某房地产业营改增实操课件

建安房地产业营改增实操建安房地产业营改增实操建安房地产业营改增实操建安与房地产企业“营改增〞政策解读第一章增值税概述增值税，是以商品〔含应税劳务和应税效劳〕在流通过程中产生的增值额为征收对象而征收的一种流转税。由以下特点：〔1〕普遍征收。〔2〕保持税收中性。〔3〕税收负担由商品、劳务、效劳的最终消费者承担。〔4〕实行税款抵扣制度，防止重负征税。〔5〕实行比例税率。一般实行根本税率和优惠税率。〔6〕实行价外税制度。

建安房地产业营改增实操建安房地产业营改增实操建安房地产业营改1建安与房地产企业“营改增〞政策解读第一章增值税概述增值税，是以商品〔含应税劳务和应税效劳〕在流通过程中产生的增值额为征收对象而征收的一种流转税。由以下特点：〔1〕普遍征收。〔2〕保持税收中性。〔3〕税收负担由商品、劳务、效劳的最终消费者承担。〔4〕实行税款抵扣制度，防止重负征税。〔5〕实行比例税率。一般实行根本税率和优惠税率。〔6〕实行价外税制度。

建安与房地产企业“2?政府工作报告?：从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活效劳业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。一、全面推开营改增试点的重大意义营改增作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧构造性改革的重要举措，前期试点已经取得了积极成效，全面推开营改增试点，覆盖面更广，意义更大。〔1〕实现了增值税对货物和效劳的全覆盖，根本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了效劳业开展和制造业转型升级。?政府工作报告?：从5月1日起，将试点范围扩大到建筑3〔2〕将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了标准的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。〔3〕进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降本钱〞组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减〞换取持续开展势能的“增〞，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实根底。〔4〕创造了更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、构造优化、消费升级、创新创业和深化供给侧构造性改革等方面将发挥重要的促进作用。〔5〕减少或防止偷漏税现象。

〔2〕将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了标准的消4二、几年来营改增取得的成效2021年10月，为进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。〔五〕几年来营改增的成果截至2021年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户；累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。

二、几年来营改增取得的成效5三、“营改增〞对房地产业的影响〔一〕防止重复征税。实行营改增，延续增值税的抵扣链条，防止重复征税。〔二〕降低房地产行业的整体税负和开发产品的本钱。实行营改增之后，税收上引入增值税的抵扣链条。上一层交易带来的增值税可以扣除。根据测算，如果建筑业、房地产业全面实行营改增，两大行业流转税的税负率会降低到3%左右〔目标税负〕应交增值税＝销售额×11%－〔材料动力×17%＋劳务效劳×税率〕〔三〕促进房价的合理回归。建筑业、房地产业都实行增值税，开发本钱下降，无疑对降低房价会起到很大推动作用。〔四〕积极稳妥地化解房地产库存。〔五〕标准纳税行为，防止偷漏税。三、“营改增〞对房地产业的影响6第二章一般纳税人与小规模纳税人的区别一、增值税纳税人在中华人民共和国境内〔以下称境内〕销售效劳、无形资产或者不动产〔以下称应税行为〕的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本方法缴纳增值税，不缴纳营业税。1、单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。2、个人，是指个体工商户和其他个人。〔个人指除个体工商户以外的自然人〕。第7〔一〕?试点实施方法?第十二条、在境内销售效劳、无形资产或者不动产，是指：〔1〕效劳〔租赁不动产除外〕或者无形资产〔自然资源使用权除外〕的销售方或者购置方在境内；〔2〕所销售或者租赁的不动产在境内；〔3〕所销售自然资源使用权的自然资源在境内；〔〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。〔一〕?试点实施方法?第十二条、在境内销售效劳、无形资8附件4?跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定?二、境内的单位和个人销售的以下效劳和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：〔一〕以下效劳：1.工程工程在境外的建筑效劳。2.工程工程在境外的工程监理效劳。附件49二、单位采用承包、承租、挂靠经营方式纳税人确实定〔一〕同时满足以下两个条件的，以发包人为纳税人：〔1〕以发包人名义对外经营；〔2〕由发包人承担相关法律责任。〔包括纳税责任〕注意：谁签合同，谁收款，谁开具发票、谁纳税。〔二〕不能同时满足以上两个条件的，以承包人为纳税人。即：〔1〕以承包人名义对外经营；〔2〕由承包人承担相关法律责任。——建筑施工企业挂靠模式？承包人取得法人地位二、单位采用承包、承租、挂靠经营方式纳税人确实定承包10三、试点纳税人的分类：?实施方法?第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额〔以下称应税销售额〕超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。三、试点纳税人的分类：11解读：附件2一〔五〕一般纳税人资格登记。?试点实施方法?第三条规定的年应税销售额标准为500万元〔含本数〕。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进展调整。提示：建筑及房地产企业即或是营改增前12个月内销售额没到达标准500万元，也应当申请一般纳税人资格。——如何申请？

解读：12〔三〕可以申请一般纳税人的规定?实施方法?第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。〔1〕会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。〔2〕能够准确提供税务资料，是指能够按照增值税规定如实填报增值税纳税申报表和其他纳税资料，按期申报纳税的。

〔三〕可以申请一般纳税人的规定13五、增值税一般纳税人资格实行登记制——取消审批制?关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告?〔国家税务总局公告2021年第18号〕，自2021年4月1日起施行。〔一〕增值税一般纳税人〔以下简称一般纳税人〕资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人向其主管税务机关办理。〔二〕纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：〔1〕纳税人向主管税务机关填报?增值税一般纳税人资格登记表?〔附件1〕，并提供税务登记证件；〔2〕纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；〔3〕纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。五、增值税一般纳税人资格实行登记制——取消审批制14

〔三〕纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准〔以下简称规定标准〕，且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明〔附件2〕。——认定为小规模纳税人。个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。〔四〕纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期完毕后20个工作日内〔应当〕按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限完毕后10个工作日内制作?税务事项通知书?，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。

15〔五〕除财政部、国家税务总局另有规定外，纳税人自其选择的一般纳税人资格生效之日起，按照增值税一般计税方法计算应纳税额，并按照规定领用增值税专用发票。〔?增值税一般纳税人资格登记表?“一般纳税人资格生效之日〞：当月1日□次月1日□，由纳税人自行勾选〕〔六〕?增值税一般纳税人资格认定管理方法?〔国家税务总局令第22号〕第四条第二款第〔一〕项、第七条、第八条、第九条、第十一条暂停执行，相应条款将依照规定程序修订后，重新予以公布。〔五〕除财政部、国家税务总局另有规定外，纳税人自其选16六、扣缴义务人?试点实施方法?第六条、中华人民共和国境外〔以下称境外〕单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购置方为增值税扣缴义务人。——再无代理人的规定。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

六、扣缴义务人17七、合并纳税的规定?试点实施方法?第七条、两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体方法由财政部和国家税务总局另行制定。原因是：第四十五条、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县〔市〕的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

七、合并纳税的规定18第三章增值税的会计核算一、增值税会计科目的设置〔一〕小规模纳税人的会计科目设置在“应交税费〞科目设置“应交增值税〞明细科目。〔二〕一般纳税人会计科目设置〔适用于新工程〕应交税费应交增值税未交增值税增值税留抵税额待抵扣进项税额预交增值税

191.“应交税费——应交增值税〞科目借方明细：“进项税额〞、“已交税金〞、“减免税款〞、“出口抵减内销产品应纳税额〞、“转出未交增值税〞、“营改增抵减的销项税额〞；贷方明细：“销项税额〞、“出口退税〞、“进项税额转出〞、“转出多交增值税〞。

1.“应交税费——应交增值税〞科目20某房地产业营改增实操课件212.“应交税费——未交增值税〞科目核算企业应交未交或待抵扣增值税的情况。〔1〕借方发生额：①反映企业缴纳以前月份未交增值税；②月末自“应交税费——应交增值税〞科目转入的当月多交的增值税额。〔2〕贷方发生额：反映企业月末自“应交税费——应交增值税〞科目转入的当月未交的增值税额。〔3〕期末借方余额反映企业多交的增值税，期末贷方余额反映企业未交的增值税2.“应交税费——未交增值税〞科目223.“应交税费——增值税留抵税额〞科目财税[2021]36号文件附件2?营业税改征增值税试点有关事项的规定?第二条第〔二〕项“增值税期末留抵税额〞规定：“原增值税一般纳税人兼有销售效劳、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售效劳、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。〞4.“应交税费——待抵扣进项税额〞科目。实行辅导期的一般纳税人核算尚未穿插稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据注明或者计算的进项税额。根据财税[2021]36号，房地产企业通过购置方式取得在建工程，开具增值税专用发票注明的增值税额，在预售阶段不能扣除，待销售时可分两年抵扣。暂计入本科目。

3.“应交税费——增值税留抵税额〞科目235.“应交税费——预交增值税〞科目根据财税[2021]36号规定，房地产企业的新工程在预售阶段按照增值税的税率〔11%〕和预征率〔3%〕预征的增值税。老工程按照征收率〔5%〕和预征率〔3%〕预征的增值税。5.“应交税费——预交增值税〞科目24老工程使用的会计科目：

应交增值税预交增值税未交增值税应交税费会计业务举例：〔1〕取得预售收入借：银行存款贷：预收账款

老工程使用的会计科目：应交增值税预交增值税25二、“营改增〞对建筑业房地产业会计核算体系的影响建筑企业营改增之后，账户体系上有一些变化。〔一〕价内税变成价外税营业税是价内税，按照营业额和适用税率计算的营业税对企业来讲是一项“税前扣除的费用〞，在“营业税金及附加〞科目核算，计算应纳税所得时允许扣除。营改增之后按照销售额计算的销项税额，购入货物和劳务带来的进项税额，均属于和政府的往来款，在“应交税费〞科目核算，贷方大于借方属于应交增值税款，次月15日前纳税。借方大于贷方属于待抵扣增值税或多交的增值税，可以在以后期间抵扣。二、“营改增〞对建筑业房地产业会计核算体系的影响26〔二〕关于附加税营改增之后，城建税、教育费附加、地方教育费附加按当月应交增值税额计算，在“营业税金及附加〞科目核算。〔三〕营改增之后会有一段时间，营业税与增值税并行，增值税中一般计税方法与简易计税方法并行，这就出现两种情况：如何核算销售额和营业额，如何核算进项税额〔1〕“主营业务收入〞要按营业额、销售额分别核算。“销售额〞要分不同税率和征收率销售额核算。〔2〕进项税额的核算：划分允许扣除和不得扣除的进项税额，不得抵扣的进项税额按销售额比例法或实际本钱法核算。不得扣除的进项税额要做转出处理。——接P34?征税范围?〔二〕关于附加税27第四章征税范围一、销售效劳是指有偿提供交通运输效劳、邮政效劳、电信效劳、建筑效劳、金融效劳、现代效劳、生活效劳。〔一〕交通运输业：是指通过陆路〔地上或地下〕运送货物或旅客的运输业务活动。包括陆路运输效劳、水路运输效劳、航空运输效劳、管道运输效劳。〔二〕邮政效劳〔三〕电信效劳〔四〕建筑效劳：是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰、线路、管道、设备等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括规定工程效劳、安装效劳、修缮效劳、装饰效劳、其他建筑效劳。

28〔五〕金融效劳〔六〕现代效劳〔1〕研发和技术效劳；〔2〕信息技术效劳；〔3〕文化创意效劳；〔4〕物流辅助效劳；〔5〕租赁效劳：按租赁物的实物形态划分为有形动产租赁和不动产租赁。〔6〕鉴证咨询效劳；〔7〕播送影视效劳；〔8〕商业辅助效劳；〔9〕其他现代效劳。

〔五〕金融效劳29〔七〕生活效劳〔1〕文化体育效劳〔2〕教育医疗效劳〔3〕旅游娱乐效劳〔4〕餐饮住宿效劳〔5〕居民日常效劳〔6〕其他生活效劳〔七〕生活效劳30二、销售无形资产销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产。包括：〔1〕技术，包括专利或非专利技术；〔2〕自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。〔3〕其他权益性无形资产，包括根底设施资产经营权、公共事业特许权、配额、特许经营权、连锁经营权、肖像权、冠名权等。二、销售无形资产31三、销售不动产销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产。包括：〔1〕建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进展其他活动的建造物。〔2〕构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等构造物。〔3〕按照销售不动产缴纳增值税的：①转让建筑物有限产权或者永久使用权的，②转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，③以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的。在境内销售或者租赁不动产，是指所销售或者租赁的不动产在境内。三、销售不动产32四、有偿销售销售效劳、无形资产或者不动产，是指有偿提供效劳、有偿转让无形资产或有偿销售不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。但以下非经营活动情形除外：〔一〕单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。〔1〕由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；〔2〕收取时开具省级以上〔含省级〕财政部门印制的财政票据；〔3〕所收款项全额上缴财政。〔二〕单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的效劳。〔三〕单位或者个体工商户为聘用的员工提供效劳。——何谓“本单位员工〞？〔四〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。

四、有偿销售33五、视同销售?实施方法?第十三条以下情形视同销售效劳、无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；〔1〕单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供效劳。〔2〕单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产。〔3〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。五、视同销售34?增值税暂行条例实施细那么?第四条单位或者个体工商户的以下行为，视同销售货物：〔一〕将货物交付其他单位或者个人代销；〔二〕销售代销货物；〔三〕设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县〔市〕的除外；?关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知?〔国税发［1998］137号〕：所称的“用于销售〞，是指受货机构发生以下情形之一的经营行为：向购货方开具发票；向购货方收取货款。受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的，应当向所在地税务机关缴纳增值税；未发生上述两项情形的，那么应由总机构统一缴纳增值税。——建筑企业、房地产企业将建材移送到分公司、工程部不视同销售。

?增值税暂行条例实施细那么?第四条单位或者个体工35〔四〕将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税工程〔营业税工程〕；〔五〕将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；〔六〕将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；〔七〕将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；〔八〕将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。〔四〕将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税工程〔36

增值税的税率

和征收率税率征收率17%，销售或进口货物、有形动产租赁。13%，粮油水电气书报农药化肥11%，交通运输、邮政、根底电信、建筑、不动产租赁效劳，销售不动产，销售土地使用权。6%，现代效劳业、增值电信效劳、金融保险业、生活效劳业。零，具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。3%，小规模纳税人，财政部和国家税务总局另有规定的除外。第五章税率、征收率与应纳税额的计算

第一节税率与征收率

37第二节应纳税额计算的一般性规定?实施方法?增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。〔1〕一般计税方法按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。应纳税额＝销项税额－进项税额销项税额＝销售额×税率〔2〕简易计税方法按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。应纳税额＝销售额×征收率〔3〕境外单位和个人在境内提供劳务应扣缴税款的计税方法。

第二节应纳税额计算的一般性38一、一般纳税人计税方法?实施方法?第十八条一般纳税人提供给税效劳适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税效劳，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。——征收率为3%，不得抵扣进项税额。?解读?附件2第一条、〔六〕计税方法。一般纳税人发生以下应税行为可以选择适用简易计税方法计税〔征收率3％〕：〔1〕公共交通运输效劳。公共交通运输效劳，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输效劳。

一、一般纳税人计税方法39二、小规模纳税人计税方法?实施方法?第十九条小规模纳税人提供给税劳务、应税效劳适用简易计税方法计税。〔?条例?第十二条，小规模纳税人增值税征收率为3%，增值税的调整由国务院决定。不得抵扣进展税额。〕三、境外单位或个人在境内提供给税效劳的计税方法?实施方法?第二十条境外单位或者个人在境内提供给税效劳，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照以下公式计算应扣缴税额：应扣缴税额＝承受方支付的价款÷〔1＋税率〕×税率

二、小规模纳税人计税方法40[例4—1]某房地产公司委托A国的设计院进展开发小区的设计，A国设计院已派设计人员到我国来现场设计。2021年1月20日，房地产公司按合同规定支付设计费100万美元。该公司应当代扣代缴增值税及企业所得税。当天美元与人民币的汇率中间价为6.5202。

[例4—1]某房地产公司委托A国的设计院进展开41第三节应纳税额的一般计税方法一、应纳税额的计算?实施方法?第二十一条一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额——购进扣除法。从销售方或劳务提供方取得的增值税专用发票上注明的增值税额可以抵扣。当期销项税额小于当期进项税额缺乏抵扣时，其缺乏局部可以结转下期继续抵扣。

42例4—2、营改增以后，甲房地产公司于20XX年X月份销售住宅，取得售房收入〔含税〕1110万元，当月应税支出如下：〔1〕购进钢材一批，取得的增值税专用发票，货款1000000元，增值税170000元。〔2〕购进小轿车一辆，取得机动车销售统一发票，汽车价款600000元，增值税额102000元。〔3〕支付乙施工企业工程款5000000元，取得建筑业增值税专用发票，税率11%，增值税额550000元。销项税额＝11100000÷〔1＋11%〕×11%＝1100000〔元〕进项税额＝170000＋102000＋550000＝822000〔元〕应纳增值税额＝1100000－822000＝278000〔元〕例4—2、营改增以后，甲房地产公司于20XX年X月份43二、销项税额?实施方法?第二十二条销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。〔一〕销项税额是应税效劳的销售额和增值税税率的乘积，是该环节应税效劳的增值税整体税金，扣除进项税额后形成当期增值税应纳税额。销项税额计算公式：销项税额＝销售额×税率〔二〕会计处理：一般纳税人应在“应交税费〞科目下设置“应交增值税——销项税额〞专栏。一般纳税人销售货物、提供给税劳务、提供给税效劳收取的销项税额，属于负债性质，用蓝字登记〔贷方〕；退回货物应冲减的销项税额，用红字登记。

二、销项税额44〔三〕含税销售额换算成不含税销售额?实施方法?第二十三条一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照以下公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷〔1＋税率〕

——根据?试点实施方法?第五十三条规定，向消费者个人提供给税效劳、销售不动产不得开具增值税专用发票。房地产开发公司向个人销售房产，建筑企业向个人提供建筑劳务，一般应当开具增值税普通发票，按上述公式和适用税率计算销项税额。

〔三〕含税销售额换算成不含税销售额45〔四〕建筑业简易计税方法销售额确实定试点纳税人提供建筑效劳适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。〔五〕房地产开发企业一般计税方法销售额确实定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产工程〔选择简易计税方法的房地产老工程除外〕，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老工程，是指?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房地产工程。扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上〔含省级〕财政部门监〔印〕制的财政票据为合法有效凭证。〔四〕建筑业简易计税方法销售额确实定46三、进项税额?实施方法?第二十四条进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。〔一〕进项税额的抵扣条件?实施方法?第二十五条以下进项税额准予从销项税额中抵扣：〔1〕从销售方取得的?增值税专用发票?〔含税控?机动车销售统一发票?，下同〕上注明的增值税税额。〔2〕从海关取得的?海关进口增值税专用缴款书?上注明的增值税额。

三、进项税额47〔3〕购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率〔13%〕买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照?农产品增值税进项税额核定扣除试点实施方法?〔财税[2021]38号〕抵扣进项税额的除外。〔4〕从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。〔以下称?税收缴款凭证?〕〔3〕购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值48〔二〕增值税扣除凭证涉及业务增值税扣除凭证抵扣额境内增值税业务增值税专用发票增值税额进口业务海关进口增值税专用缴款书增值税额接受境外单位或个人提供的应税服务解缴税款的完税凭证增值税额购进农产品农产品销售发票或农产品收购发票进项税额＝买价×扣除率（13%）2021年19号公告：自2021年4月1日起，纳税人使用增值税普通发票开具收购发票，系统在发票左上角自动打印“收购〞字样。〔二〕增值税扣除凭证涉及49〔三〕不得抵扣的进项税额?实施方法?第二十七条以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：〔1〕用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述工程的固定资产、无形资产〔不包括其他权益性无形资产〕、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。〔2〕非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输效劳。〔3〕非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物〔不包括固定资产〕、加工修理修配劳务和交通运输效劳。〔三〕不得抵扣的进项税额50〔4〕非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。〔5〕非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。第〔4〕项、第〔5〕项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丧失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、撤除的情形。

〔4〕非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物51〔6〕购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常效劳和娱乐效劳。〔7〕财政部和国家税务总局规定的其他情形。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。〔6〕购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常52四、进项税额递延抵扣的规定附件2一〔四〕进项税额1.适用一般计税方法的试点纳税人，2021年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2021年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。——递延抵扣的规定。取得不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产工程。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。四、进项税额递延抵扣的规定53五、兼营业务不得抵扣进项税额的计算〔一〕销售额比例法适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税工程、免征增值税工程而无法划分不得抵扣的进项税额，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×〔当期简易计税方法计税工程销售额+免征增值税工程销售额〕÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进展清算。五、兼营业务不得抵扣进项税额的计算54例4—3、乙房地产公司在建的工程有2个，A工程是营改增之前取得的的工程，实行简易方法征税，征收率3%；B工程是营改增之后取得的工程，按一般计税方法征收。2021年7月份，均已进展销售，A工程取得销售收入3690万元，B工程取得销售收入5000万元。本月购入材料及劳务如下：〔1〕购进钢材一批，取得增值税专用发票，价款24000000元，增值税额为4080000元。〔2〕购进商品混凝土，取得增值税专用发票。价款4760000元，增值税额为142800元。〔3〕从小规模纳税人处购得砂石料一批，取得税务机关代开的增值税专用发票，征收率3%，价款567000元，增值税额17010元。例4—3、乙房地产公司在建的工程有2个，A工程是营改55〔4〕购置塔吊一台取得增值税专用发票，价款1500000元，增值税额为255000元，〔5〕购入劳动保护用品一批取得增值税专用发票，价款120000元，增值税额20400元。请计算，应当转入A工程本钱的进项税额。

〔4〕购置塔吊一台取得增值税专用发票，价款150056〔二〕实际本钱法已抵扣进项税额的购进货物〔不含固定资产〕、劳务、效劳，发生进项税额不得从销项税额中抵扣规定情形〔简易计税方法计税工程、免征增值税工程除外〕的，应将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际本钱计算应扣减的进项税额。

〔二〕实际本钱法57例4—4、营改增之后，丙房地产公司购入一批水泥100吨，取得了增值税专用发票，单价700元/吨，货款70000元，增值税额11900元。由于管理不善，露天存放，已经失效。公司决定做报废处理，上报董事会审批。该公司对存货采用移动平均法计价，当月末库存水泥的平均价格为725元/吨，请计算应当转出的进项税额。会计处理如下：应当转出的进项税额＝725×100×17%＝12325〔元〕借：待处理财产损失84825贷：原材料——水泥72500应交税费——应交增值税〔进项税额转出〕12325

例4—4、营改增之后，丙房地产公司购入一批水泥158〔三〕净值法已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生进项税额不得从销项税额中抵扣情形的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率例4—5、营改增之后，丁房地产公司为了支援灾区，将2台混凝土搅拌机通过县政府民政局捐赠给灾区，混凝土搅拌原价〔不含税〕6500元，折旧年限5年，不留净残值，已经使用2年，请计算捐赠款总额。

〔三〕净值法59六、不得抵扣的资产改变用途，用于增值税应税工程可以抵扣进项税额附件2一〔四〕进项税额2.按照?试点实施方法?第二十七条第〔一〕项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税工程，可在用途改变的次月按照以下公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额＝固定资产、无形资产、不动产净值÷〔1＋适用税率〕×适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。六、不得抵扣的资产改变用途，用于增值税应税工程可以抵60例4—6、营改增之后，甲房地产公司将一栋自建的楼房作为“职工之家〞交由工会管理，已经做视同销售处理转为福利用房产。楼房本钱价1200万元，增值税税率11%，增值税额132万元。楼房折旧年限20年，不留净残值，已计提折旧2年。现在由于公司规模扩大，把该楼改为办公楼。如何进展账务处理。[会计处理]楼房转作福利用房后，价税合并计提折旧。已提折旧额＝〔12000000＋1320000〕÷20×2＝1332000〔元〕房产净值＝13320000－1332000＝11988000〔元〕可以抵扣的进项税额＝11988000÷〔1＋11%〕×11%＝1188000〔元〕

例4—6、营改增之后，甲房地产公司将一栋自建的楼房作61七、惩罚性规定?实施方法?第三十二条有以下情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：〔一〕一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。〔二〕应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。七、惩罚性规定62第四节应纳税额的计算简易计税方法一、应纳税额的计算?实施方法?第三十四条简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额×征收率

第四节应纳税额的计算63二、如何计算不含税销售额第三十五条简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照以下公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷〔1＋征收率〕三、因销售折让、中止或退回销售额的扣减第三十六条纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购置方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。二、如何计算不含税销售额64第五节过渡时期销售不动产缴纳增值税的规定一、一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：“取得的不动产〞，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。不含房地产开发企业销售自行开发的房地产工程。〔一〕一般纳税人销售其2021年4月30日前取得〔不含自建〕的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。

第五节过65纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否那么，不得扣除。上述凭证是指：〔1〕税务部门监制的发票。〔2〕法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。〔3〕国家税务总局规定的其他凭证。纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购66例4—3、丙公司2021年购置一栋自用写字楼，购置价1200万元，2021年4月，丙房地产公司准备将写字楼出售给G公司，评估价值为2300万元。请计算现在出售如何缴纳营业税？营改增后出售如何缴纳增值税？现在出售应交营业税＝23000000×5%＝1150000〔元〕例4—3、丙公司2021年购置一栋自用写字楼，购置价67〔二〕一般纳税人销售其2021年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。〔二〕一般纳税人销售其2021年4月30日前自建的不动68例4—4、乙公司〔一般纳税人〕营改增之前自建一栋厂房，建造本钱〔含土地价款〕1700万元。2021年7月，公司将厂房出售，售价3100万元，请计算应交增值税额。销售额＝含税销售额÷(1＋5%)应纳税额＝销售额×5%应交增值税额＝31000000÷(1＋5%〕×5%＝1476190.48〔元〕计入“应交税费——未交增值税〞科目，不得抵扣进项税额。

例4—4、乙公司〔一般纳税人〕营改增之前自建一栋厂房69〔三〕一般纳税人转让其2021年4月30日前取得〔不含自建〕的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。〔注：预征率是指按照增值税的税率进展预征〕例4—5、丁公司〔一般纳税人〕2021年营改增后在异地购置一栋自用写字楼，购置价1200万元，2021年4月，丁房地产公司准备将写字楼出售给F公司，评估价值为2300万元。请计算，如何缴纳增值税？〔三〕一般纳税人转让其2021年4月30日前取得〔不含70〔四〕一般纳税人转让其2021年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。例4—6、乙公司〔一般纳税人〕营改增之后在异地自建一栋厂房，建造本钱〔含土地价款〕1700万元。2021年7月，公司将厂房出售，售价3100万元，请计算应交增值税额。〔四〕一般纳税人转让其2021年4月30日前自建的不71〔五〕一般纳税人转让其2021年5月1日后取得〔不含自建〕的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。〔五〕一般纳税人转让其2021年5月1日后取得〔不含72〔六〕一般纳税人转让其2021年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。〔六〕一般纳税人转让其2021年5月1日后自建的不动73二、小规模纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税〔不含个人住宅〕：〔一〕小规模纳税人销售其取得〔不含自建〕的不动产〔不含个体工商户销售购置的住房和其他个人销售不动产〕，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。

二、小规模纳税人转让其取得的不动产，按照以下规74例4—7、K公司〔小规模纳税人〕2021年支付200万元购置一个商铺，2021年1月因转换经营方式将商铺出售，售价310万元，请计算应交土地增值税。应税销售额＝[全部价款和价外费用－购置原价〔或者取得作价〕]＝〔3100000－2000000〕＝1100000〔元〕应交增值税＝应税销售额÷〔1＋5%〕×5%＝1100000÷〔1＋5%〕×5%＝52380.95〔元〕例4—7、K公司〔小规模纳税人〕2021年支付20075〔二〕小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。例4—8、N公司〔小规模纳税人〕2021年自建立一栋写字楼，土地本钱210万元，委托某建筑企业进展施工，工程决算价款390万元。2021年9月将写字楼出售，售价1000万元，请计算应交增值税。应交增值税＝10000000÷〔1＋5%〕×5%＝476190.48〔元〕如在异地，按照5%的征收率预交应纳税额，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报为0。〔二〕小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部76三、房地产开发企业销售自行开发的房地产工程按照以下规定缴纳增值税〔一〕房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。1.自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进展根底设施和房屋建立。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产工程继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本方法规定的销售自行开发的房地产工程。2.房地产老工程，是指?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房地产工程；?建筑工程施工许可证?未注明合同开工日期或者未取得?建筑工程施工许可证?，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。三、房地产开发企业销售自行开发的房地产工程按照以773.一般纳税人销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。4.一般纳税人销售自行开发的房地产老工程适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。5.一般纳税人销售自行开发的房地产工程，自行开具增值税发票。〔注：含普票和专票〕6.销售与预售的界限：〔1〕完工前出售不动产为预售；〔2〕完工后出售不动产为销售。3.一般纳税人销售自行开发的房地产老工程，可以选择适78例4—9、甲房地产公司2021年开发建立A开发工程，现在正在建立中。2021年5月1日试行营改增，甲公司已经取得一般纳税人资格。6月份，A工程竣工验收，开场销售房产，当月销售收入〔含税〕为1560万元。由于该工程在建立阶段实行营业税制，取得土地、购置建材、建立工程等均未抵扣进项税额，请计算应交增值税额？例4—9、甲房地产公司2021年开发建立A开发工程，79〔二〕房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产工程，按照5%的征收率计税。——不分新老工程。1.房地产开发企业中的小规模纳税人〔以下简称小规模纳税人〕采取预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷〔1+5%〕×3%2.小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

〔二〕房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的803.小规模纳税人销售自行开发的房地产工程，自行开具增值税普通发票。购置方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。4.小规模纳税人销售自行开发的房地产工程，其2021年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。5.小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产工程，不得申请代开增值税专用发票。3.小规模纳税人销售自行开发的房地产工程，自行开具增81例4—10、E房地产公司〔小规模纳税人〕2021年7月取得一项土地使用权，进展经济适用房的开发，2021年9月取得?商品房预收许可证?，开场预售房产，当月预售收入123万元，开具了预收款凭证，请计算应预交增值税额。应预交增值税额＝1230000÷(1＋5%〕×3%＝35142.86〔元〕按照5%的征收率计税＝1230000÷(1＋5%〕×5%＝58571.43〔元〕差额23428.57元留在企业使用，到达完工条件时，再以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款。

例4—10、E房地产公司〔小规模纳税人〕2021年782〔三〕房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。〔注：此处未区分、新老工程〕1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。〔注：18号公告剔除了小规模纳税人〕2.应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷〔1+适用税率或征收率〕×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。3.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

〔三〕房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程83例4—11、2021年5月试行营改增，F房地产公司已经登记为一般纳税人。2021年12月通过招拍挂取得一项土地使用权，支付土地出让金12000万元，2021年5月取得?建筑工程施工许可证?，开场施工，2021年11月取得?商品房预售许可证?，开场预售房产，当月预售收入为1110万元，请计算预缴增值税额。应预缴税款=预收款÷〔1+适用税率〕×3%应预缴增值税额＝11100000÷(1＋11%〕×3%＝300000〔元〕计入“应交税费——预交增值税〞科目。竣工验收之后销售，应纳增值税额＝〔销售额收入总额－支付的土地价款〕÷(1＋11%)×11%－进项税额－已交税额例4—11、2021年5月试行营改增，F房地产公司已84例4—12、丁房地产公司2021年开发建立B开发工程，现在正在建立中。2021年5月1日试行营改增，甲公司已经取得一般纳税人资格。6月份，B工程取得?商品房预售许可证?，开场预售房产，当月预售收入为2350万元。如何预交增值税？房地产老工程，是指?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房地产工程。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

例4—12、丁房地产公司2021年开发建立B开发工程85例4—13、丙房地产公司〔增值税一般纳税人〕，2021年9月取得一项土地使用权，土地面积120000㎡，支付土地价款6000万元，已取得省级以上财政部门监制的财政票据。2021年12月开场建立，可售面积150000㎡。2021年9月取得商品房预售许可证，开场预售房产，截止到2021年12月份已经到达完工条件，累计预售房产100000㎡。销售收入总额44400万元，已经预交增值税1200万元，进项税额留抵额22561500元。请计算应交增值税。例4—13、丙房地产公司〔增值税一般纳税人〕，20286[案例分析]根据国家税务总局公告2021年第18号1.房地产开发企业中的一般纳税人〔以下简称一般纳税人〕销售自行开发的房地产工程，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产工程对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=〔全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款〕÷〔1+11%〕2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=〔当期销售房地产工程建筑面积÷房地产工程可供销售建筑面积〕×支付的土地价款[案例分析]根据国家税务总局公告2021年第18号873.可供销售建筑面积，是指房地产工程可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产工程时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。4.支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上〔含省级〕财政部门监〔印〕制的财政票据。5.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。3.可供销售建筑面积，是指房地产工程可以出售的总建筑88当期允许扣除的土地价款＝〔当期销售房地产工程建筑面积÷房地产工程可供销售建筑面积〕×支付的土地价款＝〔100000÷150000)×60000000＝40000000〔元〕销售额＝(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款〕÷〔1+11%〕〔440000000－40000000〕÷〔1＋11%〕＝360360360〔元〕销项税额＝360360360×11%＝39639639〔元〕应纳税额＝39639639－12000000－22561500＝5078139〔元〕某房地产业营改增实操课件89一般纳税人销售自行开发的房地产工程，自行开具增值税发票。〔注：含普票和专票〕一般纳税人销售自行开发的房地产工程，其2021年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产工程，不得开具增值税专用发票。[应对策略]划小区段、分别开发、提前预售、筹集资金、统一验收、严格清算、开全发票、本钱核算完成、开好发票、然后交房。某房地产业营改增实操课件90例4—11、丁房地产公司营改增前开发的G工程，于2021年6月取得?商品房预售许可证?开场预售房产，当月取得预售收入8400万元，计算应预交的增值税。房地产老工程，是指?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的房地产工程。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。不含税销售额＝84000000÷(1＋5%)＝80000000〔元〕应预交增值税＝80000000×3%＝2400000〔元〕〔1〕收到预收房款借：银行存款84000000贷：预收账款84000000

例4—11、丁房地产公司营改增前开发的G工程，于2091〔2〕月末预提预交增值税借：应交税费——预交增值税2400000贷：应交税费——未交增值税2400000〔3〕下月15日前交税借：应交税费——未交增值税2400000贷：银行存款2400000〔2〕月末预提预交增值税92假设，G工程2021年9月份已经完工，预收账款余额为420000000元，已经预交增值税12000000元，计算应交增值税。G工程应交增值税＝420000000÷〔1＋5%〕×5%＝20000000〔元〕〔1〕将预收账款转主营业务收入，计算应交增值税借：预收账款420000000贷：主营业务收入400000000应交税费——应交增值税20000000借：应交税费——应交增值税12000000贷：应交税费——预交增值税12000000〔2〕将差额转入未交增值税借：应交税费——应交增值税8000000贷：应交税费——未交增值税8000000假设，G工程2021年9月份已经完工，预收账款余额为93〔四〕房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产工程，按照5%的征收率计税。例4—10、E房地产公司〔小规模纳税人〕2021年7月取得一项土地使用权，进展经济适用房的开发，2021年9月已经完工，取得了?商品房销售许可证?，开场销售房产，当月销售收入123万元，请计算应交增值税额。应纳增值税额＝1230000÷(1＋5%〕×5%＝58571.28〔元〕借：银行存款1230000

〔四〕房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的94四、个人转让其购置的住房，按照以下规定缴纳增值税：〔一〕个体工商户销售购置的住房，应按照附件3?营业税改征增值税试点过渡政策的规定?第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。“个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购置2年以上〔含2年〕的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。〞个人转让其购置的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。四、个人转让其购置的住房，按照以下规定缴纳增值税95〔二〕“个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购置2年以上〔含2年〕的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购置住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购置2年以上〔含2年〕的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。〞个人转让其购置的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购置住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税额＝〔全部价款和价外费用－购置价款〕÷(1＋5%)×5%

〔二〕“个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，按照596五、其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：〔一〕以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷〔1+5%〕×5%〔二〕以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=〔全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价〕÷〔1+5%〕×5%〔三〕其他个人转让其取得的不动产，按照本方法规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。五、其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，97第六节过渡时期销售建筑效劳缴纳增值税的规定一、建筑效劳的税率与应纳税额的计算〔一〕一般纳税人以清包工方式提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑效劳，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑效劳。?实施方法?规定，建筑业简易计税方法征收率为3%。第六节过98例4－7、A装饰工程公司承包了甲房地产开发公司在建别墅100套的精装修工程，根据设计图纸计算，装修工程预算总额1980万元。其中材料费占60％。A装修公司以清包工的形式承接了此装饰工程。2021年装修工程完工，甲公司供材料1260万元，A公司装饰工程决算款为840万元，A公司如何缴纳增值税？销售额＝含税销售额÷(1＋3%)＝8400000÷(1＋3%)＝8155340〔元〕应纳税额＝销售额×3%＝8155340×3%=244660〔元〕

例4－7、A装饰工程公司承包了甲房地产开发公司99〔二〕一般纳税人为甲供工程提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或局部设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。?实施方法?规定，建筑业简易计税方法征收率为3%。

〔二〕一般纳税人为甲供工程提供的建筑效劳，可以选择适100例4—8、营改增之后，甲房地产公司准备出包新取得的B开发工程给乙建筑公司，为多取得增值税的进项税额，甲公司提出主要建材与设备由甲方供给，乙方只负责地方材料及小五金的采购。最后达成协议时，签订“甲供工程〞的合同。假设工程决算总额〔不含甲供〕为14356万元，请计算应交增值税。应交增值税