房地产企业税负测算与盈利预测及实战演练

讲座内容第一讲房地产开发不同环节涉及的主体税种第二讲三大税种税负测算、盈利预测原理与应用第三讲 房地产企业税负测算案例与实战演练（含：税负测算与盈利预测实战演练）第一讲 房地产开发不同环节涉及的主体税种房地产企业全程运营五大阶段获取土地阶段建设施工阶段预售/销售阶段房产持有阶段项目清算阶段房地产开发企业缴纳的税费（十三个）一、增值税二、企业所得税三、土地增值税四、个人所得税五、城镇土地使用税六、房产税七、城建税八、教育费附加九、契税十、印花税十一、耕地占用税十二、车船税十三、车辆购置税契税耕地占用税印花税印花税；（设计合同）印花税；（建安合同）印花税；（借款合同）增值税；（销售不动产）土地增值税；（预征）企业所得税；（预征）印花税；（商品房销售合同）土地增值税；（清算）企业所得税获取土地阶段建设施工阶段房产预售/销售阶段项目清算阶段房产持有阶段房产税城镇土地使用税增值税新建商品房不同阶段涉及的税种7获取土地阶段8拿地阶段——契税税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法契税1、

国有土地使用权出让；有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。1.国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买卖，为成交价格；3％－5％应纳税额

=计税依据

×税率2、

土地使用权转让包括出售、赠与和交换；2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定3、

房屋买卖；（含抵债、股权投资、翻建）3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。4、

房屋赠与；5、

房屋交换；4.出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作为计税价格对“招拍挂”承受的，按土地成交总价款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。6、

承受国有土地使用权支付的土地出让金。9自2013年4月1日起，山东省契税暂执行3%的税率自1998年9月22日起，黑龙江省执行的契税税率。除居民个人购买住宅房屋为3%，其余均为5%：自2010年4月23日起，四川省执行的契税税率为4%。各地须下浮到3%的，必须报省财政厅、税务局批准，各地无权自定税率。自1997年10月1日起，广东省执行契税税率为3%。10税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法耕地占用税用于建房或从事其他非农业建设征(占)用的国家和集体所有的耕地(占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)部队军事设施用地；（免）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（减按2元每平方米）学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免）农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税以县为单位，人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为10元至50元；人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为8元至40元；人均耕地在2亩至3亩（含三亩）的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为5元至25元。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的５０％。农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收以实际占用耕地面积为计税依据，定额征收应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率耕地占用税每平米30元拿地阶段——耕地占用税11中华人民共和国耕地占用税法2018年12月29日纳税义务人：在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。计税依据：《中华人民共和国耕地占用税法》第三条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照占用的耕地面积乘以适用税额。12适用税额：上海市：45元北京市：40元天津市：35元江苏、浙江、福建、广东：30元辽宁、湖北、湖南：25元河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川：22.5元广西、海南、贵州、云南、陕西：20元山西、吉林、黑龙江：17.5元内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆：12.5元占用基本农田的，按当地适用税额加按百分之一百五十征收。纳税义务时间：纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当在纳税义务发生之日起30日内申报缴纳耕地占用税。13税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法1.各种合同购销、技术和建安（0.3‰）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位学校所书立的书据；国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；无息、贴息的贷款合同；印花税租赁、仓储与保险（1‰）商品房销售合同、土地使用权出让（转让）合同，按所记载金额的0.5‰贴花应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准2.产权转移书据借款合同（0.05‰）3.营业账簿其它合同、资金账（0.5‰）4.权利许可证照证照与账簿（5元/件）“拿地+建设施工”阶段——印花税14印花税1.土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税【2006】162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。按所载金额万分之五贴花。2.开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。15哪些合同不需要缴纳印花税？我国现行印花税条例对13个列举税目征收印花税，其中合同性质的税目有11个。对未列入印花税列举范围的不征税。常见的不需要缴纳印花税的合同：既有订单又有购销合同的，订单不贴花。经济业务中既有订单，又有购销合同情况下，只需就购销合同贴花，对订单无需贴花。非金融机构之间签订的借款合同。纳税人和非金融性质的企业或个人签订的借款合同不需要缴纳印花税。如企业向股东借款是企业进行融资的一种方式，和股东所签订的借款合同，如果双方都不属于金融机构，则不需要贴花。承包经营合同。承包经营合同在印花税税目中并没有列举，不属于印花税应税凭证。企业和政府、上级主管部门签订的承包经营合同，以及企业内部实行的承包、租赁合同，不属于财产租赁合同，不需要贴花。16继续使用已到期合同无需贴花。企业所签订的已贴花合同到期，但因合同所载权利义务关系尚未履行完毕，需继续执行合同所载内容，即继续使用已到期合同，只要该合同所载内容和金额没有增加，无须再重新贴花。委托代理合同。代理单位和委托方签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，无需贴花。货运代理企业和委托方签订的委托代理合同，以及货运代理企业开给委托方的货物运输代理业专用发票，不属于印花税应税凭证，无需贴花。承运快件行李、包裹开具的托运单据。对于托运快件行李、包裹业务，开具的托运单据暂免贴花。电网与用户之间签订的供用电合同，不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。17税项征税范围减免和优惠计税依据税率征管部门城镇土地使用税内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地实际占用的土地面积大城市每平方米1.5-30元;中等城市每平方米1.2-24元;小城市每平方米0.9-18元;县城、建制镇、工矿区0.6-12元。应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额持有阶段——城镇土地使用税18纳税义务人：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。征税范围：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。19纳税义务时间根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。《关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部

国家税务总局关于房产税

城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。20《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。21开发廉租住房、经济适用住房可减免税法规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。22设计施工阶段23印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的合同主要包括：采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。24城镇土地使用税房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。房产税凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。25预售阶段26税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法增值税房地产企业销售自己开发的不动产项目（新项目）无（全部价款和价款费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款房地产开发公司销售不动产时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的销售收入，而是作为代收费用处理。根据《增值税暂行条例》，对代收费用，不论在财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的销售额中征收增值税。对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收增值税。9%应纳税额=不含税销售额×适用税率代收代付费用以房换地的销售额以不动产抵顶贷款的销售额以“还本”方式销售建筑物的销售额无偿赠与不动产的销售额自建后销售的销售额。销售不动产（老项目）低税率，简易计税方式销售不动产的全部价款与价外费用5%应纳税额=不含税销售额×适用税率销售阶段——增值税“营改增”后契税、房产税、土地增值税、个人所得税的计税依据计征契税的成交价格不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。增值税进项税额允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算扣除的，可以计入扣除项目。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。28三流一致问题的讨论三流：货物流、资金流、发票流资金流的松动：商业信用的发展发票流不一致：虚开增值税发票的必要条件之一案例分析：三流一致的现实多种情况分析29房地产特殊销售业务的税务处理收取购房者的违约金混合销售兼营行为视同销售的九种情况不动产入股投资换取股权公益性捐赠公共配套设施的有偿转让地下车库的各种处理模式30税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分(30%)速算扣除额0%预征率一般为：普通住宅：2％非普通、商业等：3％4%、5%应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分(40%)速算扣除额5%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分(50%)速算扣除额15%增值额超过扣除项目金额200%的部分(60%)速算扣除额25%销售阶段——土地增值税31地方政策链接枣地税发【2011】52号一、对开发建设并销售经济适用住房、廉租（公租）住房、棚户区改造安置房等保障性住房，暂不预征土地增值税；二、对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率维持2%；三、对开发建设并销售非普通住房（含别墅）、非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率调为3%；四、普通住房按省政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率分别预缴土地增值税；未分别核算的，从高适用预征率；五、本规定从2011年8月1日起执行。32税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法1、直接农产免，减半征收（使用农业生产）2、定期减免（2免3减半，使用高新微企；3免3减半，使用国家扶持的节能环保企业）企业所得税居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得，非居民企业的境内所得。3、低税率（20%，15%，10%4、加计扣除（50%、100%）5、投资抵税（70%、10%）6、减计收入（90%、特殊的利息、保费收入等）企业的应纳税所得额应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额25%企业应纳所得税额=当期应纳税所得额×适用税率7、加速折旧（缩短折旧年限）销售阶段——企业所得税3334行次类别项

目金

额1利润总额计算一、营业收入(填写A101010\101020\103000)2减：营业成本(填写A102010\102020\103000)3减：税金及附加4减：销售费用(填写A104000)5减：管理费用(填写A104000)6减：财务费用(填写A104000)7减：资产减值损失8加：公允价值变动收益9加：投资收益10二、营业利润(1-2-3-4-5-6-7+8+9)11加：营业外收入(填写A101010\101020\103000)12减：营业外支出(填写A102010\102020\103000)13三、利润总额（10+11-12）14应纳税所得额计算减：境外所得（填写A108010）15加：纳税调整增加额（填写A105000）16减：纳税调整减少额（填写A105000）17减：免税、减计收入及加计扣除（填写A107010）18加：境外应税所得抵减境内亏损（填写A108000）19四、纳税调整后所得（13-14+15-16-17+18）20减：所得减免（填写A107020）21减：弥补以前年度亏损（填写A106000）22减：抵扣应纳税所得额（填写A107030）23五、应纳税所得额（19-20-21-22）24应纳税额计算税率（25%）25六、应纳所得税额（23×24）26减：减免所得税额（填写A107040）27减：抵免所得税额（填写A107050）28七、应纳税额（25-26-27）29加：境外所得应纳所得税额（填写A108000）30减：境外所得抵免所得税额（填写A108000）31八、实际应纳所得税额（28+29-30）32减：本年累计实际已缴纳的所得税额33九、本年应补（退）所得税额（31-32）34其中：总机构分摊本年应补（退）所得税额(填写A109000)35财政集中分配本年应补（退）所得税额(填写A109000)36总机构主体生产经营部门分摊本年应补（退）所得税额(填写A109000)中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表行

次项

目税收金额 纳税调整金额1 222*261 一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）（一）非货币性资产交换视同销售收入（二）用于市场推广或销售视同销售收入（三）用于交际应酬视同销售收入（四）用于职工奖励或福利视同销售收入（五）用于股息分配视同销售收入（六）用于对外捐赠视同销售收入（七）用于对外投资项目视同销售收入（八）提供劳务视同销售收入（九）其他11 二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）（一）非货币性资产交换视同销售成本（二）用于市场推广或销售视同销售成本（三）用于交际应酬视同销售成本（四）用于职工奖励或福利视同销售成本（五）用于股息分配视同销售成本（六）用于对外捐赠视同销售成本（七）用于对外投资项目视同销售成本（八）提供劳务视同销售成本（九）其他三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）1.销售未完工产品的收入2.销售未完工产品预计毛利额3.实际发生的税金及附加、土地增值税（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入2.转回的销售未完工产品预计毛利额3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税*企业所得税（销售未完工开发产品）企业销售未完工开发产品取得的预售收入，不确认为收入，而是作为预收账款进行核算；待开发产品符合收入确认条件时，再确认销售收入。具体计税方法：先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。开发项目位于其他地区的，不得低于5%。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。36企业所得税（销售未完工开发产品）（续）开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。37因土地增值税清算而退还的企业所得税的纳税调整房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税款，并申请退税：（1）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：38因土地增值税清算而退还的企业所得税的纳税调整（续）各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）这里的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。（2）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。39因土地增值税清算而退还的企业所得税的纳税调整（续）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。40因土地增值税清算而退还的企业所得税的纳税调整（续）【案例分析】：某房地产开发企业2016年1月开始开发某房地产项目，2018年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2016-2018年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2018年清算后补缴土地增值税500万元。2016-2018年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2018年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。企业没有后续开发项目，拟申请退税。41项 目2016年2017年2018年预缴土地增值税补缴土地增值税分摊土地增值税应纳税所得额调整调整后应纳税所得额应退企业所得税已缴纳企业所得税实退企业所得税亏损结转（调整后）应补企业所得税累计退税额42税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法城市维护建设税所有缴纳消费税、增值税的单位和个人海关对进口产品代征的流转税，免征城建税纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额纳税人所在地在市区的，税率为7%应纳税额=（增值税+消费税）×适用税率纳税人所在地在县城、镇的税率为5%纳税人所在地不在市区、县城、县属镇的，税率为1%预售（销售）阶段——城市维护建设税43印花税在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。城镇土地使用税房地产预售阶段的城镇土地使用税，其税务处理同拿地阶段。房产税房地产预售阶段的房产税税务处理同施工阶段阶段。主要涉及售楼处的房产税计缴问题。4445个人所得税（一）综合所得工资薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得，作为综合所得，按照7级超额累进税率计算缴纳个人所得税。平时按月、按次预缴，年终汇算清缴，多退少补。级数全月应纳税所得额税率速算扣除数１不超过3000元的3％0２超过3000元到12000元的部分10%210３超过12000元到25000元的部分20%1410４超过25000元到35000元的部分25%2660５超过35000元到55000元的部分30%4410６超过55000元到80000元的部分35%7160７超过80000元的部分45%15160全月应纳税所得额，是指依照个人所得税法规定，居民个人取得的工资薪金所得以每一纳税月份收入额减除费用5000元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额。注1：本表所称全年应纳税所得额是指依照本法第六条的规定，居民个人取得综合所得以每一纳税年度收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额。注2：非居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得和特许权使用费所得，依照本表按月换算后计算应纳税额。46个人所得税级数全年应纳税所得额税率速算扣除数１不超过36000元的3％0２超过36000元到144000元的部分10%2520３超过144000元到300000元的部分20%16920４超过300000元到420000元的部分25%31920５超过420000元到660000元的部分30%52920６超过660000元到960000元的部分35%85920７超过960000元的部分45%181920年终一次性奖金的纳税陷阱年终奖税率速算扣除数应纳税额多发奖金数增加税额税后数额360003%01080349203600110%2103390.1012310.1032610.9038566.6710%2103646.672566.672566.673492014400010%21014190.00129810.0014400120%141027390.20113200.20116610.8016050020%1410306901650016500129810.0030000020%14105859024141030000125%266072340.25113750.25227660.75318333.325%266076923.3318333.3318333.3324141042000025%266010234031766042000130%4410121590.30119250.30298410.7048某股份公司总经理税前收入24万元（不含三险一金），如何使个人所得税支出最小化？比较分析以下三个方案：【方案一】：按月平均发放工资。【方案二】：每月发放9000元工资，剩余作为年终奖。【方案三】：每月发放12500元工资，剩余作为年终奖。【规律20分19-7-析26】：请寻找节税规律？【方案一】：按月平均发放工资，

应纳税额为：【方案二】：每月9000元工资，年终奖132000元工资缴纳个税：年终奖缴纳个税：共缴纳个税金额：2019-7-2649【方案三】：每月12500元工资，年终奖90000元工资缴纳个税：年终奖缴纳个税：共需缴纳个税:【分析结论】：掌握节税规律你的猜想与判断？2019-7-265051【最优方案】：【分析结论】：掌握节税规律年终奖与基本工资合理匹配，两者适用税率比较接近。现实的可能结果是年终奖与工资适用税率至少有一个正好位于税率临界点。个人所得税（二）经营所得：五级超额累进税率级数全年应纳税所得额税

率速算扣除数１不超过30000元的5％0２超过30000元到90000元的部分10%1500３超过90000元到300000元的部分20%10500４超过300000元到500000元的部分30%40500５超过500000元的部分35%6550052个人所得税（三）财产性所得：20%的比例税率或享受减免税优惠政策利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；（四）偶然所得：20%的比例税率53竣工销售阶段54开发项目竣工销售阶段的主要税种涉及企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、印花税等税种。55企业所得税（完工开发产品）《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】31号）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度的应纳税所得额。【注意】：1.税务上一般按照实际收讫价款或者取得索取价款凭据（权利）之日，或者销售合同或协议约定的付款日确认收入的实现。2.开发项目委托销售则按照收到代销清单之日确认收入的实现。【案例分析】：56企业所得税（完工开发产品）房地产企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位额个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移或者实际取得利益权力时确认收入（或利润）的实现。【确认收入的方法和顺序】按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3.按开发产品的成本利润率确定，成本利润率≥15%。57房地产收入确认问题四类收入（一）一次性全额收款销售收入（国税发【2009】31号）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。房地产收入确认问题四类收入（一）一次性全额收款销售收入（国税发【2009】31号）企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 结合国税函[2008]875号文件：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方。第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。房地产收入确认问题【问题】：未完工开发产品的销售收入是否可以作为三项费用的扣除基数？签订销售合同或预售合同销售收入未完工开发产品收入完工开发产品收入房地产收入确认问题【问题】：收取业主的违约金是否缴纳增值税？1.第一种情形：客户违约，合同继续履行2.第二种情形：合同解除，收取客户违约金房地产收入确认问题【问题】：何时确认完工开发产品的销售收入？完工开发产品的标准企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。【注意】：

判断开发产品完工与否，非常重要，这是房地产开发一个重要的时间节点。房地产收入确认问题【引申】：税法进一步明确完工开发产品的标准：国税函【2010】201号（2010-05-12）根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。房地产收入确认问题【问题】：完工开发产品的销售收入确认时注意什么问题？完工开发产品的标准非常重要。开发产品达到完工标准，这一时点，不仅是预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本的分水岭，意义重大。1.2.房地产收入确认问题【问题】：结转预售收入的时点如何确认？开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。【思考1】：及时性原则不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本。一般企业掌握在汇算清缴期间再结转。房地产收入确认问题【问题】：前期多缴税款后期不能退税的困扰我国税法弥补亏损的规定：向后5年弥补土地出让条件要求当地成立项目公司以下几种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税。A、实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。B、土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配。C、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比。房地产收入确认问题四类收入（二）分期收款方式采取分期收款方式销售开发产品的，销售收入的确认时间如下：①应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。房地产收入确认问题四类收入（三）银行按揭方式（两个条款）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额。①首付款应于实际收到日确认收入的实现②余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第十九条

企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。房地产收入确认问题四类收入（四）委托销售方式（财税【2009】29号文件）必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人。必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同和协议。支付给单位的款项，必须是通过银行转账。无论支付给单位还是个人，其支付金额均不得超过服务合同或协议金额的5%。房地产收入确认问题四类收入（四）委托销售方式（财税【2009】29号文件）佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人（第三方），而不包括交易双方、代理人、代表人之间支付的款项，防止将返利、回扣混同手续费和佣金。强调收支两条线的原则，做为销售方支付的手续费不能作扣服务金额；做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除，而是做为固定资产、无形资产。依法取得合法真实凭证。房地产收入确认问题【问题】：完工年度若房地产企业不能取得发票，则会造成以后年度无收入相配比。房地产开发企业未支付的质量保证金问题：工程竣工验收后，根据合同约定，扣留施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。(国税函【2010】220号 关于土地增值税清算有关问题的通知）房地产收入确认问题【问题】：“拆迁补偿费”税前扣除，必须取得发票吗？原土地使用者，无论是单位还是个人取得拆迁补偿费时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。超过政府规定支付标准的拆迁补偿费不得扣除。房地产公司支付给单位、个人的拆迁补偿费等，如果当地税务机关规定需要开具地税部门印制的专用免费收据的，应取得专用收据；如果当地没有专用收据的，应以拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。房地产收入确认问题【问题】：净地出让时发生的“拆迁补偿费”，可否税前扣除？企业所得税扣除项目1、利息支出的扣除向金融机构借款的利息支出据实扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于金融机构同期同类贷款的利息部分予以扣除，超过部分不允许扣除。2、计税工资的扣除企业合理的工资、薪金予以据实扣除。3、在职工福利费（工资薪金总额14%）、工会经费（工资薪金总额2%）和职工教育经费（工资薪金总额8%，超出部分准予在以后纳税年度结转扣除）74企业所得税扣除项目4、广告费和业务宣传费（销售收入的15%，可据实扣除；超过部分准予在以后纳税年度结转扣除）5、业务招待费（按照实际发生额的60%扣除，但最高不超过当年销售（营业）收入5‰。且不得结转以后纳税年度扣除）6、公益性捐赠（允许在会计利润12%以内）75土地使用税纳税的截止时间《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2008】152号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”【注】：从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳：（1）某纳税人将房屋或土地使用权转让给其他企业，或者房屋被拆除等，这时由于所有权发生变化或实物灭失，则纳税人不再缴纳房产税、土地使用税。（2）权利发生变化，应该主要从合同签订角度判断，财税【2006】186号文规定了合同签订日是判定开始缴纳土地使用税的依据；反之，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即产权证、土地使用证或“合同”、“协议”这些履约的证据。即权利发生了变化。76印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在开发产品竣工销售时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。77清算阶段78土地增值税前期管理相关环节土地取得项目立项规划设计建筑施工预售销售竣工验收此环节需报送信息土地取得信息土地完税信息拆迁相关信息有关土地成本的相关凭证税务机关要求报送的其他资料涉及土地出让、转让、用途变更、投资、合并、分立、非货币性交易等多种取得形式。合法有效凭证包括：土地出让专用收据、土地转让发票、契税票据、投资验资报告及土地评估报告、手续费票据等。包括：涉及土地征用及拆迁补偿的相关证明资料土地取得环节此环节需报送信息项目立项批准文件建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证立项开办环节“用地规划许可证”及附“用地红线图”确认项目土地边界；“工程规划许可证”确认分期；”施工许可证“确认竣工时间。此环节需报送信息开发成本、费用二级科目重要合同管理日常信息、决算信息税务机关要求报送的其他资料重点关注业务发生的真实性、合理性，取得凭证的合法、有效性。建筑施工环节重点报送会计核算数、付款数、发票数、决算数。此环节需报送信息房源信息登记销售合同登记、房款收取结算登记房地产销售合同、不动产销售发票每月、季报送销售明细表预售销售环节“销售收入确认”以房地产销售合同或不动产销售发票确认清算收入。采集商品房预售许可证、房源明细登记表等。此环节需报送信息工程综合验收报告工程竣工验收备案表房屋面积实测明细表税务机关要求报送的其他资料竣工验收环节结合房屋面积实测报告书、项目初始产权登记等资料，审核上述资料所记载的公共配套设施的性质、面积与企业申报的内容是否相符。判断竣工时间，确定清算条件和成本截止时间。2019-7-26公式解读（计算公式的税收特征）收入额－扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项金额税率应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税30%—60%增值税+企业所得税 税金及附加注：土地增值税计算的复杂性和多样性。2019-7-2686《土地增值税清算管理规程》国税发【2009】91号第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注登记前进行土地增值税清算。（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。土地增值税扣除项目取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）三项期间费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%或者：利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%87土地增值税扣除项目与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳城市维护建设税、教育费附加、印花税等可以扣除。加计扣除对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。88土地增值税清算的特殊问题及解决方案1.装修费用国税发〔2006〕187号：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。提示：上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起，但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。（安徽省政策）892.清算单位的界定《土地增值税实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。国税发【2006】187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。皖地税函【2012】583号：上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。土地增值税清算的特殊问题及解决方案3.同一开发项目中既建造有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的分别计算问题财税[2006]21号：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受减免政策。皖地税函【2012】583号：如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。土地增值税清算的特殊问题及解决方案4.扣除项目金额的分摊对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。对于各开发项目的共同开发成本和开发费用，应按可售建筑面积比的方法或经税务部门认可的其他合理方法，在各开发项目中计算分摊。纳税人清算房地产开发项目时，如项目未完成销售，可以根据配比原则，以纳税人已售房产的建筑面积占总可售建筑面积的比例或者其他合理的方法计算分摊扣除项目金额，并在计算土地增值税时扣除。土地增值税清算的特殊问题及解决方案5.对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。扣除项目=地价+缴纳的有关费用（契税）+转让环节缴纳的税金土地增值税清算的特殊问题及解决方案6.对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本及规定的费用再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。扣除项目=地价+缴纳的有关费用（契税）+开发土地所需成本+规定的费用（地价+开发土地成本的10%）+开发土地成本的20%+转让环节缴纳的税金土地增值税清算的特殊问题及解决方案7.清算后又转让房地产的在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积转让旧房的土地增值税计算案例8.转让旧房旧房范围：新建成的房产使用满一年，在转让时应作为旧房；购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。土地增值税清算的特殊问题及解决方案计算方法一：纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。扣除金额=发票金额*（1+5%*年数）+转让相关的税金（城、教、印）+购房时缴纳的契税转让旧房的土地增值税计算案例计算方法二：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除金额=地价+旧房评估重置成本价*成新度折扣率+转让环节缴纳的税金（城、教、印）+支付的评估费用转让旧房的土地增值税计算案例房产税根据财税地【1986】8号文规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。99物业持有阶段100房产税计税原值的确认《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税【2010】121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率（注：容积率是指房屋总建筑面积与用地面积的比率）低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。宗地容积率高大于0.5的，按土地使用面积价值加上房产价值作为计税基础一并计算房产税。101税项征税范围减免和优惠计税依据税率征管部门1.

个人所有非营业用的房产免征房产税房产税城镇的经营性房产纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；年税率为1.2%以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。年税率为12%以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)此项政策拟取消持有阶段——房产税102房地产税改革：顶层设计【顶层设计】立法先行，充分授权，分步实施解读：2019年完成《房地产税法》草案，制定立法基本框架，并结合各地具体情况，下放立法权，制定地方性细则。房地产税的制度将分步实施，逐渐完善，这与个人收入和财产信息系统的完善、个人所得税法的完善息息相关。2019-7-26中央财经大学蔡

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教授尊重知识版权所有房地产税改革：顶层设计【政策解读】按照租赁收入征收房地产税的做法予以取消，一律变更为按照房产余值核算房地产税。房产税将城镇土地使用税合并进来，统称为“房地产税”。全国房产确权登记、农村集体土地确权登记，财产管理制度逐步完善，也为未来开征遗产税奠定基础。2019-7-26中央财经大学蔡

昌

教授尊重知识版权所有1.全国住房信息联网2018年6月16日，自然资源部发布消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入全面运行阶段。房地产税的基础工作1062.国地税合并，赋予地方立法权2018年6月15日，国地税启动合并，开始统一挂牌，税务资源集中，社保费及非税收入统一由税务机关征收。中国财税体制改革迈入新时代，公平、透明视角的税制改革启动拉开帷幕。房地产税的基础工作1.纳税人拥有名下房产的计税家庭或机构【注释】计税家庭：夫妻、未成年子女、名下无房的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离不再为家庭成员。禁止未成年人拥有房产。房地产税政策细节预测16:541072.征税对象对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房地产税；非产权房不征税，待其转为产权房后再计税。房地产税政策细节预测16:541083.计税依据一般以房地产购置原值或评估值作为税基购置原值作为计税基础，必须考虑折扣；评估值作为计税基础，应经常进行评估，原则上不超过三年评估一次，按照实际评估价值考虑一定的减除比例后计税。房地产税政策细节预测1094.家庭免税居住套数夫妻处于在婚状态的，基本居住套数为两套；单身未婚或夫妻处于非婚状态的（包括离异、丧偶）的，基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零，今后禁止机构购买住宅房产。房地产税政策细节预测1105.家庭免税居住面积等于人均免税面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方自行制定，为30-60平米。机构免税居住面积为零，机构拥有住宅房产一律纳入计税范围。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算，首套房面积不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依此类推。房地产税政策细节预测1116.税率（1）采用分段累进税率征税范围年税率备

注超过免税面积落在基本居住套数0.8%累进税率比较公平以内的部分且具有调节作用；年税率在不同范围内差别比较大；最高税率达到5%，这是相当高的，相当于征收一道房产超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分2%超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分3%超过免税面积落在基