房屋登记官考试法律知识课件

法律基础知识二〇一二年八月法律基础知识二〇一二年八月1组成部分一、民事法律基本知识（1）民法总论（2）物权法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）继承法二、行政法与行政诉讼法基本知识组成部分2宪法法律法规(行政法规/地方性法规）规章（部门、地方）规范性文件法律的适用规则1、上位法优于下位法2、特别法优于一般法3、新法优于旧法冲突适用宪法法律法规规章（部门、地方）规范性文件法律的适用规则3第一章民事法律基本知识第一节民法总论一、民法概述判断题:民法是调整各类主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。()二、民法基本原则（一）意思自治原则（二）诚实信用原则（三）公序良俗原则第一章民事法律基本知识4三、民事法律关系（一）概念特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系。（二）类型1、人与人2、人与标的本质：人与人之间的关系三、民事法律关系5（三）民事法律关系的要素1、主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。2、内容下列关于民事主体所享有的权利和承担的义务的说法中，正确的有（）。A、权利和义务是相互对立的B、权利和义务是相互联系的C、权利和义务是同时产生、变更和消灭的D、权利的内容要通过相应的义务表现E、义务的内容由相应的权利进行限定（三）民事法律关系的要素63、客体指民事权利和民事义务所指向的对象。下列属于民事法律关系客体的有（）。A、房屋B、某商品的外观设计、商标C、自然人姓名、肖像、名誉权等D、加工承揽行为判断：债权法律关系的客体指民事权利和义务所指向的物。（）3、客体7四、民事法律事实是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。1、分类：事件：又称“自然事实”，指与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象。行为：指人的有意识的活动。2、民事法律关系的事实构成：引起民事法律关系的产生、变更或消灭的两个以上的法律事实的总和。五、民事法律行为四、民事法律事实8公民或法人（民事主体）设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。限制行为能力人、无权处分人、无权代理重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危无民事行为能力人实施、违反法律、法规规定民事行为民事法律行为效力待定的民事行为可变更可撤销的民事行为无效民事行为民事行为民事法律行为效力待定的民事行为可变更可撤销的无效民事93、分类1）单方法律行为、双方法律行为与多方法律行为2）处分行为与负担行为3）有偿法律行为与无偿法律行为4）诺成法律行为与实践法律行为5）要式法律行为与不要式法律行为6）死因行为与生前行为3、分类10下列关于自然人之间借款的说法中，正确的有（）。A、双方法律行为B、诺成法律行为C、要式法律行为D、处分行为E、生前行为判断：赠与是单方法律行为。（）下列关于自然人之间借款的说法中，正确的有（）。11【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人【法人】企业法人、机关事业单位法人、社会团体法人（营业执照的有效期、年检问题）【其他组织】依法登记领取营业执照的各类企业/民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/法人依法设立并领取营业执照的分支机构/银行、保险公司设在各地的分支机构/经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业

注意：个体工商户、合伙组织、个人独资企业、一人有限公司【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人12六、民事法律主体（一）法人1、概念是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。2、类型①企业法人②机关法人③事业单位法人④社会团体法人六、民事法律主体133、公司法人①有限责任公司A普通有限责任公司B一人有限责任公司C国有独资公司②股份有限公司A上市公司B非上市公司判断题：有限责任公司变更为股份有限公司，其名下房产应办理相应的变更登记。3、公司法人144、子公司、分公司与外国公司的分支机构（1）子公司

指被母公司所控制的公司，也称从属公司（2）分公司是公司的分支机构，其民事责任由公司承担（3）外国公司的分支机构指依照外国法律在我国设立的公司4、子公司、分公司与外国公司的分支机构15（二）其他组织概念：合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括：1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；2依法登记领取营业执照的联营企业；3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；4经民政部门核准登记的社会团体；5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；6法人依法设立并领取营业执照的分支机构；7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；8中国人民保险公司设在各地的分支机构等（二）其他组织16个人独资企业、一人有限公司、个体工商户1、个人独资企业依法在我国境内设立，由一个自然人投资的经营实体。2、一人有限公司3、个体工商户公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。个人独资企业、一人有限公司、个体工商户17（三）自然人1、概念的区分指生理学意义上的“人”，是指依自然规律产生，具有五官百骸，区别于其他动物的人。判断：自然人是指具有我国国籍的公民。2、自然人的民事权利能力是指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为民事权利主体的能力。判断题：自然人既能够成为民事权利主体，也能够成为民事权利客体。（）公民从18岁时起到死亡时止，具有民事权利能力。（）（三）自然人183、自然人的民事行为能力指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。1）完全民事行为能力自然人能以其自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务

2）限制民事行为能力自然人在一定范围内具有民事行为能力3）无民事行为能力自然人不能通过自己的行为参与民事活动3、自然人的民事行为能力19判断题：1、张三现年17岁，父母早逝，靠外出打工维持生活，应视为完全民事行为能力人。（）2、无民事行为能力人及限制民事行为能力人订立的合同经法定代理人追认后，合同有效。（）3、无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬的行为无效。（）判断题：20七、监护制度1、概念监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。2、类型（1）未成年人的监护父母/祖父母、外祖父母/兄、姐/关系密切其他亲朋经同意的/单位、居委会、村委会、民政部门七、监护制度21（2）成年精神病人的监护配偶/父母/成年子女/其他近亲属/关系密切其他亲朋经单位、居委会、村委会同意的/判断：对于担任监护人有争议的，直接由人民法院进行指定。（）（2）成年精神病人的监护22下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（）A．未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母B．未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人C．对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定D．对担任监护人有争议的，可以向人民法院申请裁决E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对未成年人的监护权下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（）23八、代理（一）概念代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。（二）特征下列关于代理的说法中，正确的有（）。A、涉及三方法律关系B、代理人必须以被代理人的名义行为C、代理人在从事代理行为时，独立进行意思表示D、代理的法律效果直接归属于本人E、任何法律行为都允许进行代理八、代理24（三）代理的类型1、意定代理授权委托行为是基于被代理人的意志进行的，本人的意思是意定代理的前提条件2、法定代理是依据法律规定而直接产生的代理3、指定代理根据人民法院或者其他主管机关的指定而产生的代理（三）代理的类型25委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作为被代理人或者代理人的法人终止/期限届满/代理事务完成被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：（１）代理人不知道被代理人死亡的；（２）被代理人的继承人均予承认的；（３）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（４）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作为被代理人或者26下列关于委托与代理的说法中，正确的有（）。A、基于委托关系可产生代理行为B、代理均基于委托而产生C、委托代理中委托人授权行为是单方法律行为D、委托书授权不明的，代理人应向第三人承担民事责任，被代理人承担连带责任E、委托代理人为被代理人利益需要转委托给他人的，无须取得被代理人同意下列关于委托与代理的说法中，正确的有（）。27书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（

）。Ａ．代理人的姓名或者名称Ｂ．代理事项、权限和期间Ｃ．委托人签名或盖章Ｄ．受托人签名或盖章委托代理终止的原因有（）A.被代理人取消委托B.代理人辞去委托C.被代理人取得民事行为能力D.代理人丧失民事行为能力E.被代理人死亡书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（）。28（四）无权代理1、表见代理指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的代理。2、狭义的无权代理指行为人既没有本人的实际授权，也没有足以使第三人善意误信其有代理权外观的代理。（四）无权代理29九、宣告失踪与宣告死亡二者区别：1、目的不同2、下落不明的法定时限不同3、申请人顺序先后限制不同配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、其他权利义务关系人4、公告时间不同九、宣告失踪与宣告死亡30下列关于宣告失踪和宣告死亡的说法中，正确的有（）。A、公民下落不明的，应当宣告失踪两年后再宣告死亡B、被申请宣告失踪人必须下落不明满2年，战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起算C、宣告失踪时，申请人无顺序限制；宣告死亡时，申请人有顺序限制D、因意外事故下落不明满2年的，可以被宣告失踪，也被可宣告死亡E、宣告失踪应公告3个月，宣告死亡应公告1年下列关于宣告失踪和宣告死亡的说法中，正确的有（）。31十、权利客体（一）涵义物/权利和法律关系（二）物的概念指存在于人体之外，为人力所能支配，且能够满足人类社会生活需要的有体物。（三）不动产的范围1、土地2、地上定着物：建筑物、构筑物、林木等十、权利客体32（三）不动产与动产的区分1、基于法律行为的物权变动公示方法不同2、能够设立的物权类型不同3、对所有权的限制不同4、买卖合同形式不同5、适用纠纷管辖依据不同（三）不动产与动产的区分33第二节物权法一、物权与物权法概述（一）物权的概念是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。特征：1、物权是一种支配权2、物权是一种绝对权第二节物权法34（二）物权的效力1、排他效力①同一物上只能存在一项所有权②物的原所有权人不能对抗善意第三人③同一物上不能同时存在两个或以上性质互不相容的他物权④物权的排他效力有强弱之分一物之上不能同时并存的物权是（）。A抵押权、抵押权B抵押权、地役权C抵押权、质权D所有权、抵押权（二）物权的效力352、优先效力①物权优先于债权例外情形：A、买卖不破租赁B、物权不能优先于法律赋予优先效力的某些债权交付大部分款项的商品房买受人>建设工程价款受偿权>抵押权C、物权不能优先于办理了预告登记的债权②先物权优先于后物权2、优先效力36（三）物权与债权的区分物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。债权是指特定人请求特定人为一定行为或不为一定行为的权利。1、物权是支配权、对世权，债权是请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性（三）物权与债权的区分37二、物权法基本原则（一）物权法定原则物权的种类和内容，由法律规定。下列属于我国法上物权的有（）。A、所有权B、抵押权C、典权D、宅基地使用权二、物权法基本原则38（二）公示与公信原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。（三）物权特定原则一物一权（二）公示与公信原则39三、物权变动（一）基于法律行为的物权变动不动产物权登记生效要件主义的例外:地役权、土地承包经营权（二）非基于法律行为的物权变动法定继承、生效法律文书、政府的征收决定、合法建造或拆除房屋非基于法律行为取得物权的处分三、物权变动40四、所有权（一）权能占有、使用、收益、处分（二）特征1、完全性2、整体性3、永久性四、所有权41三、业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主：①房屋所有权人；②非基于法律行为的物权变动取得房屋所有权的人③合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人车位/车库：规划用于停放汽车的车位/车库应当首先满足业主的需要；当事人可通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。业主管理权：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项（1/2）三、业主的建筑物区分所有权42房屋在办理初始登记时，应当划分房屋的共有部分与专有部分。（）建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并向全体业主颁发房屋权属证书。（）下列《物权法》中关于建筑物区分所有权的表述正确的有（

）。A建筑物区分所有是指共有B建筑物区分所有权包括专有、共有和共同管理权C建筑物存在2个或2个以上共有人时才产生区分所有D业主取得规划管理部门批准后即可将住宅改变为经营性用房E占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有房屋在办理初始登记时，应当划分房屋的共有部分与专有部分。（43（四）共有指两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状态。按份共有/共同共有区别：1、产生的原因不同2、权利享有与义务承担不同3、分割的限制上不同4、对共有物的处分和修缮不同（四）共有44按份共有人同等条件下享有优先购买权对共有份额没有约定或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有共同共有与按份共有的转换房屋登记官考试法律知识课件45下列关于共有的表述正确的有（）。A.共有人对共有财产没有约定或者约定不明确的，视为按份共有B.处分共有的不动产应当经占2/3以上共有人同意C.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有财产D.不具家庭关系的共有人可以约定财产为共同共有E.按份共有人对共有的不动产没有约定或者约定不明确，亦不能确定出资额的，视为等额享有下列关于共有的表述正确的有（）。46五、用益物权指对他人所有的物，在一定范围内加以使用、收益的定限物权。（一）特征1、是一种物权2、是一种限制物权3、是一种他物权4、是以占有、使用、收益为内容的定限物权5、是以不动产为客体的物权五、用益物权47（二）类型属于《物权法》规定的用益物权的有（）。A、宅基地使用权B、地役权C、土地承包经营权D、建设用地使用权E、抵押权（二）类型48（三）建设用地使用权1、概念建设用地使用权是指单位或者个人依法享有的在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物，并进行占有、使用、收益的权利。2、特征①建设用地使用权是在国有土地所有权基础上产生的一种用益物权②建设用地使用权人对于国有土地享有占有、使用、收益以及处分使用权的权利③建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立④建设用地使用权具有期限性（三）建设用地使用权493、房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。3、房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则50（四）宅基地使用权宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。1、特征：①主体只能是农村集体经济组织成员②只能用于住宅及其附属设施（四）宅基地使用权512、宅基地使用权的取得①通过审批取得新增宅基地使用权乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准②通过集体组织成员内部的转让农村村民一户只能拥有一处宅基地③通过非基于法律行为的物权变动取得2、宅基地使用权的取得523、宅基地使用权的交易①转让宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。②租赁农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。③抵押宅基地使用权不得抵押3、宅基地使用权的交易534、其他集体建设用地使用权指权利人依法享有在集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。①乡（镇）村企业用地使用权是指经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业生产经营活动的乡（镇）村企业提供的集体土地使用权。②乡（镇）村公益用地使用权农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在依法经审批后用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的集体土地使用权。4、其他集体建设用地使用权54问题：下列情形中，必须经公告程序的有（）。A、集体土地上房屋所有权初始登记B、补发国有土地范围内房屋的权属证书、登记证明C、补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明D、补发集体土地范围内集体经济组织房屋的房屋权属证书、登记证明E、依据生效法律文书或征收决定作废房地产权证问题：下列情形中，必须经公告程序的有（）。555、地役权是指不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。特征：①是对他人所有的或使用的不动产加以利用的用益物权②权利主体既可以是不动产的所有权人，也可以是不动产的使用权人③客体是不动产④以提高自己的不动产的效益为目的5、地役权56地役权的属性①从属性地役权不得与需役地相分离而单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。②不可分性需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。地役权的属性57下列用益物权自合同成立时生效的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.在建船舶抵押权D.典权E.地役权下列关于相邻关系的表述正确的有（）。A.相邻不动产权利人按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益即产生相邻关系B.相邻关系应办理地役权登记C.相邻关系的内容可由相邻不动产权利人自由约定D.不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产给他人造成损害的，应当给予赔偿E.法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；没有规定的，可按照当地习惯下列用益物权自合同成立时生效的有（）。58六、担保物权（一）概念与特征1、概念是指为了确保特定债权的实现，债务人或者第三人以自己的动产、不动产或权利为标的而设定的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，权利人有权就该财产变价并优先受偿的一种限制物权。六、担保物权592、特征下列属于担保物权的特征的有（）。A以担保物权的实现为目的B是以债务人或第三人所有的特定物以及其他财产权利为标的物而设定的限制物权C限制了债务人或第三人对担保标的物的处分权D附有担保物权的债权先于无担保的债权而受清偿E债权人享有对担保标的物的变价权2、特征60（二）担保物权的属性1、从属性2、不可分性3、物上代位性（三）抵押权1、抵押权的概念是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利（二）担保物权的属性612、特征①属于一种担保物权②是在债务人或第三人的财产上所设定的物权③是不转移财产的占有的物权④是就抵押财产优先受偿的物权2、特征623、抵押权的属性①从属性②特定性③不可分性④物上代位性4、抵押权登记①不动产抵押权登记的登记生效主义②动产抵押的登记对抗要件主义3、抵押权的属性635、抵押财产①允许抵押的财产抵押的财产必须是债务人或者第三人有权处分的财产可以抵押的不动产种类：建筑物和其他土地附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权正在建造的建筑物……5、抵押财产64（2）禁止抵押的财产①土地所有权②集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施④所有权、使用权不明或者有争议的财产⑤依法被查封、扣押、监管的财产⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产（2）禁止抵押的财产65关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（）。

A．抵押权未登记的，按照债权先后清偿

B．抵押权未登记的，按照债权比例清偿

C．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

D．抵押权未登记的，经过公证的优先清偿

E．抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（66第三节合同法一、合同概述（一）合同的成立与生效1、合同的成立要件1）缔约人2）意思表示一致2、合同的生效原则上成立时成效，依法规定应当办理批准、登记手续的，完成相关手续后生效。依法成立的合同，自成立时生效。合同成立但没有生效的情形：1、尚未满足法律、行政法规规定的手续2、附生效条件或附生效期限的合同第三节合同法67（二）合同的类型1、有名合同与无名合同2、双务合同和单务合同3、有偿合同与无偿合同4、诺成合同与实践合同5、要式合同与不要式合同6、主合同与从合同（三）合同内容与形式：格式合同（四）合同变更与转让（二）合同的类型68（五）合同的效力与物权登记效力的区分当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。（五）合同的效力与物权登记效力的区分69下列关于合同的表述，正确的有（AE）A.当事人可以委托代理人订立合同

B.收养、监护等有关身份关系的协议，也适用《合同法》的规定C.书面合同是指纸质合同D.要约又称为要约邀请E.格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款

下列关于合同的表述，正确的有（AE）70三、合同的效力（一）无效合同已经成立的合同，因在内容或形式上违反了法律、行政法规的强制性规定或其内容损害了社会公共利益，而自始、当然、确定的不发生效力。1、原因：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。三、合同的效力712、合同无效的法律后果①无效的合同自始没有法律约束力②合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效③合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。过错方承担相应责任④因恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而导致合同无效的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人2、合同无效的法律后果72（二）可撤销合同因当事人在订立合同的过程中存在意思表示瑕疵，法律赋予一方当事人撤销权的合同。1、事由①重大误解:对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失。②显失公平:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。③欺诈、胁迫:．一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为；以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为④乘人之危:一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的（二）可撤销合同732、法律后果①受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销②合同被撤销后，自始没有法律约束力③合同被撤销的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力④合同被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。过错方承担责任2、法律后果74（三）效力待定合同合同成立后，是否已经发生效力尚不能确定，有待于其他行为或实施使之确定的合同。1、事由：①限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同②表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同③无权处分合同（三）效力待定合同752、法律后果①限制民事行为能力人依法不能单独订立的合同，取决于法定代理人是否追认②无权代理而订立的合同，除非构成表见代理，取决于被代理人是否追认③就无权处分合同，取决于权利人是否追认或者无权处分人订立合同后是否取得处分权判断题：一房多卖属于无权处分。（）2、法律后果76下列关于合同效力及其原因的表述，错误的有（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但并未损害国家利益，合同无效B.为逃避法定税费双方串通订立的合同，合同无效C.无权处分人与他人订立的转让财产的合同，合同效力待定D.订立合同时显失公平的，合同无效E.因重大误解而订立的合同，为可撤销合同下列关于合同效力及其原因的表述，错误的有（）。77下列关于效力待定的合同的表述，正确的有（

）。A.10周岁以下未成年人订立的合同为效力待定的合同B.限制民事行为能力人订立的纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认，合同有效

C.代理权终止后，代理人以被代理人名义订立的合同无效

D.法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代表行为有效E.效力待定的合同，被代理人未作表示的，视为拒绝追认下列关于效力待定的合同的表述，正确的有78四、不动产登记中常见的几类合同（一）借款合同下列关于借款合同的表述，正确的有（

）。A.自然人之间的借款合同应当采用书面形式B.借款的利息可以预先在本金中扣除C.订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保D.自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息E.民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，借款合同无效四、不动产登记中常见的几类合同79（二）买卖合同（1）除非当事人之间特别约定，备案不是商品房买卖合同生效的必备条件（2）未取得预售证，订立的预售合同无效。（3）违约金限制：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。（4）预售合同纠纷：因欺诈产生的“一房二卖”、隐瞒抵押情况再售、隐瞒销售情况再抵押。（5）预售合同的禁止规定：禁止无证预售、售后包租、分割拆零销售（二）买卖合同80下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有（

）。A.出卖人先后与两个买受人就同一套房屋订立商品房买卖合同的，后订立的合同无效B.商品房已设定抵押，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋所订立的合同无效C.买卖双方可以约定将预售合同备案作为合同生效的条件D.房屋已经出租的，未经承租人同意出租人转让房屋订立的合同无效E.商品房买卖合同可以附期限下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有（）。81（三）赠与合同下列关于赠与合同的表述，正确的有（

）。A.经过公证的赠与合同，不得撤销B.赠与合同是单方法律行为C.赠与合同是诺成法律行为D.赠与合同是要式法律行为E.赠与合同中赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续（三）赠与合同82（四）抵押合同是指当事人之间订立的旨在设立抵押权的合同。不动产抵押合同的特征：1、单务合同2、诺成合同3、有偿合同4、要式合同（四）抵押合同83不动产抵押合同的内容：1、被担保债权的种类和数额2、债务履行期限3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或使用权归属4、担保的范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等不动产抵押合同的内容：84禁止流押契约是指抵押人与抵押权人在订立抵押合同时作出当债务人届期不履行债务时，抵押权人有权直接取得抵押物的所有权的约定。其他属于流押契约的情形：①借款合同中约定债务人届期不履行债务时，贷款人可以将抵押物自行加以变卖②展期合同中约定展期内仍不能清偿债务时，抵押物由债权人经营③双方签订不转移不动产占有的买卖合同禁止流押契约85不得成为不动产抵押人的主体①机关法人国家机关对其直接支配的不动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。②事业单位法人国家举办的事业单位对其直接支配的不动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。③以公益为目的的社会团体不得成为不动产抵押人的主体86（五）租赁合同《商品房屋租赁管理办法》2011年2月1日实施，取代建设部1995年《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）。（1）合同形式及要求①应当依法订立租赁合同：6个月以上应订立书面合同，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。②不得擅自转租（经出租人同意可）；（2）不得出租不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形（五）租赁合同87（3）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（4）“买卖不破租赁”；出租人出卖租赁房屋的，应当提前3个月通知承租人内通知承租人，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。（5）租赁备案房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。（3）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。未经出租88第四节婚姻家庭法夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的除外。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻有相互继承遗产的权利。离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

第四节婚姻家庭法89<夫妻共有>第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

<夫妻共有>90<单独所有>第18条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。上述规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产<单独所有>91父母对子女的赠与：1、当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外<司法解释二>。

2、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。父母对子女的赠与：92<离婚>1、离婚方式：登记：双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。诉讼：直接向人民法院提出离婚诉讼。2、父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除3、男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。

<离婚>93下列婚姻关系存续期间取得的财产，除法律、法规另有规定外，依我国婚姻法应认定为夫妻共同财产的有（

）。A.男女一方取得的军人医药生活补助费B.男女双方实际取得的住房补贴、住房公积金C.男女双方应当取得的住房补贴、住房公积金D.一方以个人财产投资所得收益E.男女双方的破产安置补偿费下列婚姻关系存续期间取得的财产，除法律、法规另有规定外，依我94下列关于婚姻关系终止的表述，正确的有（）。A.婚姻关系的终止可基于事实行为B.人民法院审理离婚案件，应当进行调解C.调解和好的离婚案件，当事人达成调解达成协议的，人民法院可以不制作调解书

D.父母与子女间的关系，因父母离婚而消除E.无民事行为能力人有配偶的，不得提起离婚诉讼下列关于婚姻关系终止的表述，正确的有（）。95第五节继承法一、继承概述继承基于身份权产生；继承人只能是自然人；遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后遗产分割前处于共有状态；继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗嘱权。

第五节继承法96下列关于继承的表述，错误的有（CD）A.继承开始后，法定继承人未明确表述放弃继承的，视为接受继承B.继承人在遗产分割后作出放弃表示的，放弃的是所有权而非继承权C.受遗赠人应当在知道受遗赠后2个月内，作出表示，到期没有表示视为接受遗赠D.继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，遗产价值不足以清偿的部分，由继承人偿还E.继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任下列关于继承的表述，错误的有（CD）97二、法定继承（1）顺位与份额：第一顺序：配偶、子女、父母丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

（子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。）同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等。二、法定继承98下列关于法定继承人的表述，错误的是（）。A.第二顺位的继承人有祖父母、外祖父母，孙子女，外孙子女B.养子女除有权继承养父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权C.继子女除有权继承继父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权D.继承人故意杀害被继承人未遂的，不丧失继承权

E.继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的将丧失继承权下列关于法定继承人的表述，错误的是（）。99三、遗嘱继承遗嘱继承人的范围在法定继承人之内遗嘱继承人只能是自然人遗嘱的形式：公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音形式立的遗嘱、口头遗嘱（危急情况）（应当有两个以上见证人在场见证）遗嘱冲突与适用：遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准，没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。三、遗嘱继承100四、遗赠公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。遗赠不适用代位继承和转继承受遗赠人：法定继承人范围以外的人需作出接受遗赠的意思表示四、遗赠101下列关于遗嘱继承与遗赠的说法中，正确的有（）。A、遗嘱继承只能由法定继承人继承；遗赠只能只能由法定继承人以外的人继承B、遗嘱继承人与受遗赠人均只能为自然人C、遗嘱继承人与受遗赠人不放弃的，均视为接受D、遗嘱继承应办理继承登记；遗赠继承应办理赠与登记E、二者均可单方申请房屋登记下列关于遗嘱继承与遗赠的说法中，正确的有（）。102下列遗嘱中，效力最强的是（）。A、公证遗嘱B、自书遗嘱C、代书遗嘱D、录音遗嘱E、口头遗嘱下列遗嘱中，效力最强的是（）。103五、遗赠扶养协议公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。五、遗赠扶养协议104六、代位继承与转继承代位继承与转继承的区别1、性质和效力不同转继承人行使的是对被转继承人的遗产继承权，而不是对被继承人的遗产继承权，转继承实际是对被继承人的遗产连续发生的两次继承；代位继承人行使的是对被继承人遗产的继承权，而不是对被代位人的遗产继承权2、发生的时间和成立条件不同3、主体不同4、适用范围不同转继承可以发生在法定继承中，也可以发生在遗嘱继承中代位继承只能发生在法定继承中六、代位继承与转继承105按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。

A．陈某的儿子

B．陈某的经纪人

C．陈某的继母

D．陈某的女儿

E．护理陈某多年的保姆按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，106第二章行政法与行政诉讼法一、行政主体：（1）行政机关（2）法律、法规授权的组织（3）行政机关委托的组织判断：只有行政主体才可能成为行政诉讼的被告。（）行政主体不可能成为民事诉讼的被告。（）第二章行政法与行政诉讼法107下列不具有行政主体资格的有（）。A、公安派出所B、纪律检查委员会C、街道办事处D、区人民法院E、村委会、居委会F、中国房地产产权产籍和测量委员会G、中国人民银行H、银监会四川监管局I、审计局下列不具有行政主体资格的有（）。108二、行政行为1、行政行为是指行政主体履行行政职责、运用行政职权而实施行政管理或提供行政服务并产生法律效果的行为。2、分类：具体行政行为/抽象行政行为羁束性行政行为/自由裁量行为依申请行政行为/依职权行为二、行政行为109下列属于具体行政行为的有（）。A、公安机关在刑事侦查阶段传唤某人B、税务局向房地产公司购买办公用房C、印刷厂印刷文件D、消防局向企业发放火灾隐患整改通知E、住房和城乡建设厅发布对房地产中介市场进行整顿的决定F、纪委对某人进行双规下列属于具体行政行为的有（）。110下列关于房屋登记的说法中，正确的有（）。A、是一种行政审批行为B、是一种行政许可行为C、房屋登记机构不予受理的，当事人可向人民法院起诉D、因登记错误造成损害的，当事人可提起民事诉讼，要求赔偿下列关于房屋登记的说法中，正确的有（）。111三、行政复议管辖：行政复议管辖按以下规则确立：人民政府工作部门：本级政府/上级主管地方各级人民政府及垂直管理机关：上一级对国务院部门或者省一级人民政府特殊行政主体①对派出机关、机构行为不服的管辖；②授权关系中的管辖；③对共同行政行为不服的管辖；④对被撤销行政机关行为不服的管辖。不适用复议的情形：①行政处分或者其他人事处理；②行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理三、行政复议112下列关于行政复议主管部门的说法中，正确的有（）。A、对房屋登记机构登记行为不服的，可向市人民政府或省住房城乡建设厅申请行政复议B、对省级人民政府、国务院组成部门行政行为不服的，可向国务院申请行政复议C、对派出机构行政行为不服的，可向设立派出机构的行政主体申请行政复议D、对共同做出具体行政行为不服的，应向共同做出行政行为的上一级机关申请行政复议下列关于行政复议主管部门的说法中，正确的有（）。113下列关于行政复议的说法中，正确的有（）。A、行政复议的申请期限为3个月，法律另有规定的除外B、对共同做出具体行政行为不服的，应向其中一个上一级机关申请行政复议C、被复议机关应在10日内提出书面答复D、当事人对复议决定不服的，可在收到复议决定书之日起10日内向法院起诉。E、对具体行政行为不服的，可直接向法院起诉，法律规定先行复议的除外下列关于行政复议的说法中，正确的有（）。114四、行政诉讼1、受案范围下列属于房屋登记中行政诉讼受案范围的有（）。A、房屋登记行为B、查询、复制登记资料行为C、行政不作为D、依据生效法律文书办理房屋登记四、行政诉讼115下列不属于房屋登记中行政诉讼受案范围的有（）。A、未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为B、房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为C、生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用D、房屋灭失后当事人对房屋登记行为不服提起行政诉讼的E、房屋登记行为已被登记机构改变下列不属于房屋登记中行政诉讼受案范围的有（）。116下列行政诉讼中，不属于中级人民法院一审管辖范围的有（）。A、确认发明专利的B、对国务院或者省级人民政府决定不服的C、本辖区内重大复杂的案件D、房屋登记机构做出不予受理的决定。下列行政诉讼中，不属于中级人民法院一审管辖范围的有（）。1172、诉讼时效下列关于诉讼时效的说法中，错误的有（）。A、自当事人知道或者应当知道做出具体行政行为之日起3个月内B、行政机关未告知当事人诉权或起诉期限的，自当事人知道或应当知道之日起2年内C、当事人对涉及不动产的具体行政行为内容不清楚的，自其知道或应当知道之日起20年内D、当事人对不涉及不动产的具体行政行为内容不清楚的，自其知道或应当知道之日起10年内。2、诉讼时效1183、管辖：房屋所在地人民法院管辖，也可由被告所在地人民法院管辖：（1）请求房屋登记机构履行职责的；（2）对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼（3）行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。4、审限：法院应当在立案之日起3个月内作出判决。对于二审行政案件，法院应当在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。有特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准；高级人民法院审理的二审案件需要延长的，由最高人民法院批准。3、管辖：房屋所在地人民法院管辖，也可由被告所在地人民法院1194、民行交叉问题当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。4、民行交叉问题120五、国家赔偿之行政赔偿：1、侵犯财产权适用赔偿的情形：（1）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（2）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；（3）违法征收、征用财产的；（4）造成财产损害的其他违法行为。申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

五、国家赔偿之行政赔偿：1212、赔偿程序赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。3、赔偿方式支付赔偿金为主要方式能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。2010修订将精神赔偿纳入：有第3条或者第17条规定侵犯人身权的情形之一，致人精神损害的，造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。2、赔偿程序122法律基础知识二〇一二年八月法律基础知识二〇一二年八月123组成部分一、民事法律基本知识（1）民法总论（2）物权法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）继承法二、行政法与行政诉讼法基本知识组成部分124宪法法律法规(行政法规/地方性法规）规章（部门、地方）规范性文件法律的适用规则1、上位法优于下位法2、特别法优于一般法3、新法优于旧法冲突适用宪法法律法规规章（部门、地方）规范性文件法律的适用规则125第一章民事法律基本知识第一节民法总论一、民法概述判断题:民法是调整各类主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。()二、民法基本原则（一）意思自治原则（二）诚实信用原则（三）公序良俗原则第一章民事法律基本知识126三、民事法律关系（一）概念特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系。（二）类型1、人与人2、人与标的本质：人与人之间的关系三、民事法律关系127（三）民事法律关系的要素1、主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。2、内容下列关于民事主体所享有的权利和承担的义务的说法中，正确的有（）。A、权利和义务是相互对立的B、权利和义务是相互联系的C、权利和义务是同时产生、变更和消灭的D、权利的内容要通过相应的义务表现E、义务的内容由相应的权利进行限定（三）民事法律关系的要素1283、客体指民事权利和民事义务所指向的对象。下列属于民事法律关系客体的有（）。A、房屋B、某商品的外观设计、商标C、自然人姓名、肖像、名誉权等D、加工承揽行为判断：债权法律关系的客体指民事权利和义务所指向的物。（）3、客体129四、民事法律事实是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。1、分类：事件：又称“自然事实”，指与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象。行为：指人的有意识的活动。2、民事法律关系的事实构成：引起民事法律关系的产生、变更或消灭的两个以上的法律事实的总和。五、民事法律行为四、民事法律事实130公民或法人（民事主体）设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。限制行为能力人、无权处分人、无权代理重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危无民事行为能力人实施、违反法律、法规规定民事行为民事法律行为效力待定的民事行为可变更可撤销的民事行为无效民事行为民事行为民事法律行为效力待定的民事行为可变更可撤销的无效民事1313、分类1）单方法律行为、双方法律行为与多方法律行为2）处分行为与负担行为3）有偿法律行为与无偿法律行为4）诺成法律行为与实践法律行为5）要式法律行为与不要式法律行为6）死因行为与生前行为3、分类132下列关于自然人之间借款的说法中，正确的有（）。A、双方法律行为B、诺成法律行为C、要式法律行为D、处分行为E、生前行为判断：赠与是单方法律行为。（）下列关于自然人之间借款的说法中，正确的有（）。133【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人【法人】企业法人、机关事业单位法人、社会团体法人（营业执照的有效期、年检问题）【其他组织】依法登记领取营业执照的各类企业/民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/法人依法设立并领取营业执照的分支机构/银行、保险公司设在各地的分支机构/经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业

注意：个体工商户、合伙组织、个人独资企业、一人有限公司【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人134六、民事法律主体（一）法人1、概念是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。2、类型①企业法人②机关法人③事业单位法人④社会团体法人六、民事法律主体1353、公司法人①有限责任公司A普通有限责任公司B一人有限责任公司C国有独资公司②股份有限公司A上市公司B非上市公司判断题：有限责任公司变更为股份有限公司，其名下房产应办理相应的变更登记。3、公司法人1364、子公司、分公司与外国公司的分支机构（1）子公司

指被母公司所控制的公司，也称从属公司（2）分公司是公司的分支机构，其民事责任由公司承担（3）外国公司的分支机构指依照外国法律在我国设立的公司4、子公司、分公司与外国公司的分支机构137（二）其他组织概念：合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括：1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；2依法登记领取营业执照的联营企业；3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；4经民政部门核准登记的社会团体；5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；6法人依法设立并领取营业执照的分支机构；7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；8中国人民保险公司设在各地的分支机构等（二）其他组织138个人独资企业、一人有限公司、个体工商户1、个人独资企业依法在我国境内设立，由一个自然人投资的经营实体。2、一人有限公司3、个体工商户公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。个人独资企业、一人有限公司、个体工商户139（三）自然人1、概念的区分指生理学意义上的“人”，是指依自然规律产生，具有五官百骸，区别于其他动物的人。判断：自然人是指具有我国国籍的公民。2、自然人的民事权利能力是指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为民事权利主体的能力。判断题：自然人既能够成为民事权利主体，也能够成为民事权利客体。（）公民从18岁时起到死亡时止，具有民事权利能力。（）（三）自然人1403、自然人的民事行为能力指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。1）完全民事行为能力自然人能以其自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务

2）限制民事行为能力自然人在一定范围内具有民事行为能力3）无民事行为能力自然人不能通过自己的行为参与民事活动3、自然人的民事行为能力141判断题：1、张三现年17岁，父母早逝，靠外出打工维持生活，应视为完全民事行为能力人。（）2、无民事行为能力人及限制民事行为能力人订立的合同经法定代理人追认后，合同有效。（）3、无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬的行为无效。（）判断题：142七、监护制度1、概念监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。2、类型（1）未成年人的监护父母/祖父母、外祖父母/兄、姐/关系密切其他亲朋经同意的/单位、居委会、村委会、民政部门七、监护制度143（2）成年精神病人的监护配偶/父母/成年子女/其他近亲属/关系密切其他亲朋经单位、居委会、村委会同意的/判断：对于担任监护人有争议的，直接由人民法院进行指定。（）（2）成年精神病人的监护144下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（）A．未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母B．未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人C．对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定D．对担任监护人有争议的，可以向人民法院申请裁决E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对未成年人的监护权下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（）145八、代理（一）概念代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。（二）特征下列关于代理的说法中，正确的有（）。A、涉及三方法律关系B、代理人必须以被代理人的名义行为C、代理人在从事代理行为时，独立进行意思表示D、代理的法律效果直接归属于本人E、任何法律行为都允许进行代理八、代理146（三）代理的类型1、意定代理授权委托行为是基于被代理人的意志进行的，本人的意思是意定代理的前提条件2、法定代理是依据法律规定而直接产生的代理3、指定代理根据人民法院或者其他主管机关的指定而产生的代理（三）代理的类型147委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作为被代理人或者代理人的法人终止/期限届满/代理事务完成被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：（１）代理人不知道被代理人死亡的；（２）被代理人的继承人均予承认的；（３）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（４）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作为被代理人或者148下列关于委托与代理的说法中，正确的有（）。A、基于委托关系可产生代理行为B、代理均基于委托而产生C、委托代理中委托人授权行为是单方法律行为D、委托书授权不明的，代理人应向第三人承担民事责任，被代理人承担连带责任E、委托代理人为被代理人利益需要转委托给他人的，无须取得被代理人同意下列关于委托与代理的说法中，正确的有（）。149书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（

）。Ａ．代理人的姓名或者名称Ｂ．代理事项、权限和期间Ｃ．委托人签名或盖章Ｄ．受托人签名或盖章委托代理终止的原因有（）A.被代理人取消委托B.代理人辞去委托C.被代理人取得民事行为能力D.代理人丧失民事行为能力E.被代理人死亡书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（）。150（四）无权代理1、表见代理指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的代理。2、狭义的无权代理指行为人既没有本人的实际授权，也没有足以使第三人善意误信其有代理权外观的代理。（四）无权代理151九、宣告失踪与宣告死亡二者区别：1、目的不同2、下落不明的法定时限不同3、申请人顺序先后限制不同配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、其他权利义务关系人4、公告时间不同九、宣告失踪与宣告死亡152下列关于宣告失踪和宣告死亡的说法中，正确的有（）。A、公民下落不明的，应当宣告失踪两年后再宣告死亡B、被申请宣告失踪人必须下落不明满2年，战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起算C、宣告失踪时，申请人无顺序限制；宣告死亡时，申请人有顺序限制D、因意外事故下落不明满2年的，可以被宣告失踪，也被可宣告死亡E、宣告失踪应公告3个月，宣告死亡应公告1年下列关于宣告失踪和宣告死亡的说法中，正确的有（）。153十、权利客体（一）涵义物/权利和法律关系（二）物的概念指存在于人体之外，为人力所能支配，且能够满足人类社会生活需要的有体物。（三）不动产的范围1、土地2、地上定着物：建筑物、构筑物、林木等十、权利客体154（三）不动产与动产的区分1、基于法律行为的物权变动公示方法不同2、能够设立的物权类型不同3、对所有权的限制不同4、买卖合同形式不同5、适用纠纷管辖依据不同（三）不动产与动产的区分155第二节物权法一、物权与物权法概述（一）物权的概念是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。特征：1、物权是一种支配权2、物权是一种绝对权第二节物权法156（二）物权的效力1、排他效力①同一物上只能存在一项所有权②物的原所有权人不能对抗善意第三人③同一物上不能同时存在两个或以上性质互不相容的他物权④物权的排他效力有强弱之分一物之上不能同时并存的物权是（）。A抵押权、抵押权B抵押权、地役权C抵押权、质权D所有权、抵押权（二）物权的效力1572、优先效力①物权优先于债权例外情形：A、买卖不破租赁B、物权不能优先于法律赋予优先效力的某些债权交付大部分款项的商品房买受人>建设工程价款受偿权>抵押权C、物权不能优先于办理了预告登记的债权②先物权优先于后物权2、优先效力158（三）物权与债权的区分物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。债权是指特定人请求特定人为一定行为或不为一定行为的权利。1、物权是支配权、对世权，债权是请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性（三）物权与债权的区分159二、物权法基本原则（一）物权法定原则物权的种类和内容，由法律规定。下列属于我国法上物权的有（）。A、所有权B、抵押权C、典权D、宅基地使用权二、物权法基本原则160（二）公示与公信原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。（三）物权特定原则一物一权（二）公示与公信原则161三、物权变动（一）基于法律行为的物权变动不动产物权登记生效要件主义的例外:地役权、土地承包经营权（二）非基于法律行为的物权变动法定继承、生效法律文书、政府的征收决定、合法建造或拆除房屋非基于法律行为取得物权的处分三、物权变动162四、所有权（一）权能占有、使用、收益、处分（二）特征1、完全性2、整体性3、永久性四、所有权163三、业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主：①房屋所有权人；②非基于法律行为的物权变动取得房屋所有权的人③合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人车位/车库：规划用于停放汽车的车位/车库应当首先满足业主的需要；当事人可通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。业主管理权：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项（1/2）三、业主的建筑物区分所有权164房屋在办理初始登记时，应当划分房屋的共有部分与专有部分。（）建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并向全体业主颁发房屋权属证书。（）下列《物权法》中关于建筑物区分所有权的表述正确的有（

）。A建筑物区分所有是指共有B建筑物区分所有权包括专有、共有和共同管理权C建筑物存在2个或2个以上共有人时才产生区分所有D业主取得规划管理部门批准后即可将住宅改变为经营性用房E占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有房屋在办理初始登记时，应当划分房屋的共有部分与专有部分。（165（四）共有指两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状态。按份共有/共同共有区别：1、产生的原因不同2、权利享有与义务承担不同3、分割的限制上不同4、对共有物的处分和修缮不同（四）共有166按份共有人同等条件下享有优先购买权对共有份额没有约定或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有共同共有与按份共有的转换房屋登记官考试法律知识课件167下列关于共有的表述正确的有（）。A.共有人对共有财产没有约定或者约定不明确的，视为按份共有B.处分共有的不动产应当经占2/3以上共有人同意C.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有财产D.不具家庭关系的共有人可以约定财产为共同共有E.按份共有人对共有的不动产没有约定或者约定不明确，亦不能确定出资额的，视为等额享有下列关于共有的表述正确的有（）。168五、用益物权指对他人所有的物，在一定范围内加以使用、收益的定限物权。（一）特征1、是一种物权2、是一种限制物权3、是一种他物权4、是以占有、使用、收益为内容的定限物权5、是以不动产为客体的物权五、用益物权169（二）类型属于《物权法》规定的用益物权的有（）。A、宅基地使用权B、地役权C、土地承包经营权D、建设用地使用权E、抵押权（二）类型170（三）建设用地使用权1、概念建设用地使用权是指单位或者个人依法享有的在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物，并进行占有、使用、收益的权利。2、特征①建设用地使用权是在国有土地所有权基础上产生的一种用益物权②建设用地使用权人对于国有土地享有占有、使用、收益以及处分使用权的权利③建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立④建设用地使用权具有期限性（三）建设用地使用权1713、房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。3、房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则172（四）宅基地使用权宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。宅基