南昌国际美居建材物流港总体策划报告课件

南昌海投物流项目总体策划报告

（江西国际美居建材物流港总体策划报告）

致南昌海投物流有限公司

2008年2月23日南昌海投物流项目总体策划报告

（江西国际美居建材物流港总体策演示目的：

一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求有多大？

二、建什么样的国际美居建材物流港，如何建？

（介绍物流港的定位、建设内容、建设规模、开发策略、特性）

三、汇报江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价

四、汇报江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略

演示目的：

一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求演示内容：

一、项目地块分析

二、江西国际美居建材物流港市场环境分析

三、个案分析

四、江西国际美居建材物流港项目的区位分析（略）

五、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWOT分析

六、江西国际美居建材物流港项目的战略定位

七、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式

八、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模演示内容：

一、项目地块分析

二、江西国际美居建材物流港市场演示内容：

九、江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划

十、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划

十一、江西国际美居建材物流港信息化建设初步规划

十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价

十三、江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略

十四、江西国际美居建材物流港项目的评价结论

演示内容：

九、江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划项目土地与区位概况

位置项目位于南昌市英雄工业园英雄大道以南、英雄南路以北、工业大道东（原英雄七路）、英雄五路以西（原英雄八路），距开发区管委会大楼约1公里，距市中心越15公里，东面是规划中的机场高速公路，西靠京九铁路、105国道、昌九高速公路，南接市北外环线，北临昌北机场5公里。

面积项目占地为333461平方米，约500亩。地块大致呈梯形，英雄大道一侧约长625米，工业大道一侧约长573米，英雄五路一侧约长596米，英雄南路约长543米。地块有一根高压线经过，开发区相关部门正积极解决高压线迁移问题。在地块西南侧（英雄南路旁）有约占地30亩左右湖面。项目土地与区位概况

项目远期交通区位优势明显近期交通还未形成现代交通网络交通区位

项目远期交通区位优势明显交通区位

项目周边交通设施分析园区内部英雄大道项目地块北侧路幅50米,双向六车道在建英雄七路项目地块西侧路幅50米,双向六车道在建英雄南路项目地块南侧路幅30米,双向四车道待建英雄八路项目地块东侧路幅30米,双向四车道待建园区外部北外环项目北侧,通过英雄七路向北约1公里城市快速路待建昌九高速项目四侧,通过英雄大道向西约2公里城市快速路,双向四车道已建机场高速项目东侧,通过英雄大道向东约1公里城市快速路待建昌北机场项目向北,通过昌九高速或机场高速4公里4D级昌北国际机场,已开通40多条航线已建国际集装箱码头项目东南侧约2公里,沿英雄七路和白水湖路年吞吐量10万标箱,内河装载能力为1千吨,远洋五千吨一期已建,二期即将开工项目周边交通设施分析园区内部英雄大道项目地块北侧路幅50米,演示内容：

一、江西国际美居建材物流港市场环境分析

(为什么选择建设江西国际美居建材物流港？）

1、宏观经济快速发展

2、其他专业市场或已有或不成熟

3、房地产市场未来继续发展，美居建材未来需求增长

4、昌北地区缺少美居建材市场

5、市中心美居建材市场将逐步外迁

6、未来需要美居建材市场设施存在较大需求

演示内容：

一、江西国际美居建材物流港市场环境分析

1、南昌市社会经济发展现状及趋势分析资料来源:[2006年江西省统计年鉴、2005和2006年度江西省政府工作报告]资料来源:[资料来源]江西省经济运行现状江西省经济发展态势图三产结构由2000年的24.2：35.0：40.8调整到2006年的17：50.2：32.8。十五期间规模以上工业增长速度超过27%，GDP增长15%以上;全社会零售总额2006年增长16%,增速比十五期间提高近4%；1、南昌市社会经济发展现状及趋势分析资料来源:[2006年结论2010年年均增长（%）GDP（亿元）800011社会消费品零售总额（亿元）227713江西省十一五规划目标资料来源:[《江西省国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》]做强昌九工业走廊；强化南昌中心城地位，建设中部地区重要的制造业基地与物流商贸中心。江西省经济从农业向工业迈进；南昌市经济是全省龙头；物流需求将呈大幅度增长势头。未来发展规划与结论结论2010年年均增长（%）GDP（亿元）800011社会资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》、《南昌市情2007》、《2006南昌经济社会统计年鉴》]南昌市经济运行现状三产结构由2000年的10.6：47.2：42.2调整到2006年的6.5：54.4：39.1；GDP增长15%以上;全社会零售总额增长15%以上；人均GDP跨上3000美元，进入工业化快速发展阶段；消费品市场近年增长较快；南昌市经济发展态势图资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》、《南昌市情2007》、《2006南昌经济社会统计年鉴》]未来发展规划实施“一江两岸产业带，北伸南延”；以南昌经济技术开发区为龙头，加大英雄工业园开发，使该区域成为昌九工业走廊产业突出带；十一五期末经济规模翻一倍。南昌市十一五规划及未来预测项目名称2010年2015年年均增长（%）城市人口(万人)260300建成区面积（平方公里）260300GDP（亿元）2100400014工业总产值（亿元）3000770021社会消费品零售总额（亿元）626.841260.8115资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要2、江西国际美居建材物流港市场分析

南昌市各类专业市场发展情况介绍2006年，南昌市共建设各类商品交易市场229个，其中全年成交额亿元以上有35家，实现成交总额317.02亿元。主要的大型市场群均分布在城中和昌南，受城市交通管制。本次调研结合本项目的区位特点与基本开发要求，排除明显与本项目条件不相吻合的市场，如日用消费品类、木材花卉类、农副产品类等对地理位置、人流量和历史成因要求较高的市场，重点对生产资料类市场、建筑装饰材料家具类市场和家电汽车配件五金机电产品类市场展开调研。2、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市各类专业市场发展2、江西国际美居建材物流港市场分析

南昌市各类专业市场发展情况介绍生产资料市场江西省钢材市场繁荣，但青山北路已实施货车交通时间管制，迟早要搬迁；江西昌北钢材大市场目前还冷清，但有前途；本项目用地紧临昌北钢材大市场，沿白水湖路直线距离400米内；同类市场无竞争优势，尚有重复建设之嫌。建筑装饰材料、家具市场（名称见后）

随着南昌市经济、人口、房地产开发等的不断增长，预计到2010年，南昌市建材市场规模将翻一翻；

红谷滩、经开区和英雄工业园在内的昌北地区客观上需要建材家具类市场以满足采购便利需要。家电、汽车、汽配与五金机电产品市场市内已有同类市场（江西省家电市场、联信大市场和鸿顺德国际大市场市场、江西省洪城汽车配件城、昌北的江西国际汽车城、宝源五金机电市场）规模尚不足以支撑更多的市场建设空间，不宜重复建设。2、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市各类专业市场发展2、江西国际美居建材物流港市场分析

南昌市房地产发展情况介绍发展现状房地产开发投资逐年平稳小幅增长；2007年1-8月，全市城镇以上固定资产投资同比增长39.1%。商品房供求关系协调，市场稳步良性发展；2007年1-8月，商品房屋新开工面积229.09万平方米，增长10.4%。供给缺口达77万平方米。商品房价格稳中上升，消费力强劲；价格按不同区域呈环状分布。发展趋势城市向南向北发展，昌北潜力巨大；品牌实力开发商进驻，竞争模式由品质走向品牌；户型设计三房是主流，小户型也不容忽视；城市将不断外扩，居住郊区化趋势明显；土地供应紧缩，价格将持续走高。南昌近年房地产投资情况

南昌近年住宅供需比较2、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市房地产发展情况介主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测表1-21南昌市建装材料类需求量预测2008年2009年2010年2011年2012年全市总人口(万人)505.10514.61524.28534.11544.10全市房地产投资(亿元)146.58161.64177.66194.77213.10全市建装材料类需求量预测(亿元)33.2536.6740.3044.1848.34昌北房地产投资(亿元)46.9151.7256.8562.3368.19昌北区域建装材料类需求量预测(亿元)10.6411.7312.9014.1415.47南昌市未来建装材料的需求增长需要更多更大的建材市场昌北地区高档房地产的开发对高端建装材料的需求优胜劣汰的市场法将为品牌建材市场留下巨大的市场需求空间2、江西国际美居建材物流港市场分析主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测表1-21南昌市2、江西国际美居建材物流港市场分析

南昌市主要建材家具市场——各市场基本情况汇总表

南昌市建材家具专业市场现状市场商户数(家)平均门店面积(平方米)年交易额(亿元)江西省装潢材料市场83565.7512.52洛阳路建筑装饰材料市场243148.153.8南昌市建材大市场43062.566.5香江建材市场127089.534大成之家821001.75家福特801001.3鹿鼎国际1852503欧亚达2712502红星美凯龙902001.8合计3486108.9236.67，占全市85%全市总成交额43.14建材类：江西省装潢材料市场（群）、洛阳路建筑装饰材料市场、南昌市建材市场、香江建材市场、大成之家、家福特、华东装潢城、江西国际家居建材港。

家居类：鹿鼎国际家居、欧亚达家居、红星美凯龙家居

南昌市建材家具市场评价市场趋向饱和结构性供不应求或多或少存在经营不规范存在交通乱、消防乱、治安乱的“三乱”问题2、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市主要建材家具市场主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测主要建材家具分类（共分七大类）需求预测具体数据表1—23—36。2、江西国际美居建材物流港市场分析各大市场商户情况汇总表

单位经营面积（m2）经营商户数（家）经营面积合计（m2）年交易额（亿元）基础建材类平均42.24625264005.7油漆涂料类平均41.69355148006.1地板门窗类平均87.3815711509.8陶瓷类平均156.03373582006.5石材类平均76200152004.2灯饰灯具类平均162.75400651002.8卫浴洁具类平均118.26210227003.45主要建材家具市场总体及分类需求分析与预测主要建材家具分类（共2010年本项目引入（六大市场类）交易设施需求面积预测具体数据2、江西国际美居建材物流港市场分析

门店面积缺口预测(m2)所需门店面积合计（m2）建筑面积(m2)基础建材类17318.48698.5617397.12油漆涂料类9708.87275.0414550.08地板门窗类23550.6511326.8222653.64陶瓷石材类28736.115057.0930114.18灯饰灯具类19379.256988.27513976.55卫浴洁具类8887.056076.0812152.16项目2007年2008年2009年2010年2011年2012年需要的经营面积(平方米)164000188600216890249423.5286837329862.58需要的经营面积缺口(平方米)0246005289085423.5122837165862.58江西国际美居建材物流港交易设施需求预测本项目引入家居精品类市场设施预测2010年本项目引入（六大市场类）交易设施需求面积预测具体数3、项目物流及办公设施分析

商流总部设施需求分析-2008年2009年2010年2011年2012年商户数(家)64133212303407年成交额(亿元)0.982.023.224.586.14办公面积（平方米）508210616169292423032568物流总部设施需求分析-表1-45南昌市物流企业办公设施预测表

2008年2009年2010年2011年2012年大型物流企业（家）1114172126大型物流企业（平米）5250689186821063612763中型物流企业（家）42557085102中型物流企业（平米）840011025138921701720420合计物流企业（家）536987106128合计物流企业（平米）1365017916225742765333183表1-44商流总部设施预测表3、项目物流及办公设施分析商流总部设施需求分析-2008年3、项目物流及办公设施分析

建材家居商户仓储设施需求分析-见表1-46建材家居商户仓储设施需求预测表服务周边工业园公共仓储设施-见表1-47可引入本项目的工业物流仓储需求预测表资料来源:[安必行现场调研]2008年2009年2010年2011年2012年商户数(家)129267424606812年成交额(亿元)2.054.206.649.4112.58仓储面积（平方米）221874276065673921551218242008年2009年2010年2011年2012年工业物流仓储设施5.36.48.58.59.6家电行业：奥克斯南昌生产制造基地、南昌齐洛瓦电器集团汽车行业：江铃陆风汽车有限责任公司3、项目物流及办公设施分析建材家居商户仓储设施需求分析-见3、项目物流及办公设施分析

货运配送设施需求分析昌北地区无大中型货运市场物流港建成后，有大量货物需要长途运输和市内配送昌南和洪城大市场的货运市场距物流港较远，无法满足需求可在物流港内建一个1万多平方米的中型货运和配送中心，一方面满足物流港客户的需求，另一方面也可满足周边企业和居民的货运需求。资料来源:[安必行现场调研]3、项目物流及办公设施分析货运配送设施需求分析资料来源:4、本项目配套住宅需求分析

项目周边区域房地产市场分析——国家经济技术开发区仅有2个具一定规模的楼盘－金桥慧景、金铺颐园；楼盘均位于该区域最繁华的地段，紧邻管委会、各高校和小型商业步行街；消费需求主要以学校教职工和企业中层人员为依托；建筑类型以板式的多层和小高层为主；户型结构以两房和三房为主；销售均价已于2007年9月突破3000元／平方米。项目所在区域房地产市场分析——英雄经济技术开发区洪都大桥的贯通及机场高速路的建成，将大大缩短工业园与外部的连接；园区内道路、公交、配套的完善有助提升园区的竞争力和地产项目的启动；随着更多企业的进入，英雄工业园的成熟度将随之提高，园区的知名度和人气也将有进一步的提升；随着人口的增多，居住需求将会进一步显现，同时，良好的居住环境也是提升工业园区投资环境、留住人才不可或缺的一环资料来源:[安必行现场调研]4、本项目配套住宅需求分析项目周边区域房地产市场分析——国4、本项目配套住宅需求分析

资料来源:[安必行现场调研]住宅市场定位建议：

市场定位：以湖面景观为核心优势，打造中档住宅小区和中档公寓。消费群定位建议：项目本身带来的就业人员、南昌理工大学教职工、周边企业员工、经开区及英雄工业园企业中高层员工的中短期居住。建筑规模建议：以小高层建筑为主，建议住宅建筑规模为64000㎡。价格建议：以保守的估计，取其上限，不计未来价格的增长，则项目于2010年的开盘时均价为2800元/㎡。

4、本项目配套住宅需求分析资料来源:[安必行现场调研]住演示内容：

二、个案分析

1、南昌市香江建材市场——当地项目

2、新疆广汇美居物流园——外地项目

演示内容：

二、个案分析

1、南昌市香江建材市场——当地项1、南昌市香江建材市场——当地项目项目背景与发展状况

占地500亩，建筑面积24万平方米，拥有约2000个铺面；于2003年6月建成开业，开业前商铺即被抢购而空，业主60%为建材商家。07年10月底，商家入驻率达90%。产品定位和组成建设成为集商品流、信息流、资金流和人才流为一体；引入“四位一体“的国际化管理模式；具备批发、零售、采购、仓储、运输及流通等多功能；融合规模化的经营格局、多元化的产品结构、一站式的消费理念为一体；规划由经营展示区、客运服务区、物流配送区、咨询培训区等9大功能区组成，是集家居、建材、装饰材料等商品展示、信息、交易、物流和服务等功能于一身的超大型多功能平台。经营开发策略与节奏规模化、低价进入、严格商户准入制度、开业前后高价完善交通体系、大规模广告宣传。经营状况和赢利模式商铺销售：出售商铺获取商业地产回报，加快资金回笼，确保资金链安全；物业出租：将部分未出售或自留的商铺和公共仓库以物业出租获取长期稳定的收益。1、南昌市香江建材市场——当地项目2、新疆广汇美居物流园——外地项目项目背景与发展状况

总占地面积1060亩，规划建筑面积134万平方米，总投资26亿元，年成交额可达67.5亿元。一、二期工程于2003年12月正式投入运营，主要以商铺租赁为主，现出租率已达93%，吸引了4000余家商户入驻。三期工程配套住宅正在建设中。

产品定位和组成通过网上虚拟市场与实体市场有机结合，以交易中心、信息中心、物流中心三位一体，集中国际国内著名厂商和品牌产品，创建了全新的国际市场模式，同时以信息化带动交易、展示、物流、综合服务和国内外营销网络，创造信息领域的差异优势，以乌鲁木齐及周边地区为基础市场，覆盖新疆全区与大西北，辐射中西亚国家，是国际性的建材集散地仅通过仓储物业赢利，投资回收期较长；七大中心功能区:交易中心、展示中心、会展中心、物流中心、信息中心、服务中心、商业配套。经营开发策略与节奏一、二期工程于2003年12月正式投入运营，主要以商铺租赁为主。三期工程于2006年4月开始动工，主要以建设与一、二期工程相配套的商品房住宅小区为主。从广汇美居物流园建设实施进度看，先建设商铺与物流设施，后建设配套商业和住宅等配套设施。采取先做市场后做房地产的开发策略，其核心是商业地产开发。经营状况和赢利模式房地产销售、物业出租、物流运作、交易佣金。2、新疆广汇美居物流园——外地项目3、经验借鉴和对南昌海投项目的启发采取先做市场后做地产的开发策略，分期建设；采取传统摊位制与中高挡精品家居购物中心相结合的市场模式；采取规模化策略；采取强势竞争和差异化竞争；充分利用项目的背景资源；功能齐全、交易方式多样性；搭建完善的物流平台，降低经营成本，在运营商与商户间实现双赢；注重信息网络平台的建设，强化信息交易功能；注重广告宣传，投入大；执行商户准入制度。3、经验借鉴和对南昌海投项目的启发演示内容：

四、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWOT分析

1、本项目主要竞争对手分析

2、

项目优/劣势分析

3、项目机会点/威胁点分析

4、核心竞争力分析及竞争思路

演示内容：

四、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWO1、本项目主要竞争对手分析

主要竞争对手洛阳路建筑装饰材料市场、江西省装潢材料市场（群）、南昌市建材市场、香江建材市场、华东装潢城、鹿鼎国际家居、欧亚达家居、红星美凯龙家居等。

综合分析在经营品种上，目前各市场均不齐全，缺乏实现现代家居建材“一站式购物”的特点，影响消费者的购物便利性和满足率。在市场配套设施上，无论是物流仓储设施还是商务办公设施，目前各市场均不完善，无法给予经营户更全面的支持。同时亦缺乏与建材家具市场密切相关的技术支持功能：信息平台、家装设计与建材质检等。在交易模式上，目前各市场均为现货交易，交易方式单一，缺少电子商务、网上交易、合同交易、大宗贸易等多样化的现代交易模式。在市场运营管理上，目前各市场均仅做“地主”，开发商缺乏与经营商户的互动意识，缺乏对市场的整体经营和引导作用，缺乏经营模式上的创新。1、本项目主要竞争对手分析主要竞争对手综合分析2、项目优/劣势分析优势分析独有的物流资源优势（“物流总部基地”资源）服务昌北区域，具有区位优势石板材资源优势（海投公司亦承担了厦门主要的石材物流业务，有利于引进石材经销商来昌经销。）

政策空间优势土地成本优势劣势分析属于商业地产的形态，专业性很强，缺乏这方面运作的经验和人才当前开发的周边环境成熟度尚不够2、项目优/劣势分析优势分析独有的物流资源优势（“物流总部项目的机会点经济高速发展，物流需求旺盛；南昌市房地产开发规模将不断增长，将带来对建筑材料、装修材料与器具、居家用品、家具、灯饰等的庞大需求；昌北区域尚无大型综合性建材市场，影响区域内消费者购物便利性和增加成本，而且对建材尤其是高档产品的需求日益增长；洪都大桥即将建成，将极大地增强本项目对传统主城区的经济和物流联系，增大本项目在家居建材和物流服务等方面的辐射能力；政府积极推动物流业发展，扶持政策不断出台，物流企业规模不断扩大，物流总部需求不断增加；外地外资物流企业不断登陆南昌，本地民营物流企业规模不断扩大，对物流设施与商务设施需求不断增加；昌北大型公共仓储设施缺乏，需要新建：项目周边工业园区规模企业数量较多，虽自建仓储设施，但随着规模的迅速扩大，原有的仓库将逐渐改成生产车间，对尚无大仓储设施的昌北地区来说，将带来较大仓储需求。3、项目机会点/威胁点分析项目的机会点经济高速发展，物流需求旺盛；3、项目机会点/威本项目在成熟度方面将面临较强的竞争态势；近期在购物习惯方面，现有市场有较明显的优势，但中长期影响有限。洛阳路建材市场、省装潢市场、市建材市场和香江建材市场；鹿鼎国际、欧亚达、红星美凯龙以及老香江家私等。项目将面临昌南区域近年新建成开业或将开业的其他建材市场较大的竞争，同时不排除昌北区域内可能“跟风”而建的其他建材市场的潜在竞争威胁。3、项目机会点/威胁点分析项目的威胁点

本项目在成熟度方面将面临较强的竞争态势；近期在购物习惯方面，核心竞争力在于中长期家居建材及工业物流需求明显、区位优势突出、土地成本低、有政府支持及物流业与开发区的双重优惠政策。本项目的开发建设是风险与机会并存，从地产开发角度和中期期看，机会略大于风险。应采取的竞争思路在经营品种上，作到齐全并实现“一站式购物”；在市场配套设施上，完善物流设施、配套商务办公设施、信息平台、家装设计与建材质检中心等，搭建设施完善的商贸流通平台；在交易模式上，同时采用现货交易、电子商务、网上交易、合同交易、大宗贸易等现代交易模式，实现交易模式多样化，并采用统一管理、统一品牌、统一服务、统一物流配送、建立IT平台等先进管理服务手段，创新南昌市家居建材市场业态，符合家居建材市场发展趋势，避免同质化竞争，从而引领南昌市家居建材流通业发展，确立领先优势；在市场运营管理上，充分发挥开发商对市场的整体经营、招商宣传推广、引导和培育作用，通过创新经营管理模式和加强与商户的互动，利益捆绑以实现共同繁荣。

4、核心竞争力分析及竞争思路

4、核心竞争力分析及竞争思路演示内容：

五、江西国际美居建材物流港项目的战略定位

1、总体发展与形象定位

2、市场定位

3、核心功能定位

4、功能区与产品（业态）定位

演示内容：

五、江西国际美居建材物流港项目的战略定位

1、五、江西国际美居建材物流港项目的战略定位1、总体发展与形象定位

普通仓储为核心物流商务为配套打造江西国际家居建材物流港，并举发展家居建材物流港与物流企业总部；打造成国内一流的家居建材一站式购物与物流中心（SHOPPING-MALL）南昌市物流业与家居建材业的核心商务区江西省现代物流的领先与示范基地全国有影响的现代化大型家居建材物流港2、市场定位家居建材物流港以南昌市为主要市场、以江西省为重要市场、以周边省市为辐射市场，提供高端的、完善的、一站式家居建材交易、物流和设计服务：物流CBD以南昌大中型民营物流企业和市外各类来昌物流企业特别是国际物流企业为主要客户、以南昌大中型国有物流企业和昌北大型制造企业的物流部门为辅助客户，为来南昌和在南昌的物流企业提供全面服务，包括商务、培训、生活、餐饮休闲等服务。物流设施以本专业市场客户为主要客户、以昌北大型制造企业、南昌商业企业、民营物流企业和市外各类来昌物流企业和国际物流企业为辅。

五、江西国际美居建材物流港项目的战略定位1、总体发展与形象定3、核心功能定位

居家建材展示交易、总部商务、物流服务、电子商务。4、功能区与产品（业态）定位家居建材交易区、商务服务区、物流服务区和生活配套区四大功能区构成，包括家居建材交易中心、家装设计与质检CBD、、招商与会展中心、建材加工中心、货运与配送中心、家居建材贸易中心（商流CBD）、物流CBD、公共仓储中心、餐饮娱乐中心、生活配套中心（住宅、小型商业）、电子商务平台（交易信息中心）和金融平台等十大中心、两个服务平台（简称10+2产品定位）。

3、核心功能定位演示内容：

六、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式演示内容：

六、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式六、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式

服务对象主要客户家居建材交易中心和商流CBD以华南地区、江西省和南昌市各类大中型家居建材厂家与在昌经销商物流CBD以本地大中型民营物流企业和市外各类来昌物流企业特别是国际物流企业物流设施以本专业市场客户

辅助客户其他地区建材厂家、国际品牌厂商与经销商本地大中型国有物流企业和昌北周边大型制造企业的物流部门昌北大型制造企业、南昌商业企业、民营物流企业和市外各类来昌物流企业和国际物流企业六、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式服务对象经营产品中高档居家建材交易设施租售中档仓库出租、中高档物流与商流CBD群租售家装设计CBD出租、中档餐饮娱乐设施出租配套住宅租售等

服务范围居家建材交易以50公里为主要服务半径、以300公里为重要服务半径、辐射周边；货运与配送以50公里为主要配送半径、辐射全省和全国；物流与商流CBD服务以居家建材交易市场和南昌市为主要、辐射全省和全国。居家建材展示交易总部商务物流服务电子商务为主集居家建材展示交易总部商务家装设计与施工、交易供应链管理区域货运市域配送仓储物流信息网上流通加工建材质检电子商务金融会展餐饮休闲等等服务功能经营产品

管理模式

实行统一品牌管理、统一后勤服务、多样化经营的运作管理模式：家居建材交易中心、招商与会展中心、货运与配送中心、电子商务平台（信息中心）和金融平台由南昌海投物流公司统一品牌管理、统一服务、统一经营；物流与商流CBD、家装设计CBD、由南昌海投物流公司统一品牌管理、统一后勤服务、统一经营（出售的除外）、客户自主规范使用；建材加工中心、公共仓储中心、餐饮娱乐中心由南昌海投物流公司统一品牌管理、统一后勤服务、分散经营。

演示内容：

七、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模

演示内容：

七、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规

表7-1本项目可引入的交易设施需求预测汇总表

单位：万㎡

2010年经营面积(平方米)2010年建筑面积(平方米)2012年经营面积(平方米)2012年建筑面积(平方米)基础建材类8698173971836036720油漆涂料类7275145501535530711地板门窗类11327226542089241783陶瓷石材类15057301142629652591灯饰灯具类6988139771220424409卫浴洁具类6076121521061121222家居精品类8542485424165863165863表7-2可引入本项目的办公设施需求预测表

单位：㎡

年度20082009201020112012家居建材企业总部设施508210616169292423032568物流总部设施1365017916225742765333183表7-3本项目可引入的仓储设施规模需求预测表

单位:万㎡

年度20082009201020112012家居建材仓储设施2.24.36.69.212.2工业物流仓储设施5.36.48.58.59.61、建设内容及规模确定（依据）表7-1本项目可引入的交易设施需求预测汇总表单位：万2、建设内容及规模确定表7-4物流港各规划建设项目面积比例表

序号功能区名称占地面积（万平方米）百分比

(%)建筑面积

（万平方米）百分比

(%)物流港总用地

其中38.95100.0036.04100.00外部道路5.6湖面2.03可规划用地面积31.381家居建材交易中心11.629.7813.6037.742家装设计与质检CBD0.681.750.802.223会展招商中心1.23.081.203.334建材加工中心0.61.540.501.395货运与配送中心1.23.08——6家居建材贸易中心（商流CBD）0.671.721.654.587物流CBD1.94.882.657.358综合公共仓储中心3.69.248.6423.979餐饮娱乐中心0.51.280.601.6610生活配套中心（住宅）3.679.426.4017.7611中心广场1.23.08——12内部道路(红线内)4.511.55——13外部道路(红线内)5.614.38——14湖面2.035.21——15绿化（可规划用地面积的15%以上，不含湖面）4.7111.74不计入总占地面积2、建设内容及规模确定表7-4物流港各规划建设项南昌国际美居建材物流港总体策划报告课件南昌国际美居建材物流港总体策划报告课件3、产品规划建议序号名称设施建筑物外观与档次建议1精品家居购物中心精品家居购物中心2框架结构，高档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案框架结构，高档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案3六个中档专业建材交易区六个中档专业建材交易区4砖混结构，中档次，在物流港统一形象下，建筑形式可采用欧式风格，提高购物环境，也可增加客户特色外观图案砖混结构，中档次，在物流港统一形象下，建筑形式可采用欧式风格，提高购物环境，也可增加客户特色外观图案5建材加工中心建材加工中心6轻钢结构，普通档次，在物流港统一形象下，注重简洁轻钢结构，普通档次，在物流港统一形象下，注重简洁7综合公共仓储中心综合公共仓储中心8框架结构，普通档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案框架结构，普通档次，在物流港统一形象下，可增加客户特色外观图案9餐饮娱乐中心餐饮娱乐中心10框架结构，中挡，物流港统一形象，充分利用30亩湖面做文章框架结构，中挡，物流港统一形象，充分利用30亩湖面做文章表7-7物流港口规划建设项目产品规划建议表3、产品规划建议序号名称设施建筑物外观与档次建议1精品家居购江西国际美居建材物流港的开发建设，比较起目前南昌市所有的建材家具市场来，具有创新性、唯一性、权威性和前瞻性，但不具有排他性。创新性：本项目融商流、物流、资金流、信息流于一体，集传统摊位现货交易、写字楼交易、网上交易、期货交易、价格形成、物流配送、IT服务为一体的经营模式，高中档结合的“一站式”的家居建材物流中心。唯一性：目前南昌市唯一一家集交易、商务总部、电子商务平台、融资平台、家装设计与物流配送于一体的现代化家居建材物流中心。权威性：省市政府全力支持的新型“一站式”的家居建材物流中心。前瞻性：本项目及早发现昌北区域对家居建材灯饰专业市场的需求和南昌市对集交易、商务总部、电子商务平台、融资平台、家装设计与物流配送于一体的现代化家居建材物流中心的需求，提前介入。4、物流港特性分析江西国际美居建材物流港的开发建设，比较起目前南演示内容：

八、南昌海投物流项目开发策略与实施进度计划

演示内容：

八、南昌海投物流项目开发策略与实施进度计划八、南昌海投物流项目开发策略与实施进度计划

1、开发策略

项目开发时间从项目正式批准起三年内分二期完成，第一期两年、第二期一年。2、分期开发方案第一期开发建设家居建材交易中心、家装设计与质检CBD、、招商与会展中心、建材加工中心、货运与配送中心，占地面积15.28万平方米，建筑面积16.1万平方米，占44.67%；以及基地内部道路45000平方米、货运与配送中心12000平方米、中心广场12000平方米。详见表8-1：第二期开发建设家居建材贸易中心（商流CBD）、物流CBD、公共仓储中心、餐饮娱乐中心、生活配套中心（住宅、小型商业）占地面积10.33万平方米，建筑面积19.94万平方米，占55.33%。详见表8-2：

八、南昌海投物流项目开发策略与实施进度计划

1、开发策略南昌国际美居建材物流港总体策划报告课件在开发时间上，统一规划一次建成，先交易设施后配套商务与住宅，用两年时间全面建成家居建材交易中心及配套设施并投入营运。在招商宣传推广上，成立专门的招商宣传推广机构和招商中心，加强物流港的宣传推广、品牌推广和招商力度，以强势竞争策略，高调、立体、多媒介持续向家居建材厂家、经销商和消费者、宣传推广本项目；在经营优惠上，大力宣传物流港可享受的物流与开发区双重优惠政策，以优惠的租金鼓励和吸引市内外家居建材经销商入住经营；在吸引顾客上，在市内主要顾客区域开行免费接送车、周末节假日加大密度；在经营创新上，创新性建立全市家装设计总部基地，引进30-40家装设计企业，举办全国或中部地区家装设计大赛；在经营业态和品种上，为顾客提供中高档产品结合、全品种覆盖的一站式购物环境；在经营促销上，每年举办居家建材博览会和家装设计大赛、促销活动；开展年度和季度优惠卡活动和全市最低活动等；在服务项目上，不断扩大物流港的服务项目，完善服务体系，创新开展市内统一配送、仓储统一管理的新物流模式；在融资服务上，打造融资平台，为入园企业开展仓单质押融资、票据融资、流动资金贷款、资金结算、企业理财等服务；在电子商务上，通过信息化建设，打造电子商务平台，提高物流港的电子商务水平和信息应用水平。

3、一期商业项目启动开发与经营策略

在开发时间上，统一规划一次建成，先交易设施后配套商务与住宅，4、实施进度计划开发建设进度表（2008年1月～2012年12月）注：准备阶段主要是进行物流；第一期项目见表8-1；第二期项目见表8-2。08年1－3月08年4-6月08年7-12月09年1-4月09年5-9月09年10-12月10年1-6月10年7-12月物流基地建设准备阶段物流基地基础设施规划设计阶段一期项目审批设计阶段一期项目建设期二期项目审批设计阶段二期项目建设期4、实施进度计划开发建设进度表（2008年1月～2012年演示内容：

九、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划

演示内容：

九、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织1、物流港交通生成预测物流港交通生成预测分三大区域，即家居建材交易区、办公与住宅区、物流服务区；通过预测家居建材交易区、办公与住宅区、现代物流区的小汽车、货车、出租车的交通量估算，可估算出目标年2012年，项目建成一年后，港区日均进出共7391车辆，每天按8小时计算，换算标准车流量为959pcu/h。2、物流港道路建设与交通组织规划新建道路，优化道路网络，合理组织车流，加强交通管理

1、物流港交通生成预测物流港交通生成预测分三大区域，即家居建规划新建的主要道路为横1路、横2路、纵1路与纵2路；纵2路为双向四车道,宽22米；其他道路近期建成双向二车道，宽14米,预留绿化带，远期可改建为双向三车道或四车道。

规划新建的主要道路为横1路、横2路、纵1路与纵2路；3、主要结论与建议主要结论该项目的内外交通上均是可行的。新建项目对周边新建的道路有一定的影响，但其影响的程度在可以接受的范围内，并预测出2012年港区内外新建的道路服务水平都属于A级，港区内3个关键交叉口的服务水平均舒适顺畅；

对于机动车及非机动车停车位配建，本项目规划机动车停车位比配建标准少，非机动车位满足市级建筑项目配建停车位的标准。

项目周边的公共交通设施条件不佳，不能够满足项目交通集散的需求。建议在项目机动车出入口完善标志标线设置，增设停让标志牌，减少项目出入机动车辆与项目四周道路机动车交通的冲突；在项目合适的位置设置出租车上落客车位，出租车上落客车位应避免与行人交通及机动车交通组织的冲突；建议相关部分增设公交线路，开通火车站、八一广场、红谷滩、经济技术开发区、洪都大道等地至物流港的线路，并在物流港四周的英雄大道附近、英雄八路、英雄七路、英雄南路各设置一个公交站台，为城市居民提供方便、快捷的出行方式。建议相关部分尽快建完港区周边道路，特别是英雄大道、英雄七路、机场高速等，以便港区建设中和建成后与外界的交通连接与顺畅，确保港区的正常运作。

3、主要结论与建议演示内容：

十、江西国际美居建材物流港项目开发的管理组织

演示内容：

十、江西国际美居建材物流港项目开发的管理组织图10-1江西国际美居物流港组织机构设置市场管理部物流运作本部行政人事部财务部信息技术部基建工程部后勤服务部保安部总经理董事会副总经理交易结算部仓储部配送部图10-1江西国际美居物流港组织机构设置市场管理部物流表10-1部门人员编制表

序号部门人数（人）1总经理+副总经理22市场管理部83交易结算部44物流运作本部85行政人事部46财务部67信息技术部48基建工程部69物业管理部2610保安部25合

计93本项目计划定员为93人，如表10-1所示。所需人员主要从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并实行劳动合同制方法管理。表10-1部门人员编制表

序号部门人数（人）1总经理+副演示内容：

十一、江西国际美居建材物流港信息化建设初步规划

演示内容：

十一、江西国际美居建材物流港信息化建设初步规1、信息平台建设思路物流港信息平台将建设成为创新型的电子商务平台，该平台为信息、商务、应用、人才及技术五大服务提供了公共工具，并提供内容管理、物流配送等一系列自建服务；外接平台运营商之外的其它方提供的服务系统；接入第三方的服务内容。把信息平台打造成：国际家居行业展示交流中心家居建材交易中心第三方物流运营中心社会资源应用中心物流方案咨询服务中心信息平台主要功能系统商务服务系统、商铺交易系统、物流业务系统、物业管理系统1、信息平台建设思路2、信息平台服务功能示意图江西国际美居建材物流港信息平台商务服务系统2、信息平台服务功能示意图江西国际美居建材物流港信息平台3、

信息平台建设费用表3、信息平台建设费用表演示内容：

十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价

1、工程造价与投资估算

2、资金筹措

3、经济评价

4、物流港经济总量测算演示内容：

十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经1、工程造价与投资估算物流港开发周期为3年，分2期建设，固定资产总投资49021万元。总投资主要包含三个部分：工程建设费、主要设备费和其他费用。投资的构成和额度见表12-2：

表12-2固定资产投资表单位：万元

序号项

目建筑工程主要设备费其他费用合

计1固定资产投资42918.061200.004902.7849020.841.1

工程费用42918.06

1.2

主要设备费

1200.00

1.3

其它费用

4902.78

2固定资产投资方向调节税

0.003建设期利息

0.004固定资产总投资

49020.841、工程造价与投资估算物流港开发周期为3年，1、工程造价与投资估算项目投资估算详见：附表1，固定资产投资估算表；附表1-1，建筑工程估算表；附表1-2，主要设备费用估算表；附表1-3，其他费用估算表。分期建设投资见表12-3：表12-3分期建设投资表单位：万元分期建设第1年第2年第3年第一期建设投资22847.47

第二期建设投资26173.37建设项目总投资49020.841、工程造价与投资估算项目投资估算详见：附表1，固定资产投资2、资金筹措项目总投资为49020万元，开发单位海投公司资本金为18000万元，占项目总投资的36.72%，符合国家有关建设项目资本金比例要求。其余建设资金可以通过开发单位自筹、项目运作筹资、项目收益再投资、滚动开发建设等方式解决资金需求。项目采用项目收益滚动方式开发建设，资金需要总量为5亿元，来源如下：表12-4项目投资资金来源计划表

单位：亿元资金来源金额1、开发商资本金1.802、项目收益再投入（投产后首3年回收的现金）3.20投资资金总额(1+2)5.002、资金筹措项目总投资为49020万元，开发单位海投公司资3、经济评价——财务评价

营运收入包括仓储出租收入、商铺出租收入、综合配套设施出租收入（办公、停车场、厂房等）、以及房地产销售收入。经济计算周期为20年，预计计算周期内总收入为18亿元，年均收入9000万元。税金本项目计算周期内投资主体年均纳税1100万元。

3、经济评价——财务评价3、经济评价——财务评价主要年份收入、利润与税金（税金包含所得税、税金及附加）

表12-10主要年份收入、利润与税金表

单位:万元序号

年份

项目计算周期20年合计一期竣工期试营期试营期运营期第2年2009年第3年

2010年第4年

2011年第5年

2012年第8年

2015年第13年

2020年第22年

2029年1营运收入181399.3528416.0024047.6018287.703855.894979.386025.058019.352税前利润92962.6319396.6010355.516417.411296.022191.133071.824769.523税后利润69721.9714547.457766.634813.06972.011643.352303.863577.144税金46308.636412.034085.162941.68976.491387.571784.102544.873、经济评价——财务评价表12-10主要年份收入、利润与3、经济评价——盈利能力分析价项目主要财务盈利能力指标表12-11主要评价指标测算结果表评价指标所得税前所得税后财务内部收益率(%)55.6632.46财务净现值(万元)45066.0131131.32投资回收期(年)3.213.773、经济评价——盈利能力分析价项目主要财务盈利能力指标表12财务敏感性分析3、经济评价——不确定性分析表12-12财务敏感性分析表变化因素变动幅度（%）财务内部收益率（%）投资回收期（年）基本方案32.463.77固定资产投资527.913.941024.214.71-538.093.6-1045.063.42营运收入540.093.551048.713.35-525.894.15-1020.335.82经营成本531.923.791031.393.8-532.993.75-1033.533.74本项目将固定资产投资、经营成本和营业收入确定为变动因素，设置了±5%，±10%的变化幅度，以税后内部收益率、投资回收期为指标，进行了敏感性测算。结果：营运收入降低10%时，内部收益率仍为20.33%（＞10%），投资回收期为5.82年（营运收入为敏感因素），说明该项目的抗风险能力比较强。同时，从整个敏感性分析的总体指标看，项目变化比较平稳，也可以进一步说明项目的个、抗风险能力强。财务敏感性分析3、经济评价——不确定性分析表12-12盈亏平衡分析3、经济评价——不确定性分析盈亏平衡条件下的生产能力利用率：36.48%

经营安全率：63.52%盈亏平衡条件下的营业收入：3308.73（万元）盈亏平衡分析3、经济评价——不确定性分析4、物流港经济总量测算项目的经济总量是指在本项目内完成的各类交易的总额，在实现正常营运后，每年16.5万平方米的面积可完成约21亿元的成交额。表12-13一期项目经济总量测算序号名称建筑面积（万平方米）经济总量(亿元)1精品家居购物中心422地板门窗区22.73陶瓷石材区22.94灯具灯饰区1.20.65卫浴洁具区1.226涂料油漆区1.64.57基础建材区1.63.49会展招商中心1.21.410建材加工中心0.50.711货运与配送中心1.20.812合计16.521序号名称建筑面积（万平方米）经济总量(亿元)1居家建材贸易中心（商流CBD）1.650.12物流CBD2.650.23公共仓储中心8.64104配套销售9.671.9合计22.6112.2表12-14二期项目经济总量测算4、物流港经济总量测算项目的经济总量是指在本项目内完成的各类4、物流港经济总量测算物流港经济总量及税收预测表12-15物流港经济总量及税收预测单位：亿元编号分项2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年1经济总量2.815.625.326.528.731.231.82其中，园区投资商收入2.82.41.80.390.470.480.503园区经营商税收00.110.190.210.230.250.254园区投资商税收0.150.150.130.070.080.080.085税收合计0.150.260.320.280.310.330.33注：纳税标准：以园区经济总量10%为企业纳税基数（营业收入），取8%的综合纳税率。4、物流港经济总量测算物流港经济总量及税收预测表12-15演示内容：

十三、江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略

1、物流港投资风险

2、投资风险的应对策略

演示内容：

十三、江西国际美居建材物流港项目投资风险及应开发管理风险：开发与管理知识还是开发与管理经验都十分匮乏。运作管理风险：南昌海投公司缺乏这方面运作的经验和人才。政策风险：货币政策由稳健转为从紧、收紧贷款总量将会限制房地产的开发。土地开发性质风险：本项目为工业物流用地，但建成项目主要是商业和房地产项目时间风险：周边市场氛围尚不佳，在短期内迅速形成积聚效应有一定难度。市场风险：招商具有一定的不确定性。竞争风险：“老三家”尚有着明显优势、香江建材市场与华东装潢城、未来昌北区域亦有可能建设同类市场。交通设施配套风险：近期交通还未形成现代交通网络。

1、物流港投资风险

开发管理风险：开发与管理知识还是开发与管理经验都十分匮乏。1采取一次规划分期开发的策略，完成整个项目的建设，减少和控制项目开发的时间风险；积极引进专业公司和人才参与项目的规划设计和运作管理，解决南昌海投公司缺乏这方面运作的经验和人才问题，保证项目开发建设的成功性，降低开发管理风险；高薪招聘高级管理人员，并对各级职员定期培训，在物流港内开展各种形式的业务知识讲座、经验交流，提高开发与运作管理人员的素质，打造业务开发和运作管理能力强的团队，降低运作管理风险；控制土地性质风险，可采取请求政府批准本规划方案，或适当补点地价，请求政府批准本规划方案出台优惠政策，加大招商和促销力度，强势推广，加快市场成熟度培育，争夺现有经销商和未来需求产生的经销商，积极吸引新老客户进场，降低时间和市场风险；要求政府在物流港开工前动工物流港外围交通设施建设，在物流港一期工程完工前建成，在物流港一期项目运营时开通几条公交线路，改善外围交通环境，方便消费者前来物流港购物；采取有效的经营策略，作好物流港的开发、招商、经营与管理（见开发与经营策略）。

2、投资风险的应对策略

采取一次规划分期开发的策略，完成整个项目的建设，减少和控制项项目符合国家、江西省和南昌市产业政策的导向，对南昌市经济的发展来说，不仅有利于提高南昌市的家居建材业服务和物流服务水平，而且有利于促进相关产业良性发展，提升城市整体经济水平，增加税收，促进当地人口就业。项目所处的地理位置优越，目标客户明确、需求有一定保障，具有现实的市场基础和广阔的市场前景。项目拟定的建设规模、建设方案均比较科学合理，符合南昌市关于项目规划设计的各项指标要求，具有可行性。投资效率相对较高，税后财务内部收益率（税后）32.46%，投资回收期（税后）为3.8年。从敏感性分析表明，项目在投资、营运收入和经营收入发生变化时，经济效益指标变化比较平稳，说明项目抗风险能力比较强。从项目的主要参数和经济指标可以看出，项目既有良好的经济效益，又有显著的社会效益。因此，无论从项目定位、方案设计上，还是从财务经济分析角度上来看都是可行的。十四、结论项目符合国家、江西省和南昌市产业政策的导向，对南昌市经济的发

演示到此结束。谢谢！演示到此结束。南昌海投物流项目总体策划报告

（江西国际美居建材物流港总体策划报告）

致南昌海投物流有限公司

2008年2月23日南昌海投物流项目总体策划报告

（江西国际美居建材物流港总体策演示目的：

一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求有多大？

二、建什么样的国际美居建材物流港，如何建？

（介绍物流港的定位、建设内容、建设规模、开发策略、特性）

三、汇报江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价

四、汇报江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略

演示目的：

一、为什么选择建江西国际美居建材物流港，市场需求演示内容：

一、项目地块分析

二、江西国际美居建材物流港市场环境分析

三、个案分析

四、江西国际美居建材物流港项目的区位分析（略）

五、江西国际美居建材物流港项目开发建设的SWOT分析

六、江西国际美居建材物流港项目的战略定位

七、江西国际美居建材物流港项目的运作管理模式

八、江西国际美居建材物流港项目建设内容及建设规模演示内容：

一、项目地块分析

二、江西国际美居建材物流港市场演示内容：

九、江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划

十、江西国际美居建材物流港交通分析与交通组织规划

十一、江西国际美居建材物流港信息化建设初步规划

十二、江西国际美居建材物流港项目投资估算及经济评价

十三、江西国际美居建材物流港项目投资风险及应对策略

十四、江西国际美居建材物流港项目的评价结论

演示内容：

九、江西国际美居建材物流港开发策略与实施进度计划项目土地与区位概况

位置项目位于南昌市英雄工业园英雄大道以南、英雄南路以北、工业大道东（原英雄七路）、英雄五路以西（原英雄八路），距开发区管委会大楼约1公里，距市中心越15公里，东面是规划中的机场高速公路，西靠京九铁路、105国道、昌九高速公路，南接市北外环线，北临昌北机场5公里。

面积项目占地为333461平方米，约500亩。地块大致呈梯形，英雄大道一侧约长625米，工业大道一侧约长573米，英雄五路一侧约长596米，英雄南路约长543米。地块有一根高压线经过，开发区相关部门正积极解决高压线迁移问题。在地块西南侧（英雄南路旁）有约占地30亩左右湖面。项目土地与区位概况

项目远期交通区位优势明显近期交通还未形成现代交通网络交通区位

项目远期交通区位优势明显交通区位

项目周边交通设施分析园区内部英雄大道项目地块北侧路幅50米,双向六车道在建英雄七路项目地块西侧路幅50米,双向六车道在建英雄南路项目地块南侧路幅30米,双向四车道待建英雄八路项目地块东侧路幅30米,双向四车道待建园区外部北外环项目北侧,通过英雄七路向北约1公里城市快速路待建昌九高速项目四侧,通过英雄大道向西约2公里城市快速路,双向四车道已建机场高速项目东侧,通过英雄大道向东约1公里城市快速路待建昌北机场项目向北,通过昌九高速或机场高速4公里4D级昌北国际机场,已开通40多条航线已建国际集装箱码头项目东南侧约2公里,沿英雄七路和白水湖路年吞吐量10万标箱,内河装载能力为1千吨,远洋五千吨一期已建,二期即将开工项目周边交通设施分析园区内部英雄大道项目地块北侧路幅50米,演示内容：

一、江西国际美居建材物流港市场环境分析

(为什么选择建设江西国际美居建材物流港？）

1、宏观经济快速发展

2、其他专业市场或已有或不成熟

3、房地产市场未来继续发展，美居建材未来需求增长

4、昌北地区缺少美居建材市场

5、市中心美居建材市场将逐步外迁

6、未来需要美居建材市场设施存在较大需求

演示内容：

一、江西国际美居建材物流港市场环境分析

1、南昌市社会经济发展现状及趋势分析资料来源:[2006年江西省统计年鉴、2005和2006年度江西省政府工作报告]资料来源:[资料来源]江西省经济运行现状江西省经济发展态势图三产结构由2000年的24.2：35.0：40.8调整到2006年的17：50.2：32.8。十五期间规模以上工业增长速度超过27%，GDP增长15%以上;全社会零售总额2006年增长16%,增速比十五期间提高近4%；1、南昌市社会经济发展现状及趋势分析资料来源:[2006年结论2010年年均增长（%）GDP（亿元）800011社会消费品零售总额（亿元）227713江西省十一五规划目标资料来源:[《江西省国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》]做强昌九工业走廊；强化南昌中心城地位，建设中部地区重要的制造业基地与物流商贸中心。江西省经济从农业向工业迈进；南昌市经济是全省龙头；物流需求将呈大幅度增长势头。未来发展规划与结论结论2010年年均增长（%）GDP（亿元）800011社会资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》、《南昌市情2007》、《2006南昌经济社会统计年鉴》]南昌市经济运行现状三产结构由2000年的10.6：47.2：42.2调整到2006年的6.5：54.4：39.1；GDP增长15%以上;全社会零售总额增长15%以上；人均GDP跨上3000美元，进入工业化快速发展阶段；消费品市场近年增长较快；南昌市经济发展态势图资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》、《南昌市情2007》、《2006南昌经济社会统计年鉴》]未来发展规划实施“一江两岸产业带，北伸南延”；以南昌经济技术开发区为龙头，加大英雄工业园开发，使该区域成为昌九工业走廊产业突出带；十一五期末经济规模翻一倍。南昌市十一五规划及未来预测项目名称2010年2015年年均增长（%）城市人口(万人)260300建成区面积（平方公里）260300GDP（亿元）2100400014工业总产值（亿元）3000770021社会消费品零售总额（亿元）626.841260.8115资料来源:[《南昌市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要2、江西国际美居建材物流港市场分析

南昌市各类专业市场发展情况介绍2006年，南昌市共建设各类商品交易市场229个，其中全年成交额亿元以上有35家，实现成交总额317.02亿元。主要的大型市场群均分布在城中和昌南，受城市交通管制。本次调研结合本项目的区位特点与基本开发要求，排除明显与本项目条件不相吻合的市场，如日用消费品类、木材花卉类、农副产品类等对地理位置、人流量和历史成因要求较高的市场，重点对生产资料类市场、建筑装饰材料家具类市场和家电汽车配件五金机电产品类市场展开调研。2、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市各类专业市场发展2、江西国际美居建材物流港市场分析

南昌市各类专业市场发展情况介绍生产资料市场江西省钢材市场繁荣，但青山北路已实施货车交通时间管制，迟早要搬迁；江西昌北钢材大市场目前还冷清，但有前途；本项目用地紧临昌北钢材大市场，沿白水湖路直线距离400米内；同类市场无竞争优势，尚有重复建设之嫌。建筑装饰材料、家具市场（名称见后）

随着南昌市经济、人口、房地产开发等的不断增长，预计到2010年，南昌市建材市场规模将翻一翻；

红谷滩、经开区和英雄工业园在内的昌北地区客观上需要建材家具类市场以满足采购便利需要。家电、汽车、汽配与五金机电产品市场市内已有同类市场（江西省家电市场、联信大市场和鸿顺德国际大市场市场、江西省洪城汽车配件城、昌北的江西国际汽车城、宝源五金机电市场）规模尚不足以支撑更多的市场建设空间，不宜重复建设。2、江西国际美居建材物流港市场分析南昌市各类专业市场发展2、江西国际美居建材物流港市场分析

南昌市房地产发展情况介绍发展现状房地产开发投资逐年平稳小幅增长；2007年1-8月，全市城镇以上固定资产投资同比增长39.1%。商品房供求关系协调，市场稳步良性发展；2007年1-8月，商品房屋新开工面积229.09万平方米，增长10.4%。供给缺口达77万平方米。商品房价格稳中上升，消费力强劲；价格按不同区域呈环状分布。发展趋势城市向南向北发展，昌北潜力巨大；品牌实力开发商进驻，竞争模式由品质走向品牌；户型设计三房是主流，小户型也不容忽视；城市将不断