思源策划逻辑思维的培养

「策划逻辑思维的培养」思源经纪天津公司2011年9月在房地产领域，我们一直在帮助客户成功

纽交所股票代码：SYSW1什么是“策划”纽交所股票代码：SYSW思考一：大家回想一件事情：从你接到思源的面试通知到你面试完毕并应聘成功，你都做了些什么？纽交所股票代码：SYSW兴奋导致彻夜难眠向朋友打听公司情况精心打扮准备面试准备相关应聘资料思考可能被问到的问题忐忑等待面试开始询问自己关心的问题揣测问题并技巧回答纽交所股票代码：SYSW为何会有以上种种事件出现：因为你想成功应聘！纽交所股票代码：SYSW把以上信息按时间顺序排列：纽交所股票代码：SYSW把以上信息按工作阶段分类：前期准备阶段面试准备阶段面试阶段纽交所股票代码：SYSW把以上信息按重要性分类：核心因素重要因素次要因素纽交所股票代码：SYSW我们把以上分析进行一下组合：核心因素重要因素次要因素前期准备阶段面试准备阶段面试阶段纽交所股票代码：SYSW通过以上对信息的处理，我们应该明确：1、一切纷繁的事件都是为了达到目的而进行的2、在不同阶段；应该做不同的事情3、处理好核心问题是完成目标的关键纽交所股股票代码码：SYSW思考二：：同样的商商品，为为何有不不同的价价格？纽交所股股票代码码：SYSW大家来总总结一下下原因：：1、因为可可乐包装装不一样样了2、因为几几个地方方的租金金不一样样3、因为进进货成本本不一样样4、因为消消费的环环境不一一样………能把这些些原因做做一个总总结吗？？纽交所股股票代码码：SYSW因为可乐乐的价值值发生了了变化这又衍生生出了另另一个问问题：什么是价价值？纽交所股股票代码码：SYSW价值价格客户价格是价价值的外外在表现现，当商商品的价价值改变变时，其其价格也也会随之之发生改改变；而价值改改变的原原因是商商品获得得其消费费客户的的认可，，并因此此产生的的消费需需求；因此，“客户””是需要要研究的的核心因因素。纽交所股股票代码码：SYSW我们来做做一下对对位分析析：酒吧商店超市主力客户户消费特征征可乐的价价值时尚青年年群体附近居民民路人家庭主妇妇有较好的的支付能能力；注重氛围围和感受受因生活需需要而产产生的随随机型消消费因生活必必须而产产生的目目的型消消费满足心理理愉悦的的调味品品一瓶普通通可乐便宜的可可乐纽交所股股票代码码：SYSW通过以上上对信息息的处理理，我们们应该明明确：1、“客户户”是所所有事件件的终端端载体2、“客户户”需求求的变化化是引发发价值改改变的核核心原因因纽交所股股票代码码：SYSW现在，我我们来总总结一下下什么是是“策划划”纽交所股股票代码码：SYSWA点B点策划的第第一层含含义（基基本原理理）：策划是为为实现既既定目标标而进行行的一系系列动作作纽交所股股票代码码：SYSWA点B点策划的第第二层含含义：策划是通通过合理理的分析析，找出出实现目目标的最最佳途径径纽交所股股票代码码：SYSWA点B点策划的第第三层含含义：目标是综综合变量量；没有有绝对唯唯一，只只有最适适合B1点B2点纽交所股股票代码码：SYSW2什么是““房地产产策划””纽交所股股票代码码：SYSW什么是房房地产？？房地产是指指土地、建筑物及固着在土土地、建筑筑物上不可可分离的部部分及其附附带的各种权益纽交所股票票代码：SYSW房地产项目目开发流程程：城市化进程程旧城改造新城建设建设用地一级开发商商土地整理土地交易中中心招拍挂二级开发商商土地研判规划设计报规报建投资建设销售准备开盘销售客户购买自住投资三级市场二次交易土地运营和和规划阶段段项目产品研研发阶段产品销售和和流转阶段段纽交所股票票代码：SYSW多数时候，，我们所接接触的房地地产开发是是从项目产产品研发到到销售完毕毕的过程；；因此以下下将以此为为重点进行行深入分析析。纽交所股票票代码：SYSW狭义房地产产项目开发发流程：二级开发商项目研判规划设计报规报建投资建设销售准备开盘销售客户购买纽交所股票票代码：SYSW按照策划理理论对房地地产开发工工作进行解解析：项目开发产品销售客户开发商通过过招拍挂程程序获取土土地，在深深入研究和和分析的基基础上开发发建设房地地产项目，，通过终端端客户的购购买行为完完成产品销销售，从而而获得经济济效益。纽交所股票票代码：SYSW我们可以简简单的把房房地产策划划总结为：：以商品房产产品为载体体；通过终终端客户以以购买方式式获取商品品房权益的的行为使开开发商通过过销售获取取经济利益益的资源配配置过程纽交所股票票代码：SYSW二级开发商项目研判规划设计报规报建投资建设销售准备开盘销售客户购买1、明晰项目目土地自身身素质和可可塑性2、了解目标标客户的需需求特征和和偏重3、项目成本本投入和可可实现的市市场价值4、项目建设设面临的市市场机会和和风险纽交所股票票代码：SYSW项目研判1、明晰项目目土地自身身素质和可可塑性土地属性研研究土地开发要要素分析交交通属属性规规划属性商商业属属性配配套属性地地区规规划研究地块指标地地块四四至纽交所所股票票代码码：SYSW项目研研判2、了解解目标标客户户的需需求特特征和和偏重重客户总总体研研究客户来来源客客户构构成职职业分分析年年龄分分析消消费习习惯分分析家家庭结结构分分析产品需需求分分析价价格需需求分分析纽交所所股票票代码码：SYSW项目研研判3、项目目成本本投入入和可可实现现的市市场价价值财务测测算财务模模型选选取细细分产产品价价格确确定未未来价价格走走势预预测项项目销销售周周期确确定开发成成本估估算内内部收收益率率经经营营利润润分析析风风险险评估估成本测测算模模型纽交所所股票票代码码：SYSW项目研研判4、项目目建设设面临临的市市场机机会和和风险险城市宏宏观经经济研研究总体房房地产产市场场城市总总体规规划研研究区域房房地产产市场场国家产产业经经济国国家家信贷贷投放放城城市经经济总总量社会消消费能能级人人民民生活活水平平城市化化水平平固固定资资产投投资产产业业结构构研究究经经济外外向度度房房地地产政政策城市概概况城城市总总体性性质城城市区区位城城市交交通人人口属属性城城市规规划宏观房房地产产市场场宏宏观观房地地产建建设指指标分分析土土地市市场研研究商商品房房市场场分析析分物业业市场场分析析（住住宅））市市场场未来来发展展预期期区域市市场概概况区区域域典型型项目目分析析区区域市市场竞竞争及及发展展趋势势总结结纽交所所股票票代码码：SYSW二级开发商项目研判规划设计报规报建投资建设销售准备开盘销售客户购买1、天津津市建建筑规规范相相关内内容2、项目目规划划设计计包含含哪些些内容容3、怎样样根据据自身身情况况安排排合理理设计计纽交所所股票票代码码：SYSW规划设设计1、天津津市建建筑规规范相相关内内容建筑面面积计计算，，层高高等文文件纽交所所股票票代码码：SYSW规划设设计2、项目目规划划设计计包含含哪些些内容容产品规规划物业形形态选选型产产品形形态初初步定定位规规划布布局建建议物物业体体量配配比建建议景观观及及道道路路系系统统建建议议外外立立面面建建议议配配套套系系统统建建议议其其他他细细化化产产品品建建议议纽交交所所股股票票代代码码：：SYSW规划划设设计计3、怎怎样样根根据据自自身身情情况况安安排排合合理理设设计计用振振业业、、中中铁铁项项目目案案例例介介绍绍纽交交所所股股票票代代码码：：SYSW二级开发商项目研判规划设计报规报建投资建设销售准备开盘销售客户购买1、明明确确的的项项目目营营销销思思路路2、市市场场形形象象的的树树立立与与传传递递3、客客户户的的有有效效蓄蓄积积和和转转化化纽交交所所股股票票代代码码：：SYSW销售售准准备备1、明明确确的的项项目目营营销销思思路路营销销思思路路销售售目目标标销销售售价价格格项项目目营营销销环环境境营营销销难难点点项项目目价价值值体体系系梳梳理理纽交交所所股股票票代代码码：：SYSW销售售准准备备1、明明确确的的项项目目营营销销思思路路价格格表表的的制制定定1：项项目目均均价价2：各各区区均均价价3：各各栋栋均均价价4：各各朝朝向向均均价价5：各楼楼层价价格6：一房房一价价表纽交所所股票票代码码：SYSW销售准准备1、明确确的项项目营营销思思路价值体体系梳梳理纽交所所股票票代码码：SYSW销售准准备1、明确确的项项目营营销思思路营销思思路的的确定定纽交所所股票票代码码：SYSW销售准准备2、市场场形象象的树树立与与传递递项目形形象案名LOGOSLOGEN基础色色纽交所所股票票代码码：SYSW销售准准备2、市场场形象象的树树立与与传递递纽交所所股票票代码码：SYSW销售准准备3、客户户的有有效蓄蓄积和和转化化客户积积累报纸广广告电电视视广播播网网络络广告告活活动动组织织渠渠道道行销销纽交所所股票票代码码：SYSW销售准准备3、客户户的有有效蓄蓄积和和转化化纽交所所股票票代码码：SYSW销售