宁波信富置业有限公司房地产项目建议书

宁波中信泰富广场项目建议书致宁波信富置业有限公司宁波中信泰富——写字楼部分项目价格预估方案实施策略项目服务内容写字楼市场分布注明：左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。市场分析---租金写字楼租金报价分布注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异项目名称租金报价（元/平方米/天）波特曼中心4人民保险大厦3.2(含物业费)华联写字楼2.3天宁大厦1.9(含物业费)世贸中心1.5崇光大厦1.4现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/天，个别项目租金突破3元/平方米/天.....市场分析---售价项目名称销售报价（元/平方米）中农信国际商务大厦9,000华联写字楼11,000都市仁和中心12,000华宏国际中心10,000金隆国际16,000波特曼中心19,000奥丽赛大厦6,000麒鳞大厦8,000上东国际8,000月湖银座8,500恒隆中心12,000宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定上东国际约70,000平方米万豪中心约20,000平方米金隆国际约34,000平方米月湖国际约25,000平方米参考项目-波特曼中心地址：彩虹北路52号开发商：东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有限公司办公体量：约30,000平方米写字楼楼层数：地上26层（名义29层），地下2层楼层净高：2.7米单层面积：约1,300平方米单元面积：91-292平方米得房率：65%电梯系统：5部富士通客梯，载重1.15吨，3米/秒空调系统：风机盘管中央空调，约克机组停车位：200销售均价：约15,000元/平方米.....参考项目-波特曼中心客户名称APL美集物流运输伊藤忠商事达升物流志英（香港）投资咨询长品油品辽宁朝晖骏光国际货运明敏投资咨询伊松公司唐宁街在线宁波东梦制衣面积约1,300平方米约300平方米约1,300平方米约300平方米约300平方米约100平方米约140平方米约100平方米约100平方米约100平方米宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右参考项目-金隆国际地址：镇明路、灵桥路交界处开发商：宁波金隆置业有限公司建筑面积：总计52,000平方米，办公区34,000平方米楼层数：地上26层，地下2层楼层净高：2.7米单层面积：1,350平方米单元面积：120-160平方米得房率：70%架空地板：10厘米电梯系统：5部奥的斯客梯空调系统：麦克维尔VRV车位：422个竣工时间：2007年销售均价：约15,000元/平方米宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准参考项目-万豪中心竞争分析地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率项目概况该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大.....参考项目分析-新天地国际70%得房率：总计3.3万平方米停车场停车位：上海陆家嘴物业管理有限公司物业管理：主楼约2,200平方米，小楼约700平方米标准层面积：72平方米最小面积：主楼13.7米挑高大堂大堂：2006年竣工时间3.7米楼层高度：7,000-9,000元/平方米销售均价：主楼8部电梯电梯系统：21-26层地上层数：5幢写字楼，建筑面积120,000平方米，办公约100,000平方米建筑面积：宁波新恒德置业开发商：民安路1066号地址：东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字楼市场近期的迅速增长区域分析析东部新城城鄞州新城城中心城区区高新区区域分析析-租售方方式租赁市市场销售市市场上东国国际雷迪森森中心心广场场东城国国际银城国国际万特商商务新天地地国际际.....区域分分析-项目品品质上东国国际雷迪森森新天地地国际际９５商商务万特商商务中中心东城国国际本项目目准甲级级甲级国际甲甲级区域分分析-销售价价格上东国国际理想价价格新天地地国际际９５商商务万特商商务中中心4000500060007000800090001100012000平方米米8000~98007700~90006000~70006000~670011000~1200010000区域分分析-客户来来源东部新新城中心城城区高新区区1.区域性性强2.市中心心迁移移(原租赁赁客户户)3.宁波本本地客客户为为主4.外资客客户缺缺少上东国国际:30%新天地地国际际:30%９５商商务:10%万特商商务中中心:10%区域分分析-客户置置业原原因目前宁宁波本本地的的客户户心态态乐观观,认为区区域未未来规规划,政府的的迁入入将有有效带带动写写字楼楼价格格上升升,周边住住宅价价格达达到7000-8000元/平方米米购买原原因价格低低品质高高租房不不如买买房区域发发展潜潜力区域分分析-置业面面积5070100150200300400500600平方米米300~400上东国国际理想面面积新天地地国际际９５商商务万特商商务中中心区域写写字楼楼分割割主力力面积积为100-150平方米米,但根据据目前前实际际成交交情况况,300-400平方米米的客客户比比例明明显上上升,考虑到到市场场发展展趋势势,建议以以300-400为主力力面积积项目分分析-项目简简介竞争分分析开发商商为知知名发发展商商，其其开发发的上上海中中信泰泰富广广场成成功塑塑造了了高端端物业业的市市场形形象总部写写字楼楼暂定定只租租不售售，在在吸引引高端端写字字楼客客户方方面具具有吸吸引力力周边多多为中中低档档住宅宅，商商务氛氛围较较差项目概概况该项目目由中中信泰泰富集集团投投资的的宁波波信富富置业业有限限公司司开发发，包包含写写字楼楼、沃沃尔玛玛购物物中心心及休休闲购购物商商场，，写字字楼部部分包包含一一栋近近4万平方米的的总部写字字楼和一栋栋2万平方米的的分割较为为灵活的销销售型写字字楼项目预计2009年交付使用用，目前正正在进行基基础工程施施工总部部写写字字楼楼基基本本配配置置：：Low-e中空空玻玻璃璃幕幕墙墙；；12米挑挑高高大大堂堂；；标标准准层层层层高高3.6米；；风风机机盘盘管管空空调调系系统统；；5部客客梯梯；；整整个个项项目目总总计计约约600个车车位位.....项目目分分析析-本项项目目机机会会点点通过过写写字字楼楼产产品品品品质质的的塑塑造造，，建建设设宁宁波波市市场场上上顶顶级级写写字字楼楼形形象象，，形形成成与与其其他他写写字字楼楼项项目目差差异异化化的的产产品品定定位位。。利用用中中信信泰泰富富品品牌牌市市场场知知名名度度所所产产生生的的公公信信价价值值，，以以及及软软件件服服务务特特色色优优势势，，促促成成高高于于宁宁波波市市场场上上所所有有写写字字楼楼项项目目市市场场形形象象。。品牌价值产品品质区域发展通过过对对区区域域发发展展影影响响力力的的资资源源利利用用，，突突显显本本项项目目地地段段上上的的增增值值潜潜力力，，结结合合高高端端的的产产品品定定位位,提升升项项目目市市场场影影响响力力。。项目目分分析析-项目目定定位位价格格售价价:12500-13000元/平方方米米租金金:3.5-4.0元/平方方米米面积积租赁赁:半层层/整层层客客户户为为主主,部分分分分割割客客户户300平方方米米销售售:半层层/整层层客客户户超超过过30%,主力力面面积积300-400平方方米米客户户租赁赁:外资资企企业业/本地地知知名名企企业业销售售:区域域企企业业客客户户/市中中心心迁迁移移客客户户/其他他区区域域迁迁移移客客户户/投资资客客户户产品品租赁赁:国际际甲甲级级写写字字楼楼销售售:甲级级产产权权写写字字楼楼宁波市最顶级的写字楼,东部新城商务王座.....东部部新新城城商商务务王王座座东部部新新城城将将成成为为商商务务和和市市政政中中心心，，也也是是东东部部工工业业和和生生态态开开发发区区的的商商业业和和金金融融中中心心，，主主要要承承担担商商务务金金融融、、行行政政管管理理、、会会议议博博览览、、科科技技资资讯讯、、公公共共文文化化、、居居住住等等城城市市功功能能，，并并配配套套完完善善的的商商业业服服务务、、生生活活休休闲闲等等设设施施。。新新城城将将在在提提高高宁宁波波城城市市的的形形象象与与品品质质上上扮扮演演重重要要角角色色，，是是宁宁波波面面向向二二十十一一世世纪纪的的形形象象和和标标志志。。宁波中信泰泰富广场必必将成为东东部新城商商务区的标标杆高地。。借势东部新新城规划发发展动力东部新城商商务王座中信置业的的强大品牌牌资源合诚汽汽车大大厦中信大大厦陆家嘴新金金融区项目目上海中信泰泰富广场中信泰泰富拥拥有一一支对对香港港及中中国大大陆物物业业业务具具备丰丰富知知识及及经验验的专专业队队伍。。队伍伍一直直参与与物业业项目目发展展的每每个环环节───由由物色色投资资机会会到工工程兴兴建、、以至至物业业建成成后的的日常常管理理，均均钜细细无遗遗。专业而资深深的团队完完全具备打打造宁波顶顶级写字楼楼的开发实实力。.....东部新城商商务王座卓越领先的的硬件品质质中信泰富广广场的写字字楼采用国国际甲级写写字楼标准准设计,无柱式、超超大空间的的平面利于于自由分割割，同时满满足了现代代企业总部部办公的需需求，挑空空大堂、VAV空调，高速速电梯以及及架空地板板等内部设设施更将领领先于宁波波其他高端端写字楼项项目，成为为宁波写字字楼发展的的新标杆。。东部新城商商务王座国际化的商商务社区中信泰富广广场在写字字楼及裙房房商业的基基础上设置置了一应俱俱全的综合合配套项目目和设施，，为融商务务、商业、、休闲、文文化等功能能于一体的的国际化、、高端的城城市综合体体，是商务务社区内企企业客户，，提升商务务效率，享享受休闲商商务环境以以及全方位位专业服务务的地方。。总建筑面积积：约14万平方米总体定位：： 多功能能集合体的的商业卖场场业态分布：： 两幢甲甲级智能化化商务楼一个大型精精品商业、、国际连连锁锁大卖场市场推广顾顾问+租售代理合作方式价格目标：：售价:12500-13000元/平方米,通过戴德梁梁行的专业业能力能够够达到一定定比例的增增长租金:平均租金为为3.5-4.0元/平方米/天目标客户：租赁:外资企业/本地知名企企业销售:区域企业客客户/市中心迁移移客户/其他区域迁迁移客户/投资客户销售目标签约率(%)全面实现销销售目标项目竣工678910111212345620082009100806050403020100市场预热及及客户累积积签约率率:60%签约率率:90%戴德梁梁行提提议进进行四四步走走计划划，即即准备期期:2007年7月至2008年2月强销期期:2008年6月至2009年3月预热期期:2008年3月至2008年5月巩固期期:2009年4月至2009年6月.....销售策策略导入期2007年6月-2008年5月阶段目标市场导入，项目形象初步建立主要工作内容1.销售工具准备：DM、楼书、项目网站、售楼处布置、销售价格表、项目效果图、销售合同等）２.客户积累：最大限度积累有效客户，项目周边DM派发、扫楼、DTZ客户资源salescall)，争取锁定一家大型客户购买。３.租赁部分：主力租户寻找，确定意向客户前期主主推项项目2号楼的的销售售，为为后期期1号楼的的租赁赁推广广奠定定基础础销售策策略阶段一推出楼层4，5，9，13层推出面积5400平方米销售目标5000平方米推出时间项目开盘推盘理由：给第一批客户足够的选择范围，即高中低区各一个层面，以满足不同需求尽可能保留连续楼层以预留给大型客户保留最低几个层面，以便后期的价格提升销售策策略阶段二推出楼层6，7，8，10，11，12层推出面积8100平方米销售目标8400平方米推出时间第一批销售80%以后推盘理由：在顺利完成第一批销售任务以后，将价格略高的中间楼层推出，以得到适当的价格提升尽可能以半层或整层销售面对市场合理销控，4个整层，2个小分隔单元.....销售策策略阶段三推出楼层2，3，14，15，16，17层推出面积8100平方米销售目标7200平方米推出时间先期部分销售80%以上推盘理由：高区部分在最后时刻销售有利于提升整体销售均价低区楼层在最后销售的价格将受到整个项目价格提升的带动通过高低区的价差比，合理分配目标客户租赁目目标签约率率(%)全面实实现租租赁目目标1234567891011121234562009100806050403020100签约率率:90%戴德梁梁行提提议进进行两两步走走计划划，即即预租期期:2008年10月至2009年2月强租期期:2009年3月至2009年12月租赁策策略根据据租租户户品品质质的的好好坏坏，，分分配配楼楼层层；；以大大面面积积租租户户需需求求为为主主；；大中中小小面面积积在在各各层层均均匀匀分分布布，，满满足足大大中中型型租租户户对对面面积积扩扩租租的的需需求求。。在出出租租率率达达到到50%以后后，，在在品品质质相相同同的的情情况况下下，，优优先先考考虑虑预预算算较较高高的的租租户户；；考虑到到项目目要求求,整层客客户比比例达达到50%。充分考考虑层层差因因素,以保证证价格格的稳稳步递递增中信泰富广场1号办公楼分隔面积名义层实际层单元分隔2225整层/半层2123单元分隔2022单元分隔1921整层/半层1820整层1719单元分隔1618整层1517单元分隔1416单元分隔1315整层1212单元分隔1111整层1010单元分隔99整层/半层88单元分隔77主力租户6655大堂/裙房商业租赁策策略中信泰富广场1号办公楼分隔面积名义层实际层单元分隔2225整层/半层2123单元分隔2022单元分隔1921整层/半层1820整层1719单元分隔1618整层1517单元分隔1416单元分隔1315整层1212单元分隔1111整层1010单元分隔99整层/半层88单元分隔77主力租户6655大堂/裙房商业阶段一一：推出部部分低低区楼楼面，，引入入主力力租户户阶段二二：推出部部分中中区小小分割割楼面面，迅迅速提提升租租金阶段三三：推出剩剩余低低区小小分割割楼面面，提提升低低区租租金阶段四四：推出高高区部部分整整层或或半层层楼面面，加加快消消化速速度阶段五五：推出高高区部部分小小分割割楼面面，进进一步步提升升项目目平均均租金金阶段六六：推出最最高层层保留留楼面面，争争取最最高租租金.....戴德梁行行服务内内容建立专业业、专职职市场推推广小组组写字楼市市场定期期分析及及研究对中信泰泰富广场场软件的的专业建建议项目定位位及市场场推广的的专业建建议市场推广广工具的的讨论与与开发商业、法法律文件件的起草草和专业业建议面对特定定客户的的软性市市场推广广定期工作作进度汇汇报市场推广广活动的的开发及及管理2.写字字楼市场场定期分分析及研研究戴德梁行行会按月月提供不不间断的的宁波写写字楼市市场最新新行情。。分析在在该项目目竣工前前后会影影响该项项市场推推广的主主要因素素。4.项项目目定定位位及及市市场场推推广广的的专专业业建建议议为帮帮助助贵贵司物业业管管理理资产产管管理理租客客组组合合结结构构租客客与与业业主主关关系系6.面对对特特定定客客户户的的软软性性市市场场推推广广在中中信信泰泰富富广广场场开开展展正正式式竣竣工工之之前前，，戴戴德德梁梁行行会会组组织织几几次次软软性性市市场场推推广广活活动动作作为为正正式式推推广广的的前前奏奏。。戴戴德德梁梁行行会会协协同同各各类类媒媒体体从从上上海海商商界界中中挑挑选选一一些些非非常常知知名名的的公公司司我我们们会会通通过过富富有有经经验验的的专专业业人人员员联联络络和和跟跟进进他他们们。。其其主主要要目目的的在在于于：：在中信信泰泰富富广广场场正正式式推推广广前前引引起起市市场场关关注注及及强强烈烈兴兴趣趣。。确认认可可能能的的大大型型前前期期客客户户收集集更更多多的的市市场场最最新新信信息息为为顺顺利利贯贯彻彻市市场场推推广广作作更更好好的的规规划划及及改改进进.....押金金及及付付款款方方式式面积积实实用用率率税收收及及运运营营成成本本标识识大堂堂控控制制分租租及及转转租租权权利利（（租租赁赁部部分分））扩租租权权、、续续租租权权（（租租赁赁部部分分））大厦厦命命名名权权停车车位位及及费费用用业主主交交付付标标准准9.市市场场推推广广活活动动的的开开发发及及建建议议一旦旦各各类类市市场场工工具具及及专专职职推推广广小小组组准准备备完完毕毕，，戴戴德德梁梁行行会会迅迅速速对对所所有有目目标标客客户户进进行行大大量量的的推推广广工工作作，，包包括括各各类类常常规规市市场场推推广广活活动动和和特特别别营营销销活活动动租售目标确定阶段广广告预算及及推广计划划设立现场接接待中心、、样板层围板、灯箱箱、横幅、、标识牌发发布海报、多媒媒体媒介制制作准备礼品、手袋袋等促销用用品准备公关活动准准备与执行行平面媒体发发布(报纸、杂志志)开展软性媒媒体宣传记者招待会会准备与执执行新闻发布会会准备与执执行本公司寻找找大型机构构客户本公司数据据库客户资资源利用本公司企业业客户资源源利用准备期签约率(%)全面实现租租售目标1008060504030201007912369123691232007200820092010准备期销售率:90%项目竣工出租率:90%租售目标楼书、海报报、单张、、多媒体发发布平面媒体发发布(报纸、杂志志)继续开展软软性媒体宣宣传本公司刊物物、互连网网宣传发布布开盘仪式准准备与执行行行政研讨会会准备与执执行公关活动准准备与执行行大型机构客客户跟进本公司内部部数据库客客户跟进本公司企业业服务客户户跟进现场人员销销售推广调整推广进进度销控表表建立客户服服务管理系系统预热期签约率(%)全面实现租租售目标1008060504030201006912369123691232007200820092010预热期销售率:90%项目竣工出租率:90%.....租售目标围板、灯箱箱、横幅、、标识导向向牌发布楼书、海报报、单张、、多媒体媒媒介发布平面媒体发发布(报纸、杂志志)继续开展软软性媒体宣宣传戴德梁行定定期刊物、、互联网主主页宣传发发布大型机构客客户跟进戴德梁行内戴德梁行企企业服务客客户跟进现场人员销销售推广大范围上门门拜访潜在在客户房地产同业业中介客户户推广与跟跟进调整推广进进度销控表表调整售价策策略建立客户服服务管理系系统强销期签约率(%)全面实现租租售目标1008060504030201006912369123691232007200820092010销售率率:90%项目竣竣工出租率率:90%强销期租售目标2007200820092010继续开展软软性媒体宣宣传戴德梁行定定期刊物、、互连网主主页宣传发发布客户服务管管理程序化化、制度化化戴德梁行内内部数据库库客户跟进进戴德梁行企企业服务客客户跟进现场人员销销售推广继续上门拜拜访潜在客客户房地产同筛选客户提升大厦市场价值调整售价策略巩固期签约率(%)全面实现现租售目目标10080605040302010069123691236912320072008巩固期期销售率率:90%项目竣竣工出租率率:90%预租期期租售目目标2007200820092010继续续开开展展软软性性媒媒体体宣宣传传戴德德梁梁行行定定期期刊刊物物、、互互连客户服务管理程序化、制度化戴德梁行内部数据库客户跟进戴德梁行企业服务客户跟进现场场人人员员推推广广继续续上上门门拜拜访访潜潜在在客客户户房地地产产同同业业中中介介客客户户推推广广与与跟跟进进筛选选客客户户提提升升大大厦厦市市场场价价值值租赁赁价价格格调调整整强租租期期签约约率率(%)全面面实实现现租租售售目目标标1008060504030201006912369123691232007200820092010销售售率率:90%项目竣工出租率:90%强租期宁波中信泰泰富——商业部分市场分析项目定位服务内容宏观商业市市场宁波商业地地产自2003年以来，呈呈现供过于于求的现象象。截止至至2005年第三季度度的统计，，供需结构构进一步失失调，供需需比达到1.6。宁波市商业业市场的租租售价格未未受供需失失衡的影响响，保持上上涨趋势，，但上涨幅幅度有所减减缓。截止至2005年第三季度度的统计，，宁波商业业市场1楼的整体平平均租金约约为4元/平方米/天。商业的的平均售价价约为8000元/平方米/天。注：最新的的数据有待待进一步市市场研究后后取得。主要商业市市场分布宁波现有商商业分布主主要集中在在市中心三三江口区域域。现已形形成两大主主要商业中中心：1、天一广场场商业区宁波最繁华华的商业区区域，以中中山东路为为主要干道道，以天一一广场为核2、老外滩商业区位于三江交汇处的江北区三江口区域，具有当地及异国建筑风貌的建筑群，丰富的餐饮、休闲娱乐业态，使得该区域形成为宁波市内最具个性的特色商业街区。.....代表性商业业项目—天一广场总占地面积积：19.3万平方米总建筑面积积：22万平方米1F平均租金：：9.8元/平方米/天整体体入入驻驻率率：：100%天一一广广场场内内部部业业态态涵涵盖盖零零售售、、餐餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐等等各各方方面面，注：：最最新新的的数数据据有有待待进进一一步步市市场场研研究究后后取取得得。。代表表性性商商业业项项目目—老外外滩滩注：：最最新新的的数数据据有有待待进进一一步步市市场场研研究究后后取取得得。。配合合老老外外滩滩的的建建筑筑特特色色及及沿沿江江景景观观优优势势，，区区域域内内业业态态以以餐餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐为为主主，，形形成成市市内内最最具具特特色色的的休休闲闲商商业业区区。。总占占地地面面积积：：4.89万平平方方米米总建建筑筑面面积积：：7.45万平平方方米米1F平均均租租金金：：5.2元/平方方米米/天整体体入入驻驻率率：：70%未来来商商业业发发展展未来宁宁波商商业将将形成成3个层次次的发发展格格局。。项目周周边商商业环环境分分析注：最最新的的数据据有待待进一一步市市场研研究后后取得得。家乐福福及天天伦商商厦组组成区区域内内唯一一的商商业中中心，，为周周边区区域居居民提提供必必要的的生活活类商商业。。地块周周边多多为沿沿街店店铺，，并以以生活活服务务类为为主，，满足足居民民日常常生活活需要要。未来项项目周周边规规划的的七里里垫商商业中中心、、东部部新城城内均均有大大量商商业供供应，，区域域商业业竞争争将更更为激激烈。。同时，，周边边现有有商业业的整整体环环境和和消费费档次次仍以以中档档为主主，待待进一一步发发展和和提高高。.....项目周周边商商业与与中心心商业业的对对比分分析注：最最新的的数据据有待待进一一步市市场研研究后后取得得。租金水水平商业租租金最最高的的为家家乐福福内商商铺，，租金金约为为20元/平方米米/天。主主要由由于家家乐福福内良良好的的人流流效应应和租租赁商商铺的的供不不应求求造成成。依靠卖卖场的的品牌牌号召召力和和稳定定的客客流，，同时时考虑虑到卖卖场内内铺位位的小小分割割特点点和以以零售售为主主的业业态特特点，，卖场场内租租金的的水平平往往往高于于其他他区域域租金金水平平。项目地地块周周边由由于未未形成成良好好的商商业环环境和和氛围围，因因而租租金水水平偏偏低。。项目周周边商商业与与中心心商业业的对对比分分析注：最最新的的数据据有待待进一一步市市场研研究后后取得得。入驻率率作为全全市最最重要要的商商业区区，天天一广广场商商铺目目前基基本满满租，，入驻驻率达达到100%。项目附附近的的家乐乐福大大卖场场内部部商铺铺，依依靠大大卖场场的外外在强强势驱驱动，，经营营状况况较佳佳，入入驻率率也达达到100%。地块周周边由由于商商铺形形态、、档次次、经经营状状况参参差不不齐，，有少少量的的空置置房，，入驻驻率约约为90%老外滩滩商业业区由由于尚尚处在在市场场培育育期，，入驻驻率约约为75%。项目初初析-目标消消费群群设想想周一~周五（工作日）本项目办公楼人员区内政府、机关人员其他商务性消费者当地中小企业老板当地中高收入白领和个体老板区域内居民重要性引发需需求商务餐餐饮、、娱乐乐特色、、休闲闲餐饮饮精致生生活体体验商务配配套服服务周六、周日（节假日）区域内居民、新家庭周边区域居民过境、休闲的商务、旅游客其他区域中高消费力的居民重要性时尚潮流服饰、配饰、精品生活、家居、家电、百货休闲餐饮、娱乐配套服务引发需求*以以上只只是初初步设设想，，仍应应在后后续服服务工工作中中进行行论证证及深深化。。.....项目初初析-商业业业态配配比20-25%20-25%25-30%15-20%5-10%*上上述业业态配配比将将在后后续服服务工工作中中进行行论证证及深深化。。目标零零售商商国际、、国内内具知知名度度、具具经营营性的的中端端零售售商为本项项目引引入商商业新新概念念为本项项目打打造商商务、、商业业的中中心宁波中中信泰泰富——合作方方式服务收收费团队组组成DTZ介绍戴德梁行行介绍TheStaubachCompanyUSHeadquarters,Dallas,Texas,USA1784年,其其中一家家参与合合资组成成戴德梁梁行的ChesshireGibson公司于于英国1987年,戴德梁行集团母公司Debenham,Tewson&ChinnocksHoldingsplc在伦敦交易所上市。随后,公司更名为DTZHoldingsplc.DTZ全全球网络络40个国家200分公司10,000员工.....DTZ大大中华网网络13分公司4,700员工67城市1,870,000,000元投融资2006年中国区区62个2,837,316平方米商业地产127个12,866,118平方米商业地产产项目市市场顾问问429个61,342,577平方米米物业管管理服服务物业管管理发展商商/投资者者物业用用户建筑/装修物业/设施管管理研究顾顾问估价及及顾问问投资顾顾问建筑顾顾问物业管管理酒店管管理设施管管理物业买买卖及及租赁赁代理理•住宅•写字楼楼•商铺•厂房环球企企业服服务租赁/空间管管理DTZ多业业态的的一站站式房房地产产服务务DTZ专业业的房房地产产服务务资质质和荣荣誉“2005年中国国、新新加坡坡及英英国地地区最最佳物物业顾顾问"——欧欧洲权权威财财经杂杂志EUROMONEY中国一一级房房地产产价格格评估估资格格物业管管理ISO9001(2000版版)服服务品品质认认证2003、、2004、2005年年中三三度蝉蝉联"金桥桥奖"——上上海市市房地地产经经纪行行业协协会——国际标标准化化组织织——中国建建设部皇家特特许测测量师师学会会(香香港分分会)成员员.....本地租租户业业务中国区区租户户代表表亚太区区跨国国企业业网络络MorganStanley全球跨跨国企企业服服务2005.––成交超超过95,000平方米米2006.–成交超超过100,000平方米米DTZ价值-客户资资源亚太地地区长长期委委托客客户.....DalianBeijingTianjinShanghaiHangzhouChongqingGuangzhouShenzhenChengduWuHanXiAn中国地地区长长期委委托客客户近期成成交客客户10,000平方米20,000平方米8,800平方米18,000平方米11,000平方米8,000平方米4,000平方米4,000平方米4,000平方米4,350平方米4,000平方米4,020平方米5,600平方米3,800平方米4,000平方米4,000平方米.....1,000-2,000平方米2,000-3,000平方米近期成交客户在上海海独家家或联联合独独家代代理的的甲级级和超超甲级级写字字楼项项目有有20个，总总面积积接近近1,000,000平方米建筑筑面积淮海国际广场廖创兴中心城建国际中心裕景国际广场华山国际飞洲国际广场张江中心恒隆广场新世界大厦万都中心DTZ价值-专业团队公寓式酒店/宁波中信泰富公寓式酒店/沈洁项目负责人公寓式酒店店/项目顾问及及资源协调调人公寓式酒店/陆逢兆上海公司总经理公寓式酒店店方一星余洋刘东鑫姜文君公寓式酒店店/章峥嵘商业童禹硕陈玉璇任秀芝杨煜写字楼魏超英全球客户服服务团队NICOLASCLEMENT胡颖岚王桂红公寓式酒店/杨达杭州公司总经理公寓式酒店店/前期咨询公寓式酒店店/营销推广公寓式酒店店/租售代理公寓式酒店/卓奇乐上海写字楼部董事顾问支持团团队运营操作团团队沈晓雯陆逢兆戴德梁行华华东区总经经理在加入戴德德梁行之前前，陆先生生曾在世邦邦魏理仕工工作九年及及其他专业业顾问公司司如仲量行行及怡高物物业顾问公公司。陆先先生在世邦邦魏理仕的的工作职能能为香港及及全国的物物业管理的的主管，同同时为公司司的执行董董事。拥有有超过二十十年在香港港及中国大大陆地产各各方面的经经验。陆先生现为为任戴德梁梁行华东区区总经理，，主要负责责华东区的的业务拓展展。在此此之前，陆陆先生为华华北区总经经理，主要要负责华北北区的业务务拓展，北北京、天津津及大连公公司的全面面管理。香港理工大大学测量系系高级文凭凭

香港理理工大学深深造高级文文凭（产业业测量）英英国皇家家测量师学学会会师（（MRICS)英国特许测测量师（CharteredSurveyor)英国测量师师学会资深深会员（FHKIS）

香港注注册专业测测量师（产产业测量））（RPS）

中国房房地产估价价师学会会会员

中国国建设部注注册房地产产估价师.....杨达总经理戴戴德梁行行杭州分公公司杨达先生于于自1985年在加加拿大多伦伦多取得注注册经纪人人资格后就就加入当地地最大的房房地产咨询询企业-蒙蒙特利尔信信托投资（（现加拿大大信托投资资）。在1988至至1990年期间参参与组织数数个加拿大大优质物业业在香港和和台湾地区区的推广,并取得良良好销售业业绩。杨先生在1993年年回亚洲后后一直在香香港和上海海两地从事事专业房地地产咨询。。杨先生于于1997年加盟上上海世邦魏魏理仕从事事商业部的的高级管理理工作。之之后在威格格斯中介代代理部担当当部门主管管。在此期期间积极参参与香港

杨先生现任戴德梁行杭州分公司总经，负责戴德梁行在华东地区写字楼项目的前期咨询、市场推广、营销策划、租售代理的统筹工作。卓奇乐WilliamCheuk董事戴戴德德梁行写字字楼部William最开始从事事房地产领领域工作是是在香港一一家总部位位于伦敦的的著名建筑筑公司，并并于90年代初先后后参与了香香港多个大大型项目的的项目管理理工作，如如JockeyClubclubhouse及半岛酒店店扩建工程程。之后，他转转入房地产产营销领域域，并先后后在戴德梁梁行及仲量量联行营销销代理团队队工作了4年多时间。。在此期间间他专注于于从事办公公物业的营营销策划及及投资顾问问工作。在再度加入入戴德梁行行之前，William曾经在AIG全球房地产产投资（亚亚洲）公司司资产管理理及设施策策划部门担担任高级经经理6年多时间。。期间主要要负责公司司在香港、、中国大陆陆、越南、、泰国的区区域200万平平方方英英尺尺物物业业的的投投资资策策略略工工作作。。同时时William还获获得得英英国国皇皇家家特特许许注注册册测测量量师师资资格格及及国国际际设设施施管管理理协协会会颁颁发发的的注注册册设设施施管管理理经经理理资资格格。。另另外外他他还还先先后后在在英英国国及及香香港港的的多多所所大大学学获获得得建建筑筑管管理理专专业业学学士士学学位位，，测测量量学学荣荣誉誉证证书书及及物物业业投投资资发发展展专专业业硕硕士士学学位位。。主要要客客户户Prologis,LiuChongHingBank,AIG,Li&FungHolding,BritishTelecom(RegionalPortfolio),BHPBilliton(RegionalPortfolio),Eaton,MalpeTreeLogisticFund,PingAnInsuranceandothers.当前前职职位位–目前前William作为为戴戴德德梁梁行行上上海海分分公公司司办办公公楼楼部部的的主主管管，，负负责责公公司司写写字字楼楼营营销销代代理理及及策策划划，，环环球球企企业业服服务务等等。。NICOLASCLEMENT,董事事戴戴德德梁梁行行写写字字楼楼部部Nicolas为上海海全球球客户户服务务团队队负责责人，，为进进入中Nicolas毕业于ESSEC商学院.在加入DTZ之前，Nicolas为KnightFrankParis投资部负责人，而后加入其他两家房地产公司从事咨询服务。他的经经验包包括了了与战战略客客户的的多项项合作作，其其中包包括法法国工工商业业协会会在2006年12月的著著名收收购活活动。。过去去3年中中成成功功地地为为银银行行提提供供超超过过2000平方方米米的的办办公公物物业业.同时时，，在在同同业业主主代代表表、、租租户户代代表表、、投投资资方方和和代代理理方方、、跨跨国国企企业业和和本本地地企企业业的的合合作作中中，，Nicolas先生生对对于于大大客客户户的的房房地地产产需需求求有有着着深深入入的的了了解解和和认认识识。。著名名成成交交案案例例：：-BanquesPopulaires(2家银银行行JV):18,000m2-CACEIS(2家银银行行JV):21,000m2-ACFCI(法国国工工商商协协会会):8,800m2魏超超英英董事事戴戴德德梁梁行行写写字字楼楼部部DTZ全全球球企企业业服服务务,上上海海1999加加入入戴戴德德梁梁行行之之前前,魏魏先先生生带带领领他他的的营营销销团团队队在在南南京京一一家家知知名名的的房房地地产产商商服服务务了了三三年年时时间间。。在在此此之之前前获获得得东东南南大大学学学学士士，，中中国国人人民民大大学学经经济济学学硕硕士士学学位位。。在戴戴德德梁梁行行服服务务的的8年里里，，魏魏超超英英已已经经成成为为上上海海最最知知名名的的物物业业代代理理人人之之一一，，并并在在2005年里里荣荣获获‘戴德德梁梁行行’北亚亚区区的的‘TP，TD，TA’的三三项项冠冠军军。。在在2002年至至2004年里里，，连连续续成成为为上上海海公公司司的的业业务务冠冠军军。。在在2006年完完成成了了渣渣打打银银行行大大厦厦命命名名权权项项目目（（超超过过二二万万平平米米的的交交易易））和和为为城城建建国国际际大大厦厦引引进进渣渣打打银银行行租租赁赁超超过过一一万万平平米米而而闻闻名名于于上上海海甲甲级级写写字字楼楼市市场场。。目目前前，，魏魏超超英英任任职职为为全全球球企企业业客客户其他的主要要客户包括括：通用电气中中国有限公公司美国运通苏格兰皇家家银行国际商业机机器罗氏诊断中时代华纳中国有限公司日本邮船中国有限公司飞利浦中国投资有限公司•德国安联保保险•安捷伦科技技中国有限限公司•道康宁中国国有限公司司汇丰银行等等章峥嵘高级助理董董事戴戴德梁行行商铺部章峥嵘毕业业于香港城城市大学统统计及运筹筹学系，并并修读完成成由上海华华东师范大大学组办中中国房地产产硕士研究究课程。章先生具备备丰富的香香港及中国国大陆商场场和综合项项目发展经经验，曾在在香港及中中国大陆房房地产工作作超过10年。他曾为为国内和国国外的房地地产开发商商及投资者者研究不同同定量需求求预测、财财务分析模模型，进行行问卷设计计、经营者者及消费者者访问，参参与土地规规划、整体体项目设计计、各类物物业定位、、主力店招招商顾问等等不同种类类的研究及及顾问工作作。他曾任职于于香港戴德德梁行接近近十年，曾曾参与国内内多个城市市的房地产产项目的调调查研究及及顾问工作作。他在加加入戴德梁梁行（上海海）公司前前的三年内内曾任仲量量联行（上上海）商铺铺部助理董董事，主管管商业咨询询及顾问服服务，为国国内及国际际客户提供供顾问服务务。曾负责咨询询及顾问项项目包括：：南京西路商商业裙房项项目上海协和城城二期商业业项目吴江路步行行街项目淮海中路茂茂名路综合合商业项目目永银大厦衡山路综合合商业项目目永新大厦南京东路河河南中路商商业项目上海外滩酒酒店商业项项目沈洁助理董事戴戴德梁行行写字楼部部沈洁小姐拥拥有9年的房地产产经验，在在戴德梁行行从事写字字楼前期咨咨询、市场场推广和代代理工作，，熟悉写字字楼开发全全程运作及及大型项目目推广经验验。曾经全程参参与的市场场营销及租租售代理的的项目：金金陵海欣大大厦、广东东发展银行行大厦、华华夏银行大大厦、均瑶瑶国际广场场、上海机机场城市航航站楼、张张江大厦、、森林湾大大厦、裕景景国际商务务广场、海海泰时代大大厦、张江江创新园、、城建国际际大厦、信信息城二期期、合肥新新城国际服务期间配配合发展商商和租户代代表服务团团队共同努努力取得项项目卓越成成效。沈沈小姐还与与研究咨询询、物业管管理、商铺铺和建筑顾顾问等其他他部门协作作为境内外外发展商提提供项目发发展的前期期咨询服务务，并与KPF、ARUP、KUMISEKKI、DSL等著名名专业业设计计与咨咨询机机构取取得良良好的的沟通通与交交流。。咨询项项目