A股房地产行业2021年及2022年一季报综述

我们以申万行业分类(20)中房地产行业中72支核心个股2021年报和222第一季度业绩理下：房地产行业业绩增速仍呈下行趋势行业整体营收增速进一步下降，头部和国央企背景房企表现相对较好2021年及2022年Q1房地产行业整体营收增速现行趋房产业20年起整体收速比现行趋们计72企202年体业收为2.78万亿，比速1.96，速较020下2.4pct按营收入模为头部（家中（2家小型38，中部房表良，22头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为+6.85/+3.1/6.12，较200年+0.48ct/8.5pct-2.pc业用风持露部企具而中型和小型房企营收增速出现下滑，中型房企降幅更大。2022年一季度我们统计的72家房整营总入.3亿同增为-1.52比速降5.6c。其中头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-7.89/-1.76/-1.98，同比-54.8pct-511p/-.6pc；国央企背景房企整表更优我统的/背景221营总入同比增速为2042，较020年提升8.pt；民企营业总收入同比增速为723，较2020年下8.7pc。20年Q国/企企营总入比增500，较221一季度下13.2pc民营总收同增为-8.59202年季下70.pct。2022Q1/企业增显于营企。图表A不规房营速情（）0007007080900010Q1005000.0.050100100200200整体 头部房企 中型房企 小型房企同花顺iFnD，图表A不性房营速情（）0007007080900010Q100.0100200300整体 国企央企 民企同花顺iFnD，行业整体利润下滑营业利润方面，2021年及022年Q1房地产行业整体营业利润同比负增长。自28年以来体业润速现为行势我统72家221房产业整体营业润0.2万同比速-3671同下滑度大3.9c。022年Q1房产业体业润同增为-6.69，速较年期降3581p，下滑幅与22基持。头部房企营业利润同比增速下降幅度较小。头部/中型/小型房企021年营业利润同比增为-5.52/-6.61/+32.5202年-1.pct/65.pc/+5.6t小型房表较的因要是津江组成现扭为除津的影响后小房同下4.08202年升8.pc相对部企营业利润同也下但幅度中房现大度要在于房企阳光泛海企出大亏累型企块表现。头部企22Q1业润同增为-3.33，速较年期降291p，降幅低行整水，然体出强业韧。国/央企背景房企营业利润表现出较强的韧性。我们统计的国/央企背景房企221年营业利润同比增速为-.3，较2020年下降22pt；民企营业利润同比增速为-57.17较02年5.2pc202年Q国/企背房营利同增速为-7.43，去同下.3pc，业润比速优行整水。图表A不规房营润同增（） 图表A不性房营润同增（）000000.02004006008001.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

0000.0200400600800

07 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，归母净利润方面，2021年及2022年Q1房地产行业整体归母净利润下滑。近五年以来行业整体归母净利润呈现下行趋势，我们统计的72家房企2021年整体归母净利润为0.10亿，比速53.01，比滑度大47.pc，22Q1母利润同下52.4增较去同下61.2pc。头部房企归母净利润同比增速下降幅度较小，小型房企表现较好，但分化较大。部/型/型企22归母利同增-.84/11389+3925较2020年-3827pt/-00.pc+73.8pc部企利同下幅低行业整体水而型企大幅下主原于出大企亏如蓝发展海股光别亏18元12元6亿致型企板出现亏，除型企出现损6企业202年中房归净润比增速为-1525较22下3.62p型剔天津江整归净润与去年同持。部20年季归母利同增速-2870，速较年同期下38.5pc，幅于行整水；型企（除津江下滑.79，降幅对小。国/央企背景房企归母净利润表现相对稳定。我们统计的国/央企背景房企22年归母净利润同比增速为-1.1，较220年下降.7ct；民企归母净利润同比增速为-80.54较02年8.9pc202年Q国央背景母利同增速为-22.84较年期37.34c优行整水平。图表A不规房归利润比速） 图表A不性房归利润比速）00.05001.01.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

0000.02004006008001.0

007 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，房企盈利能力大幅下降毛利率与净利率水平：整体呈现下行趋势各类房企全年毛利率同比均有所下降。我们统计的2家房企021年整体毛利率水平为20.1较20下.67pc20年1为0.46同下2.3pct中部/中型/小型房企21年毛利率水平为19.3/210232.2，较220-5.87ct/5.8pct-pt企利水低于业体型和小型房高行整水。202年Q小房毛较年期升3.9pc，头部房企中房毛率比下，型企幅高于部企。国/央企背景房企表现强盈利能力们的国企景企22毛利率水平为26.5，较2020年下降6.32ct；民企毛利率水平为17.8，较2020年下降5.67pt国/企毛率水显高民。图表A不规房毛（） 图表A不性房毛（）50

00005000500050

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

5000500050

07 08 09 00 01 0Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，净利率水平整体下滑类房净利率水平现显分我统的7房221年整净率平3.43202年降4.6pc下滑度20年整体净利率平2.8去同期24p中头部中型小房（除天松江房企02年利水平4.74/-.01103，较020/-0.6c除型企出现损6企02年中房净率平.47，较202年降46p。国企/央企背景房企净利率更高。我们统计的国央企背景房企2021年净利率水平为6.73较22下2.7pct企利水为135202年降61p/央的利水领民企。图表A不规房净（） 图表1A不性房净（）60402000.0.0.0.0.020

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

402000.0.0.0.0.0

07 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，期间费用率：各类型房企期间费用率表现差异较大整体期间费用率有提我统的7家21年体间用率财费用率/管费率/售用为7.80/2002.98/21202年+.30c/024ct/-0.0pct/+012t。2年Q整期费率去年期升0.2pc至1.76财务用、理用、销费率别为.37、4.28、.11，去同期动+0.7pc、-.12c0.17p。各类型房企期间费用率表现差异较大。201年头部/中型/小型房企期间费用率为6.0711.2/1.652020-0.3pc/+164pt+0.9pc202年Q各房企期间用均一程抬中型企费用上最明去年期提升141pt；国企央背景22期间用为768较年下0.1pc；民202年期间费用率为7.7，较去年提升0.7pct。222年1国企/央企背景房企期间费用率11.91，去同下.2pc，于营企平。图表1房企项用均变情况）2000.0.0.0.0.007 08 09 00 01 0Q1期间费率 财务费率 管理费率 销售费率同花顺iFnD，图表1A不规房期用率） 图表1A不性房期用率）60

3040

202000.0.0

1000.0.0.0.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，图表1A不规房财用率） 图表1A不性房财用率）.0.0.0.0.0.0.0.0

07 08 09 00 01 0Q1

.0.0.0.0.0.0.0.0.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企 整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，图表1A不规房管用率） 图表1A不性房管用率）.0.0.0.0.0.0.0.0.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

.0.0.0.0.0.0.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，图表1A不规房销用率） 图表1A不性房销用率）.0

.0.0

.0.0.0

.0.0.0.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，资产减值损失：信用风险持续释放，资产减值规模明显增长民营房企资产减值规模增长更加明显。021年，我们统计的72家房企合计计提资产减值失62.4亿同增19.39其分型房出信风，高中型房的值失合计提产值失382亿，房产业体的1.90；按企性计提比计资产值41.2房产行业体70.9。图表2A不规房资值损金（元） 图表2A不性房资值损金（元）000000000

000000000000 000000000000.0

07 08 09 00整体 头部房企 中型房企 小型房

01

000000000.0

07 08 09 整体 国企央企 民企

01同花iFnD， 同花顺iFnD，杠杆水平有所收缩，销售下行导致回款压力加大负债率维持下降趋势2021年及2022年Q1房企净负债率保持在相对低位。我们统计的72家房企2021年整体净负率69.4较20年降3.0pc，中部房和型企负率均低于行业整体水平，表现较好。201年头部/中型/小型房企净负债率分别为49.16/10.21/5650较202年动-24p/-.5pc/+017p；022一季末，们计72房整体负率75.12较去同下1.73c其中，头部企净债较年同仍下部和小房净债仍持在较低的平中房净债率居不。国/央企民企企净负均有下降企/企景房202年负率3.43，较202年降526p企的负率64.0较202年降27p22年一季度企央背房负债较年期降39pc民略下。剔除预收账款后的资产负债率持续下降。我们统计的72家房企221年整体剔除预收账款的产债为7129较200下降09p。中头部企小房企剔除收款的产债率低行整水别71.861.4较2020年下1.0pct1.3pc中型除收款的资负率为3.61较2020年下0.5pc02年季地行整/部/型/型企除收账款后的资产负债率为70.8/0.34/7.32/61.29，较2020年同-0.99ct/1.3pct-0.pct/-.80c较20有一下。其中，2021年国/央企背景与民营房企剔除预收账款后的资产负债率分别为67.97/7444，去降1.1pct0.5pc。整体资产负债率持续下降。我们统计的72家房企01年整体资产负债率为7.6，较200年下降0.pt。其中头部/中型/小型房企资产负债率为79.69/79896.7较去变-0.4pc/+04pct-0.pct国央背景以及民房资负率4.3882.9去动-0.pc/+006p22年一季度，房地产行业整体/头部/中型/小型房企资产负债率为78.67/793879.2/.81，较去年同期变-0.66ct/1.2pct+0.pct/-.25c较22亦有下。图表2A不规房净率（） 图表2A不性房净率（）60040020000000000000.0

06 07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

20010000000000000

06 07 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，图表2A不规房剔收款后资负（）

图表2A不性房剔收款后资负债率）800075007000650060005500

78007600740072007000680066006400整体 头房企中房企 小房企

整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，图表2A不规房资债率） 图表2A不性房资债率）50

60005000

402000806040502000

06 07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

00

06 07 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，行业整体现金短债比略有下降现金短债比有所下降22年们计72房体现短比1.倍020年下0.。中，中型小房现短分18、0.倍、.3倍，其中部小房与年基持中房去年0国央金短比为1.倍较年升0.；民现短比1.，较降04。2022一度我统72房整现短比12，去年期降0.3，较202下0.1头部型型企金债分别1.倍09和1.倍较去年期别降03.和0.企/企金比15去同；民企金债为1较去同下0.22年是企债峰需关注短期债力。图表2A不规房现债比倍） 图表2A不性房现债比倍）.8.7.6.5.4.3.2.1.0.9.8

07 08 09 00 01 0Q1

.6.5.4.3.2.1.0.9

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企 整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，房地产销售持续受挫，升销售回款对营收覆盖度：021年，我们统计的72家房企整体销售回款对营收覆盖度为11183较202年4.19p部房下较中和型略有上升部中型小房销售款营覆度别16.2423.59.18，较202年别动-0.1c+844p+.68c国/企营企售款对营收盖分17.92107.9较20分变-.6ct3.1pc2022年一度我统7家房整销回对收覆13255，较年同期下降4.61c同房企较年期所降较22有回一定程度由竣下导结收入降。图表3A不规房销品提劳收现金业（）

图表3A不性房销品提劳收的现金营收（）500400300200100000

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

600500400300200100000

07 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，销售商品、提供劳务收到的现金同比增速持续下降：021年，我们统计的72家房企整体售品提劳收到现同增8.8，202年速降1.pct。不同模房型房销商提务收的比速020升外头和型企速均202年降国/企营企售品提供劳务收的金比速别1.95、453，较同增分变动2.8pct、-0.44c22一我们计72房整销售供务的现金同比速-3247各型房销商提劳收到现同均负变动。图表3A不规房销品、供务到现同比速

图表3A不性房销品、供务到的现同增0700708090001 0Q10000.0100200300400

整体 头部房企 中型房企 小型房企

00000000.0100200300400500

07 08 09 00 01 0Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，2022Q1购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例明显上升：2021年，我们统计的72房整购商现金出销商现流入比7.8522年降2.7pc。中部中型小房购商现金出销商现流入的比例别74.53.6973.99别去变动0.76p-2.5pct11.pct国/央企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例为69.9，较200年提升5.34pt民购买品金支占售品金入的例71.5较20年下降7.8pc。2022一度我统72家体买品金支占售品金入的比例为8.32，去同提784pt各类房占比有定度升较年均显升。图表3A不规房购品现支占售品金流的例）10.0080006000400020000.0

图表3A不性房购品现支占售商品金入比（）10.0080006000400020000.0头房小房

中房整体

国企央企 民企 整体同花iFnD， 同花顺iFnD，预收账款增速下滑，对营收覆盖度维持在相对高位预收账款同比增速：我们统计的72家房企2021年整体预收账款为3.25万亿元，同比增速8.39202年降1.2pct其中头部中型小房预账同增速分为+.23+1.14+17.6202年别-6.pc+97p国/企民预账比增分为+.90+7.2较22分变-2.pct、-0.52ct。预收账款/营业收入相对稳定：我们统计的72家房企2021年预收账款营收覆盖率为117.25202年41pct其头小型收款收盖率分别为13.9312.997612202年别-.5pc+1.85c+.4c。头部业于22结收速对高时售较此收款覆盖率降幅大但然持较高国央企民房收款收盖分别为103.15、26.4较20年别变-9.pc、00pc。至20年季末，我们计72房整预收/02年营10.79，去末上3.54营收障度为定。图表3A不规房预款同增（） 图表3A不性房预款同增（）00 0000

0000

000000

0000.0100

07 08 09 00 01 0Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

00.0

07 08 09 00 01 0Q1整体 国企央企 民企同花iFnD，，注以上预收账款指合同负债和预收账款合计。

同花顺iFnD，注以上预收账款是指同负债和预收账款合计数。图表3A不规房预款营收（） 图表3A不性房预款营收（）6004002000000000

5004003002001000000000

06 07 08 09 00 010Q1

00

06 07 08 09 00 010Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企 整体 国企央企 民企同花iFiD注以上预账款是合同负债和预收账款合计。

同花顺iFnD，，注以上预收账款是指合同负债和预收账款合计数随着前期合作开发项目逐渐结转，少数股东损益占净利润的比重有所提升。我们统计的7家企22行整体数东益净润的54.3较22年提升22.50ct其头、、型企数东益占利的重别7.47-114.10.55年分变12.5pc-11.1p-4.9pct国央企民企少数股东损益占净利润的比重分别为3433、118.0，较020年分别变动1.80p866p202一季行整少股损益净润比为较去同提24.pc，较22略下。库存保持相对稳定：我们统计的72家房企2021年整体存货占总资产比重为较202年降014p头型小房货占资比分为59454.72、4.49，较02年分变-0.2pc、-03pc、+095pt国企央企民企货总产053.120年别-12p+06pc。2022一度业体货占资比为5.22较去同下0.2pc较年有提。图表4A不规房少东损占利的（）

图表4A不性房少东损占利润的比）000 20000.05001.01.02.02.0

整体 头部房企 中型房企 小型房

00006 006 07 08 09 00 01 0Q1000000.0

06 07 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，图表4A不规房存总资的重） 图表4A不性房存总资的重）008060402000806040

06 07 08 09 00 010Q1整体 头部房企 中型房企 小型房企

7060605050404030302020

06 07 08 09 00 010Q1整体 国企央企 民企同花iFnD， 同花顺iFnD，基金重仓配置比例有所回升，但仍处于低位基金重仓配置比例持续回升，但仍处于低位。2021年房地产行业基金重仓配置比例为1.56低标准置0.5pc，+0pc。202年季房业基金重仓置例2.12于标配比0.4pc环+.pt。图表4房地行各分金重配情）6543210房地产业投市值（） 股票市标准业配比例同花顺iFnD，公司仓遍央/企背等信公获持续显持如利展、金地集商口等分民房在22一度也得如科份南建设保发持市居房产业金重持首万022季度减。图表42022基重持A房业要情况）2022年一季末 季报持仓变动(万股) 持股占流通股比变情况()名称持股市(万元)2022Q12021年2021三季2022Q12021Q42021Q3保利发展298681.813414507216764655,46.412.851.814.64万科A150060.29-340811106530510,59.66-0.351.081.09金地集团93068.11475742282679910,09.440.82-0.662.24招商蛇口68448.27195.121856