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文档简介
福星惠誉红桥城项目前期策划福星惠誉红桥城项目前期策划1目录PART1.项目背景分析PART2.客户及产品定位PART3.项目发展建议目录PART1.项目背景分析2项目背景项目背景3项目背景/区域环境项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组团,规划到2020年区域人口达到30万人,区域成长性高后湖新城四新新城南湖新城东湖新城后湖整体定位为和谐生态居住新城后湖新城总面积
23.6
平方公里,。后湖地区以建设“生活的新区,健康的新区”为宗旨,按照“以人为本”的理念,通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织,营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区,到2020年,规划居住人口30万。规划后的后湖新城,将是汉口今后主城区唯一的可以建成高品质居住区的成块土地资源。十大居住组团项目背景/区域环境项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组45本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心城市功能性更强交通导入性更强生态宜居性更强后湖之光、北汉口之心项目背景/区域环境5本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心城市功能56从规划来看,本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身等各类物业,未来所具有的城市功能性凸显,给本项目带来了高成长性的区域价值。组团居住商业金融业医疗文化A12.15B31.129.42C29.322.794.874.03D32.512.2E12.6444.29合计117.7368.74.874.03(单位:万㎡)A:纯居住性质B:居住为主C:综合性用地D:居住为主E:商业商务项目背景/区域环境6从规划来看,本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、67塔子湖体育中心
市民之家是武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构。占地46万方,建面6.45万方,集全民体育健身、体育文化、商务休闲、配套服务等功能为一体的互动、互补的综合体。未来规划为城市公园,规划占地6.4万㎡未来规划为四星级酒店未来规划为医院,建面4.87万方本项目所处的组团是北后湖城市功能性最强的组团,配套条件优越;特别是公园景观可打造成为项目的核心价值引擎项目背景/区域环境7塔子湖体育中心市民之家是武汉唯一一个集五十六个行政7项目背景/市场竞争城市外扩大背景下,众多实力开发商多年共同运营后湖新城,后湖城市价值日益显现;目前进入中后期开发,多个成熟大型居住社区形成。K1K3地产打包地产打包住宅五星酒店K4还建住宅四星级酒店K2越秀地块(居住+商业)产业用地江岸区塔子湖村A包三环线后湖大道金桥大道江岸区塔子湖村B包斯博兰花园酒店塔子湖东路梦湖香郡尚湖熙园市民之家体育中心地产k1地块居住用地,总建面21.3万方,容积率3.15,规划为高层(13万方)和洋房(8万方),楼面价3683元/平。成本预计9200元/平还建房项目局部已开工。百步亭K2地块居住用地,总建面32万方,容积率3.35,90/60限制,目前为空地。规划为高层和洋房产品。楼面价4050元/平米。名都戴斯酒店尚湖熙园2012年12月4日丹江口置业公司拍得,规划总占地面积为5.45万平方米,建面12.1万方,容积率约2.22;楼面价3930元/平米。小学小学长媒大厦居住用地,总建面26.8万方,容积率4.33,规划为高层和商业,预计2016年底上市。居住用地,总建面6.16万方,容积率2.91,规划为高层。预计2016年上市。本项目地块塔子湖村A、B包城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与中海、越秀等外来品牌开发商云集后湖,未来供应量大,竞争激烈项目背景/市场竞争城市外扩大背景下,众多实力开发商多年共同运8项目背景/市场竞争1.量价齐升,供求比高位平稳,显现出快速发展的特质2.后湖近4年年复合增长率保持在9%左右,较汉口中心的震荡态势相比,市场的成长性明显开发商
规模越秀地产49万方塔子湖置业有限公司101万方农工商置业12万方江汉地产集团12万方武汉地产集团42万方武汉百步亭集团32万方武汉星科地产180万方农工商地产12万方武汉地产集团42万方武汉地产控股有限公司40万方3.后湖板块近年涌入大量房企,集聚开发促使板块快速发展,同时促使产品品质升级4.后湖板块近年土地供应量大,板块市场可持续发展度较高,市场发展空间大,竞争激烈从宏观市场环境来看,后湖市场正步入成熟发展期,未来上升空间大;但同时随着大量房企进驻本区,集中开发土地,未来竞争激烈,给本项目带了去化压力。项目背景/市场竞争1.量价齐升,供求比高位平稳,显现出快速发9越秀星汇君泊11500元/㎡竞争格局确立百步亭K2地块(地价4050/㎡)美联地产E包美联地产A包丰瑞兴业路地块三元陌陌屋汉口城市广场13000元/㎡地产K1地块(3700/㎡)本项目地块众联天美国际尚湖熙园9300元/㎡梦湖香郡11000元/㎡中森华永红村地块统百十大家村地块名流新湖村村地块根据与项目距离及我司预测的未来产品配比及产品入市时间确立本案住宅产品竞争对手:1、本项目一级竞案主要为越秀星汇君泊、尚湖熙园、工农商地块、地产集团k1地块,百步亭k2地块;2、本项目二级竞案主要为目前在售规模以上产品及未来待开发稍远距离产品3、本项目三级竞案(相邻板块)即将开发用地及未来仍有可售产品的项目上海公馆8700元/㎡凯通斯胜华村地块中胜工贸中胜村地块中城丹水池地块一级二级三级幸福时代9600元/㎡晋合金桥世家15000元/㎡国际百纳9300元/㎡项目背景/市场竞争首地新地王(地价5996元/㎡)越秀星汇君泊竞争格局确立百步亭K2地块美联地产E包美联地产A10后湖市场在售项目库存约为340万方,未来供应约为270万方,市场在未来2-3年面临更加激烈的竞争,约有600万方的市场供应量。在售楼盘和将入市项目后续供应量较大,未来2-3年内会有约600万方的供应量入市!2015年-2016年2014年2013年星悦城,总建面105万平米
剩余约73万在售项目晋合金桥世家,总建面42万平米,剩余约26万方鼎盛华城,总建面30万平米
,剩余约20万银泰御华园,总建面37.9万平米
剩余约15万幸福时代,总建面46.6万方,剩余约18万方美联地产A包地块,总建面57万方丰瑞兴业路地块,总建面10万方汉口城市广场,总建面40万方,剩余27万方美联地产E包,总建面17万方世纪宏博三金潭,总建面33.7万方凯通思胜华村地块,总建面33万方中胜工贸中胜村地块,总建面20.6万方将入市项目金桥汇,总建面40万方,剩余31万方梦湖香郡,总建面12.5万平米,小高层剩7万方塔子湖置业塔子湖地块,总建面101万方百步亭K2地块,总建面32万方项目背景/市场存量尚湖熙园,总建面12万平米
剩余约6万国际百纳,总建面35万方,剩余30万方瑞景天成,总建面22万方,剩余20万方陌陌屋,总建面20万方,剩余8万方海赋江城,总建面43万方,剩余18万方长投景城汉口年华,总建面12万方,剩余11万方福星惠誉虹桥城,总建面36万方,剩余31万方天悦尚景,总建面5万方,剩余5万方后湖市场在售项目库存约为340万方,未来供应约为270万方,11后湖市场竞争激烈,进入白热化阶段从宏观市场环境来看,后湖市场正步入成熟发展期,未来上升空间大;但同时随着大量房企进驻本区,集中开发土地,未来竞争激烈,给本项目带了去化压力。后湖市场在售项目库存约为340万方,未来供应约为270万方,市场在未来2-3年面临更加激烈的竞争,约有600万方的市场供应量。后湖市场竞争激烈,进入白热化阶段从宏观市场环境来看,后湖市场12项目背景/项目本体K4K3K2K1后湖大道塔子湖东路规划道路规划道路规划道路规划道路至三环至汉口火车站体育路公交站余家墩公交站夏鹃街塔子湖公交站塔子湖东路复员村公交站汉孝城际铁路站点12号线轨道交通走廊12号地铁后湖站(未公布时间)8号地铁兴业路站8号地铁幸福大道站(2017年开通)目标地块现状道路为塔子湖东路及后湖大道,K1/K2/K4地块周边规划道路尚未建成。周边规划公共交通通达便捷。汉孝城际铁路站点位于塔子湖西路,地铁8号线、12号线均在地块周边设置站点。周边拥有10余条公交线路:35路、321路、507路、532路、568路、620路、628路。0项目背景/项目本体K4K3K2K1后湖大道塔子湖东路规划道路13项目背景/项目本体K4K3K2K114236751、江岸区体育特色学校体育场2、尚都一品3、还建房用地,正在进行地基处理4、规划道路预留用地5、奥林紫园6、武汉全民健身活动中心7、越秀星汇君泊项目背景/项目本体K4K3K2K114236751、江岸区体14项目背景/项目本体地块位置地块位于江岸区塔子湖组团地块面积规划用地面积:251765平方米(合378亩)其中:K1地块42708平方米(合64亩),K2地块24117平方米(合36亩),K3地块170158平方米(合255亩),K4地块14783平方米(合22亩)用地性质K1、K2、K4为居住用地;K3地块为居住、商服用地,要求商服建筑面积16.25万平方米建筑密度K1、K2、K4地块25%,K3地块30%容积率综合容积率3.95。其中,K1、K2地块3.88,K3地块3.99,K4地块4.03计容面积≤995372平方米。其中,K1地块165600平方米,K2地块93600平方米,K3地块676700平方米,K4地块59472平方米K4K3K2K11423675本项目由四块飞地组成,占地共计25万方,建面100万方,其中商服用地16.25万方,地块不规则形态导致开发节奏受到制约。项目背景/项目本体地块位置地块位于江岸区塔子湖组团地块面积规15项目背景/项目本体Page16K4地块已封顶K2地块已经拆迁完毕。周边还迁房项目的施工通道经过项目内部,可随时拆除。项目背景/项目本体Page16K4地块已封顶K2地块已经拆16Page17K1地块已经平整,内部堆放少量建筑垃圾。地块北部有一条高压走廊。K3地块大部分拆迁工作基本已经完成,地块北面与越秀·星汇君泊交界处有一条110KV的高压线路。项目背景/项目本体Page17K1地块已经平整,内部堆放少量建筑垃圾。地块北17K4地块已经封顶,大体量综合开发,16万方的商业体量,后期资金运作成本高我们的突破口在哪里?K4地块已经封顶,大体量综合开发,16万方的商业体量,后期资1819通过对后湖典型案例的研究,我们归纳出在激烈市场竞争中应争取的条件、规避的危机以及产品配比等。精细产品全方位解决项目开发问题启示性案例:幸福时代
汉口城市广场
越秀星汇君泊他山之石可以攻玉区域:后湖本体:体量偏大的规模开发市场环境:充分竞争的市场发展方向:商住混合开发案例选取原则:规避方向:开发失败项目19通过对后湖典型案例的研究,我们归纳出在激烈市场竞争中应争19案例一幸福时代案例一幸福时代20项目位置后湖大道与百步亭花园路交汇处开发商武汉统建百步亭联合置业建筑面积46万平米占地面积13.5万平米容积率3.44物业类型高层户型面积83-147平米销售价格9600元/平米交付标准毛坯开盘时间2012.5.13案例借鉴/基本情况项目优势:
1、旁边有汉广,对面有华润苏果,自带幸福里商业街,生活配套很全。2、自带幼儿园,并且确定对口育才可立小学,是标准的学区房。
3、门前公交较多,后期双地铁交汇,交通较为方便。4、户型多样,选择面较广。项目位置后湖大道与百步亭花园路交汇处开发商武汉统建百步亭联合21案例借鉴/市场表现供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成交情况35623048342507279990总计85.6%81.7%面积段供应面积成交面积成交比例户型比例80以下7241693296%2%80-10019969517132786%58%100-120431333151873%13%120-140880585116758%26%140-1604380226452%1%幸福时代价格一路上升,从一年前的9153元/㎡到9802元/㎡,市场表现强劲有力。产品配比方面以80-100㎡的二、三房以及120-140的大三房为主。产品去化规律是面积段越小,去化越快。幸福时代在竞争激烈的后湖市场涨势强劲,产品主要以80-100的小二、三房为主,并且小户型去化较快。案例借鉴/市场表现供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成22案例借鉴/项目亮点亮点一:项目西侧有汉广城市广场,对面有华润苏果,自带幸福里商业街,生活配套很全。汉口城市广场幸福时代幸福里商街华润苏果汉口城市广场位于项目西侧。拥有20万方的商业,其中一栋盒子商业被家乐福购买,现在商业已经开业。项目自身带有2.4万方商业街区,满足小区业主自身的生活所需。华润苏果也与2014.10月开业,三圈相聚,形成东后湖新商圈。案例借鉴/项目亮点亮点一:项目西侧有汉广城市广场,对面有华润23案例借鉴/项目亮点亮点二:项目自带幼儿园,并且确定对口育才可立小学,标准的学区房。武汉市育才小学创建于1954年,目前已有60多年的办学历史,是一所有着丰富文化底蕴、丰硕办学成果的一流名校,在湖北省市乃至全国都有一定的影响力。学校在校学生3000多人。学校在“给学生最美好的童年,给人生最坚实的起步”的办学理念的引领下,依照“文化立校、教师强校、科研兴校”的办学策略,实施科学管理,不断丰富学校的文化内涵,努力打造“全面+个性”的育人特色。案例借鉴/项目亮点亮点二:项目自带幼儿园,并且确定对口育才可24案例借鉴/项目亮点亮点三:采用新古典主义建筑风格的全石材幕墙,体现尊贵感,经典大气建筑风格:新古典主义建筑风格,精致典雅。立面材质及特征:干挂石材,全花岗岩石材立面,外墙保温系统建筑特色:采用经典的artdeco三段式构图,并用现代的营造手法,建构恒久、尊贵的价值感受案例借鉴/项目亮点亮点三:采用新古典主义建筑风格的全石材幕墙25案例二汉口城市广场案例二汉口城市广场26项目位置武汉市江岸区建设大道延长线与幸福大道交汇处开发商武汉地产开发投资集团有限公司建筑面积60万平米占地面积21.8万平米容积率2.78物业类型高层户型面积76-133平米销售价格9800元/平米交付标准毛坯开盘时间2012.3.16案例借鉴/基本情况项目优势:1、由武汉地产集团开发,品牌开发商,品质比较有保障2、多期开发的楼盘,前期已经有入住业主,小区环境有目共睹
3、自带大体量商业体,生活配套齐全4、临近主干道、双地铁交汇处,交通十分便捷项目位置武汉市江岸区建设大道延长线与幸福大道交汇处开发商武汉27案例借鉴/市场表现面积段供应面积成交面积成交比例户型比例80以下80,96470,36787%26%80-100138,917124,44090%45%100-12012,32410,26183%4%120-14058,39548,50883%19%140-16018,56012,58768%6%供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成交情况36963263369,491305,996总计88.2%82.8%汉口成市场价格到达价格天花板,现在9857元/㎡的均价,四期即将开盘,市场表现强劲有力。产品配比方面以80-100㎡的二、三房以及120-140的大三房为主。产品去化规律是面积段越小,去化越快。汉口城市广场为区域标杆项目,已到达价格天花板。产品主要以80-100的小二、三房为主,并且小户型去化较快,三房以120以上的大三房为主。案例借鉴/市场表现面积段供应面积成交面积成交比例户型比例8028案例借鉴/项目亮点亮点一:本项目拥有20万方的商业体量,是东后湖片区的标杆综合体项目,未来后湖之心。并且落实在销售阶段,目前一期商业已经开业,大量商家入驻。案例借鉴/项目亮点亮点一:本项目拥有20万方的商业体量,是东29亮点二:临近主干道、双地铁交汇处,通达武汉三镇,交通十分便捷。项目坐拥地铁3、12号线。其中地铁3号线,今年年底通车。亮点二:临近主干道、双地铁交汇处,通达武汉三镇,交通十分便捷30案例三越秀星汇君泊案例三越秀星汇君泊31项目位置武汉市江岸区塔子湖东路以东,井南大道以北开发商武汉越秀嘉润房地产开发有限公司建筑面积46万平米占地面积16万平米容积率2.91物业类型高层户型面积88-134平米销售价格11500元/平米交付标准精装开盘时间2013.11.30案例借鉴/基本情况项目优势:1、自带育才一小,还有两所幼儿园。2、自带大体量商业,后期配套会逐步完善。3、门前即是地铁八号线新春站。4、有几栋楼可以看塔子湖,视野不错。5、越秀品牌精装修,适合没有功夫打理装修的购房者。项目位置武汉市江岸区塔子湖东路以东,井南大道以北开发商武汉越32案例借鉴/市场表现面积段供应套数成交套数成交比例户型比例80-10094764267.8%64%100-120---2%21%140-16021614768.1%15%供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成交情况14681064153020116220总计72.4%75.9%越秀星汇君泊价格到达价格天花板,是北湖后片区的标杆项目,现在11000元/㎡的均价,为精装修项目。产品配比方面小户型占比没有之前项目占比那样重,大户型的市场接受度较高。产品去化方面,依然是小户型去化较快,但是120-140的三房市场接受度较高。越秀星汇君泊为北后胡标杆项目,精装价格11000元/㎡。两房去化较快,三房的市场接受度较高。案例借鉴/市场表现面积段供应套数成交套数成交比例户型比例8033案例借鉴/项目亮点亮点一:精装修大气、精致,以简约奢华的装修风格,引领武汉人居新风向34营销中心:千万颗水晶吊灯与灯火通明的沙盘交相辉映,走进营销中心购房者即刻产生豪华、气派的殿堂级感官体验,把星汇云锦拥有的“奢华、优雅、活力、时尚”等维港港式品质生活演绎得淋漓尽致。样板间(客厅)营销中心室内设计:香港名师操刀,1500元/㎡国际一线品牌豪装,大到整体衣橱,小到龙头把手,均甄选美国科勒、瑞士佛兰卡、美国耶鲁等国际知名精装品牌,鼎力打造精装品质标杆。案例借鉴/项目亮点亮点一:精装修大气、精致,以简约奢华的装修34案例借鉴/项目亮点亮点二:项目与2014年8月,成功签约武汉市育才一小,自带两所幼儿园,教育资源出众。武汉育才一小是首批省级模范小学,33人精英教师队伍,100%具备大专以上学历,40%具备小学高级教师资格。学校更与美国、日本、澳大利亚等多国教育界同仁开展国际教育交流互动,为社会培养了一代又一代栋梁之才案例借鉴/项目亮点亮点二:项目与2014年8月,成功签约武汉3536从项目案例里面,我们可以看到,这些产品不约而同的采用了这样的举动吸引了目标客户123项目在外立面上采用精致石材和做工,确立良好的形象展示面。项目采用精装修,吸引中高端客户,为项目带来较高溢价。项目注重教育配套的打造,学区房的销售速度远高于其他项目。4项目以商业先行等配套作为项目的亮点宣传,增强客户信心。36从项目案例里面,我们可以看到,123项目在外立面上采用精36我们的开发顺序和注意事项是哪些?从项目整体的情况而言,K4地块已经封顶,故而先行开发。K3地块是本项目最大的一块地,临近主干道,昭示性好,易于做形象展示和树立。K2在基于K3的引导下,以心尚墅苑形象进入市场,更易于开发。K4临湖,在前期形象深入人心之后,实行溢价销售。总的开发顺序:K4K3K2K1项目本体案例借鉴我们的开发顺序和注意事项是哪些?从项目整体的情况而言,K4地37关于K4K4K3K2K1建议要点K4地块已经封顶,今年9月就要销售,建议把外立面的形象展示做足,给予客户震撼的感觉。确立产品优秀品质。由于K4的昭示性不好,建议把售楼部建在昭示性更好的K3地块上来进行营销活动。K4地块开发主题应为物美价廉,做精装修后低价入市,撬动市场,建立品牌形象。关于K4K4K3K2K1建议要点38关于K3K4K3K2K1建议要点K3地块,占地17万方,总建面67万方。其中商服建面16万方。商业对后期的招商、运营、资金等都有着严格的要求。不能一次性整体开发商服用地,风险性极大。塔子湖体育中心周边尚有居住氛围,可以实行分段式商业配套先行的开发策略,招商引进一家大型的生活超市,为项目增加实际买点。其余商业开发待项目条件成熟在行。K3地块的开发主题为后湖之心,打造北后胡片区中心区域的价值典范。关于K3K4K3K2K1建议要点39关于K2K4K3K2K1建议要点K2地块临近主干道,且靠近K3主体地块,昭示性好,可以仅接着K3地块成功开发所带来的市场认知度来进行开发。K2地块的开发主体为心尚墅苑,独打高品质,做精装,开始实现市场溢价的初步试探。关于K2K4K3K2K1建议要点40关于K1K4K3K2K1建议要点K1地块是K1、K2、K4三块飞地中最大的地块,北临塔子湖,拥有着优秀的自然景观。是最具溢价能力的地块。K1地块的开发主题为御湖公馆,强调品质、和自然资源。关于K1K4K3K2K1建议要点41关于项目利润我们拥有16万方的商业体量,就算住宅销售良好,不解决商业问题,也是无法实现整体项目盈利。关于开发定位商业是整个项目定位的关键所在,它所能赋予的项目开发属性对项目定位有着积极的作用,直接影响到项目的销售情况。关于项目利润42体育中心商圈百步亭商圈竹叶山商圈商业形态以临街及社区商铺为主新生活摩尔城为带动,中百仓储、武商量贩、苏宁电器为核心,辅以社区商铺汽车、钢材、五金机电、现代物流中心等专业市场消费群体体育中心周边居民百步亭周边居民及后湖其他区域居民汽车、钢材等目的性消费者为主商圈特征居住氛围成熟,商业多以便利店、餐饮、汽车美容,缺乏大型集中商业商圈发展较快,目前是后湖唯一较为成熟的商圈,辐射范围较大武汉最大的专业市场之一,辐射范围广发展趋势商业业态较为单一,缺乏商业联动性,随着周边居住氛围的成熟,未来配套型商业将逐步发展商业分散,各自为战,难以形成合力,真正的一站式消费难以形成,商圈影响力提升缓慢消费人群单一,商圈影响力有限,难以形成浓郁的商业氛围后湖商圈处于起步阶段、成熟度低、辐射范围有限;根据其商业形态及其特征,将其分为体育中心商圈、百步亭商圈和竹叶山商圈。后湖商业现状分析——商圈现状43百步亭商圈体育中心商圈竹叶山商圈体育中心商圈百步亭商圈竹叶山商圈商业形态以临街及社区商铺为主43后湖商业现状分析——商业现状汉口城市广场区域内集中式商业匮乏,目前片区仅有新生活摩尔城、汉口城市广场和南国北都三大购物中心投入运营。后湖商业现状分析——商业现状汉口城市广场区域内集中式商业匮乏44新生活摩尔城项目基本信息:项目地址:后湖大道百步亭路交汇处占地面积5万方容积率:2.14建筑密度:39.6%绿化率:30%住宅建面3.2万方;商业建面5.5万方项目定位:后湖中心自由港·30万人的全生活广场商业定位:后湖中心生活广场45新生活摩尔城项目基本信息:项目定位:后湖中心自由港·30万人45新生活摩尔城业态分布:一楼购物中心规划为家居卖场、苏宁电器和数码小家电;二楼为家居卖场、苏宁电器和中百仓储超市;三楼为中百仓储和电玩城,其余割成散铺规划服饰类业态;四楼规划电影院、KTV、健身俱乐部和新东方学校。购物中心后规划商业街区,规划餐饮业态。租金情况:迪美国际家居:35元/㎡/月苏宁:30-35元/㎡/月中百仓储:30元/㎡/月天河影院:50元/㎡/月1-3层外围的一些小商铺以套内面积收取租金,其中1层150元/㎡/月,2-3层100-120元/㎡/月46新生活摩尔城业态分布:一楼购物中心规划为家居卖场、苏宁电器和46新生活摩尔城经营现状:IF中庭家居城规模较大,商铺开业率达85%,但入驻品牌以中低档次居多;中百入口的1F数码家电,开业率较高,但后期大多品牌撤场,人气较差;3F家居服饰多为30-40㎡,中低档次居多,目前入驻率尚不足50%;电玩城和电影院较为冷清,人气不足;项目商业整体入驻率约在60%左右;47新生活摩尔城经营现状:IF中庭家居城规模较大,商铺开业率达847新生活摩尔城项目辐射范围及运营评估项目前期定位“后湖中心生活广场”,辐射整个后湖片区,在后期运营中,消费者出现不同程度的外流,最终实际辐射范围仅为项目周边1-2公里之间。定位过泛而无特色,项目影响力不够,未能吸引区域消费者;商业档次较低、与周边社区社区底商同质化竞争,对区域消费者吸引力不足;业态规划不合理,主力店布局不科学导致人流无法得到充分引导,出现部分“死铺”;人流动线规划混乱,消费者购物时,容易“迷失”。48前期定位失准,规划杂乱,后期运营管理较差,导致项目影响力大打折扣后湖大道解放大道百步亭花园路新生活摩尔城项目辐射范围及运营评估项目前期定位“后湖中心生活48南国北都项目地址:兴业路与姑嫂树路交汇处占地面积:3.2万方总建面:10万方,其中商业约7万方,公寓约3万方商业规划:商业三层,B1F为大润发超市;1F为综合卖场,租金约110元/㎡/月;2F做餐饮+亲自体验,租金约60元/㎡/月;3F为影院电玩等休闲娱乐,租金约40元/㎡/月经营模式:售后返祖,由南国置业统一经营,承诺20年包租,回报率6-7%商业定位——家庭购物休闲场所,满足区域居民的一站式消费需求。49南国北都项目地址:兴业路与姑嫂树路交汇处商业定位——家庭购物49南国北都经营现状:于2012年8月开业的南国北都城市广场紧邻姑嫂树路,姑嫂树路目前正在修建高架桥,对本项目营业运营影响较大,在此背景下,购物中心人气一般,单日最高峰客流人次在7000左右;一楼为服饰、餐饮、生活配套等综合卖场,中庭设有书吧、汽车展示等区,人气较旺;二层为儿童组团和餐饮、服饰类,儿童组团经营较好;三层为电玩、影院等娱乐业态,人气一般。商家整体入驻率达80%以上,其中餐饮无特色,经营较差,服饰等生活配套档次较低,运营同样不理想。租金情况:一层平均租金:110元/㎡/月二层平均租金:60元/㎡/月三层平均租金:40元/㎡/月(目前部门商户有优惠政策,由于项目施工进度的影响,先后经历了三轮招商,最终导致一些大品牌商家未能入驻;高架桥的修建对项目人流产生较大影响,因此在高架修建期间,物管公司对这一时期入驻商家收取较低租金,后期随着高架修建的完工,对租金以予上调)50南国北都经营现状:于2012年8月开业的南国北都城市广场紧邻50南国北都项目辐射范围及运营评估项目定位“家庭购物休闲场所”,满足周边居民家庭的一站式消费需求,是区域居家消费的补充,项目主要辐射后湖姑嫂树片和杨汊湖片;主力店:大润发、金逸影城、COSTA、屈臣氏、KFC、必胜客、发源地、友趣电玩等,除大型主力店外,其余商业档次较低;业态规划不合理,二楼儿童组团与餐饮、零售规划一起,使部分商铺出现“门可罗雀”的惨状;零售、餐饮等商家无特色,吸引力不足,出现部分商家撤场的局面。51前期规划定位杂乱,招商工作未能达到定位预期,后期运营管理较为混乱,未能最大化发挥南国品牌优势与项目影响力。南国北都项目辐射范围及运营评估项目定位“家庭购物休闲场所”,5152其它商业多以临街型社区底商形式出现,业态较为完善,但档次一般,分布杂乱,缺乏商业联动性。52其它商业多以临街型社区底商形式出现,业态较为完善,但档次52在售商业主要有:百步亭金桥汇、百步亭百街茂、幸福里、汉口城市广场、百步亭万家汇;在售商业主要分布在后湖大道沿线和金桥大道沿线。53后湖商业现状分析——在售商业现状新增在售商业主要集中于东后湖区域,北后胡区域的商业机会凸显。在售商业主要有:百步亭金桥汇、百步亭百街茂、幸福里、汉口城市53幸福里幸福里商业街位于后湖大道与百步亭花园路交汇处,总建筑面积约2.4万方。项目以块状式独立街区的形式存在,地上2-3层;目前入驻主力商家有:星巴克、麦当劳、永和大王、豪客来、冰雪皇后、椰岛造型、黄记煌、新爱婴等,将于2013年年底开业。幸福里定位为“精致生活商业街”,以全新时尚体验消费,打造集品牌购物、主题餐饮美食和亲子儿童游乐的三大主题街区,全面满足家庭的一站式消费。54幸福里幸福里商业街位于后湖大道与百步亭花园路交汇处,总建筑面54幸福里商业类型:块状式独立街区;经营规划:经营主体分为生活配套(20%)、儿童天地(30%)、餐饮休闲(50%)等三大主题;主要服务于社区内及周边的常住居民群体;销售模式:部分售后返租(包租5年,临街商铺回报率为6%,内街7%,二楼回报率为8%;开盘一次性返还后三年回报,前两年按季度返)。沿后湖大道裙楼底商不包租,纯销售前期包租产品价格:C,D,F区一楼价格为3.6-3.8万元/平米,二楼价格为2.5万元/平米,E区一楼价格为3.3-3.5万元/平米,二楼价格2.3万左右;公摊:一楼8%,二楼40%,三楼20%;铺位情况:主力面积30-60平米,面积区间数量配比10-20㎡46.2%20-30㎡1929.2%30-40㎡1523.1%40-50㎡1015.4%50-60㎡46.2%60-70㎡46.2%90-100㎡11.5%110-120㎡23%150㎡以上69.2%55幸福里商业类型:块状式独立街区;面积区间数量配比10-20㎡55幸福里项目定位“精致生活商业街区”,业态规划20%生活配套、30%儿童业态、50%餐饮业态,从儿童和餐饮两大业态弥补片区空白;主要服务区域居家消费人群,项目所处地理位置及其商业体量,决定其辐射人群以百步亭片区为主力客群;幸福里商街作为区域首个满足消费者游逛的格调商街,具有唯一性和创新性,但项目体量较小,影响力不足。项目评价及其影响力分析56百步亭片区幸福里项目定位“精致生活商业街区”,业态规划20%生活配套、56万家汇百步亭万家汇位于后湖大道与百步亭花园路交汇处,总建筑面积约4万方。项目地上三层,其中二三层为2.3万方华润苏果超市旗舰,一层为美食餐饮街区、精品服饰街区、品牌旗舰街区、配套商业街区等。地下一层为停车场,车位400余个。项目定位为“区域家庭生活中心”,立足时尚年轻、家庭消费、区域商务消费,作为区域商业的补充。目前项目一层正处于招商阶段,将于2013年10月开业57万家汇百步亭万家汇位于后湖大道与百步亭花园路交汇处,总建筑面57万家汇项目一楼设置四个入口,满足消费者从多角度的进入购物中心进行消费;项目内部动线设为“回”线,避免出现内部死角。一层业态主要规划为:精品服饰、餐饮和生活配套等,满足区域居民的日常生活购物的需求。二三层则为华润苏果超市。58万家汇项目一楼设置四个入口,满足消费者从多角度的进入购物中心58汉口城市广场住宅A1区住宅A3区住宅A7b区住宅A8区商业A7区商业A8区项目基本信息:项目地址:后湖大道与建设大道延长线交汇处占地面积22万方住宅建面40万方;公建总建面20万方,其中商业约10余万方商业部分分A7、A8两个地块开发:A7区为3栋16-19F的loft公寓,3-4F裙楼及1-3F的商业街区;A8区规划为2栋18-19F公寓和3F商业裙楼及商业街区商业街区售价:一层均价43000元/㎡,层高5.5m;二层均价23000元/㎡,层高5.4m;三层均价16000元/㎡,层高6m汉口城市广场商业定位为“体验式家庭娱乐购物中心”,融汇家庭补给中心、社交美食中心、娱乐影视中心、时尚购物中心、亲子体验中心于一体,一期商业与地铁3、12号线无缝对接,目前销售与招商同时进行,于2014年5月左右对外试运行。59汉口城市广场住宅A1区住宅A3区住宅A7b区住宅A8区商业A59汉口城市广场汉口城市广场业态规划
A区:1F:潮流女装、精品零售
2F:时尚运动、休闲服饰
3F:巨幕影院、格调餐饮
B区:儿童天地、品牌餐饮、家居生活
C区:1F:生活零售;
2F:超市卖场、时尚快餐3F:超市卖场、美容美发、健身娱乐
4F:KTV、大型餐饮入驻商家60汉口城市广场汉口城市广场业态规划入驻商家6060汉口城市广场项目定位“体验式家庭娱乐购物中心”,商业部分约10万方,作为区域首个大型购物中心,项目辐射整个后湖区域;业态规划主要是精品零售、儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食等,全方位的满足区域消费者需求,填补区域商业空白;项目商业体量大,业态丰富,且区位优势较强,但就目前运营情况而言,儿童业态过多且杂乱,效果并不理想,需时间来兑现。项目评价及其影响力分析61汉口城市广场项目定位“体验式家庭娱乐购物中心”,商业部分约161百步亭金桥汇项目地址:金桥大道81号(市民之家旁)建筑格局:块状式独立街区;商业定位:掘金家庭式购物理想,满足片区居民的一站式消费;经营规划:打造3.6万方的以家庭式消费为主的商业中心,引进华润苏果,苏宁电器,星巴克,麦当劳等主力店;销售模式:售后返租(包租7年,前三年抵扣房款,1楼回报6%-7%,2楼8%,每半年返还一次)。主力铺位:主力面积集中在40-50㎡,开间4.2m,进深12-15m;销售均价:一楼33000-38000,二楼25000,三楼20000;销售情况:剩余二楼少量200平米以上铺子62百步亭金桥汇项目地址:金桥大道81号(市民之家旁)6262项目总体量4万方,其中商业3.6万方,定位“掘金家庭式购物理想”,构建家庭一站式消费场所;项目商业定位无特色,未来与片区商业同质化竞争激烈;业态规划主要是精品零售、生活配套、休闲娱乐、餐饮美食等,满足居家消费,但区域目前居住区较少,人口相对稀疏,未来商业运营将会面临人气不足的威胁;定位缺乏针对性,主力店招商情况不甚理想,对后期成功运营缺乏有力的支撑。项目评价及其影响力分析百步亭金桥汇63项目总体量4万方,其中商业3.6万方,定位“掘金家庭式购物理63百步亭百街茂总平图:B区现代城一区安居苑A区面积数量总面积10-150㎡763个5.3万㎡150-500㎡169个3.6万㎡>500㎡47个10.1万㎡项目基本信息:项目地址:后湖百步亭社区总建筑面积:22.8万方商业规划说明:在售商铺为百步亭13个社区的底商,95%为纯首层街铺,共1171个;目前在售为安居苑与现代城商铺销售模式:直接销售(由于前期租户的租约在2013年11月统一到期,开发商将商铺销售给购铺者,由购铺者自行安排出租,自收租金)在售商铺面积区间数量配比安居苑(均价3万/㎡)20-30㎡3324.26%30-40㎡7353.68%40-50㎡85.88%50-60㎡2014.71%70-80㎡21.47%现代城(均价2万/㎡)30-40㎡1312.76%50-60㎡2019.61%60-70㎡1716.67%70-80㎡1514.71%80㎡以上3736.27%64百步亭百街茂总平图:B区现代城一区安居苑A区面积数量总面积164项目评价及其影响力分析百步亭百街茂百步亭百街茂22.8万方,为百步亭社区13个小区的社区底商商业体量总和,百街茂前期为百步亭集团自持,对外出租,但商业业态并未统一规划;2012年开始,百步亭集团将此22.8万方社区底商对外销售,后期不统一招商、统一管理,违背商业运营中“招商先行”的原则,实际销售过程中,去化较差;因商业的建筑形式为临街型社区底商,且商业业态无统一规划,除日常居家消费,片区居民的逛街购物消费、休闲娱乐消费和高端餐饮消费均在外区域进行。体量较大,但未统一规划业态布局,难以形成较强的影响力与竞争力65项目评价及其影响力分析百步亭百街茂百步亭百街茂22.8万方,65片区在售项目梳理总结:项目名称开盘时间售价/租金销售进展开业时间客群特征经营现状南国北都2011.5租金:一层110,二层60,三层40运营中2012.8——项目西面姑嫂树路正在修建高架桥,在此背景下,项目商家入住率在80%左右,除了大润发超市,其余零售、餐饮和休闲娱乐人气不旺新生活摩尔城2010.9租金:一层150,二层100,三层60运营中2011.8——除家具、影院、电玩等大型主力店外,其余餐饮零售商家入住率不足50%,随着项目运营,不少商家因人气不足而撤场幸福里2012.6售价:一层35000,二层25000,三层20000售罄招商中2013年底客户以百步亭居民和后湖拆迁户为主,占比约70%,其余为来自汉口其他区域投资客,约占20%,外地专业投资客占比不大,仅10%左右——汉口城市广场2013.6售价:一层43000,二层23000,三层16000销售并招商2014.5后湖和杨汊湖拆迁户是本项目商业的主力客群,占比约70-80%,其余客户多为南国忠实的投资客,来源区域不局限项目商业体量大,业态丰富,且区位优势较强,但就目前运营情况而言,儿童业态过多且杂乱,效果并不理想,需时间来兑现百步亭金桥汇2012.12售价:一层35000,二层30000,三层20000尾盘、招商2014年底后湖和杨汊湖拆迁户是主力,占60%左右,黄陂客户和后湖周边区域客户是项目次要客户,约占30%,省内市外客户占10%左右——百步亭百街茂2011.11售价:27000均价;租金:80-120在售运营中百步亭商圈客户是项目的主力客户,外区域客户较少,但整体销售不佳项目共22.8万方,为百步亭13个社区的街铺,目前经营餐饮、服饰、家具、超市等满足日常居家需求的业态;现开发商收回并出售,后期不负责招商客户有明显的区域性,片区拆迁户和专业投资客是项目主力客群已开业商业经营状况不佳,人气不旺,商业无特色,吸引力不强;整体商业档次有待提高66片区在售项目梳理总结:项目名称开盘时间售价/租金销售进展开业66项目名称商业体量项目商业定位核心竞争力项目缺陷南国北都7万方家庭购物休闲场所区位交通商业档次不高,且与周边商业同质化竞争新生活摩尔城5.5万方后湖中心生活广场区域首个购物中心动线规划混乱、商业档次较低幸福里2.4万方精致生活商业街品牌购物、儿童游乐、特色餐饮三大主题,业态定位弥补区域空白商业体量小,无法产生较大影响力汉口城市广场10万方体验式家庭娱乐购物中心区位交通、业态丰富商业无特色,未来同质化竞争激烈百步亭金桥汇3.6万方掘金家庭式购物理想区位、配套商业无特色且体量小,影响力不足百步亭万家汇2.3万方区域家庭生活中心——体量小,影响力不足片区在售项目梳理总结:区域商业定位缺乏针对性,均定位为生活配套型家庭“伪一站式”购物消费中心,满足区域家庭日常生活及娱乐休闲,核心竞争力缺失。区域商业项目均分布在主干道上,区位优势和交通配套是其核心竞争力,但商业业态雷同,档次相似,同质化竞争激烈67项目名称商业体量项目商业定位核心竞争力项目缺陷南国北都7万方67商业市场不良特征规模偏小运营不佳档次偏低定位偏差同质严重影响力弱本项目商业应该规避这些问题。以下提出我们关于本项目商业的思考。商业市场不良特征规模偏小运营不佳档次偏低定位偏差同质严重影响68商业分布K4K3K2K1商业分布项目总计16.25万方商业,全在K3地块内,我们建议商业用倒L型的形态分布在K3地块的西北侧。原因一项目西侧是塔子湖中路,并且未来规划地铁8号线,同时K3的西北角拥有一个8号线的地铁站,商业价值优越。原因二项目南侧是塔子湖体育中心,东侧深居地块内部,没有较好的昭示性。反观北侧,拥有一条规划路线。商业分布K4K3K2K1商业分布项目总计16.25万方商业,69商服形态选择商服用地一般包括商业、公寓、酒店、写字楼。酒店、写字楼:作为武汉的四大居住新城,区域发展尚未成熟。商务氛围不浓郁,酒店、写字楼的开发风险性大。公寓:汉广作为东后湖的标杆项目,公寓年去化6300方,价格为13000元/㎡,销售速度极慢。所以本项目推荐16万方全做商业。酒店市场写字楼市场商服形态选择商服用地一般包括商业、公寓、酒店、写字楼。酒店市7016万方全做商业无论在那个城市那个区域都是震撼的,都是具有跨时代的意义。也是本项目迈向后湖之心的第一步16万方商业支撑区域商业中心空白双地铁的导入人流日益激增本地人口针对性的经营业态市场品牌档次差异16万方全做商业16万方商业支撑区域商业中心空白双地铁的导入71商业业态初步建议生活城餐饮城教育城娱乐城购物城7500方的超市作为整个项目卖点,先行实施。让客户能够看到开发商的诚意。宁外配上7500方苏宁或国美,满足客户入住购买家电问题。后湖人群主要有两种,一是本地属性化客户,二是汉口中心外溢年轻客群,对餐饮具有极大的消费能力,建议配比15000方。考虑到年龄层次丰富,教育城要能满足儿童的启蒙教育。也要满足成年人的技能学习需求,同时还要满足老年人的精神文化需求。建议配比15000方。建议配比15000方。本项目购物城是要打造城中奥特莱斯,走轻奢品牌路线,基本上可以拦截本区域、金银湖区域、黄陂区域的客户前往汉口中心城区消费。同时又能以较好的区位吸引汉口中心客户前来消费,避免出现盘龙城奥特莱斯的惨状,又能激活本项目。建议配比50000方。XXXX商业业态初步建议生活城餐饮城教育城娱乐城购物城7500方的超72商业形态初步规划K4K3K2K1盒子商业商业街三个大盒子,层平面为10000方,共5层,累计150000万方。商业街10000方。商业形态初步规划K4K3K2K1盒子商业商业街三个大盒子,层73项目整体定位后湖之心·城中城定位诠释后湖之心:一句诉求出整个项目的至于后湖的地位,从精神层次上到处了项目罕见稀有的高规格形象。城中城:因为代表项目灵魂的商业部分是分为5大主题城来进行阐释,城中城更能赋予项目所能提供的城市服务齐全的寓意。项目整体定位后湖之心·城中城定位诠释74客户及产品定位客户及产品定位7576结合本案项目的发展以及后期中高端路线的发展,我们在后湖区域选取了300个可能进行购房的客户进行客户问卷调研,完成样本300份,其中有效问卷268份。问卷调研主要结论导向客户背景客户产品关注点客户调研通过“客户调研分析”探寻潜在客户及需求特质76结合本案项目的发展以及后期中高端路线的发展,我们在后湖区76经济承受力较强,家庭年收入集中在15-30万之间,购房总价集中在80-120万之间购房者年龄仍以中青年客户为主,但家庭年收入更高,集中在15-20万之间,购房总价接受度集中在80-120万。客户调研—客户背景经济承受力较强,家庭年收入集中在15-30万之间,购房总价集77客户调研—面积户型需求中高端客户对舒适性三房需求较大,三房需求合计占比52.9%,尤其是120-140㎡的户型,而二房中,需求较好的是81-90㎡户型
51-7071-8081-9091-100101-120121-140141以上合计一房2.9%1.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%4.3%二房0.0%5.7%17.1%7.1%1.4%0.0%0.0%31.4%三房0.0%1.4%7.1%8.6%15.7%20.0%0.0%52.9%四房0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%7.1%2.9%10.0%五房及以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.4%1.4%客户调研—面积户型需求中高端客户对舒适性三房需求较大,三房需7879偏好南北通透、主卧朝南的户型,希望主卧能有套间,体现舒适性与品质感意向客户对采光性要求较高,普遍偏好南北通透、主卧朝南的户型,其次希望有明厨明卫及主卧带套间功能,能够体现舒适性与品质感客户调研—户型功能需求79偏好南北通透、主卧朝南的户型,希望主卧能有套间,体现舒适79客户调研—建筑、园林风格偏好购房者明显更偏好线条感强烈,风格大气的偏向于欧式建筑风格的ART-DECO,园林风格上客户认知度不强烈,区分度不强【Art-deco】73.5%【现代简约】26.5%建筑风格:
选择Art-deco建筑风格的购房者更多(73.5%);园林风格:欧式园林接受度高于其它风格(26.2%)。客户调研—建筑、园林风格偏好购房者明显更偏好线条感强烈,风格80结合客户调研以及市场环境,我们确立本项目的标准化选型和住宅户型面积配比结合客户调研以及市场环境,我们确立本项目的标准化选型和住宅户811区域属性判定□城市中心区,□城市主流发展区,□城市近郊,□城市远郊,□非城市主流发展区,□旅游度假区2项目定位□快速流量型项目、□利润型2客群定位置业类别:■纯刚需,□刚需刚改,□改善居住,□投资兼自住,□纯投资,□终极置业客群年收入:■5-10万,■10-15万,□15-20万,□20-30万,□30-50万,□50-100万,□100万以上客群年龄:□20-25岁,■26-30岁,■31-35岁,□36-40岁,□41-45岁,□45-50岁,□50岁以上客群家庭:□单身、■二人世界、■三口之家(小孩0-6岁)、□三口之家(小孩6-18岁)□四世同堂、□空巢家庭、□三口之家(带保姆)4产品系选型■城市栖居:□A级(动物园115亩),□B级(花满庭2期)
□城市公寓:□A级(成都皇后国际),□B级(COCO蜜城),□C级(COCO金沙)
□复合大盘:□A级(龙湖三千里、鹭岛国际社区),□B级(锦绣城),□C级(南充香江国际)5立面选型城市栖居:□城市公寓新古典(COCO时代),□南加州(富丽东方),□现代(凯丽滨江),□城市栖居新古典(花满庭2期)城市公寓:□城市公寓新古典(COCO时代),□南加州(富丽东方),□现代(凯丽滨江),□城市栖居新古典(花满庭2期)复合大盘:□城市公寓新古典(COCO时代),□南加州(富丽东方),□现代(凯丽滨江),□城市栖居新古典(花满庭2期)6户型体块选型高层电梯:□T2,□T3,□T4,□T5,□T6,□T7,□T8,□其他:多层洋房:□T2,□T3,□T4,□其他:别墅:□独栋,□联排,□四孖屋,□叠拼:类住宅:□SOHO,□LOFT,□3.6米小复式空间形态:□平层,□错层,□3.6米小复式,□4.9米LOFT,□5.6米以上跃层套型:复式:□标间,□一房,□二房,□三房单,□三房双,□四房面积段:□25-35(
),□35-45(
),□45-55(
),□55-65(
)
□65-70(
),□70-75(两房),□80-85(二+1房三房单),□95以上(三+1房)7景观风格选型城市栖居:□欧洲皇室园林,□欧洲田园,□地中海,□现代中式,□现代自然,□东南亚城市公寓:□欧洲皇室园林,□欧洲田园,□地中海,□现代中式,□现代自然,□东南亚复合大盘:□欧洲皇室园林,□欧洲田园,□地中海,□现代中式,□现代自然,□东南亚
公共区装饰标准城市栖居:□A级,□B级城市公寓:□A级,□B级,□C级复合大盘:□A级,□B级,□C级8精装修□无,□A级,□B级,□C级9示范区选型售楼部里面风格:□现代风格(花满庭)□ART-DECO(金楠府)售楼部内装风格:□东南亚□现代样板房套数:-套
样板房风格:□地中海,□田园,□现代,□新古典红线内示范区景观面积
㎡,打造标准
元/㎡;
红线外示范区景观面积
㎡,打造标准
元/㎡;
示范区景观景观风格:□现代自然,□简欧□其他10商业类别选型□底商,□独栋商业,□地下商业,□地下超市,□集中商业,□酒店,□其他商业街编制:高飞审核:余波审批:高长靖编制单位:产品策划中心编制时间:2015年6月23日项目标准化选型1区域属性判定□城市中心区,□城市主流发展区,□城市近郊,□82住宅户型面积配比K4地块户型配比户型组合户型面积套数套数比面积面积比二房二厅一卫80145227.5%11616022.6%三房二厅一卫90198037.5%17820034.7%三房二厅一卫10585816.3%9009017.6%三房二厅二卫13099018.7%12870025.1%合计5280100%513150100%户型组合户型面积套数套数比面积面积比二房二厅一卫约8034853.80%2784047.90%三房二厅一卫约8714622.60%1270221.80%三房二厅二卫约11515323.60%1759530.30%合计647100%58137100%K3地块户型配比户型组合户型面积套数套数比面积面积比2+19259464.2%5464858.50%三房两厅一卫10516517.8%1732518.54%三房两厅二卫13016517.8%2145022.96%合计924100%93423100%K2地块户型配比户型组合户型面积套数套数比面积面积比二房二厅一卫8044528%3564021.56%三房二厅一卫9035222.15%3168019.16%三房二厅一卫10519812.46%2079012.57%三房二厅二卫13059437.39%7722046.71%合计1589100%165330100%K1地块户型配比住宅户型面积配比K4地块户型配比户型组合户型面积套数套数比面83相关政策解析相关政策解析84公建相关政策:住宅政策需核实内容反馈信息信息来源地方限制设计条件1、车位配置要求住宅1:0.5,商业1:0.8《武汉市规划管理技术规定》2、灰空间运用规定阳台进深不大于2.4米且比例不能超过套内建面的15%、凹阳台投影面积不大于8平米、凸阳台投影面积不大于10平米,90平米以上住宅只控制比例不控制单个阳台的面积与进深;飘窗及装饰构架进深不大于0.75米;集中设备平台投影面积不大于4平米且每套只能1处;居室设备平台每个大不于1.5平米且数量不超过居室数;跃层式住宅客餐厅上空面积不大于本层面积的30%等。但方案审批中较难实现。《武汉市建筑面积计算规则》3、层高运用规定住宅首层≥3.3米、标准层层高≤3.2米且>2.8米;酒店、办公层高≤4.5米且≧3.3米;社区配套小型商业首层层高≤5.1米,二层及以上≤4.8米;办公、酒店底部商业及配套首层层高≤6.0米,二层及以上≤5.4米;集中商业2000平米以上层高≤9.0米,2000平米以内层高≤6.0米《武汉市建筑面积计算规则》4、建筑物面宽1、居住建筑的建筑高度在20米及以下的,其最大最大连续展开面宽不得大于80米;2、居住建筑的建筑高度在20米以上的,其最大连续展开面积不大于70米;3、临城市主干路一线的,建筑高度在20米及以上的建筑物最大连续展开面宽之和,不得大于其规划用地临路一侧宽度的60%;4、临江一线的,建筑高度在20米及以上建筑物最大连续展开面宽之和,不得大于其规划用地临江一侧宽度的50%;5、临湖、临山一线的,建筑物的最大连续展开面宽之和不得大于其规划用地临湖、临山一侧宽度的50%《武汉市规划管理技术规定》5、停车楼运用规定无特殊要求《武汉市规划管理技术规定》6、特殊退距要求无特殊要求《武汉市规划管理技术规定》7、特殊抗震规定无特殊要求《武汉市规划管理技术规定》8、政府配建规定配建幼儿园5500平米规划设计条件9、代征绿地使用规定无特殊要求《武汉市规划管理技术规定》10、其他…………/《武汉市规划管理技术规定》【政策解析】公建相关政策:住宅政策需核实内容反馈信息信息来源地方限制设计852013年6月7日,武汉市政府常务会原则通过《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》(以下简称《规定》),自2013年7月1日起施行。《规定》的出台,首次通过法规形式明确了开发地下空间,可取得地下建设用地使用权和房产权。地下空间产权不许分割该《规定》按“谁投资,谁所有”的原则,明确了产权关系。开发利用地下空间的投资者,可取得地下建设用地使用权。依法取得的地下建设用地使用权可以依法进行转让和抵押。地下建设用地使用权初始登记时,应当以宗地为基本单位,按照权属范围进行土地登记。地下建设用地使用权及地下空间的房产权利登记应当在登记簿及权利证书中注明“地下”。除开发建设项目按照规划配套建设的地下停车库(位)外,其他地下空间建(构)筑物不得分割销售。地下空间建(构)筑物经登记确认权属后,方可进行转让。解读:地下空间将具有产权,除地下停车位可以分割销售外,其他商业形式不能分割销售,可以整体转让。独立地下空间不得单独进行商业开发地下空间开发利用应当坚持市政和公共服务设施优先。独立地下空间不得单独进行商业开发。比如类似汉正街第一大道的地下商业项目不再单独审批,只准地上、地下一并开发的“连建”商业项目,比如王家墩项目。解读:地下空间开发将只能与地上建筑捆绑开发,不得单独开发商业。公建相关政策:地下规定【政策解析】2013年6月7日,武汉市政府常务会原则通过《武汉市地下空间86“二禁”为:禁止在快速路、主干路交叉口(沿道路中心线相交点向外120米范围内)选址布局商业设施;禁止临快速路、主干路新、扩建住宅建筑底层配建商业服务业用房。“三限”:严格限制在快速路和主干路两侧同时选址布局建筑面积5万平方米以上大型商业设施;严格限制在主干路与次干路交叉口选址布局建筑面积2万平方米以上大型商业设施;严格限制各级商业中心无序增扩商业营业规模。“五引”:引导商业中心、商业街与轨道交通站点衔接,且由“一层皮”向街区化发展;引导商业设施地上、地下立体开发利用;引导住宅配建商业服务业用房临次支路网布局;引导住宅配建商业服务业用房采取独立设置或商业内街等形式;引导商业建筑加大建筑退让距离(最少12米)。公建相关政策:商业相关规定【政策解析】“二禁”为:禁止在快速路、主干路交叉口(沿道路中心线相交点向87谢谢观赏谢谢观赏88福星惠誉红桥城项目前期策划福星惠誉红桥城项目前期策划89目录PART1.项目背景分析PART2.客户及产品定位PART3.项目发展建议目录PART1.项目背景分析90项目背景项目背景91项目背景/区域环境项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组团,规划到2020年区域人口达到30万人,区域成长性高后湖新城四新新城南湖新城东湖新城后湖整体定位为和谐生态居住新城后湖新城总面积
23.6
平方公里,。后湖地区以建设“生活的新区,健康的新区”为宗旨,按照“以人为本”的理念,通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织,营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区,到2020年,规划居住人口30万。规划后的后湖新城,将是汉口今后主城区唯一的可以建成高品质居住区的成块土地资源。十大居住组团项目背景/区域环境项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组9293本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心城市功能性更强交通导入性更强生态宜居性更强后湖之光、北汉口之心项目背景/区域环境5本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心城市功能9394从规划来看,本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身等各类物业,未来所具有的城市功能性凸显,给本项目带来了高成长性的区域价值。组团居住商业金融业医疗文化A12.15B31.129.42C29.322.794.874.03D32.512.2E12.6444.29合计117.7368.74.874.03(单位:万㎡)A:纯居住性质B:居住为主C:综合性用地D:居住为主E:商业商务项目背景/区域环境6从规划来看,本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、9495塔子湖体育中心
市民之家是武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构。占地46万方,建面6.45万方,集全民体育健身、体育文化、商务休闲、配套服务等功能为一体的互动、互补的综合体。未来规划为城市公园,规划占地6.4万㎡未来规划为四星级酒店未来规划为医院,建面4.87万方本项目所处的组团是北后湖城市功能性最强的组团,配套条件优越;特别是公园景观可打造成为项目的核心价值引擎项目背景/区域环境7塔子湖体育中心市民之家是武汉唯一一个集五十六个行政95项目背景/市场竞争城市外扩大背景下,众多实力开发商多年共同运营后湖新城,后湖城市价值日益显现;目前进入中后期开发,多个成熟大型居住社区形成。K1K3地产打包地产打包住宅五星酒店K4还建住宅四星级酒店K2越秀地块(居住+商业)产业用地江岸区塔子湖村A包三环线后湖大道金桥大道江岸区塔子湖村B包斯博兰花园酒店塔子湖东路梦湖香郡尚湖熙园市民之家体育中心地产k1地块居住用地,总建面21.3万方,容积率3.15,规划为高层(13万方)和洋房(8万方),楼面价3683元/平。成本预计9200元/平还建房项目局部已开工。百步亭K2地块居住用地,总建面32万方,容积率3.35,90/60限制,目前为空地。规划为高层和洋房产品。楼面价4050元/平米。名都戴斯酒店尚湖熙园2012年12月4日丹江口置业公司拍得,规划总占地面积为5.45万平方米,建面12.1万方,容积率约2.22;楼面价3930元/平米。小学小学长媒大厦居住用地,总建面26.8万方,容积率4.33,规划为高层和商业,预计2016年底上市。居住用地,总建面6.16万方,容积率2.91,规划为高层。预计2016年上市。本项目地块塔子湖村A、B包城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与中海、越秀等外来品牌开发商云集后湖,未来供应量大,竞争激烈项目背景/市场竞争城市外扩大背景下,众多实力开发商多年共同
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