天房集团战略规划

第一部分“十一五”期间工作回顾和基本经验一、“十一五”期间工作回顾“十一五”的五年是\o"天房"天房集团历史上极不平凡的五年。五年前，集团正处于\o"产业"产业结构单一、市场占有率低、经济状况不景气、企业缺乏凝聚力的阶段。在市委、市政府和规划建交两委的正确领导下，集团公司领导班子面对复杂多变的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展任务，坚持以科学发展观为统领，解放思想，与时俱进，开拓创新，牢牢抓住天津经济发展和滨海新区开发开放的重大历史机遇，加速实施“大集团”发展战略，紧紧凝聚全体共产党员和广大职工的智慧和力量，战胜了重重困难，集团改革发展稳定工作迈上了新台阶，开创了新局面，开拓了新境界，创造了集团有史以来的最好时期。这五年，是天房集团摆脱“空壳”“死壳”、奋力拼搏、走出困境的五年，是天房集团克服艰难险阻、深化改革、创新发展、锐意进取的五年，是天房集团主要经济指标连年翻番、实现经济持续发展、创造新辉煌的五年。（一）主要成绩1．“十一五”时期各项经济指标实现了历史性的跨越发展。集团克服国际金融危机等历史罕见的困难和挑战，在非常艰难的条件下实现了整体经济指标持续快速发展，主要经济指标连续创造历史最高记录。“十一五”期间，集团综合实力显著增强，主要经济指标翻三番，年开发规模从84.8万平方米增至533.5万平方米，营业收入由8.6亿元增至54.6亿元，利润总额由4500万元增至6.8亿元，总资产由57.2亿元增至300亿元，净资产由7.9亿元增至65亿元，职工人均收入逐年明显提升，集团公司实现了超常规、跨越式发展。2．集团从一业为主建设成四大主业并举引领各项经济大发展的新格局。“十一五”初期，集团主业单一，对集团整体经济的拉动效应及资产利润率都不高，集团仅有的五个子公司创效能力都不强。集团党委按照“做大做强母体公司、盘活上市公司、不断培育新的经济增长点”的工作思路，调整产业结构，经过不懈努力和艰辛工作，大胆创新，大胆实践，培育了\o"土地"土地开发、房产开发、资本运营和基础设施建设\o"投资"投资四大支柱产业。\o"土地"土地开发产业从无到有，充足的土地储备为集团持续发展提供了强有力的后劲。集团上市公司天房发展首次从资本市场定向募集资金19.5亿元，\o"融资"融资功能开始显现。物业服务从初期管业面积148万平方米发展到358万平方米，并逐步向高端物业服务转型。科技开发、不动产经营、实业投资和酒店管理竞相发展，启动了华富宫大饭店的改革改造。集团按照全市经济发展战略，及时调整发展布局，以“滨海新区项目稳步推进，中心城区项目全面提升，周边区县项目形成规模”三个层面协调联动，实现了资源效益最大化，有力地促进了集团整体实力的提升。3．大力加强党的先进性教育，各级党组织整体素质得到显著提高。集团党委首先着力加强集团领导班子的自身建设，坚持用马克思主义中国化最新理论成果武装头脑，大力倡导理论联系实际，准确把握新形势下的经济规律和市场特点，深入研究事关集团发展的全局性、战略性、前瞻性问题，积极选派领导人员参加市委和工委两级党校培训共59人次，领导班子的理论水平和应对复杂经济形势、驾驭全局的能力明显增强。集团党委深入开展了共产党员先进性教育和学习实践科学发展观活动，大力加强各级党员领导人员和党组织的能力建设和先进性建设，取得了重要的思想成果和实践成果。各级党组织由25个发展为45个，党员总数由500名增至644名，党组织建设与重点工程、重大项目建设同步推进，实现了基层党组织全覆盖。扎实推进党风廉政建设，以完善惩治和预防腐败体系建设为重点，形成两级组织和工作网络，落实党风廉政责任制，为集团快速发展提供有力保证。4．坚持人才是集团第一资源的理念，人才队伍不断发展壮大。全面推进“人才强企”战略，把人才引进和内部培养有机结合起来，完善人才成长的体制机制，建立优秀人才进得来、用得好、留得住的制度，努力培养和造就出一批高层次、专业化、创新型领军人才。五年来，培养选拔集团级领导人员8名，中级管理人员73名，引进具有中高级技术职称和博士、硕士文化水平的各类人才133名。集团现有职工1400名，其中大本以上学历559名；正高级职称专业管理人员12人，副高级职称专业管理人员111人，中级职称管理人员194人。本科以上文化水平和中级专业职称以上人员分别比“十一五”初期增加了106%和36%。人才队伍的年龄结构、知识结构进一步优化。5．大力加强企业文化建设、和谐企业建设，展现前所未有的新面貌。集团上下紧紧围绕“和谐天房、责任\o"地产"地产”的核心理念，加大宣传教育力度，深入开展社会主义核心价值体系教育，职工队伍的思想道德和职业道德素养有了明显提高。集团坚持以人为本，全力为职工群众办实事、办好事，进一步改善了基层职工的工作、生活条件。建立了企业年金制度，提高了住房公积金缴存比例，为职工缴纳补充养老保险和补充住房公积金，为离退休职工增发生活补贴，完善了大病救助基金，让职工及时分享到企业改革发展的成果，通过开展多种多样的群众性文体活动，活跃了职工业余文化生活，企业的凝聚力和向心力不断得到增强。6．“天房”的企业形象和社会地位显著提升，成为我市房地产界的知名品牌。集团坚持“为市委、市政府作劲，为百姓造福”的工作思路，积极为建设新天津做贡献。完成了天津师范大学、天津理工大学新校区学生公寓建设项目；承担了天宾商务中心、泰安道地区综合改造、市文化中心等一大批载入天津建设史册的重点工程和标志性工程；不断加大社会保障性住房建设力度，累计建设保障性住房330万平方米，为天津安居工程、民心工程建设做出了重要贡献；在海河上建起了技术难度最大的赤峰桥，在黄河上架起了济南建邦大桥；热心社会公益事业、慈善事业和教育事业，先后为南方雪灾、汶川震灾、台湾水灾、西南旱灾、玉树震灾、舟曲泥石流等捐赠善款3000多万元，捐资支援天津市对口援助的陕西省宁强县建设“天房集团希望小学”，选派了一名援疆的县级干部。集团先后荣膺“中华慈善突出贡献单位（企业）奖”、“2010中国企业社会责任特别大奖”等称号20余个。集团超常规、跨越式发展及对社会的贡献引起海内外多家新闻媒体的关注，报道集团发展成果的主流媒体多达30家，宣传报道150篇以上，天房集团社会美誉度显著提高。回顾总结“十一五”，最令人感怀的是，面对房地产市场金融风波带来的巨大冲击和挑战，集团党委、董事会在集团党委书记、董事长马鹤亭的带领下，团结全体党员和职工，心系企业，克服了难以想象的困难、压力和挑战，奋力拼搏，一心一意谋发展，企业的凝聚力大大增强了，企业上下更和谐了。在集团经济效益由冷转热、年年创造出新业绩、新变化、重振“大开发”雄风的时候，全集团广大职工都由衷地感到欣慰，都有着刻骨铭心的感受。（二）存在的不足在总结成绩的同时也清醒认识到，集团有些工作与市委、市政府和社会各界以及广大职工群众的要求和期待还有一定的差距，集团在加速发展的道路上还面临着许多的困难和挑战，主要是：企业核心竞争力还不够突出；经济发展方式转变和\o"产业"产业结构优化升级工作还有待加强；管理体制机制不够完善，基础管理工作比较薄弱，还滞后于企业快速发展的形势要求；高中级复合型人才还比较短缺，高级专业技术人才还比较少，从整体上看，人才队伍的整体素质和专业素质还需要继续提高；党建工作创新的力度还不够大，基层党组织建设有待加强。（三）主要体会1．始终坚持科学发展观，把发展作为第一要务，是集团实现超常规跨越式发展的根本。集团领导班子牢牢把握天津经济社会科学发展和谐发展率先发展、特别是滨海新区进一步开发开放的历史机遇，把发展作为第一要务。党委书记、董事长马鹤亭同志提出“抓发展、抓班子、抓规范”的工作方针，全集团上下解放思想，大胆创新，不断强化发展意识，强化“排头兵”的意识，敢为人先，抢抓机遇，扎扎实实地做大和做实集团的四大主业，促进集团发展步伐年年提升，尤其是近三年主要经济目标连续翻番。“十一五”取得的成绩充分说明，集团始终坚持把发展放在第一位，并牢牢抓住不放，把握住发展方向，把握住发展契机，这是取胜的根本。2．始终坚持把市重点工程作为“生命工程”，是集团实现超常规跨越式发展的基础。集团把重点工程和社会保障性住房建设作为“生命工程”、“一号工程”，在建设中做到速度、质量、效益相协调，融入建筑文化理念，体现环保宜居特色，为天津建设宜居城市做出了重要贡献。在承接天宾商务中心、泰安道地区综合改造和市文化中心代建项目中，从全局的高度出发，不计利益得失，努力打造天津地标性建筑。党和国家领导人、市委、市政府领导曾多次到集团建设和物业管理的小区进行视察，并予以充分肯定。正是由于集团始终秉持“为市委市政府作劲、为百姓造福”的理念，积极发挥天津城市建设的“国家队”和“主力军”作用，不断坚持履行企业社会责任，“天房”品牌才在社会上赢得了良好的口碑。3．建设过硬的好班子，团结带领职工奋力拼搏，是集团实现超常规跨越式发展的关键。集团领导班子从自身建设抓起，不断加强思想建设、组织建设和作风建设，在解放思想中开阔视野、创新思路，在转变观念中破解难题、应对挑战、自加压力，在克服困难与挑战中提高驾驭全局、谋求更大发展的能力，在转变作风中求真务实、真抓实干，以“五加二”、“白加黑”的奋战精神，深入一线，靠前指挥，办实事，解难题。领导班子能力强不强、水平高不高、作风实不实，对企业的发展起着决定性的作用。正是有了一个好班子，才带出了一支好队伍，打造出了一个好企业。4．凝聚优秀人才，用好人才优势，是集团实现超常规跨越式发展的保证。人才是核心竞争力。现代企业的竞争实质上是优秀人才的竞争。集团大力推进“人才强企”战略，将“人才是第一资源、人才是第一生产力”的理念贯穿于各项工作之中，以开放的人才观吸纳和培养人才，努力为各类人才施展才能搭建舞台，让人才在干中锻炼、干中成长，人尽其才，人尽其用，形成了尊重知识、尊重人才、尊重创造、风清气顺、想干事、能干事、会干事的良好氛围。注重凝聚人才、培养使用人才，是“十一五”期间集团实现跨越式发展的成功所在。“十一五”期间所取得的成绩和宝贵经验，为集团“十二五”更好更快发展奠定了良好基础。二、“十二五”期间房\o"地产"地产行业发展趋势分析“十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，是深入贯彻落实科学发展观、深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是房地产行业步入量变到质变、满足不同需求、市场健康稳定发展的重要时期。初步预测，这期间在国家大的宏观调控政策影响下，房地产行业有以下几大发展走势：（一）社会保障性住房建设继续成为房地产行业的重点。中央将继续出台一系列完善保障民生方面的政策措施，从机制上保障人民能更多地分享到改革发展的成果，而抓好社会保障性住房建设成为中央落实保障政策的“头号”民生工程，继续大规模实施保障性安居工程建设依然是政府的工作重点。中央先后出台了一系列政策，严格要求地方政府将保障性住房建设作为硬任务进行督查落实，并且对各级政府的保障性住房建设责任予以严厉考核，以此来加强保障性住房建设政策落实力度。此项政策将会推进保障房建设快速发展。（二）更为灵活和适用的政策调控将引导房地产企业回归理性成长。房地产行业不仅涉及了金融政策，涉及了国计民生政策，更涉及了社会稳定形势，其影响不可低估。中央将充分借鉴“十一五”的经验，特别是在经受了国际金融危机的影响、中国房市大起大落的冲击之后，在政策导向上更具有指导性、针对性和操作性，对房地产行业采取的政策调控更趋向智慧与冷静。房地产企业需根据自身的产品定位、品牌策略、经营模式、财务状况等特点制定不同的策略，寻求发展之路。对于集团而言，更应超前决策，研发出适合市场需求和自身发展的新产品。（三）房地产行业仍然是稳定和拉动我国经济的中坚力量。我国将更加主动地加快内需为主的战略转型，特别是从\o"投资"投资需求转到消费需求上来，而居民强劲的住房消费需求无疑给房地产行业的快速发展带来了契机，房地产市场将会呈现更加多样化的发展格局，保障性住房、商品房和政策支持房等住房种类的有效供给将会满足不同层次消费者的需求，房地产行业市场将更加完善。可以预见，在保障性住房建设规模比重不断加大、产品品种更加丰富的形势下，商品房市场仍将有较大幅度的发展空间。（四）社会主义新农村城镇化建设为房地产开发企业提供了新的契机。社会主义新农村建设是党中央全面落实科学发展观和构建和谐社会的重大战略部署，是新时期做好“三农”工作、加快经济社会发展的战略任务。《2010年城市蓝皮书》指出，“十一五”期间，中国城镇化率达到46.6%，“十二五”期间，预计城镇化率年均提高0.8至1.0个百分点，到2015年达到52%左右。城镇居民住房条件的改善，中小城市及县级市的基础设施建设和保障房、商品房等各种住房开发的加速，无疑给房地产行业带来巨大的机遇。集团应当预先筹谋，力争成为社会主义新农村城镇化建设中的重要力量。（五）强调可持续发展，加大低碳、环保、生态、宜居的产品建设力度。房地\o"产业"产业的可持续发展能够促进人民群众生活水平的提高，带动经济的快速发展，保护和促进人类同自然环境的协调发展，刺激对先进建筑技术的需求。而技术的进步、经济的发展及和谐的自然环境优势又是实现房地产业可持续发展的基础和前提。因此，实施低碳发展战略，加大低碳、环保、生态、宜居\o"住宅"住宅产品的建设力度将会成为房地产行业可持续发展的大方向。集团应超前研究，带头建设低碳、环保、生态、宜居型社区。（六）天房集团已经具备较强的竞争优势。经过“十一五”的历练，集团更显示出强大的优势：由单一的房地产开发发展为\o"土地"土地开发、房产开发、资本运营和基础设施建设投资四业并举的大型企业集团；新兴产业不断成为新的经济增长点，将会使集团的资源更加优质，竞争优势不断增强；人才优势已成为集团快速发展不可或缺的资源和实力；“天房”已成为知名品牌，集团发展的核心竞争力正在形成，在竞争市重点工程和全市带有区域性、规模性的工程中最富有经验，最具实力。这些优势和资源将推进集团在“十二五”期间实现更大的飞跃。第二部分“十二五”规划的指导思想、企业定位和发展目标一、指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展观，深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，迎接党的十八大的召开，继续扎扎实实按照胡锦涛总书记提出的“一个排头兵”、“两个走在全国前列”、“四个着力”和“五个下功夫、见成效”的重要要求，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以调整优化经济结构为主攻方向，团结全集团广大党员干部群众，解放思想，开拓创新，真抓实干，加快构筑生态宜居高地，争创一流发展业绩，以更大气魄、更高标准、更高水平，在新的制高点上实现更好更快的发展，真正把集团建设成为跨地区、跨省市、辐射国内外的房\o"地产"地产龙头企业。二、企业定位紧紧围绕“和谐天房，责任地产”的核心理念，充分发挥\o"产业"产业集群的优势，继续当好全国\o"投资"投资开发建设社会保障房、致力改善国计民生的“排头兵”，当好国有大型企业经济指标快速增长的“排头兵”，在推动滨海新区开发开放、进一步建设新天津方面走在我市前列，在科技创新、应用先进节能技术和产品、发展新能源、打造低碳、环保、绿色、节能、抗震的生态宜居型城市社区方面走在全国前列，在“十二五”前期进入中国企业500强。大力推进集成化产业，继续做强做大做优\o"土地"土地开发、房产开发、资本运营、基础设施建设投资支柱产业，努力培育新的支柱产业，大力推出子公司成功上市。要着眼涉及全市改造开发的重点项目和带有较大区域性、规模性的房地产开发项目，立足本市，辐射全国，走向世界。精心打造科技开发、物业管理、实业投资、不动产经营、现代物流和酒店管理竞相发展的具有核心竞争力的国家级大型企业集团。三、发展目标（一）主要经济指标“十二五”期间，主要经济指标以年均以30%左右的速度递增。具体目标：2011年，完成营业收入165亿元，完成投资额173亿元，实现利润总额18亿元，达到营业收入的10.9%。2015年，实现营业收入300亿元，实现利润总额30亿元。职工收入年均增长20%以上。（二）\o"土地"土地开发目标土地是房产开发和\o"融资"融资的基础，具有稀缺性、增值性、可持续性，是房地产行业竞争的主要对象。“十二五”期间，集团土地出让面积、土地购置、储备量要比“十一五”期间有较大幅度增长。要实施“走出去”战略，加大在环渤海地区及全国其它地区的土地开发、土地购置，实现突破。（三）房产开发目标“十二五”期间，集团整体规模和实力处于全国同行业前列。2011年房地产开发面积达到650万平方米，年竣工面积占施工面积的33%，以后每年都要根据市场需求变化来制定和调整年度目标，力求有较大幅度增长。（四）资本运营目标充分利用天房发展上市公司平台扩大融资规模，依托项目平台，继续做好股权和债权融资工作，要对集团发挥支撑作用。不断拓展融资方式，成功推进房地产投资信托基金（REITs）的发行。创新优惠的合作措施和良好的环境，充分吸引外商来集团进行合资、投资和合作。（五）基础设施建设投资目标要创新发展，加快转变发展方式，由单纯的代建制向投资、咨询服务及总承包管理产业链延伸，充分发挥自身的技术优势、管理优势、资金优势，不断拓展市场，立足天津，辐射全国，走向世界。（六）产业结构优化目标调强产业结构，在原有四大支柱产业的基础上培育新的支柱产业；调优产品结构，加快形成保障性住房、普通商品房和商业地产、旅游地产兼备的产品格局；调高产品定位，突出体现环保、节能、低碳、绿色、生态、宜居、抗震等特色；调新发展布局，加速推进滨海新区、中心城区、各区县三个层面联动协调发展，立足天津，加快推进外埠项目，不断扩大发展规模。（七）国际化发展目标在加大国内房地产开发的基础上，积极参与国际竞争，拓展国际市场。要培养适应国际市场竞争的人才，组建专业化的队伍，通过项目合作、合资和引资等方式在“走出国门”上迈出实质性的步伐。第三部分“十二五”规划的实施战略一、重点工程建设战略“十二五”期间，重点工程、重点项目的开发建设仍然是全市加快滨海新区建设、开创天津现代化建设新局面的重点。集团继续坚持把重点工程、重点项目作为“一号工程”和“生命工程”，在建设新天津的发展中走在我市前列。（一）高水平地完成在建的重点工程建设项目。“十二五”初期，要按照市委、市政府的总体要求，以高度的责任感，坚持“高起点规划、高水平设计、高效能管理”方针，全力做好全市瞩目的泰安道地区开发建设项目和天津市文化中心项目，将它们打造为城市新地标和全市人民共享和谐的“城市客厅”。同时，加大“招大商、引名牌”的进程，吸引能力强、具有高端品牌和成熟市场的商家，确保泰安道项目按期开业，成为引领天津高端消费的前沿商业区。（二）继续下大力量承揽全市的重点工程和重点项目，打出天房品牌和天房气势。“十二五”期间，我市将会有一大批涉及城市建设的重点工程和重点项目，集团本着“为市委、市政府作劲，为百姓造福”的宗旨，要高度关注并积极服务全市工作大局，主动承揽新的市重点工程项目。同时，要继续在滨海新区和周边区县多争取大项目、好项目，以增量带存量，以资源促发展，以增量调结构。通过建设一批重点工程，在为集团积累财富的同时，也为建设现代化新天津做出贡献。（三）适应需要，发挥人才优势，组建重点工程（代建）公司。“十一五”期间，集团先后承担了天宾商务中心、泰安道地区开发项目和文化中心的博物馆、美术馆、图书馆、大剧院四大场馆的天津市重点工程建设项目，通过这些技术难度大、质量要求高、工期要求紧的项目建设，已培养出一支优秀的管理人才和专业技术人才队伍，这支队伍是集团十分难得的财富。在“十二五”期间组建重点工程（代建）公司，将这些人才组织起来，发挥更大的作用，不仅作为我市重点工程建设的“主力军”，也要成为承接全国重点工程建设项目的“国家队”。二、国计民生项目战略党中央和国务院针对房\o"地产"地产市场发生的新情况、新问题，加大了对社会保障性住房建设的投入和支持力度，这在我国建国史上是从未有过的。集团应充分发挥重要支柱\o"产业"产业的骨干示范作用，把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，当好改善民计民生、建设美好家园的“主力军”和“排头兵”。（一）积极\o"投资"投资社会保障房建设，继续发挥“主力军”作用。（二）抢抓机遇，积极投入社会主义新农村城镇化建设。（三）狠抓安全责任制，视质量为生命。（四）坚持以人为本，履行社会责任，大力为民办实事、做好事、解难事。三、\o"土地"土地开发战略\o"土地"土地的储备、增值是集团保持持续稳定发展的重要基础，土地开发也是房产开发的前提条件。要认真研究国家及地方的相关政策法规，密切关注市场的走向，确保土地的\o"融资"融资、购置、整理、销售等环节高效率、高效益安全运转。（一）全力与政府合作，科学有序地推进土地开发项目。（二）进一步加大土地储备力度，拓宽土地储备渠道，完善土地整理开发模式。（三）精心研究市场变化，有计划地出让土地，实现效益最大化。四、资本运营战略资本运营产业的发展要适应国家出台的一系列金融政策，夯实自身工作基础，努力提高集团的信用级别，为全集团超常规发展提供强有力的资金支持。（一）巩固和不断扩大融资渠道，确保资金健康运行。（二）不断拓展信托租赁等融资方式。（三）注重财务策划，更加合理地调控资金。五、培育新的主营业务战略在继续壮大已有四大支柱产业的同时，着眼市场需求，培育新的支柱产业，构建起多业并举的产业格局，提升市场竞争力和抗风险能力，引领集团持续快速发展。（一）培育酒店产业为集团的新兴支柱产业。（二）大力培育业绩优秀的子公司争取上市。（三）基础设施产业要创新发展，形成基