策划报告与策划工具专业解读课件

大家好1大家好1中国园林分类研究概述2010.7策划专业2中国园林分类研究概述2010.7策划专业23第一部分定位的思路与流程3第一部分定位的思路与流程4目标构建问题选择模型战略与定位目标：较高的价格/快速的销售/建立市场影响力。构建问题：环境分析。SCQ（S=情景，C=R1R2，Q=如何从R1到R2）。选择模型：3C战略（客户，项目，竞争）段环块开。战略定位：客户/产品/属性/形象/价格定位4目标构建问题选择模型目标：较高的价格/快速的销售/建立市场5地块的价值要素（段环块开）地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等项目分析面对目标找出可能的定位方向项目分析选择模型5地块的价值要素（段环块开）项目分析选择模型6客户细分的标准包括：社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶段（置业次数））人口统计因素（年龄、收入、性别）地理因素客户偏好包括：生活经验（空间观念、行为模式）心理因素（生活方式、性格特点）价值观（消费观念、价值取向）客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或识别市场机会客户分析选择模型6客户细分的标准包括：客户分析选择模型7潜在竞争对手替代品土地、建造商、材料商房屋的购买者项目之间直接竞争房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企业关注的重点不同竞争分析波特的五力模型7潜在竞争对手替代品土地、建造商、材料商房屋的购买者项目之间8竞争对手分析：竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户）竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度）竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）竞争面向目标寻找最有利的机会竞争分析选择模型8竞争对手分析：竞争分析选择模型9不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略发育不完善的初级市场——项目先导，以项目条件为优先，以市场细分和产品领先引导市场，获取占位优势完全竞争市场而供求关系相对平衡——客户先导，以满足客户需求的产品获取高收益完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场——竞争先导，以有利的竞争策略使自己立于不败之地3C与市场选择模型9不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略3C与市场选择模型10识别竞争者分析竞争者选择竞争者竞争先导市场领先者战略扩大总市场保护市场份额扩大市场份额市场追随者战略

仿制者（counterfeiter）：完全复制紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分销和广告，等等。模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者，但在包装、广告、价格上又有所不同。改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并改变或改进它们。市场补缺者战略在补缺中关键概念是专业化市场挑战者战略确定战略目标和竞争对手选择一个进攻战略正面进攻、侧翼进攻、包围进攻、迂回进攻、游击进攻选择特定的进攻战略选择模型10识别竞争者竞争先导市场领先者战略市场补缺者战略选择模型11细分市场Segmentation选择目标市场Targeting定位Positioning客户先导SWOT战略工具（项目+环境+竞争）综合分析11细分市场Segmentation客户先导SWOT战略工具12地块的价值要素包括（段环块开）地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）

地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素：

产品因素——产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判断：

项目要素——口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等S/W（优势/劣势）的价值要素地段要素环境要素地块/产品要素开发商/项目要素前两个为被动性要素，后两个为主动性要素SWOT的分析内容O/T（机会/威胁）的价值要素宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向通常对于销售中后期的项目，宏观要素相对失效；反之，对于一个远期的大盘，微观要素相对次要。12地块的价值要素包括（段环块开）S/W（优势/劣势）的价值13战略方向的决策模型项目属性客户需求案例借鉴竞争同类型项目借鉴在市场中的地位选择模型13战略方向的决策模型项目属性客户需求案例借鉴竞争在市场中的14物业发展建议14物业发展建议15需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVA“竞争的价值增加”(CompetitionValueAdded)物业发展建议的出发点15需要说明的是：原则：一切均基于CVA物业发展建议的出发点16市场竞争性：基于市场产品水平调查统计分析（空间尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向物业发展建议的考虑因素16市场竞争性：物业发展建议的考虑因素有形的价值使用价值的范畴属于物质层面的是可以物化的可进行竞争性比价的无形的价值属于精神层面是不能物化的难以复制的是可以自我定价的产品品牌价值构成地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值通达价值外部配套产业价值自然景观社会认知经济指标规划设计内部配套建材设备创新价值基本物业VIP服务个性化服务企业品牌场所精神项目精神有形价值无形价值项目价值构成17有形的价值产品品牌价值构成地段价值产品价值服务价值品牌价值人

项目外部（社会）配套价值交通价值产业价值

自然景观资源社会认知价值房地产项目价值构成交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD生活配套、医疗环境、教育环境等社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值18房地产项目价值构成交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目基本经济指标价值规划设计价值项目内部配套价值产品硬件配置价值建筑创新价值房地产项目价值构成项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用建筑材料、设备配备的品质与档次会所、社区内商业、学校等容积率、绿化率风格或户型设计的改良与创新地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值19房地产项目价值构成项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利基本物业管理服务的价值增值的VIP服务价值个性化服务价值(菜单式装修、个性化服务）房地产项目价值构成企业品牌产品品牌信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值20房地产项目价值构成信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产场所精神项目精神（往往通过符号来表达）房地产项目价值构成城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性例如：什刹海、长城人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者事：论坛、发布会、获奖物：建筑、文化展览、收藏馆地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值21房地产项目价值构成城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化物业发展建议的构成要素规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、配置标准经济指标分析整体形象产品类型建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化户型面积与户型配比户型设计建议户型价值点建议建筑风格建筑外立面建议建筑材质建议风格建议景观设计要点展示建议会所功能配套设施装修标准物业管理要点服务和附加值赠送人性化细节社区服务项目物业发展建议22物业发展建议的构成要素规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、23第二部分如何撰写营销执行报告23第二部分如何撰写营销执行报告24撰写营销执行报告的五个一法则法则一：一个方法论法则二：一个策略推导法则三：一个总攻略法则四：一个总控图法则四：一张计划总表24撰写营销执行报告的五个一法则法则一：一个方法论法则二：一251、一个方法论目标界定：时间/价格/品牌。目标下的问题：区分真问题和伪问题。解决问题可以完成目标的就是真问题，否则就是伪问题。解决问题的方法：方法必须是围绕目标、围绕解决问题展开的。251、一个方法论目标界定：时间/价格/品牌。26示例目标界定及目标分解26示例目标界定及目标分解27目标界定及目标分解示例27目标界定及目标分解示例282、一个策略推导策略推导工具：项目的SWOT分析策略推导过程：本体价值/市场机会/客户需求/项目竞争分析282、一个策略推导策略推导工具：策略推导过程：29分析过程示例——项目本体分析项目本体研究段环块开/关键词/案例五个一法则各种资源挖掘段产服开品人地块价值项目价值29分析过程示例——项目本体分析项目本体研究段环块开/关键词30分析过程示例——市场机会分析示例1：客户品牌分析品牌发展商对区域的贡献/案例（客户，业主，借鉴意义）/本案于当地的贡献（品牌，客户，当地意义）五个一法则示例2：城市发展分析供应/价格/主力户型/项目特征/销售情况/未来规划/未来板块格局（产品，客户，未来)/小结市场未来竞争格局（本区与其他区域竞争，客户争夺，供应竞争，未来容量，未来项目，小结）30分析过程示例——市场机会分析示例1：客户品牌分析品牌发展31分析过程示例——竞争分析示例31分析过程示例——竞争分析示例32分析过程示例——竞争分析的时间性示例32分析过程示例——竞争分析的时间性示例33分析过程示例——竞争分析细化到产品示例33分析过程示例——竞争分析细化到产品示例343、一个总攻略营销总攻略策略——战略下的分解营销战略执行安排总攻略：在策略的指导下，根据消费者的购买行为及过程确定的营销安排。包含的内容涉及到整个营销环节的组织，如推广、展示、价格等。总攻略是项目目标与执行安排之间的关键点可以将总攻略理解为上传下达的工具。343、一个总攻略营销总攻略策略——营销战略执行安排总攻略：35353536363637总攻略一般分为四个过程：五个一法则一个总攻略如何让客户叫好？业主口碑业内口碑市场口碑让客户知道让客户认可让客户购买让客户叫好如何让消费购买？价格策略推售策略如何让消费者认可？项目展示现场服务客户体验如何让消费者知道？形象定位媒体推广37总攻略一般分为四个过程：五个一法则一个总攻略如何让客户叫3738角色区分，建立霸主地位形象上的领导者，策略上的挑战者，改变游戏规则，建立新的物业类型建立强势的第一意象第一展示第一口碑第一财务安排确保客户的十大客源必杀竞争策略品牌策略客户策略【竞争下的策略检讨与修正】代表性的项目命名与百仕达联动进行片区营造借华侨城打华侨城片区策略代表性的项目命名(已完成)领导片区炒作超越片区竞争示例38角色区分，建立霸主地位第一展示确保客户的十大客源必杀竞争39【国际顶级湾区物业总攻略】营销推广攻略展示攻略明确差异化形成差异化传播差异化让客户买？让客户来？销售服务攻略39【国际顶级湾区物业总攻略】营销推广攻略展示攻略明确差异化40【国际顶级湾区物业总攻略】营销推广攻略事件营销全国推广全国同步发售，开设项目全国推广接待站，占领一线城市，安排专人、专线售楼处建立客户服务中心，2004.7月完成，接待全国参观团申请800全国免费电话，2004.7月完成全国性网络、刊物发布项目信息6.6：中信红树湾新闻发布会、售楼处揭幕、VIP增值卡发售7.18：产品沟通会（规划、户型、园林设计、物管及俱乐部方案讲解沟通），客服中心成立8.8：首批样板房开放，业内参观日8.20：开始算价，确认选房资格，收取诚意金8.28：选房，消化前期积累客户，实现销售目标9.19：开盘庆典，客户营销活动品牌策略竞争＋客户策略第一阶段（5.1-5.30）：湾区物业，比肩全球。深南路广告牌＋工地广告牌＋网络第二阶段（5.31-8.1）：决战宣言，新湾区物业指数。广告牌＋网络＋特报、商报、第三阶段（8.2-8.28）：公告选房，国际顶级湾区生活。媒体全面覆盖第四阶段（8.29-9.18）：中信红树湾全情绽放。媒体全面覆盖片区＋品牌策略客户策略竞争＋品牌策略深圳推广占领要道：深南、滨河、观澜、机场及高速地盘包装，针对百仕达广告牌、灯光工程、地盘围墙体现规模，竞争和借势媒体攻略渠道利用：世联资源网、业界及行会传播竞争＋品牌策略片区＋竞争策略40【国际顶级湾区物业总攻略】营销推广攻略事件营销全国推广全41【国际顶级湾区物业总攻略】展示攻略核心价值展示卖场氛围营造产品价值展示策略属性私家街区建立新的传播途径，根据项目推售节奏不同阶段推出不同的影视宣传片TOHO超大私家院落TOHO样板区，外立面与绿植辉映，私家花园与共享园林布置高档私人主题俱乐部私人主题俱乐部概念及运作模式引人，会所功能确定顶级品质公共空间住户大堂高档装修，注重细节和品质，电子屏发布项目信息、保安值班亮点特色样板房体验式售楼处满足销售功能同时赋予新的功能（详见售楼处建议）电梯厅突出自然通风和采光，按交楼标准装修，体现档次和品质看楼电梯按交楼标准装饰，体现舒适尺度和平稳感背景音乐、示范大使、每间房间的功能面积小标识牌景观卫生间、景观窗面的通透与开阔性体现内庭院园林景观的精心装饰，达到室内外自然景观的完美结合示范层做工程样板参与体验式园林售楼处周边、看楼通道沿线、TOHO样板区园林8.5到位完善准确导示系统大尺度强昭示性，放大的字体、箭头，对比强烈同时又保证品质看楼通道项目卖点信息释放，沿线园林实景展示围墙建立项目视觉识别系统，树立项目形象和规模门楼有效区隔项目范围，树立项目形象客户策略竞争＋客户策略关键物料41【国际顶级湾区物业总攻略】展示攻略核心价值展示卖场氛围营42关键物料高品质系列模型系列影视宣传片区域模型2004.5月底完成，利用触摸屏体现对周边环境的直观感受小区模型突出建筑立面效果和园林细节会所模型是对未来俱乐部概念和生活的模拟分户模型直观的向客户传递户型结构与特点，注重品质和细节建立新的传播途径，根据项目推售节奏不同阶段推出不同的影视宣传片《产品说明书》2004.5月底完成，内容包括项目区域、规划、建筑、户型、园林、配套及材料策略属性品牌＋客户策略《湾区报导》每月一期，及时传递项目的各项动态信息，并开辟时光留驻专栏，聘请摄影大师拍摄，刊登不同时间段与项目相关的各种照片《湾区物业》2004.5月底完成，内容包括对国际知名湾区的研究和项目的指数提炼品牌＋竞争策略客户策略客户策略竞争策略湾区置业指南2004.5月底完成，内容包括对国际知名湾区的研究和项目的指数提炼竞争策略【国际顶级湾区物业总攻略】展示攻略销售资料200问、置业计划、认购书、预售许可证等相关法律文件竞争策略销售服务攻略银行综合服务大使TOHO预约看楼项目卖点信息释放，沿线园林实景展示VIP增值卡整合中信资源，突破地产预售限制客户＋品牌策略银行综合服务大使，按揭付款一条龙服务品牌＋客户策略人性化体贴服务路口、停车场、售楼处、住户大堂、电梯厅专业服务人员引入国际品牌物管，学习采用香港物业管理公共契约模式，并公示契约内容42关键物料高品质系列模型系列影视宣传片区域模型2004.43一个总攻略——从总攻略的方向到总攻略的具体举措，这是一个创意的过程五个一法则营销总攻略的具体举措营销总攻略的方向43一个总攻略——从总攻略的方向到总攻略的具体举措，这是一个43444、一个总控图——将分解后的策略关键举措进行可控性安排总控图是为完成目标的各个单位的动态计划表。因此总控图是与时间节点相关联的，包括营销节点、工程节点等。总控图一般包含销售目标、工程节点、推广计划、活动安排、关键物料等，部分竞争激烈的项目会增加各个时间节点上竞争对手的情况，使营销安排更有针对性。半年或者一年总控图444、一个总控图——将分解后的策略关键举措进行可控性安排总1营销总控图金桥家乐福分展场分展场销售节点媒体广告物料五角场大润发分展场现场包装样板房、看楼通道包装更新楼体挂幅引导旗、广告牌报纸：卖点围墙活动安排形象调整活动主打调整后再度强销持续走高收官冲刺5月后持续强销重点推售前期剩余房源及27#楼推36#、23#主推25#、21#、39#消化10月剩余房源，促进31#33#的去化5－6月7－8月9－10月11－12月推广安排网站、短信、电信帐单、DM新看楼通道包装报纸：形象新主题样板房装修报纸：开盘、房展会网站、短信、电信帐单报纸：卖点短信、网站网站杂志德国文化年德国品质鉴赏会电影节开盘房展会房车联动购房德国游圣诞答谢会品质楼书、崴廉生活指南新模型1营销总控图金桥家乐福分展场分展场销售节点媒体广告物料五角场4546圈子客户鉴赏会开始销售售楼处、样板房开放媒体推广攻略——分期媒体推广计划预热期2006.3---2006.4强势推广期2006.4---2006.7尾盘持销期2006.8---2006.12阶段目标宣传方向主要渠道奠定滨海艺术气质树立中高端形象确定圈层客户优品艺墅的概念海边的艺术生活大梅沙片区未来楼书新闻报道短信直邮网络奠定片区名盘地位快速回笼现金高品质产品大梅沙生活前景筑友品牌楼书报纸广告短信直邮网络小型品鉴会持续销售尽快结束战斗艺术生活的体验大梅沙生活前景短信直邮软文网络小型活动营销推广媒体推广46圈子客户鉴赏会开始销售售楼处、样板房开放媒体推广攻略——4647工程进度对手情况重要节点主要媒体主推广告语推广内容现场配合预期目标9、10月11月1日12月1日2004年1月1日2月1日3月1日4月1日地下室底板施工商业街封顶多层、会所封顶客户积累、筛选阶段多层外立面完成会所、园林、样板房完成高层封顶客户转化开盘阶段阳光带2期开盘海阔天空内部认购对手持续媒体投放，保持片区热度对手频繁组织活动，保证上门量临时售楼处开放VIP卡开始发行临时售楼处迁移至商业街商业街展示开放BOHOTWON产品新闻发布会

BOHO卡发行（内部认购）会所（售楼处）启用开展客户访谈10月初网络（项目网站、BOBOS论坛、BOBOS俱乐部）11月初，开始立柱广告（深南路写字楼密集区）特报、南都（软文为主）立柱广告电视台、电台、网络主流报纸平面广告、直邮、立柱广告网络延续前期推广工作针对竞争项目动态，强化本项目地位核心价值目标人群专访（与网站合作）强化突出内部认购信息增加对“动静皆品位”的解释-生活与工作的关系报纸软文连载：专业人材对Bohotown的看法强化选房开盘信息Bohotown(BOHO来了！)Bohotown纯净小镇，中心生活Bohotown动静皆品位(内部认购)Bohotown17日正式选房工地广告牌\围板\临时售楼处看楼通道（临时）增加项目周边的灯杆旗，形成片区立面气氛街区包装展示，与万豪风格无冲突发布会街区包装展示到位指示系统到位多层外立面包装楼顶灯光配合活动售楼处卖场样板房看楼通道园林指示活动售楼处卖场样板房看楼通道园林指示优惠1、建立市场领先形象，BOHO是价格支撑。2、BOHO？-明白-海怡东方就是BOHO3、借周边项目推广之势，积累自己的客户。积累客户内部认购BOHO卡300张BOHO的由来BOBOS—都市专业精英BOBO生活素描小镇中心生活指数海怡东方核心价值海怡东方产品介绍网上登记项目形象建立客户积累积累选房开盘---媒体宣传计划（开盘前）发布会，开始内部认购2004年2月21日选房、开盘4月10\17日海阔天空开盘47工程进度对手情况重要节点主要媒体主推广告语推广内容现场配485、一张计划表计划表则是我们通常意义上的“大表”，计划表是在总控图的基础上进行营销执行工作的细化分解，计划表一般分两个部分，策略安排部分和工作分解部分，因此工作计划表有时也会与总控图结合起来。关键点是所有工作必须落实到：“什么时间？”“谁？”“做什么？”485、一张计划表计划表则是我们通常意义上的“大表”，关键点49第三部分

区域与城市发展方向研究49第三部分区域与城市发展方向研究50区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期50区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------51开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动

区域营销土地的控制与获取51开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地52成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式52成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划535.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销535.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套54对区域的研究界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型”，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点资料来源：区域发展价值模型54对区域的研究界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一55建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥空港片区中心片区空港片区仁和镇马坡牛栏山

图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团用地性质分布各片区土地利用现状

居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构55建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、56关于“新城”（NEWTOWN）的论述新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany56关于“新城”（NEWTOWN）的论述新城的定义：位于大57依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity

（英国，伦敦）新城发展模式资料来源：文献检索、世联分析TOD新城PortSunlight（英国，利物浦）筑波科学城（日本，筑波）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亚）副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）57依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为58田园新城是指以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普遍的住房条件恶劣。新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（NewTownDevelopmentCorporation）统一规划和实施开发的。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利。新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；MiltonKeynes等。58田园新城是指以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进59三代田园新城Phase1规模较小建筑密度较低，居住平均密度为75人/公顷住宅按邻里单位进行建设，各个邻里有各自的中心，并有大片绿地相隔居住区和工业区等功能分区较明显道路网一般由环路和放射性道路结合组成密度太低，建筑分散，缺少城市生活氛围人口规模偏小，公共设施配套不足或运营困难Stevenege第一代新城(1949-1950)第二代新城(1955-1966)特征缺点代表城市第三代新城(1967-1980)规模比第e二代新城大设施配套进一步完善，独立性强，不仅仅作为中心城郊外的居住区预留了大量土地，为今后城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障Milton．Keynes59三代田园新城Phase1规模较小第一代新城(1949-60第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage位置和规模:

位于伦敦以北48.2公里，靠近高速公路，在3个主要机场的近距离范围内规划建成25平方公里，人口6万，有6个邻里居住区的新城特点：住宅布局上采用人车分流的原则设计新城中心及英国第一条步行街区，营造良好的公共活动氛围密度低，住宅设计多为带有私家花园的独立式住宅住宅按邻里单位设置，各个邻里之间间隔大片绿地功能分区明显，工业区主要布置在城西，与生活区有铁路相隔60第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage位置和规模61斯蒂文乃齐出现的五大问题新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度依赖私人汽车。问题1由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利迁入新城。中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整体效能不能得到充分的发挥。交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。问题2问题3问题4问题561斯蒂文乃齐出现的五大问题新城密度过低，使其缺少城市氛围，62第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯MiltonKeynes位置和规模:

位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰分别为1小时和1小时50分的汽车车程，临近牛津和剑桥。规划建成88.8平方公里，人口25万特点：引入网格道路布局模式，并且主要道路系统在地面层上，设有多层次的立体交叉点注重景观设计，新城公园用地占了总用地的20%，并设计了成线性型的公园。采用就业岗位分散的模式，给人们提供了较多的选择余地。提供良好的社会服务促进了早期居民和公司的迁入土地使用上预留待发展用地，能够随发展、需求的变化灵活调整。62第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯MiltonKeynes63密尔顿•凯恩斯出现的三大问题总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低密度化。问题1新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获利远远小于应得的收入。新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训问题2问题363密尔顿•凯恩斯出现的三大问题总体密度仍然偏低，虽然其规划64田园新城模式的成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用

立法和政策的支持:为吸引伦敦的居民前往新城,英国政府制定了一系列减税和补贴的优惠政策。并制定了«住宅、城镇规划法»，«新城法»，«城乡开发法»等等大力支持新城的建设。

政府部门的主导作用:在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。64田园新城模式的成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建65边缘新城是随着城市郊区化的发展而形成的阶段划分零售业郊区化（1970-1980年）

发展特征核心驱动汽车时代的到来使得郊区开发不再沿铁路线分布中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀,这批人住在郊区，白天进城上班大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城汽车的普及和路网的建设,使通勤费用下降实际收入增加中心城环境恶化,严重的“城市病”日益突出跟随企业迁到郊区出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户城郊大都市周边大量的产业园,工业园等崛起,郊区本地就业趋势加强以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮高速公路体系的发展中心城日益高涨的地价,使得郊区的地价极具竞争力中心城劳动力成本逐渐提高行政政策大型购物中心,休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓城市居民阶层多样化,基本实现本地化就业大都市周边形成了一些相对独立，功能完善的新城镇市区商业日趋饱和，而城区需求日益旺盛市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争追随消费者,人口郊区化引起零售商业迁移金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移新兴的高科技科技产业在郊区蓬勃发展传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成办公业郊区化（80年代以来）制造业郊区化（1950-1970年）人口郊区化（1920-1950年）

信息高速公路的迅猛发展新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化新型技术产业普遍对地价和环境要求较高

65边缘新城是随着城市郊区化的发展而形成的阶段零售业郊区化66典型案例：哥伦比亚新城位置和规模：距离华盛顿中心约48km，距离巴尔的摩4km

占地5600公顷规划总人口11万人用地功能组合：居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%主要特点：邻近核心城市，公路交通网发达新城建设按照邻里单位结构组成公共配套设施完善60％以上的人在本地居住和工作，本地企业提供了大量的工作机会48KM24KM高速公路网66典型案例：哥伦比亚新城位置和规模：48KM24KM高速公67哥伦比亚新城的５大成功之处1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定了基础。3.对于大规模开放空间的保护保证了项目的全面升值。4.产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。5.“

建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。67哥伦比亚新城的５大成功之处1.规划过程中社会学家的参与，68哥伦比亚新城存在的问题公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。问题1中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。问题268哥伦比亚新城存在的问题公共交通系统规划未能有效减少私家车69典型案例：里斯顿新城（Reston）位置和规模：位于华盛顿以西35km，开车至杜勒斯机场15分钟占地45平方公里规划户数2.8万用地功能组合：居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%主要特点：提供适合各年龄和收入阶层的各种类型的住宅丰富的文化娱乐设施和完善的基础设施公共配套设施完善拥有超过４万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡69典型案例：里斯顿新城（Reston）位置和规模：70里斯顿新城的４大成功之处1.高科技产业的发展和里斯顿建设多带来的高素质人口聚集形成互动，形成了产业和人口不断升级的良性循环。2合理的规划布局使得里斯顿实现了城市的活力、便捷、现代化与乡村的开阔、淳朴、自然的有机结合。3.ＰＲＧ区划法的应用使新城通过局部提高开发强度，保留了大量的开放空间和待发展用地，为新城的可持续发展预留了空间。4.里斯顿的业主委员会在新城发展中起来重要作用，是里斯顿最后成为一个充满活力的新城的关键因素之一。70里斯顿新城的４大成功之处1.高科技产业的发展和里斯顿建设71TOD解读TOD：transit-orienteddevelopment——“交通导向开发”“交通导向开发”（

TOD

）是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者——也不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会。TOD可能是新建或重建的一幢或几幢建筑，这些建筑的设计和朝向适宜运输的用途。一个人愿意步行的距离决定了TOD的大致范围。这个距离大约为5分钟的步行路程，也就是400到600米。在这个半径范围内，有125-250英亩的土地用于交通导向的开发（TOD）。

“交通导向开发”令市民们可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或数次可以选择不开私家车。71TOD解读TOD：transit-orientedde72美国Orenco——有趣的TOD模式Orenco车站社区位于波特兰的MAX轻轨西部，占地209英亩。镇中心包括杂货店，零售店，写字楼和住宅——7万平房英尺零售，3平方英尺写字楼，4万平方英尺顶楼住宅，28座商住建筑。尽管大量的项目仍然待建，而且没有多少项目是真正在轻轨附近建设的，奥润柯站仍然持续不断的获得各种规划奖。从土地利用演变过程来看开发最初从康奈尔路北开始，并且发展繁荣，而邻近轻轨站点的大片土地目前仍然空置或是正在被筹划未来进行的开发。从当地居民的交通方式使用来看如果轻轨是TOD模式的发展核心，那么居住在车站周边的居民就应该经常使用轻轨并往来于车站，但事实却是相反的。只有少量的当地居民使用轻轨，而使用轻轨的人即便是从家到车站很短的距离也要开车。Orenco真的是TOD吗？72美国Orenco——有趣的TOD模式Orenco车站社区7373奥润柯偏离TOD的原因分析

核心物业发展的依靠公路系统

未能实现交通需求的有效控制尽管PacTrust在康奈尔路的两侧都拥有土地，但是他选择先开发康奈尔路和Butler路中间的那块土地。这是离轻轨最远的地块，但是距离道路网络系统最近。从交通流量来看减少汽车流浪是TOD的主要目标之一。在轻轨开通前后的一年中，道路的车流量并没有发生明显的变化。实际上轻轨的主要的影响是把坐公共汽车的人弄上了火车，而不是把开私车的人变成了轻轨通勤者。从停车位设计来看开发商为居民提供了远远高出城市规划者认为的最大数量停车位。7373奥润柯偏离TOD的原因分析

核心物业发展的依靠公路系74奥润柯偏离TOD的原因分析社区规划强度在政府、开发商和当地居民三者博弈关系之下不断调整，对TOD发展造成了根大的负面影响。

以铁路站点为中心的交通系统整合没有成功TOD核心规划理念—高强度开发未能达到原来预期费时的换乘和铁路的拥挤导致铁路吸引力下降。以站点为核心的公共汽车系统的失败。74奥润柯偏离TOD的原因分析社区规划强度在政府、开发商和当75国家理念的实践：日本多摩多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇。75国家理念的实践：日本多摩多摩新镇位于东京新宿副都心的西南76缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。开发背景由于经济活动和就业迅速向东京都的中心区域集中，造成了地价飞涨，使得市内的房价变得非常昂贵。住房需求不得不向郊区转移。为了应对这种状况，日本政府采用了以铁路为导向的新镇发展计划，而多摩正是在这种情况发展起来的。开发目的76缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力多摩新镇的规划最初77多摩新城开发的成功因素

土地利用政策整体限制城市中心的发展同时促进站点周边高密度、高强度发展。通过限制私家车发展和鼓励铁路捷运系统的使用实现交通需求的有效的管制，增强社会对于公共捷运，特别是快速铁路的依赖性。政府和铁路投资运营商共盈的开发模式。以铁路捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保证TOD站点的强大辐射力和吸引力。开发时机应该在经济发展初期：房地产开发先于铁路保证客流量。77多摩新城开发的成功因素

土地利用政策整体限制城市中心的发78多摩新镇的问题

多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。宏观来看，东京人口结构和数量发生了质的变化。传统的家庭组织架构发生了变化。终生雇用制度与基于年龄的薪金制度造成不合理的居住区人口结构。住房产品和结构的不合理，使得新镇住房的性价比下降，失去对目标人口的吸引力。原因78多摩新镇的问题

多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势79TOD新镇的可持续发展

中心城市的城市化进程与TOD新镇的发展存很强的相关关系。TOD新镇的规划需要保证住宅的多样化来满足不同年龄阶层人们的住宅需求，从而达到保持人口结构多样化的目标。

TOD新镇的可持续性发展需要政府对于交通需求的有效管制，来保证捷运系统对于大众的吸引力和TOD站点的辐射力。.TOD新镇的开发需要一种多方共赢的开发模式。TOD开发时机最好能够在城市经济发展初期开始。79TOD新镇的可持续发展

中心城市的城市化进程与TOD新镇80美国奥润柯和日本多摩发展结果巨大差异的原因规划理念与背景不同

交通需求管制的背景和手段不同

交通网络整合效果不同多摩：东京城市中心区功能过度集中，建设多摩新镇其主要目的为了解决工作在城市中心区的人口的住宅需求问题。奥润柯：在城市出现郊区化和中心空洞化的背景下出现，低密度的城市扩张，对美国的可持续发展造成了巨大的负面影响。日本政府一直致力于发展公共交通，并且采用多种政策控制私人交通的发展。美国奥润柯则截然相反，增加了车位的数量，间接鼓励了私车的使用。对于站点的整合不同；交通网络的整合不同；日本的铁路运营保持了大运输量、高效、准时的特点，铁路仍然成为通勤的首选。奥润柯的铁路系统运输能力有限。80美国奥润柯和日本多摩发展结果巨大差异的原因规划理念与背景81产业新城——以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新城模式产业是按照规模经济和范围经济要求集成起来的行业群体。因此产业的涵盖范围不仅指工业，还包括非工业，并且是由多个相对独立但业务性质完全一致的行业组成的，或者说是由分散在多个行业、具有同样业务性质的经济组织组成的。产业产业新城产业城是指以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。81产业新城——以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的82筑波科学城概况筑波科学城位于日本东京东北约6O公里和成田国际机场西北约40公里处。总面积28400公顷，包括研究学园区和周边开发区两大部分。现有人口约20万，其中国家技术研究人员13000余人，博士数千人，是日本最大的科学研究中心。筑波是日本政府第一个尝试建立的科学城，完全由中央政府资助，以基础科研为主，属国家级研究中心。有国家级研究与教育院所48个，分别隶属于多个政府部门和机构。自20世纪8O年代末以来，日本全国3O%的国家研究机构及40%的研究人员都集聚在筑波，国家研究机构全部预算的5O％左右投资在这里。距离Ibaraki省会Mito市50公里距东京成田国际机场40公里距东京约60公里82筑波科学城概况筑波科学城位于日本东京东北约6O公里和成田83筑波——六十年代日本“贸易立国”向“技术立国”转变中诞生的新兴科技产业城东京环境恶化，人口拥挤日本长期以来主要依赖引进吸收欧美各国技术施行“快速模仿者战略”。这种引进技术战略奇迹般地实现经济成倍增长，也因此忽视了基础研究，导致受外国工艺控制不断购买专利，费用日益昂贵。同时国内产业结构由传统企业向以电子信息产业转变时，缺乏必要的科学技术支撑和储备。“贸易立国”转向“技术立国”1960年代中期至1970年代中期，日本经济持续高速增长，城市化水平迅速提高。人口的大量增加造成了城市中住宅的严重不足，许多设施不完善的住宅区开始在郊区蔓延。

为了响应“技术立国”并解决巨大的住宅缺口，日本政府决定有计划地在城市外围进行大规模的土地开发。自此，新城开发进入实质阶段，筑波科学城就是其中的一个。83筑波——六十年代日本“贸易立国”向“技术立国”转变中诞生8484“创造适宜研究和教育的环境”和“缓解东京人口压力”成为筑波科学城的最初建设目标为了迎接科学技术革命和教育改革时代的需要，为实现高水平的研究和教育建立一个基地。这个基地的核心就是从东京及其周围地区迁来的国家级、实验性的研究机构和教育机构，建立筑波大学，创造一个适宜实验性的研究和教育机构发展的环境。为了应付和减轻东京过度拥挤的环境，把那些没有必要留在东京的国家级实验室、研究与教育机构迁入筑波科学城，就是以一个有序的方式减轻首都密集地区的人口过度集中的压力，同时适当提高闲置土地的使用率，为首都地区经济均衡发展做出贡献。创造适宜研究和教育的环境缓解东京人口压力8484“创造适宜研究和教育的环境”和“缓解东京人口压力”成85筑波科学城成功的要素筑波大学成为联系各个科研机构的纽带在实际城市发展中，筑波大学很好的发挥了作为各个科学研究机构纽带的作用。科学城以筑波大学为中心，加强科学园内各研究机构的相互合作和有机联系，从而使筑波地区成为一个综合的研究都市。同时，筑波大学也为各个研究机构输送了大量优秀的后备人才。采用健全的立法保障和大量优惠政策筑波科学城建设的法规相当健全，这些法律法规大体上分为两类：一是专门针对高新技术产业地区制定的法律；二是与高新技术产业区相关的国家科技经济乃至社会方面的法律法规，其中第一类法律更集中有力，这是筑波科学城建设的一个突出特点。保护环境协调发展的规划理念筑波科学城建设之初的规划理念就是“科学城的建设应该尽可能的是各种活动达到有机的联系，与此同时，通过保护自然环境和历史遗产使科学城的建设能让居民保持健康和文明的生活”，并且一直以建立人与自然协调发展的生态型城市为目标，经过40多年的建设和发展，成为世人所公认的生态型科学城。1985年筑波世界博览会促进了筑波的城市发展较快推动基础设施建设城市功能的完善城市环境美化城市知名度和国际交流85筑波科学城成功的要素筑波大学成为联系各个科研机构的纽带在86筑波科学城存在的问题之一：没有达到缓解东京人口压力的目的90年代日本进入了长时间的萧条期，没有了政府和私人投资的的强有力支持，筑波的配套设施步伐严重滞后于社会的发展。建设筑波科学城时是有意地把一些设施部局在东京之外，但筑波城离东京太近，而且与东京有高速列车相联系，一个小时就可以到达东京。本来这是优势，但是却成为筑波科学城发展的主要限制因素。城市基础设施和配套设施缺乏，对居住人口没有吸引力与东京较近的交通距离阻碍了人们离开发达的东京86筑波科学城存在的问题之一：没有达到缓解东京人口压力的目的87筑波科学城存在的问题之二：投入产出不成比例截止到1998年日本政府投入了约2.4万亿日元，然而投入产出不成比例，筑波的产值并不高，主要靠农业产出。1999年总产值仅为7000亿日元。政府作为投资主体，根本不了解市场，作为投资代理人的政府官员也没有激励机制去了解市场。在官僚机制之下，研发人员缺乏一定的激励机制，科研项目得不到应有的重视，科技水平下降。高新技术开发机制落后政府直接管理模式的弊端科学城里没有形成健康的园区文化政府管理模式没有促成科学城与当地经济的和谐发展，反而加剧了科学城和地方政府的敌对情绪，根本不利于科学城的健康发展。官僚机构的作风盛行，事事论资排辈，抑制人的创造性。87筑波科学城存在的问题之二：投入产出不成比例截止到199888加州的阳光——尔湾尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long

Beach海滨，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和尔湾是美国最大的规划城市社区之一，占地88平方公里，现有人口17.5万。虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市。，由于是新开发的社区，规划设计非常好，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。尔湾市努力保持作为美国最安全，规划完善，便于开展商业活动的最佳社区的口碑，在过去的30年里，吸引了大量的居民和商业机构。这种努力使尔湾市成为有竞争力的社区，并将不断保持。88加州的阳光——尔湾尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属89发展背景尔湾是一个一开始就经过规划的城市。幕后推动者为拥有尔湾及其附近大片土地的“尔湾公司”，尔湾公司由尔湾家族成立。1959年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出1000英亩土地作为加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。尔湾加大聘请的建筑师威廉·佩德拉和尔湾公司策划部门则认为，有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。根据他们绘制及拟定的开发计划书，这个新城市需拥有工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地等。1970年，目前叫做“尔湾商业综合体”前身叫做“尔湾工业区”对外开放。龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区也在这年陆续建成。1971年12月28日，社区居民投票通过成立一个范围更大的区域，即“尔湾市”，至此，尔湾市正式成立。89发展背景尔湾是一个一开始就经过规划的城市。幕后推动者为拥90尔湾的城市发展原则

通过运用城市商业战略计划和通用计划，尔湾议会在财政限制的基础上做出以下决定：保持和加强尔湾的物质环境以防止社区衰退。通过平衡公共安全服务和犯罪预防战略的投入保证一个安全的社区。长期保持有吸引力的商业和销售税以鼓励经济繁荣。在服务社会的过程中，确保政府做到灵活，以市场为基础和消费者导向，以提高政府效率。90尔湾的城市发展原则

通过运用城市商业战略计划和通用计划，91尔湾吸引了大量的企业和居住人口据美国联邦调查局(FBI)2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名录，南加州的尔湾市赫然列在榜首。近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10或前20的名单上徘徊，2004年尔湾排名第6，而在1995年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。尔湾有超过100个公园和公共游泳池。尔湾80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟及其他水上活动。安全的生活环境，艺术级的运输系统，良性竞争的商业氛围，正规完善的教育机构和和睦相处的生活方式使人们不约而同地选择了尔湾。安全的居住环境良好的自然条件完善的、高档次的商业配套高档次的酒店，超大规模的SHOPPINGMALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集。91尔湾吸引了大量的企业和居住人口据美国联邦调查局(FBI)92尔湾吸引了大量的企业和居住人口政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障。尔湾的人口受教育程度都很高，95%的人受过高中教育，超过50%的人受过高等教育。尔湾统一学区（IUSD）一贯被评为美国最佳教育系统之一。尔湾的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学和优秀的社区合作。橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。而尔湾是橘郡重要的经济城市，其收入水平在橘郡处于上等。尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。政府对低收入首次置业者和弱势群体都有不同程度的住房扶持政策齐备的教育配套有竞争力的工资水平和足够多的就业机会92尔湾吸引了大量的企业和居住人口政府对低收入首次置业者、残93尔湾成功的要素城市均衡发展政府始终注意均衡发展，使城市发展和环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系。多元化的产业结构以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。便捷的交通离机场合适的距离，多条高速路将尔湾和其他城市相连。距离尔湾很近的约翰韦恩机场,是地区性的商业机场，提供通向22个美国城市的直达航班。此外，很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地。市场化的运作机制尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。没有政府指令，没有行政干预，一切由市场来检验，人们遵守法律，维护市场规则。尔湾完全靠优美的自然环境，便捷的交通，安全的居住氛围，良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，朝着利益最大化，可持续发展的方向发展。市场化的运作机制使尔湾更加生机勃勃。93尔湾成功的要素城市均衡发展政府始终注意均衡发展，使城市发94筑波和尔湾发展要点对比分析政府在城市发展中的作用产业结构城市配套筑波尔湾筑波尔湾筑波尔湾筑波是完全在政府指令下建成的城市，政府在城市建设初期起到了积极的作用。但是在后来城市发展中，政府导向使整个科学城缺乏自我生存机制和造血功能，最终导致筑波远离了规划中的美好景象。尔湾是完全在经济大环境中由私人企业投资发展起来的。政府在尔湾建市后正式成立，在市场导向的前提下为尔湾的发展提供政策支持。政府的任何决策都是直接从市场中提炼并且回归到市场。筑波的支柱产业为高科技，产业结构单一。单一的产业结构抗风险性小，宏观经济波动时对整个城市经济会造成致命打击。20世纪90年代日本的泡沫经济破灭，筑波受到了很大影响。尔湾是高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业等产业都有大规模的公司进驻尔湾。在20世纪90年代美国高科技的泡沫破灭，尔湾因为其多元化的产业结构，才使其整个城市经济得以平稳发展。筑波城市建设发展的主体是政府，当初政府建设筑波的最初想法是希望把筑波建设成一个高科技产业新城，所以有限的资金以高科技产业为主导方向进行投入，周边的城市配套相对较弱。尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。94筑波和尔湾发展要点对比分析政府在城市发展中的作用产业结构95副中心新城模式的特点承担城市中心区的部分功能，以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对城市造成的副面影响；城市副中心的发展与城市中心区域存在很强的依附关系。95副中心新城模式的特点承担城市中心区的部分功能，以解决城市96典型案例：东京临海副中心位置和规模：位于东京港口的顶端，距离东京市中心６公里左右，临近Haneda国内机场和Narita国际机场。占地4.４８平方公里规划居民６万用地功能组合：居住、商业、展览设施用地为主主要特点：极佳的地理位置，拥有海景资源政府在新城的规划和建设中起主导作用酒店和餐饮等休闲类物业发展非常成功96典型案例：东京临海副中心位置和规模：97副中心新城模式成功的四大因素1.优越的交通条件副中心与城市核心区可以在空间上保持一定距离，但是一定要有快速便捷的交通方式保持与城市核心区域和其他区域的联系．2.政府支持政府有必要通过规划和配套政策来限制中心区的发展，从而达到削弱中心区竞争的优势，引导城市功能向副中心转移．3.由一个强势开发商统一执行一级开发在新城开发建设过程中，需要有一个强势的一级开发公司介入，它需要与政府和私营企业保持关系，并负责整个区域基础设施的提供，规划的设计和控制等．4.多方合作的发展模式通过公私合营等其他方式引入私人资本以降低政府的投入，缩短开发时间，保证开发目标的实现。并且规划和发展战略等有开发商和相关行业的专家参与，以保证项目的透明度和支持度。97副中心新城模式成功的四大因素1.优越的交通条件2.政府支98行政中心新城模式是应政府的需求产生的，政府在新城建设中起主导作用行政中心新城是应政府需求所新建的,以政府和相关产业为主的，集居住、工作、生活为一体的新城模式。98行政中心新城模式是应政府的需求产生的，政府在新城建设中起99典型案例：堪培拉堪培拉：位置和规模：－距离悉尼和墨尔本1小时飞行距离；－规划占地面积约6平方公里用地功能组合：－主要为政府办公大楼，居住区和零售商业较少主要特点：－中央和市政府以及各政党总部所在地－许多国立机构，如国立图书馆、大学－众多的地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战争纪念馆等99典型案例：堪培拉堪培拉：100堪培拉新城成功的三大因素1.城市功能健全其作为政治中心是７９家外国领事馆和使团的基地，也是数百个重要国家协会组织的大本营。此外它还是著名大学和科研基地的聚集地，学多国家纪念馆和博物馆的所在地。2.政府大力支持政府致力于建设有助于经济发展的良好环境，采取了加大对新城建设的投资，设立有序的工作框架以及公平的纳税体系等一系列措施。3.大量白领专业人士推动了新城经济的发展在新城劳动力构成中，经理人、行政管理人员、专业工人和办事员占了相当大的比例，这是堪培拉独特经济发展的结果。100堪培拉新城成功的三大因素1.城市功能健全2.政府大力支101新城开发成功的关键因素规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套高标准、完善的各类配套环境环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住资金大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企101新城开发成功的关键因素规划注重规划的合理性，充分参考社102第四部分分析中的常用工具102第四部分分析中的常用工具103环境特征分析中的常用工具成长性分析工具：165423婴儿期公司成长期公司成熟期公司寡头垄断迷惘的公司7正在转型的公司垂死的公司成就1103环境特征分析中的常用工具成长性分析工具：16542案例：西山美庐所处别墅的市场扫描46号令影响下未来两年市场供应量将继续放大截至2003年年底，在售别墅项目约141个，总建筑面积约1200万平方米，其中

2003年新盘总面积达650万平方米，相当于过去10年存量总和。在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销细分市场的生命周期成长期成熟期衰退期投入期个人公馆、企业会所独栋亚别墅各档次产品线所处的不同生命周期一般而言，成长中的细分市场蕴含机会别墅价格区间分析办公别墅104案例：西山美庐所处别墅的市场扫描46号令影响下未来两年市场供环境特征分析中的常用工具2竞争性分析工具：波特的五力模型供应商行业内竞争