X年太原市龙潭湖项目策划方案课件

龙潭湖项目策划方案龙潭湖项目策划方案1

纲要市场分析项目分析与产品定位目标客户群分析定位项目形象推广与定位营销推广创意秀稿纲要市场分析2城市的变迁，岁月必定造就一个崭新的城市中心！上海开发浦东，浦东房价一年内翻了三倍！太原政府南移，长风街商家追捧，顿时成为城市焦点！城北！龙潭湖这个区域正在进行如何的变迁？城市的变迁，岁月必定造就一个崭新的城市中心！上海开发浦东，浦3龙潭湖开发，必定将造就龙潭湖区域迎来高速发展的春天我们在这片新生的土地上拿到了一块什么样的地块？北接北大街南靠机电厂生活区（本区域内最完善的生活配套设施林立周边）西望龙潭湖（太原最大的生态公园）东临解放西路龙潭湖开发，必定将造就龙潭湖区域迎来高速发展的春天我们在这片4好地段土地资源不稀缺，好的景观也不稀缺，稀缺的是坐落在一个好的地段上享受着如此美好的景色！如此环境地段的项目，一个人一生能接触几个？现在摆在我们面前的问题是要做出一个什么样的产品才能对的起这块土地？塑造一个什么样的小区品质才能配的上这个社区？住在这里的一定是一群有理想而且会享受生活的人！好地段土地资源不稀缺，如此环境地段的项目，一个人一生能接触几5市场分析X年太原市龙潭湖项目策划方案课件6一、太原市宏观经济分析

——太原市生长总值及其增长情况——太原市历年GDP情况0200400600800199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份GDP（亿元）太原市历年GDP增长速度25.937.062.831.528.018.017.211.810.211.49.011.113.915.102040608019951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份增长率（％）数据来源于太原统计年鉴2008、太原统计局94年起太原市国民经济发展经历了两个阶段：94－97年高增长与调整，2000年至今健康发展95－97年太原市GDP增长速度过高，宏观经济泡沫化情况严重。

房地产作为国民经济晴雨表，既是宏观经济泡沫化的重要原因，又是重灾行业；

93－95年太原市国民经济进入调整阶段，96年起太原市GDP进入平稳增长阶段，2004年全市生产总值（GDP）685.14亿元，比上年增长15.1％，创下1998年以来的增长新高，宏观经济的结构、效益和质量得到改善，经济步入新的发展期这一特征较为明显。2002年以来年均GDP增长速度均高于10%。

国民经济持续健康发展，为房地产行业的发展确定了良好的宏观经济环境；一、太原市宏观经济分析——太原市生长总值及其增长情况——太7一、太原市宏观经济分析

——城乡居民储蓄余额

——2008年金融机构人民币存款余额827.75亿元，比上年末增长15.5％，其中，人民币存款余额783.95亿元，增长16.9％；城乡居民储蓄存款余额52.21亿元，增长16.8％；庞大的居民储蓄余额，是房地产市场强大潜在购买力的重要来源，随着宏观调控初见成效以及房地产向规范化、专业化方向发展，高性价比的产品将会受到市场追捧。数据来源于太原统计年鉴2005、太原统计局单位：万元

170445820802322314576251569224930842740804319108737954844472800522210001000000200000030000004000000500000060000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年城乡居民储蓄余额(万元)城乡居民储蓄余额(万元)一、太原市宏观经济分析——城乡居民储蓄余额——2008年8一、太原市宏观经济分析

居民人均可支配收入2008年市区居民人均可支配收入14884元，增长7.7％，剔除物价因素，实际增长5.6％；人均消费性支出12931元，增长8.4％，实际增长6.3％。随着居民收入水平逐年增长，居民生活水平的不断提高，居民改善自己居住条件和增强投资收益的愿望日益强烈，关键是现在确实买得起房了。居民可支配收入1267313822148841150012000125001300013500140001450015000155002005年2006年2008年居民可支配收入一、太原市宏观经济分析居民人均可支配收入2008年市区居民9二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点

——太原市区投资开发总量(亿元)——10.6515.8827.2729.5543.8010203040502003年2004年2005年2006年2007年——太原市区投资开发总量增幅——虽然2004年受宏观调控的影响，开发量增量少，但总体体现一种平稳发展趋势;但2007年投资开发总量已经达到了最近5年的最高水平,看出市场已进入白热化竞争阶段.15.649.171.88.3648.20204060802001年2002年2003年2004年2007年二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点——10二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点

——太原市区商品房销售面积（万平米)——45.4856.386.13101.13136.760204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售面积增幅——23.90%35.30%-5.30%52.80%17.40%2003年2004年2005年2006年2007年二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点—11二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点

——太原市区商品房销售总额（亿元)—7.8813.2416.722.8836.5405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售总额增幅—36.54-2.9%22.8816.713.2405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年2007年市场上新推楼盘档次较高，学府苑、半山别墅、湖景一号等，高档项目偏高的售价提升了总体市场的价格水平。二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点—12万达规划方案将龙潭湖定位成综合商务、文化、休闲及居住职能为一体的城市核心宜居文化商务区。龙潭湖高品质生活区将形成“两心、四轴、五区”的功能结构。“两心”指以龙潭湖公园对规划地块进行分隔后的两大物业核心，即沿新建设路沿线的高层板楼居住组团和以解放路西二道巷居住区为中心的万达社区组团。“四轴”包括两纵两横，一纵指由万达商务中心、市民活动广场及五星级酒店形成的纵向景观轴线；另一纵是指解放路西二道巷。两横指由在平民路和绿柳巷道路基础上形成的两条横向景观轴线。“五区”指用地布局从北向南依次规划为居住生活区、商务广场区、市民活动广场区、酒店商务区和步行酒吧区。区域环境分析万达规划方案将龙潭湖定位成综合商务、文化、休13项目处在这样一个环境中位置:一个受区域总体规划影响较大

的局部地块多地尔项目位于龙潭湖万达广场规划地块中的D区，处于龙潭湖地块的中心位置，东至预留步行街;西至绿柳巷;北至西三道巷;南至万达酒吧街,本项目预计建筑面积约为10--13万平方米。项目处在这样一个环境中位置:一个受区域总体规划影响较大14项目分析及产品定位项目分析及产品定位15目前所了解资料－－－－地块面积：1.5公顷净用地面积：1.4公顷建筑面积：90000平方米建筑密度：26%容积率：6.4主力户型面积：211-235㎡一些数据：目前所了解资料－－－－地块面积：1.5公顷一些数据：16项目ＳＷＯＴ分析公园地产大户型，保证了居住人群的品质项目周边配套设施相对齐全，能满足居民日常生活。环境优势（龙潭湖景观，万达集团开发的大型休闲购物商务区）无可匹敌的区位，闹中取静的生活氛围项目体量小项目的小区环境很难支撑大面积的销售周边现在环境比较乱万达的入市及后期推广周边楼盘竞争激烈SWOT区域内市场放量大龙潭湖周围项目不多，大部分已经售完新区域发展带来的机会项目ＳＷＯＴ分析公园地产项目体量小万达的入市及后期推广SWO17

综合以上分析，我们得出如下结论--------------无可匹敌的地段得天独厚的路网成熟的市政配套趋于完美的交通区域土地的稀缺打造高端住宅综合物业得天独厚综合以上分析，我们得出如下结论-----------18产品定位－－－－依据开发思路指导－－－－－结合本项目区域特征及市场客户需求，避开主要竞争对手最为集中的生活配套设施。由定位的目标客户群体可以看出，大部分客户买房的目的多样，以居住，投资为主，其他次之，所以在楼盘品质定位上我们重点考虑物业的综合功能。定建筑外观－－－－区域特点、自身分析定物业－－－－区域供应及需求定品质－－－－产品智能化产品定位－－－－依据开发思路指导－－－－－定建筑外观－－－－19建筑风格建议－－－－建筑风格：外观造型简洁、明快、流畅、飘逸，辅以局部线状或块状鲜亮色彩，富有浪漫韵味的纯粹现代主义风格。建筑外立面色彩建议：在色彩上选用色彩明丽纯净，凸现品质感和时尚特征。建筑风格建议－－－－建筑风格：外观造型简洁、明快、流畅、飘逸20建筑用材建议－－－－采用节能环保材质迎合新政实施中的有关要求，增加项目卖点，提升项目品质。使用节能环保型产品，既给项目增加显著卖点；又给业主带来实实在在的利益；同时提升项目价格和品质，增加生活附加值。节能主要体现在墙体、屋面保温隔热材料的运用，窗户大小的设计上等等：——节水、节电管道和阀门的改造和安装。——采取保温、隔热、密封等措施，让建筑在使用过程中减少对煤、电等能源的消耗。同时建议最好以地辐热采暖，节省能源，增加卖点。建筑用材建议－－－－采用节能环保材质迎合新政实21物业管理建议－－－－特色物业房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新物业管理区域内容公共设施的使用管理、维修和更新电梯、供水、排水、通信等设备的运行服务小区保洁和绿化服务小区保安及代交水、气、电、有线电视、电话费服务家政服务—代寄、代购、订餐订票、接送儿童、护理病弱等服务信息咨询和信息服务小区文化活动组织实施等其他物管延伸服务制定物业管理条例和物管手册物业管理建议－－－－特色物业22社区网络化，信息通道宽频化所谓社区网络化，信息通道宽频化，是指开发商在社区规划设计阶段即把计算机网络系统作为基础设施和智能化建设的重点，并宽带化。在宽带网络的基础平台上，能够构筑多种应用系统，如Internet接入、物业管理、E社区服务等。网络主干宜选用多模光纤，社区接入设备应有充分的前瞻性，并完全遵循标准协议，使计算机网络有良好的可扩展性。建议兴建社区网站（或开发商网站），开展社区电子商务建议兴建社区网站，开展社区电子商务是指以社区名义申请互联网域名，建立社区自己的网站：发布信息，提供衣食住行、休闲娱乐、医疗、教育、证券投资等方面的资讯服务，创造小区独特的社区文化。凭借互联网丰富的信息资源，以社区居民为稳定的客户群，利用物业管理处与住户之间建立的收费结算、转款机制作为网上电子支付的有效补充形式，解决了普通电子商务存在的两大难题，使社区电子商务获得了广阔的发展空间。家庭综合布线，三表自动远抄采用家庭综合布线，铺设好管网，并配置好垂直弱电井和网络连接设备；对每个住户的水、电、气等计量耗用实行自动远传抄收计费，并委托银行自动托收，实现抄表收费一条龙自动化管理，住户在自家的智能终端上（LCD液晶显示）即可查到三表的度数和相关费用，管理处还可实现对住户三表的通断控制。家居智能控制，一切以人为本"三电一体"，"三网融通"，技术互补，资源共享，是智能化发展的必然趋势。通过智能遥控插座模块、电话遥控报警模块等，对室内灯光电器实行集中遥控；家中安装智能化摄像头，住户在办公室或外地出差，照样可以通过Internet远程监控家中的情况；各种终端设备应有符合Internet通信协议的IP地址，使系统具有完整的开放性和可扩展性，一切以人为本。智能化建议－－－－社区网络化，信息通道宽频化智能化建议－－－－23目标客户群分析定位目标客户群分析定位24定位依据-----1、区域交通便利，位置优越，市政公共配套完备2、区域商务、住宅发展条件较好，但可开发土地稀缺3、区域改造指日可待，万达项目实施将加速区域发展，物业增值空间巨大大

区域物业增值潜力巨大，地理位置极佳，生活配套条件优越，高端物业发展空间得天独厚。本案综合定位为－－－

以高薪阶层为主力目标客户群体的高档综合物业定位依据-----1、区域交通便利，位置优越，市政公共配套完25目标客群定位－－－－作为品牌都心物业，项目面临的目标市场相对较大，根据项目特征，截取一部分作为主打目标。截取哪一部分？？？区域居住群体对理性因素考量较多，项目推广主打最终居住人群（自住＋投资客），切合其生活品位，精神需求。都市先锋阶层各企业、公司中高层管理者（经理、私企老板等）；城市白领精英阶层（IT产业、文化创意产业等）；其他中高收入人群（夜工作者）截取的目的不是排除部分目标市场，而是以针对主打群体的强势诉求形成关注度，借以带动其他消费人群关注项目。目标客群定位－－－－作为品牌都心物业，项目面临的目标市26产品特性出发锁定目标客源经济充裕社会地位生活品位追求个性市性客源30—50岁产品特性出发经济充裕市性客源30—50岁27受众人文精神分析：追求自我的释放，精神追求。１、城市先锋阶层．追求的不仅仅是一套房子，而是一种生活方式，一种丰富、高品质的生活。成就被认可，荣耀和尊崇感的建立是目标消费群的价值取向和精神追求。２、其核心价值是在满足其荣耀感的基础上传达一种丰富多彩、高雅浪漫、富有情调的生活方式，项目所独具的人文环境、建筑风格、生活氛围与之相符。３、倡导一种自由的生活理念和人生态度，同时也提倡一种都心工作生活模式，一种快节奏中又不失轻松，享受工作、享受生活的态度。4、随着市场的不断成熟，消费者也逐渐呈现出更为理性的购买趋势，都心升值潜力、商业价值的提示也将导向其购房决策。受众人文精神分析：追求自我的释放，精神追求。１、城市先锋阶层28项目形象推广定位项目形象推广定位29优势引导主题定位（备选1）城市经典山水名居经典的内涵该如何来诠释？一、经典代表的是传承与创新：传承了文化、创新了产品二、经典代表的是对文化的尊重：山水文化是龙潭湖文化的精神所在三、经典代表的是产品力的保证：精雕细刻、精心打造的产品才是好产品四、经典放置于城市，是对城市人文的尊重，是对城市建设的贡献与领航优势引导主题定位（备选1）30主题定位概念阶段城市经典山水名居第一阶段：酝酿一座经典之城第二阶段：发现一座经典之城第三阶段：珍藏一生雅致生活居住—从住人机器到享受空间开发—从迎合市场到引导需求设计—从制造建筑到回归人性环境—从公共配置到环境私有智能—从网络工具到现实关怀生态—从自然景观到人文生态文化—从营销标签到精神内涵消费—从外在炫耀到个性享受经典预期主题定位概念阶段居住—从住人机器到享受空间经典预期31“城市经典”精神提炼【韵】恬然，清雅。家，是文化的延伸。——精神层面【树】生活，呼吸，心情，都是绿色的。——生态层面【宅】建筑如人。好的建筑，能容者，养心。——产品层面【品】和谐，凝结完美。珍藏的健康品位。——总体及配套层面“城市经典”精神提炼32推广主题支持体系城市经典山水名居形象塑造树宅品产品支撑现代时尚自然生态经典建筑地中海风情商业街社区会所商业中心广场水景主题组团主题道路广场主题纯粹中式建筑风情为景观和阳光而生的房型设计建筑的创新点服务销售服务售后服务物业服务韵推广主题支持体系城市经典山水名居形象塑造树宅品产品支撑现代33优势引导主题定位（备选2）纯味尚筑纯味——纯味建筑：建筑理念的独创和对细节完美的臻求；纯味生活：放开压力、放开繁琐，完全享受的家庭生活；纯味生态：水、景、绿等生态内环境的打造让你感受自然的归属感；尚筑——上筑，上层建筑、上流建筑，体现的是为社会中坚阶层量身定做的样板生活社区；尚，风尚；体现了项目的时代感和现代生活气息，展现更为舒适惬意的人居环境。优势引导主题定位（备选2）34主题定位概念阶段纯味尚筑2006，建筑样本2007，人居样本2008，生活样本2009，样本生活……通过时间的推移结合主题拟定阶段性推广脉络，由建筑－人居－生活的逐层深入展现项目逐步成长和成熟的过程。

主题定位概念阶段35优势引导主题定位（备选3）龙城北区名流生活圈该主题定位从目标客层的定位出发，突出的是同一类人的生活积聚效应。在该定位语之下，推广的方向通过“音乐”“家”“生活方式”三个载体来串连产品特色和推广序列。优势引导主题定位（备选3）36主题定位概念阶段龙城北区名流生活圈第一阶段：富阶层的知本乐园

——通过乐章的形式阐述项目的规划概念示例：[四季]之声，聆听韦瓦第——景观环境贝多芬指挥的[魔笛变奏曲]——建筑形态第二阶段：富阶层的生活乐园

——通过“家”概念的打造，突出社区宜居形象示例：恋物有道：我的新家选择景湖豪庭爱之有理：这是一个有美、有艺术、有生活，惟独没有压力的地方第三阶段：生活于此感受无限

——通过“生活方式”的描述，展现社区魅力生活

示例：吹吹风，喝喝咖啡，时间会自己走云中漫步的时光，看看书，看看窗外的色彩主题定位概念阶段37建议案名

盛世豪庭

城市经典●山水名居

参考案名：龙城御苑

形象口号：1、一座名城●一种生活●一个盛世

2、只有这样的尺度，才能对的起这片惊艳的湖

建议案名

盛世豪庭

城市经典●山水名居

参考案名：龙城38营销推广营销推广39

我们的销售目标－－－－10个月销售95%

策略+包装+有序组织安排

完成销售目标，实现价值最大化

我们的销售目标－－－－10个月销售95%

策略+包装+有40营销推广战略思想立高对准造势概念营销——立高：营造一个高尚的地段，一种高贵的生活概念，使产品一面市就站在一定的高度；产品主义——对准：分析产品有力卖点，出击市场；销售促动——造势：不断形成新闻热点，渲染造势。营销推广战略思想立高对准造势概念营销——立高：营造一个高尚的41营销推广思路三大板块、二线作战、三线一体、点线结合

三大板块——预约、解读、体验

预约：概念得立高与传播

解读：从概念落实到产品本身，了解产品的细致特征和细节卖点，使概念与产品相统一

体验：样板房、样板区实景展示带客户入体验境界，参与性强的SP活动展示项目实质性的魅力。

二线作战——活动促销与广告宣传双渗透三线一体——人际线、活动线与广告线人际线：现场销售人员的营销推广能力，以人为载体；活动线：以事件为手段，使消费者产生放松心理，进行隐蔽、有效的传播；广告线：以户外、报纸、广播、DM等为载体，进行软硬配合的宣传攻势。点线结合：以点和线组成面进行传播推广：公关活动及SP活动结合“时点”开展，宣传线按“推广线”软硬两方面系列展开。在中小城市，产品的直销效果显著。营销推广思路三大板块、二线作战、三线一体、点线结合42销售策略之指导思想“势”与“节”势：每期：蓄势造势升势收势（开盘前）（开盘）（强销期）（清盘）节：在销售过程中注意控制节奏，即开闸放水、房源开放节奏、分期分批发售房源，避免全面开花，销售散乱，整盘失控。销售策略之指导思想“势”与“节”43率先亮相·借势推广·爆销开盘

率先亮相：抢先一步，抢占先机，争取市场主动权：利用自身地块成熟的优势，比万达项目提早入市。率先亮相，形象定位于龙潭片区改造正式启动后推出的，迎合龙潭片区新定位的第一个宜居住宅形象工程，高调入市，站位于入太原市场第一阵营。借势推广：建议做区域规划模型，连同万达项目一起用功能块加以表达，充分展示项目今后生活的便利性。最大限度展示对项目未来产品兑现力与时尚生活的想象力。爆销开盘：开盘前结合多地尔品牌与区域价值大力炒作，将本案推上市场关注的焦点，有效控制吸筹率，达成开盘爆销局面，快速回笼资金。同时也为本案全盘销售奠定良好基础，成为市场标杆。率先亮相·借势推广·爆销开盘率先亮相：抢先一步，抢占先机44销售策略之价格策略全程价格策略低开高走、适当销控

后期

视市场竞争状况的变化、消费力的变化而相应调整销售措施销售策略之价格策略全程价格策略45销售策略之价格策略阶段性价格定位

拟采取3-5-2价格策略30%以平于全程均价进行公开发售，积累人气造成抢购现象，制造明星楼盘。50%以高于全程均价促销，加速推动市场人气，争取名利双收。20%高于或低于（视市场竞争状况的变化、消费力的变化而调整）全程均价销售，扫荡余房，促进成交回笼资金。注：预订或公开销售初期应保留一定比例的广告户（售价可能会低于平均底价）来达成目标。销售策略之价格策略阶段性价格定位46销售策略之一期销售控制执行

阶段/时间时间跨度销售比例酝酿期2008年11月-2009年1月2个月公开期2009年1月-2009年3月2个月30%强销期2009年3月-2009年6月3个月25%持续期2009年6月-2009年9月3个月25％清盘期2009年9月－2009年10月1个月10%合计11个月100％酝酿期以高层房源作为试推重点，试探市场反应；公开期首先消化预订客户，试推离湖远的；强销期重点促销主力房型；持续、清盘扫荡期则做相应的广告企划诉求调整，扫荡余房。整个销售计划按11个月编制（包含酝酿期），实际销售周期9个月左右时间。销售策略之一期销售控制执行阶段/时间时间跨度销售比例酝47整合传播媒体策略：第一层次：抢占印象，树立知名度动线封杀封杀工具：围墙、户外、路旗、条幅、导示目的：形成视觉封锁第二层次：传播信息，完成第一轮覆盖纸媒传播传播工具：日报、速递、其它媒体通路拦截传播工具：太原交通电台目的：快速传播项目信息第三层次：深化信息，完成第二轮筛选DM轰炸传播工具：DM特刊目的：详细解读项目信息第四层次：口碑培养，形成意见领袖口碑传播传播工具：企业单位专场推介

目的：消化并传播项目信息立体攻击组合传播整合传播媒体策略：第一层次：抢占印象，树立知名度动线封杀封杀48X年太原市龙潭湖项目策划方案课件49谢谢聆听！下面是沟通时间！！！谢谢聆听！下面是沟通时间！！！50演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！51龙潭湖项目策划方案龙潭湖项目策划方案52

纲要市场分析项目分析与产品定位目标客户群分析定位项目形象推广与定位营销推广创意秀稿纲要市场分析53城市的变迁，岁月必定造就一个崭新的城市中心！上海开发浦东，浦东房价一年内翻了三倍！太原政府南移，长风街商家追捧，顿时成为城市焦点！城北！龙潭湖这个区域正在进行如何的变迁？城市的变迁，岁月必定造就一个崭新的城市中心！上海开发浦东，浦54龙潭湖开发，必定将造就龙潭湖区域迎来高速发展的春天我们在这片新生的土地上拿到了一块什么样的地块？北接北大街南靠机电厂生活区（本区域内最完善的生活配套设施林立周边）西望龙潭湖（太原最大的生态公园）东临解放西路龙潭湖开发，必定将造就龙潭湖区域迎来高速发展的春天我们在这片55好地段土地资源不稀缺，好的景观也不稀缺，稀缺的是坐落在一个好的地段上享受着如此美好的景色！如此环境地段的项目，一个人一生能接触几个？现在摆在我们面前的问题是要做出一个什么样的产品才能对的起这块土地？塑造一个什么样的小区品质才能配的上这个社区？住在这里的一定是一群有理想而且会享受生活的人！好地段土地资源不稀缺，如此环境地段的项目，一个人一生能接触几56市场分析X年太原市龙潭湖项目策划方案课件57一、太原市宏观经济分析

——太原市生长总值及其增长情况——太原市历年GDP情况0200400600800199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份GDP（亿元）太原市历年GDP增长速度25.937.062.831.528.018.017.211.810.211.49.011.113.915.102040608019951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份增长率（％）数据来源于太原统计年鉴2008、太原统计局94年起太原市国民经济发展经历了两个阶段：94－97年高增长与调整，2000年至今健康发展95－97年太原市GDP增长速度过高，宏观经济泡沫化情况严重。

房地产作为国民经济晴雨表，既是宏观经济泡沫化的重要原因，又是重灾行业；

93－95年太原市国民经济进入调整阶段，96年起太原市GDP进入平稳增长阶段，2004年全市生产总值（GDP）685.14亿元，比上年增长15.1％，创下1998年以来的增长新高，宏观经济的结构、效益和质量得到改善，经济步入新的发展期这一特征较为明显。2002年以来年均GDP增长速度均高于10%。

国民经济持续健康发展，为房地产行业的发展确定了良好的宏观经济环境；一、太原市宏观经济分析——太原市生长总值及其增长情况——太58一、太原市宏观经济分析

——城乡居民储蓄余额

——2008年金融机构人民币存款余额827.75亿元，比上年末增长15.5％，其中，人民币存款余额783.95亿元，增长16.9％；城乡居民储蓄存款余额52.21亿元，增长16.8％；庞大的居民储蓄余额，是房地产市场强大潜在购买力的重要来源，随着宏观调控初见成效以及房地产向规范化、专业化方向发展，高性价比的产品将会受到市场追捧。数据来源于太原统计年鉴2005、太原统计局单位：万元

170445820802322314576251569224930842740804319108737954844472800522210001000000200000030000004000000500000060000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年城乡居民储蓄余额(万元)城乡居民储蓄余额(万元)一、太原市宏观经济分析——城乡居民储蓄余额——2008年59一、太原市宏观经济分析

居民人均可支配收入2008年市区居民人均可支配收入14884元，增长7.7％，剔除物价因素，实际增长5.6％；人均消费性支出12931元，增长8.4％，实际增长6.3％。随着居民收入水平逐年增长，居民生活水平的不断提高，居民改善自己居住条件和增强投资收益的愿望日益强烈，关键是现在确实买得起房了。居民可支配收入1267313822148841150012000125001300013500140001450015000155002005年2006年2008年居民可支配收入一、太原市宏观经济分析居民人均可支配收入2008年市区居民60二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点

——太原市区投资开发总量(亿元)——10.6515.8827.2729.5543.8010203040502003年2004年2005年2006年2007年——太原市区投资开发总量增幅——虽然2004年受宏观调控的影响，开发量增量少，但总体体现一种平稳发展趋势;但2007年投资开发总量已经达到了最近5年的最高水平,看出市场已进入白热化竞争阶段.15.649.171.88.3648.20204060802001年2002年2003年2004年2007年二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点——61二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点

——太原市区商品房销售面积（万平米)——45.4856.386.13101.13136.760204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售面积增幅——23.90%35.30%-5.30%52.80%17.40%2003年2004年2005年2006年2007年二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点—62二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点

——太原市区商品房销售总额（亿元)—7.8813.2416.722.8836.5405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售总额增幅—36.54-2.9%22.8816.713.2405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年2007年市场上新推楼盘档次较高，学府苑、半山别墅、湖景一号等，高档项目偏高的售价提升了总体市场的价格水平。二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点—63万达规划方案将龙潭湖定位成综合商务、文化、休闲及居住职能为一体的城市核心宜居文化商务区。龙潭湖高品质生活区将形成“两心、四轴、五区”的功能结构。“两心”指以龙潭湖公园对规划地块进行分隔后的两大物业核心，即沿新建设路沿线的高层板楼居住组团和以解放路西二道巷居住区为中心的万达社区组团。“四轴”包括两纵两横，一纵指由万达商务中心、市民活动广场及五星级酒店形成的纵向景观轴线；另一纵是指解放路西二道巷。两横指由在平民路和绿柳巷道路基础上形成的两条横向景观轴线。“五区”指用地布局从北向南依次规划为居住生活区、商务广场区、市民活动广场区、酒店商务区和步行酒吧区。区域环境分析万达规划方案将龙潭湖定位成综合商务、文化、休64项目处在这样一个环境中位置:一个受区域总体规划影响较大

的局部地块多地尔项目位于龙潭湖万达广场规划地块中的D区，处于龙潭湖地块的中心位置，东至预留步行街;西至绿柳巷;北至西三道巷;南至万达酒吧街,本项目预计建筑面积约为10--13万平方米。项目处在这样一个环境中位置:一个受区域总体规划影响较大65项目分析及产品定位项目分析及产品定位66目前所了解资料－－－－地块面积：1.5公顷净用地面积：1.4公顷建筑面积：90000平方米建筑密度：26%容积率：6.4主力户型面积：211-235㎡一些数据：目前所了解资料－－－－地块面积：1.5公顷一些数据：67项目ＳＷＯＴ分析公园地产大户型，保证了居住人群的品质项目周边配套设施相对齐全，能满足居民日常生活。环境优势（龙潭湖景观，万达集团开发的大型休闲购物商务区）无可匹敌的区位，闹中取静的生活氛围项目体量小项目的小区环境很难支撑大面积的销售周边现在环境比较乱万达的入市及后期推广周边楼盘竞争激烈SWOT区域内市场放量大龙潭湖周围项目不多，大部分已经售完新区域发展带来的机会项目ＳＷＯＴ分析公园地产项目体量小万达的入市及后期推广SWO68

综合以上分析，我们得出如下结论--------------无可匹敌的地段得天独厚的路网成熟的市政配套趋于完美的交通区域土地的稀缺打造高端住宅综合物业得天独厚综合以上分析，我们得出如下结论-----------69产品定位－－－－依据开发思路指导－－－－－结合本项目区域特征及市场客户需求，避开主要竞争对手最为集中的生活配套设施。由定位的目标客户群体可以看出，大部分客户买房的目的多样，以居住，投资为主，其他次之，所以在楼盘品质定位上我们重点考虑物业的综合功能。定建筑外观－－－－区域特点、自身分析定物业－－－－区域供应及需求定品质－－－－产品智能化产品定位－－－－依据开发思路指导－－－－－定建筑外观－－－－70建筑风格建议－－－－建筑风格：外观造型简洁、明快、流畅、飘逸，辅以局部线状或块状鲜亮色彩，富有浪漫韵味的纯粹现代主义风格。建筑外立面色彩建议：在色彩上选用色彩明丽纯净，凸现品质感和时尚特征。建筑风格建议－－－－建筑风格：外观造型简洁、明快、流畅、飘逸71建筑用材建议－－－－采用节能环保材质迎合新政实施中的有关要求，增加项目卖点，提升项目品质。使用节能环保型产品，既给项目增加显著卖点；又给业主带来实实在在的利益；同时提升项目价格和品质，增加生活附加值。节能主要体现在墙体、屋面保温隔热材料的运用，窗户大小的设计上等等：——节水、节电管道和阀门的改造和安装。——采取保温、隔热、密封等措施，让建筑在使用过程中减少对煤、电等能源的消耗。同时建议最好以地辐热采暖，节省能源，增加卖点。建筑用材建议－－－－采用节能环保材质迎合新政实72物业管理建议－－－－特色物业房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新物业管理区域内容公共设施的使用管理、维修和更新电梯、供水、排水、通信等设备的运行服务小区保洁和绿化服务小区保安及代交水、气、电、有线电视、电话费服务家政服务—代寄、代购、订餐订票、接送儿童、护理病弱等服务信息咨询和信息服务小区文化活动组织实施等其他物管延伸服务制定物业管理条例和物管手册物业管理建议－－－－特色物业73社区网络化，信息通道宽频化所谓社区网络化，信息通道宽频化，是指开发商在社区规划设计阶段即把计算机网络系统作为基础设施和智能化建设的重点，并宽带化。在宽带网络的基础平台上，能够构筑多种应用系统，如Internet接入、物业管理、E社区服务等。网络主干宜选用多模光纤，社区接入设备应有充分的前瞻性，并完全遵循标准协议，使计算机网络有良好的可扩展性。建议兴建社区网站（或开发商网站），开展社区电子商务建议兴建社区网站，开展社区电子商务是指以社区名义申请互联网域名，建立社区自己的网站：发布信息，提供衣食住行、休闲娱乐、医疗、教育、证券投资等方面的资讯服务，创造小区独特的社区文化。凭借互联网丰富的信息资源，以社区居民为稳定的客户群，利用物业管理处与住户之间建立的收费结算、转款机制作为网上电子支付的有效补充形式，解决了普通电子商务存在的两大难题，使社区电子商务获得了广阔的发展空间。家庭综合布线，三表自动远抄采用家庭综合布线，铺设好管网，并配置好垂直弱电井和网络连接设备；对每个住户的水、电、气等计量耗用实行自动远传抄收计费，并委托银行自动托收，实现抄表收费一条龙自动化管理，住户在自家的智能终端上（LCD液晶显示）即可查到三表的度数和相关费用，管理处还可实现对住户三表的通断控制。家居智能控制，一切以人为本"三电一体"，"三网融通"，技术互补，资源共享，是智能化发展的必然趋势。通过智能遥控插座模块、电话遥控报警模块等，对室内灯光电器实行集中遥控；家中安装智能化摄像头，住户在办公室或外地出差，照样可以通过Internet远程监控家中的情况；各种终端设备应有符合Internet通信协议的IP地址，使系统具有完整的开放性和可扩展性，一切以人为本。智能化建议－－－－社区网络化，信息通道宽频化智能化建议－－－－74目标客户群分析定位目标客户群分析定位75定位依据-----1、区域交通便利，位置优越，市政公共配套完备2、区域商务、住宅发展条件较好，但可开发土地稀缺3、区域改造指日可待，万达项目实施将加速区域发展，物业增值空间巨大大

区域物业增值潜力巨大，地理位置极佳，生活配套条件优越，高端物业发展空间得天独厚。本案综合定位为－－－

以高薪阶层为主力目标客户群体的高档综合物业定位依据-----1、区域交通便利，位置优越，市政公共配套完76目标客群定位－－－－作为品牌都心物业，项目面临的目标市场相对较大，根据项目特征，截取一部分作为主打目标。截取哪一部分？？？区域居住群体对理性因素考量较多，项目推广主打最终居住人群（自住＋投资客），切合其生活品位，精神需求。都市先锋阶层各企业、公司中高层管理者（经理、私企老板等）；城市白领精英阶层（IT产业、文化创意产业等）；其他中高收入人群（夜工作者）截取的目的不是排除部分目标市场，而是以针对主打群体的强势诉求形成关注度，借以带动其他消费人群关注项目。目标客群定位－－－－作为品牌都心物业，项目面临的目标市77产品特性出发锁定目标客源经济充裕社会地位生活品位追求个性市性客源30—50岁产品特性出发经济充裕市性客源30—50岁78受众人文精神分析：追求自我的释放，精神追求。１、城市先锋阶层．追求的不仅仅是一套房子，而是一种生活方式，一种丰富、高品质的生活。成就被认可，荣耀和尊崇感的建立是目标消费群的价值取向和精神追求。２、其核心价值是在满足其荣耀感的基础上传达一种丰富多彩、高雅浪漫、富有情调的生活方式，项目所独具的人文环境、建筑风格、生活氛围与之相符。３、倡导一种自由的生活理念和人生态度，同时也提倡一种都心工作生活模式，一种快节奏中又不失轻松，享受工作、享受生活的态度。4、随着市场的不断成熟，消费者也逐渐呈现出更为理性的购买趋势，都心升值潜力、商业价值的提示也将导向其购房决策。受众人文精神分析：追求自我的释放，精神追求。１、城市先锋阶层79项目形象推广定位项目形象推广定位80优势引导主题定位（备选1）城市经典山水名居经典的内涵该如何来诠释？一、经典代表的是传承与创新：传承了文化、创新了产品二、经典代表的是对文化的尊重：山水文化是龙潭湖文化的精神所在三、经典代表的是产品力的保证：精雕细刻、精心打造的产品才是好产品四、经典放置于城市，是对城市人文的尊重，是对城市建设的贡献与领航优势引导主题定位（备选1）81主题定位概念阶段城市经典山水名居第一阶段：酝酿一座经典之城第二阶段：发现一座经典之城第三阶段：珍藏一生雅致生活居住—从住人机器到享受空间开发—从迎合市场到引导需求设计—从制造建筑到回归人性环境—从公共配置到环境私有智能—从网络工具到现实关怀生态—从自然景观到人文生态文化—从营销标签到精神内涵消费—从外在炫耀到个性享受经典预期主题定位概念阶段居住—从住人机器到享受空间经典预期82“城市经典”精神提炼【韵】恬然，清雅。家，是文化的延伸。——精神层面【树】生活，呼吸，心情，都是绿色的。——生态层面【宅】建筑如人。好的建筑，能容者，养心。——产品层面【品】和谐，凝结完美。珍藏的健康品位。——总体及配套层面“城市经典”精神提炼83推广主题支持体系城市经典山水名居形象塑造树宅品产品支撑现代时尚自然生态经典建筑地中海风情商业街社区会所商业中心广场水景主题组团主题道路广场主题纯粹中式建筑风情为景观和阳光而生的房型设计建筑的创新点服务销售服务售后服务物业服务韵推广主题支持体系城市经典山水名居形象塑造树宅品产品支撑现代84优势引导主题定位（备选2）纯味尚筑纯味——纯味建筑：建筑理念的独创和对细节完美的臻求；纯味生活：放开压力、放开繁琐，完全享受的家庭生活；纯味生态：水、景、绿等生态内环境的打造让你感受自然的归属感；尚筑——上筑，上层建筑、上流建筑，体现的是为社会中坚阶层量身定做的样板生活社区；尚，风尚；体现了项目的时代感和现代生活气息，展现更为舒适惬意的人居环境。优势引导主题定位（备选2）85主题定位概念阶段纯味尚筑2006，建筑样本2007，人居样本2008，生活样本2009，样本生活……通过时间的推移结合主题拟定阶段性推广脉络，由建筑－人居－生活的逐层深入展现项目逐步成长和成熟的过程。

主题定位概念阶段86优势引导主题定位（备选3）龙城北区名流生活圈该主题定位从目标客层的定位出发，突出的是同一类人的生活积聚效应。在该定位语之下，推广的方向通过“音乐”“家”“生活方式”三个载体来串连产品特色和推广序列。优势引导主题定位（备选3）87主题定位概念阶段龙城北区名流生活圈第一阶段：富阶层的知本乐园

——通过乐章的形式阐述项目的规划概念示例：[四季]之声，聆听韦瓦第——景观环境贝多芬指挥的[魔笛变奏曲]——建筑形态第二阶段：富阶层的生活乐园

——通过“家”概念的打造，突出社区宜居形象示例：恋物有道：我的新家选择景湖豪庭爱之有理：这是一个有美、有艺术、有生活，惟独没有压力的地方第三阶段：生活于此感受无限

——通过“生活方式”的描述，展现社区魅力生活

示例：吹吹风，喝喝咖啡，时间会自己走云中漫步的时光，看看书，看看窗外的色彩主题定位概念阶段88建议案名

盛世豪庭

城市经典●山水名居

参考案名：龙城御苑

形象口号：1、一座名城●一种生活●一个盛世

2、只有这样的尺度，才能对的起这片惊艳的湖

建议案名

盛世豪庭

城市经典●山水名居

参考案名：龙城89营销推广营销推广90

我们的销售目标－－－－10个月销售95%

策略+包装+有序组织安排

完成销售目标，实现价值最大化

我们的销售目标－－－－10个月销售95%

策略+包装+有91营销推广战略思想立高对准造势概念营销——立高：营造一个高尚的地段，一种高贵的生活概念，使产品一面市就站在一定的高度；产品主义——对准：分析产品有力卖点，出击市场；销售促动——造势：不断形成新闻热点，渲染造势。营销推广战略思想立高对准造势概念营销——立高：营造一个高尚的92营销推广思路三大板块、二线作战、三线一体、点线结合

三大板块——预约、解读、体验