康桥商业项目市场定位简报修改

绿洲康桥商业市场定位简报2010年6月30日1上海恒昇经纪有限公司一、项目背景二、项目SWOT分析三、项目竞品分析四、销售计划五、业态定位六、效益测算分析项目背景由于本公司的工作时间安排对该项目做了初步的调研工作项目位置浦东新区9.8公里虹桥机场康桥镇浦东机场ABC地块位置距6号地铁线华夏西路站7公里项目资源详情26.5公里26.5公里距康桥镇中心3公里交通情况：

距离浦东国际机场车程约26.5公里，虹桥机场车程约26.5公里，距离浦东新区车程约9.8公里，而距离康桥镇中心为主车程约3公里，交通十分便捷，陆路有沪南公路、周南公路、浦川路、城市外环线环绕。通过外环线相连接而与沪宁、沪杭、沪嘉高速公路和318、312等国道相接。另外，东西两侧的浦东国际机场，虹桥机场是重要的国际、国内航空枢钮，为中外客商投资置业提供了一方极为理想的风水宝地。项目位于浦东新区康桥镇中心北侧A20公路北面，康桥路与御秀路交界路口两侧。项目位置：经济情况：

2001年至2008年，全镇累计实现增加值153亿元、工业总产值690亿元、税收42.7亿元，年均增幅分别为23.2%、21.5%和35.2%。

2009年，全镇上下按照“发展、管理、创建”的工作要求，齐心协力、攻坚克难，积极应对国际金融危机所带来的不良影响，狠抓各项工作的贯彻和落实，全镇的经济和社会各项事业有了新的发展，共实现工业总产值153.2亿元、税收收入12.82亿元，完成固定资产投资9.9亿元。人口结构：

康桥镇位于浦东新区腹地，地处城市外环线浦东段的两侧，北与北蔡镇毗邻，南与周浦镇接壤，东与张江镇相接，西与三林镇相邻，是上海市级重要工业园区——浦东康桥工业区的所在地。现在的康桥镇是2000年7月由原康桥镇、横沔镇建制撤销后建立起来的，全镇总面积41.25平方公里；至2009年10月，户籍人口53308人，常住人口176713人。全镇下辖12个行政村、18个居委会。项目周边商业情况：

根据调查周边的商铺销售价格应在33000元/平方米、租金水平为1.5元/天/平方米左右，本项目位置为康桥镇的北面距镇中心有一定距离，而比镇中心更靠近浦东新区中心区域，在位置上具有一定的优势。项目名称项目位置物业类型建筑面积销售均格租金价格物业管理费博览汇广场浦东区浦东新区花木路1088号住宅底商14㎡-1000㎡30000元/㎡5.50元/㎡1.8元/㎡·月金色城市浦东区浦东新区御桥路1968号住宅底商470㎡-1000㎡25000元/㎡1.7元/㎡1.65元/㎡·月上海地杰国际城浦东区浦东新区御桥路1978弄社区商铺470㎡-500㎡25000元/㎡1.8元/㎡1.65元/㎡·月大华·锦绣华城浦东区浦东新区成山路锦尊路住宅底商30000元/㎡1.8元/㎡2.2元/㎡·月锦绣东大街浦东区锦安东路69号住宅底商53㎡-414㎡41000元/㎡1.9元/㎡3.50元/㎡·月A地块基本参数总用地面积1628.9㎡总建筑面积4690.8㎡计入容积率面积4618.4㎡其中一层建筑面积1628.9㎡二层建筑面积1628.9㎡三层建筑面积1360.6㎡建筑高度13.2M项目地块概况

本项目商业建筑面积约1.3万平方米，分为三块土地分别面积为：A地块4618平方米、B地块2986平方米、C地块4169平方米。ABCB地块基本参数总用地面积1405.0㎡总建筑面积3178.0㎡计入容积率面积2986.7㎡其中一层建筑面积1405.0㎡二层建筑面积1200㎡三层建筑面积480㎡建筑高度13.0MC地块基本参数总用地面积1946.7㎡总建筑面积4373.4㎡计入容积率面积4169.5㎡其中一层建筑面积1946.7㎡二层建筑面积1853.7㎡三层建筑面积480㎡建筑高度13.0M项目地块SWOT分析一、项目优势分析（STRENGTH)二、项目劣势分析（WEAKNESS)交通方便、距浦东国际机场近项目西侧居住小区多，消费人群多与康桥镇中心相比更靠近浦东新区周边消费档次较低西侧有模具公司对本项目的商业档次与环境有一定的影响东侧较为空旷商业气氛不浓，档次较低周边商业类型较为凌乱，消费人气不足三、项目机会分析（OPPORTUNITY)四、项目威胁分析（THREATENESS)没有完善的商业体系打造区域内的主题商业，集聚人气周边生活配套相对缺乏周边商业气氛淡，消费力不强未形成消费聚集点的观念区域发展在起步阶段项目的机会点与威胁点其实是相辅相成的，项目的成功要靠企划包装与推广思路的明确及正确性和商业定位的准确性是不可分开的。项目目业业态态初初步步定定位位方方向向ABC数码码电电器器城城餐饮饮业业休闲闲娱娱乐乐定位位方方向向是是根根据据现现有有的的商商家家资资源源与与原原有有的的定定位位经经验验对对该该项项目目的的业业态态做做了了初初步步的的定定位位方方向向,将将定定位位为为区区域域内内第第一一家家数数码码电电器器主主题题商商业业，，集集聚聚人人气气，，配配有有餐餐饮饮及及娱娱乐乐的的生生活活配配套套设设施施，，满满足足周周边边居居住住小小区区的的生生活活配配套套设设施施形形成成消消费费娱娱乐乐"一一站站式式商商业业街街"。A地块

数码电器城楼层面积(㎡)经营类型备注1F1628.9手机、相机、MP3-4、摄像机等IBM、飞利浦、明基、柯达、LG等2F1628.9冰箱、空调、电视、洗衣机等海尔、格力、三星、康佳、西门子等3F1360.6品牌笔记本、台式机、配件、维修宏基、索尼、三星、戴尔、联想、惠普等B地块餐饮业楼层面积(㎡)经营类型备注1F1405.0超市、小吃、水果店、小型餐馆2F1200.0中大型餐厅3F480.0特色餐厅C地块休闲娱乐楼层面积(㎡)经营类型备注1F1946.7网吧、电玩、小型酒吧2F1853.7洗浴、足疗、KTV3F480.0KTV由于于各各种种业业态态的的面面积积分分割割具具有有一一定定的的要要求求，，本本公公司司会会在在建建筑筑分分割割与与功功能能布布局局上上给给予予一定定的的意意见见。。案例例参参考考张江江集集电电港港餐饮饮娱娱乐乐配配套套大大型型中中餐厅满满足足管管理理层层商商务务招招徃徃及及员员巟巟聚聚餐消费费需需求求，，西西餐厅、、酒酒吧满满足足管管理理层层日日常常商商务务需需求求。。会议议中中心心配配套套张张江江集集电电港港癿癿会会议议中中心心服服务务亍亍整整个个张张江江乃乃至至浦浦东东地地匙匙，，因因此此出出租租率率径高高，，会会场场租租赁赁需需要要提提前前2个个月月预预定定。。酒庖庖配配套套（（居居住住））该该酒酒庖庖是是张张江江高高科科技技园园匙匙癿癿唯唯一一高高星星级级酒酒庖庖，，附附带带会会展展、、接接徃徃、、餐饮、、住住宿宿等等多多种种功功能能，，因因此此其其辐辐射射范范围围为为整整个个张张江江。。商家楼层营运面积备注明轩中餐厅1-2F4000平方米可同时容纳200人用餐塞纳阳光餐厅1F500平方米西餐厅+酒吧康乐中心1-2F2000平方米包括健身、棋牌、体操等大堂酒吧1F300平方米挑空2层盛世世莲莲花花广广场场盛世世莲莲花花广广场场总总建建筑筑面面积积达达65,000平平米米广场场现现已已部部分分开开业业，，入入驻驻的的餐餐饮饮商商家家有有两两岸岸咖咖啡啡、、小小尾尾羊羊火火锅锅、天上来饭饭店等1-3F餐饮饮娱乐现广场1-3层层入驻率率为70%零售类一风堂西饲屋、全家、上海汇通药房、烟酒坊餐饮肯德基、棒约翰、味千拉面、永和豆浆、柳川日本料理、香喜谷韩国料理、俐慈轩、唐店港式茶餐厅休闲餐饮辛巳兊、马丽兊欧洲餐厅娱乐吉百纳KTV会所联创国际际联创国际际处亍金金桥开収収匙癿中中心，集集商务、、餐饮、贩物物、娱乐乐、休闲闲、居住住等功能能整合亍一一体。商务服务务功能：：便利庖庖、中西西快餐、大型中中餐厅，坦福福风情商商务酒庖庖，商务务咖啡厅厅、规听中心心和可容容纳200人癿癿国际会会议中心心；生活服务务功能：：便利庖庖、药房房、大型型餐饮、烟酒酒与卖点点；休闲娱乐乐功能：：KTV会所、、风情酒酒吧。太平洋数数码广场场一、二期期*总营业面面积近2万平米米*入驻商铺铺超过500家家，聚集集了包括括品牌电电脑、笔笔记本电电脑、手手机、各各类配件件及组装、数码码产品品、外设设产品、、正版软软件、网网络设备备、各类类耗材等等几乎所所有IT商品。*—二期商商场备有有观光电电梯直达达各楼层层，购物物之余更更可欣赏赏都市繁繁华景象象三期*30000平方方米超大大商场*一层为品品牌形象象馆，笔笔记本、、