某房地产项目年度营销策略报告课件

2012年年度营销策略报告玩美天地2012年年度营销策略报告玩美天地1目录

ContentsPART1市场篇PART2

销售篇PART3

企划篇目录ContentsPART1PART2PART2市场篇PART1市场篇PART13宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势23451市场部分宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势23451市411年苏州酒店式公寓成交套数排行数据来源：苏州市区房管局网签系统首次开盘至今，本案成交总量稳居全市酒店式公寓成交排名首位排名区域项目名称9月10月11月12月1-29日合计1吴中区玩美天地1231144121902高新区赛格又一城6924581063相城区中环百汇广场452851794高新区东渡银座1411944785园区都市VIP2422199746高新区香缇商务广场222122477园区君地商务广场201271408园区金沙富都---

39399园区东方之门2210233710吴中太湖天城417493411吴中睿峰商务广场--

2673312相城区合景峰汇国际--

2463013吴中壹公馆190

632814主城区银都商务广场30

9152715吴中珠江新城712322416相城区漕湖之星85832417吴中中润苏州中心79111818吴中城南印象生活广场00

1521719吴中蜜蜂城2

1211520吴中港龙·财智国际642214说明：为对在相同市场环境下全市酒店式公寓成交表现进行统计，因此，本成交排行选择本案推售月份为起始月份。市场回顾11年苏州酒店式公寓成交套数排行数据来源：苏州市区房管局网签5宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23451宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分2361.26新国八条2.28房产税2.9上调存贷款利率2.24上调存款准备金率3.2苏州限购令4.6上调存贷款利率4.21上调存款准备金率5.1商品房销售明码标价5.18上调存款准备金率6.20上调存款准备金率4.2新建住房价格控制目标，苏州为10%4.19房管局要求预售证申领后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式发文）1.20上调存款准备金率3.25上调存款准备金率1月4月3月2月5月6月7月7.7上调存贷款利率2011年主要政策回顾限购、限价、限贷”等政策频出台，并且政府调控决心空前，短期内不会放松，未来一年内市场走势不容乐观；在严峻的大市市场环境影响下，苏州酒店式公寓市场同样收到的较大的影响，购房者购房信心不足，市场观望氛围浓厚。2011年政策持续收紧，整体调控决心空前政策背景1.262.282.92.243.24.64.215.15.7明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不移，短时间内调控并不会得到明显放松时间事件关键讲话内容2011-7-12国务院常务会议，部署继续加强房地产市场调控工作要严格落实地方政府房地产市场调控和保障房职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院的各项调控政策，房价过高的地区更要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。2011-10-21温家宝总理在广西南宁考察房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。2011-10-27住建部部长姜伟新：个人住房信息系统建成即可取消限购十一届全国人大常委会第二十三次会议住建部部长姜伟新表示，住建部正在努建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。待这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，以及公安的一些信息系统，统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。2011-10-29温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。2011-11-6温家宝在上海合作组织成员国总理第十次会议的讲话对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。2011-11-27国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话明年继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策。进一步巩固调控成果，还要继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。政策背景明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不移，短时间8经济背景11年国内经济增速明显放缓，国内经济不景气指数升高；同时，今年CPI增长率持续高位，近期虽暂时得到缓解，但通胀压力依旧较大。国内经济增速放缓，通胀压力依旧较大经济背景11年国内经济增速明显放缓，国内经济不景气指数升高；9宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23451宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分2310苏州全市成交分析——数据源自同策市场部数据组——受宏观调控影响，今年全市成交量较去年出现明显下滑，且成交均价探趋势明显全市整体供求层面，截至2011年11月，苏州全市商品房供应量约为590万方，成交量约为383万方，供求比为1.5:1，供过于求。苏州全市成交分析——数据源自同策市场部数据组——受宏观调控影11酒店式公寓供求表现2011年苏州酒店式公寓供应量为55.3方，成交量仅为29.8万方，供求比达1.9，酒店式公寓市场供求严重失衡；在限购的利好因素下，酒店式公寓入市量直线上升；从实际成交看，受到大市环境影响观望氛围浓厚，成交并未能够得到较好的释放。——数据源自同策市场部数据组——受全市市场影响，今年10月份至今苏州酒店式公寓市场成交持续低迷酒店式公寓供求表现2011年苏州酒店式公寓供应量为55.3方12吴中区酒店式公寓市场分析酒店公寓项目价格变动监测项目名9月折后均价（元/㎡）10月折后均价（元/㎡）都市VIP1200010500君地新大陆10000-110009000平江双悦1200011500建屋乐活城12000-1300012000东渡银座1100010500中润苏州中心1300012000全市酒店式公寓成交走势一致，第四季度吴中区酒店式公寓成交明显乏力；部分项目10月及时做出价格调整，从成交走势看，效果并不理想。吴中区酒店式公寓市场分析酒店公寓项目价格变动监测项目名9月折13宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23451宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分2314非住宅市场存量2011年苏州全市商业（酒店式公寓、商铺、写字楼），市场存量呈稳步上升态势，截至12月29日市场存量已达159万方。非住宅市场存量2011年苏州全市商业（酒店式公寓、商铺、写字15酒店式公寓存量区域项目名称首次开盘（预售时间）规划套数存量存量合计区域占比园区都市VIP2010.11.26918295153916.6%恒润后街2009.10.2027014紫金东方商务广场2011.08.09170170君地商务广场2011.07.29667609环球1882009.7.1745673东方之门2011.08.17246212金沙富都2011.12.07205166主城区银都商务广场2010.01.182601843543.8%干将金克拉2010.09.0910559平江双悦2010.12.20322111高新区浒新158生活广场2010.8.2516064101711.0%赛格又一城2011.09.08351245新地公寓2009.2.6684277香缇国际2011.05.0591761金都城2011.09.16163163东渡银座2010.1.20439249吴中区永诚国际广场2009.12.2085440394742.5%蜜蜂城2009.12.181052204财智国际2010.7.580847悠尚生活广场2009.11.1032090珠江新城2010.8.1477181中润苏州中心2010.10.18588404城南印象生活广场2010.11.12395356壹公馆2011.03.1513293睿峰商务广场2011.10.281018969太湖论坛城2011.04.26431263金枫时代广场2011.10.10250250惠润中环时代2011.11.25660659大筑房产综合楼2011.12.135454玩美天地2011.08.27528337相城区德诚嘉元广场-

72847242526.1%中翔丽晶2010.492378常润佰尚广场2011.11.30194194中恒广场2008.5.183597合景峰汇国际2011.11.11787758顶峯上一广场2011.07.22546512漕湖之星2010.8.16782259阅湖湾2011.06.13161161派客公寓2010.8.413638中环百汇广场2010.11.0462276百购广场2011.08.19159159金艺百汇广场2011.03.22244136

合计

1703792829282100%2012年酒店公寓类产品市场存量基数较大；吴中区市场竞争态势严峻，可以预见2012年吴中区将成为酒店式公寓市场竞争的主战场。

此外，吴中区2012年美乐城、吴宫馆、合景领峰、新城金郡等项目酒店式公寓也将入市，同时吴中区多个商住地块也将启动。酒店式公寓存量区域项目名称首次开盘（预售时间）规划套数存量存16市场小结

2011年政策持续收紧，整体调控决心空前，短期内不会放松；

明年整体政策调控仍是主基调，防反弹将成为重点；宏观背景今年酒店式公寓新政后整体表现不温不火，市场去化较为缓慢；在市场普遍预期下降的环境下，市场观望氛围浓厚，酒店式公寓市场不容乐观；市场表现酒店公寓类产品市场存量基数大，未来竞争较为激烈；吴中区酒店式公寓存量占全市存量4成以上，2012年吴中区将成为酒店式公寓市场竞争的主战场竞争态势市场小结2011年政策持续收紧，整体调控决心空前，短期内不17销售篇PART2销售篇PART2182011年销售回顾古玩城一期二期2011年销售回顾古一期二期192011年销售回顾在售在售在售说明：本案5月进场，历经7月销售周期，去化196套，月均去化28套。2011年销售回顾在售在售在售说明：202012年货币紧缩，市场价格战白热化

玩美天地在严峻的市场环境下如何推案？

住宅类：抢夺刚需客群非住宅类：分流投资客源？2012年货币紧缩，市场价格战白热化住宅类：抢夺刚需客212012年推案节点古玩城3#加推推案时间：2012年3月加推楼幢：3幢体量：63套（5304.7㎡）事由：2012年1~2月，对前期余房进行去化，3月份配合古玩城营业，加推3幢63套房源。2012年推案节点古玩城3#推案时间：2012年3月222012年推案节点古玩城推案时间：2012年4月加推楼幢：一期商业体量：33套事由：配合古玩市场3月28日营业，推出商业，吸引市场关注。2012年推案节点古玩城推案时间：2012年4月232012年推案节点古玩城8#加推推案时间：2012年4月加推楼幢：8幢体量：62套（5958.5㎡）事由：5月份为一年的市场行情的风向标，加推5幢，一是丰富产品的面积段，二是对市场进行摸底。2012年推案节点古玩城8#推案时间：2012年4月242012年推案节点古玩城7#加推推案时间：2012年5月加推楼幢：7幢体量：63套（5304.7㎡）事由：上半年对一期加推完毕，楼幢好次搭配进行去化2012年推案节点古玩城7#推案时间：2012年5月252012年推案节点古玩城12#加推推案时间：2012年6月加推楼幢：12幢体量：62套（5315.7㎡）事由：二期首次加推，位置上选用较次的12幢进行去化2012年推案节点古玩城12#推案时间：2012年6月262012年推案节点古玩城推案时间：2012年9月加推楼幢：二期商铺体量：55套（7780.36㎡）事由：迎合市场节点，加之古玩城已经营业，在市场上有一定的口碑效应，故对二期商铺进行加推。2012年推案节点古玩城推案时间：2012年9月272012年推案节点古玩城9#加推推案时间：2012年9月加推楼幢：9幢体量：62套（5958.5㎡）事由：考虑传统的“金九银十”销售节点，故次月对位置较好的9幢进行加推。2012年推案节点古玩城9#推案时间：2012年9月282012年推案节点古玩城2#加推推案时间：2012年10月加推楼幢：2幢体量：50套（3994㎡）事由：考虑下半年市场好转因素，故一月一次加推，丰富面积段的同时，增加对楼幢的选择权。2012年推案节点古玩城2#推案时间：2012年10月292012年推案节点古玩城5#加推推案时间：2012年11月加推楼幢：5幢体量：62套（5958.5㎡）事由：二期中5幢的位置为最好，故最后一次加推。2012年推案节点古玩城5#推案时间：2012年11月302012年推案节点2012年推案节点31推案总结：

1、本案推案时间暂定为一年；

2、上半年主要是对一期公寓进行去化，推案时间为间隔2月一幢加推，丰富产品段的同时，对市场进行摸底；

3、下半年本案在古玩城营业带动下，对二期公寓进行去化，加推间隔为一月

4、迎合古玩城的营业，吸引市场关注度，带动周边商业氛围的形成，对商铺进行去化，加推时间为上半年4月和下半年的9月份，分别对一、二期进行销售。推案总结：32企划篇PART3企划篇PART3332011年工作回顾6月入世，8月开盘，短短三个月，为了制造开盘热销的效益，兵贵神速，我们做了什么？2011年工作回顾6月入世，8月开盘，短短三个月，为了制造开34地段/东南环/繁华主场未来/黄金板块/藏纳苏州空间/精智型/文化公馆轻松/不受限/置业古城首创/文化性/苏州稀有价值挖掘地段/东南环/繁华主场未来/黄金板块/藏纳苏35大小众媒体联合户外、网路、巡展、短信、房展会、开盘活动8月27日，开盘首战告捷随后即时释放热销信息，树立良好口碑，并感恩加推二批新品迅速推广大小众媒体联合户外、网路、巡展、短信、房展会、开盘活动8月236只有对2011年我们成交客户性质进行透彻的分析，才能2012年做针对性的推广购房目的目的自住投资皆可合计成交数1164239197比例59%21%20%100%居住区域分析居住区域吴中区沧浪区园区平江区金阊区高新区相城区外省市其他合计成交数71473410333917197比例36%24%17%5%2%2%2%5%9%100%客户分析只有对2011年我们成交客户性质进行透彻的分析，才能201237工作区域分析办公区域吴中区沧浪区园区平江区金阊区高新区相城区外省市其他合计成交数813649864409197比例41%18%25%4%3%2%2%0%5%100%职业分析职业私营业金融从业人员制造业国企或事业单位外企单位民营单位军警教师其他合计成交数86698974005197比例44%3%5%4%5%38%0%0%3%100%吴中、园区、沧浪的刚需客是客源显现特点2012集中三大区域推广，并拓展至其他；刚需为主，深度挖掘投资客户工作区域分析办公区域吴中区沧浪区园区平江区金阊区高新区相城区38工作小结2011年的工作归结于三词：准确、迅速、有效价值卖点准确挖掘，快速出击，扩大推广力，保证开盘顺利；开盘后，有效途径即时释放热销信息，奠定客户对板块信心工作小结2011年的工作归结于三词：准确、迅速、有效392012年推广方案2012，12个月将所有房源推出，这样一个体量，需要的是价值点再挖掘，并做全方位有效的推广。2012年推广方案2012，12个月将所有房源推出，这样一个40除了有之前的项目优势，还有什么卖给客户？苏州古玩城开业在即，项目的文化性愈加浓重精智偏爱型空间为主，47平米、104平米现房实景，即买即住老客户联动，感恩回馈活动，口碑传播商铺推出，业态丰富价值挖掘除了有之前的项目优势，还有什么卖给客户？苏州古玩城开业在即，41推广原则前期推广主要以古玩城作为宣传点作为主线，中期以二期开盘为宣传点，后期推广以“现房实景”为宣传点。重大节点前后，需要配合网络、电视及新户外等影响力大的渠道；推广渠道的应用上以低成本，高频率为原则；活动贯穿全年主线，再以“安家古城圆梦之旅”为大的主题，展开多样性、具有影响力的活动。推广原则前期推广主要以古玩城作为宣传点作为主线，中期以二期开422月3月4月6月7月8月9月10月11月12月阶段细化七夕中秋住博会圣诞1月5月古玩城开业前期后期中期售楼处公开商业一期7号楼加推二期开盘二期商业9号楼加推推案节奏：3月加推3﹟，4月推8﹟及一期商业，5月加推7﹟推案重点：售楼处公开配合古玩城开业，增加户外，增加推广渠道：电视机、杂志

5月房交会，古玩城签约仪式推案节奏：6月二期开盘推案重点：二期开盘活动

6月微博互动活动

7.8月“夏日街坊清凉送”客户答谢观影推案节奏：9月推二期商业和9﹟,10月推2﹟,11月推5﹟推案重点：9月投资讲座

10月住博会

11月家装讲座

12月客户回馈2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月阶段细化七夕中43

活动配合，引发市场关注热度点线面有机结合，大小众媒体联合

步步紧节奏，持续有料推广手段推广手段44执行计划1—2月春暖花开季，元旦春节元宵囍不停，活动配合营造浓郁的节日氛围，为三月新品加推做好蓄水工作阶段关键词：新春佳节执行计划1—2月春暖花开季，元旦春节元宵囍不停，活动配合营造45【核心思路】A1月元旦意向客户礼品发送Ｂ2月配合元宵节点，为新品做足蓄水工作【推广主题】【重点执行】1、春节前夕新一轮老带新展开，客户大联盟2、售楼处新年妆点3、元宵活动，意向客户送花灯，品元宵玩美天地恭贺新禧璀璨商业喜迎新春二批加推，黄金旺铺58㎡起预约中【核心思路】A1月元旦意向客户礼品发送【推广主题】【46执行细则：一月（“老带新”活动）业主大联盟——“老带新“活动再启动方案：此次公寓、商铺，再从老客户着手，成功介绍新客户的老客户，奖励1000元购物券方式：短信告知时间：1月1日—1月22日短信内容：新春礼不停！玩美天地恭祝业主们元旦快乐！春节前成功介绍新客户购房者享1000元购物券，元旦期间来访更有好礼相送！66056333执行细则：一月（“老带新”活动）业主大联盟47执行细则：一月（售楼处妆点）新年新气象，售楼处包装不可少，温馨的环境让购房者心情舒畅，浓郁的新年气息将吸引更多的人不约而至。门头室内室内执行细则：一月（售楼处妆点）新年新气象，售楼处包装不可少，温48执行细则：二月（元宵活动）活动主题：正月十五元宵喜乐会活动时间：2月5日活动形式：来参加的客户送元宵，花灯，互动猜谜，吃元宵邀约形式：活动前两天电话邀约执行细则：二月（元宵活动）活动主题：正月十五元宵喜乐会49执行计划苏州古玩城，藏古纳今的品性，让玩美天地自出市就蒙上了文化的面纱，如今他的面世更将为玩美天地的文化性掀起一阵狂潮……本阶段，将围绕苏州古玩城进行逐步推广3—4月阶段关键词：二期开盘蓄水执行计划苏州古玩城，藏古纳今的品性，让玩美天地自出市就蒙上了50【核心思路】A3月售楼处搬迁，客户答谢活动先行Ｂ3月春暖花开，借此机会在联动“同淘汇”预热，推出3＃楼

C4月商业一期推出，配合古玩城开业。同时为二期开盘蓄水。【推广主题】【重点执行】1、增加户外2、一期商铺推出活动3、现场售楼公开新老客户答谢活动4、短信、网络软文、巡展等现有媒体更新5、联动营销：同淘汇合作（3月初以酒店专场特卖会形式）古城繁华

敬献厚爱者

新品预约，一期商业即将推出【核心思路】A3月售楼处搬迁，客户答谢活动先行【推广51活动背景：售楼处迁徙，现场活动必不可少，不仅是对项目形象起到宣传作用，同时更是对新老客户表示敬意与答谢。并为三月加推蓄客。活动主题：国色寓藏与文化有约

——暨现场售楼处公开及新老客户答谢会活动形式：乐器、民族舞及现场活动相结合，突出身边的中国风情怀活动时间：3月上中旬活动目的：为三号楼加推蓄水邀约对象：购房客户及意向客户（已登记过）执行细则：三月（售楼处公开）活动背景：售楼处迁徙，现场活动必不可少，不仅是对项目形象起到52首推背景：一期商业推出，借苏州古玩城之力将商业热点提升。商业卖点：

天时，苏州古玩城开业之际

地利，交通状况良好

人和，依托苏州古玩城与玩美天地，人气之地，客源充足首推活动活动主题：玩炫古城商业，美迁文化之地玩美天地一期商业全城公开活动地点：玩美天地现场售楼处外广场邀约对象：意向客户活动形式：一元起拍及抽奖环节穿插其间执行细则：四月（一期商业首推）首推背景：一期商业推出，借苏州古玩城之力将商业热点提升。商业53推广建议【点】巡展、短信、派单：新品加推，基本媒体配合不可少【线】户外、道旗：目前道旗已道旗，为了配合古玩城开业，建议增加户外【面】电视、网络、杂志：玩美天地与古玩城一同宣传媒体配合推广方式

巡展点：园区、吴中、沧浪三区超市巡展；楼宇巡展

道旗点：项目周边，东环高架及北港路道旗、市区三桥网络：新浪，365公交车广告杂志：俏丽BOSS推广建议【点】巡展、短信、派单：新品加推，基本媒体配合不可少54电视台合作方案合作时间：4、5、6月份，第二季度方案一：电视台合作方案合作时间：4、5、6月份，第二季度方案一：55方案二：方案二：56推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域电视苏州电视台四五六月份苏州古玩城全城公开+玩美天地全市网络四月一周两次通栏苏州古玩城即将全城公开+玩美天地全市户外四月苏州古玩城即将全城公开+玩美天地二期开盘项目周边巡展超市巡展三月第一、二周新品加推，商铺即将公开吴中区、园区大型超市四月第一、二周楼宇巡展三、四月园区写字楼派单

一周两次吴中区、园区短信

活动前夕三月售楼处公开，同淘会意向客户

四月推商铺

3—4月每周一次新品加推，商铺即将公开全市3—4月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域电视苏州电视台四五六57执行计划苏州古玩城开业，借古玩城之势宣传玩美天地是明智之举，为二期开盘做好蓄水工作

5—6月阶段关键词：相辅相成，通力合作执行计划苏州古玩城开业，借古玩城之势宣传玩美天地是明智之举，58【核心思路】配合苏州古玩城开业宣传玩美天地形象，继续为二期开盘蓄水【推广主题】【重点执行】1、苏州古玩城商家签约仪式2、房交会、同淘会为二期开盘蓄水3、6月迎合项目年轻化的形象搞微博互动活动4、短信、网络软文、巡展等现有媒体更新繁华中央文化聚地苏州古玩城旁，二期佳品升级，即将全城公开【核心思路】配合苏州古玩城开业宣传玩美天地形象，继续为二期59执行细则：五月（房交会）安家古城圆梦之旅与文化同行（一期经典保留单位，限量压轴推出）参与目的：此次房交会再次将置业之旅主题引起刚需客户的关注时间：5月1日—5月4日活动安排：赠送符合年轻客群的文艺小礼品展示区：展厅一些怀旧展示，比如符合70、80年代气息的物品活动区：飞镖投射、超级玛丽游戏等执行细则：五月（房交会）安家古城圆梦之旅参与目的：此次房交会60执行细则：五月（苏州古玩城开业为新品加推）活动时间：

5月活动形式：邀请商家现场签约会内容建议：古玩城简介，玩美天地加推，私人臻品展活动目的：通过高级古玩商家的签约，奠定客户对版块的信心，并以此为事件进行口碑传播

集萃臻品古玩之会古玩城商家签约仪式执行细则：五月（苏州古玩城开业为新品加推）活动时间：5月集61活动背景：经过前几个月及古玩城的签售会，房展会，同淘会的蓄水，客源充足，是二期开盘的时机活动内容：开盘配合符合项目形象的节目，比如乐器表演等。

仿真古董展示购房者有机会抽取云南丽江双人旅游大奖执行细则：六月（二期开盘）聚焦于此只因古城玩美天地二期璀璨开盘活动背景：经过前几个月及古玩城的签售会，房展会，同淘会的蓄水62执行细则：六月（针对圆梦之旅）安家古城圆梦之旅之藏不住的是经典抹不掉的是记忆活动背景：六一儿童节，我们都曾年轻过，而回忆过去可以引发共鸣，引起年轻刚需客户的注意。活动形式：网络微博互动，加玩美天地为好友，并转发3位好友，即有机会赢得2张电影票。执行细则：六月（针对圆梦之旅）安家古城圆梦之旅之活动背景：六63媒体配合【点】巡展、短信：二期开盘，基本媒体配合不可少推广方式【面】电视、网络：古玩城签约仪式网络电视媒体炒作推广建议

巡展点：园区、吴中、沧浪三区超市巡展网络：新浪、搜房、365

电视：苏州电视台媒体配合【点】巡展、短信：二期开盘，基本媒体配合不可少推广方645—6月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域网络通栏5月一周两次二期开盘，二期商铺预约中全市户外5月开始更换二期开盘，二期商铺预约中全市电视现场采访发布会后古玩城签约全市网络现场采访发布会后古玩城签约全市新浪微薄互动6月

全市巡展超市5月第二、四周玩美天地二期开盘及热销信息释放吴中、园区、沧浪6月第二、四周短信

每周一次

房交会

5月初2012置业之旅新区5—6月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域网65执行计划即将迎来”金九银十“黄金季，也是购房者的福季。在金九银十来临前把握市场动向，从而充分把握黄金购房季。

7—8月阶段关键词：把握暑期档，直击金九银十执行计划即将迎来”金九银十“黄金季，也是购房者的福季。在金九66【核心思路】二期开盘结束，通过活动为剩余房源注定充足购买力【推广主题】【重点执行】1、7月情人节活动2客户集体观影3、媒体中增加电影贴片4、短信、网络软文、巡展等现有媒体更新这个夏天古城很“热”二期开盘告捷新品热销【核心思路】二期开盘结束，通过活动为剩余房源注定充足购买力【67启动时间：七夕情人节活动内容：七、八两月周六、周日晚在售楼处为广大市民开展纳凉选房活动。各种惊喜购房及多重大奖，将为这个夏日增添一抹惬意。活动期间，可以举办几次互动，比如露天影院夏日观影等夏日观影，现场准备纳凉饮品

执行细则：七、八月安家古城圆梦之旅之“夏日街坊清凉送”盛情启动启动时间：七夕情人节执行细则：七、八月安家古城圆梦之旅68执行细则：八月（客户答谢）缤纷夏日畅享暑期大片新老客户答谢会活动目的：让客户感受玩美天地的真情实意邀约对象：部分成交客户邀约形式：电话邀约执行细则：八月（客户答谢）缤纷夏日畅享暑期大片活动目的：让69媒体配合【点】

巡展、短信、派单：新品加推，基本媒体配合不可少电影贴片：暑期档观影人群增多，值得投放推广方式【面】网络：二期开盘热销加推信息释放【线】户外、道旗：户外更新，热销信息及加推信息释放推广建议

巡展点：园区、吴中、沧浪三区超市巡展网络：新浪、搜房、365

电影贴片：园区嘉禾、吴中区金逸媒体配合【点】推广方式【面】网络：二期开盘热销加推信息释放【707—8月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域网络通栏八月一周两次二期开盘，二期商铺预约中园区、吴中区电影贴片七、八月二期开盘，二期商铺预约中巡展超市巡展七月第一、三周二期开盘，二期商铺预约中全市八月第一、三周派单

一周一次

项目周边短信

活动前夕于玩美天地，和她共度七夕意向客户

中秋佳节全市

每周一次

7—8月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域网71执行计划9—10月“金九银十”季，购房季。不要为买房眉头紧锁，更不要为远离古城捶胸顿足。阶段关键词：抓住金九银十，为最后推盘蓄水执行计划9—10月“金九银十”季，购房季。阶段关键词：抓72【核心思路】【推广主题】【重点执行】1、9月二期加推活动，打响金九仗2、10月住博会，开好银十头3、短信、网络软文、巡展等现有媒体更新利用“金九银十”黄金季推公寓及商铺，十月住博会为11号楼加推蓄水。金秋收获古城里的家现房实景，二期开盘热销【核心思路】【推广主题】【重点执行】1、9月二期加推活动，打73执行细则：九月活动目的：1、为楼盘热销进行强势蓄客2、活跃现场气氛，增加现场人气3、同时拓展新老客户资源，制造热销火爆的场景活动内容：现场展示数字油画创意技巧，由嘉宾现场亲自创作数字油画，最后的作品由嘉宾带走。做画期间穿插抽奖环节，推动活动气氛。数字油画DIY

创意绘画沙龙执行细则：九月活动目的：活动内容：数字油画DIY

创意绘画沙74执行细则：九月（备选）投资，您瞧准了吗？投资之道专题讲座活动时间：二期商业开盘前夕活动内容：请专业投资分析师做地段价值评估，专业投资讲座邀约对象：意向客户邀约形式：电话短信邀约执行细则：九月（备选）投资，您瞧准了吗？活动时间：二期商业开75背景：10月住博会是买房、卖房的绝佳机遇，同时园区也与项目的区位相吻合，因此这个住博会不容错失。届时为新品蓄水。活动内容：现场购房享置业基金5000元

赠送符合年轻客群的文艺小礼品制造浓厚国庆气氛，气球布置，气球中有奖品，意向客户即可抽奖现场沙画展示2012年安家古城圆梦之旅之古城安家首选之作二期开盘热销新品加推执行细则：十月（住博会）背景：10月住博会是买房、卖房的绝佳机遇，同时园区也与项目的76媒体配合【点】巡展、短信、派单：新品加推，基本媒体配合不可少推广方式【面】网络：二期商业开盘信息释放推广建议

巡展点：园区、吴中、沧浪三区超市巡展网络：新浪、搜房、365媒体配合【点】巡展、短信、派单：新品加推，基本媒体配合不可少779—10月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域网络通栏九月开盘前每周两次二期公寓即将全城公开巡展九月第一、三周十月第一、三周派单

一周一次

短信

活动前夕与玩美天地，和她共度七夕意向客户

中秋佳节全市

每周一次

9—10月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域78执行计划岁末了，年终了，错过了金九银十，怎能错过年终，玩美天地让这个冬天幸福洋溢

11—12月阶段关键词：岁末酬宾执行计划岁末了，年终了，错过了金九银十，怎能错过年终，玩美天79【核心思路】A11月加推2幢B12月加推5幢，参加同淘会【推广主题】【重点执行】1、11月售楼处活动2、联动营销：同淘汇合作（12月中旬以酒店专场特卖会形式）3、短信、网络软文、巡展等现有媒体更新现房实景，无需等待的家收官之作，点滴收录【核心思路】A11月加推2幢【推广主题】【重点执行】1、180安家古城圆梦之旅之妆点你的家家装讲座执行细则：十一月（加推5号楼）活动时间：加推前夕活动内容：邀请意向客户参加家装讲座，借此让他们参观的现房实景，参加者皆有机会抽奖，5000.2000.1000元家装大礼安家古城圆梦之旅执行细则：十一月（加推5号楼）活动时间：加推81执行细则：十二月岁末置业，首选现房活动形式：网络团购活动活动内容：和爱房网配合进行网络团购岁末感恩亲情回馈邀约客户：老客户及意向客户感恩形式：

12月生日的客户送祝福送蛋糕非生日客户送小礼品

意向客户优惠措施执行细则：十二月岁末置业，首选现房活动形式：网络团购活动岁末82媒体配合【点】巡展、短信、派单：收官之作，限量席位，点滴收录【面】网络：团购推广方式推广建议爱房网团购媒体配合【点】巡展、短信、派单：收官之作，限量席位，点滴收录8311—12月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域巡展超市巡展11月第一、三个周岁末酬宾，新品加推吴中区、园区12月第一、三个周派单

11—12月4次短信

每周一次全市11—12月媒体计划表推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区8412月同淘会，年终大酬宾，客户放下一直观望的心。执行配合同淘会，酒店专场特卖会，由于参加的项目少而集中，效果比一般房交会好很多。3、5月同淘会，配合3号楼及7号楼房源的加推。12月同淘会，年终大酬宾，客户放下一直观望的心。执行配合同淘85全年媒体计划项目名称推广内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计（万）所占费用玩美天地短信1.22.43.23.23.23.23.23.23.23.23.23.235.614.39%户外0001000500000154.90%网络00088088000104216.98%电视00070000000007028.30%派单00110011111183.23%房交会00001500001500308.09%超市巡展002.82.82.82.82.82.82.82.82.82.82811.32%楼宇巡展0010000000000104.04%活动0.030.2315512102.5121.735.55%电影贴片0000006.56000012.53.23%同淘会00202000000262.43%合计（万）（不含物料））1.232.62296361127.5238229.520278.83100%全年媒体计划项目名称推广内容1月2月3月4月5月6月7月8月86汇报结束感谢聆听汇报结束872012年年度营销策略报告玩美天地2012年年度营销策略报告玩美天地88目录

ContentsPART1市场篇PART2

销售篇PART3

企划篇目录ContentsPART1PART2PART89市场篇PART1市场篇PART190宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势23451市场部分宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势23451市9111年苏州酒店式公寓成交套数排行数据来源：苏州市区房管局网签系统首次开盘至今，本案成交总量稳居全市酒店式公寓成交排名首位排名区域项目名称9月10月11月12月1-29日合计1吴中区玩美天地1231144121902高新区赛格又一城6924581063相城区中环百汇广场452851794高新区东渡银座1411944785园区都市VIP2422199746高新区香缇商务广场222122477园区君地商务广场201271408园区金沙富都---

39399园区东方之门2210233710吴中太湖天城417493411吴中睿峰商务广场--

2673312相城区合景峰汇国际--

2463013吴中壹公馆190

632814主城区银都商务广场30

9152715吴中珠江新城712322416相城区漕湖之星85832417吴中中润苏州中心79111818吴中城南印象生活广场00

1521719吴中蜜蜂城2

1211520吴中港龙·财智国际642214说明：为对在相同市场环境下全市酒店式公寓成交表现进行统计，因此，本成交排行选择本案推售月份为起始月份。市场回顾11年苏州酒店式公寓成交套数排行数据来源：苏州市区房管局网签92宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23451宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23931.26新国八条2.28房产税2.9上调存贷款利率2.24上调存款准备金率3.2苏州限购令4.6上调存贷款利率4.21上调存款准备金率5.1商品房销售明码标价5.18上调存款准备金率6.20上调存款准备金率4.2新建住房价格控制目标，苏州为10%4.19房管局要求预售证申领后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式发文）1.20上调存款准备金率3.25上调存款准备金率1月4月3月2月5月6月7月7.7上调存贷款利率2011年主要政策回顾限购、限价、限贷”等政策频出台，并且政府调控决心空前，短期内不会放松，未来一年内市场走势不容乐观；在严峻的大市市场环境影响下，苏州酒店式公寓市场同样收到的较大的影响，购房者购房信心不足，市场观望氛围浓厚。2011年政策持续收紧，整体调控决心空前政策背景1.262.282.92.243.24.64.215.15.94明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不移，短时间内调控并不会得到明显放松时间事件关键讲话内容2011-7-12国务院常务会议，部署继续加强房地产市场调控工作要严格落实地方政府房地产市场调控和保障房职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院的各项调控政策，房价过高的地区更要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。2011-10-21温家宝总理在广西南宁考察房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。2011-10-27住建部部长姜伟新：个人住房信息系统建成即可取消限购十一届全国人大常委会第二十三次会议住建部部长姜伟新表示，住建部正在努建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。待这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，以及公安的一些信息系统，统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。2011-10-29温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。2011-11-6温家宝在上海合作组织成员国总理第十次会议的讲话对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。2011-11-27国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话明年继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策。进一步巩固调控成果，还要继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。政策背景明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不移，短时间95经济背景11年国内经济增速明显放缓，国内经济不景气指数升高；同时，今年CPI增长率持续高位，近期虽暂时得到缓解，但通胀压力依旧较大。国内经济增速放缓，通胀压力依旧较大经济背景11年国内经济增速明显放缓，国内经济不景气指数升高；96宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23451宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分2397苏州全市成交分析——数据源自同策市场部数据组——受宏观调控影响，今年全市成交量较去年出现明显下滑，且成交均价探趋势明显全市整体供求层面，截至2011年11月，苏州全市商品房供应量约为590万方，成交量约为383万方，供求比为1.5:1，供过于求。苏州全市成交分析——数据源自同策市场部数据组——受宏观调控影98酒店式公寓供求表现2011年苏州酒店式公寓供应量为55.3方，成交量仅为29.8万方，供求比达1.9，酒店式公寓市场供求严重失衡；在限购的利好因素下，酒店式公寓入市量直线上升；从实际成交看，受到大市环境影响观望氛围浓厚，成交并未能够得到较好的释放。——数据源自同策市场部数据组——受全市市场影响，今年10月份至今苏州酒店式公寓市场成交持续低迷酒店式公寓供求表现2011年苏州酒店式公寓供应量为55.3方99吴中区酒店式公寓市场分析酒店公寓项目价格变动监测项目名9月折后均价（元/㎡）10月折后均价（元/㎡）都市VIP1200010500君地新大陆10000-110009000平江双悦1200011500建屋乐活城12000-1300012000东渡银座1100010500中润苏州中心1300012000全市酒店式公寓成交走势一致，第四季度吴中区酒店式公寓成交明显乏力；部分项目10月及时做出价格调整，从成交走势看，效果并不理想。吴中区酒店式公寓市场分析酒店公寓项目价格变动监测项目名9月折100宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23451宏观背景分析研判成交回顾市场小结市场表现竞争态势市场部分23101非住宅市场存量2011年苏州全市商业（酒店式公寓、商铺、写字楼），市场存量呈稳步上升态势，截至12月29日市场存量已达159万方。非住宅市场存量2011年苏州全市商业（酒店式公寓、商铺、写字102酒店式公寓存量区域项目名称首次开盘（预售时间）规划套数存量存量合计区域占比园区都市VIP2010.11.26918295153916.6%恒润后街2009.10.2027014紫金东方商务广场2011.08.09170170君地商务广场2011.07.29667609环球1882009.7.1745673东方之门2011.08.17246212金沙富都2011.12.07205166主城区银都商务广场2010.01.182601843543.8%干将金克拉2010.09.0910559平江双悦2010.12.20322111高新区浒新158生活广场2010.8.2516064101711.0%赛格又一城2011.09.08351245新地公寓2009.2.6684277香缇国际2011.05.0591761金都城2011.09.16163163东渡银座2010.1.20439249吴中区永诚国际广场2009.12.2085440394742.5%蜜蜂城2009.12.181052204财智国际2010.7.580847悠尚生活广场2009.11.1032090珠江新城2010.8.1477181中润苏州中心2010.10.18588404城南印象生活广场2010.11.12395356壹公馆2011.03.1513293睿峰商务广场2011.10.281018969太湖论坛城2011.04.26431263金枫时代广场2011.10.10250250惠润中环时代2011.11.25660659大筑房产综合楼2011.12.135454玩美天地2011.08.27528337相城区德诚嘉元广场-

72847242526.1%中翔丽晶2010.492378常润佰尚广场2011.11.30194194中恒广场2008.5.183597合景峰汇国际2011.11.11787758顶峯上一广场2011.07.22546512漕湖之星2010.8.16782259阅湖湾2011.06.13161161派客公寓2010.8.413638中环百汇广场2010.11.0462276百购广场2011.08.19159159金艺百汇广场2011.03.22244136

合计

1703792829282100%2012年酒店公寓类产品市场存量基数较大；吴中区市场竞争态势严峻，可以预见2012年吴中区将成为酒店式公寓市场竞争的主战场。

此外，吴中区2012年美乐城、吴宫馆、合景领峰、新城金郡等项目酒店式公寓也将入市，同时吴中区多个商住地块也将启动。酒店式公寓存量区域项目名称首次开盘（预售时间）规划套数存量存103市场小结

2011年政策持续收紧，整体调控决心空前，短期内不会放松；

明年整体政策调控仍是主基调，防反弹将成为重点；宏观背景今年酒店式公寓新政后整体表现不温不火，市场去化较为缓慢；在市场普遍预期下降的环境下，市场观望氛围浓厚，酒店式公寓市场不容乐观；市场表现酒店公寓类产品市场存量基数大，未来竞争较为激烈；吴中区酒店式公寓存量占全市存量4成以上，2012年吴中区将成为酒店式公寓市场竞争的主战场竞争态势市场小结2011年政策持续收紧，整体调控决心空前，短期内不104销售篇PART2销售篇PART21052011年销售回顾古玩城一期二期2011年销售回顾古一期二期1062011年销售回顾在售在售在售说明：本案5月进场，历经7月销售周期，去化196套，月均去化28套。2011年销售回顾在售在售在售说明：1072012年货币紧缩，市场价格战白热化

玩美天地在严峻的市场环境下如何推案？

住宅类：抢夺刚需客群非住宅类：分流投资客源？2012年货币紧缩，市场价格战白热化住宅类：抢夺刚需客1082012年推案节点古玩城3#加推推案时间：2012年3月加推楼幢：3幢体量：63套（5304.7㎡）事由：2012年1~2月，对前期余房进行去化，3月份配合古玩城营业，加推3幢63套房源。2012年推案节点古玩城3#推案时间：2012年3月1092012年推案节点古玩城推案时间：2012年4月加推楼幢：一期商业体量：33套事由：配合古玩市场3月28日营业，推出商业，吸引市场关注。2012年推案节点古玩城推案时间：2012年4月1102012年推案节点古玩城8#加推推案时间：2012年4月加推楼幢：8幢体量：62套（5958.5㎡）事由：5月份为一年的市场行情的风向标，加推5幢，一是丰富产品的面积段，二是对市场进行摸底。2012年推案节点古玩城8#推案时间：2012年4月1112012年推案节点古玩城7#加推推案时间：2012年5月加推楼幢：7幢体量：63套（5304.7㎡）事由：上半年对一期加推完毕，楼幢好次搭配进行去化2012年推案节点古玩城7#推案时间：2012年5月1122012年推案节点古玩城12#加推推案时间：2012年6月加推楼幢：12幢体量：62套（5315.7㎡）事由：二期首次加推，位置上选用较次的12幢进行去化2012年推案节点古玩城12#推案时间：2012年6月1132012年推案节点古玩城推案时间：2012年9月加推楼幢：二期商铺体量：55套（7780.36㎡）事由：迎合市场节点，加之古玩城已经营业，在市场上有一定的口碑效应，故对二期商铺进行加推。2012年推案节点古玩城推案时间：2012年9月1142012年推案节点古玩城9#加推推案时间：2012年9月加推楼幢：9幢体量：62套（5958.5㎡）事由：考虑传统的“金九银十”销售节点，故次月对位置较好的9幢进行加推。2012年推案节点古玩城9#推案时间：2012年9月1152012年推案节点古玩城2#加推推案时间：2012年10月加推楼幢：2幢体量：50套（3994㎡）事由：考虑下半年市场好转因素，故一月一次加推，丰富面积段的同时，增加对楼幢的选择权。2012年推案节点古玩城2#推案时间：2012年10月1162012年推案节点古玩城5#加推推案时间：2012年11月加推楼幢：5幢体量：62套（5958.5㎡）事由：二期中5幢的位置为最好，故最后一次加推。2012年推案节点古玩城5#推案时间：2012年11月1172012年推案节点2012年推案节点118推案总结：

1、本案推案时间暂定为一年；

2、上半年主要是对一期公寓进行去化，推案时间为间隔2月一幢加推，丰富产品段的同时，对市场进行摸底；

3、下半年本案在古玩城营业带动下，对二期公寓进行去化，加推间隔为一月

4、迎合古玩城的营业，吸引市场关注度，带动周边商业氛围的形成，对商铺进行去化，加推时间为上半年4月和下半年的9月份，分别对一、二期进行销售。推案总结：119企划篇PART3企划篇PART31202011年工作回顾6月入世，8月开盘，短短三个月，为了制造开盘热销的效益，兵贵神速，我们做了什么？2011年工作回顾6月入世，8月开盘，短短三个月，为了制造开121地段/东南环/繁华主场未来/黄金板块/藏纳苏州空间/精智型/文化公馆轻松/不受限/置业古城首创/文化性/苏州稀有价值挖掘地段/东南环/繁华主场未来/黄金板块/藏纳苏122大小众媒体联合户外、网路、巡展、短信、房展会、开盘活动8月27日，开盘首战告捷随后即时释放热销信息，树立良好口碑，并感恩加推二批新品迅速推广大小众媒体联合户外、网路、巡展、短信、房展会、开盘活动8月2123只有对2011年我们成交客户性质进行透彻的分析，才能2012年做针对性的推广购房目的目的自住投资皆可合计成交数1164239197比例59%21%20%100%居住区域分析居住区域吴中区沧浪区园区平江区金阊区高新区相城区外省市其他合计成交数71473410333917197比例36%24%17%5%2%2%2%5%9%100%客户分析只有对2011年我们成交客户性质进行透彻的分析，才能2012124工作区域分析办公区域吴中区沧浪区园区平江区金阊区高新区相城区外省市其他合计成交数813649864409197比例41%18%25%4%3%2%2%0%5%100%职业分析职业私营业金融从业人员制造业国企或事业单位外企单位民营单位军警教师其他合计成交数86698974005197比例44%3%5%4%5%38%0%0%3%100%吴中、园区、沧浪的刚需客是客源显现特点2012集中三大区域推广，并拓展至其他；刚需为主，深度挖掘投资客户工作区域分析办公区域吴中区沧浪区园区平江区金阊区高新区相城区125工作小结2011年的工作归结于三词：准确、迅速、有效价值卖点准确挖掘，快速出击，扩大推广力，保证开盘顺利；开盘后，有效途径即时释放热销信息，奠定客户对板块信心工作小结2011年的工作归结于三词：准确、迅速、有效1262012年推广方案2012，12个月将所有房源推出，这样一个体量，需要的是价值点再挖掘，并做全方位有效的推广。2012年推广方案2012，12个月将所有房源推出，这样一个127除了有之前的项目优势，还有什么卖给客户？苏州古玩城开业在即，项目的文化性愈加浓重精智偏爱型空间为主，47平米、104平米现房实景，即买即住老客户联动，感恩回馈活动，口碑传播商铺推出，业态丰富价值挖掘除了有之前的项目优势，还有什么卖给客户？苏州古玩城开业在即，128推广原则前期推广主要以古玩城作为宣传点作为主线，中期以二期开盘为宣传点，后期推广以“现房实景”为宣传点。重大节点前后，需要配合网络、电视及新户外等影响力大的渠道；推广渠道的应用上以低成本，高频率为原则；活动贯穿全年主线，再以“安家古城圆梦之旅”为大的主题，展开多样性、具有影响力的活动。推广原则前期推广主要以古玩城作为宣传点作为主线，中期以二期开1292月3月4月6月7月8月9月10月11月12月阶段细化七夕中秋住博会圣诞1月5月古玩城开业前期后期中期售楼处公开商业一期7号楼加推二期开盘二期商业9号楼加推推案节奏：3月加推3﹟，4月推8﹟及一期商业，5月加推7﹟推案重点：售楼处公开配合古玩城开业，增加户外，增加推广渠道：电视机、杂志

5月房交会，古玩城签约仪式推案节奏：6月二期开盘推案重点：二期开盘活动

6月微博互动活动

7.8月“夏日街坊清凉送”客户答谢观影推案节奏：9月推二期商业和9﹟,10月推2﹟,11月推5﹟推案重点：9月投资讲座

10月住博会

11月家装讲座

12月客户回馈2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月阶段细化七夕中130

活动配合，引发市场关注热度点线面有机结合，大小众媒体联合

步步紧节奏，持续有料推广手段推广手段131执行计划1—2月春暖花开季，元旦春节元宵囍不停，活动配合营造浓郁的节日氛围，为三月新品加推做好蓄水工作阶段关键词：新春佳节执行计划1—2月春暖花开季，元旦春节元宵囍不停，活动配合营造132【核心思路】A1月元旦意向客户礼品发送Ｂ2月配合元宵节点，为新品做足蓄水工作【推广主题】【重点执行】1、春节前夕新一轮老带新展开，客户大联盟2、售楼处新年妆点3、元宵活动，意向客户送花灯，品元宵玩美天地恭贺新禧璀璨商业喜迎新春二批加推，黄金旺铺58㎡起预约中【核心思路】A1月元旦意向客户礼品发送【推广主题】【133执行细则：一月（“老带新”活动）业主大联盟——“老带新“活动再启动方案：此次公寓、商铺，再从老客户着手，成功介绍新客户的老客户，奖励1000元购物券方式：短信告知时间：1月1日—1月22日短信内容：新春礼不停！玩美天地恭祝业主们元旦快乐！春节前成功介绍新客户购房者享1000元购物券，元旦期间来访更有好礼相送！66056333执行细则：一月（“老带新”活动）业主大联盟134执行细则：一月（售楼处妆点）新年新气象，售楼处包装不可少，温馨的环境让购房者心情舒畅，浓郁的新年气息将吸引更多的人不约而至。门头室内室内执行细则：一月（售楼处妆点）新年新气象，售楼处包装不可少，温135执行细则：二月（元宵活动）活动主题：正月十五元宵喜乐会活动时间：2月5日活动形式：来参加的客户送元宵，花灯，互动猜谜，吃元宵邀约形式：活动前两天电话邀约执行细则：二月（元宵活动）活动主题：正月十五元宵喜乐会136执行计划苏州古玩城，藏古纳今的品性，让玩美天地自出市就蒙上了文化的面纱，如今他的面世更将为玩美天地的文化性掀起一阵狂潮……本阶段，将围绕苏州古玩城进行逐步推广3—4月阶段关键词：二期开盘蓄水执行计划苏州古玩城，藏古纳今的品性，让玩美天地自出市就蒙上了137【核心思路】A3月售楼处搬迁，客户答谢活动先行Ｂ3月春暖花开，借此机会在联动“同淘汇”预热，推出3＃楼

C4月商业一期推出，配合古玩城开业。同时为二期开盘蓄水。【推广主题】【重点执行】1、增加户外2、一期商铺推出活动3、现场售楼公开新老客户答谢活动4、短信、网络软文、巡展等现有媒体更新5、联动营销：同淘汇合作（3月初以酒店专场特卖会形式）古城繁华

敬献厚爱者

新品预约，一期商业即将推出【核心思路】A3月售楼处搬迁，客户答谢活动先行【推广138活动背景：售楼处迁徙，现场活动必不可少，不仅是对项目形象起到宣传作用，同时更是对新老客户表示敬意与答谢。并为三月加推蓄客。活动主题：国色寓藏与文化有约

——暨现场售楼处公开及新老客户答谢会活动形式：乐器、民族舞及现场活动相结合，突出身边的中国风情怀活动时间：3月上中旬活动目的：为三号楼加推蓄水邀约对象：购房客户及意向客户（已登记过）执行细则：三月（售楼处公开）活动背景：售楼处迁徙，现场活动必不可少，不仅是对项目形象起到139首推背景：一期商业推出，借苏州古玩城之力将商业热点提升。商业卖点：

天时，苏州古玩城开业之际

地利，交通状况良好

人和，依托苏州古玩城与玩美天地，人气之地，客源充足首推活动活动主题：玩炫古城商业，美迁文化之地玩美天地一期商业全城公开活动地点：玩美天地现场售楼处外广场邀约对象：意向客户活动形式：一元起拍及抽