城市规划实务专题讲座

城市规划实务

主讲：樊晓刚

E-MAIL：XGFAN2002@YAHOO.COM.CN本科目主要指城市规划方案的编制、规划及设计方案的审核、规划文件的拟定、管理案件的处理、建设工程竣工的规划验收、违法建筑的查处等实际业务工作；综合考查以下五方面的能力：综合运用专业知识的能力理解和掌握法规政策的能力对规划问题的分析与综合能力城市规划的编制和评析能力5．文字表达能力注：大纲中对内容的要求分为掌握（50%）、熟悉（30%）、了解（20%）。第一章城市规划的编制与评析基本概念城镇体系规划（熟悉方案编制和评析）城市总体规划（熟悉方案编制和评析、掌握总规文本的格式与内容）详细规划掌握用地布局方案编制和评析掌握控制性详细规划方案的编制、文本的格式与内容；掌握居住小区修建性详细规划的分析和综合评析;5.掌握建设工程设计方案分析和综合评价.第二章城市规划实施管理掌握“两证一书”的拟定与核发掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容掌握建设工程规划设计条件的基本内容掌握建设用地性质变更的核定掌握违法用地的界定和查处对策掌握违法建设的界定和查处对策第一章城市规划的编制

一.基本概念：

城市：指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇;

大城市：市区和近郊区非农业人口五十万人以上的城市；

中等城市：市区和近郊区非农业人口二十万人——五十万人以上的城市；

小城市：市区和近郊区非农业人口不满二十万人的城市；

城市规划管理：即组织编制和审批城市规划，并依法对城市土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。

城市居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区：被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。高程：地面各测量点的高度，需要用一个共同的零点才能比较算出，我国已规定以黄海平均海水面作为高程的基准面，并在青岛设立水准原点，作为全国高程的起算点。以黄海基准面测出的地面点高程，形成黄海高程系统。另有：85高程基准、吴淞高程基准、珠江高程基准，转换关系见竖向规划规范表3.0.7.P5。城市设计：主要考虑两个基本要素：城市体系和空间环境。即由建筑物、道路、绿化、自然地形等构成的基本物质要素，以及由基本物质要素所组成的相互联系的、有序的城市空间和城市整体形象。土地的所有权：城市市区土地属国家所有，所有权由国务院代表国家行使。农村和城市郊区属农民集体所有（国家可征用）。规划设计委托方（甲方）的权利和义务：有权提出和督促乙方保质、按期完成规划任务，同时有义务提供或协助被委托方收集基础资料，协助被委托方征询有关方面的意见，并在规划方案编制过程中做好协调、评审、报批工作；按合同要求支付乙方的规划费用。规划任务被委托方（乙方）的权利和义务：在规定的期限内，按不同阶段的进度提出符合内容和深度要求的规划成果。甲、乙双方应共同遵守规划设计条件。二.城镇体系规划：城镇体系规划层次全国——省域——市域——县域城镇体系规划四个层次制定规划编制工作计划需考虑的基本因素（P2）城镇体系规划的阶段（五个）1）.项目准备:了解任务，做什么？出什么成果？组织人员列出工作计划。2).现场调查:现场踏勘：自然条件、自然资源、城市现状、资源开发利用及城镇发展条件；资料收集与整理：政府及有关部门对现状问题及未来发展的意见；3）.纲要编制：通过对资料的分析、研究、对比，归纳出本地的发展特点和存在问题，综合评价城镇发展条件，并进而提出地区城镇发展的战略和总体布局。4）成果汇编编:a.规划文本本:是对规划的目标、、原则和内容容提出规定性和和指导性要求求的文件；b．附件：对对规划文本的的具体解释，，包括综合规规划报告、专专题规划报告告和基础资料料汇编；c.主要图纸纸：城镇现状建设设和发展条件件综合评价图图城镇体系规划划图区域社会及工工程基础设施施配置图重点地区城镇镇发展规划示示意图5).上报审审批：全国城镇体系系规划由国务院城市市规划行政主主管部门报国务院审批；省域城镇体系系规划由省人民政府府报国务院同同意后，由国务院城市市规划行政主主管部门批复复；市域、县域城城镇体系规划划纳入城市和和县级人民政政府驻地城镇镇的总体规划划，实行分级级审批。建制镇属小城城市的总体规规划，报县级级人民政府审审批，跨行政政区域的报共共同上一级人人民政府审批批。5．编制城镇体系系规划的技术术关键(三条)P3三.城市总体体规划（含分分区规划）分区规划：在城市总体规规划的基础上上，对局部地地区的土地利利用、人口分分布、公共设设施、城市基基础设施的配配置等方面所所作的进一步步安排。分区规划的任任务：在总规基础上上，对城市土土地利用、人人口分布和公公共设施、城城市基础设施施的配置，作作出进一步的的安排，以便便与详细规划划更好地衔接接。1.城市总体工作作阶段的一般般划分：1).项目准准备P42).现场调调研P53).资料收收集与分析的的基本要求(五条)P54).纲要阶阶段的基本要要求:P5．过程：分析析-构思-协协调-论证-比选-修改改-反馈；．纲要方案阶阶段研究的问问题：城市规规模、城市布布局与发展方方向、住宅建建设、基础设设施、城市现现代化标准与与指标体系、、城市土地与与水资源；5）.成果编制的基基本要求：（（P6）其文本是主要要约束条件，，法律力度大大于图纸；6）.上级级审批的基本本要求:成果审查:由由委托方负负责、上级主主管部门组织织召开成果专专家评审会和和审查会；上报审批：审审查后的规划划成果由当地地人民政府报报同.级人代代会审查，再再送呈上级人人民政府审批批。2.制定定规划编制工工作计划需考考虑的基本因因素（P4））项目规模项目的难易重大问题的影影响基础资料的影影响不可预见因素素3．总体规划划文本：表示总体规规划具有的规定性和指导导性内容。作用：：批准后成为为实施管理的的基本依据。。总体规划文本本的内容：（P7）1）.总则则:编制的的依据、原则则、规划年限限、规划区范范围和城市发发展的基本目目标；如:台北的城城市发展目标标——提高城城市建设效率率；改善居民民卫生状况；；增设公共福福利设施；减减少土地浪费费及改进市容容面貌。2．编制总体体规划的技术关键(四条-—P6)2).市域域城镇体系规规划3).经济及及社会发展目目标明确规划区内内经济发展水水平，国内生生产总值目标标，经济结构构调整的任务务，一、二、、三产业的发发展要求和比比例关系调整整目标。4).城市性性质根据地理位置置、资源特点点、经济社会会发展的水平平以及行政建建制确定；如：苏州———园林风景游游览城市沙市——轻纺纺工业为主的的城市常州——以发发展轻纺、电电子工业为主主，形成劳动动密集型和技技术密集型相相结合的轻型型工业城市；；5）城市规模模预测规划期内内的人口规模模,,并据此此决定城市市用地和建筑筑规模。如：深圳1986年编制制（中规院））总体规划确确定，2000年城市人人口规模为110万人，，用地规模为为123平方方公里，实践践证明城市规规模大体符合合发展实际。。6）.城市市总体布局7).城城市综合交交通规划8）.居住住社区建设9).城市市绿地系统规规划10).城城市市政工程程设施规划11）.城城市环境保护护规划12）.城城市防灾规划划13）.城城市历史环境境保护规划14）.旧旧城改建与更更新规划15).城市市景观及风景景旅游规划16）.郊郊区规划17）.城城市近期建建设规划18).城市远景发发展构想19）.实实施规划的措措施20).附则21）.附附表四、城市详细细规划的编制制详细规划的编编制分为控制制性详细规划划和修建性详详细规划。控制性详细规规划是城市规规划中最带法法律色彩的。。改革开放以以来，土地进进入市场后，，对土地进行行的条件限制制，核心是用地布布局。编制目的：为有效地控制制用地和实施施规划管理作用：控制地块、用用地性质、人人口密度、建建筑容量；确确定规划区内内部的市政共共用和交通设设施的建设条条件及内、外外部道路的联联系；（一）.控控制性详细规规划的编制方方法与工作要要点1.工作阶段及基基本要求：项目准备：合合同、委托书书、基础资料料、专业人员员组织、工作作计划和技术术工作方案；；现场踏勘：了了解自然地形形、基础设施施、建筑状况况、周围环境境，拟保留的的文物、重点点地区、地段段与构筑物；；资料收集与分分析的基本要要求落实上上一层次规划划的要求，．．收资（人口口、土地利用用、建筑、道道路交通设施施、工程设施施、公建设施施、经济及自自然等资料））、通过分析析提出问题和和解决对策；；方案阶段：经经构思比较较、交流、修修改、反馈；；成果编制的基基本要求；规划文本和附附件图纸：区位位图、现状图图、规划总平面图图、道路交通规规划图、工程程管网规划图图及控制性规规划图则；上报审批的基基本要求：成成果审查（由由委托方组织织成果汇报会会和专家评审审会）、审批批（一般由城城市规划主管管部门审批、、重要控详由由城市人民政政府审批）。。2.制定规划编制制工作计划需需考虑的基本本因素（P10）3.编制控控制性详细规规划的技术关关键（四条—P12）4.控制性详细规规划文本内容：表示地地块划分和使使用性质、开开发强度、配配套设施、有有关技术规定定等规定性、、指导性、有有条件规划许许可（指容积积率变更的奖奖励和补偿））内容；．总则制制定规划依据据和原则，主主管部门和管管理权限。．土地使用和和建筑规划管管理通则（六六条）．地块划分以以及各地块的的使用性质、、规划控制原原则、规划设设计要点。．各地块控制制指标条款：：规定性条款款（七条）、、指导性条款款（四条）、、有条件规划划许可条款。。城市用地分类类与规划建设设用地标准（GBJ137——90）类别名称用地指标（M²/人）备注居住用地18——28中高层住宅的大中型城市咳降为16M²/人工业用地10——25道路广场用地7——15绿地>9其中：公共绿地>7规划建设用地地结构类别名称占建筑用地的比例（10%）备注居住用地（R）20——30工业用地（M）15——25工矿城市可>25%，但不宜超过30%）道路广场（S）8——15指市区级和居住区级的道路，广场和停车场等用地绿地（G）8——15风景旅游城市可大于15%合计宜于60——75注：其它用地地代码：公共设施用地地（C）仓储用地（W）对外交通用地地（T）———指铁路、公公路管道运输输，港口口、机场等城城市对外交通通及附属设施施用地。市政公用设施施用地（V））特殊用地（D）水域和其他用用地（E）有关名词解释释：地块：由城市市道路或自然然界线围合的的大小不等的的城市用地；；容积率：地块块建筑毛密度度，其值等于于地块总建筑筑面积与其用用地面积之比比值；建筑密度：地地块内所有建建筑基底总面面积与地面用用地面积之比比率；建筑限高：地地块内建筑物物地面部分最最大高度限制制值。绿地率：地块块内各类绿地地的总面积与与地块用地面面积之比率。。编制目的：直接对建设项项目和周围环环境进行具体体安排和设计计。作用：确定各类建筑筑、各项基础础工程设施、、公共服务设设施的具体配配置，并根据据建筑和绿化化的空间布局局进行环境景景观设计，为各项建筑工工程的初步设设计和施工图图设计提供依依据。1．工作阶段及基基本要求：项目准备（P26）：合合同、委托托书、基础资资料、专业人人员组织、工工作计划和技技术工作方案案等；（二）.修修建性详细规规划现场踏勘（P27）：地形、基础设设施、建筑状状况、周围环环境，拟保留留的文物、地段所在城城市概貌，防防洪、防火、、抗震．以及及治安、交通通管理等方面面情况。资料收集与分分析的基本要要求（六条———P27））方案阶段：经经构思比较、、交流、修改改、反馈（P27）；成果编制的基基本要求：近近期建设目的的：实施总体体规划手段：：综合规划设设计城市空间间；其成果内内容的重点在在于满足进行行建筑初步设设计和施工图图设计的确要要求。上报审批的基基本要求（（P28）2.制定规划编制制工作计划需需考虑的基本本因素（P26）项目类型；项目规模；项目的难易；；有没有涉及上上一层次规划划的调整问题题。3．编制修建性详详细规划的技技术关键（四条）（P28）。第二章城市规划实施施管理“两证一书””的拟定与核核发1）.选址意意见书目的(三条):保障建设部项项目的选址和和布局科学合合理、符合城城市规划的要要求、实现三三个效益的统统一；发放依据：《规划法》、、城市总体规规划、《建设设项目选址规规划管理办法法》（建设部部、国家计委委建规字第583号文））；选址原则（五五条）：符合城市规划划确定的用地地性质;与城市道路、、交通、能源源、通讯、给给水排水、煤煤气、热力等等专项规划相相衔接；公共设施配套套；符合环保规划划、风景名.胜及文物古古迹保护规划划要求；符合城市防洪洪、防火、防防爆、防震.等要求。选址意见书的的拟定：A.申请：：由建设单位位持批准立项项的有关文件件和项目的基基本情况向规规划部门提出出申请；B.选址意意见书的拟定定与通知：未选地址项项目，由规划划部门确定项项目地址和用用地范围，并并以选址意见见书的方式通通知建设单位位；已选地址项目目，由规划部部门予以确认认或予以否认认。（注：分级审审批——P34，与计划划部门相对应应，实行属地地管理。）2）.建设设用地规划许许可证的核发发项目选址批准准后，需向规规划部门正式式办理申请用用地手续，规规划部门须提提出规划设计计条件，对用用地的数量和和具体范围予予以确认，并并核发“建设设用地规划许许可证”；按出让、转让让方式取得的的建设用地，，应在合同内内容中包括规规划规定的地地块位置、范范围、使用性性质和有关技技术指标；“建设用地规规划许可证””是向土地管管理部门申请请土地使用权权必备的法律律凭证。3)..建建设工程规划划许可证的核核发建设单位取得得建设用地后后，必须按规规划设计条件件提出设计成成果，规划部部门按批准的的图纸组织放放线、验线后后，方可核发发建设工程规规划许可证。。2．详细规划划和建设工程程设计条件的的拟定依据：《规划法》、、规划提出的的限制性和指指导性的规划划设计条件；；原则：(八条—P38)规划设计条件件的内容:用地和建筑性性质、土地使使用强度（密密度、高度、、间距、容积积率）、市镇镇设施配置、、公共设施、、传统风貌、、文物保护、、人文和自然然环境协调、、“五防”和和抗震、符合合相关技术规规定。（见P38）3.建设用用地性质变更更的核定变更的前提：：在不违反城市市规划用地布布局基本原则则的前提下，，经规划部门门核定报请市市人民政府批批准，可作调调整；变更的原则：：符合城市规划划（总规、分分区规划、控控详、修详））；遵循“三个效效益”统一的的原则；遵循合理用地地、节约用地地的原则。变更的程序：：用地单位向城城市