模具市场项目初期市场调研报告

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页项目建设初期市场调研报告2005年3月15日

目 录TOC\o"1-4"\f\h\z第一篇本案的操盘构想分析 5第一章永康经济发展特点分析 6第一节永康区域位置与当地经济的特点 6第二节国家土地政策对本案的影响 7第三节当地市场对“土地政策”的反响 8第二章本案现状分析 9第三章成为“商品交易型综合市场”所需的条件 10第一节中国科技五金城具备的基础条件（个案剖析） 10第二节本案与“中国科技五金城”的对比分析 12第四章本次调研的目的与关键内容 13第一节现阶段的调研工作宗旨： 13第二节关键内容 13第二篇操盘构想可行性调研 14第一章本案的初步市场定位 15第一节永康模具产业发展现状分析 15一、本地模具产业的发展背景 15二、典型案例分析 16三、市场形式与分散型模具厂商对比分析 30四、永康当地五金产业对模具的需求分析 31五、永康制造业企业模具需求心态分析 37六、永康模具产业发展现状分析 41第二节永康和模具产业发达城市对比分析 43第三节初步市场定位 45第二章本案的市场实际需求 46第一节本地市场需求 46一、已有类似性质集中度较高的模具产业园经营商户对本案的渴望度分析 46二、其他分散型模具生产加工企业（行业协会内在册）对本案的渴望度分析 47第二节外地市场需求 48第三章本案的投资收益分析 49第一节售价（或租金）的市场客观表现 49第二节项目整体投资收益分析 50第四章机会与风险分析 51第一节机会分析 51第二节风险分析（后期必须注意的问题） 53第三篇永康市模具产业发展趋势分析 55第一章永康模具产业宏观形势 56第二章现代模具工业应有的特征 57第四篇附件 59

图表目录TOC\fF\h\z\t"标题7"\c图1永康市历年GDP 5图2项目产权（或使用权）及资金流向 8图3长城模具市场商户来源结构 17图4长城模具市场商户规模比例 17图5长城模具市场产业链分析 18图6模具生产流程 18图7长城模具市场经营种类 19图8长城模具市场商户产值状况 19图9长城模具市场商户一次性设备投入情况 20图10长城模具市场客户来源 20图11世雅模具商户结构比例 25图12世雅市场模具制造与加工商比例图 25图13世雅模具制造与加工商拥有店面比例 26图14世雅市场模具类型 26图15世雅模具市场客户来源 27图16永康市分散型模具厂商经营范围比例 28图17永康市分散型模具企业生产类型 28图18永康市分散型模具企业客户来源结构图 29图19永康市八大五金行业产值结构图 31图20五金产业模具需求量与产值比例示意图 32图21五金产业模具需求量图 33图22五金产业模具需求本外地比例对比分析 34图23模具需求外流状况分析 35图26永康五金制造业外地制造模具原因 38图27永康五金制造业企业同等条件选择本地加工企业的考虑因素 39图28长城模具市场商户需求面积抽样比例图 43图29分散型模具厂商需求面积抽样比例图 44图30外地市场需求情况图 45图31五金行业产值年增长趋势图 48图32永康五金产业模具需求量增长趋势 49TOC\fF\h\z\t"标题9"\c表1本案与“中国科技五金城”的对比分析 11表2长城模具市场基本状况 16表3世雅模具市场基本状况 24表4市场形式与分散型模具厂商对比分析 29表5永康八大五金行业产值情况 31表6永康和模具产业发达城市对比分析 42表7长城模具市场售价租金 46表8世雅模具市场售价租金 46表9项目整体投资收益分析 47

第一篇本案的操盘构想分析

第一章永康经济发展特点分析第一节永康区域位置与当地经济的特点永康，地处浙江中部的一个小县，总面积1049平方公里，人口56万，在改革开放政策并无特殊、自然资源亦无优势、经济基础也不扎实的发展条件下，从20世纪90年代以来经济实现超常规发展，不到10年的时间内，成为极具发展活力且闻名全国的五金之都。2003年永康市委市府紧紧围绕“抢抓机遇、快速发展、全面提升”的主题，带领全市人民团结奋斗，开拓创新，努力克服前进道路上的“非典”疫情、高温干旱、拉闸限电等等困难，实现了国民经济和社会发展的主要预期目标。国民经济保持了良好的发展势头，经济总量迈上了新的台阶；科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步；城乡居民收入稳步增长，人民生活继续改善。国民经济持续较快增长。全年永康生产总值跃上了110亿元，人均GDP超过2万元的新台阶。据初步统计，2003年实现永康市生产总值110.6亿元，按可比价计算，比上年增长16.2%。其中，第一产业增加值4.7亿元,同比增长6.7%；第二产业增加值73.5亿元，同比增长16.1%；第三产业增加值32.4亿元，同比增长18.1%。人均GDP达到20601元(2491美元)。经济结构得到进一步调整，三次产业结构由2002年的4.7∶68.1∶27.2调整为2003年的4.2∶66.5∶29.3。图1永康市历年GDP永康经济的发展表明，正确处理好行政区域与经济区域之间的关系，是充分发挥本地优势、确立经济强势的重要前提。提高制造业国际竞争力已是浙江全省各地政府决策层积极追求的发展目标，这一进程在很大程度上取决于专业化产业区的竞争力的提高，而提升专业化产业区的关键，在于必须打破地区行政分割的发展格局，充分利用国内国外两种资源和两个市场，在更高层次上发展开放型经济。从世界经济的发展现象看，特别是第二次世界大战后，就已出现一些区域经济发展与传统经济理论相悖的现象，某些经济发展较快的地区，其自然资源并不丰富，区位资源也难以解释。通过进一步研究发现，这是人力资源发挥了作用，特别是其中以人为载体的文化资源发挥了重要作用。因此，有经济学家指出“一个贫困的国家，即使没有丰富的自然资源，只要在人力资源上肯下大的投资，也是可以发展起来的”。永康经济，在某种程度上印证了这一论断。“零资源经济”是浙江现象的突出特点，从义乌小商品、海宁皮革市场到永康五金之都等等版本一再翻新，影响步步扩大，如依据传统理论是预测不到也推理不出这一发展结果的。产业结构也曾是我们在对区域发展战略设计过程中所追求的目标方向，而永康经济中工业比重高达70％，第三产业仅为25％左右，与全省近40％的平均水平相距甚远，以传统理论分析这一产业结构要产生健康、持续和高速的经济发展更是难以诠释。第二节国家土地政策对本案的影响中央从2004就开始警惕经济过热，并首先试运用货币政策进行抑制，到去年12月国家发改委发出文件，对钢铁和电解铝等部门的投资过热采取抑制措施，但直到一季度“过热”势头并未衰减，如头两月的钢铁投资仍增长了172%。4月份中央开始采取更加严厉的措施，主要是公开处理“铁本”事件和在半年内冻结土地供给。5月份以来各项主要经济指标明显下行，投资增速更是急剧回落。

仅从现象上看，也是冻结土地起了关键作用，因为货币政策与发改委的传统办法都没能止住投资热浪。据有关方面调查的情况，在目前的投资项目中类似“铁本”这样的严重违规的投资项目很少，大约只占3%，在这3%中还有许多手续在完善中，真正能拿出来“法办”的不到1%。所以，说宏观调控见效是因“铁本”杀一警百的作用就有些牵强。

为什么控制土地会有如此巨大的作用？其中三个关键原因：一是没有土地项目就建不起来，这是很朴素的道理；二是没有土地银行就发不出贷款，因为贷款必须有抵押品，而土地是最可靠的抵押品。去年四季度的贷款增速还高达21.1%，今年一季度仍高达20.1%，4月份一冻结土地，二季度贷款增速就下降到18.6%，其中4月份为19.9%，5月份为18.6%，6月份为16.3%，是持续下降，很显然是冻结土地才起到了抑制货币增长的作用；三是地方政府要上项目都缺资金，而批租土地是地方政府获取资金的重要来源，据有关方面数字，近5年全国的土地批租收入高达9千亿元以上，相当于5年内全部地方政府财政收入的1/4。土地被冻结，地方政府为招商引资配套的土地开发资金就没了来源，项目就启动不起来。

有人把土地供给与货币供给相比，称之为“地根”，从去年以来国家实施宏观调控的实践看，“地根”的作用要大于“银根”，这是此次宏观调控中出现的新现象，也是很值得我们关注的新现象。因为冻结土地的时间只有半年，进入四季度土地解冻后是否会再度“过热”呢？目前各级地方政府和企业都在企盼着解冻期尽快到来，如果没有一个好的土地使用计划，今后很可能会围绕土地供给的放宽与冻结，出现新的冷热循环周期。第三节当地市场对“土地政策”的反响通过调研发现，永康当地发达的五金制造业带来的迅猛发展趋势和政府所能够提供的土地资源远远脱节。这就导致了当地地价的连年抬升，一些在改革开放初期崛起的民营企业在完成初级阶段的原始资本积累以后，由于考虑到拿地的成本或者根本无地可拿只能纷纷向外拓展；套用一位当地人的自豪说法：“周边的武义之所以能够发展起来都是得益于一大部分永康老板在当地圈地办厂”，有一部分甚至远走他乡到青岛、武汉等土地尚未成熟开发，相对地价较低的地区扩大再生产。刚刚结束的两会，更加明确了今后几年的用地政策；对一些非重点项目或正在报审的工业园区用地计划将更加严格审核，这就预示着这几年的土地会愈发紧张。【小结】综上所述，我们不难看到——土地=资本=利润

第二章本案现状分析本案地处以“五金”工业闻名于世的浙江省永康市经济开发区，经济开发区的前身是五金科技工业园（具体见附表一），该工业园的前期定位是中国最大的现代化五金制造业基地。本案虽为投资性质，但项目前期是以“神洲模具有限公司”名义向开发区取得该地的使用权，用地性质是50年使用权的工业用地，总占地面积为97000余方，按控制性规划指标，可建总体量约10万平方米的厂房，根据预想，如开发商纯粹自用，势必不能消化如此的体量，前期的【项目可行性分析】表明，走“模具市场”的路子存在相当的可能，既能满足投资回报，又不会造成土地的闲置与成本的浪费。用一句话概括即：变固定资产投资项目为经营性房地产投资项目。用图表反映项目产权（或使用权）及资金流向：投资客投资客模具生产加工企业开发商模具生产加工企业开发商产权（或使用权）流向资金流向产权（或使用权）流向资金流向图2项目产权（或使用权）及资金流向项目前期建造分东西两期，现一期（东）工程已开始动工，预计于2005年5月竣工，二期（西）工程将视一期工程的运营状况再行跟进。根据开发商提供的初步定位，本案将在当地支柱产业（五金产业）的基础上，进行制造业的细分，把“模具行业”提炼出来，建设成为当地除“五金城”外，具备一定知名度的另一综合性产业园。现阶段的调研工作旨在：首要验证模具产业园的可行性，通过当地及周边同类性质产业园的研究分析本案的优劣势，以市场客观信息准确指导后期的策划工作。第三章成为“商品交易型综合市场”所需的条件第一节中国科技五金城具备的基础条件（个案剖析）我们通过对全国知名的“中国科技五金城”的调研分析（具体见附表二）获知，如果要把本案建设成为“商品交易型综合市场”至少具备同“中国科技五金城”相类似的基础条件：历史积淀（累积需求的过程）春秋战国时代至今2500多年的铸造业发展史。古时永康工匠外出谋生积累的知名度。自发形成的五金制造业的“自然经济”。政府扶持（强化概念的过程）把原本模糊的“强项”进行了政治强化。本地中小企业本身没有能力去铺建全国的销售网络，通过五金城这个平台，他们也完全可以守株待兔，运筹帷幄。本地实力型企业作为产品推广的辅助平台。外地企业包括国外一些知名品牌也都纷纷入驻五金城，希望通过五金城这个五金集散中心能够打开整个中国市场。当地政府可以增加财政收入。永康对外开放的重要窗口。提高了城市知名度。规模效应（积聚人气的过程）一期总占地67公顷，建筑面积60余万平方米，商铺达3000余间；经营上万种五金产品及其相关产品。二期总占地33公顷，建筑面积25万平方米、共24幢10条街区768间营业房；主要分为车类和汽摩配、五金机械配件、电子电器、装潢五金、农机配件五大交易区。历经12年的经营才具备目前的人气。管理体系（市场运作的基础）实行“党、政、企三位一体”模式，分清层次，各行其职。【五金城党委】主要职责是领导和监督。【五金城管委会】主要职责是管理、指导、协调。【总公司（有限公司）】是五金城市场建设和管理的主体，履行企业管理职能。经营模式（市场运作的动力）创办初期依靠优惠政策成功招商，但开张率是靠政府强行规定。1996年，在市场初具规模，配套基本完备后，开张率渐渐走高。通过“五金博览会”等事件营销整个市场才趋于稳定状态。通过“投标”竞争机制让商户找到了合适的铺位，明确了自身定位。基础设施（不可或缺的配套）市政设施——供水、供电、道路、公共交通商务设施——工商、技监、公安、金融、酒店、学校、农贸市场

第二节本案与“中国科技五金城”的对比分析项目中国科技五金城本案历史积淀深厚缺少政府扶持政治因素难以具备规模效应巨大短时间难形成管理体系完善可以完善经营模式多样可以多样基础设施齐全可以齐全表1本案与“中国科技五金城”的对比分析上述表明，本案并不具备建设“商品交易型综合市场”中的三项重要条件，因此成为“模具及相关产品交易平台”的可行性几乎没有。那么，我们将通过以下的市场研究，论证本案是否可以利用地处“中国最大的现代化五金制造业基地（永康经济开发区）”的有利条件，规避同类竞争、细分市场，建成被称为制造业第一环节的“模具制造产业园”，为开发区内及永康市辖区内甚至外地制造业企业提供其所需的“模具及其相关产品和售后服务”的可行性。

第四章本次调研的目的与关键内容第一节现阶段的调研工作宗旨：首要验证【模具产业园】的可行性通过当地及周边同类性质产业园的研究分析本案的优劣势以市场客观信息准确指导后期的策划工作第二节关键内容一、开发商角度卖给谁——找到目标客户市场或潜在市场需求定多少价格——确认市场认可售价赚多少利润——项目整体投资回报分析二、投资客角度租给谁——找到真正的使用者租多少价位——确认市场认可租金有多少收益——商铺投资回报分析三、经营者角度售价/租金——比较本案价位与现有市场水平的差距一次成本/二次成本——进驻新市场的形式、所投入的总体成本本案给予的预期收益——进驻新市场能为自己的企业带来多少回报

第二篇操盘构想可行性调研

第一章本案的初步市场定位第一节永康模具产业发展现状分析一、本地模具产业的发展背景永康有极为鲜明的经济特色：工业产值占国民总产值90%，五金产业总产值占工业总产值的90%，规模以上五金工业企业一万余家，产品涵盖机械、五金、金属冶炼、滑板车、柴油机、汽配摩配、家用电器、精细化工等领域，是全国最大的五金生产基地及最大的滑板车生产基地。随着“保温杯”热、“防盗门”热、“滑板车”热等投资热潮，永康市五金产业得到了蓬勃发展，也带动了相关行业的发展，机床、模具的需求也随之增加。模具是制造业的第一环节，电子、汽车、电机、电器、仪器、仪表、家电、通讯和军工等产品中，６０％－８０％的零部件，都要依靠模具成型。利用模具生产具有质量稳定、价低等独特的条件，因而市场前景良好。模具生产技术水平的高低，已成为衡量产品制造水平高低的重要标志之一。模具行业的特点是：高投入，高技术。模具企业新增投资中加工设备的投入要占８０％。可以说，在以五金制造业为支柱产业的永康，模具产业具有相当大的市场潜力。

二、典型案例分析（一）长城模具市场——调研结论：瓶颈期市场形成背景2001年下半年，长城工业园挂牌待售目前长城模具市场所在的土地若干，关强模具购置了其中一块（约2万平方米），初衷用于建自用厂房，发展自己的模具产业，由于当时这块土地位置较好，价格尚处于增长期，业内同行闻风而动，包括宇力和雄鹰等投资商、纷纷效仿，从而形成了现今的规模；其时，出于环保等方面的考虑，永康市政府对散落在城中及五金城的模具生产加工企业进行强制性搬迁安置，关强模具等抓住机遇，把一部分厂房转为出租，一方面配合了政府的控制性规划，加强了模具行业的集群效应，另一方面也为其本身赚得了主业之外的“第一桶金”；经过了三年的经营和口碑流传，多数散落在郊区、各乡镇的模具生产加工企业看中长城的集聚效应可以为他们带来更大的客户面，均希望进入长城工业园，于是形成了目前的繁荣景象，关强等几大模具生产加工企业自用经营的产业也转变成了真正意义上的“集群性市场”。

市场基本状况模具市场市场名称长城模具市场地理位置长城工业园市场开业时间2002年模具市场权属关强、雄鹰、宇力模具市场管理方关强、雄鹰、宇力市场规模总投资额占地总体量出租铺位数量经营商户数量其他5000万60000M260000M2618间264户市场生产力水平数控机械拥有量中高级技师拥有量57台230个经营状况项目时间铺位面积平均租金水平出租率年产值利税雄鹰关强200560M230M26000100％200460M230M25600100％约1.6亿94.5万200360M230M24600100％约1.35亿94.5万200260M230M2380083％约8900万78.4万2001市政配套水★电★道路★公共交通★其他电力供应不足；市场内道路拥挤商务配套工商技监公安★金融★酒店电子商务其他欠缺完善的商务形式，（死帐、烂帐的情况严重）生活配套农贸市场★娱乐★购物★学校★餐饮★其他档次普遍较低表2长城模具市场基本状况

市场经营特点分析（1）市场内经营商户来源分析图3长城模具市场商户来源结构整个长城模具市场，有82％的商户是本地商户，18％的商户来自外地，其中包括宁波、上海、温州、余姚等地，根据我们对周边发达城市模具产业的了解，均是依托当地支柱产业发展起来的，由此可见当地模具产业的本土化特点比较突出。而且，外地商户反映，由于他们人生地不熟，相比本地商户，就存在着一些客户面的局限，而他们主要靠产品质量以及在技术上赢得客户，获得市场。（2）市场内经营商户规模分析图4长城模具市场商户规模比例长城模具市场现有小型商户217家，中型商户40家，大型商户7家（注：租用1－2间店铺为小型商户，租用3－6间店铺为中型商户，租用7间以上及拥有大厂房的为大型商户）。该市场以中小型为主，对于整个市场的生产供应能力、规模化发展是一大影响。（3）市场内产业链分析长城模具市场内模具材料供应商共8家，模具制造商共58家，模具加工商共110家，能承担模具加工和制造的商户占共61家，数控加工商共8家，模具配件商占13家，其它（包括三维测绘，模具修补等）占6家。比例如下图所示：图5长城模具市场产业链分析模具设计建数模材料准备下料机加工检测修模抛光模具设计建数模材料准备下料机加工检测修模抛光安装 热处理 入库试模图6模具生产流程由上述对比可以看出，长城模具市场具备了模具生产的大部分环节，但尚属“缺头缺尾”型，截止目前模具设计、检测、试模尚无商家经营，而设计、检测、试模三大环节对模具的质量会产生较大的影响，即该模具市场尚不具备生产高质量模具完善的生产工艺流程，更勿论独家商户具备上述完善的生产工艺流程了。（4）市场内主要模具产品种类状况经过对58家模具制造经营户的分类统计，有塑料模具制造商24家，压铸模制造商11家，冲压模制造商15家，拉伸模制造商6家，胶木模制造商1家，橡胶模制造商1家。这表明，长城模具市场内的产品种类主要集中在塑料模、压铸模、冲压模三种，其中压铸模和冲压模的精密度要求最低。用饼图表示如下：图7长城模具市场经营种类（5）商户产值状况分析图8长城模具市场商户产值状况根据年产值分类，在50万以下的商户占了168家，在50－100万之内的商户占了53家，年产值在100－500万以内的商户占了35家，而年总产值在500万以上的商户在样本中只占了8家，可见在年常值100万以下的商户占了84％的比重，跟商户规模结构比例相吻合。（6）机械设备投入状况图9长城模具市场商户一次性设备投入情况据调查，因业务急速增长进行设备更新和二次投入的商户极少，整个市场在机器设备的投入上，有179家商户一次性设备投资在50万以下，43家商户一次性设备投资在50－100万，只有42家商户一次性设备投资在100万以上。一次性设备投入100万以下商户占了市场的84％，跟年产值100万以下的商户所占比重相吻合。（7）客户来源分析图10长城模具市场客户来源长城模具市场中商户的客户来源，其中，完全供应给本地或永康周边县市客户的商户占了87家，以本地或永康周边县市客户为主（八成以上）的商户占了98家，本外地客源各半的商户占了63家，而以外地客户为主（八成以上）的商户只占了16家，并且主要是以低价策略赢得的销路。从中可以看出，该市场的生产供应能力和技术水平还未达到出口外地的程度，尚处于模具产业发展的初级阶段，拥有外地客源较多的商户才占到了6％，整体实力还有待大大提高。4、长城模具市场优劣势分析（1）优势A、知名度较高经过3年的经营，长城模具市场已经成为永康当地知名度仅次于五金城的另一产业型市场。经过100个当地人的抽样调查，90％的人对长城模具市场有所了解。B、无同级别市场竞争从地理位置、规模、出租率、配套条件等方面看，永康当地无同等级市场与之竞争。C、行业积聚性显著长城模具市场吸引了模具制造业各相关厂商，包括原材料供应商、加工商、制造商、配件商，在市场内形成了不完善的微观产业链：制造商从原材料供应商处购置原材料，按需求方提供的图纸经过粗工序的模具，在专业加工商处精加工，然后再交付给需求方试模后投入生产；这种互补型的行业特征，很好的提高了生产效率，降低了生产成本。D、较为固定的低端客户源长城模具市场还不能加工高要求的模具成品，但当地某些行业需求的模具成品一方面本身要求不高，另一方面，找其他模具产业发达城市加工，时间成本高、试模及维修不便，同时，价格也相对较高；基于此，该市场在永康当地还是存在着较为固定的低端产品客户源。E、市场追捧度高虽然目前该市场并不见得每个商户均有很高的盈利，但100％的出租率对市场外的分散型模具厂商还是具有强大的人气吸引，据不完全统计，就雄鹰一家，就有25个经营户等待市场铺位空缺后进驻。（2）劣势A、经营面积已无扩张的可能长城模具市场目前的出租率、开张率均已达到100％，在不扩大市场规模的前提下，已无空余的经营面积让更多的商家进驻，成为制约该市场增大规模、客户面及生产供应能力的一大原因，也从一方面反映了该市场的发展到了瓶颈期。B、生产力水平较低该市场内尚未出现具备整体完善生产流程（详见P12页流程图）的经营商户，也不存在一个完整的微观产业链，由该市场的基本情况（详见基本情况列表）可以看出数控机械和技师的拥有量远远不能满足整个市场的需求，这导致了整体生产力水平提高缓慢，是该市场不能生产高端产品的一个重要原因。C、恶意竞争几乎所有接受调研的商户反映近年来，该市场内存在恶意竞争，且慢慢普遍起来，主要是依靠压价策略，导致了模具利润的下降，而为了尽力保持以前的利润，许多商家便采用以次充好的办法来降低生产成本，因而影响了整体产品质量。D、电力供应不足在商户的单一调研中发现，所有的调研对象均表示电力供应不足是影响其企业发展扩张的一个重要因素，在用电高峰期一周停四天的间断性供应，迫使许多商户自备发电机组，但油价换算的电价达到了平常用电的1倍。E、欠债现象普遍据调研对象反映，三角债现象在永康当地模具行业普遍存在，讨债难问题已成为制约众多模具商户扩大客户面的首要问题。F、商务配套不完善整个市场内外，基本的6大商务配套（具体见基本情况表）欠缺情况严重，连可以依靠的2项均位于市场外的五金工业园管委会所处位置。G、生活配套档次低该市场内具备：8家小餐馆，3家超市，1间网吧，1间台球室，3家杂货店，1间公共厕所，加之市场外一个菜场，对于拥有1600位从业人员的综合性市场，虽然形式上已比较较完善，但在综合体量和质量上均达不到较高的使用要求。（二）世雅模具市场——调研结论：萎缩期市场形成背景2002年，古山镇世雅上村村委欲模仿周边城市乡镇经济发展路线，以经济开发区的招商引资改变当地的经济状况，因而向上级报批世雅上村工业园计划，同时，也在世雅上村范围内征用耕地，但在一期市场（即现存的模具市场）建成当时，政策规定县级市只能拥有一个经济开发区，于是便成了现今的“半调子工程”。2003年，该村委会又在半山腰开辟新地块，建造二期，欲吸引五金相关行业经营户进驻，但招商工作甚不理想，处于无奈，只能一部分出租给新进驻的模具经营户，另一部分出租给一期经营户用作仓库。市场基本状况模具市场市场名称世雅模具市场地理位置古力镇世雅上村市场开业时间2002年模具市场权属世雅上村村委模具市场管理方世雅上村开发区管委会市场规模总投资额占地总体量出租铺位数量经营商户数量（目前/原有）120万18000M220000M2280间74户122户市场生产力水平数控机械拥有量中高级技师拥有量6台56个经营状况（3年起租）项目时间铺位面积平均租金水平出租率/开张率年产值利税200548M22000～7000100%/48.93%200448M22000～7000约2000万13.5万200348M22000～7000200248M22000～7000100%/95%约3000万20万2001市政配套水★电★道路★公共交通★其他电力供应不足商务配套工商技监公安金融酒店电子商务其他欠缺完善的商务形式生活配套农贸市场★娱乐购物★学校餐饮★其他档次普遍较低表3世雅模具市场基本状况3、市场经营特点分析市场内经营商户来源分析基于该市场的形成背景，属“土地经济”范畴，世雅上村委在筹建工业园是征用了村里几乎全部集体用地，再以市场租金收入补贴500元/人·年的口粮，因此，在该市场经营的以该村原有村民为主，加以少量周边村集来人；即100％为本地经营户。市场内经营商户规模分析图11世雅模具商户结构比例在调查的模具相关经营户中（74家），多数以两间店面为主，我们按长城模具市场的划分方法定义为小型商户，共65家，占总量的87.8％，其余9家经营店面3间以上，占总量的12.2％。市场内产业链分析图12世雅市场模具制造与加工商比例图图13世雅模具制造与加工商拥有店面比例在调查的模具相关经营商户中，属于模具制造的商户有28家，共经营着58间店面；属于模具加工的商户有46家，共经营着79间店面。同长城模具市场相比，世雅市场目前的产业链状况更不完整，又一次证明了当地的模具产业发展甚为不成熟。主要模具产品种类状况经过对74家模具制造经营户的分类统计，有塑料模具制造商18家，压铸模制造商19家，冲压模制造商16家，拉伸模制造商19家，胶木模制造商1家，橡胶模制造商1家。这表明，世雅市场内的产品种类主要集中在塑料模、压铸模、冲压模、拉伸模四种，并且所占比重相当，跟长城市场相比，承接的制造加工单子更加散乱。图14世雅市场模具类型客户来源分析图15世雅模具市场客户来源该市场的订单80%来自世雅周边村镇企业，20％来自东阳等周边地区的相关企业。4、店面开张情况及走势分析根据调研发现，世雅模具市场区别于长城模具市场最为显著的一点是，该市场出租率虽然极高，达到了100%，但目前（调研期内）开张率仅有48.93%，真正处于营业状态的模具制造加工商只有74户。形成这种开张率低于出租率的局面的原因在于一方面是由于缺少龙头企业的带动，缺乏集群效应，订单基本以低端的模具制造加工为主，近年来由于原材料的价格上，且涨幅较高，该市场的经营户大部分走低价低端、休养生息的策略，即在材料价格过高或模具价格走低期间，宁可停业一段时间；另一方面该市场租金比较低廉，普遍的租金均在2000元/间·年，许多模具商户转行后获得的利润足以支撑该租金，且可以用来储藏货物，较村中来说更具便利性、安全性。（三）其他模具生产加工企业——调查结论：没有形成固定的市场，缺乏统一的市场管理及运营规范总体规模除两大集中型市场外，永康市内其他规模型模具厂商（行业协会会员）分散于各乡镇，共47家。我们在其中抽取37家规模以上企业作为统计对象，其中有效数据有24家，目前经营总面积约22000M2。从业人数376人，其中中高级技师50人。数控机床拥有量10台。经营范围分析样本总量中，加工企业占13家，模具制造占9家，模具配件厂商占2家。图16永康市分散型模具厂商经营范围比例模具主要产品种类图17永康市分散型模具企业生产类型总产值：约5000万。客户来源结构比例图18永康市分散型模具企业客户来源结构图三、市场形式与分散型模具厂商对比分析商户类别集聚型分散型长城模具市场世雅模具市场总体规模商户总数2647447经营总面积60000M220000M250000M22004总产值1.6亿2千万5千万主要经营范围模具设计材料&配件8%8.2%8％模具制造33.5%38%38%模具加工56.5％62％54％模具检测1家试模主要产品类型压铸模19%24％35％拉伸模10%26％15％塑模41%22％19％冲压模26%26％25％胶木模2%1％5％橡胶模2％1％1％表4市场形式与分散型模具厂商对比分析第二节 永康和模具产业发达城市对比分析总体规模比较（模具厂商总量、从业人员总量、集聚型市场规模）总产值比较技术水平比较数控机械的拥有量技师总量模具产业配套比较四、永康当地五金产业对模具的需求分析（一）永康当地八大五金行业的基本情况近年来,永康市五金产业蓬勃发展,逐渐形成了电动工具、衡器、有色金属、小家电及厨房用具、不锈钢制品、防盗门、电动车、汽摩配等有鲜明特色的产业链，显示了五金制造业的强大优势和实力。为了更好地服务于地方经济发展与管理，2004年，统计局与经贸局联手建立了一套能反映“永康市五金八大行业”的总量、规模、分布等情况的归类办法，从一季度开始运作。八大五金行业指：一、电动工具行业，二、衡器行业，三、有色金属行业，四、小家电及厨房用具，五、不锈钢制品行业，六、防盗门行业，七、电动车行业，八、汽摩配行业。2004年全年工业总产值为242.14亿元，其中五金行业工业总产值为222.68亿元，占91.96%（包括单纯生产电动车橡胶轮胎、电动工具塑料配件等产业）；八大五金行业工业总产值为190.60亿元，占规模工业比重为78.72%。从2004年前十名企业情况看，八大行业中前十名企业产值小计为1298771万元，占规模工业八大行业合计产值的68.14%。在规模工业八大行业中，产值所占比重较大的行业依次是有色金属行业、电动工具行业、电动车行业和汽摩配行业，这四个行业各自产值在规模工业中所占比重均在12%以上，合计所占比重达61.72%。

永康市八大五金工业行业产值等情况（2004年1-12月）(单位:个,万元,%)项目企业(行业)个数工业总产值产业结构（%）前十名企业合计产值小计在规模工业行业内所占比重（%）规模以上直报工业企业总计6362421382100155913564.39五金行业合计575222677391.96142264263.89八大五金行业小计406190600478.72129877168.14电动工具行业8333205413.7117284552.05衡器行业12183500.761822199.3有色金属行业4052909021.8537514470.9小家电及厨房用具50846053.495625066.49不锈钢制品行业451435735.9310194671.01防盗门行业301648456.8113594282.47电动车行业7331924513.1823933074.97汽摩配行业7331424212.9819909363.36其它五金行业16932076913.2512387138.62非五金行业合计611946098.0413649370.14表5永康八大五金行业产值情况图19永康市八大五金行业产值结构图【数据来源：永康市经贸局、统计局文件】（二）永康当地五金行业模具需求状况分析1、五金产业模具需求量与产值对比分析图20五金产业模具需求量与产值比例示意图由上图，八大五金行业中，有色金属对模具的需求最少，其余各产业投入在模具制造上的成本占其总产值的比例，基本上稳定于1％－3％区间，其中汽摩配、小家电及厨房用品两大行业的模具投入成本较大，其他如电动车、电动工具、及其他五金行业在模具投入与产值相比，基本是在1％上浮0.5％上下。根据八大五金行业模具投入与产值比例图，我们得到了永康地区规模以上五金制造业企业对模具的需求量。

2、五金行业规模以上企业模具需求量分析图21五金产业模具需求量图我们根据统计局的数据和此次调研所得（即上述第1点），对2004年八大五金行业的模具需求量进行估算，电动工具行业约8500万，衡器行业约800万，有色金属行业约1600万，小家电及厨房用品约6100万，不锈钢约3900万，防盗门约2200万，电动车约7300万，汽模配约1.39亿，其他五金行业约1.16亿；总计，2004年，永康五金行业模具需求总需求量为：5.59亿元（10498个）。其中规模以上企业模具需求总量为：3.09亿元（575个企业），模具需求主要集中在电动工具、小家电厨房用品、电动车、汽摩配和其他五金行业中，这五大行业对模具的需求总量达到4.78亿元，占到了总需求的85.5%。3、五金产业模具需求本外地比例对比分析图22五金产业模具需求本外地比例对比分析经过数据分析，我们发现，永康当地各产业对模具的需求有相当大的部分是外流的。除不锈钢以及防盗门行业外，其他几大产业对模具的需求超过半数都是外流的，而这些产业中的电动工具、小家电及厨房用品、电动车、汽摩配以及其他五金产业占工业总产值的56.61％。其中，防盗门的模具需求本地化最为突出，究其原因，是因为防盗门行业对模具的精密度要求不高（大约达到50丝米即可满足生产要求），本地模具制造业的生产水平即可满足；而近几年，永康当地的不锈钢制品在质量上有所下降，可能跟模具需求本地化较明显有关。在我们走访的各制造业企业中发现，大部分企业特别是上述五大五金产业中企业认为永康当地的模具制造水平还处在中低档，在模具的复杂程度、精密度、强度、使用寿命等方面不能满足他们产品生产的要求。大部分当地制造业企业对模具的要求按注重程度排序分别是质量（精密度、强度、耐久度）、价格、试模便利度、维保便利度，既然质量不能满足要求，这部分需求必然外流。调查中还发现，大部分塑料模具、高精密模具以及大型模具的需求都是到外地解决的，因为即使永康本地具备供应能力，也缺乏对质量的有效控制。4、模具需求外流状况分析图23模具需求外流状况分析由于永康当地的模具生产水平还远远未能满足当地企业的需求，除总需求的56％（每年约3.1亿）外流外，部分模具需求大户（铁牛、哈尔斯、泰龙等）选择自己投入模具生产线，相比购置模具来说，其产品生产成本可以降低30％～50％不等（行业不同、节约程度不同），但许多当地企业的观念是只要能保证企业规模和利润年均增长较为平稳，还是以购置模具为主；这点可以由上图看出，自产总量占了总需求的15％。

五、永康制造业企业模具需求心态分析通过对永康市五金制造业企业的调查，我们得到了如下的企业模具需求心态分析。1、永康五金制造业企业自产模具的原因图24永康五金制造业自产模具原因在所有的有自产模具行为的企业中，有50％的企业是考虑到节约成本的因素；37.5%左右的企业为了保证自己企业核心技术不会外泄而采用了自产的方式；制作时间可控与加工方便也是自产模具的原因。由于自产模具具有上述的几个特点因而有实力的制造企业都部分的采用（甚至有些企业全部采用）自产模具的方式。但是，自产模具如果技术水平较高则需要购置大量高价值加工设备，人工成本也相应增加。在较低的使用率下，自产模具在很多情况下其实不能达到资源的优化配置。

2、永康五金制造业企业选择本地模具企业制造模具的原因图25永康五金制造业本地制造模具原因永康本地企业代工制造模具相比较于自产模具来说有如下的优势：企业不需要自备设备和雇佣模具制造人员既可制造模具；本地制造模具因为地域原因掌控进度也非常的容易和便利；在一些本地优势产业（如防盗门），大部分的模具都是本地产，甚至吸引了一些外地厂商到本地来生产同类型模具；有14.29%的企业选择本地的特殊关系（如亲属）模具厂商生产模具以达到技术保密的目的。

3、永康五金制造业企业选择外地模具企业制造模具的原因图26永康五金制造业外地制造模具原因永康制造业企业选择由外地生产模具的原因即反应了本地模具生产企业的劣势。外地生产最强的两个优势在于技术水平高和产品质量好，分别有55％和40％的企业优先考虑这两点，本地模具企业和企业自产模具无法达到相应的技术水平和产品质量的时候只能向外地寻找相应的产品，这在塑料模和压铸模等技术水平要求较高的模具产品上体现的尤为突出；35％的企业考虑到因为永康当地五金行业竞争非常激烈，如果在本地模具企业生产，新产品通过模具泄密的可能性较大，因此选择了较远的外地企业，这种舍近求远的心态值得考究；居于第四位的是模具制造企业实力和信誉，外地企业即便是中小型企业也大都实力强劲且注重信誉，而反观永康本地模具制造企业，由于实力上有差距，经常出现信誉危机，如承诺的交货时间无法满足，承诺的加工质量无法达到，承诺的保密工作没有做好；15％的企业认为外地模具制造企业有相关类似产品的生产经验因而找外地厂商合作；10％的企业认为本地加工水平太低，尤其是热处理水平不过关，因而不得不到外地去加工。

4、永康五金制造业企业同等条件选择本地加工企业的考虑因素图27永康五金制造业企业同等条件选择本地加工企业的考虑因素如果本地模具制造企业能够达到与外地企业相同的技术生产水平，产品质量的前提下，除了少数特殊要求的厂商之外，基本上的永康五金制造业企业都会选择本地模具企业来为自己制造模具。这其中50％企业首要考虑的因素还是价格，如果本地模具制造价格低于外地企业，那么他们将会优先考虑在本地生产模具；42.86%的厂商会考虑交货时间，因为也有很多企业对模具的需求是考虑尽快能够投入生产，尤其在当今竞争如此激烈的时代；企业实力和信用也是制造业企业关心的问题，35.71%和28.57%的企业会选择与较有实力，信誉卓著的模具企业合作；14.29%的企业需要模具厂商提供样品，他们会仔细观察产品的细节是否能够满足需要从而决定是否与其合作。

六、永康模具产业发展现状分析处于制造业产业链中的第一个环节——模具制造技术，已成为衡量一个地区产品制造水平的一个重要标志。五金制造业的迅速崛起，为永康赢得了“五金之都”的美誉，模具加工业也由此得到一定的发展。然而由于政策倾斜等方面的原因，在相当长的一段时间内，永康的模具业已很难跟上五金制造业的发展步伐，本地企业所需要的模具不得不到黄岩、余姚甚至广东东莞等地加工，不但每年有3亿元“肥水外流”，而且，模具加工业日益成为永康市制造业产业链上的一个薄弱环节。从技术角度看，模具制造技术（包括设计和加工）大致可分为5个发展阶段：手工操作阶段、手工操作加机械化阶段、数字控制阶段、计算机阶段和CAD/CAE/CAM信息网络技术一体化阶段，就目前看来，永康市的模具制造业发展水平尚处于第二阶段，并在此基础上，向数字控制阶段发展，但由于尚存在众多客观因素的制约，这一过程甚不顺利。主要表现在：（一）供需不平衡造成的市场成熟度低：永康市五金工业非常发达、增长趋势明显，对模具的需求也非常大，但每年却有数亿的市场需求外流到黄岩、余姚等模具产业发达城市，虽然供不应求，但由于缺少技术人才、跟不上多品种开发、高质量的需求，与模具先进制造技术的差距将越来越明显。（二）生产技术水平低1、缺乏统一的行业标准，难以建立企业间的战略联盟，将极大地限制模具产业的发展。如长城模具市场虽然在行业积聚性、以规模性扩大客户面等方面占据了一定的优势，但由于缺乏统一的行业标准，不时会出现恶性竞争，导致了各个环节利润率的大大下降；而我们比较余姚模具城的运作模式：制造一套模具，一般要经过设计、选料、制模、表面处理、试模等几大环节，大环节下又有10来个小工序。因此组建一家流程完备的企业至少要二三千万元的投入，但余姚当地的许多模具制造企业一开始都不具备这样的实力。因此在进入模具城后，这些企业便开始有选择地建立起紧密的协作网络，随着业务量的不断上升，进入这个网络的企业越来越多，分工也越来越细。目前，模具城内已有近800家企业，没有一家拥有完整的模具制造流程，但却都是模具制造不可或缺的一环。一般情况下，城内上规模的企业主要负责接订单、设计、选料以及检验等工作，小企业则牢牢守住一道工序，做精做强，即使一个模具专用螺钉，或者吊装模具的一个吊环，都有专门的企业生产。而且，由于城内企业间的协作是“蛛网式”的，小企业可以与很多大企业配套，设备一年到头很少闲下来。因此，如果能建立行业统一标准，将大大增强当地模具产业的良性循环。2、模具产业链不平衡模具加工厂商占主导地位原材料及配件经营户较少主营产品以冲压、压铸、拉伸为主上述第1点可以看出，只有在模具制造业的每一个环节上，都必须具备这一环节的专业制造商，并且众多环节必须比重合适，平衡发展。3、热处理水平低模具热处理是保证模具性能的重要工艺过程，对模具的制造精度、强度、工作寿命、制造成本等均有着直接的影响，由于永康当地热处理水平低，许多模具成品在使用过程中发生质量问题，直接导致需求方生产的产品质量差、返修率高，影响了销售业绩。

第二节永康和模具产业发达城市对比分析一、模具产业背景对比地名永康余姚宁海黄岩工业支柱产业五金制造业电子电器塑料模具机械（五金）仪表塑料产业模具文具灯具五金工具汽车配件模具制造医药化工塑料制品工艺品摩托车电动自行车2004规模工业总产值243亿841亿200亿350亿优势交通陆路交通水、陆交通水、陆交通水陆空交通由上表的分析对比可见：首先，永康和其他模具产业发达城市都有一个适合模具产业发展的工业经济基础背景，但是，由于历史的原因，余姚宁海等地的模具已经发展成为当地的支柱型产业而永康的模具产业规模相比与五金制造业规模实在太小；其次，在2004规模工业总产值上，永康和宁海、黄岩等地相当；最后，各地的交通情况都较发达，然永康可能在水路、航空运输方面稍逊一筹。二、模具产业规模对比地名永康余姚宁海黄岩产值（亿元）2.3263635厂家数400120020001500从业人数2500多人3万余人5万多人3万多人数控机械60台660余台1000余台1000余台表6永康和模具产业发达城市对比分析由上表的总产值和先进设备的数量可见，永康当地模具产业规模相当于于模具产业发达城市的1/10至1/16。且永康的模具企业规模相比模具发达城市而言都非常小，企业平均年产值只有60万，平均员工6人，而发达城市企业平均年产值为180－200万，平均员工数为25人。三、规模型模具城情况对比（永康以长城模具城为例）地名永康余姚宁海黄岩市内位置城市东部的五金科技园内，距离市区较，目前交通不便位置优越，市内交通便利：位于城区东北部，重要交通干道（新建北路）旁，比中国塑料城更靠近市中心；交通便利，距离汽车北站，高速车站，火车余姚站都较近位置优越，市内交通便利：位于城南管理区西北方，交通便利，距离宁海客运总站仅800米左右位置一般，位于城郊，西城区·新堂工业区市场名称长城模具市场中国轻工模具城宁海县模具城（中国模具生产基地）黄岩模具城市场主办方民营国家轻工业联合会和余姚市人民政府联合主办经贸局，模具行业协会经贸局总占地6万平方300万方100万方400亩(一期)一期工程占地6万平方120万方6万方同上主要模具产品塑料模冲压模压铸模塑料模具大型、高精度注塑模，冲压模汽车工业的橡胶和金属压铸模汽车塑料模具电器塑料模具工程塑料模具日用塑料模具电子商务平台无中模在线中国轻工模具网中国模具产业网中国模具资源网中国塑料模具网黄岩模具信息网中国模具网1、先期产业规划模具产业发达城市因此都给予了模具市场（模具城）相当好的一个地理位置来优先发展，而永康并无长期规划，只是因为环保的原因将原来散落在城区内的中小型模具企业聚集到郊区的五金科技工业园区内建厂。2、政府支持力度模具产业发达城市对模具这一支柱产业都相当重视，模具市场都是由政府牵头主办，各方面都给予了极大的支持，而永康当地的市场则只是民营资本牵头。3、现有市场规模其他各地的模具市场规模都非常巨大，最小的宁海模具城都有上百万方，而永康规模性市场则只有6万平方的占地，制约了模具产业往大型发展。4、企业规模结构模具行业龙头企业在永康非常缺乏，最大的一家关强年产值只有3000万元，而黄岩最大的企业已经有上亿元的规模，且都有数十家千万级以上规模的大企业，给中小型模具企业带来了扩张性的生存空间。5、电子商务平台其他模具发达城市的模具产业已经全面走向了信息化，模具市场都有发达的电子商务平台作为有力的信息支撑平台，而永康的模具市场甚至没有一个介绍性质的网站。第三节三节初步市场定位经过永康地区模具产业发展现状和内外对比分析，可以看到，目前永康的模具需求方最紧缺的是本地模具制造企业能够为其提供完整的模具制造流程，即从设计到试模的一系列服务，而当地的模具制造企业的实力或观念还未能跟上形势的发展，这为本案的市场定位创造了有利的市场空间。本案的初步市场定位，遵守“查漏补缺”原则，即目前永康模具产业发展进程缺什么、补什么，而不必要盲目跟进模具产业发达城市的做法，应该是根据现状在内外差距中找到准确定位。根据上述思路，本案的市场定位渐渐明晰：具有中高端模具生产能力的综合性产业园。为配合该市场定位，在本案范围内必须拥有以下重要项目：完整的生产工艺流程模具专业技术人才培训中心专业市场经营公司物业管理公司

第二章本案的市场实际需求第一节本地市场需求一、已有类似性质集中度较高的模具产业园经营商户对本案的渴望度分析（一）长城模具市场1、样本总量2642、有效样本153图28长城模具市场商户需求面积抽样比例图3、需求总量：14660m2（仅统计扩张数量）4、心态分析：由于长城模具市场无大规模扩张的可能，该市场模具商户对于“新市场”是比较感兴趣的，但绝大部分商户在受访中均表示，他们的意向也仅限于开分店模式，原因在于以他们经营多年的经验，“新市场”要积聚人气，必须要一段时间的经营，如果放弃现有的场地，彻底搬迁，而现有场地又被顶替的话，将会处于“背水一战”的尴尬局面。（二）世雅模具市场：由于世雅市场的开张率远远小于总体铺位出租率，因此市场内的经营户尚具备较大的扩张余地，并且该市场的租金相对目前整个永康地区的集中性市场来说都是很低的，在所调研访问的对象中，对新市场形式均无特别明确的意向。二、其他分散型模具生产加工企业（行业协会内在册）对本案的渴望度分析（一）抽样比例：样本总量47图29分散型模具厂商需求面积抽样比例图（二）需求总量1、有意向9620m22、有意向但希望租用土地自建厂房：10500m2

第二节外地市场需求主要针对浙江省内宁波、台州两大模具产业较发达地区的几个县市作了抽样调研，以黄岩、宁海、余姚为典型各取5家企业走访、15家企业作电话采访，共计60份样本作数据分析。图30外地市场需求情况图其中有意向到永康发展的有9家，无意向的51家。有意向的模具企业要求有以下两点：首先是政策的优惠，并且大部分企业希望能以买地自建厂房的形式发展；中型的企业希望通过在永康建立办事处的形式来进入市场，因为这样投入的精力、成本比较小，同时也可以作为对永康当地市场的试探。没有意向的模具企业考虑如下：首先永康的订单不多，大部分企业在永康的订单不超过10％，而他们到永康设点，一次性投入高；其次永康的原材料供应不足，尤其是优质原材料供应匮乏；而小规模的外地企业资金不够，去外地发展有困难；外地企业认为永康企业的诚信度不够，因此缺乏和永康企业合作的信心；还有部分外地厂家的模具制造是以出口为主。

第三章本案的投资收益分析第一节售价（或租金）的市场客观表现一、长城模具市场面积（m2）雄鹰关强6030总铺位（间）3681619539租金（元）低位高位低位高位600012000600012000单位租金（元/m2·天）0.270.550.551.10单位平均租金（元/m2·天）低位高位0.370.94表7长城模具市场售价租金二、世雅模具市场面积（m2）48租金（元）低位高位20007000单位租金（元/m2·天）0.110.40表8世雅模具市场售价租金三、分散型厂商单位平均租金：0.6元/m2·天

第二节项目整体投资收益分析先期贷款6315.53万元年利率6.00%年利息损失387万元一期成本投入6702万元实际效益年限49年一期总面积50000m2市场意向面积24280m2单位成本均价2760元/m2剩余面积25720m2一期项目理论收益7100万元单套面积144m2单位成本租金0.15元/m2·天单套总价397485元同期现行存款利率2.25%投资第一年利息损失8943元投资客购置单套总成本406428元市场认可单位平均租金0.37元/m2·天单位租金一层二层0.490.25元/m2·天投资客年均收益（税前）19447元税后15558元合理等额年均收益率3.83%成本回收期26.12年表9项目整体投资收益分析说明：假设开发商用于开发项目的款项全部来自于银行贷款。24280m2是经过调研得到的永康当地模具厂商对“新市场”的意向，由于开发商要求在调研期间，不能以“神洲模具”的名义，这里的“新市场”是为了调研而假设的项目。如果以上述意向面积作为成本回收的基数，50年使用权一次性买断价应在2760以上。对于投资客户，租金达到长城市场的低位水平（具体见表7），即可在约26年内收回成本，余下近23年赚取纯利润，在同等收益渠道中具有一定的吸引力。如果有银行按揭的支持，对投资回报将有举足轻重的促进作用。目前情况下，项目运作尚存在51.44%风险度。

第四章机会与风险分析第一节机会分析一、五金工业园内近期无同类性质土地出让2004年下半年，国家针对固定资产投资开始政策性控制，其中出台了相关联的土地审批政策，导致地方土地审批紧张，这从五金工业园三期规划及2004年7月份的土地挂牌明细上即可看出，之后几月工业园将大大缩小土地放量，对于本案来说是一大利好。二、模具市场需求发展趋势（一）模具主要需求方——五金产业产值趋势预测图31五金行业产值年增长趋势图通过对从1995到2004年永康市十年的五金行业总产值的统计分析，在未来的五年内，假设永康的五金产业还将保持前十年的年均增长率17.09%的话，到2010年永康市五金总产值将到达1000亿的规模。

（二）至2010年永康市模具需求量增长趋势预测图32永康五金产业模具需求量增长趋势【数据来源：永康市经贸局、统计局文件、锋尚企划统计分析】伴随五金产业的高速增长，模具需求量也将随之增长，假设根据模具需求占五金工业产值的比重呈等比增长的话，我们预测到2010年，永康市五金规模工业对模具的需求量将达到14.4亿元。因此对于当地模具产业来说，总量的供不应求将是极大的发展契机。三、可引起当地政府对模具产业足够的关注度由上述（第二点）可知，在今后五年中，永康的模具产业将是五金产业之外的另一热点，一方面作为制造业的第一环节将有效促进五金制造业的“质变”，同时，市场需求量的快速增长，势必引起内外模具厂商的“垂涎”，可预期的税收增长将是每一个发展中城市之经营者（政府）所关注的焦点问题。

第二节风险分析（后期必须注意的问题）一、现行政策决定了用地性质的变更无法实现工业用地性质的不可变更性，决定了本案在名义上只能是以“神洲模具”自组投资项目，也间接导致了本案的后期操盘手法必须是处于“擦边球”状态。二、政府性干预俗话说“没有不透风的墙”，如果在操盘运作过程中，产生一些可能的对立状况，从而导致政府职能部门的“被迫”干预，那么本案的“销售”状况将不言而喻。三、同类竞争永康市场对模具的需求呈不断上涨趋势，一些囊中有地，也“嗅”到了其中蕴涵的巨大商机，预想分一杯羹的实力型投资商，也许会以同样的形式来抢夺模具市场的“蛋糕”。（行政许可法为依据）四、金融政策和银行信贷支持2004年银根紧缩、保守的货币政策让许多开发商刚上马的项目纷纷“落马”，只有充裕的资金和多渠道的融资手段才能保证项目的顺利开展。项目对外招商一旦启动，仅靠客户自筹资金购置势必会缩小客户辐射面，同时也会提高进驻门槛，进而影响到开发商资金的顺利回笼；因此，必须依托良好的信贷支持，降低客户自备资金的门槛。五、市场需求心态的引导非朝夕之功市场需求的拉动非一朝一夕，要让永康当地众多五金制造业企业对永康的模具制造水平刮目相看尚待时日。

六、目标客户响应度未能达到理想的水平投资型项目操作首先要保证资金的流动安全和及时回笼，按上述测算，本案一旦推出必须按既定目标按时回笼预期款项，否则，将对项目二期工程的开展造成很大的压力。

第三篇永康市模具产业发展趋势分析

第一章永康模具产业宏观形势没有高水平的模具就没有高水平的产品，已经成为制造业的一个共识。作为制造业的重要基础性工艺设备，模具技术被认为是衡量一个以工业制造业为支柱产业的城市制造水平的重要标志之一。按前面的预测（第四章）来看永康的模具产业如果能跟随市场需求等比增长，将成为模具产量大市，但如果未在技术水平上改进，就远非模具制造强市。要缩短与国际先进水平的差距，必须制定和完善模具标准，组织模具标准件大批量、规模化生产，提高模具标准件使用覆盖率，加快人才培养，争取政策扶持，提高工业装备水平等，这是提高永康模具产量质量的当务之急。将永康模具制造业与该产业发达城市的差距归纳为以下方面：一是总量供不应求。其中，市场上中低档模具供大于求，而中高档模具却供不应求。二是企业结构、产品结构、技术结构不合理。三是模具产品水平比国际先进水平差距太大，而模具生产周期却比国际先进水平长许多。模具的使用寿命只有发达城市的1／2至1／10，甚至更短。此外，开发能力较差，经济效益欠佳；与模具产业发达城市相比，模具企业管理上的差距更大。另外，标准化、专业化、商品化程度低，模具材料及模具相关技术落后，也是造成与先进水平差距大的重要原因。模具标准化水平低，模具标准件使用覆盖率低，对模具质量影响较大，同时还加大了模具制造成本，对模具制造周期也有很大影响。模具材料性能、质量和品种是影响模具质量、寿命和成本的重要因素。永康当地模具钢品种、规格不齐全，低档次产品多，高质量、高性能的高