存量房地产的销售与贷款办理

存量房交易业务操作主讲教师：张合振Email:zhanghezhen@学习目标通过本章的学习，了解存量房地产的概念及分类，存量房房屋成色判断标准，存量房地产市场交易现状，存量房销售的付款方式；熟悉存量房价格影响因素，存量房销售方式及销售程序，存量房交易风险；掌握存量房上市销售条件，存量房贷款及交易相关税费。

7.1存量房地产概述7.1.1存量房地产的概念及分类1）存量房地产的概念存量房地产是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入二级市场交易，卖房人具有完全处置权利的房，俗称为“二手房”。2）分类(1)已购公房：即在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房；(2)直管公房：指各市直接管理的已购公房；(3)自管公房：指中央直属或企事业单位自管的已购公房；(4)使用权房：指市民租住公有住房而享有使用权的房屋；(5)经济适用房：指由开发商开发，但享受了土地及其他相关优惠政策的且产权清晰的市民自有住房；(6)商品房：指开发商开发，未享受任何优惠政策的，产权清晰的市民自有住房。3)存量房房屋成色判断标准根据建设部发布的《房屋完损等级评定标准》，依据房屋的建筑结构、装修标准和设备配置三大部分若干项目的现状以其完好和损坏程度将房屋划分为五类：即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。(1)完好房：三大部分完好齐整，管道畅通，现况良好，能正常使用；标准为八成新以上。(2)基本完好房：三大部分基本完好，可供正常使用或少量构部件有轻微损坏，但经一般性维修即能恢复；标准为六至七成新。(3)一般损坏房：三大部分已发生一般性或局部损坏变形；标准为四至五成新。(4)严重损坏房：因年久失修而使三大部分明显变形或损坏；标准为三成新以下。(5)危险房：承重构件已出现严重裂缝，或倾斜丧失承荷能力，随时有倒塌危险；标准在一成新以下。7.1.2存量房地产价格影响因素一般来说，存量房地产的价格主要受房屋的区域因素与个别因素影响。1)环境因素(1)基础设施与公益设施是否成熟。(2)交通条件。(3)物业所在社区的环境。(4)人文环境。2)房屋因素(1)房屋结构。(2)房型。(3)楼层。(4)房屋朝向。(5)房屋开间、层高。(6)面积分配。(7)房间的采光状况。(8)房屋的新度。(9)房屋的质量。

7.2存量房地产的销售7.2.1存量房上市销售的条件

1)存量房上市要求的相关条件(1)以成本价从房管局购买的房屋可直接上市；(2)以成本价从单位购买的住房，如与单位的购房协议中无特殊约定的可以直接上市，如与单位有约定，经单位同意后，可以上市；(3)以标准价或优惠价从单位购买的住房，在补足成本价之后，经单位同意后可上市；(4)私产平房可直接上市；(5)如购房时与单位无购房协议，则视同有协议，仍需单位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地产不能上市交易(1)未依法登记取得房地产权证书的；(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或行政处理中的；(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(5)依法收回土地使用权的；(6)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。3)下列公有住房不得进行差价调换(1)整幢独用的花园住宅；(2)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；(3)产权不明晰的；(4)在户口冻结地区内；(5)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；(6)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；(7)已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；(8)需用于落实私房政策的；(9)依法应当由出租人收回的。7.2.2存量房销售方式及销售程序1)存量房销售方式⑴网上直销⑵拍卖方式⑶利用中介机构⑷竞价交易2)存量房销售程序(1)卖方向代理机构提供房地产产权证明文件；(2)与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。(3)代理机构核实并确保待售物业的真实性、合法性；(4)代理机构给物业做广告，带买家看房；(5)代理机构寻找合适的买家，收取买主订金；(6)卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等；(7)卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取订金；(8)买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行)；(9)买卖双方签署《某某市房地产买卖合同(现售)》，向产权部门递交过户所需的资料；(10)产权部门出具税单后，缴纳税费；(11)代理机构付全款的50%给卖方；(12)产权部门办理《房屋产权证》；(13)卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明材料；(14)代理机构付清全部余款给卖方，交付《房屋产权证》给买方。7.2.3存量房销售的付款方式1)买卖双方均为一次性付款购房2)业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房3)业主主以按揭揭方式购购房，买买家以一一次性付付款方式式购房4)买卖卖双方均均以银行行按揭方方式购房房7.2.4存量量房交易易风险及及规避1)交易易风险的的种类买方风险险包括：：(1)存存量房性性质上的的瑕疵。。①房产产权利有有限制。。②房产产有承租租人的，，买方应应注意到到该承租租人在同同等条件件下可优优先购买买该房屋屋的权利利。③房房屋产权权证上房房屋用途途的限定定。(2)卖卖方资质质上的瑕瑕疵。①①卖方并并非产权权证上的的所有人人，也无无所有人人的授权权。②卖卖方虽是是所有人人之一，，但未取取得其他他共有人人同意。。(3)存存量房质质量上的的瑕疵。。①住宅宅本身的的质量瑕瑕疵。②②相邻关关系上的的瑕疵。。(4)存存量房价价格上的的瑕疵。。①二手手房价格格应为周周边区域域新建商商品房的的市价的的2／3左右。。②二手手房售价价中计算算了违章章搭建部部分的价价款，但但实际上上这部分分面积并并未载人人房产权权证。③③二手房房存在未未缴清的的公共事事业费、、物业管管理费等等其他费费用。(5)存存量房交交付时的的瑕疵。。①买房房时认定定的有关关装修设设施发生生变化。。②出售售者拖延延迁出户户口造成成买方户户口无法法迁入。。卖方风险险包括：：(1)办办理了房房屋产权权转移手手续后，，买方拖拖延付款款或拒绝绝付款。。(2)买方方如采用贷贷款方式买买房，可能能存在未能能通过银行行审查或是是银行未能能及时放贷贷的问题，，结果将导导致买方拖拖延时间付付款或无力力付款。(3)买方方支付首期期房款后房房屋风险转转移前，房房屋发生毁毁损造成无无法交付，，卖方将面面临承担违违约责任的的风险。2)存量房签签约注意事项项⑴核实房主身身份⑵前期费用的的结算⑶维修基金⑷生活费用⑸附属设施的的验收⑹明确付款过过户的操作方方式⑺延迟迁户的的时间责任⑻约定违约责责任的偿付时时间⑼补充协议7.3存量量房地产的贷贷款办理和交交易税费7.3.1存存量房贷款存量房贷款是是指购房人以以在住房二级级市场上交易易的楼宇作抵抵押，向银行行申请贷款，，用于支付购购房款，再由由购房人分期期向银行还本本付息的贷款款业务。1）住房抵押押贷款目前我国个人人住房贷款主主要有四种形形式：公积金金贷款、住房房抵押贷、住住房储蓄贷款款、其他担保保贷款。住房房抵押贷款是是售房者（或或担保公司））、银行和购购房者三方之之间的一种约约定，是约定定购房者将其其已预付部分分购房款的全全部权益做抵抵押，售房者者（或但保公公司）为购房房者按期偿清清银行贷款做做担保，在购购房者不能按按时履行债务务时，银行有有权处分抵押押物并优先得得以偿还的民民事法律行为为。住房抵押押贷款与其他他贷款形式不不同，其特征征求是：借款人用购买买的房地产作作抵押向银行行申请贷款，，是银行提供供贷款的最起起码条件。借贷双方签订订贷款合同的的同时，也要要签订抵押合合同及委托扣扣款协议。双方具有双重重关系。在违约情况下下，银行有权权取消房地产产的抵押赎回回权，可以拍拍卖房地产，，将所得的款款项优先抵偿偿未偿还的贷贷款本息，剩剩余款项仍然然可交还购房房者。2））住住房房抵抵押押贷贷款款要要素素（1））住住房房抵抵押押贷贷款款的的成成数数住房房抵抵押押贷贷款款成成数数指指贷贷款款额额与与楼楼价价的的比比率率。。（2））借借贷贷年年期期年期期指指住住房房抵抵押押贷贷款款分分期期偿偿还还的的期期限限。。（3））利利息息借款款人人在在借借贷贷期期限限内内不不仅仅应应当当偿偿还还贷贷款款本本金金，，而而且且应应支支付付银银行行贷贷款款利利息息，，住住房房抵抵押押贷贷款款利利率率为为银银行行同同期期贷贷款款利利率率。。3））住住房房抵抵押押贷贷款款基基本本条条件件与与要要求求（１１））基基本本条条件件在银银行行具具备备以以下下几几个个基基本本条条件件时时，，可可代代购购楼楼者者贷贷款款支支付付给给销销售售开开发发商商或或卖卖房房业业主主：：银行同意意给予贷贷款额度度。购房者有有完善的的购房手手续。（2）购购房人办办理住房房抵押贷贷款需要要提供以以下资料料并同时时具备下下列条件件：个人身份证明明。个人收入证明明。住房抵押贷款款申请书（文文本由银行提提供）。房产权属证明明复印件（主主要指房产证证）。房地产买卖合合同及首期付付款收据。抵押承诺书（（文本由银行行提供）。过户后的房房地产证原原本。房屋财产保保险单正本本。买卖双方在在借款银行行开立的存存折账号。。上述资料的的原件及复复印件。担保手续。。评估报告。。（3）约定定贷款的条条件银行、售房房者或担保保公司和购购房者三方方之间的约约定的条件件有：售房者（或或售房者））和购房者者签订的商商品房买卖卖合同（预预售或观售售）。银行与售房房者（或但但保公司））、购房者者签订的借借款合同（（有的签订订住房抵押押贷款合同同、委托扣扣款协议））。银行与售房房者（或担担保公司））签订的《《住房抵押押贷款承诺诺书》。借款合同的的主要内容容：借款合合同（《住住房抵押合合同》）是是售房者、、购房者和和银行签订订的用以规规定银行向向购房者提提供住房抵抵押贷款过过程中三方方权利义务务的协议，，是购房者者获得住房房抵押贷款款的关键性性法律文件件。合同包包括贷款金金额、期、、利息、划划款方式、、还款原则则、还款总总期数、还还款方法、、还款方式式、提前还还款、延长长还款期限限、抵押物物的保险、、担保责任任、各方权权利与义、、特别约定定等内容，，例如：抵押期间，，未经贷款款银行同意意，抵押人人不得将抵抵押物转移移、出租、、变卖或馈馈赠。借款人不具具有足够清清偿债务能能力时，可可提出由贷贷款银行认认可的第三三方提供不不可撤销的的全额有效效担保。保证人是法法人的，必必须具有代代为偿还全全部贷款本本息的能力力，且在银银行开立有有存款帐户户。保证人为自自然人的，，必须有固固定经济来来源，具有有足够代偿偿能力的，，并且在贷贷款银行存存有一定的的保证金。。保证人与债债权人应当当以书面形形式订立保保证合同。。保证人发发生变更的的，必须按按照规定办办理变更担担保手续，，未经贷款款银行认可可，原保证证合同不得得撤销。贷款担保方方式：在借款合同同执行期间间，抵押人人不得以任任何理由中中断或撤销销保险，否否则，贷款款银行有权权代为投保保，一切费费用由抵押押人承担。。贷款偿还：：偿还贷款采采取先还息息后还本，，按月均还还的办法。。4）住房抵抵押贷款还还款计划可分为等额额偿还的住住房抵押贷贷款、不等等额偿还的的住房抵押押贷款；也也可分为定定期偿还的的住房抵押押贷款、不不定期偿还还的住房抵抵押贷款。。（1）等额额偿还的抵抵押贷款方方式等额偿还的的住房抵押押贷款方式式也有其缺缺陷：①利率变化化的风险。。②借款人前前期压力大大。（2）等额额偿还的计计算公式①等额本息息均还法，，即甲方按按月以相等等的金额偿偿还贷款本本息。②等额本金金还款法，，即每月等等额偿还本本金，贷款款利息随本本金逐月递递减。在计算住房房抵押贷款款计划时，，一般都按按照贷款银银行提供的的住房抵押押贷款等额额还款月供供系数进行行计算，下下面有两种种计算形式式的系数表表可供参考考（见表7—1）例如，一套套总价为350，000的住住宅，购买买方选择7成15年年的住房抵抵押贷款付付款方式，，需要贷款款245，，000元元，每月偿偿还本息的的数额按上上述公式及及还款月供供系数计算算如下：245000×0.0082133486=2010/月为了计算和和支付方便便，通常将将月还款尾尾数加入首首期付款之之中。（3）计算算贷款余额额等额还款的的抵押贷款款中，计算算每月还款款额的基础础是“贷款款期间，每每月还款额额的现值之之和等于贷贷款本金””。4)存量房房贷款操作作流程(1)确定定按揭服务务公司和贷贷款方案。。(2)查询询公积金(如需公积积金贷款)。(3)签订订房屋买卖卖合同。(4)准备备贷款资料料，审核贷贷款资质。。(5)签贷贷款协议、、公证、保保险。按揭揭服务公司司将初审后后的贷款资资料交开款款银行审核核，通过后后，按揭服服务公司将将安排借款款人与银行行签订贷款款协议和办办理协议公公证，同时时收取费用用，包括房房屋保险费费等。(6)办理理房屋过户户和抵押手手续。(7)银行行第一次放放款。(8)办理理房产证和和抵押证明明。(9)银行行第二次放放款。5）抵押贷贷款手续所所需费用6）抵押贷贷款注意事事项防范范住住房房抵抵押押贷贷款款的的风风险险。。具具体体防防范范措措施施如如下下：：(1)无无力力继继续续偿偿还还贷贷款款本本息息(2)房房屋屋贬贬值值风风险险(3)利利率率变变化化风风险险(4)房房屋屋处处理理风风险险7.3.2存存量房交易相相关税费对于未满两年年的商品房出出售，2005年5月11日国务院院办公厅转发发的建设部等等七部门《关关于做好稳定定住房价格工工作的意见》》做了明确说说明。国税总局于2005年10月发布了了《关于实施施房地产税收收一体化管理理若干具体问问题的通知》》(国税发[2005]156号)，按照现行行的税收规范范，存量房买买卖过程中，，必须缴纳包包括个人所得得税在内的几几种税费，具具体见表7－－2：1)买卖双方方均需缴纳的的印花税标准准2)买方需要要缴纳的契税税标准3)卖方需要要缴纳的营业业税、个人所所得税标准（1）出售商商品房缴纳税税费具体规定如下下：①营业税、城城市维护建设设税和教育费费附加。②个人所得税税。从目前情况看看，营业税、、城市维护建建设税、教育育费附加和个个人所得税的的税费计算可可以有以下几几种情况：案例7-1符符合普普通住宅标准准的几年之前，王王先生在亚运运村附近购买买了一套建筑筑面积为100平方米的的商品普通住住宅，建筑容容积率为2．．0，当时购购房价格为5300元／／平方米，则则其房屋购买买总价为53万元。2005年，李李先生要将这这套房产以7000元／／平方米出售售，售房总价价为70万元元。如果王先生在在2005年年6月1日之之前将房产顺顺利出售，同同时办完各种种手续，则王王先生除了需需要缴纳万分分之五的印花花税即700000×0.5%。＝＝350元之之外不需要缴缴纳其他任何何税费。如果果王先生在2005年6月1日之后后将房产出售售，除了需要要缴纳350元的印花税税外，还要根根据持有房产产时间不同缴缴纳相应的营营业税和个人人所得税。①若王王先生生持有有房产产在2年之之内营业税税＝700000××5%＝35000元；；城建税税＝35000×7%＝＝2450元；；教育费费附加加＝35000×3%＝＝1050元；；个人所所得税税＝(700000—530000——530000×1.5%-530000×0.5‰一一35000——2450—1050——350)××20%＝＝24587元元；在剔除除相关关的费费用和和税费费后，，王先先生的的售房房净收收入为为98348元元。②若王先先生持有有房产在在2年以以上5年年以下根据有关关规定，，持有房房产在2年以上上5年以以下的，，出售房房屋时营营业税、、城建税税以及教教育费附附加均可可以免交交，但仍仍需要缴缴纳个人人所得税税。个人所得得税＝(700000—530000—530000××1.5%-530000××0.5%。-350)××20%＝32237元此时，王王先生的的售房净净收入为为129148元，相相比两年年内出售售增加了了30800元元。③若王先先生持有有房产在在5年以以上这种情况况下将不不涉及现现行政策策下的任任何税费费，仅需需要缴纳纳万分之之五的印印花税即即350元，则则其售房房净收入入为161435(700000——530000—530000×1.5%-530000×0.5‰‰-350)元元，相比比两年内内出售的的收益将将提高63087元。。案例例7-2不不符符合合普普通通住住宅宅标标准准的的以北北京京的的普普通通住住宅宅标标准准为为例例，，如如朱朱先先生生在在团团结结湖湖有有一一套套150平平方方米米的的三三居居室室商商品品房房，，以以6500元元每每平平方方米米的的市市场场价价格格出出售售此此套套房房屋屋，，房房屋屋总总价价为为97.5万万元元，，两两年年前前购购买买价价格格为为5800元元每每平平方方米米，，原原售售房房价价为为87万万元元。。按按现现在在的的政政策策，，朱朱先先生生应应缴缴税税费费如如下下：：①若朱朱先生生持有有房产产在2年之之内印花税税＝975000××0.5‰‰＝487.5元；；营业税税＝975000××5%＝48750元；；城建税税＝48750×7%＝＝3412.5元；；教育费费附加加＝48750×3%＝＝1462.5元；；个人所所得税税＝(975000—870000——870000×1.5%-870000×0.5‰-48750——3412.5—1462.5——487.5)××20%＝＝7480.5元；；在剔除除相关关的费费用和和税费费后，，朱先先生的的售房房净收收入为为29922元元。②若朱朱先生生持有有房产产在2年以以上5年以以下印花税税＝975000××0.5%。＝＝487.5元元；营业税税＝(975000—870000)××5%＝5250元元；城建税税＝5250××7%＝367.5元；；教育费费附加加＝5250"×3%＝＝157.5元元；个人所所得税税＝(975000—870000——870000×1.5%-870000×0.5‰-5250—367.5—157.5—487.5)××20%＝17050.5元；；此时，，朱先先生的的售房房净收收入为为68202元元，相相比两两年内内出售售增加加了38280元。。③若朱朱先生生持有有房产产在5年以以上同同样，，这种种情况况下将将不涉涉及现现行政政策下下的任任何税税费，，仅需需要缴缴纳万万分之之五的的印花花税即即487.5元元，则则其售售房净净收入入为91027.5(975000——870000—870000××1.5%-870000××0.5‰‰-487.5)元元，相相比两两年内内出售售的收收益将将提高高61105.5元元。（2）出售售公房缴纳纳税费2005年8月月，北京京市地税税局、北北京市财财政局、、北京市市建委联联合出台台了《关关于个人人销售已已购住房房有关税税收征管管问题的的补充通通知》(以下简简称《通通知》)。该《《通知》》明确规规定：对对于首次次上市交交易的已已购公房房、危改改回迁房房、合作作社集资资建设住住房、安安居房、、康居房房、绿化化隔离地地区农民民安置住住房等具具有保障障性质的的住房，，今后均均享受普普通住房房的待遇遇。今后后纳税人人销售已已购住房房的购房房时间，，可按契契税完税税凭证、、契税核核定证明明或房屋屋产权证证上记载载的时间间，以孰孰先原则则确定。。如因一一些合理理的客观观原因，，购房人人未能及及时取得得房屋所所有权证证书并办办理契税税手续的的，可凭凭原购房房发票或或合法付付款票据据证明的的第一笔笔购房款款缴纳时时间，作作为购房房时间。。依据此此通知的的规定，，目前北北京市100%的已购购公房都都已超过过2年的的期限，，90%的公房房超过5年的期期限；同同时这些些房屋被被规定为为普通住住宅，因因此就不不存在此此前面积积大小方方面的限限制。案例例7-3几年年之之前前，，李李女女士士在在朝朝阳阳区区团团结结湖湖区区域域购购买买了了一一套套已已购购公公有有住住房房，，其其建建筑筑容容积积率率为为3.0，，房房屋屋建建筑筑面面积积100平平方方米米，，按按照照经经济济适适用用住住房房价价款款4000元元／／平平方方米米计计算算。。2005年年，，李李女女士士准准备备以以6300元元／／平平方米米的的价价格格出出售售，，在在不不同同时时期期，，李李女女士士出出售售房房产产所所需需缴缴纳纳的的税税费费及及最最终终房房产产收收入入为为：：如果果李李女女士士在在2005年年6月月1日日之之前前将将房房产产顺顺利利出出售售，，同同时时办办完完各各种种手手续续，，则则李李女女士士只只需需交交纳纳万万分分之之五五的的印印花花税税即即620000××0.5%。。＝＝310元元，，不不需需要要交交纳纳其其他他任任何何税税费费。。如如果果李李女女士士在在6月月1日日之之后后，，《《通通知知》》出出台台之之前前将将房房产产出出售售，，除除了了需需要要交交纳纳310元元的的印印花花税税之之外外，，还还要要根根据据持持有有房房产产时时间间不不同同交交纳纳相相应应的的营营业业税税和和个个人人所所得得税税。。假假如如李李女女士士持持有有房房产产在在2年年之之内内，，需需要要交交纳纳31000元元的的营营业业税税、、2170元元的的城城建建税税、、930元元的的教教育育费费附附加加以以及及个个人人所所得得税税，，剔剔除除相相关关的的费费用用的的税税费费，，李李女女士士的的售售房房净净收收入入为为147224元元。。在《通知》出出台之后，李李女士持有房房产在5年以以内出售房屋屋时，营业税税、城建税以以及教育费附附加均可以免免交，但是还还需要缴纳43626元元的个人所得得税和310元的印花税税，其售房净净收入为174504元元，相比两年年内出售增加加27280元。假如李李女士持有房房产在5年以以上，将不涉涉及到现行政政策下的任何何税费，也仅仅仅只需要缴缴纳万分之五五的印花税即即310元，，则其售房净净收入为218130元元，相比两年年内出售的收收益将提高70906元元。案例7-4二二手经济适适用房案例例甲于2002年在回回龙观地区区购买了一一套120平米的房房子，假设设房屋原值值为36万万，现在以以54万元元出售给乙乙。根据政政策规定，，未满五年年的经济适适用房出售售时不用交交纳个税。。其税费具具体为：（一）甲转转让房屋需需要交纳的的税费为：：印花税＝成成交额×0.05％％＝54万万×0.05％＝270元营业税＝成成交额×5.5％＝＝54万××5.5％％＝29700元甲所需交纳纳的税费总总额为29970元元。（二）乙转转让房屋需需要交纳的的税费为：：由于该套房房屋符合普普通住宅的的条件，因因此其契税