建筑产品的需求供给与流通

第四章建筑产品

第一节建筑产品的需求与供给

一、需求和供给的基本原理

1.需求函数

（1）需求的含义

需求（demand），是指消费者在各种可能的价格下，对某种商品或服务愿意并且能够购买的数量。需求不等于需要，而是有实际支付能力和支付意愿的那部分需要。

建筑产品

（2）需求的影响因素①商品价格（P）。即在其他条件不变时，需求量的多少与价格的高低成负相关，价格愈低、需求越多，价格愈高、需求越少——这便是“需求法则”。②家庭收入（M）。一般来说，家庭收入增加意味着购买能力的提高，商品的需求量随之上升；收入减少，则商品的需求量也相应下降。③个人偏好（F）。偏好（preference），是指消费者对于某种商品由个人口味倾向而决定的选择标准。偏好因人而异。对于消费者来说，偏好强的商品消费欲望就强、需求就旺盛；反之，偏好弱的商品则消费欲望就弱、需求就很少。④相关商品价格（Pt）。在人们消费的众多商品和服务中，有些之间存在着或多或少的关联，相关商品的价格发生变化，会对其他商品的需求量造成不同程度的影响。例如汽车降价会使汽油需求量大增。建筑产品⑤经济预期（Ex）。预期（expectation），是指人们对未来事物发展的一种主观预测。在现实生活中，人们的经济预期主要集中在对将来的市场状况、商品价格和家庭收入的变化的判断上。⑥时间变化（t）。有的商品的消费具有比较明显的季节性和周期性，即时间因素对需求发生作用。

（3）需求函数与需求曲线将某种商品需求量Q与上述各因素之间的关系，表示为下列需求函数:Q＝ƒ(P，M，F，Pt，Ex，t，……)在各种需求函数中最重要的是需求价格函数，即：QD＝ƒ(P)将上述价格与需求量之间的关系用图形表示出来就是需求曲线。

建筑产品2.供给函数

（1）供给的含义

供给（supply），是指在一定的时间内，厂商在各种可能的价格下，对某种商品或服务愿意并且能够提供的数量。

（2）供给的影响因素①商品价格（P）。即在其他条件不变时，供给量的多少与价格的高低成正相关，价格愈低、供给越少，价格愈高、供给越多。②生产成本（C）。一般来说，生产成本降低意味着企业盈利能力的提高，商品的供给量随之上升；成本提高，则商品的供给量也相应下降。③相关商品价格（Pt）。有时商品本身的价格并未发生变动，但相关商品的价格波动却会对该商品的供给产生影响。例如小麦涨价会使玉米的供给减少。

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④市场组织。即市场的竞争与垄断程度会影响商品的供给；一个完全垄断的市场可能会在每一产量水平上涨价；而一个完全竞争的市场则会在每一价格水平上产出最大的产量。⑤其他因素。例如经济预期、政策法规、政府管制、工人罢工……等等，都会对商品的供给产生影响。（3）供给函数与供给曲线将某种商品的供给量Q与上述各因素之间的关系，表示为下列供给函数：Q＝ƒ(P，C，Pt，Ex，L，G……)在各种供给函数中最重要的是供给价格函数，即：QS＝ƒ(P)将上述价格与供给量之间的关系用图形表示出来就是供给曲线。建筑产品

3.市场均衡与市场机制

市场均衡（marketequilibrium），是指供给与需求的力量达到一个均衡点，在这点上，买主愿意购买的价格和数量正好等于卖主愿意出售的价格和数量。即：QD=ƒ(P)QS=ƒ(P)QD=QS

表现在图上，就是需求曲线D与供给曲线S的相交点E。建筑产品当需求与供给的任一方/或双方同时发生变化时，均衡点的位置也将变动；无论需求与供给的相互关系如何变化，总能在最后找到新的、也是唯一的均衡点。起作用的是亚当·斯密所称的“一只看不见的手”,即市场机制（marketmechanism）——在完全竞争条件下，通过价格自动调节需求与供给，使市场达到均衡。

4.蛛网原理

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5.需求与供给的弹性

弹性（elasticity），作为经济学名词，是指因变量的变化幅度和自变量的变化幅度之比，即：

在经济学上，弹性常被用于分析两种因素之间的内在关联，以及某种因素对引起其变化的因素的反应程度。

（1）需求价格弹性

需求价格弹性（priceelasticityofdemand，以EdP表示），指某种商品市场价格P的单位变动所引起的需求量Q的变化幅度，即：

由于需求与价格反向运动，故EdP为负值；但为简化，习惯上取正值。

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根据EdP的大小，可以将其分成以下5种情况：①完全无弹性，Edp=0，即不管价格如何变化，需求量始终不变；②完全弹性，EdP＝∞，即价格的任何变化，会引起需求量的无限变化；

③缺乏弹性，0＜EdP＜1，即价格的单位变化，会引起需求量较小程度的变化；

④单一弹性，Edp=1，即价格的单位变化，会引起需求量同等程度的变化；⑤富有弹性，1＜EdP＜∞，即价格的单位变化，会引起需求量较大程度的变化。

建筑产品对于生产者而言：－－若某种商品是缺乏弹性的，则其价格下降会引起收入的减少，例如粮食作物；－－若某种商品是富有弹性的，则其价格下降会引起收入的增加，例如小汽车和化妆品；了解这一点，对于厂商的价格制定和销售策略是十分重要的。影响需求价格弹性的因素有很多，主要是：

需求价格弹性的影响因素影响因素商品的性质商品的替代性商品支出占总支出份额商品的耐用性缺乏弹性必需品替代性较低份额较小耐用性较强富有弹性奢侈品替代性较高份额较大耐用性较弱建筑产品（2）需求求收入弹性性需求收入弹弹性（incomeelasticityofdemand，以以EM表示），指指家庭收入M的单位变动动所引起的的某种商品品需求量Q的变化幅度度，即：根据EM的大小，可可以将其分分成以下3种情况：：①奢侈品，，EM＞1，即收入的的单位变化化，会引起起需求量较较大程度的的变化，例例如高档时时装和小汽汽车；②必需品，0＜EM＜1，即收入的的单位变化化，会引起起需求量较较小程度的的变化，例例如食品和和普通服装装；③劣劣等等品品，，EM＜0，即即收收入入的的增增加加，，反反而而会会引引起起需需求求量量的的减减少少，，例例如如公公共共交交通通服服务务（（收收入入增增加加会会使使家家庭庭购购买买小小汽汽车车而而减减少少乘乘坐坐公公交交工工具具））。。建筑筑产产品品（3））需需求求交交叉叉弹弹性性需求求交交叉叉弹弹性性（crosselasticityofdemand，，以以EXY表示示）），，指指X商商品品价价格格的单单位位变变动动所所引引起起的的Y商商品品需需求求量量Q的变变化化幅幅度度，，即即：：根据EXY的大小小，可可以将将其分分成以以下3种情情况：：①替代代品，，EXY＞0，即X价格的的上涨涨会导导致消消费者者减少少对X的需求求、转转而增增加对对Y的需求求，形形成X的价格格与Y的需求求量同同向变变动，，如大大米和和面粉粉；②互补品品，EXY＜0，即X与Y必须按按照一一定的的比例例同时时使用用，X的价价格上上涨会会导致致对X的需需求量量的减减少，，从而而使得得对Y的需需求量量也减减少，，形成成X的的价格格与Y的需需求量量反向向变动动，如如汽车车和汽汽油；；③独立立品，，EXY＝0，即X价格格的变变化对对于Y的需求求量毫毫无影影响或或影响响极微微，二二者之之间基基本上上没有有什么么关联联，如如食盐盐和钢钢琴。。建筑产产品（4））供给给价格格弹性性供给价价格弹弹性（priceelasticityofsupply，，以ESP表示）），指指某种种商品品市场场价格格P的单位位变动动所引引起的的供给给量Q的变化化幅度度，即即：可见供供给价价格弹弹性与与需求求价格格弹性性在形形式上上是一一致的的，只只不过过前者者为正正值，，而后后者为为负值值（但但通常常取正正值））。因因此，，对于于ESP的性质质的描描述及及其分分类也也与EdP相类似似。影影响供供给价价格弹弹性的的因素素主要要有：：需求价价格弹弹性的的影响响因素素影响因素调整产量的难易度进出该行业的难易度缺乏弹性难于调整难于进出富有弹性易于调整易于进出建筑产产品二、建建筑产产品的的需求求1.建建筑需需求的的类别别2.建建筑需需求的的特征征＊个别别性＊一次次性＊以大大量资资金作作保证证＊与土土地关关系密密切3.建建筑需需求的的弹性性（1））建筑筑需求求的价价格弹弹性以住宅宅为例例，一一般情情况下下住宅宅的需需求价价格弹弹性小小于1、属属于缺缺乏弹弹性。。因为为住宅宅是生生活必必需品品、且且没有有其他他替代代品，，无论论价格格高低低都无无法不不消费费它，，最多多是在在一定定幅度度内调调整消消费量量的多多少而而已。。建筑产产品（2））建筑筑需求求的收收入弹弹性仍以住住宅为为例。。需求求收入入弹性性的大大小与与家庭庭收入入的高高低有有关：：①当家家庭收收入水水平较较低时时，住住宅主主要是是一种种生存存资料料，人人们对对它没没有额额外的的需求求，也也不能能减少少基本本的生生存空空间。。这个个阶段段的住住宅需需求收收入弹弹性小小于1，属属于缺缺乏弹弹性。。②当家家庭收收入水水平较较高时时，住住宅除除了满满足正正常的的生存存需要要之外外，还还逐渐渐成为为一种种享受受资料料和发发展资资料，，人们们对它它会有有额外外的需需求（（例如如用于于保值值增值值或投投资））。这这个阶阶段的的住宅宅需求求收入入弹性性有可可能大大于1，属属于富富有弹弹性。。③对于于租房房者而而言，，收入入的需需求弹弹性小小于买买房者者，表表明前前者的的回旋旋余地地比后后者更更为狭狭窄。。当收收入下下降到到一定定程度度，人人们可可以不不买房房，可可还是是不能能不租租房；；反之之，当当收入入大幅幅度提提高时时，租租房者者显著著增加加住宅宅消费费的冲冲动也也要逊逊于买买房者者———这与与人们们的生生活经经验是是一致致的。。建筑产产品（2））建筑筑需求求的交交叉弹弹性建筑物物是人人们用用于某某种特特定用用途的的物质质和空空间，，因此此不太太可能能有什什么别别的东东西可可以充充当替替代品品，故故建筑筑需求求的交交叉弹弹性很很小、、几乎乎可以以忽略略不计计。但在建建筑产产品内内部，，却的的确存存在一一定程程度上上的替替代性性。例例如：：城市市中心心区住住宅与与郊区区住宅宅；普普通公公寓与与花园园别墅墅………从这这个意意义上上说，，建筑筑需求求的交交叉弹弹性是是有可可能大大于1的。。建筑产产品三、建建筑产产品的的供给给1.建建筑供供给的的方式式＊业主主自用用自建建＊业主委托托建设＊房地产开开发2.建筑供供给的特征征＊供给与需需求的对应应性＊生产与流流通的同步步性＊产品的外外部约束性性3.建筑供供给的弹性性由于建筑产产品生产周周期长、一一次性投入入大，且大大多采取订订货供应的的方式，故故而建筑供供给的弹性性较小，属属于缺乏弹弹性。建筑产品第二节建建筑产品品的流通与与消费一、消费的的基本理论论消费（consume）,是人们们为满足欲欲望而购买买并使用商商品或享受受服务的一种经济济行为。它它是一切经经济活动的的出发点，，也是其归归宿点。消消费者的每每一次消费费决策，就就是一张““货币选票票”，决定定着市场的的组成和走走向。1.边际效效用递减律律（1）效用用的含义效用（utility）,是指一一个人从消消费一种商商品或劳务务中所得到到的享受或或满足。它它是一种主主观上的感感觉，而并并不是客观观的生理功功效。－－对于同同一件商品品，不同的的消费者有有不同的效效用；－－对于同同一件商品品，同一个个消费者在在不同阶段段也有不同同的效用。。建筑产品（2）边际际效用递减减律边际效用（marginalutility），是指每每增加一个个单位的消消费量所带带来的效用用。随着个人对对某种商品品消费量的的增加，他他从中得到到的边际效效用却在持持续下降，，这便是边际效用递递减律。它表明：：－－边际效效用的大小小，与消费费欲望的强强弱成正比比，与消费费数量的多多少成反比比；－－是边际际效用而非非总效用决决定了商品品的使用价价值，边际际效用大、、则需求价价格高，边边际效用小小、则需求求价格低。。建筑产品2.消费者者剩余由于消费者者不是依其其消费的某某种商品的的总效用支支付费用，，而是按照照边际效用用决定该商商品的价格格，故产生生了消费者剩余余（consumersurplus)。它是指由由于消费者者按照最后后一个单位位消费品的的价格支付付全部单位位的消费金金额，于是是在其所消消费商品的的总效用与与总市场价价值之间便便产生了差差额，使消消费者得到到了超出他他所实际支支付的额外外效用。人们之所以以能享受消消费者剩余余，原因在在于：－－根据边边际效用递递减律，人人们所消费费商品的每每一单位的的边际效用用是不同的的，并且前前面每一单单位的边际际效用都大大于后面的的每一单位位；－－可是人人们购买该该商品时支支付的价格格却是同一一的，即每每一单位的的价格都相相等，并且且是按照最最后一个单单位的边际际效用来决决定需求价价格；－－于是人人们便以最最后一个单单位的价格格购买了前前面每一单单位的超额额价值，因因而从前面面每一单位位中都得到到了效用剩剩余。建筑产品二、建筑产产品的消费费特点及其其影响因素素1.建筑产产品的消费费特点＊普遍性＊长期性＊公共性＊发展性2.建筑产产品消费的的影响因素素＊家庭收入（恩格尔系数数）＊价格＊供给（数量量；质量））＊金融体系与与金融产品品＊法规与政策策建筑产品三、建筑产产品的流通通1.建筑产产品流通的的特点＊非流动性＊可分解性＊流通费用的的不明确性性＊形式的多样样性2.建筑产产品流通的的形式＊出售＊出租＊与生产并行行（发生在在业主委托托建造中））＊收费使用建筑产品第三节建建筑产品品的价格、、成本与利利润一、价格形形成理论与与价格运动动机制1.商品的的价值与价价格价格是价值的货货币表现。。商品的价值值可分为三三大部分：：固定成本本C，可变成成本V，新新增价值M。2.价格运运动的影响响因素＊商品的价价值规律＊货币的价价值变动＊市场的供供求状况＊国家的价价格政策建筑产品3.商品价价格的形成成（1）成本本价格即固定成本本C与可变成成本V之和和，是在生生产中消耗耗的生产资资料和活劳劳动的价值值。