房地产基础知识 副本

房地产基础知识培训讲师-周成2022/12/16

培训目的：新经纪人通过该培训项目，了解相关房地产基础知识，了解房地产中介业务的基础知识，

培训对象：新经纪人

2022/12/16什么是房地产？？？2022/12/16房地产：房产和地产的总称房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成。在经济学上也叫不动产。

房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

2022/12/16（一）位置的固定性和不可移动性（二）使用的长期性。（三）影响因素多样性。（四）投资大量性。（五）保值增值性。二、房地产的特征是什么？2022/12/16土地、土地所有权、建筑物、权益2022/12/16

土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权——指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权等等。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。2022/12/16开发商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式

a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

b.协议转让取得（旧城改造）

c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）2022/12/16土地分类2022/12/16

城市用地大致可以分为九类：

1、居住用地

2、公用设施用地（含商业用地）

3、工业用地

4、仓储用地

5、对外交通用地

6、道路广场用地

7、市政公用设施用地

8、绿化用地

9、特殊用地2022/12/16国有有土土地地使使用用权权出出让让年年限限：：住房房用用地地70年工业业用用地地50年科教教、、文文体体、、卫卫生生用用地地50年商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐用用地地40年综合合或或其其他他用用地地50年2022/12/12房产产分分类类2022/12/12按照照房房屋屋的的使使用用功功能能可可以以分分成成八八类类：：1、住住宅宅2、工工业业厂厂房房和和仓仓库库3、商商场场和和店店铺铺4、办办公公楼楼5、宾宾馆馆酒酒店店6、文文体体娱娱乐乐设设施施7、政政府府和和公公用用设设施施8、多多功功能能建建筑筑（（综综合合楼楼宇宇））2022/12/12房地地产产按按使使用用性性质质的的分分类类住宅宅建建筑筑物物：：可可细细分分为为普普通通住住宅宅、、电电梯梯公公寓寓、、花花园园别别墅墅等等生产产用用房房：：指指社社会会各各类类物物质质生生产产部部门门作作为为基基本本生生产产要要素素使使用用的的房房屋屋办公公用用房房：：指指政政府府行行政政部部门门、、事事业业部部门门、、社社会会团团体体以以及及公公司司等等处处理理日日常常事事务务和和从从事事社社会会经经济济活活动动提提供供服服务务的的房房屋屋（（也也称称写写字字楼楼））其它楼宇：以以上各类楼宇宇以外的各种种用途的房屋屋，（如外国国驻华使馆、、宗教用房等等）2022/12/12住宅细分2022/12/12【公寓式住宅】：相对于独门门独院别墅，，大多数为高高层，每层有有若干个可以以单独使用的的套房，里面面一应俱全。。2022/12/12【花园式别墅】：一般带有花花园、草坪、、车库。样式式为二、三层层，特点：建建筑密度低，，内部居住功功能相当完备备，装修华丽丽、富有变化化。2022/12/12【独栋别墅】：独立的一栋栋房屋形态，，没有共用墙墙面。独门独独户，顶天立立地。2022/12/12其他别墅：：双拼联排叠拼2022/12/12【期房】期房是指开开发商从取取得商品房房预售许可可证开始至至取得房地地产权证大大产证止，，在这一期期间的商品品房称为期期房，消费费者在这一一阶段购买买商品房时时应签预售售合同。期期房在港澳澳地区称做做为买“楼楼花“，这这是当前房房地产开发发商普遍采采用的一种种房屋销售售方式。购购买期房也也就是购房房者购买尚尚处于建造造之中的房房地产项目目。而在成成都市通常常对期房的的理解是未未修建好，，尚不能入入住的房子子。【现房】所谓现房是是指开发商商已办妥房房地产权证证（大产证证）的商品品房，消费费者在这一一阶段购买买商品房时时应签出售售合同。在在成都市通通常意义上上指的现房房是指项目目已经竣工工可以入住住的房屋。。?【外销房】外销商品房房是由房地地产开发企企业建设的的，取得了了外销商品品房预（销销）售许可可证的房屋屋，外销商商品房可以以出售给国国内外（含含港、澳、、台）的企企业，其他他组织和个个人。【内销房】内销商品房房是由房地地产开发企企业建设的的，取得了了商品房销销售许可证证的房屋，，内销商品品房可以出出售给当地地企事业单单位和居民民【尾房】尾房又称扫扫尾房。它它是房地产产业进入散散户零售时时代的产物物，是空置置房中的一一种。一般般情况下，，当商品住住宅的销售售量达到80％以后，一一般就进入入房地产项项目的清盘盘销售阶段段，此时所所销售的房房产，一般般称为尾房房。开发商商经过正常常的销售后后剩下了少少量没有竞竞争力的房房子，这些些房子或朝朝向不好、、采光不足足，或是楼楼层不佳、、位处两级级，其中一一层大多不不带小花园园且遮挡较较严重。【共同共有房房产】共同共有房房产：指两两个或两个个以上的人人，对全部部共有房产产不分份额额地享有平平等的所有有权。【共有房产】共有房产：：指两个或或两个以上上的人对同同一项房产产共同享有有所有权。。【配建设施】配建设施是是指与住宅宅规模或与与人口规模模相对应配配套建设的的公共服务务设施、道道路和公共共绿地的总总称。【公共活动中中心】公共活动中中心是配套套公建相对对集中的居居住区中心心、小区中中心和组团团中心等。。【房屋产权】房屋产权是是指房产的的所有者按按照国家法法律规定所所享有的权权利，也就就是房屋各各项权益的的总和，即即房屋所有有者对该房房屋财产的的占有、使使用、收益益和处分的的权利。2022/12/12建筑基础知知识2022/12/12“五证”““两书”什么是“五五证”“两两书”房地产开发发商在房地地产市场上上销售商品品房，必须须具备一定定的条件，，并且按照照有关的规规定在房地地产管理部部门办理商商品房销售售的各种手手续。其中中“五证””、“两书书”是最为为重要的条条件《国有土地使使用证》，是证明土土地使用者者向国家支支付土地使使用权出让让金，获得得了在一定定年限内某某块国有土土地使用权权的法律凭凭证。《建设用地规规划许可证证》，是建设单单位在向土土地管理部部门申请征征用、划拨拨土地前，，经城市规规划行政主主管部门确确认建设项项目位置和和范围符合合城市规划划的法定凭凭证。《建设工程规规划许可证证》，是有关建建设工程符符合城市规规划要求的的法律凭证证。《建设工程施施工许可证证》《商品房销售售（预售））许可证》两书是《住宅质量保保证书》和《住宅使用说说明书》有关专家特特别提醒：：只有合法法进入市场场的住宅房房，才具有有国家承认认的产权。。在签订购购房合同之之前一定要要查验房地地产商是否否具有合法法的售房手手续，各种种售房文件件、证件（（即上述的的“五证””和“两书书”）是否否完备。2022/12/12占地面积——建筑物基底底及其功能能需要占用用的面积积，，也叫红线线面积容积率——容积率是建建筑总面积积与建筑用用地面积的的比。例如如，在1万平方米的的土地上，，有4000平方米的建建筑总面积积，其容积积率为0.4使用率——使用面积与与建筑面积积的比率绿化率——绿化率是指指项目规划划建设用地地范围内的的绿化面积积与规划建建设用地面面积之比。。对购房者者而言，绿绿化率高为为好。绿地率——描述的是居居住区用地地范围内各各类绿地的的总和与居居住区用地地的比率（（%）。绿地率率所指的““居住区用用地范围内内各类绿地地“主要包包括公共绿绿地、宅旁旁绿地等。。其中，公公共绿地，，又包括居居住区公园园、小游园园、组团绿绿地及其他他的一些块块状、带状状化公共绿绿地。2022/12/12层高——层高是指住住宅高度以以“层“为为单位计量量，每一层层的高度国国家在设计计上有要求求，这个高高度就叫层层高。它通通常包括下下层地板面面或楼板面面到上层楼楼板面之间间的距离。。地下室——地下室是指指房间地面面低于室外外地平面的的高度超过过该房间净净高的1／2者。半地下室——半地下室是是指房间地地面低于室室外地平面面的高度超超过该房间间净高的1／3，且不超过过1／2者【开间】住宅设设计中中，住住宅的的宽度度是指指一间间房屋屋内一一面墙墙皮到到另一一面墙墙皮之之间的的实际际距离离。因因为是是就一一自然然间的的宽度度而言言，故故又称称开间间【进深】一间独独立的的房屋屋或一一幢居居住建建筑从从前墙墙皮到到后墙墙壁之之间的的实际际长度度。进进深大大的住住宅可可以有有效地地节约约用地地，但但为了了保证证建成成的住住宅可可以有有良好好的自自然采采光和和通风风条件件，住住宅的的进深深在设设计上上有一一定的的要求求，不不宜过过大。。2022/12/12房屋屋面面积积的的分分类类使用用面面积积———它是是建建筑筑面面积积扣扣除除公公摊摊面面积积、、及及墙墙体体柱柱体体所所占占用用的的面面积积后后的的净净使使用用面面积积，，俗俗称称地地砖砖面面积积建筑筑面面积积———包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的实实用用面面积积、、墙墙体体柱柱体体占占地地面面积积、、楼楼梯梯走走道道面面积积、、其其它它公公摊摊面面积积等等公摊摊面面积积———是指指建建筑筑物物的的楼楼梯梯、、外外墙墙、、首首层层大大堂堂及及小小区区内内其其它它一一些些配配套套设设施施的的分分摊摊面面积积套内内面面积积———卧室室、、起起居居室室、、厅厅、、过过道道、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、夹夹层层、、厕厕所所、、储储藏藏室室、、壁壁橱橱等等户户门门内内面面积积的的总总和和2022/12/12建筑筑物物的的分分类类（（按按建建筑筑材材料料分分））：：1、砖砖木木结结构构砖木木结结构构是是指指承承重重的的主主要要构构件件是是用用砖砖、、木木材材建建造造的的。。如如一一幢幢房房屋屋是是木木制制房房架架、、砖砖墙墙、、木木柱柱建建造造的的。。现现在在基基本本已已经经没没有有使使用用2、砖砖混混结结构构砖混混结结构构是是以以小小部部分分钢钢筋筋混混凝凝土土及及大大部部分分砖砖墙墙承承重重的的结结构构。。砖砖混混结结构构住住宅宅中中的的““砖砖””，，指指的的是是一一种种统统一一尺尺寸寸的的建建筑筑材材料料。。也也有有其其它它尺尺寸寸的的异异型型粘粘土土砖砖，，如如空空心心砖砖等等。。““混混””指指的的是是由由钢钢筋筋、、水水泥泥、、砂砂石石、、水水按按一一定定比比例例配配制制的的钢钢筋筋混混凝凝土土配配件件，，包包括括楼楼板板、、过过梁梁、、楼楼梯梯、、阳阳台台、、挑挑檐檐、、这这些些配配件件与与砖砖做做的的承承重重墙墙相相结结合合，，可可以以称称为为砖砖混混结结构构式式住住宅宅。。由由于于抗抗震震的的要要求求，，砖砖混混住住宅宅一一般般在在5～6层以下。3、框架结构是指以钢筋混混凝土浇捣成成承重梁柱，，再用预制的的加气混凝土土、膨胀珍珠珠岩、浮石、、蛭石、陶粒粒等轻质板材材隔墙分户装装配而成的住住宅。适合大大规模工业化化施工、效率率较高，工程程质量较好。。4、钢结构钢结构是指承承重的主要构构件是用钢材材料建造的，，包括悬索结结构。柔韧性性大，抗震抗抗风能力强，，一般用于高高层建筑，缺缺点是造价高高。2022/12/12建筑物的分类类（按建筑高高度分）：1、低层——2层及2层以下2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，9层以下4、高层——10层以上，40层以下5、超高层——40层以上或100米以上2022/12/12房地产业：1、房地产交易易2、房地产开发发3、物业管理4、房产业务咨咨询6、房产其它经经营形式2022/12/12.房地产市场的的概念：狭义概念：房房地产商品进进行交易活动动的地方或场场所。广义概念：包包括土地的出出让、转让、、抵押、开发发、房地产买买卖、租赁、、转让、互换换、抵押以及及一些与房地地产有关的开开发、建筑、、修缮、装饰饰等劳务活动动。2022/12/12市场分类：房地产一级市市场土地交易市场场，土地和购购买者的纵向向市场。由国国家控制和垄垄断（土地出出让）房地产二级市市场增量房交易市市场，指房地地产经营者与与房地产使用用者的纵向流流通市场房地产三级市市场存量房交易市市场（是消费费者之间的横横向交易，将将房屋的所有有权或使用权权进行重新分分配2022/12/12房地产的交易易：（1）房产买卖。。其中包括国国有房产的买买卖、集体房房产的买卖和和私有房产的的买卖。（2）房屋租赁。。（3）房产互换。。（4）房产抵押。。2022/12/12提示:删除样本文档档图标，并替替换为工作文文档图标，如如下:从“插入”菜菜单，选择““对象...”单击“从文件件创建”定位“文件””框中的文件件名确认选中“显显示为图标””。单击“确定””选择图标从“幻灯片放放映”菜单，，选择“动作作设置”。单击“对象动动作”，并选选择“编辑””单击“确定””房屋出租人或或出售必须具具备的条件：1.取得房屋所有有权证，且是是房屋所有权权所有人2.共有房屋的须须具有共有人人同意出租的的证明书或委委托书3.代理人代理出出租应具有房房屋所有人委委托的代理书书和证件副本本4.房屋屋所所有有人人已已死死亡亡的的、、继继承承人人应应办办妥妥房房产产继继承承过过户户手手续续，，方方可可以以出出租租私私有有房房屋屋5.具有有房房屋屋出出租租或或出出售售行行为为能能力力6.符合合公公安安、、环环保保、、卫卫生生等等主主管管部部门门有有关关规规定定的的2022/12/12影响响房房屋屋价价格格的的因因素素：：•房房屋屋的的地地理理位位置置（（交交通通便便利利、、周周边边环环境境等等））•房房屋屋的的户户型型、、楼楼层层、、朝朝向向、、视视野野、、新新旧旧程程度度等等•小小区区外外部部的的配配套套设设施施（（医医院院、、银银行行、、超超市市、、美美容容院院等等））•小小区区内内部部的的配配套套设设施施（（健健身身、、泳泳池池、、洗洗衣衣店店、、便便利利店店等等））•房房屋屋的的市市场场价价格格定定位位•房房屋屋的的供供需需状状况况•物物业业管管理理公公司司的的口口碑碑•房房屋屋的的市市场场租租赁赁价价格格前前景景及及回回报报率率的的多多少少•政政府府因因素素、、土土地地价价格格的的变变动动•其其它它因因素素2022/12/12我国国住住房房改改革革的的5个时时期期：：1980-1985年，，国国家家、、企企业业、、个个人人共共同同负负担担购购买买住住房房的的试试点点1986-1990年，，以以提提高高公公有有住住房房租租金金为为突突破破口口的的住住房房制制度度改改革革1991-1993年，，以以公公房房出出售售为为重重点点，，住住房房制制度度改改革革全全面面铺铺开开1994-1997年，，住住房房公公积积金金、、安安居居工工程程，，住住房房制制度度改改革革全全面面推推进进1998年至至今今，，切切断断实实物物分分配配的的福福利利分分房房制制度度，，实实施施货货币币化化分分房房制制度度改改革革进进入入攻攻坚坚阶阶段段2022/12/12中介介业业务务介介绍绍：：居住住物物业业：：别别墅墅的的租租赁赁、、买买卖卖业业务务（（高高端端市市场场））包括括民民宅宅租租赁赁、、二二手手房房买买卖卖（（中中低低端端市市场场））商用物物业：：包括括写字字楼、、商铺铺的租租赁与与买卖卖（高高端市市场））2022/12/12如何选选择理理想的的居住住住宅宅1.地段：：2.环境因因素(地理位位置、、交通通、配配套设设施、、商业业娱乐乐及网网点等等)3.房屋层层数4.朝向5.房屋的的功能能分区区6.面积空空间2022/12/12如何选择择理想的的居住住住宅7.质量与细细节8.楼梯及电电梯9.采光与通通风10.景观11.物业12.配套设施施2022/12/12商用物物业业1.位置2.房间朝向向、净深深、净高高、采光光、柱距距等3.硬件水平平（电梯梯、空调调、通讯讯设备等等）4.物业管理理5.配套设施施（商务务中