徐州萧县石榴园地块策划总纲zjzjj

《萧县石榴园地块》策划总纲目录第一部分萧县房地产市场综述第二部分项目定位1-项目SWOT分析2-项目在周边环境所处地位分析3-项目定位1-萧县房地产供给分析2-

萧县房地产发展趋势分析“萧县石榴园地块”策划总纲第三部分项目营销策略1-项目案名、主推广语2-

开发节奏及入市时机分析3-销售与推广策略----三位一体协同配合建议“萧县石榴园地块”策划总纲第一部分萧县房地产市场综述“萧县石榴园地块”策划总纲1-萧县房地产市场供给分析“萧县石榴园地块”策划总纲1-1萧县简介地理位置：位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处。城市面积：全市总面积1871平方公里，人口约135万人；辖18镇5乡708个行政村。区域交通：萧县紧靠徐州都市经济圈中心徐州市，县城距京航运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里。旅游资源：千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库、汉墓群、宋朝的古窖群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南朝宋国开国皇帝刘裕故里、苏轼发现煤炭处。支柱产业：煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造。现有一500余亩的工业园区以及一条集书画创作、装裱、展览、交易、鉴赏于一体的书画艺术街全国100个重点产煤县之一

，全国防腐第一县

,中国书画艺术之乡

萧县风情特点概括矿产资源丰富：煤炭、磁铁矿、大理石、瓷石瓷土等

旅游资源丰富：旅游资源丰富，特色独具。萧县古迹遍布。人文资源丰富：自古有“文献之邦”之美誉，风骚人物荟萃，春秋三贤（闵子骞、颛孙子张、颜子柳）皆孔门高足“萧县石榴园地块”策划总纲“萧县石榴园地块”策划总纲1-2

区域市场近期供销比及市场分析2008年区域在售楼盘只有1个：凤山花园,未来竞争区域内竞争项目有苏商·新嘉园、柏星·碧水星城、瑞豪花园分类数据凤山花园合计07-08年供应面积（m2）约7万m2约7万m207-08年供应套数约500套500套全年销售面积（m2）约6.5万m265000m2全年销售套数482套482套供销比约1﹕0.96A.区域年供销比情况分析：从一期年供销比看，周边区域供基本处于一个合理状态,“萧县石榴园地块”策划总纲分析：从下阶段供应情况比来看，市场供大于求，将会形成成买方市场。根源：一方面是区域大盘云集，08-09年集中放量供应造成；另一方面，萧县作为一个半封闭市场，自身消化量也有限。预测：随着北区政务区的完善，周边居住环境的改善，萧县市民将更加认同北区价值，市场环境更加趋好。B.未来区域供应情况分类数据凤山花园苏商新嘉园柏星·碧水星城瑞豪花园供应面积（m2）约8.5万m2约7万m2约65万m2约16.6万m2供应套数426套630套5800套1366套总计供应套数8222套(除新嘉园)“萧县石榴园地块”策划总纲1-2

区域市场楼盘基本情况对比分析1、景观景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，且也有不少楼盘设有水景、喷泉等，如：凤山花园的景观规划上就比较重视；但规模较小的楼盘景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。2、配套◆通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口；◆安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机、大部分都有24小时保安巡逻智能化：◆会所：在一半楼盘中设有会所，但面积不大，也没有起到实质性的作用。居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，配套较高的楼盘价格自然也颇高。“萧县石榴园地块”策划总纲3、物业类型及形式本区域还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，但是市场接受度较低。4、户型及面积各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在80—120平米左右，面积最大有200多平米的别墅物业/顶层复式住宅。户型也基本以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在95—120平米左右，二室二厅多集中在80—90平米左右。5、外立面本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台、欧式构建等形式，但大多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，多以涂料饰面为主。“萧县石榴园地块”策划总纲6、付款方方式各楼盘都可可提供7成成30年按按揭贷款和和一次性付付款两种方方式，但本本次市调结结果显示，，客户群选选区较多的的付款方式式为分期付付款和一次次性付款。。7、价格因为没有太太多的参考考价格，主主城区楼盘盘均价约为为1750元元/平米左右。8、物业管管理物业管理越越来越被萧萧县市民所所重视，部部分楼盘聘聘请了专门门的物业管管理公司做做物业顾问问，多数楼楼盘是开发发商自己的的物业公司司管理，基基本的24小时保安安巡逻、卫卫生保洁、、公共设施施维护等物物管内容都都已具备。。“萧县石榴园地块”策划总纲1-3萧县房地产产发展趋势势产品根据规划，，城东将会会规划为教教育型居住住新区，主主要以中高高端住宅为为主，小高高层也已经经在萧县出出现，所以以未来萧县县的住宅产产品将会朝朝复合型产品品方向发展，，在规模、景景观、建筑筑、房型、、规划、智智能化和物物业管理等等方面都将将有一个整整体的提升升。个性化、形形象化竞争争日益激烈烈，将成为为萧县房地地产发展的的潮流。物业项目目要取得优优异的销售售业绩，就就必须把握握时机，竭竭尽利用自自身的个性性资本和雄雄浑的势力力，把自身身打造成极极富个性和和口碑，拥拥有良好公公众形象的的楼盘。◆供应量量综观周边相相邻县市的的供应量，，萧县的土土地供应量量不大，而而且随着城城市化进程程的加快以以及居民改改善住房条条件的接受受过程来看看，萧县的的房产开发发的潜力比比较大，但但是本案周边推推出的2个个大型项目目会对本案案未来的销销售造成相相当大的竞竞争。“萧县石榴园地块”策划总纲价格通过市调的的结果可以以得出，县县城市民的的收入差距距相当大，，富裕阶层层与低收入入阶层呈漏漏斗型比例例；而萧县县的房价相相对于普通通家庭收入入已经相对对较高，高高收入阶层层的人群有有一部分已已经在徐州州、淮北购购置房产。。而普通收收入家庭面面对07年年才出现的的房产开发发小区购买买欲望比较较强，但是是对于价格格的接受度度不是太高高。需通过过适当的包包装策划以以及市场引引导期来慢慢慢适应。。如果本案在在产品的规规划理念上上能够创新新，本案的的市场机会会是相当大大。“萧县石榴园地块”策划总纲1-3综合评析1-3-1、地域住住宅消费心心理特点分分析1）消费观观念保守区域性居住住观念严重重，不了解解房地产市市场，对住住宅贷款认认识不足，，但对建筑筑期内分期期付款接受受度较高。。受收入所所限，对住住房消费态态度积极性性弱，绝大大部分人群群无住宅投投资能力。。2）城市文文化氛围淡淡薄人们对住宅宅消费的综综合认识、、接受及提提升还需要要一定的过过程。3）认可朋朋友间的介介绍比较相信和和认可亲朋朋的推荐，，在销售过过程中可巧巧以利用。。“萧县石榴园地块”策划总纲1-3-2、目标客客户群定位位分析根据市场调调查，目标标客户群集集中在三个个不同的受受众层，相相对需求及及其可承受受的价格、、总房款能能力主要集集中在三个个需求接受受层面：A、中低层层面解决基基本生活需需求的购房房者

政政府机关、、事业单位位青年公务务员

个个体工商业业主

外外出打工人人员这一人群，，年龄大约约在28-35岁之之间，收入入较同龄人人稍高，主主要购买力力在总款15—18万，面积积90—100㎡之之间。“萧县石榴园地块”策划总纲B、中层及及中层以上上改善居住住条件的购购房者

政府府机关、事事业单位中中层管理者者

周边边企事业单单位中高层层

周边边学校教职职工

私营营个体业主主这一人群在在企业内部部是中层或或中层以上上管理人员员，原有住住房太小或或位置较差差，随孩子子成长和经经济条件的的改善。有有稳定高收收入，经济济上有一定定积蓄，注注重生活舒舒适性，对对物业要求求较高，追追求更高的的生活质量量，舍得花花钱买服务务。主要购购买力在16—20万，面积积在100—120㎡之间，，注重实用用性，对房房型设计、、楼层选择择、地段位位置、配套套完善、社社区规模需需求较高（（同僚间潜潜在攀比意意识强）。。“萧县石榴园地块”策划总纲C、中上及及上层追求求生活品质质和生活情情趣的购房房者

私企成成功人士

高高级管理层层

政政府事业单单位高层这一人群年年龄多在45岁以上上，在商海海征战多年年，有一定定的经济实实力，对于于大户以及及别墅的需需求有一定定量。要求求绝对的工工作生活环环境，安静静从容。高高生活品位位，周边绿绿化环境，，人文氛围围，住宅有有私密性要要求，对邻邻里知识层层次因素考考虑多。对对住房要求求面积在130㎡或或以上。但但萧县这一一人群现所所占比例较较少。第二部分项项目定定位“萧县石榴园地块”策划总纲“萧县石榴园地块”策划总纲1-项目SWOT分析“萧县石榴园地块”策划总纲优势（S））1、紧邻萧城一一中校区，，具有相当当大的教育育优势势；2、地块规模较较大，利于于形象塑造造，可设置置比较完善善的配套；；3、地块整体规规划尚可，，产品形态态丰富；4、项目内部配配套齐全，，造城概念念性强5、依虎山脚下下，北侧为为圣泉寺，，自然资源源优厚，文文化氛围浓浓厚，有一一定的历史史沉淀；劣势（W））1、目前交通周周边环境配配套不完善善；2、地块形状不不完整，不不利于项目目的整体规规划3、道路交通配配套不完善善，出行不不方便；4、项目内部配配套功能不不完善；5、处于虎山脚脚小，山上上绿化植被被不茂盛，，坟堆太多多，对于客客户传统思思想的影响响太大；6、处于萧县当当地城区的的边缘地带带，客户的的传统地段段观念需要要引导；7、周边竞争个个案未来放放量很大，，使本案楼楼盘的推广广难度加大大；机会（O））1、政府正正在着力进进行城市形形象面貌改改造,城城市的整体体形象将有有较大的改改观和提升升，必然导导致区域房房地产市场场的全面上上升；2、萧县的的整体房产产市场尚未未全面开发发，对于操操作本案的的市场空间间很大；3、如果本本案能够充充分的运用用虎山这一一自然资源源，结合景景观整体规规划，对于于项目的整整体形象的的提升后销销售将大有有好处；4、坚持走走差异化楼楼盘路线，，加以全新新的概念包包装，充分分彰显项目目个性与优优势，就有有很大的机机会占领市市场；威胁（T））1、周边地地块尚未开开发，潜在在竞争对手手较多；2、开发商商大盘开发发经验较为为缺乏；3、国家宏宏观政策对对房地产行行业的规定定，对小城城市影响较较大“萧县石榴园地块”策划总纲2-项目在周边边环境所处处地位分析析“萧县石榴园地块”策划总纲本案在周边边竞争环境境中的地位位竞争环境分分析产品同质化化客群同性化化营销同流化化品牌优势化化以差异化产产品形态占占领区域市市场的高点点在恶劣竞争争环境中的的出路从以上的分分析不难看看出：本案案在诸多方方面都有一一定的优势势和市场机机会，是比比较理想的的住宅建筑筑用地。另另本案周围围在建楼盘盘定位以中中档为主，，因此，本本案的定位位不应偏离离中档太多多，如想明明显区别于于周围楼盘盘，需在建建设设计上上、环境规规划上、楼楼盘品质上上以及楼盘盘包装上超超过其他楼楼盘，才能能获得较好好的售价和和销售形势势。“萧县石榴园地块”策划总纲“萧县石榴园地块”策划总纲3-项目定位“萧县石榴园地块”策划总纲1、寻找令令人心动的的项目主题题定位定位原则主题定位就就是用最简简练又有感感召力的方方式告诉消消费者我是是谁，一个个项目的主主题定位的的准确与否否，会直接接影响项目目在消费者者心目中的的形象，所所以提炼一一个让人一一见倾心的的主题定位位对项目非非常重要。。为了寻求本本项目主题题定位的突突破点，我我们结合项项目本身的的特征，深深入挖掘其其近有虎山、圣泉寺的自然景观观优势，又又紧临萧城一中这一教育资资源,决定定了她可以以具有学区与生态态并行的品牌牌内涵元素素。我们尝试从从三个角度度提炼主题题定位：一一是从项目目的自然资源出发；二是是从项目的的教育资源出发；三是是从项目的的大盘资源出发。结果果,单一拎拎出任意的的资源,都都不足以支支撑本项目目,最终综综合考虑，，把自然资源源、教育资资源、大盘盘资源等因因素全部融融入进主题题定位中.由此，我们们将该项目目主题定位位首先导入入全新的理理念初步定定：高质感生活活居住区“萧县石榴园地块”策划总纲解析依据此前的的市场调研研获悉,城城东将规划划为中高端端为主的教教育型居住住新区。就就目前而言言,萧县房房地产市场场处于起步步阶段,且且土地供应应量不大,现阶段唯唯一的在售售项目“凤凤山花园””则围绕着着项目品质质来做文章章.后续也也将有2个个规模较大大的楼盘面面市,其竞竞争性不可可言语.本案总体上上来看，也也是一大盘盘，因此为为取得长效效的竞争力力，我们必必须以差异异性的定位位入市，区区别现有市市场,赋予予本案的独独特的个性性,在产品品形式上则则走精细化化路线，以以独特的产产品形态发发动，以优优质的性价价比取胜，，弱化本案案由于开发发节奏而造造成的品质质、配套等等方面的劣劣势，从而而以独特的的产品优势势撬动市场场，达成目目标。对本案的所在在地进行深入入思考,萧县县的人文资源源十分厚重,是全国首家家”书画艺术术之乡”,而而目前市场上上所开发的楼楼盘却无一利利用此资源,是市场上的的空白点,利利于我们对项项目塑造独特特的个性,在在这里我们们又提出了“融合、居住住、品位”的概念。所以我们初步步对本项目提提炼出的主题题定位为———“萧县石榴园地块”策划总纲萧县首席“融合居住品位位的高质感生生活新领域，，引领未来生生活”“萧县首席国际际人文复合生生态之城”再者,萧县““十一五”规规划中指出,萧城将做为为徐州的卫星星城,人口口、面积都将将增长,届时时城市的功能能更加完善、、城市的辐射射力、带动力力也势必加强强,拥有悠长长历史的萧城城将插上腾飞飞的翅膀,将将越来越有活活力,萧县县需要有个国国际化的建筑筑蓝本,不光光提升萧县形形象,更能吸吸引人才,达达到“人才强强县”的战略略经过对项目层层层理解,整整合资源,最最终对本项项目有了清晰晰的主题定位位为——“萧县石榴园地块”策划总纲“国际人文生生态”社区定定位的优势与与风险预测优势风险经济效益考量基础适合当地民众众消费习惯：利用当地民众众攀比性重，，高端物业更更被消费者看看好定位差异化：与竞争楼盘以以多层物业(6+1)为为主的中高端端物业形成了了竞争的差异异性产品质量保障障推广费用保障障风险一：市场场需求不足解决方案：扩大区域＼＼降低门槛＼＼开辟直销战战场风险二：价格格上不去解决方案：提升形象＼增增加产品附附加值＼销控控，延缓推盘盘节奏“萧县石榴园地块”策划总纲“萧县石榴园地块”策划总纲第三部分项项目营销策策略1-项目案名及推推广语“萧县石榴园地块”策划总纲“萧县石榴园地块”策划总纲1-1市场场上楼盘命名名浏览凤山花园瑞豪花园柏星·碧水星星城苏商·新嘉园园以自然资源命命名,突出““凤山”以开发商命名名,前+后缀缀方式以开发商命名名,突出意境境,给人以““城”的感觉觉以开发商命名名,谐音方式式“嘉”-““家”1-1本本案命名原则则“萧县石榴园地块”策划总纲l突出项目卖点点.l满足目标标客户的精神神需求l能给人以以诗意栖居的的美好联想l案名要简简洁易记，朗朗朗上口、易易于传播“萧县石榴园地块”策划总纲首推案名瀚锦华府1、具有相当美感感与气势，与与周边楼盘的的气势抗衡（（如柏星·碧水星星城），并与目前前萧县楼盘纯纯景致化、单单一化命名相相区别，如““凤山花园园”，“凤山山花园”已面面市许久，消消费者会逐渐渐对其渐渐失失去感觉，市市场需要新鲜鲜感。2、瀚——本项目所处地地域历史人文文风情浓厚,是中国第一一个书画艺术术之乡,境内内文化古迹丰丰富,“瀚””字意喻长久久,无边无际际,多用做形形容历史,同时“瀚”字字具有动感效效果,意喻悠悠久的人文历历史将延续,并见证萧县县古代文明与与现代科技相相融相汇;3、锦——“锦””字多见于““锦绣”、““锦绣”多用用于“锦绣前前程”,其多多比喻事物的的美好,由于于项目紧临萧萧县两所省师师范高中之一一的萧城一中,其大学升学学率也稳居前前列,项目能能够起到很好好的借势作用用;4、华府——“华华府”最早是是香港人对Washinton(华华盛顿)的粤语音译,到90年代代多指白宫,白宫是美国国历任总统的的办公场所,一直是“尊贵、奢华华、安全”的代名词,项项目以“华府府”做后缀,不光能拉高高项目的品质质感,还能使使整个案名显显得朗朗上口口,也使的整整个项目的定定位得到很好好的诠释“萧县石榴园地块”策划总纲兰亭水云涧1、兰亭——王羲之著名书书法“兰亭序序”，作为中中国第一家书书画艺术之乡乡的萧县，用用“兰亭”来来借物喻事，，最贴切不过过

2、与项目景观的对位水——小区自身水景，喷泉，水帘设计。云——山与云的距离感最近，周边已有楼盘均以山为题（凤山花园），我们避免雷同，以云代山，富于想象更具浪漫色彩涧——与涧搭配最紧密的词汇就是“山涧”，与本项目山景相适应，同时“涧”字的动感效果使整体名称更活跃并具有现代气息次推案名“萧县石榴园地块”策划总纲3、与项目自身优优势进行充分分的对接，““兰亭”偏重重人文色彩，，“水云涧””偏重生态景景观，避免了了单纯人文或或生态的片面面性，并可有有效规避书画画艺术与目标标群体的亲近近局限性4、水云涧很容易易让人联想到到琼瑶小说《《梅花三弄》》中的《水云云间》，而《《水云间》小小说本身具有有相当广泛的的社会影响力力，对我们的的传播起到相相当大的借力力作用；同时时小说的故事事主人公为画画家，与书画画艺术紧密联联系，书中的的描述让人想想到浪漫闲适适的仙境生活活。5、更为重要的是是我们所倡导导的虚实相生生的生活方式式相吻合，正正如“飘若浮云矫矫若惊龙””恰是我们的生生活态度，居居家生活的闲闲适恰若“山山中浮云”，，工作事业的的积极进取恰恰是“水中蛟蛟龙”，一实实一虚，天作作之合，完美美一生“萧县石榴园地块”策划总纲项目定位语260000平米人文府府邸·魅力之之邦“萧县石榴园地块”策划总纲项目主推广语语承载一座城市市的人居理想想！备选推广语人文之都生生态之城“萧县石榴园地块”策划总纲推广语一次相遇一一生情怀怀推广语临山当风唯唯我天地推广语人文尚居让让生命命更生命备选案名翠山豪庭虎啸山庄书香华庭2-项目入市时间间分析“萧县石榴园地块”策划总纲“萧县石榴园地块”策划总纲2-1最佳佳入市时机分分析竞争项目开发发推广状况凤山花园苏商新嘉园柏星·碧水星星城瑞豪花园08年6月推推出二期，按按其目前去化化速度，在09年2月份份后进入尾盘盘销售正处于拆迁当当中,预计下下半年进入销销售项目筹建中,体量大,去去化速度将在在2-5年项目筹建中,体量大,去去化速度将在在2-5年市场空档分析析2008年底底—2009年上上半年区域内没有新新盘上市在售项目新推推房源少价格提升，市市场炒热“萧县石榴园地块”策划总纲现场服务标准准化客户逼定技巧巧培训现场真实一刻刻培训案场包装改造造户外形象系统统建成楼盘巡回展SP活动08.1009.1.109.208.908.1208.111.1一期盛盛大开盘售楼处启用，，进场产品发布会客户联谊活动动09.309.409.5本案一期入市市时间及重大大节点建议价格分开内部认购业主社区形成成，暑期奖学活动动举行业主社区形成成，暑期奖学活动动举行业主社区形成成，暑期奖学活动动举行项目封项，品品牌形象提升升“萧县石榴园地块”策划总纲3-销售售推推广广策策略略3-1项目目问问题题树树分期期开开发发品品质质不不认认可可配套套不不认认可可产品品不不认认可可品牌牌不不认认可可价格格不不认认可可同质质竞竞争争大大认可可度度差差竞争争度度强强可控控问问题题不可可控控不不可可解解决决问问题题可解解决决问问题题核心心竞竞争争力力缺缺失失本项项目目问问题题解解决决的的核核心心思思路路是是：：弱化化不不可可控控不不可可解解决决问问题题；；尽量量解解决决可可控控问问题题；；对可可解解决决问问题题提提出出全全面面解解决决方方案案。。“萧县石榴园地块”策划总纲3-2聚焦焦→→核核心心策策略略链链：：问题题原原点点聚聚焦焦不可可控控不不可可解解决决问问题题分期期开开发发品品质质不不认认可可可控控问问题题可解解决决问问题题交通通及及配配套套不不认认可可同质质竞竞争争大大价格格不不认认可可产品品不不认认可可品牌牌不不认认可可项目目分分2大大模模块块开开发发挖掘掘项项目目价价值值及及卖卖点点加强强媒媒体体引引导导强调调私私车车使使用用、、高高车车位位配配置置自身身配配套套完完善善能否否通通过过产产品品的的细细分分以以非非同同质质产产品品跳跳出出现现有有竞竞争争？？能否否通通过过价价值值和和性性价价比比的的比比较较来来获获得得价价格格的的认认同同？？能否否通通过过拓拓展展沟沟通通渠渠道道和和增增加加沟沟通通机机会会来来进进行行一一个个好好产产品品的的推推荐荐？？能否否通通过过公公关关和和传传播播活活动动打打造造项项目目和和企企业业品品牌牌的的双双赢赢？？完全可可以完全可可以通通过创创造与与客户户更多多和更更深的的沟通通机会会来解解决和开发发商协协商解解决加强引引导可可以弱弱化问问题“萧县石榴园地块”策划总纲核心策策略链链产品细细分跳出竞竞争解决同同质化化产品品的恶恶性竞竞争问问题解决产产品、、价格格和品品牌的的不认认可问问题扩大受受众沟通升升级高绿地地高层层变身身“公园园HOUSE””多层变变身“退台台洋房房”别墅变变身“私家家庭院院”比多层层更舒舒适比洋房房更洋洋房底层全全架空空硬绿地地与软软绿化化结合合纯板式式楼规规划顶层挑挑高客客厅全赠送送落地地凸窗窗。。。。。。。。变推销销为拉拉销变单方方诉求求为双双向沟沟通延伸销销售现现场样板体体验活动营营销造造影响响，增增加沟沟通机机会公关制制造公公信力力形象包包装感感染现场真真实一一刻刀锋行行动皇冠计计划产品支支撑比别墅墅更尊尊贵“萧县石榴园地块”策划总纲公关活活动，，事件件制造造如何跳跳出竞竞争?市场领领导者者品牌牌的塑塑造营销渠渠道的的拓展展样板体体验的的营造造公众影影响力力的制制造政府舆舆论行业内内专家家及权权威声声音圈层营营销刀锋营营销样板示示范区区、样样板房房先造景景、后后卖房房，体体验式式震撼撼式销销售主流价价格高高价值值感产产品的的打造造差异化化的品品牌识识别系系统品牌承承诺的的兑现现市场原原点----如如何跳跳出竞竞争？？“萧县石榴园地块”策划总纲刀锋截截客如何锁锁定客客户?客户在在哪里里？如何实实现消消费？？如何找找到客客户？？其他客客户渠渠道创创新和和拓展展口碑传传播产品利利益点点终端服服务标标准达达标竞争项项目成成交客客户统统计分分析调研、、分析析和论论证区域消消费特特征和和习惯惯营销活活动集集客品牌形形象高高点现场体体验点点客户原原点----如如何锁锁定客客户？？“萧县石榴园地块”策划总纲刀锋截截客如何锁锁定客客户?客户在在哪里里？如何实实现消消费？？如何找找到客客户？？其他客客户渠渠道创创新和和拓展展口碑传传播产品利利益点点终端服服务标标准达达标竞争项项目成成交客客户统统计分分析调研、、分析析和论论证区域消消费特特征和和习惯惯营销活活动集集客品牌形形象高高点现场体体验点点客户原原点----如如何锁锁定客客户？？“萧县石榴园地块”策划总纲刀锋截截客如何锁锁定客客户?客户在在哪里里？如何实实现消消费？？如何找找到客客户？？其他客客户渠渠道创创新和和拓展展口碑传传播产品利利益点点终端服服务标标准达达标竞争项项目成成交客客户统统计分分析调研、、分析析和论论证区域消消费特特征和和习惯惯营销活活动集集客品牌形形象高高点现场体体验点点客户原原点----如如何锁锁定客客户？？“萧县石榴园地块”策划总纲如何提提升价价值?有视觉觉震撼撼性和和价值值感的的建筑筑立面面改造造、立立体绿绿化样板体体验，，步步步增值值的看看房通通路设设计全封闭闭智能能化安安全社社区典典范知名物物管公公司托托管高实用用性高高观赏赏性立立体绿绿化现代经经典的的高价价值感感建筑筑立面面公共空空间精精装修修高增值值酒店店式物物管服服务军事化化物管管服务务建制制物管增增值产品原原点----如如何提提升价价值？？震撼式式销售售大户型型“宽宽公馆馆”包包装产品附附加值值打造造面积赠赠送可拆卸卸式凸凸窗“萧县石榴园地块”策划总纲3-3规划→→战略略路径径线：：皇冠计计划刀锋模模式策略总总架构构形象包包装塑塑品牌牌案场外外刀锋锋团队队集客客销售现现场““真实实一刻刻”提升终终端服服务标标准式式管理理提高现现场协协作逼逼定技技巧示范景景区形形成情情感震震撼力力案场包包装形形成视视觉感感染力力全面推推行客客户管管理法法活动营营销造造影响响户外形形象形形成领领地归归属力力全面经经营客客户感感觉事件营营销提提升品品牌美美誉度度活动营营销提提升品品牌影影响力力政府舆舆论提提升品品牌公公信力力业内营营销提提升口口碑宣宣传力力大众媒媒体提提升品品牌知知晓度度主动集集客，，变推推销为为拉销销制造更更多的的客户户双向向沟通通形成更更大的的客户户全接接触面面减少广广告成成本，，更大大绩效效“萧县石榴园地块”策划总纲战略路路径-----整体体推盘盘节奏奏推盘周周期合围期期强销期期运动期期歼灭期期品牌内内涵延延伸期期价值诉诉求形象导导入价值体体验认知升升级价值挖挖掘对症下下药价值提提升美誉增增加忠诚度度建立立对接二二标段段虚张声声势震憾登登场焦点运运动尾盘促促销内部认认购一标段段开盘盘阶段目目标推盘节节奏知名度度建立立价值认认同建建立美誉度度建立立影响度度建立立■整体推推盘节节奏采采用多频次次小盘盘量开盘，，一方方面充充分把把握市市场需需求，，另一一方面面期望望制造造市场场饥渴渴效应应，不不断形形成市市场热热度，，在上上一期期即将将形成成尾盘盘时下下一期期顺势势开盘盘。“萧县石榴园地块”策划总纲3-4一期开开盘前前客户户锁定定步骤骤：蓄势，，赢得得市场场主动动造势，，广域域锁定定客户户体验，，深度度锁定定客户户氛围，，激发发消费费欲望望开盘，，转化化购物物热情情盛大开开盘，，引爆爆市场场促销优优惠政政策发发布开盘前前1个个月左左右内内部认认购样板景景观示示范区区公开开开盘前前3个个月左左右，，产品品解释释会，，正式式蓄水水“萧县石榴园地块”策划总纲报纸、、广播播、电电视等等业内产产品论论证、、发布布、推推介等等媒体新新闻、、政府府言论论等售楼处处内外外氛围围、销销售物物料等等工地/围墙/导视/样板板示范区等“六位一体””的形象包装装策略大牌、车身、、户外引导系系统等品牌形象业内形象公众形象卖场形象现场形象户外形象围绕活动展开开产品推介会软新闻、公众众事件售楼处优化增加导视牌、、围墙改造、、样板区工程程进度加快市内大牌等户户外引导增加加3-5整体形象包装装策略“萧县石榴园地块”策划总纲VI系统规划划基础部分应用部分车身广告（往往邵伯、丁伙伙等镇的车））、围墙、道道旗、灯箱等等销售中心挂旗旗、形象墙、、太阳伞等服装、工作牌牌、名片等信封、信纸、、档案袋、手手拎袋、纸杯杯、礼品、邀邀请函等售楼处室内功功能牌、看房房通道导视牌牌、样板间户户型介绍、火炬形精神堡堡垒等形象导视道具广告包装项目标志LOGO标志变体设计计标志组合规范范标准色/主色色/辅助色规标准字范组组合“萧县石榴园地块”策划总纲物料制作规划划及节奏工地形象案场形象道具物料长效广告时效广告进驻期导入期蓄水期开盘期强销期运动期尾盘期户外大牌公交车身道旗售楼处门头等形象围墙指示大牌形象类的布幔条幅楼书户型图置业计划表手拎袋礼品等名片胸牌室内主形象墙吊旗等促销认购类的展架广告画面沙盘户型等促销类的布幔条幅促销类的布幔条幅促销类的布幔条幅促销礼品海报DM电视广告宣传车报广短信海报DM电视广告宣传车报广短信过街横幅过街横幅DM阶段开工宣传“萧县石榴园地块”策划总纲9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。15:23:5815:23:5815:2312/8/20223:23:58PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2215:23:5815:23Dec-2208-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。15:23:5815:23:5815:23Thursday,December8,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2215:23:5815:23:58December8,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。08十二月月20223:23:58下午15:23:5812月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月223:23下下午午12月月-2215:23December8,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/815:23:5815:23:5808December202217、做前，能够够环视四周；；做时，