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文档简介
宁波阳光大酒店项目前期报告博虹投资
2007年4月6日前言:
第一部分:产品概况
第二部分:SWOT分析
第三部分:酒店市场分析
第四部分:办公楼市场分析
第五部分:商业市场分析
第六部分:项目调整建议
第七部分:项目推广建议
附录部分:博虹投资简介报告目录前言※针对阳光大酒店项目特性,根据目前宁波酒店、办公楼、商业总体市场供求状况,并结合项目所在城西区域的特性,就本案的运作思路提供参考意见。※为实现本项目的快速去化,降低市场风险,根据宁波同类产品的实际配置、销售情况,为本项目的产品提供调整建议。※根据目前宁波同类型项目的实际案例及销售情况,为本案在取得销售许可之前的运作模式提出本公司的建设性意见。※本报告为项目前期报告,重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目前期推广建议,相关细节将在后续提供给贵方。产品概况第一部分四星级标准酒店1栋,21层,单层面积为1360㎡,总建面积为28560㎡酒店客房数330套1栋,22层,单层面积为1360㎡,总建面积为29920㎡商场:酒店、办公楼下面的连层,共3层写字楼部分商业部分产品分类项目经济指标
总用地面积总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总停车位19420平方米99749平方米9710平方米50%425%490辆建设单位设计单位产品构造酒店经营单位酒店星级竣工时间自行车位宁波市阳光世界大酒店有限公司宁波市海曙区望春街道西成村经济合作社宁波市建筑设计研究院主体为框架剪力墙结构,由地下2层、地上25层、及裙房等组合而成
宁波市阳光世界大酒店有限公司四星级标准2008年8月1450辆项目特点:※地处宁波城西,整体商业氛围档次不高,仍处于发展阶段。※产品属于复合型商业地产,包括四星级标准酒店、商务楼、商业部分。※本案酒店的顺利经营将有力支撑写字楼及商业部分的运营发展和销售。※村级用地,必须在建筑大体完成后,才能开始销售。SWOT分析第二部分项目优势分析※交通优势明显:
环城西路、丽园、机场路、气象路以及新典路构成了纵横交通网,为本项目的通达性提供了保障。※复合型产品优势:
四星级标准酒店通过品牌经营团队进行运营,可以提升区域价值,并带动写字楼、商业部分的整体价值提升。※现房实景优势:本项目属于村级用地,必须在得到许可后才可销售。这种特性一方面会给开发商带来一定的资金压力;另一方面,对客户而言,可以产生“眼见为实”的保证,也是企业实力的体现。项目劣势分析※人口分布杂,区域档次低:
项目周边外来人口多,人员成分复杂,将对项目品质、档次提升产生负面影响。※区域商务竞争力不强:
周边办公楼内、外部配置低,缺乏品牌客户入住,而在建或将开建的的宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等虽在内外部配置上有很大的提升,但体量大、客户定位重复,放在写字楼市场进行比较,明显缺乏特色支持。※区域商业氛围杂乱、无序:
海曙西部地区只有一些自发形成、零星散乱的商业分布,至今无一个象样的服务业集聚区,造成区域档次越来越低、租金售价难以提升、商业氛围难以形成。项目周边边商业氛氛围项目周边边商业具具有城乡乡结合部部特征::种类多、、杂乱、、整体档档次不高高,直接接导致很很多人对对城西区区域的印印象仍然然停留在在“脏、、乱、差差”阶段段,这是是本项目目发展所所必须解解决的心心理抗性性。参杂五金金汽配店店铺宁波电缆缆电线厂厂就在附附近,所所以周边边自发地地形成了了众多五五金、线线缆、汽汽配等店店铺。此此类店铺铺形象普普遍较差差,虽然然部分繁繁荣了地地方商业业,但对对本项目目的推广广会产生生负面作作用。项目威胁胁分析1※市场供应应量大、、竞争加加剧:酒店方面面,宁波波各区近近几年大大幅推出出高标准准、具有有知名品品牌管理理团队的的星级酒店,酒酒店行业业的客户户竞争已已经进入入白热化化状态。。商务楼方方面,宁宁波未来来三年内内写字楼楼供应量量将超过过200万平方方米,而而年均消消化量仅30万平方方米左右右,写字字楼供过过于求的的形势将将不可避避免。商业方面面,宁波波近年规规划建设设的商业业中心增增多,总总面积达达到100万平平方米,,如万达广场场、世纪纪东方商商业中心心、湾头头商业休休闲区等等,势必必将争夺夺宁波市市区有限的客户户资源,,未来商商业市场场的竞争争形势同同样不可可乐观。。项目威胁胁分析2※同区域写写字楼产产品竞争激烈烈:在建或即即将开建建的有宇宇达名城城、丽园园尚都、、金都国国际、恒恒丰中心心等。如如果本项目在形形态、配配置和客客户三方方面无法法突破,,单就海海曙西区区的同质质竞争就就势必在所难免免,更不不用说参参与整个个宁波写写字楼市市场的竞竞争。※同类写字字楼产品品竞争威胁胁:海曙区留留存的村村级用地地尚有不不少,这这些村级级用地多多为商业业用途,,由于这这些用地地在成本等等方面与与本项目目相似,,未来区区域内商商业和写写字楼项项目竞争争将更加加激烈。。项目机会会分析※高标准酒酒店在城城西存在在空白::海曙西部部地区缺缺少星级级高标准准酒店,,而机场场路直达达西区,,从项目目所在地地更可直直达宁波核核心,存存在相当当高档客客户来源源及相应应需求。。※品牌经营营酒店在在城西存存在空白白:城西酒店店业尚未未出现具具有全国国、乃至至国际品品牌的经经营管理理团队进进行运营营的星级级酒店,对对区域市市场而言言具有开开创意义义,并可可提升项项目整体体价值的的意义。。※具有酒店店式管理理写字楼楼在城西存存在空白白:宁波写字字楼供过过于求的的事实已已经非常常明显,但多数数停留在在同类同同质化竞竞争之中,差异化化市场、特特别是在软软性价值上上具有酒店店式管理的的写字楼不不多,结合合本项目星级酒酒店优势,,从客户需需求出发创创造市场、、制造差异异化竞争优优势将是本本案顺利销售关关键。星级酒店商业写字楼区域认同问问题同质竞争问问题价值创造问问题项目三大类类产品前期问题小小结宁波阳光大大酒店市场培育问问题持续经营问问题酒店市场分分析第三部分宁波五星级级酒店资料料名称区域规模周边信息餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施南苑饭店宁波市灵桥路客房438间天一阁藏书楼月湖景区七塔寺天一广场中山路商业街三江口中餐厅西餐厅商务中心票务服务鲜花店冲印店医务室出租车部分房间有宽带上网穿梭机场班车迪斯科舞厅棋牌室电子游戏机室游泳池保龄球场健身室按摩室桑拿浴室全景式玻璃窗独立淋浴房感应式电子门锁直接饮用水系统私人保险柜电脑水温控制系统国际互联网络双线电话中信国际大酒店宁波市江东北路1号(三江口灵桥边上)客房288间天一阁七塔寺同湖秦隍庙中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心外币兑换服务票务服务DDD电话IDD电话商场理发美容室免费宽带上网穿梭机场班车咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室保龄球场小型高尔夫球场健身室桑拿浴室每层设单独制冰机房间内可直接送发E-MAIL东港喜来登大酒店江东区彩虹北路客房655间三江口商业中心区、鄞州商业中心区、天一广场、会展中心中餐厅西餐厅日本料理全天候客房送餐服务商务中心免费宽带上网国际直拨电话卫星电视语音留言全天候礼宾服务行政酒廊图书馆每日免费报纸咖啡厅酒吧烟感房内按摩服务小厨房
小冰箱
熨斗残疾人专用房烟楼层婴儿床保险箱咖啡机水果篮冰桶人体工学工作椅
宁波五星级级酒店分析析※品牌酒店管管理团队经经营:如东港喜来来登、华侨侨豪生等,,均依托具具有国际品品牌的酒店店管理团队队提升自身身整体素质及价价值。※重视软性配配套:五星级酒店店往往从客客户需求角角度出发,,为客人提提供商务、、休闲、生生活等人性性化配套设施,,重视、尊尊重客人。。※重视所提供供的服务:重视整体服服务氛围的的营造,对对人员素质质要求较高高。名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施宁波大酒店宁波中山东路145号天一阁月湖七塔寺天一广场客房300间中餐厅会议厅商务中心外币兑换服务DDD电话IDD电话部分房间有宽带上网穿梭机场班车美食城夜总会卡拉OK厅棋牌室桌球室乒乓球室游泳池保龄球场健身室桑拿浴室提供翻译钟点秘导游文昌大酒店宁波中山西路文昌街2号鼓楼天一阁月湖客房160间中餐厅西餐厅客房送餐服务多功能厅商务中心票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场医务室理发美容室出租车宽带上网酒吧卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室保龄球场健身室桑拿浴室设商务专用楼层宁波新金星宾馆宁波市柳汀街555号中餐厅西餐厅商务中心票务预订商场停车场洗衣房租车服务保险箱咖啡吧健身房棋牌室桑拿美容美发台球按摩乒乓球中西自助茶吧阳光套房行政商务房、女人客房、无烟客房等个性化客房宁波新园宾馆宁波市解放南路188号客房106间中餐厅西餐厅客房送餐服务商务中心外币兑换服务洗衣服务商场咖啡厅酒吧卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室游泳池保龄球场健身室桑拿浴豪华写字楼商务、娱乐和康体设施宁波四星级级酒店资料料1宁波四星级级酒店资料料2名称区域周边配套规模餐饮设施服务设施娱乐设施辅助设施开元大酒店浙江省宁波市百丈东路812号客房398间中餐厅客房送餐服务会议厅外币兑换服务DDD电话IDD电话洗衣服务理发美容室全部房间免费宽带上网迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室桌球室电子游戏机室保龄球场录象室健身室桑拿浴室能容700人的多功能厅及大、中、小会议厅7个;300个停车位;10个康乐项目江南春大酒店宁波鄞州区钱湖北路1777号麦德龙、高教园区客房141间中餐厅咖啡厅会议厅商务中心DDD电话IDD电话卡拉OK厅棋牌室容纳600余人就餐的餐厅及各式包厢20余个宁波新兴大酒店宁波市中山西路226号(文昌街5号)客房358间中餐厅西餐厅国内、国际(IDD)直拨电话、中央空调、消防自动报警系统,闭路卫星有线电视、商务中心交谊舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保龄球场、网球场、健身室、桑拿浴室写字间和各种类型的会议室,多功能厅。精品商场、商务中心、票务代理、美容美发、汽车出租宁波金港大酒店宁波市扬善路51号客房270间中餐厅综合布线提供100M宽带上网服务商务中心多功能歌舞厅KTV包厢酒吧保龄球网球场桑拿棋牌室美容厅可容纳500人左右的多功能大宴会厅宁波四星级级酒店分析析※品牌酒店管管理团队经经营:如开元、新新兴等,均均依托具有有专业的酒酒店管理团团队进行日日常运营。。※重视个性化化配套:如开元重视视商务会议议和娱乐设设施,以其其为特色;;如新兴重重视康体设设施,并以以其为重点进行行服务特色色经营。※重视商务服服务:配备满足商商务需要的的软、硬件件服务。宁波城西星星级酒店资资料名称星级区域规模餐饮设施服务设施娱乐设施宁波新远洋大酒店三星环城西路北段337号客房63间以宁波海鲜特色为主感应式门锁、24小时淋浴热水、多频道电视节目、可独立控制的空调系统、国内国际直拨电话、互联网高速接口、个人保险箱咖啡吧、棋牌、美发美容和商务中心等服务设施宁波美地亚宾馆三星环城西路南段周江岸路18号客房71间中餐厅商务中心停车场外币兑换票务服务洗衣服务商场理发美容租车服务全部房间有宽带上网分体空调中餐厅大堂吧客房送餐服务餐厅、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休闲吧、棋牌室、按摩室宁波南苑E家商务旅店三星环城西路南段756号客房102间中餐厅西餐厅会议厅商务中心停车场票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务理发美容室邮政服务按摩室宇达旅游饭店二星宁波市环城西路南段325号7:00-21:00提供服务KTV、桑拿中心、美容美发宏通苑大酒店三星宁波市环城西路南段429号客房110间中餐厅中央空调、数字电视、宽带上网、净水器浴场、餐厅、客房、夜总会、中西按摩、足道服务、电影厅、健身房、美式桌球、乒乓球、电子游戏金丰大酒店四星宁波市环城北路南段567号客房99间中餐厅西餐厅宽带网、私人保险箱、宴会厅、国际会议厅、票务服务理发美容室、商务中心、DDD电话、IDD电话台球、网球、乒乓球、保龄球、棋牌、桑拿、美容中心、室内游泳池宁波城西星星级酒店分分析※缺乏品牌酒酒店管理团团队经营::整体档次不不高,各酒酒店经营特特点雷同,,市场认同同度不高。。※缺乏个性化化服务内容容:餐饮、娱乐乐、商务类类服务内容容雷同,陷陷入同质化化竞争。※缺乏复合型型产品:酒店功能单单一,无法法实现商务务、休闲、、消费、娱娱乐等复合合型功能。。参考个案1:东港喜喜来登大酒酒店项目特点::※前身为东港饭店,,即当时鄞鄞县县政府府第一招待待所,主要要是为鄞县县政府服务务。※前期引入国国际知名酒酒店品牌波波特曼成功功完成了项项目整体价价值、形象象提升。※后期引入喜喜来登进行行酒店经营营管理,依依托品牌酒酒店管理团团队优势,,将“星级级酒店式服务务”嫁接到到公寓产品品之上,成成功实现销销售。东港喜来登登大酒店营营销策略宁波核心区区地标性酒酒店依托波特曼曼、喜来登登的国际品品牌优势品牌嫁接后续经营鄞县县政府府第一招待待所前身现况参考个案2:远洲大大酒店项目特点::※地理位置偏偏远位于宁波市市江北大道道与规划大大道交汇处处,江北工工业区的主主入口;周边商业气气氛淡薄,,离市中心心也有一定定距离。※心理抗性在传统宁波波人心中,,酒店所处处的区段为为城乡结合合部,认同同度不高。。※具有区域开开创性产品品意义为江北高新技技术产业开开发区具有有开创性意意义的地标标性产品。远洲大酒店店营销策略略通过前期对对企业客户户的推广,,配合后期期的价格优优势,开拓拓了企业会会议市场,,并通过企企业带动个个人消费客客户,酒店店运营实现现了良好开开端。依托专业酒酒店管理团团队提升酒酒店服务水水平、前期期对目标客客户进行针针对性传播播、宣传自自身优势、、后期运营营降低价格格形成竞争争优势整合营销定向推广地理位置偏偏远、定位位客户高端端、区域价价值不明显显劣势现况写字楼市场场分析第四部分写字楼供应应市场分析析总体供求趋趋势1供应量急剧剧放大,市市场面临巨巨大竞争压压力2006年年写字楼实实际需求量量约为35万平方米米左右,而而新开盘项项目约在15个,总总建筑面积积在47万万平方米,,2006年新增量量与之前的的市场存量量预计约为为93.5万平方米米,供需比例已已经扩大到到3:1。随着鄞州南部商务区区、东部新新城、江北北湾头、鄞鄞奉商务中中心等板块商务务楼宇的建建设,2007年年的写字楼楼供应量将将超过200万平方方米。仅鄞鄞州州中中心心区区南南部部商商务务区区将将有有20个个项项目目,,共共60万万平平方方米米的的供供应应量量,,江江东东科科技技园园区区60万万平平方方米米““绿绿城城··宁宁波波研研发发园园区区””,,加加上上散散落落在在其其他他板板块块的的项项目目,,凯德汇豪豪天下、、万达广广场写字字楼、银银亿时代代广场、、广博国国贸中心心、坤和和中心、、东城国国际、雷雷迪森广广场、绿绿城绿园园写字楼楼、东方方商务中中心等,,供大于求求已经成成为不争争的事实实。总体供求求趋势2随着供应应量大幅幅度增加加,租售售周期必必然延长长通常情况况下,供供应大于于需求,,市场处处于买方方市场,,整个市市场必显显现疲软软之势,,租售周期期必然延延长。从宏观方方面来看看,宁波波写字楼楼市场供供应量急急剧放大大,市场场供需失失衡;从项目区区域来看看,整体体供应过过量,需求趋趋于饱和和。另一方面面,供量量剧增,,将使市市场渐入入观望,,从而短短期内市市场需求求不会有有大的增增量。这种情况况下,今今年市场场竞争无无疑将更更加惨烈烈,无论租、、售都将将面临巨巨大的竞竞争压力力和去化化瓶颈。。产品发展展趋势1品质方面面:宁波写字字楼品质质越来越越高,建材、电电梯配置置、车位位等硬件方方面已成成为关注注要点。。全天候办办公:分户计量量中央空空调将成为主主流,以以适应宁宁波客户户全天候候办公的的需求。。挑高层高高:写字楼层高基本本控制在在3.4-3.7米之间。产品发展展趋势2公共部位位:公共部位位的设计计如大堂、梯梯厅重视程度度越来越越高。内部配套套:会所的概念被被广泛应应用于写写字楼设设计。物业管理理:标准越来来越高,,对于专业酒店店式管理理的需求越越来越大大。宁波写字字楼市场场特征1※高性价比比项目更更受市场场欢迎::中低价位位的楼盘盘销售可可观,如如鄞州区区的奥丽丽赛大厦厦、名汇汇国际,,这与宁宁波中小小企业数量量多、对对于写字字楼价格格敏感程程度高,,而对品品质要求求不高有有关。※高档写字字楼、特特色写字字楼市场场接受度度高:如万豪中中心因其其特有的的江景优优势,加加上国际际品牌酒酒店配套套及管理理;北岸岸财富中中心以其低低层独幢幢,又处处于大剧剧院这样样宁波唯唯一的充充满文化化氛围的的楼盘;;日湖琴琴云借助日日湖优势势,以其其优越的的环境和和低层独独幢之特特色,均均有出色色的市场场表现。。※准甲级写写字楼销销售情况况并不乐乐观:如金隆国国际、恒恒隆广场场,除了了地段优优势外,,几无其其他可圈圈可点之之特色,,而且正正因其地段段独特,,价格过过高,导导致市场场需求量量过小,,去化较较缓慢。。宁波写字字楼市场场特征2※地段差却却又缺乏乏特色的的项目去去化困难难:如万特财财富港、、广博国国际商贸贸中心等等,虽然然楼盘的的配置高高、品质质不错,,但终因其地段段差、相相对于该该区域定定价过高高等因素素,去化化缓慢。。※销售售价价格格::从销销售售价价格格来来看看,,6000~7000元元/平平方方米米是是市市场场最最能能接接受受的的价价格格,,其其去去化化速速度度要快快于于同同区区域域的的住住宅宅,,名名汇汇国国际际在在一一个个月月内内去去化化76.2%也也正正好好说说明明这这一一点点。。※各区区域域在在售售项项目目价价格格::科技技园园区区6000-6500元元/平平方方米米;;江江东东区区8000-9000元元/平平米米;;海海曙曙区区价价格格区区间比比较较大大,,市市中中心心区区域域价价格格比比较较高高,,最最高高达达到到16000元元/平平米米;;鄞鄞州州区区6000-7000元元/平平米米。。参考考个个案案1::上上东东国国际际项目目特特点点::※地段段偏偏远远位于于江江东东区区百百丈丈东东路路与与沧沧海海路路西西南南处处,,远远离离宁宁波波城城市市中中心心。。※周边边商商务务氛氛围围尚尚未未成成形形::周边边如如新新天天地地等等商商业业项项目目多多为为新新建建或或在在建建,,尚尚未未形形成成成成熟熟的的商商务务氛氛围围。。※交通通具具有有优优势势::百丈丈东东路路、、沧沧海海路路等等多多条条道道路路联联系系市市中中心心与与东东部部新新城城。。上东国际际营销策策略第一步步第二步步第三步步正式销销售时时,通通过前前期积积累的的客户户制造造开盘盘热销销局面面,带带动观观望客客户,,并通通过各各类宣宣传手手段塑塑造其其“宁宁波真真正写写字楼楼”的的专业业形象象,从从而实实现快快速去去化。。根据客客户的的需求求调整整产品品的户户型、、配套套,塑塑造项项目独独有性性竞争争优势势,并并大力力宣传传其专专业物物业管管理团团队,,全力力提升升产品品软、、硬价价值。。相互作作用相互作作用项目在在正式式销售售之前前通过过各种种手段段推广广东部部新城城板块块价值值,化化解客客户对对地理理位置置偏远远的顾顾虑,,并通通过前前期运运作积积累意意向客客户,,并根根据客客户需需求对对产品品进行行改进进。参考个个案2:万万特··财富富港项目特特点::※地段偏偏远位于科技园园区新新晖路路与杨杨木矸矸路交交叉口口,远离离宁波波城市市中心心。※周边具具有商商务氛氛围::邻近国国际会会展中中心,,拥有有会展展商务务氛围围。※产品具具有优优势::外墙外外保温温节能能技术术/外外窗中中空玻玻璃/商务务办公公楼电电梯厅厅3.9——4.2米米超宽宽设计,5A级级标准准智能能化写写字楼楼参考个个案2:万万特··财富富港去化情情况::06年6月开开盘至至今仅仅销售售%%※前期不不注重重市场场需求求,片片面提提升产产品品品质开发商商在正正式销销售之之前,,没有有针对对市场场及客客户实实际情情况进进行产产品定定位,,片面面的提升升楼盘盘品质质,导导致成成本上上升,,造成成了价价格压压力。。※前期未未进行行全面面的区区段价价值塑塑造::在销售售之前前,对对所在在区域域的价价值没没有进进行前前期宣宣传,,导致致正式式开盘盘后出出现客客户对区区域前前景出出现顾顾虑,,影响响了去去化速速度。。※未开展展针对对性的的客户户推广广通道道:写字楼楼的客客户相相对住住宅来来说属属于““小众众”,,是特特殊的的群体体,需需要进进行““点对对点”、、“面面对面面”的的特殊殊营销销方式式,而而不能能盲目目的依依靠大大众媒媒体。。写字楼楼需求求市场场分析析客户行行业情情况基于宁宁波经经济特特征,,在写写字楼楼购买买客户户中外外贸企企业均均占有有绝对对多数数;所以,,做好好外贸贸类客客户的的宣传传推广广工作作非常常重要要。针针对此此类客客户群群体,,博虹虹投资资通过长期期的商商业运运作积积累了了大量量客户户资料料,可可为项项目的的推广广和销销售提提供意意向度度较高高的客户名名录,,并据据此进进行针针对性性的推推广。。宁波写写字楼楼租赁赁市场场特征征1外向型型企业业:外贸公公司、、货代代物流流公司司、信信息咨咨询公公司、、金融融服务务公司司、网网络技技术公公司等等经营营业态态公司司,占占据了了宁波波写字字楼租租用60%%以上上的份份额。。鉴于于宁波波城市市经济济结构构中的的外向向型特特征,,这些些业态态仍将将是日日后宁宁波写写字楼楼市场场的主主要构构成客客源之之一。。品牌零零售商商:另外近近400%的的份额额中,,品牌牌零售售业商商已成成主要要客源源。随随着更更多的的品牌牌商家家进驻驻宁波波,其其数量量正在在快速速增加加。需求特征征:随着写字字楼供应应量的剧剧增,租租赁市场场选择写写字楼的的要求也也随之提提高。除除了租金金因素素,区段段、配套套、服务务等都成成为客户户的选择择标准。。对开发发商而言言,在根根据市场场需求塑塑造产品品之外,,更需要要通过特特殊的营营销手段段找到这这批客户户,抓住住这批客客户。因因为,之之后的竞竞争将是是宁波大大市范围围内各项项目对有有限的客客户资源源的争夺夺战。宁波写字字楼租赁赁市场特特征2物业管理理、服务务越来越越受到重重视:近两年,,宁波写写字楼租租赁市场场对酒店店式服务务的需求求越来越越受到重重视。万万豪中心心的写字字楼由于于具有万万豪品牌牌的背景景,其价价值受到到追捧,,也吸引引了租赁赁市场的的注意。。专业化配配置已成成基本要要求:配置专业业化将成成主流,,如万豪豪中心、、北岸财财富中心心等写字字楼都体体现了这这一点。。产品差异异化:从某种程程度上说说,写字字楼的竞竞争,就就是争夺夺客源的的竞争。。要吸引引客源,,就须从从产品定位位开始始,努努力寻寻求差差异化化,找找到新新的价价值点点。商业部部分分分析第五部部分价格以以沿路路底商商最高高,以以综合大大板块块形式式的商商业最最低;开业率率以具具有统一经经营管管理的大市市场好于分分散销销售的底铺铺商业业;市中心心商业业以购物型型商业业为主,,非市中中心商商业以以特色色商业业街面面貌出出现的的服务务型商商业为为主;;现代商商业对对于停车位位的需需求正在变变得越越来越越重要要;环境对于非市中中心商商业的作用用也显显得比比以前前更加加重要要;本项目目区域域商业业目前前尚未未形成成,但但未来来潜力力较大大。宁波商商业市市场特特征项目目特特点点::※地处处城城西西::丽园园北北路路以以东东,,环环城城西西路路以以西西,,蓝蓝天天路路以南南,,联联丰丰路路以以北北。。※商业业布布局局::以联联丰丰菜菜场场、、美美家家居居建建材材市市场场、、好好又又多多超市市、、农农工工商商超超市市为为重重点点,,周周边边住住宅宅的的底底商商为为商商业业联联系系带带,,形形成成以以餐餐饮饮、、汽汽贸、、娱娱乐乐、、建建材材等等为为主主要要业业态态的的区区域域商商业业中中心心。。参考考个个案案::丽丽园园尚尚都都··尚尚街街尚街街经经营营策策略略第一一步步第二二步步第三三步步正式式营营运运后后,,通通过过专专业业商商业业经经营营管管理理团团队队对对前前期期招招募募的的商商家家进进行行总总体体的的统统筹筹管管理理,,并并实实现现商商业业项项目目持持续续发发展展。。在项项目目正正式式营营运运前前,,确确定定专专业业商商业业经经营营管管理理团团队队,,对对商商业业街街的的运运作作、、推推广广、、商商业业活活动动设设定定等等相相关关专专业业环环节节进进行行把把控控。。相互作用用相互作用用项目在正正式销售售之前进进行招商商,根据据意向商商家的需需求对产产品进行行改进,,并利用用招商对对象来炒炒作商业业氛围,,吸引跟跟随型商商家注意意。项目特点点:※业态主题题:一站式婚婚庆广场场,以婚婚庆广场场和特色色商业街街为特色色商业主主题。※前期运营营:引入专业业的商业业运营团团队,明明确主题题定位,,采取整整体出租租、统一一规划、、专业分分租经营、、专业管管理对婚婚庆广场场进行运运营。参考个案案:日湖湖婚庆广广场日湖婚庆庆广场经经营策略略项目劣势势专业团队队项目经营营确定了业业态主题题,商业业经营团团队为其其进行了了商业链链设计,,以婚庆庆为中心心,设计计了包括括摄影、、婚纱、、婚宴等等等相互互配套的的商业业业态,为为婚庆广广场的可可持续性性发展提提供了基基础。该项目引引入专业业的商业业经营团团队,通通过前期期的市场场定位,,利用日日湖的景景观,设设定婚庆庆主题,,并在前前期就开开始招商商,积累累商家,,并为项项目的持持续经营营进行了了策划。。创造价值值持续发展展日湖婚庆庆广场地地处日湖湖,远离离市中心心,并且且在业态态上和宁宁波传统统的婚庆庆中心镇镇明路婚婚庆一条条街形成成竞争。。项目调整整建议第六部分分引入专业业商业营营销团队队※本案属于于复合型型商业地地产,此此类商业业地产的的优势是是可以通通过一个个价值核核心点来带动其其他组成成部分的的价值提提升。对对本案来来说,这这个价值值点就是是星级酒酒店。专业商业业营销团团队在项项目前期期介入,,不但可可以为项项目提供供大量的的酒店经经营管理团队资资源,最最重要的的是从全全局角度度出发,,对复合合型地产产进行统统筹、定定位、推广、销销售、经经营等全全程的掌掌控。引入品牌牌酒店管管理团队队※四四星级标标准的酒酒店在城城西尚属属空白,,具有品品牌酒店店管理团团队经营营的星级级酒店在城西更更属空白白。※引引入品牌牌酒店管管理团队队,可为为本项目目克服客客户对城城西的负负面印象象提供极极大助力。在前前期推广广中,除除了教育育客户城城西的发发展前景景外,可可以利用用酒店管管理团队的品品牌来拉拉升本案案的价值值。※品品牌酒店店管理团团队的引引入,还还可以为为写字楼楼塑造““品牌酒酒店式管管理”概概念。提升本项项目的整整体价值值。※品品牌酒店店管理团团队不但但可以在在项目前前期提供供产品调调整建议议,更可可以为酒酒店的持续、稳稳定经营营提供专专业服务务。对项目进进行统筹筹规划※推推案策略略:根据据工程进进度,对对各类产产品进行行营销上上的时间间先后顺顺序设定定,从全全局角度进进行统筹筹,使各各类产品品得到价价值最大大体现。。※招招商策略略:在项项目前期期寻找具具有写字字楼租赁赁意向的的客户,,操作““带租约约销售””模式,并并可为项项目销售售提供助助力。※推推广策略略:如何何将信息息以最小小的代价价、最精精确的形形式传递递到目标标客户手手中。※销销售策略略:如何何克服项项目劣势势,站在在客户的的角度为为其实现现需求,,从而实实现双赢。※经经营策略略:如何何实现酒酒店、商商业的稳稳定、持持续效益益增长。。写字楼户户型面积积调整建建议从宁波目目前与本本案类型型相类似似的写字字楼产品品去化情情况看,,建议本本项目的的写字楼楼产品户户型控制制在())平方米米左右。。对户型面面积进行行如上设设置,一一是考虑虑到城西西区域特特征,会会考虑购购买或者者租赁的的企业,,多为中中、小型型企业。。二是控控制总价价,降低低投资门门槛,拓拓展投资资客的客客户渠道道。写字楼内内部配套套调整建建议建议对公公共商务务空间进进行特色色性、针针对性的的设计和和布置。。如设置置公共商商务会谈谈空间、、引入部部分入户户绿化等等。通过过低成本本的,但但是具有有人性化化关怀的的内部配配套,从从细节上上体现写写字楼的的内在品品质。项目推广广建议第七部分分第三步第二步第一步成就宁波城西地标性复合商业建筑群项目价值值定位、、客户定定位、产产品调整整、商业营销销团队、、品牌酒酒店管理理团队确确定等前期推广广阶段::市场预预热、客客户积累累、招商商积累、、区段推推广、形形象推广广正式开始始销售::利用积积累的客客户创造造热销开开局,通通过“点点对点””方式进进行客户户锁定以星级酒酒店为核核心进行行产品价价值方面面的推广广,推广广项目独独特卖点点2008年8月月第四步对酒店、、商业、、写字楼楼进行可可持续发发展的稳稳定商业业经营第五步项目全程程运营阶阶段表项目阶段段定义::项目前期期阶段特特点:※产品调整整:市场是动动态的,,通过项项目前期期阶段对对市场特特性、客客户需求求的定位位,对产产品进行相应的的调整,,使其抗抗风险能能力更强强、更具具竞争力力。※蓄势推广广:利用政府府城西规规划资料料进行区区块炒作作,化解解客户心心中的负负面印象象。※团队确立立:包括商业业营销、、酒店管管理经营营团队。。※客户积累累:为项目的的经营、、销售、、租赁积积累客户户。前期推广广策略1:精确确制导型型营销系系统※针针对本本项目的的商业投投资特性性,博虹虹投资摒摒弃传统统的楼盘盘营销模模式,遵遵循商商业地产的的规律,,以目标标客户角角度出发发,安排排每个营营销环节节,设计计具有精精确性、可持续续性和发发展性特特征的商商业地产产营销系系统。※利利用博博虹投资资长期积积累的商商业资源源,可为为开发商商提供品品牌酒店店经营管管理企业业资料,塑塑造项目目商业价价值。※全全程介介入招商商运营与与销售,,实现全全盘操控控。前期期推推广广策策略略2::点点对对点点客客户户积积累累※博博虹虹投投资资在在以以往往的的商商业业地地产产推推广广中中,,收收集集以以宁宁波波地地区区为为主主的的各各行行业业企企业业名名单,,并并和和企企业业主主建建立立了了良良好好的的信信息息交交流流关关系系。。※凭凭借商商业信息息数据库库,可实实现本案案信息向向目标客客户群的的低成本本精确传传递。※此此数据据库可为为项目销销售提供供高度切切合的目目标客户户,也可可为项目目招商提提供大量量意向商家家,并可可为酒店店的经营营提供客客户来源源。通过过信息联联通,实实现多方方共赢的稳定发发展。前期推广广策略3:小众众传播※在在建立立客户数数据库后后,由于于掌握客客户具体体的信息息,可制制作与以以追求“广度””为特征征的大众众传媒不不同的““低成本本窄告””。※投投资杂杂志:按照进度度,设置置不同主主题,以以固定期期刊形式式邮寄给给目标客客户。※宣宣传单单页:配合工程程、招商商进度,,时效性性、主题题性强。。※短短信信信息。前提推广广策略4:大众众传播造造势※将将大众众传媒主主要作用用由信息息告知转转化为造造势,建建立项目目社会知知名度。利用用大众媒媒体的公公信力,,推出系系列软文文,炒作作政府西西城规划划。※本本案的的酒店、、写字楼楼、商业业部分存存在需要要一定时时间运营营的现实实,大众众媒体的信息传传播面广广,可拓拓展消费费客户面面,为销销售建立立客户基基础。前期推广广策略5:定点点看板※在项目工工地所在在地围墙墙、工地地对面及及目标客客户集中中区域推推出看板板广告
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