风机皮带的松紧情况，磨损太大的要及时更换。（6）定期检巡查各管网有无裂缝或漏水以及堵塞，有问题及时排除，保证水管畅通。（7）定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风机管中的各种风阀要定期检查，防止卡死。（8）定期检查清洗空调风柜、鲜风机滤网，检查风柜、风机等皮带松紧情况、轴承润滑情况，及时给予调整、加油；确保设备正常运行，为业主、客户提供舒适的工作、休闲环境条件。（9）每季检查自动控制传感器、执行元件。（10）每年彻底检查试验系统功能。（11）根据需要检查清洗空调主机冷凝器、蒸发器铜管束（由水处理公司负责）。2、制冷、供暖系统管理规定、操作规程等，要结合实际情况具体修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备及图纸、说明书、资料等制定。3、制冷、供暖系统每月维修保养工作量预计（1）冷水机组：83=24（工时）（2）冷却泵、冷冻泵、电机等：88=64（工时）（3）管路、阀门（除锈、补油、活络等）：228=56（工时）（4）冷却塔：83=24（工时）（5）空气处理机（包括空调柜机、新风机每月清洗一次滤网）：245（台）=90（工时）（6）盘管风机：0.2448=89.60（工时）（每月清洗一次滤网）盘管风机散热翅片清洗：每3年解体盘管风机，清洁检查、更换轴承等，此项工作量大，需有专用工具，须请专业公司进行。（7）送排风机：247（台）=94（工时）合计：441.6工时六）电梯系统（电梯6部）1、操作、保养和维修基本内容（1）根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定安全维修保养的规章制度。（2）电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。（3）重视和落实电梯的保修和安全年检工作。（4）除日常的清洁、保养维修外，电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担（由原厂家或安装调试单位承担较好，也可通过投标选择合适的维修保养单位）。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。（5）建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。（6）电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。（7）电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。（8）保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。（9）监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。2、管理、操作、保养和维修的基本制度电梯机房管理规定、操作规程等，要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。3、电梯系统每月维修保养工作量预计（1）电梯机房：86=48（工时）（每2周清洁检查机房、控制箱）（2）电梯井道、轿厢等：86=48（工时）配合电梯公司保养人员工时：54工时（派专人配合电梯公司维修保养人员，每半月对电梯检查保养一次，并经培训掌握应急救人和应急突发情况处理的方法，以便出现故障困人时，能及时求援。）合计：150工时消防系统(主楼：火灾报警系统主机1台、喷淋泵75KWx2台，消防水泵55KWx3台，消防系统应由消防局认可的专业公司负责保养)、操作、保养和维修的基本内容()建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。(3)做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养控制计算机除外)，并做好有关记录备查。每月按行政办公中心区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每年由行政办公中心物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习，全面检查试验系统的总体状况。每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能(试验时应关闭维修阀，以防气体释出)，确保气体灭火系统随时处于备用状态，保证档案资料的安全。每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警(如报警按钮、警铃等)。消防系统作为行政办公中心的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿于日常维修工作的始终，发现问题及时处理解决，确保系统安全可靠地处于待投入状态。2、控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。3、消防系统每月维修保养工作量预计消防水泵、电机：86=48(工时)管路、阀门、恒压装置(除锈、补油、活络等)：楼层：228=56(工时)地下层：60(工时)(3)灭火器、温感、防火门等：228=56(工时)(4)控制中心设备、联动柜：28(工时)(5)消防模块箱检查保养：128=28(工时)合计：276工时楼宇自动控制系统(包括设备自动控制、门禁系统、闭路电视监视、通讯等设备)1、楼宇设备控制管理系统基本由以下几部分组成：中央控制计算机、显示器、打印机、网络控制器、UPS电源；分区或现场DDC箱；(3)传感器、变送器、伺服器、执行机构(4)综合布线2、控制中心设备检查保养(1)日常保养检查电源控制箱面仪表、指示灯、开关是否正常。检查电源电压在正常范围(220V±10%)。检查(UPS)不间断电源供电是否正常。检查电脑工作是否正常，检查显示窗的显示内容或打印机的打印纸，发现故障信息应及时报告工程师、部长，派人员检查修复。从控制计算机上检查设备自动控制系统是否按设定时间表启动/停止所控制的设备(检查启动/停止记录)。从楼宇设备控制管理计算机检查所控制的各系统设备是否正常工作。清除控制计算机记事本内存放时间较长、并已经处理完毕的信息，以免占据内存。打扫控制中心卫生，清洁计算机及外围设备表面。（2）每周检查保养清洁电源控制箱表面、仪表、指示灯、开关。清洁设备控制管理计算机表面。清洁电脑外围设备（打印机、显示器、键盘）表面。清洁（UPS）不间断电源表面。清洁网络控制器表面。清洁监控中心环境卫生，并保持干净、通风。（3）每月保养在控制计算机上抽查、试验部分（5%）设备自动/手动的启动/停止功能。在控制计算机上抽查、试验部分（5%）设备故障报警功能。清洁电源控制箱内部、表面（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净）。清洁网络控制器内部元件（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净）。检查、更换打印机打印纸。（4）每季度检查保养清洁电源控制箱内部元件（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净），检查线路连接情况并上紧。清洁网络控制器内部元件，检查线路连接情况并上紧。清洁电脑表面，启动“磁盘碎片整理程序”，提高电脑工作性能，延长硬盘工作寿命。清洁打印机，更换打印机色带。清洁（UPS）不间断电源，试验放电、充电。（5）半年检查保养试验电源控制箱主供电源与备供电源转换功能。清洁网络控制器内部元件，检查插接件、线路连接情况并上紧。停电、清洁控制计算机内部元件，检查印刷电路板、插接件、线路连接情况并上紧。清洁、检查不间断电源，并进行放电、充电试验。测量各线路绝缘（大于0.5MQ）并作记录。（注意：测量时切断所有电子线路，并禁止用兆欧表测量）（6）年度检查保养停设备自动控制系统电源，对网络控制器进行内部清洁（用毛刷清扫积尘，并用吸尘器吸尘），检查内部插接件、印刷电路板的插接是否牢固，线路连接是否可靠并上紧。关设备控制计算机，关电源，进行内部清洁（用毛刷清扫积尘，并用吸尘器吸尘），检查内部插接件、印刷电路板、线路连接情况并上紧。停电清洁不间断电源，检查线路连接情况，并进行放电、充电试验。清洁控制计算机外围设备（打印机、键盘等），检查线路连接情况，并上紧。打开显示器，清洁内部元件，检查插接件、印刷电路板、线路连接情况，并上紧。检查清洁电源控制箱，线路连接检查、上紧，外表、底座除锈油漆。3、DDC箱检查保养（1）日常检查保养检查DDC箱表面仪表、指示灯是否正常。检查箱内各开关是否在正常位置。检查DDC箱电源电压是否在正常范围（220V±10%）。检查箱内各模块工作是否正常，检查显示窗的显示内容，发现故障信息应及时报告工程部主管、经理，派人员检查修复。检查DDC箱环境温度、内部温度是否过高（0~40C）。（2）每月检查保养清洁各系统设备现场DDC箱表面、仪表、指示灯。检查DDC箱输入、输出信号线路连接情况，并上紧。停电清洁各系统设备现场DDC箱内模块（用毛刷清扫或压缩空气吹尘，并用吸尘器吸尘）。检查模块、印刷电路板、线路连接情况，并上紧。（3）年度检查保养检查各系统设备现场DDC箱内模块、元件工作情况，发现异常及时处理。停电测量各DDC箱线路绝缘，并记录（测量时一定要断开电子线路，禁止用兆欧表测量）。4、传感器、变送器、伺服器、执行机构检查保养（1）日常检查保养从DDC箱或控制计算机检查传感器传回的数据是否正常，及时检查处理或更换。从设备控制计算检查执行机构动作情况是否正常，及时检查处理。检查传感器、执行机构周围环境是否会影响工作，并及时处理。（2）每月检查保养检查、清洁设备上传感器外表面及引线。检查清洁设备上执行机构外表及引线。检查清洁伺服器外表及引线。检查清洁变送器外表及引线。（3）每季度检查保养抽查传感器传输数据是否准确（每季抽查10%，可用同类测量仪器校验）。发现问题及时处理或更换。抽查执行机构动作是否准确（每季抽查10%）。发现问题及时处理或更换。抽查变送器信号转换是否正常，发现问题及时调整或修理、更换。测量传感器、执行机构、变送器线路绝缘（断开与DDC连接及电子线路）。（4）年度检查保养检查执行机构活动情况，转动部分活动、加润滑油。检查执行机构的机械传动部分情况，试验能否自由进行全程调节。检查传感器、执行机构、变送器传输线连接情况，并上紧。清洁传感器、执行机构、变送器外表，对外表、机座除锈，补油漆。5、管理、操作、保养、和维修的基本制度：楼宇自动控制系统的管理规定、操作规程等，要根据贵方的实际设备图纸及说明书等资料另行详细制定。6、楼宇自动控制系统每月维修保养工作量预计（1）设备自动控制系统：控制中心设备24工时，其他52工时（2）门禁系统：128=28（工时）（3）闭路电视系统：128=28（工时）（4）通讯系统：128=28（工时）（5）车场管理系统：32（工时）合计：116工时（九）房屋的日常养护房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是各办公室临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。零星养护房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括:A、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。B、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。C、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业汇报，由业主发外承包。D、检查楼板地面，发现破损的及时修补。E、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等。F、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。G、