项目贷款评估报告(新)

.PAGE.关于xx的竞拍项目贷款评估报告一、参加本次评估人员名单：中国注册房地产估价师中国注册土地估价师工程师中国注册房地产估价师中国注册土地估价师中国注册房地产估价师经济师会计师中国注册房地产估价师经济分析员二、本次评估主要参考文献：1、《MSR银行固定资产贷款项目评估办法》；2、MSR公司提供的项目产品及产权资料；目录TOC\o"1-3"\h\z第一章概要5一、评估说明5二、项目概况5三、评估结论71、项目合法性评价72、借款人经济实力73、项目投资估算及筹资方案84、项目财务指标85、项目经济效益及贷款效益86、项目风险8第二章借款人及担保情况评价10一、借款人简介10二、借款人公司管理及人力资源情况说明11三、借款人经济实力分析13四、项目担保情况评价15第三章项目建设条件评价16一、项目合法性评价16二、项目建设条件评价17三、项目建设规模和发展目标18四、项目产品、技术特点及工艺流程19第四章市场评估29一、我国医药行业发展现状分析29二、现行国家政策和加入WTO对医药行业的影响31三、该公司市场竞争力分析34四、项目产品经营策略评价35五、本项目竞拍的必要性36第五章投资估算与筹资评价38一、投资估算38二、筹资评价381、项目总投资来源382、企业自有资金情况393、未到位资金情况39第六章项目财务效益评估指标的计算和分析40一、项目销售收入预测40二、成本费用预测42三、项目投资构成各项费用来源43三、项目财务效益指标计算45四、项目财务盈利能力评价45五、项目清偿能力分析46第七章不确定性分析47一、盈亏平衡分析47二、敏感性分析47第八章贷款风险评估与效益评价49一、贷款风险评估49二、贷款效益评价49三、评估建议50第九章效益评价的基本报表51表1：借款人基本情况表51表2：项目评估情况表51表3：投资概算表51表4：总成本费用估算表51表5：损益表和利润分配表51表6：资金来源及应用表51表7：贷款偿还期计算表51表8：现金流量表51表9：敏感性分析表151表10：敏感性分析表251第一章概要一、评估说明MSR公司于20XX4月向中国工商银行XX市分行申请总额度6000万元人民币的固定资产贷款用于"高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目,我公司接受委托对该项目进行综合评估,以便为银行决策贷款提供参考依据。二、项目概况1、项目名称："高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目2、项目借款人：MSR公司3、项目总投资："高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目总投资估算9743.64万元。4、项目工程范围：MSR公司拟竞拍的项目为XX市高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物,根据《XX市土地使用权出让合同书》〔深地合字〔20030021号及《XX市建设用地规划许可证》〔深规土规许字01-2003-0090号确认：MSR号地块现权利人为XX市MSR科技,总用地面积22403.4㎡〔其中建设用地面积20325.7㎡,道路用地面积2077.7㎡,计入容积率总建筑面积不超过40650㎡〔其中厂房27650㎡、科研研发用房13000㎡,建筑容积率＜2.0,建筑覆盖率＜35%,建筑高度或层数＜30米,土地用途为高新技术园区用地,土地性质为非商品房用途,不得进行房地产开发经营,主体建筑物的性质为厂房,土地使用年期为50年〔从2003-10-10至2053-10-09止,土地总地价为5554855元〔其中土地出让金2032570元、土地开发金704457元、市政配套设施金2817828元。目前该宗地已达"五通一平",四周已兴建围墙,宗地形状较规整,呈梯形,地势平坦,无不良地质条件；地上为停建工程,建筑物有三栋〔总高分别是5、6、7层高,实际已建成建筑面积42195.3㎡,目前建筑主体土建工程已全部完成,安装工程已部分完成,室内装饰工程尚未开始,项目竞拍起价47104364元。借款人根据XX市高新办的提议及该建筑物的特点,决定参加本次竞拍,竞拍后的项目将初步规划为：7层高的房屋用作办公楼；6层高的房屋用作质检楼和中心化验室；5层高的房屋用作厂房,主要用于生产该公司现在的主要自产品种金尔伦及未来自主研发拥有国际专利的一类新药。项目地址：位于XX市南山区高新科技园中区。三、评估结论MSR公司于20XX4月向中国工商银行XX市分行申请6000万元人民币的固定资产项目贷款用于"高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目。该司对该项目进行综合评估后,得出如下结论：1、项目合法性评价根据企业提供的有关资料,本项目为该公司竞拍项目,由于目前尚未确认能否竞拍到,因此合法性在此不予评价。而该宗地本身目前已取得《XX市土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》等合法文件,详见〔第三章〔一,待竞拍成功后借款人将进行有关产权过户等合法手续的办理。2、借款人经济实力分析其财务报表,可知该企业经济实力较强。从2003-20XX3月份,除20XX外,其所有者权益和资产总额均有不同程度的增长,截止20XX3月,其总资产达24221万元、所有者权益为19930万元。从资产负债率来看,2002-20XX3月该公司每年的资产负债率均较低,说明该企业长期偿债能力较强；而从各年的流动比率和速动比率来看,各年度的流动比率和速动比率指标均较好,说明该企业的短期偿债能力较强,整体水平来讲,该企业经济实力较强,发展态势较好。3、项目投资估算及筹资方案本项目总投资估算为9743.64万元。筹资方案为：①企业自有资金3743.64万元,主要用于续建工程建设等；②拟向工行申请固定资产项目贷款6000万元,主要用于该项目的竞拍。项目资本金比例达38.42%,项目筹资方案可行。4、项目财务指标根据项目全部资金的现金流量分析测算得到项目财务净现值〔税后、I=8.76%43946.06万元,远大于零；累计净现金流量为68383.14万元；贷款偿还期1.04年。财务指标表明该项目盈利能力较好,经济上可行。5、项目经济效益及贷款效益经济效益：正常年份的销售收入43403.15万元,利润总额8844.93万元,投资利润率83.97%,投资利税率90.78%,项目经济效益较好。贷款效益：贷款成功后,3年贷款期限内总计可带来利息收入576万元。另借款人在贷款成功、项目建成投〔达产后,将在银行新增一定数量的存款,并为银行。6、项目风险本项目存在一定的风险〔详见第八章,但有信用担保,将使贷款风险在一定程度上得以规避。综上所述,评估认为借款人MSR公司为"高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目申请的6000万元人民币固定资产项目贷款,项目建成后经济效益较好,同时还有信用担保,因此是一个可支持的项目。第二章借款人及担保情况评价一、借款人简介MSR公司<以下称"MSR">成立于1985年10月9日,法定代表人为林刚,注册资本人民币8357万元〔实收资本8357万元,注册地址为XX市福田区,企业类型为独资经营〔港资,经营范围：中成药、化学药制剂、抗生素、生化药品的批发、进出口业务；销售三类医用缝合材料及粘合剂、医用电子仪器设备。MSR是一家专注于在医药以及生物技术领域发展的高新科技企业集团,拥有包括药品、医疗器械在内的多个产品线,并形成了从医药产品的研发、产品化到市场推广与销售的一个稳定发展的网络。MSR从做国外优秀品种的独家代理起家,经过十多年的发展目前已拥有一个药品生产企业和一个医疗器械生产企业；主要销售的品种包括自产的用于昏迷和急性颅脑损伤的药品金尔伦<盐酸纳洛酮注射液>、总代理和总经销的治疗轻、中度抑郁症和神经症的药品黛力新<氟哌噻吨+美利曲辛片>和治疗胆固醇性结石和胆汁淤积性肝病的药品优思弗<熊去氧胆酸>以及自产的控制输液滴速的医疗器械舒灵通<智能输液控速仪>。MSR在全国30多个省级城市中拥有50多个推广销售网络,销售范围覆盖全国3000多家医院<其中市级医院500多家>,和全国500多个分销企业建立了良好的合作关系,并拥有稳定的产品市场份额。该公司经营状况良好,连续3年实现利税超过1亿,被评为"福田区纳税百强企业"、XX市国税局"全市纳税大户"、20XX度被评为"XX市民营企业50强企业"。除了已发展成熟的医药产品外,MSR还致力于国家一类新药的发展。目前正在发展的品种――酪丝亮肽是具有全新先导结构的抗肝癌新药,拥有中国和国际发明专利。20XX10月获得XX市科技局"高新技术项目"认定,20XX4月酪丝亮肽课题被国家科学技术部纳入为国家"863"计划重大专项。目前,该药物已进入国家审核发出新药证书和生产批件的最后阶段,预计20XX8-9月产品可上市销售。MSR后续还有源源不断的一类新药品种已提上发展日程,新药已经成为企业持续稳定发展的源动力。本着"以科研为本,探索健康真谛,成就健康事业"的发展宗旨,MSR以务实进取的态度,敢于接受挑战,不断超越自我。创业以来,一直致力于中国医药产业的健康发展,以推动中国医药行业走上世界水平为己任,以努力将公司发展成为中国乃至世界医药领域的一流高科技企业集团为目标,不断为人类健康造福。二、借款人公司管理及人力资源情况说明MSR公司现有人员792人,其中销售人员468人、总部管理人员89人、药厂管理及工人190人、器械管理及生产45人。博士学历占1%、硕士学位13%、本科学历占40%、专科学历26%、其他20%,该公司人员整体素质高。医药代表90%以上都是医学、药学专业,具备较强的专业知识和推广技能。高管人员具有丰富的管理、专业经验。公司董事长、总经理下设生产部以及相关职能部门。具体组织机构如下：行政副总经理行政副总经理管理审计部市场部广告编辑储运部商业部业务副总经理行政副总经理行政总务项目管理财务部质量管理董事长兼总经理总经理行政秘书总经理生产秘书法律事务药厂筹建组信息技术部人力资源部部证券事务而该公司主要管理层人员简介如下：▲xx董事长,总经理,41岁,医师,曾经从事2年外科医生,有十多年丰富的企业运营和管理以及市场管理经验,对政策形势有远见卓识,能准确把握公司发展的方向并制定正确的公司发展策略,负责确定公司发展方向,制定公司发展规划以及负责新药发展的策略制定和规划▲xx董事,副总经理,39岁,医师,曾经从事４年眼科医生,拥有多年的医药产品销售经验,在对医药产品的推广运作和销售管理上拥有丰富的实践经验,同时拥有丰富的公司管理经验,负责公司产品销售和市场运营及管理工作。▲xxx董事,副总经理,39岁,执业药师、医师,会计硕士,有近十年的企业进出口、药政、行政、政府关系等管理经验,具有很好的协调能力,拥有公司管理经验,负责公司行政管理工作。▲xxx董事,财务总监,34岁,会计师,工商管理硕士<MBA>,熟悉公司的财务情况,拥有丰富的公司财务运作经验,负责公司的财务管理工作▲xxx人力资源总监,39岁,高级工商管理和政治经济学双硕士,拥有十年的区域销售和管理经验以及丰富的人力资源管理知识和技能,负责公司的人力资源管理工作▲xx益侨〔XX制药董事长,XX药厂筹建组组长,制药高级工程师,具有20多年的制药厂生产、销售、人事、财务管理经验,负责公司的生产和药厂管理工作。三、借款人经济实力分析根据企业提供的2003、2004、20XX度经普华永道中天会计师事务所审计及20XX3月未经审计的合并财务报表,对XX市MSR的经济情况分析如下：①资产负债分析财务指标单位：万元序号指标名称20XX12月20XX12月20XX12月20XX3月1资产总额217361630621854242212负债总额53863856329641633流动资产总额184491291817980201334流动负债总额53863771329641635货币资金17721593339036456存货34371789162518387所有者权益139941226918414199308资产负债率24.78%23.65%15.08%17.19%9流动比率3.433.435.464.8410速动比率2.792.954.964.39分析其财务报表,可知该企业经济实力较强。从2003-20XX3月份,除20XX外,其所有者权益和资产总额均有不同程度的增长,截止20XX3月,其总资产达24221万元、所有者权益为19930万元。从资产负债率来看,2002-20XX3月该公司每年的资产负债率均较低,说明该企业长期偿债能力较强；而从各年的流动比率和速动比率来看,各年度的流动比率和速动比率指标均较好,说明该企业的短期偿债能力较强,整体水平来讲,该企业经济实力较强,发展态势较好。②公司盈利能力分析单位：万元序号项目20XX12月20XX12月20XX12月20XX3月1主营业务收入17998228732700767372利润总额52076590740416923净利润41094840607314754所有者权益139941226918414199305净资产收益率29.36%39.45%32.98%7.40%6销售利润率28.93%28.81%27.42%25.12%从上表可以看出从2002-20XX度的净资产收益率指标较好,至20XX12月达到32.98%；而20XX由于仅仅发生了3个月,主营业务较少,致使净资产收益率相对较少,仅为7.40%；但2002-20XX3月的销售利润率指标均较好,至20XX3月达到25.12%。整体来说,该公司的盈利能力较强。四、项目担保情况评价本项目贷款仅申请信用担保,工商银行对借款人MSR公司的信用等级评价为AA级,但企业尚未提供该方面的资料,对项目的担保情况以工商银行的评定为准,我司在此不予评价。第三章项目建设条件评价一、项目合法性评价序号新建固定资产项目应具备的条件新建固定资产项目应取得的合法性文件本项目已取得的合法性文件1项目的经营主体所具备的经营资格《营业执照》《营业执照》〔企独粤深总字第316084号2项目的投资建设符合土地利用总体规划和城市总体规划①《土地使用权出让合同书》②《房地产证》③《建设用地规划许可证》或《规划设计要点》=4\*GB3④《建设工程规划许可证》⑤《建筑工程施工许可证》《XX市建设用地规划许可证》〔深规土规许字01-2003-0090号《XX市土地使用权出让合同书》〔深地合字〔20030021号3项目被列入当地计划局年度固定资产投资计划项目列入年度固定资产投资计划的文件XX市发展计划局文件〔深计〔2003〕1号、〔深发改〔2004〕32号4其它《XX市二00六年度重大前期项目认定证书》科学技术部文件〔国科发农社字〔2004〕219号《关于国家"十五"重大科技专项"创新药物和中药现代化"第四批课题立项的批复》《XX市高新技术项目认定证书》中华人民XX国药品经营许可证〔证号：粤AA0201074中华人民XX国药品经营质量管理规范认证证书〔证书编号：A-GD-04-0030中华人民XX国进口药品注册证〔注册证号：H20020474、X20000163发明专利证书〔证书号第175495、2227311、借款人MSR公司具备生产经营本项目产品的资格。项目实施法人制,项目经营主体合法。2、根据《XX市建设用地规划许可证》〔深规土规许字01-2003-0090号、《XX市土地使用权出让合同书》〔深地合字〔20030021号,该项目用地来源合法,用地项目符合城市规划要求。3、本项目为竞拍项目,待借款人竞拍成功后将进行其它有关合法文件的办理,在此不予进行合法性评价。二、项目建设条件评价项目选址符合土地利用总体规划以及国土规划要求。由于本项目为停建工程,该宗地已完成"五通一平",地上已建有三栋建筑物,目前建筑主体工程已全部完成,安装工程已部分完成,室内装饰工程没有开始。项目各项基础设施条件已成熟,包括各项交通条件等在内的均能满足项目要求。该宗地总用地面积22403.4㎡〔其中建设用地面积20325.7㎡,道路用地面积2077.7㎡,计入容积率总建筑面积不超过40650㎡〔其中厂房27650㎡、科研研发用房13000㎡,建筑容积率＜2.0,建筑覆盖率＜35%,建筑高度或层数＜30米,土地用途为高新技术园区用地,主体建筑物的性质为厂房,实际已建成建筑面积42195.3平方米,而借款人竞拍成功后法院仅出具相关法律文书,借款人需自行到主管部门办理产权过户等相关申报手续,并需遵照《XX经济特区高新技术产业园区条例》自行办理完善各项手续,产权过户中产生的买卖双方的一切税、费、应补地价及土地使用费均由借款人承担,并需进行续建。而本项目产品的生产基地选址于XX市南山区高新技术园区内,有利最大限度的获得政府优惠政策的支持,同时能最大程度满足公司发展需要。因此该项目的产品的研究中心及生产基地的选址是合理的。三、项目建设规模和发展目标1、建设规模：根据《XX市土地使用权出让合同书》〔深地合字〔20030021号及《XX市建设用地规划许可证》〔深规土规许字01-2003-0090确认：MSR号地块总用地面积22403.4㎡〔其中建设用地面积20325.7㎡、道路用地面积2077.7㎡,总建筑面积40650㎡〔其中厂房27650㎡、科研研发用房13000㎡,地上为停建工程,建筑物有三栋〔分别是5、6、7层高,实际已建成建筑面积42195.3㎡,目前建筑主体土建工程已全部完成,安装工程已部分完成,室内装饰工程尚未开始,项目竞拍成功后只需在此基础上进行续建,建成后将用作办公楼、质检楼和中心化验室及生产厂房。厂房主要是用于生产该公司现在的主要自产品种金尔伦及未来自主研发拥有国际专利的一类新药。2、发展目标：MSR公司以务实进取的态度,致力于中国医药产业的健康发展,以推动中国医药产业走上世界水平为己任,以努力将公司发展成为中国乃致于世界医药领域的一流高科技企业集团为目标,不断为人类健康谋福祉。该公司追求实现持续性的成长和成为业界一流企业的目标,立足于开发具有自主知识产权的创新药物,而成为世界一流的生物技术和制药企业,并进而发展成为一个世界型的百年企业,为全球人类的健康事业服务。在未来五-八年内,通过境外上市融资,使公司能够成长为中国一流的具有高成长性和鲜明个性的国际化的医药企业,总市值达200亿人民币。四、项目产品、技术特点及工艺流程1、项目产品、特点及技术先进性评价：●金尔伦：金尔伦通用名是盐酸纳洛酮注射液；主要用于促醒,适应症为急诊科的酒精中毒和麻醉科的麻醉术后促醒等。1997年该仿制药正式生产销售,该公司不断研究开发出新的适应病证,20XX10月取得该药物的"用于治疗持续性植物状态的药物中的用途"的发明专利证书。该品种毛利率90-95%。20XX以来由于多个竞争厂家的出现,包括XX倍特、XX新华等,对该产品市场进行了一定冲击,市场分额有所降低,但由于该公司早期进行学术推广,以王忠诚院士为首的一批神经外科顶级专家支持金尔伦,神经外科部分医生已经接受大规格金尔伦并接受早期大剂量的用药观念,并且在神内和ICU的增长潜力比较大,金尔伦仍然有相当的市场规模和潜力。该产品的主要优势在于：A：采用进口原料,生产产家获得GMP认证,产品质量保证；B：20XX10月6日获得该产品的应用专利用于治疗持续性植物状态下的病症；C：产品是国家甲类医保产品；D：产品规格齐全,各种大规格上市时间早,重要地区已进入医院销售并受到医护人员的欢迎。E：产品疗效确切,安全性较好〔有多中心双盲研究证实F：金尔伦在神外、神内医生中的学术地位比较高,是长期的学术合作伙伴G：与竞争对手相比,医药代表的综合素质高,推广能力强；H：公司注重学术推广,产品学术形象好,并有众多的研究结果支持金尔伦有良好的疗效。●黛力新：进口总代理品种,用于治疗经度忧郁症、失眠、精神紧张的药物；该品种平均毛利率65.9%；生产厂家及供货商为丹麦灵北制药厂；该品种自1996年该公司代理至现在十年时间,销量稳步增长。20XX生产厂家请国际知名的调查公司ISIS做出的黛力新市场调研报告分析〔见附件：黛力新销售总额是仅次于百优解〔美国Lilly公司的第二领导品牌〔销售额占第二位、处方量占第一位。WHO的数字显示：到2020年,抑郁症将会上升为全球第二大常见疾病,庞大的患病人群为抗抑郁药带来了巨大的市场。1998年全球抗抑郁药总销售额为94亿美元,1999年全球销售额接近120亿美元,20XX全球销售额达到134亿美元,20XX全球销量158亿美元,20XX销售额将超过190亿美元。与巨大的国际市场相比,中国抗抑郁药市场尚处于发展初期,20XX抗抑郁药中国销售3.85亿人民币,20XX抗抑郁药中国销售4.65亿人民币,20XX销售近6亿人民币,20XX销售7亿人民币以上,其增长速度惊人,每年都以超过20%的速度递增。且中国巨大的人口基数,超过13亿的人口,有5200万人需要服用抗抑郁药,因此,在未来的20年内,中国无疑是最具有潜力的抗抑郁药市场。〔1黛力新销售情况黛力新在中国销售十年,销量逐年递增,由1997年的28万盒,增长到20XX的273万盒,平均年增长率30％以上。〔2黛力新市场份额：20%左右〔根据IMS数据ISIS公司2004在中国上海、北京、XX三个主力市场的调查结果表明,黛力新的市场占有率为22%,其中以上海最高为32%,北京和XX分别为15%和17%。从黛力新的主要销售区域可见,黛力新20XX的市场占有率进一步提高。AnafrailProzacSeroxatDeanxitAnafrailProzacSeroxatDeanxit〔3竞争优势A、该公司已建立了自己先进方便的Internet管理系统〔ERP系统,总部通过电脑网络对其属下的31个分公司的销售、推广、财务及人员进行了严格和先进的管理。在网络管理方面,该公司已走在了全国医药同行的前列。该公司的销售队伍均具有较扎实的医学知识和良好的销售素质。20XXCMS全公司的销售人员将达到700人。该公司未来销售网络将覆盖深入乡镇级医院。B、黛力新产品品牌已经形成,具有良好的知名度和美誉度。C、总部设立了黛力新专业产品组,且许多分公司设立了推广经理,使黛力新的宣传推广更为广泛和专业化。D、该公司已与中国的神经、精神科专家建立了很好的联系,并建立了全国神经、精神科专家网络。E、该公司与全国各地的医药公司保持着良好的关系。黛力新为他们带来了长期稳定的利益。F、该公司一类新药的开发成功,将为该公司今后的快速发展及黛力新的市场拓展提供保障。G、心理健康教育日益普遍和深入,为黛力新销售提供了良好的市场环境。〔4市场前景中国人口众多,医药消费仍持续上涨,抗抑郁药的应用将更为普遍。同时大家的医学观念已在逐渐发生改变,许多医生已接受了一定的抑郁症教育,对疾病识别率及用药量均有明显提高,市场推广比早期更容易。抗抑郁药增长空间仍然很大。加上中国地县级市场仍是空白,且经济相对落后,为黛力新市场拓展提供可能。而由于该公司一类新药即将上市,使销售区域覆盖面增大,销售人员俱增,为黛力新扩大用药医院覆盖面提供了机会。黛力新已开发三级以上的医院300多家,从成功的典范医院如：XX市第一人民医院和XX医学院附一院,月均流向量接近2000；而黛力新相关用药科室都已经开发,正常用药的三级医院,月均用量在700盒以上；但黛力新300多家三级医院的平均月用量仅250盒,在未来5年通过充分开发用药科室,增加用药医生,使黛力新在三级医院的月均用量提高200盒,是可以实现的目标,这样黛力新在五年后,仅从现有的三级医院中就可以每月增加6万盒,年增加72万盒。●优思弗：优思弗〔通用名为熊去氧胆酸于20XX3月25日取得新的进口药品注册证,注册证号为H20050181,有效期为5年。同时,外包装及药品说明书也作了相应的修改。进口总代理品种,主要用于治疗胆汁淤积型肝病；该品种毛利率76.61%；生产厂家及供货商为德国FLAK药厂；该品种自1999年开始代理,现在属该品种的高速增长期。在用药金额的比重方面,消化系统用药的比重近年来有所增大,约为12%。据20XX6月SFDA南方医药经济研究所公布的《20XX保肝护肝用药医院市场研究报告》显示,20XX全国保肝护肝用药医院市场约为28.7亿元,在1999-20XX连续5年年增长率在15％的基础上,预测20XX销售额为31.2亿元〔增长8.7%,20XX可达41.3亿元。所以,优思弗的成长空间还很大。熊去氧胆酸属于医保目录中消化系统药物〔15类中的利胆药物〔15.6类,与肝病辅助治疗药〔15.5类的适应症有所交叉。目前优思弗是市售的唯一进口的熊去氧胆酸制剂〔胶囊。国产熊去氧胆酸的生产厂家较多,均为片剂,其价格低廉。但单位剂量低,杂质含量高,商业供货不稳定,患者副作用较大,耐受性较差,主要提供低端市场,对优思弗不能形成威胁。〔1产品优势：A、专业药厂Falk生产,品牌形象良好；B、品质优良,疗效确切,毒副作用少,是胆汁淤积等肝胆疾病治疗的首选药物；C、国内外多年的研究及临床应用经验,得到专家、医生和患者的认可；专业化的销售网络及推广队伍；D、取得效期5年的注册证。〔2市场前景该产品为国家甲类医保目录药品,我国是肝病高发国家,人口基数大,用药人群广泛,随着国民经济持续稳步增长,对健康投入日益重视,新的适应症开发和相关的临床科研,带来后续市场潜力。通过新适应症的开发和相关科研,拓展市场潜力；通过学术化的推广取得相关领域学术专家对产品的认可,奠定产品在相关疾病治疗领域的领导地位；通过专业化的推广,推动销售快速增长,争取在20XX销售金额达到1.5亿。2、工艺技术路线：由于该公司目前自产的产品只有金尔伦。下表为该产品的工艺流程：3、即将上市的产品简介：酪丝亮肽是具有自主知识产权的国家一类创新药物,主要用于治疗原发性肝癌。肝癌是一种极具侵袭性的恶性肿瘤,已成为全球第三大肿瘤死因,年致死者数超过62万人,而它现有的治疗手段却非常有限,到目前为止还没有一个能真正用以治疗的药物。中国是世界上肝癌高发国家之一,据资料统计,中国每年肝癌死亡病人23万人,由此可见肝癌高发的趋势是非常严峻的,但目前市场上还没有专门用于肝癌治疗的药品,酪丝亮肽上市后,将成为医药界上第一个专门治疗肝癌的生物新药,可以想象,酪丝亮肽具有很大的市场潜力。目前,手术切除肿瘤是肝癌的主要治疗方式,但是由于诊断发现肝癌晚、治疗费用高,这种疗法受到很大的限制；只有9-27%的肝癌病人适合于手术治疗,并且术后复发率很高。其他的病人则由于已经进入肝癌晚期,且肝脏功能太差,所以不能进行手术治疗。其它疗法包括化疗、放疗、免疫疗法和酒精介入注射疗法,还没有特异性药物。这些疗法副作用大、疗效差,病人耐受性低,多数病人在6个月内死亡；干扰素、白细胞介素-2等细胞因子联合其他药物的系统疗法也收效甚微；所以医生通常采用的是非特异性的支持疗法。尽管现代生物医学在分子生物学、细胞生物学、免疫学、临床科学等方面有了很大的进展,分子医学取得许多突破,但对于肝癌的治疗除了尽早诊断,于早期阶段发现肝癌,及时手术切除外,尚没有其他有效的对策。统计显示现在全球每年新增的肝癌人数为100万人,而全世界肝癌总人数在300万左右。如果按1/10的病人使用这种药品,每人每年平均用药1万至2万元人民币之间计算,则酪丝亮肽新药在世界的销售额可达30亿至60亿元人民币。而在中国市场,肝癌占全部癌发病率的10%--30%左右,是全球肝癌发病率最高的国家,若以13亿计有44万左右的肝癌患者。同时,每年还新增肝癌病人20万。近年来,中国癌症的死亡人数为130万左右,其中,肝癌死亡率为17.83%,约为23万,而肝癌病人一般自发现到死亡约为6个月的时间。这样总计下来,每年肝癌病人的数量大约维持在20万左右。酪丝亮肽具备较好的疗效且无毒副作用并已经申请了国际专利,拥有20年的专利保护期,具有巨大的市场潜力。每年需治疗的肝癌病人按23万计,市场占有率按8％计,则有1.4万用药人群,每人日用药剂量为2mg,用药6个月,每个病人用药360瓶,则年销售量可达600万瓶以上。每瓶销售价格180元。第四章市场评估医药行业与人的生命密切相关,只要生命不息,医药行业的发展就永不停止。由于人类在生存发展的过程中不断出现疑难顽症,促使医药业不断进行科学技术研究。因此,医药行业是一个不断向前的XX行业,永远没有成熟期；同时也是高技术、高投资、高风险、高收益的行业。本章通过分析国内外医药产品的市场发展现状、发展前景及其发展趋势,确认本项目的运营方式、市场前景及市场竞争力,最后论证项目建设的必要性。一、我国医药行业发展现状分析世界医药市场被称为"永远的XX事业"。1970年全球医药产值为217亿美元,到20XX已猛增至4110亿美元,且仍以每年7％的幅度递增,20XX达到5000亿美元。反观我国的医药产业,虽然近年产值每年增长幅度达到18%,但仅有3%属自主研制；我国出口的中药材仅占世界中药市场的20%,且大都为原药材或粗加工产品出口。由于国外专利药品的保护期一般为20年,而且通常跨国大公司药品开发是成系列的,第一代产品专利保护到期,第二、三代产品必然投产上市,再加上加入WTO后面临取消关税保护的问题,我国医药产业的市场竞争力和发展前景堪忧。

我国医药产业目前存在的问题：

1、研发投入少。国外大型制药企业研发占销售的比例约为10%－15%,而我国仅为1%。由于投入研发的经费少,企业发展的后劲明显不足。19851996年间,我国共批准新药1218个,其中具自主知识产权的新药只有52个。

2、企业规模小、能力低。1998年我国共有制药企业7500家,20XX仍有6600家。虽然数量众多,但其销售额的总和仅与国外一家大型制药企业持平。

3、药品质量差。制药企业数量多、能力低导致产品质量差,假药、劣药屡禁不止,药害事件时有发生。目前国家药品监管部门正在进行GMP达标认证工作,到20XX凡是未能通过GMP达标的药厂都不能再生产药品。

4、执业药师少且分布不平衡。目前我国执业药师集中在药品生产企业和医疗单位,而在最需要执业药师监督的药品零售企业,距离每家零售药店配备一名执业药师的要求相差甚远；此外,大部分执业药师分布在东部经济发达地区,而西部地区显得稀缺。5、市场混乱。目前我国医药市场存在虚高定价、压价促销、高额折扣等不正当竞争行为,造成了市场的混乱现象。

6、不合理用药问题严重。当前临床存在严重的不合理用药问题,尤其是抗生素的滥用问题十分突出。此外,由于许多国产药的药品说明书存在问题较多,也容易导致不合理用药的发生。二、现行国家政策和加入WTO对医药行业的影响1、国家政策的影响〔1"十五"规划。"十五"规划中的主要目标是对医药行业的产品结构、技术结构、企业组织结构进行调整,重点发展现代生物技术、中药现代化、优势原料药。国家的倾向性政策预示着未来几年中,现代生物技术、中药现代化、优势原料药将得到大力的发展,而相关的上市公司也将受益菲浅。〔2城镇职工基本医疗保险改革。城镇职工基本医疗保险制度改革的基本原则是"低水平、广覆盖"。它的实施,一方面将扩大医疗保险人群范围,另一方面将调整不合理的医药消费,抑制价格昂贵的进口药品及大型医疗设备的使用,促进价格低廉、疗效确切的国产普药的使用。医疗保险制度改革总体上会促进医药产品的消费,但会抑制药品消费总水平的增长幅度。〔3新《药品管理法》的实施。新《药品管理法》已于20XX12月1日起正式实施。其中最直接的影响体现在以下两点：一是处方药不得在大众传播媒介发布广告；二是加大了对销售假劣药品的制裁措施。从20XX2月1日起,包括治疗心绞痛、高血压、肝炎和糖尿病在内的六类处方药将禁止在大众媒介发布广告,从20XX12月1日起,所有处方药一律不得在大众媒介发布广告。新法的实施有利于医药行业的规范运作,保护了消费者的合法权益。〔4流通体制改革和药品分类管理。流通体制改革的目的是通过兼并、重组,使医药批发和零售企业实现规模化和集约化经营,并通过优胜劣汰建立一批大型医药流通企业,使他们的销售额占据全国绝大部分市场份额,以应对入世后的严峻挑战。药品分类管理,使非处方药以其良好的疗效、安全的使用性快速地进入到零售市场。由于非处方药能够借助广告进行宣传,这将促进OTC市场的快速发展,而OTC市场的兴起将极大推动药品流通企业和连锁药店的发展。〔5药品招标采购、GMP认证和药品价格管理。药品招标采购一般要求生产或经营企业必须通过GMP认证或GSP认证,因而,该制度对通过GMP认证或GSP认证、运作比较规范的大型制药企业有利。此外,国家药品价格管理政策也进行了重大的调整,其中的定价原则,如按社会先进生产成本、GMP达标药品、专利药品、新药以及名优药品与普通药品拉开差价等,也只对具有规模优势和技术创新能力的企业有利。2、加入WTO对医药行业的影响从近期来看,加入WTO,我国医药行业既面临着发展的机遇,也面临着严峻的挑战。由于我国医药行业中各个子行业的发展特点、技术水平和规模实力各不相同,因此受WTO不同规则的影响也明显不同。下面对各子行业分别作一简要评析。〔1化学制药,喜忧参半。加入WTO后,对我国化学制剂企业的影响主要是在知识产权方面。加入WTO后对我国长期以来以仿制为主的化学药企业将产生巨大的冲击。预计在今后相当长的一段时间内,国内在西药方面很难有拳头产品出现。但在非专利药物方面仍给创新能力很差的中国制药行业提供了生存空间,且加入WTO后,随着关税的降低,一些进口化工原料价格也随之降低,这有助于我国原料药生产成本的下降,同时也进一步提高我国原料药的竞争力。在知识产权方面,我国出口的原料药主要是非专利期的产品,因此不存在知识产权保护问题。〔2中药,机遇与挑战并存。中药是我国具有独立知识产权的优势产业,同时还具有疗效显著、毒理性副作用低的特点,深受广大患者所钟爱,加上国家大力支持和鼓励发展中医药产业,所以具有广阔的发展前景。但是,目前我国中药进出口商品结构很不合理,在出口产品中以低附加值为主,而在进口产品中,则以高附加值的成药为主。在我国加入WTO后,"洋中药"更会借势大举进入,必将加剧中医药市场竞争的程度,虽然我国对中医药产业实行了一定的保护政策,但由于我国中药产品在药理、剂型、标准化和规范化方面还达不到国际市场要求,因此要使国际社会的认可还存在一定的距离,这也是加入WTO后我国中药进入国外市场的主要障碍。所以,中药要想进入国际市场,必须在标准化和现代化上下功夫。〔3生物制药,有后发优势。与化学制剂企业相似,生物制药在我国加入WTO后受冲击最大的是在知识产权保护方面。从严格的意义上说,我国目前已上市的生物制药产品中很少有属于我国自主知识产权的品种。因此对于国内生物制药行业来说,要想摆脱以上的困境,最好的应对措施就是加大对新产品的研发力度,争取拥有具有自主知识产权的新药。令人欣慰的是,我国目前已经完成或正在进行临床试验的几十种新的基因工程药物和疫苗中,60%具有自主知识产权。这也说明了我国生物医药行业的研发已从跟踪仿制开始走向自主创新的新阶段。〔4医药商业,冲击较大。我国医药商业是受国家政策保护时间最长的医药领域,也是问题最多、改革起步最晚的领域。与制药企业较早已经受到合资企业和进口药品的挑战不同,医药商业企业一直处于较封闭的状态,对于国外的经营模式、竞争实力等都缺乏足够的了解,对可能受到的冲击没有足够的认识和准备。所以,我国加入WTO后,开放药品分销业务将意味着封闭多年的医药商业会受到国外企业的冲击。〔5医疗器械,影响不大。加入WTO,国外大型医疗器械可能会带来一定的冲击,但由于大型设备的市场面毕竟较窄,况且近几年来国内大型医疗设备企业的竞争力提升较快,已具备一定的对抗能力,因而入世后对整个医疗器械行业的负面影响并不大。三、该公司市场竞争力分析1、该公司已建立了自己先进方便的Internet管理系统〔ERP系统,总部通过电脑网络对其属下的31个分公司的销售、推广、财务及人员进行了严格和先进的管理。货物流、资金流、员工行为管理等细致、准确且透明。在公司内部管理方面,已走在了全国医药同行的前列。2、该公司的销售队伍均具有较扎实的医学知识和良好的销售素质。销售网络已覆盖全国大中型城市的省级、市级、县级医院,20XX全公司的销售人员预计达到700人。公司未来销售网络将覆盖深入乡镇级医院。3、公司产品：在保持现有品种市场份额下,该公司自主研发的具有知识产权的I类新药上市,预计20XX6-9月第一个治疗原发性肝癌的药物上市〔该产品的相关资料见上份资料,该品种专利保护20年。4、公司人才：博士学历占1%、硕士学位13%、本科毕业占40%、专科毕业26%、其他20%,该公司人员整体素质高。医药代表90%以上都是医学、药学专业,具备较强的专业知识和推广技能。高管人员具有丰富的管理、专业经验。综合上述,借款人由于具有一定的项目产品和技术、人才优势,其市场竞争力较强。四、项目产品经营策略评价1、销售模式介绍：该公司产品主要是处方药物,通过自身拥有遍布全国的销售网络进行推广并销售；为保障应收帐款的回收以及货物的集中配送,该公司销售客户主要是全国大中城市的重点医药公司,由当地的医药公司负责给我们收取货款、接收并配送给指定的终端医院货物。该公司注重学术推广,以专业推广作为销售的手段。使客户从专业上接受并认可我们的产品。2、销售货物及资金与公司人员彻底分离：该公司销售开票对象为全国各主要城市的医药经销商,给他们3-5%的利润,由他们与该公司签订经销协议,负责完成异地的货物配送以及在规定的期限回款〔信用周期平均为90天。这种模式一方面保障了货物及资金的安全,避免员工截流货物及资金；另一方面保障该公司应收款的及时回收,使公司的实际应收帐款回收周期达致85天,坏账率为0.2%。五、本项目竞拍的必要性1、办公条件：现在该公司在八卦三路东段深药大厦二层,整个大环境乱且杂,该房屋已有几十年的历史,非常的破旧,对公司形象产生不好的影响并阻碍公司的发展。该公司在境外资本市场上市是近1-2年的工作安排,有一个环境较好管理集中的公办公条件是基本的要求。2、工厂：现在2个厂,一个是位于XX省XX市澧县的药厂,药厂每月将生产的产成品运回XX总部统一销售,由于XX澧县的交通不便、增加公司大量的运输成本；同时信息难通,导致管理成本增加并制约着新项目的发展；还有澧县的税收负担〔所得税税率为33%比XX重〔XX所得税税率15%；再有公司总部在XX希望药厂为XX创造更多经济效益和社会效益。另一个厂是生产医疗器械的厂,在八卦四路租的厂房,租房的成本及管理在该品种销售未成规模的情况下增加了公司大量的负担。3、公司仓库、研究中心均是租的房屋,对公司管理和成本控制产生不好的影响。4、该公司新药的上市：该公司即将上市的新药拥有国际专利,该药物不仅在中国销售,未来也会在国外上市,建立符合国际化的药厂是现在的考虑时机。综上所述,该公司由于现有的办公、生产、研究环境与条件已跟不上公司的大规模发展步伐并制约着该公司的发展,因此MSR公司参与本项目的竞拍并用于医药生产是十分必要的。第五章投资估算与筹资评价一、投资估算根据MSR公司提供的相关资料,结合市场调研结果,测算出"高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目总投资为9743.64万元。由于本项目为竞拍项目,目前地上为停建工程,建筑物有三栋〔总高分别是5、6、7层高,实际已建成建筑面积42195.3㎡,目前建筑主体土建工程已全部完成,安装工程已部分完成,室内装饰工程尚未开始,项目竞拍成后只需在此基础上进行续建,建成后将用作办公楼、质检楼和中心化验室及生产厂房。根据企业提供的资料,续建的工程进度安排如下：1、工程建设阶段：20XX5月—20XX8月；2、试车投产阶段：20XX9月；3、工程投产阶段：20XX10月。二、筹资评价1、项目总投资来源"高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目总投资9743.64万元,资金来源于三个方面：①企业自有资金3743.64万元,主要用于续建工程建设等；②拟向工行申请固定资产项目贷款6000万元,主要用于该项目的竞拍。国务院《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》〔国发［１９９６］３５号规定电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目,资本金比例为２０%及以上。本项目属于医药行业,项目资本金比例达38.42%满足要求。2、企业自有资金情况本项目自有资金3743.64万元,主要用于续建工程建设。根据借款人20XX3月份会计报表,所有者权益为19930万元,该部分资金可以落实。3、未到位资金情况项目资金缺口的6000万元人民币拟向中国工商银行XX市分行申请固定资产项目贷款,用于"高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"竞拍项目。项目资金情况详见表9资金来源与运用表。该项目拟筹资方案可行。第六章项目财务效益评估指标的计算和分析评估依据国家现行财税制度和价格体系,实事求是地分析行业特点和企业现实情况,测算项目直接发生的费用和效益,考察项目的盈利能力、偿还能力等财务状况,据以判别项目的财务可行性。评估中资料的采集、计取依真实性原则处理,费用效益分析遵循谨慎原则、充分揭示原则。一、项目销售收入预测1、年销售量及价格预测该项目如竞拍成功后预计20XX4月正式投入生产,我们以自产仿制的药品金尔伦及黛力新、优思弗两种进口总代理品种进行综合测算。本项目是采用自产加代销相结合的模式。根据企业提供的资料,该三种产品前三年度〔2003-20XX度的销售情况如下表：表6-1品种20XX度20XX度20XX度销售数量单价〔元销售金额<万元>销售数量单价〔元销售金额<万元>销售数量单价〔元销售金额<万元>优思弗121738.00207.092521.10241273.00207.265000.65343098.00207.027102.75黛力新1498863.0054.518170.362011881.0054.5310970.862668640.0054.3414502.22金尔伦1623115.0052.178467.841625037.2555.459010.231661263.0056.499384.08合计19159.3024981.7430989.05根据目前国内外医疗市场情况及结合该公司前三年度的销售情况,本次评估根据保守原则取该公司前三年的平均值来确定20XX度以上三种产品的销售量及销售价格,详见下表：表6-2品种20XX度销售数量单价〔元销售金额<万元>优思弗235370207.124874.98黛力新205979554.4611217.64金尔伦163647254.708951.50合计=SUM<ABOVE>25044.12根据该公司的发展目标、医疗市场的发展趋势及结合该公司前三年度的销量情况,本次评估确定本项目2007-20XX三种产品的销售量在前年的基础上逐年上升幅度分别为35%、25%、2%,20XX开始不变；而价格由于依据物价局的规定,未来几年假设不变。则预计该公司未来几年产品的销售收入如下表所示：表6-3单位：销量〔瓶、盒等、单价〔元、收入〔万元产品20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX优思弗销量317749.50428961.83579098.46579098.46579098.46579098.46579098.46579098.46单价207.12207.12207.12207.12207.12207.12207.12207.12收入6581.238884.6611994.2911994.2911994.2911994.2911994.2911994.29黛力新销量2574743.753218429.694023037.114023037.114023037.114023037.114023037.114023037.11单价54.4654.4654.4654.4654.4654.4654.4654.46收入14022.0517527.5721909.4621909.4621909.4621909.4621909.4621909.46金尔伦销量1669201.441702585.471736637.181736637.181736637.181736637.181736637.181736637.18单价54.7054.7054.7054.7054.7054.7054.7054.70收入9130.539313.149499.419499.419499.419499.419499.419499.41合计29733.8135725.3743403.1543403.1543403.1543403.1543403.1543403.152、计算期的确定本项目的计算期定为9年〔20XX－20XX。3、销售税费①销售税金及附加本项目主要缴纳的销售税金及附加为城建税。城建税按增值税的1%计,产品增值税按进项与销项的17%计。另因MSR公司为外资企业,按照国家的有关税法规定,免缴教育费附加。②所得税根据国家对高新技术企业的优惠政策：在高科技兴办生产性企业、高新技术革新企业,生产经营期限在十年以上的,从开始获利年度起,第一、二年免征企业所得税；第三年至第八年减半征收企业所得税。又XX市政府对新认定的生产性高新技术企业实行两年免征所得税,八年减半征收企业所得税的优惠,对原有的高技术企业,除享有原有的"二免六减半"的企业所得税优惠外,增加两年减半征收企业所得税的优惠。第三年至第十年企业所得税按利润总额7.5%计征。生产期的其它年份按年利润总额15%计征。二、成本费用预测项目成本费用测算时,基础资料取值见《基础资料表》,测算结果详见表3《总成本费用估算表》。基础资料表表6-4序号项目单位资料备注1贷款利率5.76%贷款期限3年,利率按基准利率执行2折旧建筑物按20年、设备按10年计算折旧以固定资产原值为基数3摊销费按20年摊销以土地使用权竞得价为基数4工资福利标准万元250万元/年定员235人〔不含销售人员及总部管理人员5修理费率3%以固定资产为基数6维简费率1%以固定资产为基数7不可预见费3%以固定资产为基数8销售费用35%以销售收入为依据9管理费用16%以销售收入为依据10所得税第1-2年免征第3-10年按7.5%以利润总额为基数三、项目投资构成各项费用来源1、机器设备费用预测由于企业本身已有生产基地,本次竟拍只为考虑成本等要素进行搬迁,因此设备购置及安装费为0元。2、续建工程费用预测表6-4〔单位：元序号项目作业量费用估算<元>小计1道路及绿化1.1道路2077㎡30元×2077=62,31062,3101.2绿化11246㎡15×11246=168,690168,690小计231,0002写字楼2.1外墙涂料1332㎡18×1132=24,00024,0002.2一层玻璃315㎡120×315=37,80037,8002.3一层装饰2200㎡1000×2200=2,200,0002,200,0002.4钢结构雨棚160㎡150×160=24,00024,0002.5屋面航空灯50,00050,0002.6土建局部改造8800㎡10×8,800=88,00088,0002.7消防70×8,800=606,000606,0002.8配电及部分照明工程20000+45000+100000=165000165,0002.9室外配套100×8800=880,000880,000小计4,074,8003质检楼外墙及玻璃3.1外墙涂料864㎡18×864=15,55215,5523.2窗框及玻璃2592㎡150×2592=388,800388,8003.3土建局部修<补>改估5000050,000部分消防估150000150,000部分配电及照明估150000150,000小计754,3524车间外墙及涂料外墙涂料1430㎡18×1430=25,74025,740窗框及玻璃4290㎡150×4290=643,500643,500土建局部修<补>改估100,000100,000部分消防估150,000150,000部分配电及照明估150,000150,000小计1,069,2405其他费用设计费估150,000150,000不可预计费<1+2+3+4>×2%6179000×5%=309,000309,000小计414,0006内部装修费30000003000000合计9,615,392元则项目续建工程费用为962万元〔取整。3、根据该公司的发展计划及对目前市场的拍卖行情进行调查,可知借款人本次拟出的竟得价为8500万元。根据企业提供的资料,经XX市鹏信资产评估土地房地产估价评估,本项目竟拍的起价为47104364元,其中MSR号宗地的拍卖值为4288818.40元,其地上建筑物的拍卖值为42815545.60元。根据比例分摊,本次评估中归入建筑工程费的竟得价为7726.08万元,土地使用权竟得价为773.92万元。另根据交易中心拍卖公告,本次拍卖竟得人将支付土地使用费21万元。三、项目财务效益指标计算根据项目全部资金的现金流量分析测算得到项目财务净现值〔税后、I=8.76%43946.06万元,远大于零；累计净现金流量为68383.14万元；贷款偿还期1.04年。财务指标表明该项目盈利能力较好,经济上可行。投资回收期及正常。四、项目财务盈利能力评价8181.561、项目投资利润率=×100%=83.97%9743.648844.932、项目投资利税率=×100%=90.78%9743.648844.933、资本金利润率=×100%=2.363743.64〔利润额、税后利润额按正常生产年份数为准五、项目清偿能力分析本项目贷款的还款资金来源主要为当年的利润总额、折旧及摊销。经测算,该笔贷款偿还期=1.04年〔从20XX算起,表明项目具有较强的还贷能力。第七章不确定性分析项目评估所采用的资料,部分来自预测和估算,有一定程度的不确定性,市场经济本身也具有不确定性。为了分析不确定性因素对评估指标的影响,需进行项目盈亏平衡分析和敏感性分析,以估计项目可能承担的风险,确定项目在经济上的可行性。一、盈亏平衡分析1、项目生产能力利用率的盈亏平衡点BEP=年平均固定成本/销售税金及附加=23262.53/1-=72.45%即项目生产能力利用率达到72.45%时,项目就可保本。2、项目销售收入的盈亏平衡点BEP=生产能力利用率的盈亏平衡点×年销售收入=72.45%×43403.15万元/年=31446万元/年即项目生产能力达到31446万元/年,企业即可保本。项目风险较小。二、敏感性分析为找出对项目经济基础评价指标影响较好因素,并判断其对项目投资效益的影响程度,我们假设销售价格下降5%或成本上升5%〔其他因素均不改变,考察反映项目投资效益的经济评价指标对此的敏感程度。〔税后方案项目基本方案销售价格下降5%经营成本上升5%43946.0632527.7435049.4668383.1450837.0354692.05以上敏感性分析显示,价格和成本是影响整个项目财务经济指标的两个敏感因素,尤其是销售价格。成本上升5%或销售价格下降5%,对该项目有较大影响,但几个主要经济评价指标仍能满足项目要求,这表明该项目具备一定抗风险能力,但还是建议借款人做好经营管理及市场销售,避免上述情况发生。第八章贷款风险评估与效益评价一、贷款风险评估1、贷款风险分析〔1目前,我国医药行业市场竞争较复杂,部分产品技术含量低,部分产品总量供过于求,而且著名药品品牌多数为境外品牌,经济效益在下降,但目前利润还存在较大空间。〔2该行业应收帐款居高不下,资金周转周期长,对贷款的安全性有一定的不利影响。2、贷款安全性评价本项目贷款仅申请信用担保,工商银行对借款人MSR公司的信用等级评价为AA级,但企业尚未提供该方面的资料,对项目的担保情况以工商银行的评定为准,我司在此不予评价。二、贷款效益评价1、经济效益：①借款人在贷款成功后,3年贷款期限内总计可带来利息收入576万元。该公司每年主营业务收入4亿左右,日常结算十分可观。该笔贷款获批后,工行将成为该公司的主要合作银行,即可为工行带来较大数额的结算,经济效益十分可观。②经测算,项目计算期正常年份销售收入为43403.15万人民币,税后利润为8181.56万人民币,表明项目有较高的盈利水平；贷款偿还期年,表明项目具有较强的还贷能力。根据分析,预测该项目实施后财务运营状况良好,能为企业增加较高的利润,具有贷款偿还能力和抗风险能力,经济分析项目可行。2、社会效益：①该公司属于外资企业,且项目运营后每年可给当地地方政府直接带来可观的税收收入；②有利于中国医药产业的健康发展,不断为人类健康谋福祉。三、评估建议①建议银行要求借款人以竞拍成功后的项目用地做抵押,待项目建成后,重新评估,再转以房地产做抵押。②建议银行要求借款人董事会出具决议,承诺在贷款期内先偿还贷款再分股利。③建议银行跟踪企业主要客户与企业之间的合作情况,同时关注企业产品上市情况。④由于企业为外资企业,建议银行加强对其财务监管力度。第九章效益评价的基本报表表1：借款人基本情况表表2：项目评估情况表表3：投资概算表表4：总成本费用估算表表5：损益表和利润分配表表6：资金来源及应用表表7：贷款偿还期计算表表8：现金流量表表9：敏感性分析表1表10：敏感性分析表2表1：借款人基本情况表单位：万元企业名称MSR公司法人代表姓名林刚企业近三年基本情况20XX12月20XX12月20XX12月20XX3月一、资产总额21736163062185424221流动资产18449129181798020133应收帐款预付帐款存货3437178916251838货币资金1772159333903645固定资产减：累计折旧固定资产净值在建工程长期投资无形及其他资产其它资产待处理资产损失二、负债总额5386385632964163流动负债5386377132964163短期借款应付帐款长期负债长期借款其它长期负债三、所有者权益13994122691841419930产值销售收入1799822873270076737利润5207659074041692其中：税金资产负债率24.78%23.65%15.08%17.19%流动比率3.433.435.464.84速动比率2.792.954.964.39应收帐款周转率销售利润率28.93%28.81%27.42%25.12%销售收入归行率现有贷款偿还率到期贷款偿还率企业信息等级AA表2项目评估情况表项目名称及内容"高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物"的竞拍项目单位MSR公司建设规模项目用地面积22403.4㎡,建筑面积为40650㎡。投资总额9743.64万元固定资产——流动资金——筹资计划借款计划固定资产借款6000万元利率5.76%其中：工行利率5.76%他行利率财政利率财政利率利率企业自有自筹资金固定资产流动资金新增效益预策数量投资回收期〔年、月——收益43403.15万元贷款偿还期〔年、月1.04年出租——投资利税率〔%90.78%利润8844.93万元投资利润率〔%83.97%税金54.68万元内部收益率〔%——创汇财务净现值〔I=8.76%43946.06元不确性分析盈亏平衡分析生产能力利用率：72.45%〔保本点敏感性分性1．当经营成本上升5%净现值〔I=8.76%35049.46万元内部收益率——2．当经营收益下降5%净现值〔I=8.76%32527.74万元内部收益率——表3：序号名称建筑安装工程设备安装费用其它费用合计一固定资产投资8688.0801055.569743.641固定资产8688.080260.648948.721.1建筑工程费用8688.088688.081.2设备及安装费用00.001.3建设期利息0.000.00工行利息0.000.00他行利息0.001.4投资方向调节税0.001.5其它费用1.6预备费用260.64260.64涨价预备费0.00不可预见费260.64260.642无形资产794.92794.922.1土地使用权竟得价773.92773.922.2土地使用费21.0021.002.3非专利权0.002.4商标权0.002.5其它无形资产0.000.003递延资产0.000.003.1开办费0.000.003.2样品样机购置费0.003.3农业开荒费0.003.4非常损失0.003.5其它递延资产0.000.00项目总投资8688.0801055.569743.64..表4：总成本费用估算表序号项目年份投产期达产期20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX1原辅材料5566.416992.658814.7711146.0111146.0111146.0111146.0111