2012年江山御景商业部分市调及定位

谨呈：融汇集团新余江山御景商业部分市调及定位《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系房地产商域网：商业解析城市解析项目解析

Contents项目定位租售策略新余简介Part1.1新余简介新余是神话传说中七仙女下凡的地方，是江西最美丽的城市，也是一座快速崛起的现代工业城市，一座环境洁静、绿树成荫的城市，一座全国卫生城市，是全国唯一的国家新能源科技城、全国22个国家森林城市之一、中国十大最具安全感城市。新余位于江西中部，地处南昌、长沙两座省会城市之间，是江西最年轻的一座工业城市。简称“渝”，1960年设市，1963年撤市，1983年复市，现辖“一县四区”：分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区、新余经济开发区和仰天岗管委会。新余位于北纬27°33’～28°05’，东经114°29’～115°24’,属亚热带湿润性气候，具有四季分明、气候温和、日照充足、雨量充沛、无霜期长、严冬较短的特征。新余市聚集了一大批新能源企业，形成高技术人才与太阳能光伏产业之间的良性互动，并朝着建设国家新能源科技城的目标不断迈进，成为远近闻名的“经济小巨人”。新余简介新余是一座钟灵毓秀的人文古城，新余的城市建设被誉为“深圳速度”，所以更是一座正在崛起的工业城市。新余市是一座钟灵毓秀的人文古城新余市人才辈出，江西第一个状元卢肇，北宋江南第一个宰相王钦若，明朝权臣严嵩，著名国画大师傅抱石，医学巨子何大一都是新余市人。明代宋应星的世界科学巨著《天工开物》在新余市完成。毛泽东同志在新余市主持召开了著名的“罗坊会议”和闻名于世的“兴国调查会”。新余历史悠久新余市的城市建设被誉为“深圳速度”，近10年新增城区面积15平方公里，其规模、速度、效益在全国中小城市中罕见，是全国1979年—1983年建市的75个中小城市中，5个工业发展速度最快，经济效益最好城市之一，城市面貌发生了深刻的变化。新余简介新余是新余市是一座环境优雅的宜居，开明开放的移民城市；新余的城市建设被誉为“深圳速度”，所以更是一座正在崛起的工业城市。新余市是一座正在崛起的工业城市新余市的城市建设被誉为“深圳速度”，近10年新增城区面积15平方公里，其规模、速度、效益在全国中小城市中罕见，是全国1979年—1983年建市的75个中小城市中，5个工业发展速度最快，经济效益最好城市之一，城市面貌发生了深刻的变化。新余市是一座环境优雅的宜居，开明开放的移民城市新余市境内山清水秀，生态优美，森林覆盖率达53.8%。“七仙女下凡”之地仙女湖，是湖泊型国家4A级重点风景名胜区，已列为江西省首批园林城市、全国绿化先进城市、全国卫生城市、全国双拥模范城市、全国职业教育先进城市、全国社会治安综合治理先进城市。新余交通新余市交通便捷，城市功能完善：全市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成，新余交通便捷，水陆通行，袁河水道经赣江入长江，使新余市越来越成为投资者的热土。三纵四横的外部道路网络，浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，新余火车站是沪昆铁路线上主要车站之一；赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在新余交汇，成为全国680多个城市中少有的高密度高速公路通过的城市，构建了新余与“长珠闽”对接的5小时经济圈；公路四通八达，与周边县市形成了1小时交通经济圈；在全省率先实现村村通水泥公路，形成“半小时经济圈”；经高速公路通达昌北机场仅需1个多小时；文化教育新余具有渊远的人文底蕴，文化软实力强，举办高雅文化活动提升城市品位，新余基础教育全省领先。基础教育全省领先，有4所全省优质高中，高中教育普及率达84％。新余少儿艺术驰名全国，多次获得全国金奖，三进北京、两进中南海演出，受到了党和国家领导人的多次亲切接见。挖掘独具新余特色的仙文化、抱石文化、天工文化以及钢铁文化等丰富文化资源，不断兴起社会主义文化建设新高潮，着力打造文化大市城市规划《新余市城市总体规划（2008—2030年）》提出的城市定位：“国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳湖生态经济区副中心，环境优美的山水旅游城市。”按照《新余市城市总体规划（2008—2030年）》提出的城市定位，围绕《新余市国民经济与社会发展十一五规划》，战略规划将新余市的整体发展规划为：城市发展的总体目标：

“国家光伏、新能源和江西钢铁产业基地，鄱阳湖生态经济区副中心，环境优美的山水旅游城市。”人口规模：市域人口规模：近期2015年134万人；中期2020年147万人；远期2030年人口170万人。中心城区人口规模：规划近期2015年63万人；中期2020年75万；远期2030年96万人。六座新城规划六座新城：滨河新城，孔目江新城，仙来新城，城东新城，仰天新城，霞江新城(高铁新城)。规划六座新城：滨河新城，孔目江新城，仙来新城，城东新城，仰天新城，霞江新城(高铁新城);四个新市镇：下村，良山，罗坊，河下。新市镇解释：又称计划城市，指事先经过周密计划所兴建的新城市或大型社区，取代现有都市市中心向四方扩张的发展模式。新市镇通常位于城市的郊区，主要目的是解决和舒缓市中心过多的人口和由此而产生出来的种种社会问题，新市镇既不同于城市，又不同于城镇，是介于城市和城镇之间的一种模式，从人口规模上来讲可列入小城市之列。一城五区新余市行政区按照现实情况将分成“一城五区”的空间布局，以新余城区为中心，以分宜县为次中心，以铁路两侧沿线为纽带的“两区一线”经济主体架构基础上，将新余市划分为五大区域。“一城五区”的空间布局：1、以城市服务业和人口居住功能为主的城市功能区；2、以农业和农副产品加工为主要功能的综合农业区；3、以基础工业区、新型工业区、城镇工业平台等为主体的工业集中区；4、以森林为主体的林业生态区；5、以袁河水系、孔目江湿地、仙女湖等构成的水域生态涵养区。新余市区分宜县城罗坊镇下村镇良山镇河下镇旅游规划《新余市旅游发展总体规划（2008年—2020年）》，主题是“天工开物之城、浪漫魅力之都”，打造国家级旅游生态区。“天工开物之城”体现新余的悠久历史和为世界科学技术所作的贡献，“浪漫魅力之都”则体现在七仙女下凡的美妙传说中，两者的结合从历史和现实两个时间序列，城市和水体两个空间层面对新余的旅游进行高度概括，体现自身的独特地位和作用。1、国家级旅游度假区（背景：打造以度假、休闲为主的旅游城市，也是新余未来的旅游发展目标）2、国家级生态园林城市（背景：新余市2005-2020年城市发展总体规划目标）3、国家级节庆活动——东方情人节（背景：民间喜闻乐见的“仙女下凡”故事原创地）主题：天工开物之城、浪漫魅力之都战略目标功能定位新余--中国最具仙女文化特色的休闲度假旅游目的地。中国最具仙女文化特色城市概念的提出，是跳出江西看江西，站在全局的角度，以更加宽阔的视野定位江西旅游业发展思路的结果，是新世纪江西省旅游业发展的目标之一。基于新余市的区位条件、仙女湖的资源优势、文化内涵以及景区环境等因素，在经过认真思考分析后中总结而成。钢铁工业和太阳能产业是新余的特色产业，也是强势产业，依靠产业集聚发展商务旅游，具有现实的资源优势，有进一步发展的巨大潜力。功能定位新余--华东最具魅力的生态宜居城市。新余市经过近几年的建设，城市生态环境日益改观。城区兴建了国家级的孔目江湿地公园，全国唯一以画家名字命名的名人公园---抱石公园，以及城市中大大小小城市绿地和道路绿化，使新余的环境比以前明显好转。仰天岗森林公园是“新余之肺”，是新余城区的“靠山”。对仰天岗森林公园进行保护性建设，充分保护其生态环境。国家级园林城市的创建，使新余的城市面貌、城市环境、城市建设在一定程度上都有质的提高，使新余成为“园中城，城中园”式的园林城市。进而达到华东最具魅力的生态宜居城市。功能定位新余--江西最具活力的商务旅游目的地。新余具有将“钢”文化旅游、教育旅游以及太阳能产业旅游三重文化资源融合在一座城市的魅力。新钢是省属国有特大型钢铁联合企业，拥有600多个品牌、2500个规格、新钢公司船板产量跃居全国同行之首。新钢在外的声誉在某种程度上讲甚至超过了新余，来新钢进行商务活动的客商逐年增多。新余的职业教育被教育部称为“新余现象”，在30万城市人口的新余市区，拥有9万人的职业教育学生，占城市人口近三分之一。新余每年接待的职业教育考察团就有50余个。太阳能产业是新余近年来发展起来的新兴产业，江西赛维LDK太阳能高科技有限公司是目前亚洲规模最大的太阳能多晶硅片生产企业，赛维LDK是江西省企业有史以来第一次在美国上市的企业，正在崛起的世界“硅都”，使每年来LDK工作的国际专家、参观考察的国内外专业技术人员、进行国际商务活动的商人日益增多。旅游布局结合新余市旅游资源的分布特点、旅游产业发展的相关基础设施的现状，将未来新余市旅游发展空间结构布局划分为“飞鸟型”总体布局。这一布局呈孔雀西南飞态势，使游客有回家的感觉。飞鸟型结构也意寓新余旅游从此腾飞，展翅翱翔。根据《江西旅游业发展总体规划》和新余市政府《关于加快发展服务业的决定》中对旅游业的发展目标要求。结合新余市旅游资源的分布特点、旅游产业发展的相关基础设施的现状，将未来新余市旅游发展空间结构布局划分为“飞鸟型”总体布局。这一布局呈孔雀西南飞态势，使游客有回家的感觉。飞鸟型结构也意寓新余旅游从此腾飞，展翅翱翔。“龙头”：即以仙女湖和大岗山景区为“龙头”，带动新余形成高位突破和产业升级。“核心”：即以新余市中心城区为“核心”，组织和带动新余全市旅游产业的有序发展。“两翼”：依托资源密集分布，内外交通联系便捷的优势，在全市范围内形成各具规模特色的两翼旅游功能区片：即北部蒙山区块（右翼）和东部百丈峰区块（左翼）。旅游布局新余市中心城区—核心（市区-仰天岗“生态新城”综合区），将其打造成为以集休闲、观光、旅居及综合服务为主的功能片区。未来新余旅游业的进一步发展应依托新余市中心城市强有力的旅游辐射和带动作用，充分发挥其经济资源和区位优势，加大力度做好对现有旅游资源的整合和改造，使本区成为未来新余旅游整体形象的核心代表。将其打造成为以集休闲、观光、旅居及综合服务为主的功能片区。规划应重点开发具有产业优势的“钢铁是怎样炼成的”、“太阳能是怎样利用的”“夏布是怎样生产出来的”的“工业旅游”，打造江西省职业教育培训中心，开发与城市零距离的新余城区周边观光游、农家乐休闲游，兴建抱石艺术品市场，重点开发建设《天工开物》博览城，力争成为新余旅游叫响全国，走向世界的另一张名片。因其具有适宜人居的优美环境、山水资源，将其定位于宜居、休闲为主的功能片区。区域分布新余整个中心城区占地约30㎡公里，以铁路线为界，形成城南和城北两个区域商业中心和城东经济开发区。城南区在浙赣铁路以南，袁河以北部分，区域用地面积15.3平方公里。其中以新周铁路分隔为两个组团：以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。城北区域在浙赣铁路以北，孔目江以西部分，主要是行政文教生活区域，该区域以仙来大道为骨架展开建设，区域用地面积约9.6平方公里。为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。城东区为高新技术经济开发区，在孔目江以东，浙赣铁路以北部分属新余市高新技术经济开发区，为工业生活区域，以仙来大道为轴线展开建设。目前有前卫化工厂、福润、新华公司、北大高新生物等企业，占地面积4.9平方公里。目前为省级重点经济工业产业发展区域，是新余市工业产业新兴发展的主力区域。发展总方针新余城市建设发展总方针──东拓、西延、北优、南蓄。城南区：老城商贸、居住和工业区，浙赣铁路以南部分，建成区面积13k㎡，以袁河、新周铁路为分隔呈两片区。

老城片区：范围是新周铁路以东部分，为商贸居住区，这是新余市历史形成的老城区，以抱石大道和胜利路十字型骨架展开建设。

城西片区：新周铁路以西部分，为工业区，布置有新钢、电厂、二化、钢丝厂、电工厂等大中型企业，建设布局较分散。城北片区：行政文教生活区，范围：孔目江以西，浙赣铁路以北部分，浙赣铁路以北，孔目江以西部分，现状以仙来大道为骨架展开建设。城东片区：工业生活居住功能区，孔目江以东、浙赣铁路以北部分，属新余市高新技术经济开发区，以仙来大道为轴线展开建设。

仙来片区：为商贸居住工业综合区，依托袁河二岸景观体系。

孔目江片区：孔目江新城力争建设成为全国一流，全省最美的环境优美、景色宜人、适宜居住，集休闲、娱乐、购物、工作、生活于一体的新城区。

高铁新城：定位为新余的交通枢纽和商务功能型的城市副中心。今后5年，高铁新城将成为具有国际水准、展示新余特色、市民引以为豪的标志性新城。小结优势交通便捷，文化、教育基础力量雄厚，可挖掘旅游资源雄厚，周边生活配套成熟繁荣，市民生活十分便利。随着鄱阳湖生态经济区上升为国家战略，新余市积极融入，主动对接，积极融入鄱阳湖生态经济区、未来将建设成为国家新能源科技城。新余交通区位优势明显，投资环境优越。浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，赣粤、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在新余交汇，成为全国680多个城市中少有的高密度高速公路通过的城市，构建了新余与“长珠闽”对接的5小时经济圈。不足随着近年新余市工业的进一步发展，工业流动性人口会越来越多，加上新余民办教育发展而形成的受教育流动人口的增多，来回的人潮容易形成城市瓶颈。城市虽有较快的发展，但区域、中心城区地位不突出，第三产业相对滞后，城市综合功能尚不完善。城市环境虽然有较大改善，但局部工业污染较严重，一些地块环境质量仍然较差。城区内中央、省属企业较多，受计划经济体制的影响，各自为战，条块分隔，“大单位、小社会”现象突出，缺乏协调机制，未能实现设施共建、资源共享。城市化进程的加快、扩张迅速，由于管理和规划不当出现众多“城中村”，急需改造和完善建设。新余经济简析Part1.2新余GDP新余市在十二五规划中，GDP平均增长率为15.5，经济增长快速，2011年经济增长速度虽有所回落，增长率为13.3%，但发展质量得到进一步提高。新余市从2004-2008年经济一直处于较高速度增长，经济飞速发展；从2009年开始，新余开始注重经济发展的质量，不再一味追求速度，寻求速度与质量的同快速增长；虽然2011年新余经济增长速度有所回落，但增长速度相对于国内其它城市还是比较快速的。同舟济分析：新余市近8年GDP增长走势图产业结构新余市第二、第三产业占比重较大，经济发展速度较快，房地产投资额增长率比前3年有所回升。新余市近几年不断在合理优化三产结构，使经济经济发展质量进一步提高，经济更健康的快速发展；新余近几年第一产业比重不断缩小，第二、第三产业比重不断加大，尤其是第二产业，比重几乎每年都在增长，第二产业已经成为经济的支柱产业；新余市近7年三产结构走势表年份三产结构比率2005年12.5:55.7:31.82006年10.7：58.9：30.42007年8.8：63.8：27.42008年8.7：63.2：28.12009年6.9：58.5：34.62010年6:63:312011年5.6：67：27.4新余市近8年房地产投资额走势图新余市房地产投资额在2004-2007年呈井喷高速发展，进入2008年以后新余房地产投资额缓慢上涨，2011年房地产投资额增长率较前3年有所回升；新余近5年房地产投资均在20亿以上，房地产投资渐渐趋于饱和，增长缓慢；2011房地产2011年新余市房地产市场总体表现为量增价平，共成交了17316套，成交面积为199万㎡，成交均价为3102元/㎡，上半年楼市表现较好，年底低迷凸显。同舟济分析：新余市2011年商品住宅成交走势图从成交量上看，新余住宅市场在上半年表现良好，进入下半年楼市呈震荡趋势；从成交均价来看，从年初开始房价一路上扬，最高的成交均价一度接近3500元/㎡，但是，年度平均成交价仍然维持的3100元/㎡上下，比2010年度略有上升。分析量增价平的原因，新余近几年新盘开发量一直处于高位，商品房投入量保持旺盛，为市场提供了很大的选择空间，市场竞争激烈，因此，成交价难以大幅上扬。在宏观调控政策的大背景下，由于受到一、二线城市市场走低的后续影响，从第四季度开始，楼市低迷开始显现，市场观望情绪逐渐价浓，成交量明显萎缩。在开发商还没有思想准备的情况下，楼市似乎一夜之间进入了“冬天”，给大多数开发商打了个措手不及。成交排行榜2011年成交较好的楼盘在2012年初表现都一般，恒大城、月亮湾、紫金城分别占据2012年销售排行榜的前三名。新余市2011年楼市成交排行榜项目名称销售套数赣西万商红(国际)商贸物流中心1690康源•绿江南605孔目江1号（三期）572暨阳•翡翠城（二期）523喜盛•威尼斯505香博丽晶502举学苑小区447联龙商住区(未来橙堡)368林盛•公园华府（二期）357暨阳•翡翠城5-10、52号楼344项目名称销售套数赣西万商红(国际)商贸物流中心

1145恒大城

165月亮湾三期时代花园住宅小区

111紫金城商住小区

110奥克斯皇家花园二期天伦城

80康源·绿江南

73暨阳世纪城(二期)

67明珠花园小区

62孔目江1号（三期）

62聚龙·碧海兰庭

54新余市2012年楼市成交排行榜2012房地产2012年年初新余市房地产市场继续延续去年年底低迷之势，前2个月共成交了1491套，下降了57.3%，成交面积为18.5万㎡，下降了55.5%，成交均价为3476元/㎡，上涨了16%，年初新余房地产市场就呈现低迷态势和观望气氛，楼市开局不顺。同舟济分析：新余市近半年商品住宅成交走势图从2012年年初成交量上看，春节期间新余住宅市场成交冷淡，传统旺季已不在，这种局面预计会一直延续下去；从2012年年初成交均价来看，新余住宅市场成交均价处于较高区位波动，预计后市的成交均价会呈缓慢波动趋势。年初成交虽然2012年年初新余房地产成交均价处于较高区位，但从成交较好的项目看，成交均价在平均均价以下的楼盘成交较好。新余市2012年1月份楼市成交排行榜新余市2012年2月份楼市成交排行榜楼盘名称售出户数销售均价恒大城1034606.2紫金城商住小区753515.85恒大雅苑293988.95明珠花园小区10号楼274099.26康源绿江南242810.42城市风情183242.23孔目江1号（三期）174210.82现代城商住小区二期163178.92信达丽城二期153474.38新鑫花苑水恋书香153810.8盛世豪庭133029.28湿地风情113495.55新鹰国际113181.86楼盘名称售出户数销售均价凯光中央华府654153.14奥克斯皇家花园二期天伦城452642.74恒大城364877.63聚龙碧海兰庭333528.94穗东大厦332896.84康源绿江南322952.17明珠花园小区10号楼274082.96喜盛·威尼斯三期273449.72现代城商住小区二期273218.09盛世豪庭263031.97孔目江1号（三期）234203.3紫金城商住小区233337.86红海名仕公馆234418.34小结GDP:新余经济会继续保持较快增长，产业结构进一步合理优化，经济发展质量会得到进一步的提高。房地产投资分析：新余房地产开发投资增速近几年呈趋缓，调控政策已取得了一定的成效，预计后期政府政策无大变化，房地产投资会继续回归理性。成交分析：2011年新余房地产量增价平，11年年底楼市进入低谷，预计2012上半年会延续11年下半年的低迷行情，但成交均价会处于较高位徘徊态势。存量走势：至2012年年初，全国市场潜在的供应量比较充足，政策强压下，供销差与价格走势呈现高度一致的局面，价格面临较大的下行压力。

总之，随着一二线城市的调控政策继续延续，购房者对房价下调的期待也越来越高，市场观望情绪渐浓，成交量会持续低迷。由此可见，2012年，新余楼市走势依然存在不乐观的因素。商业解析城市解析项目解析

Contents项目定位租售策略新余主商圈位于城南，以胜利路为核心辐射周边几条主干道，包括团结西路、抱石大道、劳动南路和解放路。附近包括步步高、新亚新、洪客隆、国贸新天地等商场，以及在建的天恒国际广场和香港城。同时随着洪客隆商业街的打造，附近也随之增加了比如夏威夷风情街、食品批发一条街以及电动车一条街。城北目前商圈范围不成熟，主要是以仙来大道和仙湖路为主的沿街商铺。新余市城区形成的是以胜利路为核心的商业圈，周边街道是其商业圈的延伸。整体商业经营状况较好，新余客户整体消费力较强新余市商圈概述/商业总体分布图商圈概况胜利路步步高新亚新洪客隆洪客隆商业街香港城天恒国际商圈概况作为新余唯一的城市级商业中心，胜利路的地位无可撼动；商业业态丰富，但购物环境一般。商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况步步高3.8万㎡流行百货时尚、中高收入者联营扣点15-20%销售状况良好新亚新3.5万㎡传统百货一般收入者租金平均100-150元/平米*月一般收入购物的去处。洪客隆商业街0.8万㎡流行百货时尚年轻人租金平均100-250元/平米*月销售情况一般香港城0.8万㎡流行百货时尚、中高收入者租金平均180元/平米*月销售状况较好天恒国际广场3.5万㎡流行百货一般收入者租金平均20元/平米*㎡销售情况一般胜利路是新余最繁华的商业街道，全长约1公里。目前胜利路上约有店面600个，经营范围包括服装、饰品、超市、娱乐、宾馆和餐饮等，集中了新余市大部分商场。胜利北路沿街商铺的租金在300-450元/月*㎡不等，胜利南路沿街商铺租金是150-250元/月*㎡不等。沿街部分只有极个别上层引入了先进的管理，但形式仍然比较传统，除步步高外其他商场都缺少餐饮、娱乐等业态。甚至属于地摊式商场。商圈概况新余主商业圈各街道概述洪客隆百货金伯利钻石美特斯·邦威山水风味食街胜利路：胜利路是新余最繁华的商业街道，全长约1公里。目前胜利路上约有店面600余个，经营范围包括服装、饰品、超市、娱乐、宾馆和餐饮等。目前胜利路上的店面租金水平为全市最高，租金范围在40-500元/㎡·月，其中抱石大道至火车站广场和抱石大道至团结路段店面租金较高，达到200元/㎡·月以上，具体租金根据店面面积和结构而定。主要公交线路：01、401、502、601、701、901等。主要街道胜利路沿街商铺经营类型配比—租金水平最高，同时以服饰为主e之谜（服装）:面积：26平方米，开间：3.5米，进深：7.5米.租金：350元/㎡·月.邦威服饰（服装）:面积：120平方米，开间：13米，进深：10米租金：350元/㎡·月.钢城烟酒:面积：52平方米，开间：6米，进深：8.5米租金：400元/㎡·月.目前胜利路上的店面租金水平为全市最高，租金范围在150-400元/㎡·月，其中抱石大道至团结路租金约在150-200元㎡·月，抱石大道至洪客隆靠西边的店面租金较高，到达450元/㎡·月以上，具体租金根据店面面积和结构而定。主要街道洪客隆商业街:一楼销售率达到100%，入驻率100%，该街目前人气较旺；二层招租，目前入驻约为70%。步步高开发商洪客隆投资策划代理深圳中旗地产面积80000平方米特点宽全线主干道，总长全临街铺面，贯穿劳动南路和胜利北路付款方式及折扣一次性9.8折/按揭9.9折均价10000元/㎡，紧靠胜利路的达20000元/㎡业态分布C区品牌皮鞋A3区珠宝首饰、皮具、品牌男装A2区男装、女式服装馆、淑女装A1区少女装、化妆女人用品、内衣、饰品B区家居饰品、床上用品、文胸、针织、女装G区鞋帽、箱包D1区运动服饰、户外用品D2区休闲娱乐城、酒吧美食天地、KTV、咖啡厅E区牛仔、量贩休闲F2区灯饰、摄影、银行、儿童用品系列、婴儿用品、IT数码、药店F1区美容美发、摄影、缴费营业厅、服务性业种指导租金目前一楼200-250元/平方米·月、二楼100-150元/平方米·月交楼开业时间2006年10月主要街道抱石大道——沿街商铺经营类型配比兰桂芳化妆品:（抱石大道西）面积：16平方米，开间：4米,

进深：4米.租金：80元/㎡·月.目前抱石大道主要以服装、饰品、花店、娱乐、餐饮、零售批发为主，该路的店面租金在50-150元/㎡•月。集中了抱石文化街、宝莱大厦的沿街商铺，其中抱石文化街租金在7-20元/㎡•月,宝莱大厦低商销售均价约为15000元/平方米，目前租金在50-120元/㎡•月之间。兰州拉面馆:（抱石大道西）面积：36平方米，开间：4米,

进深：9米.租金：51元/㎡·月.南昌瓦罐汤:（抱石大道东）面积：65平方米，开间：4.3米,

进深：15米.租金：60元/㎡·月.主要街道抱石文化街开发商新余市仙女湖房地产开发有限公司面积总面积约10000平米左右。建筑特点28-50平方米，开间,进深6-12平方米,共316间全长,骑楼设计,复式临街铺面,一楼层高内设多架自动扶梯,空中连廊设置了攀沿墙和三人篮球场付款方式及折扣一次性9.6折，按揭9.7折均价一楼均价12000元/平方米二楼5500元/平方米早期业态分布A区：美食娱乐广场一层特色小吃、休闲吧、洋式快餐、西饼面包、食吧、水吧二层咖啡吧、KTV包房、茶座、西餐厅B区：健康时尚广场一层钟表、化妆品、皮具、数码通讯、眼镜、服装、家装饰品二层饰品、网吧、游戏中心、美容美发、休闲按摩、健身馆C区：少儿活动广场一层品牌童装、童鞋、体育用品、玩具、文化用品、书店二层亲子乐园、艺术教育培训、图书馆、DIY手工操作现场D区：市民便利广场一层家电、银行、黄金珠宝、数码电脑二层酒店、影象音像、仓储式药店、门诊出租方式如出租则整体出租给物业公司，两年内一年返租8%，目前一楼租金23元/平方米，二楼租金12多元/平方米交楼开业时间2006年9月1号交楼，开业。现经营状况差抱石步行街贯通抱石大道、团结路，依靠抱石公园，紧邻10万新钢人生活住宅区。在抱石广场（步行街内）树立钢艺画，弘扬新钢精神和抱石文化。主要街道团结路沿街商铺经营类型配比—大家好豆浆：面积：35平方米，开间：2.5米,

进深：5米.租金：80元/㎡·月.亚太金行:面积：23平方米，开间：3.3米，进深：7.6米租金：70元/㎡·月.斯尔丽服装店面积：55平方米，开间：3米，进深：7米租金：77元/㎡·月.团结路分为团结东路和团结西路。目前团结路上约有店面250个，经营范围包括。塑料批发服装、饰品、娱乐、宾馆和餐饮等，租金范围在40-350元/㎡·月，具体租金根据店面面积和结构不同而定，团结东路较便宜，团结西路以服装店为主,且租金较高。主要街道劳动南路——沿街商铺经营类型配比—恒辉灯饰：面积：33平方米，开间：3.5米,

进深：7.5米.租金：120元/㎡·月.华达典当：面积：28平方米，开间：3米，进深：7米租金：155元/㎡·月.妈妈宝贝服装店：面积：96平方米，开间：7米，进深：12米租金：150元/㎡·月.劳动南路是新余较为繁华的纵向商业街道，全长约1公里。目前劳动南路上约有店面150个，经营范围包括电脑专卖、家装、服装、电器、厨卫、娱乐、宾馆和餐饮等，目前劳动南路上的店面租金水平较高，租金范围在40-200元/㎡·月，其中洪客隆一条街周边的店面租金较高，到达200元/㎡·月以上。主要街道劳动南路——主要商业物业租售调研步步高国贸新天地发展商深圳神州通集团（深圳百强企业）面积共六层，1-5层为商业，35000万面积，六层为其他建筑特色由新亚新国贸改造而成，首个大型智能灯光景观广场，全景式观光电梯，100多个车位的大型地下停车场业态分布一层精品典雅世界化妆品、男女皮鞋、皮具箱包、数码家电、黄金珠宝、钟表眼镜二层青春靓丽世界女装、品牌内衣、西式快餐、连锁家电三层男士动感世界男装、运动服饰、休闲服饰、男士精品、针织服饰四层童话运动世界童装童鞋、儿童用品、孕婴用品、床上用品、家居工艺饰品、文化办公用品、图书音像五层时尚生活世界美食广场、特色餐饮、婚纱摄影、水吧料理、美容美发租金方式项目初招商采取和商家分成形式，目前直接出租。营业时间2006年9月28此前项目叫晶港城，目前改名叫国贸新天地，由于经营不是很好，目前只有一层和二层招商完成，面积都约为9-10平米，一层租金在300-350元/㎡·月，二层租金在150-160元/㎡·月左右。同时苏宁电器入住了1-3层，面积约为10000平米。主要街道景观河道集服饰、食品、超市、影视时尚娱乐为一体的集合式主题购物广场。一、二层现已被步步高租去，三、四层有于出售或出租。项目定位为主题购物中心，以目的性消费为主。天恒国际广场项目地址新余市胜利南路（与府南路交汇处）

开发企业天恒房地产开发有限公司总建面积11万平方米商业面积3.5万平方米租售情况出租、出售商业类型集合式商铺

经营管理公司自营业态业种流行百货+超市主力售价13000元/平方米租金20-21元/平方米（至少1000/㎡）开业日期2010年5月主力租户步步高代表案例业态分布：一楼主营黄金珠宝、皮具、化妆品；二楼主营生鲜、食品、非食品日用百货；三楼主营女装、羊毛衫、袜子、家居服；四楼主营男商务正装、运动休闲、空调冰箱等家电、生活电器、手机电脑、数码照摄；五楼主营家纺、童装、童玩、童鞋、家居饰品、书籍；六楼为电影院、电玩、休闲美容、儿童乐园、保健品。同时，各楼层还分别设立各服务项目，诸如商务中心、免费电话、免费熨烫和绞边、母婴休息室、羊绒毛修补等服务项目步步高购物广场项目地址胜利北路地王广场开发企业

商业面积38000平方米租售情况出租商业类型流行百货经营管理公司自营业态业种零售;餐饮、超市、百货主力售价联营抽点20%均价——租价——开业日期2009年5月28主力租户屈臣氏代表案例项目名称地理位置面积产权经营模式商业规模店铺主力面积洪客隆商业街胜利北路80000㎡10-250㎡50年对商业街进行长期推广，统一促销推介，纳入国内VIP客户网，集中运营抱石步行街抱石大道西端15000㎡28—50㎡40年由珠海旺百年商业管理公司统一管理、统一规划、统一招商、统一推广东方巴黎家居广场劳动路和青年路交汇处120000㎡20㎡40年由新余市东方巴黎市场开发管理有限公司统一管理、统一规划商场整理形象，统一推广，以百货商场的管理模式管理家居市场。地王城市广场胜利北路80000㎡5—60㎡40年统一招租，统一管理晶港城购物中心劳动南路35000㎡40年新余市晶港城购物中心有限公司，并引进商业管家顾问服务模式，统一规划设计，统一运营管理，统一营销策划，统一宣传推广人民广场商业城仙来中大道人民广场58300㎡10—25㎡50年统一招商。统一管理案例小结项目名称销售招商优惠政策硬件投入洪客隆商业街二楼送三个月的免租期四大广场，道路交通系统，停车场，广播系统，互联网系统，环保系统，保安监控，物业管理系统。全线绿地植被、水池喷泉、花坛树林、休闲廊架等，停车场抱石步行街2006年9月—2007年2月采用全免租优惠政策；2007年3月—8月实施半租的优惠政策。凡认购商铺并支付10％定金就可最多提前6个月收租。二层复式商铺，买一层送一层中央商场免费提供中央空调，设置了新余首台户外电视，攀岩墙和三人篮球场。4大主题广场，融合“新钢文化”、“抱石文化”，骑楼设计为顾客提供了休息的场所。多架自动扶梯、立体回廊及空中连廊。大型户外电视。东方巴黎家居广场三年统一委托经营，一次性返还24％，定期举办大型促销活动。免一年半租金拥有艺术走廊，休闲设施。建立统一形象导视系统和视觉识别系统，以现代零售业购物环境为标准，宽敞明亮，外观气势宏大，现代感强。地王城市广场带10—15年租约销售四大主题休闲广场，上万平方米大型地下停车场晶港城不按租金，和商家共担风险，一起分成智能消防系统，绿色环保中央空调系统，扶梯和观光电梯组成立体式交通系统，大型智能化音乐喷泉，灯光景观广场，停放上百辆小汽车的大型停车场人民广场商城前三年一次性返租案例小结市场供大于求：09-10年新余商业市场新增供应将达到20万平方米，而目前新余市场已拥有百货商场、专卖店、集贸市场、便利店、超市总面积约40.6万平方米，市区每千人拥有商业面积606平方米，超过国内标准6倍，市场明显供大于求；产品特特征：商业业态单一,缺少休闲、娱乐、餐饮项目，缺乏舒适购物环境；商业经营促销手段单一。消费者：从经营模式来看，大部分商业要么是由专门的商业管理公司统一规划、统一管理、统一推广，或者引进商业管理顾问服务模式，经营管理专业化程度较高。但后期由于招商不成功，后期缺乏统一规划、设计、招商、经营管理由于投资回报率较低，投资客购买商业比例较低，只有30%左右，自用客户占到了70%左右，但从各个商业所推出商铺的面积来看，绝大部分项目的店铺面积都带有小的特点，面积小意味着投资少，投资者的门槛也就降低了，这将吸引更多的投资者。硬件投入：在硬件投入方面，因大都提倡休闲购物，所以基本上对休闲娱乐设施比较看重，比如休闲广场、观光电梯、户外电视等，另外各个商业项目也基本上把消费者们的停车位问题纳入了重点考虑因素，此外还包括各种基本的物业保障系统。未来竞争：新余商业正处于快速发展阶段，未来商业市场竞争激烈案例小结商业解析城市解析项目解析

Contents项目定位租售策略项目位于新余孔目江片区新欣北大道与飞宇路交汇处，北邻新余人民医院、南临交通驾校及海关、西靠滨江公园景观带，东临高新一小和高端居住社区，是新余孔目江片区难得的核心地块。项目交通条件便捷优越，距新余胜利路商圈大约2.5公里距离，距离高速路口约3.6公里，是新余未来新的商务居住中心，前景较好。区位优越，交通便利，配套完善，商业居住氛围目前不浓，需要培育时间。周边环境人民医院和源里锦绣江南新区一小水榭花都医院宿舍格林春天本案锦绣江南：店面间数：约60间已售：17间（2011.09-2012.03）挑高：5.2米价格：北侧1.2-1.4万，西侧1.4-2万，南侧0.8-1万另北侧独栋商铺（现售楼部）已被中行购买，价格不详。和源里:挑高：一层4.1米，二层约3.8米二层1300㎡已全部出售，售价3500元/㎡一层商铺售价：1.2-1.5万（转角较贵），医院后面商铺售价1.2万/㎡1、项目优势分析（S）：SWOT分析2、项目劣势分析（W）：小环境劣势：项目周边有部分自建民房，设施较为陈旧，而且片区在人的心理价值需要一定时间的宣传才能得到认可。商业氛围劣势：新余的主要商业中心集中胜利路商圈，是新余百姓的购物首选，本案所处的孔目江片区商业氛围差，多是未成形和入住的住宅小区。市场劣势：新余城区的人口数量有限，目前人口总数约50万人。但商铺众多，而且交通便利，到达老商圈仅需10分钟车程。地段优势：项目处于孔目江片区中心位置，地段价值优越；配套优势：人民医院、孔目江湿地公园、高新一小、各机关单位、辐射高新开发区；交通优势：项目西邻新欣北大道、北边3.6公里处就是高速路，构建完善交通网络，四通八达、交通便利；环境优势：项目绿化植被茂盛，湿地公园、滨江景观带等营造了良好的自然环境规模优势：项目的商业面积较大，是整个孔目江目前唯一的集中商业广场。3、项目机会分析（O）：4、项目威胁分析（T）：新余整个城不过是“25分钟经济生活圈”，随着交通网络、交通工具的进一步发展，城市之间的区域优势将会逐渐弱化，中心城的任何项目都是本案的威胁;项目周边目前还有部分商业项目有较大后续体量等待去化，而且价格较低，有一定市场竞争；城市发展方向较为明朗，高新区发展还有待时日，而城北目前城市重点设施建设已经相当完善，也逐渐受到市民的认可。经济的高速发展，居民可支配收入水平的提高，有利于拉动零售业的需求，从而促进商业发展;目前新余的商业物业处于传统向新商业转型的过度阶段，商业的发展存在较大的机遇；孔目江片区目前唯一的集中式商业中心。项目运作已经有一定的年头，在新余有一定的知名度和口碑。SWOT分析本案是一个优劣势并存的项目，是一个优势大于劣势的项目，是一个机遇与挑战并存的项目。在规模上，足以形成另一个重点片区和城市副中心；在地段上，属于孔目江片区的核心地带、潜力巨大，商业氛围偏低；在机遇上，抢先的片区占位，也将占领该片区的领导地位。项目地块商业氛围一般，紧邻人民医院，距胜利路商业区也仅2.4公里，周边人流车流一般，如何吸引和留住人流，这就需要借助主力店的吸引力和根据自身情况特色经营，打造项目周边商业环境的中心节点，推动商业的成功开发。资源小结商业小结项目小结项目属性界定：都市新区中心不成熟区域中大盘项目属性：区域属性：目前周边各种配套完善，但商业氛围较弱区域内配套完善老城区板块边缘，与南门口商圈相邻新区中心孔目江板块/新区中心板块项目位置在孔目江中心，目前片区整体商业氛围不浓，商业发展需要时间；自然环境良好/未来居住综合区周边湿地公园、滨江景观带，自然环境较好。未来片区作为居住景观休闲的综合区便捷城市交通/城市主干道

区内交通便捷，距离高速路口仅3.6公里，快速连接各区域超大规模住宅社区/商业氛围较淡总建筑面积36万方，商业面积达到6万方。目前该片区的商业发展及租金情况一般，人流不旺，消费习惯有待引导。仅靠周边区域区划有限，需要大力引进外地投资客内供型消费属性36万㎡盘量，在新余属于中大盘中大型盘外向商业属性本案住宅和商业应互为补充、互为依靠。同时项目还需依靠周边项目的成熟度商业、住宅相互支撑6万㎡的总体量，未来依靠周边居民和人流足以支撑项目自身条件综合评判商业解析城市解析项目解析

Contents项目定位租售策略社区商业区域级商业中心城市级商业中心项目发展方向研判商业分级本项目商业的发展应该是哪一类型呢？按照其辐射范围，商业一般分为三个层次：城市商业中心、区域商业中心、社区商业。一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑其6万㎡的体量呢？城市商业中心区域商业中心社区商业？？？商业分级如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？一般城市居住区商业设施指标类别居住指标人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人合理服务半径800-1000m——《城市居住区规划设计规范》本项目社区可以支撑的商业体量7000-9100m2人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人规划居住人口10000人左右[融汇.江山御景]

占建设规模36万平方米，居住2500户，常住人口约1万人。按照《城市居住区规划设计规范》所规定的人均商业服务建筑面积标准，本项目人口可以支撑的商业体量在7000到9100㎡之间，不足以支撑6万㎡的商业体量商业分级如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的商业体量本项目人口不足以支撑6万平米的商业体量国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027：1（商业面积：住宅面积）——A.C.PERRY：《邻里住区理论》本项目社区可以支撑的商业体量约为0.81万㎡商业规模比0.027:1规划住宅建筑面积30万㎡左右“人均商业服务建筑面积”和“商业规模比”两个指标来看，作为社区商业，都不能支持本项目商业体量商业分级本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为城市级的商业中心呢？城市商业中心区域商业中心社区商业？û商业分级形成新城市商业中心的KPI体系区位交通体量&竞争形成新的城市商业中心商业分级新余市正处于单中心城市发展阶段，以胜利路为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚，目前逐步像多中心发展中心中心副中心副中心副中心副中心1.单中心2.大都市化3.都市群1、城市化力量>郊区化力量2、城市核心的吸力>张力3、城市核心的集聚效应——土地的高强度开发，人口的高密度，资本的高度集中，配套的高度成熟4、组团之间相对独立，彼此之间融合性差；5、城市核心圈层以外的组团市场价值呈现跳跃式递减而非层级式下降。单中心城市发展格局的特点区位各板块特征对比孔目江板块是最宜居的中高尚生活区;城北板块是最有升值潜力的板块;城西板块最不被看好;城东板块最大,但发展起来还有待时日;城南板块土地使用饱和度已较高;仙来版块很有潜力,但交通及生活配套还待完善才能谈发展.商业分级未来土地供应仍集中在城北、孔目江、经济开发区区位城北区是贵新余城市未来的发展方向，下一个可能成型的城市级商业中心最有可能出现在城北，而本项目不在城市的主要发展方向上商业分级从各板块所处的位置情况来看，中心城区板块无疑占据绝对的地理优势，但由于地处新余主商圈，土地资源稀缺，建筑形态多以（小）高层为主，并不符合当前新余消费者的居住观念，所以该板块多为商业项目，区域内商业优势是其他板块无法相比的；孔目江板块和城北板块拥有得天独厚的自然环境，使其营造出良好的居住环境，板块居住竞争优势较明显。孔目江板块和城北板块相距较近，且楼盘档次、居住环境相差不大，板块间楼盘竞争相当激烈。其他板块由于对项目周边客户的针对性较强，且项目体量不大，仅周边客户就能去化楼盘，或者出于扫尾状态，所以其他板块间的竞争相对较弱。主要竞争态势：孔目江板块、城北板块VS中心板块孔目江与城北板块在住宅上与老城区相比有着较明显的居住优势（也被新余人认可），但在商业上无论规模、观念习惯、位置上，老城区都占据绝对优势。区位商业分级本项目周边的路网发达，道路状况也比较理想，但项目的两面一面是人民医院（重要依托）一面是新欣北大道（城市干道）车流大，人流一般。形成了商业单面街。交通人民医院和源里锦绣江南新区一小水榭花都医院宿舍格林春天本案商业分级本项目距离市级商业中心路程约2.6公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争孔目江片区城北片区老城商圈直线距离2.6公里体量&竞争老城区的商业体量约为150万㎡而孔目江片区的约为20万㎡加上新余房地产存量巨大，后续的商业竞争仍然强劲。因此从体量和竞争来看，孔目江片区要成为城市中心，短期内难以实现。商业分级本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小区位交通体量&竞争本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小城市呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心项目不在城市的主要发展方向上项目不处于城市商业规划中的商业区无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争片区商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的胜利路的商业体量竞争本项目周边的路网发达，但有城市干道车流大、人流小，和单面街的劣势商业分级本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有可能成为区域商业中心呢？城市商业中心区域商业中心社区商业ûû？商业分级本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口本项目所处区域距离城市核心区有一定距离，且区域相对独立，并且能适当辐射经济开发区。未来周边待开发或开发中的项目(包括城东板块），估计总开发量将达到5百万平米以上。相对独立的区域和巨大房地产开发量带来的居住人口，使本项目有条件形成区域商业中心孔目江片区城北片区老城商圈直线距离2.6公里城块名称板块功能定位总用地(平方公里)景观/配套依托城北板块新城CBD10.6市政府,北湖公园,新且成熟配套孔目江板块滨江生活区4.8孔目江景观带,较成熟配套城东板块物流/产业开发区20.9经济技术开发区城西板块工业生产/职业教育14.1暂未开发城南板块老城商业中心5.1老城区,成熟配套,商业中心仙来板块景观商贸/居住区2.3滨江,暂未开发商业分级适合本项目商业的发展方向是：区域商业中心相对城市核心区独立的区域未来大规模的居住人口本项目6万平米的商业体量本项目发展方向区域商业中心商业分级为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的区域商业中心如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞争，成为富于竞争力的区域商业中心？与城市核心区商业差异化核心区商业的补缺者主动中心化立足本区域、辐射全城商业分级社区商业研究分级模型商业类型服务人口辐射距离代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型Clubs1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2-5分钟街坊型Street1-3万人1-2千米住宅底商，街区内部道路，支路公交站点步行5-10分钟邻里型Neighborhood5-10万人3-5千米集中型物业支路，次干道公交分站步行、骑车、机动车10-15分钟区域型Department15-30万人5-10千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟城市型City50-100万人10-30千米商业综合体集群交叉主干道公交总站，地铁，快速公交骑车、机动车30-60分钟泛城市型BeyondCity200万人以上城际范围专业市场型商业中心城际道路交通枢纽中心机动车60分钟以上商业分级社区商业开发分级模型所在商业类型开发商业面积区域功能组合商业业态品牌聚集度物业规划设计便利型Clubs4000平方米以内餐饮：购物：休闲：服务：

2：3：3：2以中小型业态为主非品牌为主根据不同业态、品牌的不同物业要求，进行针对规划设计。街坊型Street6000-10000平方米餐饮：购物：休闲：服务：

3：4：2：1以中小型业态为主本土品牌为主邻里型Neighborhood1-3万平方米餐饮：购物：休闲：服务

3：5：1：1出现大卖场等大型业态国内品牌、本土品牌为主区域型Department5-10万平方米餐饮：购物：休闲：服务

2：6：1：1出现百货公司等大型商业业态国内品牌为主城市型City20以上万平方米餐饮：购物：休闲：服务

2：7：1：约为0百货公司、卖场集群国际一线品牌为主泛城市型BeyondCity－－－－商业分级社区商业市场研究的结果指标--业态分类餐饮功能各业态购物功能各业态休闲娱乐功能各业态服务功能各业态大型中餐大卖场电子音像店美容银行物流特色中餐生活超市保健品美发电讯服务诊所中式快餐专业卖场化妆品足浴邮政幼托所饮食店净菜超市药店按摩洗衣

甜品屋水果超市婴童用品棋牌票务

茶馆便利店家纺浴场房产中介

咖啡馆烟酒店服饰健身彩扩

西餐花店眼镜店电玩复印打字

西式快餐蛋糕店琴行KTV宠物服务

文具店

电影院装潢

报刊书店

家政服务

业态分类项目介于邻里型商业和区域型商业之间，辐射整个孔目江片区孔目江一站式全时购物休闲中心年轻活力缤纷便捷商业定位功能定位及分区划分-----在客群定位基础上，分析针对其的功能定位

消费需求：新生活方式中心外出餐饮或周末休闲娱乐的去处，一个体验生活的地方就餐或闲逛以打发时间的好去处一个娱乐休闲的目的地，周末玩耍的目的地餐饮、娱乐（电玩、家庭娱乐、儿童娱乐、KTV等）、休闲（咖啡厅、SPA）、服务（银行、洗衣店）、零售（超市）餐饮、娱乐（电玩、家庭娱乐、儿童娱乐等）、超市餐饮、娱乐（电玩、家庭娱乐、儿童娱乐等）、休闲（咖啡厅、会所、健身）、零售、文化主要功能：餐饮+娱乐+休闲配套功能：零售+服务+文化客群需求业态规划对主要功能、次要功能的配套关系进行分析，整体功能安排合理，可形成聚合作用功能客户一致性分析功能互补性分析营业时间分析人流聚集性分析外部因素修正餐饮外出就餐者或其他业态消费者与娱乐、休闲配套，带动零售少数全天，多数到晚间组合聚集人流娱乐周边居民或其他区域年轻一族与餐饮互补，与休闲配套或替代少数全天，多数到晚间聚集人流或组合聚集人流休闲周边居民、上班族或其他区域年轻一族与餐饮互补，与娱乐配套或替代多数到晚间组合聚集人流零售年轻一族填补作用正常时间利用人流服务周边居民、产业园人流服务全客层正常时间组合聚集人流注意与周边社区商业的关系文化年轻一族填补作用正常时间利用人流总结较一致餐饮、休闲、娱乐呈三角配合，其他填补少数晚间宜集中设置分配合理服务功能要适可业态分析业态规划初步建议项目规划业态及比例：零售、社区服务类：45%餐饮类：25%休闲娱乐类：30%备注：此业态比例是除了酒店公寓外的比例划分。业态类型推荐业种备注/说明零售业中型超市为居民日常生活提供便捷手机、电器、服装、鞋帽高端生活日用类生活日用品的提升与空白填补生活护理、化妆品店环境良好、清洁卫生、有一定档次的专业店品牌专卖餐饮业（美食一条街）中高档酒楼1间，2000平左右特色商务酒楼2间，各自400㎡左右，若过大，市场容量未必能够支撑美食、简餐2000㎡，每间面积50-100㎡不等社区服务美容美发、洗衣店占用部分临街铺面，小规模经营照相店，药店、音像银行、移动营业厅、票务吸引人气休闲娱乐桑拿、足浴消费针对性强，可以放置在较高楼层

小型宾馆桑拿，台球馆网吧规划比例业态规划定位释由阐述：►本案所处新城区中心，未来周边人口较多，但目前商业氛围不浓；►未来虽然车流人流旺盛，但如何留住人流，改变新余人固有的消费习惯是个问题。►在客观挖掘本板块的主力及潜在消费客群的基础上，科学确定经营“主题”，辅以后期科学的业种组合及品牌选择，即可使项目化优势为强势，吸引三大类定向消费人群、人民医院人流、周边居民、休闲娱乐人群真正走业态互补、和谐发展的道路；►因此建议利用项目的规模优势，规划单心多核、多亮点的商业集群。通过多个亮点，将不同层次和需求的人群聚集于此，形成业态和客群的优势互补，从而将项目做旺。►本项目亮点业态定位建议为：中型超级市场美食休闲街水果花卉街中档酒楼高档保健商业业态定位业态定位负一层平面图美食一条街招牌招牌楼梯改造负一楼商业街部分规划美食街，并在入口处设立小型休闲广场。小区次入口楼梯改造成景观楼梯，形成流畅商业动线。（另：负一楼外围未来可规划休闲咖啡酒吧街）小型休闲广场业态规划一层平面图美食一条街主出入口一楼主力商家商场和超市，外围商场一侧可规划品牌专卖店，小区侧则侧重社区服务业（包括美容美发、化妆品、电信银行等），原停车场店面可规划针对医院的花卉水果一条街。中型超市一楼商场酒店大堂酒店招牌

花卉水果一条街引导出口养身品牌专卖社区服务业态规划二层平面图美食一条街主出入口二楼主力店中档酒楼、中型超市中型超市中档酒楼业态规划大型户外电视三楼：前期引导做家具城中高档咖啡吧、茶楼、电器城后期可再引导一家酒楼，或做桑拿会所、健身中心等中型娱乐行业业态规划三楼前期规划做家具城、中档咖啡吧、茶楼、电器城，满足周边日益增多的居民需求。未来周边人口增多后可调整规划为娱乐休闲类。业态规划四——十三楼规划做家具城，11-13层规划作为快捷酒店。9-10层作为SOHO公寓（模糊办公住宅概念）13快捷酒店12快捷酒店11快捷酒店10SOHO9SOHO8已售7已售6已售5已售4预留做商场部分的延展单层面积972㎡每层23间每间面积约25㎡商务酒店：1000平方米，69间的快捷酒店规模较为合适，未来可辐射周边居民和经济新区的商务客户。SOHO：四线城市的办公需求较少，可模糊住宅和办公的概念，设立SOHO自由办公区，居家办公皆可。主力店实现方式及选择方式一：引进大中型品牌商家，借品牌形成主力店吸引方式二：打造主题特色主力商业，形成商业连动，吸引人流，实现主力店客户吸引；1、主力店实现方式主力店选择我司建议，两种方式并举！既引进主力品牌商家，又打造项目特色永辉超市花卉街美食街全友家私2、主力店方式比较方式一优劣分析：优势：品牌保障，商业成功性大；强势品牌，对周边商业价值提升效用明显；运营实现相对容易，对商业环境依赖度低；可有效带动项目其他商业的商业价值实现和成功运营；劣势：招商难度大；品牌店强势地位，需要牺牲很大的商业价值；资金占用量大，回收周期长；建筑空间要求相对较高，造价成本会有所提升；方式二优劣分析：优点：可实现最大化售卖，资金要求相对较低，且可快速实现投资收益；特色业态主题突出，品牌价值贡献相对较高；可有效带动其连动商业的商业价值实现和成功运营；缺点：特色要求相对稀缺，具有一定的独占性；客群覆盖面相对较窄，客户需求对应度高；主力店选择商业物业客户定位自购经营者投资客品牌专卖商家和当地大型商家，面积较大。客户以自购并用于经营为主。希望借助主力店和大盘的影响力，搭顺风车的商家。独立门店的设置，将吸引需要独立营业空间的品牌经营户。区域即将聚集的旺盛人气，吸引众多经营户来此置业开店。较小面积商铺的设置，方便了看好本项目的投资者购买。部分实力经营者，出于未来发展考虑基对项目区域价值潜力的认可，也会购买，并暂时出租。客户定位超级市场：规模、人流、旺地零售专卖店：活力、潮流、时尚休闲万达餐饮休闲：乐享、乐活、乐事商业解析城市解析项目解析

Contents项目定位租售策略商业回顾本项目距离市级商业中心路程约2.6公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争孔目江片区城北片区老城商圈直线距离2.6公里体量&竞争老城区的商业体量约为150万㎡而孔目江片区的约为20万㎡加上新余房地产存量巨大，后续的商业竞争仍然强劲。因此从体量和竞争来看，孔目江片区要成为城市中心，短期内难以实现。引领商业格局下的共赢竞争根据项目和竞争情况的分析，将与对手形成在分区竞争，并先入为主的成为区域领秀。分区竞争：新余目前唯一的核心商圈是胜利路商圈，但未来随着孔目江人口的增多，也将形成自己的商圈。先入为主：孔目江是新余近中期重点发展的区域，但并无大型商业，可与胜利路商圈形成共赢格局。+竞争策略模式操作要点优点缺点本项目的适用性住宅主导模式先卖住宅，待住宅销售一段时间，人气聚集后，再卖商铺。卖现实价值，客户信心强；资金回笼慢；根据项目目标及开发模式，商业必须启动；招商主导模式通过招商引进知名大商家，促进商铺销售。卖未来，通过主力店增强客户信心；销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中；主力店的招商一般周期较长；回款时间紧迫不成熟区域商铺销售的常规模式：租售策略本项目的起点在于招商，重点在销售。招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。一切招商工作以销售为中心进行，通过在招商过程中的控制，避免一部分投资自营客户的流失，引导自营客户到投资客户的转化，来最终实现项目的销售目标。通过招商和销售的同步互动，人气的聚集必将不断提升项目的商业氛围，商业价值也必将随商业氛围的汇聚而达到升值的效果。招商先行、销售跟进，招商与销售紧密互动租售策略【招商策略】针对不同类型的商家，采取不同策略目标商家商家特征对项目的作用应对策略主力店一般都有特定的选址计划、标准和流程，决策周期较长；谈判能力强；决定整个项目的生死和发展前景熟悉其选址特征，尽可能的迎合；同时与几个主力店进行谈判；给予一定的优惠条件；次主力店国际或国内知名品牌商家；一般对地址有一定要求，对产品的适应性较强；不同商家谈判能力不同；可一定程度带动其店铺周边的商业氛围；如果规划得当，多家旗舰店的组合也能在一定程度上起到主力店的作用；利用主力店对其形成吸引；普通店一般对主力店和旗舰店有一定依赖，需要分享其客流；产品适应性强；谈判能力较弱对主力店和旗舰店的补充利用主力店及旗舰店对其形成吸引；进行严格筛选；重中之重：主力店招商租售策略纯销售方式优势劣势主要形式开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。▲开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；▲将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。▲产权分散，主力店或品牌店难以进驻；

▲无法规划经营业态及规范整体形象；

▲对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；

▲若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；

▲银行提供按揭信心不足。带租约销售带租约销售长期（十年）返租销售长期（十年）返租销售适用范围▲商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户对项目预期缺乏了解；

▲中小面积纯街铺销售；

▲商业体量小或零星商业物业，无须整体经营的。短期（三年）返租销售短期（三年）返租销售纯粹的销售对商铺自身要求较高，销售速度较慢营销模式纯销售方式纯销售方式优势劣势主要形式开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。▲通过招商保证前期商业定位与形象；

▲能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；

▲短期内使业主获得稳定收益。▲铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；

▲未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；

▲销售难度较大，售价与租金之间的收益回报低难以达到投资者期望，需要开发商做补贴；

▲中、长期收益难以稳定；

▲后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；

▲各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。带租约销售长期（十年）返租销售长期（十年）返租销售适用范围▲有强势招商力量支持；

▲商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；

▲可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；

▲纯街铺或少量商业物业。短期（三年）返租销售短期（三年）返租销售带租约销售对商业氛围及主力店有要求，一般与其他销售模式结合使用。营销模式纯销售方式纯销售方式优势劣势主要形式开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的物业前期经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。▲前期由开发商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。

▲帮业主坚守创业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；

▲3年返租期较适中，3年后商业有可能旺；

▲可坚定银行按揭信心。▲承担前几年的返租补贴，可返到售价上，会拉高售价；

▲返租结束后的统一经营管理要求较高；带租约销售带租约销售长期（十年）返租销售长期（十年）返租销售适用范围▲需要独立的经营管理公司；

▲由于前期商业氛围未形成气候，开发商需能承担前期的返利资金；

▲中型独立商业体。短期（三年）返租销售短期返租销售形式对于开发商和业主均有利可图。营销模式纯销售方式纯销售方式优势劣势主要形式开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理或直接承租的方式进行包租，承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。采用此类模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带10年租约返租销售。由于大商家采用统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺又被称为“虚拟产权式商铺”。▲前