万国世纪整体发展模式及定位策划报告课件

COMMUNITYDESIGNPROGRAM万国世纪整体发展模式及定位策划报告DEVELOPINGSUCCESSFULNEWCOMMUNITIES®仁化•丹霞山200704271COMMUNITYDESIGNPROGRAM万国世纪整目录项目总论及可行性研究旅游地产及发展前景预测项目分析及发展模式研究项目定位及整体功能划分物业发展建议及增值服务12345项目投资分析及风险提示62目录项目总论及可行性研究旅游地产及发展前景预测项目分析及发1项目总论及可行性研究31项目总论及可行性研究3总论本次提案主要目是就项目发展战略和开发方向上取得共识；战略的层面具有指导意义，形成一定的社会效应并能够可持续性发展。围绕目标和难题展开，对项目开发的理解和城市发展的高度进行思考；同时，接下来还要能落实于具体、系统的执行工作，并进一步完善和细化。定位主题和区域开发的高度，能指导设计院进行导规划设计及广告推广进行概念演绎和深化。本报考基于对客户的深度调研及该类项目成功经验的总结，基于假设定位下的物业发展建议和投资风险预测。城市发展发展商目标产业升级生活方式体验创新旅游模式开发区域综合价值链项目价值＋＋4总论本次提案主要目是就项目发展战略和开发方向上取得共识；战项目背景区域经济及房地产发展已步入了一个新的时代机遇；十一五规划更是将韶关在珠三角的发展趋势及其核心竞争力的表现带入一个新高度。本项目位于广东省北部韶关市仁化县丹霞山风景区内，借三省八县之便，承接韶关城市发展要求，依托世界丹霞旅游资源，建立综合一体化的生态、休闲、度假、商务居住服务区。占地面积200亩，项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业；5项目背景区域经济及房地产发展已步入了一个新的时代机遇；十一五城市印象韶关市位于广东省北部，距广州198千米，辖3区6县2市，人口310多万。在1.86万平方千米的土地上蕴藏着丰富的水力、矿产、生物、气候、旅游等资源。韶关山川秀美，生态无限。现已建立车八岭、南岭、丹霞山等3处国家级自然保护区和云髻山、罗坑、大峡谷等7处省级自然保护区，森林覆盖率71.2%。韶关市是一座具有两千多年历史的名城，汉代元鼎六年设曲江县时，便以韶关为县治，吴甘露元年置始兴郡，隋开皇九年改为韶州，明清为韶州府，民国时废府留县。丹霞山——韶关的城市名片世界地质公园——丹霞山，面积290平方千米，是广东省面积最大、景色最美的风景区。1988年以来，丹霞山分别被评为国家风景名胜区、国家级地质地貌自然保护区、国家4A级旅游区、国家地质公园和世界地质公园。6城市印象韶关市位于广东省北部，距广州198千米，辖3区6县2韶关。结论：韶关城市战略在于其正在衔接广东城界功能过渡而承担了部分商务对外的功能,但在自身产业和经济发展并无明显优势，资源利用及深度开发不够、参与性不强。但是:将韶关置于珠三角的战略地位上时,其承担的角色和可发挥的作用是巨大的，将依托其功能聚合效应，可发展的产业无疑也是巨大的；城市发展战略————本项目要依托城市的发展，建立韶关新的城市名片7韶关。结论：城市发展战略————本项目要依托城市的发展，建立项目可行性发展

当前中国宏观经济形势总体趋好国民经济保持了快速增长的势头。经济运行效益比较好，居民收入增长加快。第一季度，规模以上工业企业实现利润比上年同期增长44.2％；财政收入增长33.4％；城镇居民人均可支配收入同比增长12.1％，农村居民人均现金收入增长13.2％，去除价格因素后，实际增长9.8％和9.2％，分别加快1.4和1.7个百分点。

韶关市经济发展跃上新台阶全市经济保持持续健康的发展。2006年全市生产总值完成388亿元，比上年同期增长12％，完成年度预期增长目标。全市经济结构明显优化，三大产业结构比例为16.2∶43.6∶40.2，与2003年相比，二、三产业比重进一步提高；作为一个典型的山区市，财政总收入达到67.2亿元，2004年至2006年累计上划中央和省税收收入102.5亿元。

做大做强旅游产业全面建设旅游强市今年全市旅游行业的总体工作思路是：按照市委、市政府对全市旅游工作的部署，遵循“政府主导、企业主体、市场运作、行业自律”的原则，实施政府主导战略、旅游精品战略、市场开拓战略和可持续发展战略，强化政府主导，构建大旅游格局；积极培育有实力有规模的旅游产业群；建设游客满意的魅力旅游城市；构建旅游宣传促销的新格局为工作目标，推进旅游产业迈上新的台阶。经济目标是：全年实现旅游总人数700万人次，旅游收入29亿元。8项目可行性发展当前中国宏观经济形势总体趋好8项目可行性发展

珠三角大城市空间格局随着城市空间的不断扩张，城市形态会由单中心聚焦的点状分布向多中心分散的面状或带状分转化，从而形成多中心都市圈或大都市圈。韶关三省交汇，以旅游为核心，逐步形成特色化、网络化的区域（城市）空间格局。丹霞山世界文化资源建设城市空间结构的调整使这一原为自发的趋势在规划的条件上获得市政等基础建设及政府倾斜性的政策上更为优越的先机。产业互补，形成本项目核心竞争力社区发展方向取决于项目自身发展条件，本项目远离城市，规模较大，且目前与城市交通不便捷，无法完全依赖城市配套，故适宜发展为内生型社区，因此需要导入产业。9项目可行性发展珠三角大城市空间格局9产业发展模式研究类型特征区域距离发展因素依重因素核心要素规模对外依存度表征典型代表内生型社区自身有适当产业，具备小城市功能远离城市或城市边缘自身功能配套自身产业大小，独立活力城深圳华侨城蔓延型社区自身无产业，延续城市原有界面与城市交界借助城市配套对外交通/配套交通规模适度完全睡城北京回龙观项目产业珠三角产业广东产业韶关产业错位互补衔接整合错位互补区域增值生态无污染，与环境适应产业高端休闲服务行业窗口经济/虚拟总部10产业发展模式研究类型特征区域距离发展因素依重因素核心要素规模休闲产业发展趋势分析现状来自专业研究机构的报告表明，2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”。对于中国而言，经济的增长和生活观念的转型正在培育着一个无论是在规模上还是在结构上都不可忽视的休闲市场。可自由支配收入、闲暇时间和消费模式三大促进因素共同构成了我国休闲度假市场发展的总体背景。经过四分之一世纪的发展，一个休闲为主的旅游时代正在来临，休闲度假已经形成了规模化的市场需求，休闲度假作为更高层次的旅游消费行为，遵循“少数人消费——大众化普及——成为一种生活方式”这样一种规律。目前，休闲度假即处于向“大众化普及”发展的阶段。珠三角的休闲旅游尤其是广东西北部旅游日益发展，而对自然风景的观光和休闲感兴趣的占绝对优势，自然山野郊区特别是山区已经成为各类人员周末休闲、观光、度假的主要区域。2006年，仅广东郊乡村共接待游客1300余万人，乡村旅游总收入逾十亿元。乡村旅游收入每年增长都在25%以上。11休闲产业发展趋势分析现状来自专业研究机构的报告表明，2015车程半小时内半小时到一小时1-2小时2-3小时3小时以上人数比例2.1%18.7%57.2%17.1%4.9%可见人们大多接受一到两个小时的车程，能够离开日常居住地而又不会因长距离行程而感到疲倦或耽误游览休闲。消费者旅游偏好调查因素交通自然风景文化氛围服务态度娱乐设施价格接待设施人数比例13.0%57.5%7.9%9.4%5.2%3.9%3.1%一半以上的被调查者选择了自然风景，可见观光游览还是主要的旅游目的；交通排在第二说明人们对出游距离和出游的便利性还是很在意的12车程半小时内半小时到一小时1-2小时2-3小时3小时以上人数人们对休闲度假类的旅游项目是比较青睐的，这也符合现代旅游发展趋势即从观光游览逐步向休闲度假转变，特别是对郊区旅游而言；对生态环境类项目的肯定者人数也较多，说明都市人还是比较向往自然生态环境；其次是文化古迹类，说明人们对旅游的文化内涵很关注；探险拓展和娱乐项目的比例相当，这类项目对于年轻人的吸引力应是很大的；农业观光也有需求，对于开展民俗旅游、家庭旅馆、生态农业园区等也会有相应市场。相比来说，会议会展和旅游房地产的选择人数较少，主要是相比其他旅游项目对普通旅游者的的吸引力不大，特别是旅游房地产的发展，尚处于初期。

消费者旅游偏好调查13人们对休闲度假类的旅游项目是比较青睐的，这也符合韶关城市休闲旅游发展分析本项目具备打造休闲、度假、疗养与一体的综合性主题社区14韶关城市休闲旅游发展分析本项目具备打造休闲、度假、疗养与一体本项目发展模式选择优劣势：韶关人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明韶关居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏；目前旅游在城市发展比重比较低，旅游收入增长相对较慢，相比周边旅游城市，韶关的年接待旅游人数较少，平均逗留天数有限问题：这与以前韶关旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系旅游产业将最大限度的注入本项目社区发展，但投入大、回收周期长，需要借助其他途径来实现社区价值15本项目发展模式选择优劣势：15本项目发展模式选择机会：本项目丰富的自然风景，世界级的生态资源可与热点区域的资源媲美本项目目前与城市中心的车程距离在30分钟，而与广州等周边城市距离在1小时和2小时间，满足消费者的距离要求；本项目除了生态资源和休闲度假外，还有条件可开发多业态旅游（农业观光、探险拓展、商务会议等参与性、目的性项目），旅游资源丰富，是其他区域项目难以超越的；问题：1、本项目所处区域为旅游市场陌生区域，需要突破消费者的固定消费习惯；2、本项目具有众多的旅游资源，符合市场规律整合和优化资源打造特色主题旅游是难点。16本项目发展模式选择机会：16本项目发展模式选择结论：城市规划将韶关定义为旅游度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位；系列措施的落实使得未来韶关旅游发展势头良好，仁化市也制定了较长远的旅游规划，预计未来的旅游收入将有快速的增长通过对当前大环境的分析，我们的认为，韶关的旅游资源结构性缺乏，但未来有一定的增长潜力，具有旅游设施投资的空间（特别是针对酒店、商业、商务主题空间的选择）17本项目发展模式选择结论：17本项目发展模式选择发展空间：整体竞争处于一种低水平状态，无法满足高消费观光人群、休闲度假人群、高档会议会展和商务需求，高档主题酒店市场供给缺位城市基础设施建设主要集中在中低档区域，只能用于满足观光旅游和一般性商务和会议会展需求，而且基本都是“小而全”的项目，没有明确的定位和特色。18本项目发展模式选择发展空间：18本项目发展模式选择综上所述：我们总的判断为：在韶关发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备较好的资源优势和市场竞争力•从目前韶关的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大•本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力•丹霞山资源山景和本项目附加开发的主题的旅游资源•本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明•从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体•与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高19本项目发展模式选择综上所述：•从目前韶关的酒店和会务市场发展2旅游地产及发展前景预测202旅游地产及发展前景预测20认识旅游地产模块1何为旅游地产以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。狭义旅游地产，指为旅游服务的地产项目。广义旅游地产，包括所有以旅游、休闲度假为主题的地产项目。21认识旅游地产模块1何为旅游地产以旅游度假为目的，通过整合规划旅游地产发展历程22旅游地产发展历程22旅游地产发展历程中国旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，旅游地产经济将成为发展方向。旅游地产还以第二阶段产品系列、第三阶段旅游地产开发为主，但正向第四阶段开发过渡，单一住宅产品开发不能够支持发展。旅游加地产两个黄金产业的交叉型领域，兼具消费和投资双重特性的旅游房地产将成为中国旅游业、房地产业发展的一个新经济增长点。23旅游地产发展历程中国旅游消费正在由假日经济向休闲经济转变，旅旅游地产分类关于旅游地产的分类，市场上一直没有确切的标准，一般认为旅游地产有两种分类方法：按开发类型分按物业类型分旅游住宅地产旅游景点地产旅游商务地产旅游度假地产景区多功能住宅时权酒店养老型酒店旅游休闲培训基地、国际休闲度假中心产权酒店运动度假村时值度假型酒店24旅游地产分类关于旅游地产的分类，市场上一直没有确切的标准，一旅游地产开发前景我国旅游地产潜力巨大、前景广阔。总体看来，未来有五大支撑点力挺旅游地产开发第一支撑点：政策第二支撑点：旅游市场的扩大第三支撑点：出行方式愈加便利第四支撑点：第二居所渐成时尚第五支撑点：休闲时间增加国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、华侨城、华强、中旅等大型企业，也包括珠江、光大、天鸿、万达、万通、青岛汇泉等一大批房地产投资商、开发上、旅游企业。25旅游地产开发前景我国旅游地产潜力巨大、前景广阔。总体看来，未旅游地产开发物业类型模块2旅游地产第一居所开发主题项目建设需要有明确的主题（如高尔夫），围绕主题进行开发。资源项目所在地周边环境优美，具备旅游价值。区位距办公商业中心区不超过45分钟行程。可达性具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁。配套设施教育设施，高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围内送达的市级大医院，购物中心，社区中心商业区，商务服务中心，通讯设施，完备的体育运动、游乐设施，大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等。第一居所第二居所产权酒店商务度假26旅游地产开发物业类型模块2旅游地产第一居所开发主题项目建旅游地产第二居所开发良好的经济背景人均GDP超过5000美元后目标客户有休闲度假时间，追求全新体验的生活方式和理念。消费结构向旅游度假倾斜，城市人均居住面积超过30平米，汽车拥有量超过每五户一辆。项目区位一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内。但是最短距离应在80km左右，以便形成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过1小时车程。规模要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000-1200平米之间。设施具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的配置。还需要设置商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯等配套设施。第一居所第二居所产权酒店商务度假27旅游地产第二居所开发良好的经济背景人均GDP超过5000产权酒店开发目标客户拥有高学历，年龄30-59岁，有一定的假期，主要购买目的为休憩、休闲、投资。项目开发时机所在旅游去开发中后期。背景国家经济景气，国家、银行有相关法律支撑体，分时度假交换体系成熟。环境自然环境有良，在居住品质上实现梯级提升。区位产权酒店距离本地城市生活去不大于4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能方便到达。第一居所第二居所产权酒店商务度假28产权酒店开发目标客户拥有高学历，年龄30-59岁，有一定商务度假开发时机城市商务中心区形成集中的高租金写字楼，城市以私有化企业为主，企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源，城市GDP达到人均3000美元以上，拥有大跨国公司分支机构。开发地区要求良好风景资源，清幽安静，距离主要商业中心区不超过2小时车程；国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程，要求具有专业化的管理服务团队、装备完善的视听设备和设置完备的服务项目，必须设置有丰富的游憩休闲设施，如高尔夫球场]网球场等，要求设置有完备的住宿客饭、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求。第一居所第二居所产权酒店商务度假29商务度假开发时机城市商务中心区形成集中的高租金写字楼，城旅游地产开发要点模块3旅游地产项目十大要素概念基础条件——旅游特征的自然环境基础设施——便利的交通与地理位置专业条件——符合旅游度假的设计方案资源条件——完善的配套服务与设施法律条件——合法的产权手续与时权保证管理条件——专业的物业管理与酒店管理财务支撑条件——健全的财务制度与监督管理体系营销条件——专业的营销推广系统资金条件——丰富的开发经验与开发实力网络条件——健全、便捷的交换网络30旅游地产开发要点模块3旅游地产项目十大要素概念基础条件——旅旅游地产成功开发的十大宝典准确定位统筹规划发掘提升项目创新注重创意精心设计强调文化先做旅游，后做房产嘎坡度重视公关工作整合宣传炒作31旅游地产成功开发的十大宝典准确定位精心设计31旅游地产主流开发模式模块4华侨城模式华侨城模式芙蓉古城模式中坤模式华侨城市国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。32旅游地产主流开发模式模块4华侨城模式华侨城模式华侨城市国内从先做旅游——华侨城及属下的四大主题公园锦绣中华，中国民俗文化村，世界之窗，欢乐谷，还陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水晶主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达5平方公里的旅游之城。欢乐谷模式将进一步拷贝到北京、上海等地。后做地产——波托菲诺，旅游地产的先驱华侨城的点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——波托菲诺。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。项目特色：丰富的建筑形态适应不同居住心理良好休闲环境放大生活内涵特色商业营造浪漫生活情调商务居住激发社区新活力33先做旅游——华侨城及属下的四大主题公园锦绣中华，中国民俗文化华侨城利润构成：旅游业务20%地产业务80%随着华侨城模式的成熟和品牌的影响力，从旅游业务转到地产业务的周期大大缩短了。34华侨城利润构成：旅游业务20%随着华侨城模式的成熟和品牌的影华侨城旅游35华侨城旅游35自2001年起，华侨城地产就开始了旅游主题地产开发模式的实践，其开发的波托菲诺是这一模式的典范作品。波托菲诺位于华侨城西北部，占地面积80万平方米，总建筑面积108万平方米。在7万平米燕栖湖、4万平米天鹅湖、8万平米荔枝林和谛诺山畔，规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层等多种类型的高尚住宅，以及意大利风情的商业街、水岸广场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具人文气息的高尚生活。华侨城地产36自2001年起，华侨城地产就开始了旅游主题地产开发模式的实践华侨城地产37华侨城地产37华侨城模式经验总结对环境、资源、生态充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子。华侨城成立之初，以年薪11万美元聘请新加坡著名规划师担任规划顾问，制定城区建设规划的“规划战役”。华侨城开始的第一项建设是中华种草、营造环境，他们的理念是要在“花园中建城市”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。为保住天然景观，一次次修改方案。在寸土寸金的土地上，华侨城绿地覆盖率达53%，达国际城市绿化领先水平，华侨城最终冲出了国内开发区那种“一推平”“排排座”“火柴盒”的传统模式，走出一条“以文化营造环境，以环境创造效益”的可持续发展新路。由于历史原因，华侨城土地成本较低，是其建设成功的一个重要因素。20世纪80年代深圳划出这一片安置归国华侨并招商引资开发建设。规划先行环境优先低价拿地38华侨城模式经验总结对环境、资源、生态充分保护利用和可持续发展芙蓉古城模式华侨城模式芙蓉古城模式中坤模式芙蓉古城位于成都西郊，远离都市喧闹，独拥一处宁静，又享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。39芙蓉古城模式华侨城模式芙蓉古城位于成都西郊，远离都市喧闹，独芙蓉古城总占地面积680亩；

建筑总面积20.43万平方米；

容积率0.4；

绿化覆盖率72%；

建筑密度16.9%2001年全国优秀旅游房地产项目奖；

2001年全国优秀环境设计奖（中国房地产业协会，中国旅游房地产博览会）；

2001成都楼市总评榜最佳理念创新奖；

2001成都楼市总评榜十大创新楼盘；

2002成都周边十大精品住宅小区；

2003中国·四川房地产生态环保成功开发典范（中国房地产业协会）40芙蓉古城总占地面积680亩；

建筑总面积20.43万平方米；芙蓉古城开发理念依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需求，结合现代会议功能和即日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第二居所”体系。项目的价格比原版别墅地，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅所能相提并论。江苏风格、云南风格、川西风格、台湾风格和日本风格建筑在芙蓉古城的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳个亿的生活情韵。芙蓉古城荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功地打现代都市人的怀旧思绪。41芙蓉古城开发理念依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。目标客户定位：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人，同时包括其他注重“5+2”生活模式，追求个性生存状态的都市人群等。42项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体，融合各种中国民居建功能分区：[四大人性功能分区]传统居住区——建筑风格多样，毗邻生态观赏性温泉，环境静雅文化休闲区——含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心特色商业区——小吃街、手工艺品街、购物超市等会所酒店区——建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等配套设计：博物馆会所堂、祠、庙宇、私塾、公馆酒店宾馆街道43功能分区：[四大人性功能分区]配套设计：博物馆43文化：持久的核心竞争力文化作为旅游地产的鲜明特征之一，芙蓉古城在这方面做得最为出色。对整个小区进行了详尽的布局，让多种文化根植于小区内，使其一砖一瓦都透露出历史的、文化的深沉地运。饮食文化 童趣文化天府街市文化茶文化 水文化民风民俗文化 地域文化销售方式：全息营销模式——样板小区主体为川西民居院落、江苏民居院落、云南民居院落、唐风建筑院落四大住宅组团，同时布置美食街、传统工艺品街等。特邀成都七位本土知名画家创作巨幅《芙蓉古城俯瞰全图》，将形象展示古城盖帽，体现老成都的街市及院落意境，用于销售展示说明。44文化：持久的核心竞争力文化作为旅游地产的鲜明特征之一，芙蓉古4545芙蓉古城画册设计欣46芙蓉古城画册设计欣46芙蓉古城各环节的创新总结集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。芙蓉古城地处郊区，以其秀丽独特的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，不但克服了地形，而且将旅游和居住很好地结合起来，开创了成都旅游居住的新理念。古为今用，洋为中用。通过对中国传统民居的深入剖析，仿古而不复顾，在现代建筑中，融入中国的传统文化。外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设备，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。投资八百万元，占地40亩的芙蓉古城意景小区，作为680亩芙蓉古城项目的实验室，这种营销模式的创新开全国房地产之先河，对于本地房地产开发具有时代的意义，营销模式的不断创新有效满足了消费者的需求，引领着成都住房消费时尚。理念创新设计创新营销创新47芙蓉古城各环节的创新总结集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。中坤模式华侨城模式芙蓉古城模式中坤模式一种保护、开发、利用的模式策划、包装未开发的旅游资源，待景区发展到一定规模时再介入地产配套服务。48中坤模式华侨城模式一种保护、开发、利用的模式48中坤模式核心竞争力解读中坤模式=优质稀缺资源+土地供应利用=可持续增值的旅游地产优势中坤模式其实是一种旧城改造、古城保护和旅游、房地产相结合的模式。中坤一地产商的身份直接介入旅游开发，又以一个地产商的商业目光发现旅游产业背后的地产前景，是一种全市场化的运作。（有别于周庄、丽江的开发模式，由政府出面搭建旅游平台，企业出资进行配套设施建设的半市场化运作）49中坤模式核心竞争力解读中坤模式=优质稀缺资源+土地供应利用=中坤模式核心竞争力解读以黄山宏村为例，由内圈到外圈的战略模型景区+土地=双重优势造就区域龙头黟县乃至整个黄山山下区域旅游空间和地产被扩大放量确立在区域中的旅游地产综合优势，区域市场空间的扩大/旅游活力的增加和区域经济的拉动以宏村为中心的别墅湖/南屏关麓/水坑等地区景区资源及旅游开发用土地的取得核心资源的外围空间资源旅游地产土地资源的控制性开发利用以宏村为中心的生态环境营造对核心资源的生态及空间保护控制等宏村世界文化遗产资源50中坤模式核心竞争力解读以黄山宏村为例，由内圈到外圈的战略模型中坤集团的战略基本上奉行从“内圈到外圈”的模式。以宏村为例，首先取得了宏村的总体保护经营权，进而把宏村升班为世界文化遗产。然后对以宏村为中心的整个黄山山下区整体的资源环境，包括生态环境、文化环境进行了整体的改造和提升，形成以宏村为中心的系列项目，包括奇墅湖项目、世界文化遗产拓展项目南屏、关麓、包括《卧虎藏龙》拍摄地木坑竹海等景区。中坤集团一次性取得核心资源旅游开发土地，加上建设用地、旅游用地，黟县乃至整个黄山山下区的旅游空间被中坤集团扩大放量。51中坤集团的战略基本上奉行从“内圈到外圈”的模式。以宏村为例，宏村，古称弘村，位于黄山西南麓，距黟县县城11公里，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落。关麓，黄山脚下的黟县素有“小桃源”之称，相传东晋大诗人陶渊明在《桃花源记》中描绘的“世外桃源”，其创作素材就源自黟县。

52宏村，古称弘村，位于黄山西南麓，距黟县县城11公里，是古黟桃自然生态、文化生态和商业生态的复合型价值链中坤模式的价值链：原生态理论自然生态/文化生态/商业生态的完美复合旅游地产企业乃至整个旅游地产行业，它应该具有怎样的一个价值链体系？企业或项目的起始状态自然生态的原生态保护控制文化生态的保护和提升自然生态的强化和再造文化生态的原生态保护控制企业或项目多生态的多次良性复合企业或项目生态价值链构建的良性形成53自然生态、文化生态和商业生态的复合型价值链中坤模式的价值链：面对开发项目，中坤首先沿着这两条轴线（自然生态、文化生态）的保护控制、改造。对经管类资源，追求的是自然生态的原生态保护控制，对文化遗产性资源，在追求文化生态的原生态保护控制和自然生态控制的前提下，逐渐建立商业生态体系，并将原生态的优质稀缺资源、世界遗产性的文化生态优质稀缺资源整合，进行提升，作为一种旅游吸引物的强力的兴趣和强力的拉动，以维系市场。建立中坤式的旅游商业生态体系，会发生化合反应。经过几个轮次、几个周期的相互作用，商业生态的建立和商业效益的不断产生，对自然生态和文化生态的再造和提升亦会有所追加，最终经过多次良性中和，使项目生态价值链得以良性循环。54面对开发项目，中坤首先沿着这两条轴线（自然生态、文化生态）的3项目分析及发展模式研究553项目分析及发展模式研究55社区发展模式研究发展模式组合类型类型主题典型案例主题功能引擎型会展主题广州琶洲会展中心区物流主题北京物流港教育培训主题广州大学城创意知本助推型生产创意助推北京中关村文化创意助推北京“798”艺术区规模商务主导型核心商务上海浦东新区商务花园北京丰台总部基地行政头雁牵引型青岛东部新区沈阳浑南新区魅力事件营销型昆明园博会博鳌亚洲论坛时尚生活标杆型餐饮休闲文化上海新天地标志性建筑巴黎德方斯“新凯旋门”时尚核心长沙世界之窗影视基地主题娱乐增值型主题公园华侨城度假胜地丽江集群产业引导型西安高新区苏州工业园本项目选取的标准为：空白性、补缺性和利用自身资源优势56社区发展模式研究发展模式组合类型类型主题典型案例主题功能引擎动力源类型核心因素项目适宜性分析项目核心动力源选择主题功能引擎型功能引擎关联度大，带动力强，代表城市产业发展方向，通常选址在大城市郊区，相对独立，用地规模、区位和交通要求高项目处于城市功能拓展区，起着鼓励人口和工业迁移新区的责任，需要选择主题功能达成效果。可作为社区的核心动力源创意知本助推型要求具备丰富的人才储备，先进的科技、教育条件及良好的创意文化环境项目靠近科技员总部基地和云岗信息岗，自身配有大学，具备发展条件可作为社区的辅助动力源规模商务主导型关联度大，“造血”功能强，多选址于区域性中心城市项目处于非丰台区域中心区，为生态旅游区，无发展条件不适宜选用行政头雁牵引型要求政府行政等级高，集聚力强，资金投入量大项目仅为丰台区王佐镇下的一个发展区域，政府等级低，无聚集力不适宜选用魅力事件营销型要求魅力事件的社会影响力强，受关注度高，容易获得政府政策及资金的支持项目目前无可借势的重要事件，需要自己依据自身特色创造事件可作为社区的辅助动力源时尚生活标杆型注入聚集人气的时尚魅力元素，提升区域形象社区通过时尚文化可带旺人气，增加人流可作为社区的辅助动力源主题娱乐增值型要求用地规模、投资大、生命周期短，见效期长，后期运营成本高，市场辐射范围及消费力要求高享有丰富的旅游休闲资源，可为社区树立形象，提升价值可作为社区的辅助动力源集群产业引导型依托发达产业和丰富的劳动力资源丰台总部基地规划为产业引导不适宜选用社区核心动力源适宜性分析57动力源类型核心因素项目适宜性分析项目核心动力源选择主题功能引社区核心动力源的选择基于社区的前述分析及国内外城市主导功能综合区开发建设的实际经验，我们认为休闲旅游主题功能引擎型将是社区启动区具有“造血”机能的核心功能，围绕着该核心功能将聚集居住、酒店、商业、商务等配套和衍生功能，从而保持社区开发建设的持续动力。功能体系启动点核心功能衍生功能星级酒店会展商业商务居住社区功能体系启动点核心功能衍生功能旅游58社区核心动力源的选择基于社区的前述分析及国内外城市主导功能项目发展方向综合以上分析，可以确定项目的发展方向如下：实行整体开发指导原则，规划先行，确保生态环境不被破坏，使人与自然完美共存；以城镇开发为主题的多元化文化产业与体验型旅游产业的联动作为产业发展方向；(吻合政府对项目的规划要求)差异化主题概念选取方向：（1）国内其他区域有成功操作案例，而韶关区域尚未有的主题概念。（2）国内尚无而在外国操作较为成功的具有一定特色的主题概念。59项目发展方向综合以上分析，可以确定项目的发展方向如下：59产业老人医疗旅游商业文化农牧业会展娱乐体育商务创意虚拟经济旅游开发养老居住度假综合医院专科门诊疗养心理健康探险水上运动自然风光主题公园社区商业旅游商业特色商业NO.1Mall酒吧餐饮佛教文化贡品文化八一电影民俗风情采摘景观自种圈养垂钓吃住博物馆展厅会议演艺剧院夜总会温泉浴嘉年华漂流爬山滑雪滑冰赛马游艇滑翔野战高尔夫拓展企业会馆写字楼酒店动漫艺术设计项目发展模式下的功能延伸60产业老人医疗旅游商业文化农牧业会展娱乐体育商务创意虚拟经济旅项目发展方向思考根据市场调研，本项目在众多的单一发展方向中没有一个具有领航优势的突出功能（唯一性），因此要实现项目的价值最大化，唯有突破区域走复合型开发模式（混合性消费）。C5959……但是，在众多的排列组合中，如何找到适应市场并具备核心竞争力的功能组合成为项目发展方向思考的关键所在？61项目发展方向思考根据市场调研，本项目在众多的单一发展方向中没本项目发展功能划分功能划分原则：第一， 整个城区建设内不同区域都有特定主题（主题化），第二， 城区结合了多种不同的消费方式（混合消费）；第三， 营造城区特定的社区文化和社区经营管理模式（自我造血）；第四， 各个功能组团都是城区有效的肌理步骤，适应国际化发展需求（参与性）。——建立一种社会秩序功能划分的意义：第一，让一个地区从一种中立的而且可能优势不突出的“生地”，集合转变成一种本身就有趣的东西。也就是说，除了让自己区别于其他项目之外，使得项目本身就成了一个目的地，不再只是一个区域场所。第二，毗邻吸引（ADJACENTATTRACTION）原理有关，这个原理的意思是“若放在一起，最不相似的物体也能相互支持”。它暗示，将原来单一的产业形态或服务放在一起有趣且意义超出单个产业和服务本身意义的环境中，增强其整体的吸引力，进而增大它们被认识和消费的可能性。62本项目发展功能划分功能划分原则：第一， 整个城区建设内不同区项目发展定位分析适应性

成长性

可持续性

匹配性适应性：适应岭南文化和韶关房地产市场发展，并结合本项目定位适当超前匹配性：与项目整体发展定位相匹配，同时与各功能组团综合发展相匹配成长性：通过市场培育和经营未来价值显赫，并在市场中具备核心竞争力可持续性：具有持续发展空间，同时在市场中具备不断增值、自我发展的潜力63项目发展定位分析适应性成长性可持续性匹配性适应性：项目综合价值链64项目综合价值链64SWOT分析优势（S）：劣势（W）：威胁（T）：机遇（O）：区域成片开发的规模优势良好的山水景观及自然人文资源土地原生态的纯净性，有很大的想象空间与韶关城市中心的距离适宜全国通向广东的“北大门”目前的价格空间优势丹霞山被评为世界地质生态资源新型产业经济的引进会给区域内的房地产发展带来巨大的动力城市化进程的突飞猛进会改善项目周边的社会配套仁化未来的城市、产业规划给项目的机会广东其他城市区其他项目的竞争湖南、江西等周边地区的竞争宏观政策的不定性影响韶关其他重点发展区域项目产生的竞争区域经济及发展欠发达，资源利用不全面位于城市发展的价值洼地，传统印象不佳区域目前产业经济不发达，消费人口有限项目SWOT分析65SWOT分析优势（S）：劣势（W）：威胁（T）：机遇（O）：具体对策把握项目自身优势，提炼项目卖点。做好产品附加值包装，提升项目整体竞争力。合理设计产品，满足目标客户需求。合理制定开发运营周期，规避政策及其他风险。做好差异化营销，避开重点发展项目直接竞争。充分发掘项目潜在价值，提升整体形象和档次。抓住城市发展改善的机遇，炒作项目。扩大项目知名度和客户群，大力发展高素质客。借势区域城市化的快速发展优势打造珠三角最好的生态人文休闲居住区。ST策略WO策略SO策略互相推进韶关未来唯一纯生态高尚社区。高端旅游休闲度假产业。高级商务交流公关场所。特色产业将垒实房地产发展基础。未来将成为韶关市的城市名片。项目SWOT分析战略发展66具体对策把握项目自身优势，提炼项目卖点。充分发掘项目潜在价值4项目定位及整体功能划分674项目定位及整体功能划分67项目价值梳理核心价值理解：基于地段价值的“无限”放大的种种可能仁化·万国世纪资源整合力：多产业资源复合地段价值的放大自身价值平台的构建理念创新力：复合地产模式酒店经营与商务旅游主题营销模式的建立产品增值性：产品投资潜力产品多元发展产品特色服务酒店式资源：国际化品牌国际化经营国际化战略具有国际化资源整合力以及产品营销理念创新力的全新产品运营模式组合酒店·住宅·旅游三位一体的价值合力的塑造

68项目价值梳理核心价值理解：仁化·万国世纪资源整合力：理念一个有竞争力的城市必须具备/是（has/is）：（1）高的生活质量；（2）有吸引力、安全、可持续的环境；（3）高质量的服务和基础设施；（4）有竞争力的税率和措施；（5）人力资本和知识中心；（6）个性/性格（character/Personality)：文化、多样性等本项目将采用的新标准69一个有竞争力的城市必须具备/是（has/is）：本项目将采用HierarchyofHumanNeeds:人的五大功能需求层面：提升5FunctionsofaNewTown新型社区的五大功能：Tolive——居住Towork——工作Toplay——休闲娱乐Tobelong——归属与认同Tolearn——自我完善与发展新标准1本项目将采用的新标准70HierarchyofHumanNeeds:提升5“智慧扩张”SmartGrowth健康城镇HealthyTown新标准1新标准2本项目将采用的新标准71“智慧扩张”SmartGrowth健康城镇Health本项目客户定位本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者和投资者，目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点72本项目客户定位本项目所面向的消费群主要有两种类型：72仁者乐山，智者乐水--《论语·雍也》客户选择这里的原因：安静平和的生活方式亲近自然,品味高尚的文化社区靠近市区周到的服务与配套“非炫耀性消费”“大隐于市”低调的奢华本项目客户定位他们是——“新韶关人”73仁者乐山，智者乐水--《论语·雍也》客户选择这里的原因：项目定位方向酒店产业主题房地产服务＋＋＋居住度假投资交流平台商务健康环保文化商务会所酒店服务物业管理＋产业延伸＋＋新韶关人文化国际化资源背景我们认为本项目应该是一个以营造优美自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目74项目定位方向酒店产业主题房地产服务＋＋＋居住交流健康商务会所项目定位方向75项目定位方向75项目整体开发思路及定位遵循韶关城市开发建设的总体思路，把自然景观，旅游景点，历史遗迹等有机结合，给予项目深厚的文化韵味和高贵的原生血统；进而创造项目独一无二的稀缺价值，通过合理的产品设计和开发策略，使项目成为珠三角市场的明星楼盘，进而带动本区域房地产的价值，最终塑造成特色城镇名片。韶关市的“新城市名片”——最具岭南特色的主题休闲社区76项目整体开发思路及定位遵循韶关城市开发建设的总体思路物业整体定位构成城市增值综合体——韶关首席丹霞山主题公园社区升级版酒店运营创新型商业平台缔造酒店·住宅·旅游三位一体价值平台实现2+1>3的品牌效应目的：导入酒店服务的元素全面提升品质充分利用酒店资源优势，放大项目优势，完善商务娱乐配套，营造韶关首席丹霞山主题私家酒店概念。形式：主题商务的平台营造提炼私人酒店的主题概念，完善原有社区及会所设施，通过商务酒店的设置提高项目档次及服务水平

增值体住宅缔造77物业整体定位构成升级版创新型缔造酒店·住宅·旅游三位一体价值项目定位核心功能划分依托在自然生态的环境中教育：持续发展自我完善文化：回归本真探索未来体育：本性追求探险精神……释放探索回归沟通relaxexplorerecurrencecommmunicate全人类在物质到精神上的双重追求，是新城市生活的内涵打造适应中国国情和韶关发展需求，同时满足人类共同追求的宜居空间。78项目定位核心功能划分依托在自然生态的环境中释放探索回归沟通r功能与客户需求趋向发展变化原有客户趋向——韶关等周边地区未来客户趋向——扩大客户范围，全市→珠三角→全国客户需求客户来源区域目前状况未来发展居住韶关等周边区域已存在客户资源有限居住＋酒店广州等全市范围已满足还需完善有一定潜力居住＋商业＋旅游珠三角区域需要进一步打造发展良好居住＋老人＋医疗＋文化全国范围内国内尚无此区域持续增值居住＋Ｘ＋Ｘ＋Ｘ＋Ｘ＋……全球范围内多存在欧美国家全球一体化随着复合开发模式的完善及混合消费习惯的形成，本项目将成最具有岭南特色的旅游休闲主题价值综合增值体。与此同时，其客户群及客户来源都是无限扩大的。79功能与客户需求趋向发展变化原有客户趋向——韶关等周边地区客户社区形成规律及发展过程一个社区的形成，有其自身的发展规律，先有消费人群那是商场或旅游点；先有就业人群那是写字楼办公；只有稳定的居住人群才是社区发展的基础。巩固首批稳定性客户人群吸纳多样性消费人群增加成长性就业人群形成丰富多样性人群体系居住功能＋酒店商业＋旅游＋文化等功能产业＋商务＋会展等功能多种功能组合的综合开发演变过程所以，社区发展初期需要解决首批的居住客户。１２３４80社区形成规律及发展过程一个社区的形成，有其自身的发展规律，先成功案例借鉴主题旅游或主题城镇1.迪斯尼乐园迪斯尼乐园的成功，从此改写了历史，这种主题乐园（ThemePark）的模式，也成为新兴的旅游休闲产业经营型态。如今已形成迪斯尼主题乐园，三个水上公园、迪斯尼市镇中心、复合式运动场、渡假村…等等，俨然成为一个迪斯尼王国或迪斯尼主题城镇。启示：（1）主题和创新是一个城区发展经久不衰的法宝（2）“轮次收入”模式和产业链在广度和深度上的挖掘筑就了迪斯尼帝国（3）融入文化——体验式旅游的价值创造方式81成功案例借鉴主题旅游或主题城镇1.迪斯尼乐园迪斯尼乐园的成区域主题开发模式2.巴厘岛启示：（1）保护自然生态环境是地区旅游业和经济发展的基础（2）强化旅游地宣传促销，充分利用国际度假旅游的专业市场渠道（3）基础设施和旅游度假设施的设计建设突出热带海岛环境优势成功案例借鉴巴厘岛是印尼著名的旅游区，面积约5500多平方公里，人口约300多万。巴厘岛不仅天然景色优美迷人，其文化和社会风俗习惯的丰富多彩也驰名于世。巴厘岛除了充分开发传统的“4S”旅游资源外（即Sun(阳光)、Sand(沙滩)、Sea(大海)、Seafood(海鲜)），还大力发展其他旅游资源：演出、融巴厘历史博物馆、展览馆、美术馆以及多种旅游设施于一体的公园等82区域主题开发模式2.巴厘岛启示：（1）保护自然生态环境是地城市名片打造3、迪拜启示：（1）以创新的规划打造城市风景线，制造全球效应，提升城市影响力（2）打造了创新的海洋文化体验型旅游吸引了全世界的向往（3）其海洋资源的利用、景观价值的最大化都实现了其旅游价值的最大化成功案例借鉴迪拜目前是阿拉伯联合酋长国的第二大城市，一跃而为“中东CBD”与世界级贸易中心，成为融合了阿拉伯文化、西方文化和南亚文化的新兴城市。商贸成为石油产业之后的第二大经济支柱，甚至超过石油产业。它的成功让世人惊叹，称之为世界第八大奇迹。规划思路：向海洋发展，向高空发展。充分利用填海来发展内陆空间。83城市名片打造3、迪拜启示：（1）以创新的规划打造城市风景线，5物业发展建议及增值服务845物业发展建议及增值服务84物业发展建议85物业发展建议85物业发展建议本项目应紧密围绕“丹霞·人间仙境”这一休闲度假概念。整体定位可以概括为：4大功能组团、3大管理区域、5个项目公司进行3期开发86物业发展建议本项目应紧密围绕“丹霞·人间仙境”这一休闲度假概1.度假酒店2.会议中心3.康体休闲中心4.度假别墅（酒店管理、产权出售）5.度假公寓（酒店管理、产权出售）6.丹霞生态自然博物馆7.探险运动中心（溯源、登山俱乐部）8.运动中心（网球场、卡丁车、保龄球场等）9.世界浴文化10.主题别墅或酒吧（未来）11.特色别墅（度假用）12.美食天地（酒店内、酒店外、海边）13.商业街以及商业配套主要物业组合871.度假酒店主要物业组合87综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境主要物业组合88综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求酒店是一个综合型、跨区域的建筑体。分散在度假村的不同角落，并形成不同的价位层次和房型组合，不同类型的酒店面对不同的细分市场，产权分属不同的投资公司，但可以由同一家管理公司进行管理增值服务举例89酒店是一个综合型、跨区域的建筑体。分散在度假村的不同角落，并温泉旅游前景极好,但竞争激烈,特色是关键瞄准市场需求与空缺,创造特色创建具高文化品位﹑优质服务并能留宿的综合度假项目区分大众及高消费两个具不同消费诉求的群体,发展适得其所的项目针对都市愈演愈烈的“减压”﹑“回归自然”等诉求,为高消费层量身度造山水式温泉SPA身心疗养,填补国内空白发展战略为“统一规划﹑分期建设﹑步步为营﹑滚动开发”因地制宜,充分利用自然景观,并注重自然资源的可持续发展与其它景点联合发展,“互利互补”,创建整体品牌效应芬兰桑拿德国KURHAUS罗马浴土耳其浴约旦“死海”热带海洋SPA中国浴日本浴印度浴世界著名浴文化分布增值服务举例90温泉旅游前景极好,但竞争激烈,特色是关键芬兰桑拿德国KURH

世界浴文化……是如此绚丽多彩项目策划主题91世界浴文化……是如此绚丽多彩项目策划主题91总体规划平面图及温泉主题公园平面图92总体规划平面图及温泉主题公园平面图92总体规划效果图93总体规划效果图93价值增值手段软件提升增值：引入知名酒店管理公司，导入私人酒店之管理模式，将目前酒店公寓概念升级为酒店概念；硬件提升增值：在硬件方面适度提升楼宇包装品质，酒店公寓及公寓部分适度增加高科技含量的硬件，提升项目的附加值；营销包装增值：现场包装注入酒店的元素，体现酒店的品质感，增强项目的形象；商业增值：适当商业包装，先行招商引入品牌商家，营造商业气氛，为整体项目提供价值增值，待经营一段时间后，再行出售销售管控增值：通过严谨的现场销售管理，防止炒楼的现象发生94价值增值手段软件提升增值：引入知名酒店管理公司，导入私人酒统一性与多样性的平衡一个住区的设计应该保持小区内形式上的统一、连续和协调，而不是各种形式的杂乱。但是小区的邻里之间应该是有区别、有变化的。所以在规划设计中要既有统一、和谐，又要避免乏味和枯燥、呆板。95统一性与多样性的平衡一个住区的设计应该保持小区内形式上的统一安全性与兴奋性的平衡一个居住区内所说的安全性不仅跟公共安全有关，而且跟该地区的房产价值也有关。另外，情绪的兴奋可以通过提供一个可组织公共集会的公共场地或者某个区域的不同寻常的设计来实现。通常一个居住环境的变化会制造出情绪上的兴奋点。96安全性与兴奋性的平衡一个居住区内所说的安全性不仅跟公共安全有独立性与便利性的平衡一个居住区可能被分成几个部分过组团，这样可以给单个的家庭或者不同层次的业主造成独立性或者私密性，但从另一个角度来说，也需要保持较劲的或者是方便的距离以保持交流的方便，特别是当距离和服务设施的设置有关时。97独立性与便利性的平衡一个居住区可能被分成几个部分过组团，这样关联性与独特性的平衡一个居住小区通常是一个大的居住区的一部分或者有着密切的关联，从另一方面来说，一个居住小区应该在充分保持自己特色的同时，又能有机的成为大区的一部分并保持和谐的关系。98关联性与独特性的平衡一个居住小区通常是一个大的居住区的一部分经济性与奢侈性的平衡涉及到住宅和居住区的支付能力，就是支付购买房屋和与之相关的一切价格合理的附属事物所带来的费用的能力。它是随着产品的品质好坏、用材的优良程度而变化的。99经济性与奢侈性的平衡涉及到住宅和居住区的支付能力，就是支付购传统与创新的平衡所谓的传统和创新在设计中就意味着保持和发挥传统中有价值的部分，忽视那些对现代生活无意义的部分。有时候，吸取传统小城镇规划中的网格式设计理念也被称为创新，而其实质却是回归到更加传统的规划理念。100传统与创新的平衡所谓的传统和创新在设计中就意味着保持和发挥传6项目投资分析及风险提示1016项目投资分析及风险提示101项目中可能存在的风险和可能的应对措施－市场风险项目所依托的市场环境具有一定的不确定性。–需求市场国内、未来宏观经济环境都会对项目未来需求市场产生重大影响，尤其是目前主要针对国内游客的客观现状，对国内经济发展前景的依赖度较高；未来综合吸引力对项目二期建设的收益能力产生影响。–供给市场其他主要旅游城市的竞争、周边其他旅游景点与本项目的竞争等将对旅游客源构成威胁和替代，目前主要依靠自然风光吸引游客的单一竞争优势抗风险能力较弱。–销售方式旅游用地的土地年限使得销售难度较大，产权酒店式的销售方式也有一定的风险•充分做好前期研究以及销售策划•将市场目标区域放得更远，充分重视营销策划•分多期开发，必须将项目周期拉长•对每个开发周期的市场容量进行预测，力求产品容量适合当时点市场容量•对产权式销售的各种方式需要认真规划，提供客户多种投资选择，满足不同层次的客户需求•旅游用地性质对给销售造成一定困难，需要进一步寻求政府的理解和支持,将来有可能对部分土地适当调整规102项目中可能存在的风险和可能的应对措施－市场风险项目所依托的市－经营风险项目未来度假村经营情况取决于：酒店类资产的经营，别墅公寓类资产的出售•建议项目聘请国内知名的酒店管理公司•管理公司较高水准，比较能够控制经营风险风格和水准能否区别于其他竞争对手或者优于其他对手，十分重要。若酒店管理公司选择失误，对未来经•对可能的酒店管理公司进行充分研。分析最佳合作伙伴，并及早进行商务接出售类物业的营销战略、渠道战略与销售策略•营销战略：销售布局、销售策略、销售管理（销售组织、业务管理）等•渠道战略：渠道选择、渠道政策、渠道管理等•销售策略：定价、广告定位、推广、现场促销等103－经营风险项目未来度假村经营情况取决于：酒店类资产的经营，别－财务风险项目投资量大、项目周期长，过程中产生财务风险的相关因素较多，主要有：–融资风险项目中不确定因素较多，从而对资金需求的不确定性也较高，容易形成资金缺口。–利率风险由于项目贷款额度较高，贷款周期长，承担的利率变动风险较高。利率的变动将影响项目财务费用。–汇率风险由于境外融资相对容易且成本较低，如果YY项目未来会实行境外融资，将面临汇率风险，需考虑设计避险工具降低风险。•财务风险中可控的只有融资风险，在安排资金计划时须给与一定弹性，考虑多种可能，预先设计备用方案。•进行融资组合设计，降低综合融资成本104－财务风险项目投资量大、项目周期长，过程中产生财务风险的相关创变创举·引领新标®万国世纪城105创变创举·引领新标®万国世纪城105汇报结束!ThankYou!106ThankYou!106演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！107COMMUNITYDESIGNPROGRAM万国世纪整体发展模式及定位策划报告DEVELOPINGSUCCESSFULNEWCOMMUNITIES®仁化•丹霞山20070427108COMMUNITYDESIGNPROGRAM万国世纪整目录项目总论及可行性研究旅游地产及发展前景预测项目分析及发展模式研究项目定位及整体功能划分物业发展建议及增值服务12345项目投资分析及风险提示6109目录项目总论及可行性研究旅游地产及发展前景预测项目分析及发1项目总论及可行性研究1101项目总论及可行性研究3总论本次提案主要目是就项目发展战略和开发方向上取得共识；战略的层面具有指导意义，形成一定的社会效应并能够可持续性发展。围绕目标和难题展开，对项目开发的理解和城市发展的高度进行思考；同时，接下来还要能落实于具体、系统的执行工作，并进一步完善和细化。定位主题和区域开发的高度，能指导设计院进行导规划设计及广告推广进行概念演绎和深化。本报考基于对客户的深度调研及该类项目成功经验的总结，基于假设定位下的物业发展建议和投资风险预测。城市发展发展商目标产业升级生活方式体验创新旅游模式开发区域综合价值链项目价值＋＋111总论本次提案主要目是就项目发展战略和开发方向上取得共识；战项目背景区域经济及房地产发展已步入了一个新的时代机遇；十一五规划更是将韶关在珠三角的发展趋势及其核心竞争力的表现带入一个新高度。本项目位于广东省北部韶关市仁化县丹霞山风景区内，借三省八县之便，承接韶关城市发展要求，依托世界丹霞旅游资源，建立综合一体化的生态、休闲、度假、商务居住服务区。占地面积200亩，项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业；112项目背景区域经济及房地产发展已步入了一个新的时代机遇；十一五城市印象韶关市位于广东省北部，距广州198千米，辖3区6县2市，人口310多万。在1.86万平方千米的土地上蕴藏着丰富的水力、矿产、生物、气候、旅游等资源。韶关山川秀美，生态无限。现已建立车八岭、南岭、丹霞山等3处国家级自然保护区和云髻山、罗坑、大峡谷等7处省级自然保护区，森林覆盖率71.2%。韶关市是一座具有两千多年历史的名城，汉代元鼎六年设曲江县时，便以韶关为县治，吴甘露元年置始兴郡，隋开皇九年改为韶州，明清为韶州府，民国时废府留县。丹霞山——韶关的城市名片世界地质公园——丹霞山，面积290平方千米，是广东省面积最大、景色最美的风景区。1988年以来，丹霞山分别被评为国家风景名胜区、国家级地质地貌自然保护区、国家4A级旅游区、国家地质公园和世界地质公园。113城市印象韶关市位于广东省北部，距广州198千米，辖3区6县2韶关。结论：韶关城市战略在于其正在衔接广东城界功能过渡而承担了部分商务对外的功能,但在自身产业和经济发展并无明显优势，资源利用及深度开发不够、参与性不强。但是:将韶关置于珠三角的战略地位上时,其承担的角色和可发挥的作用是巨大的，将依托其功能聚合效应，可发展的产业无疑也是巨大的；城市发展战略————本项目要依托城市的发展，建立韶关新的城市名片114韶关。结论：城市发展战略————本项目要依托城市的发展，建立项目可行性发展

当前中国宏观经济形势总体趋好国民经济保持了快速增长的势头。经济运行效益比较好，居民收入增长加快。第一季度，规模以上工业企业实现利润比上年同期增长44.2％；财政收入增长33.4％；城镇居民人均可支配收入同比增长12.1％，农村居民人均现金收入增长13.2％，去除价格因素后，实际增长9.8％和9.2％，分别加快1.4和1.7个百分点。

韶关市经济发展跃上新台阶全市经济保持持续健康的发展。2006年全市生产总值完成388亿元，比上年同期增长12％，完成年度预期增长目标。全市经济结构明显优化，三大产业结构比例为16.2∶43.6∶40.2，与2003年相比，二、三产业比重进一步提高；作为一个典型的山区市，财政总收入达到67.2亿元，2004年至2006年累计上划中央和省税收收入102.5亿元。

做大做强旅游产业全面建设旅游强市今年全市旅游行业的总体工作思路是：按照市委、市政府对全市旅游工作的部署，遵循“政府主导、企业主体、市场运作、行业自律”的原则，实施政府主导战略、旅游精品战略、市场开拓战略和可持续发展战略，强化政府主导，构建大旅游格局；积极培育有实力有规模的旅游产业群；建设游客满意的魅力旅游城市；构建旅游宣传促销的新格局为工作目标，推进旅游产业迈上新的台阶。经济目标是：全年实现旅游总人数700万人次，旅游收入29亿元。115项目可行性发展当前中国宏观经济形势总体趋好8项目可行性发展

珠三角大城市空间格局随着城市空间的不断扩张，城市形态会由单中心聚焦的点状分布向多中心分散的面状或带状分转化，从而形成多中心都市圈或大都市圈。韶关三省交汇，以旅游为核心，逐步形成特色化、网络化的区域（城市）空间格局。丹霞山世界文化资源建设城市空间结构的调整使这一原为自发的趋势在规划的条件上获得市政等基础建设及政府倾斜性的政策上更为优越的先机。产业互补，形成本项目核心竞争力社区发展方向取决于项目自身发展条件，本项目远离城市，规模较大，且目前与城市交通不便捷，无法完全依赖城市配套，故适宜发展为内生型社区，因此需要导入产业。116项目可行性发展珠三角大城市空间格局9产业发展模式研究类型特征区域距离发展因素依重因素核心要素规模对外依存度表征典型代表内生型社区自身有适当产业，具备小城市功能远离城市或城市边缘自身功能配套自身产业大小，独立活力城深圳华侨城蔓延型社区自身无产业，延续城市原有界面与城市交界借助城市配套对外交通/配套交通规模适度完全睡城北京回龙观项目产业珠三角产业广东产业韶关产业错位互补衔接整合错位互补区域增值生态无污染，与环境适应产业高端休闲服务行业窗口经济/虚拟总部117产业发展模式研究类型特征区域距离发展因素依重因素核心要素规模休闲产业发展趋势分析现状来自专业研究机构的报告表明，2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”。对于中国而言，经济的增长和生活观念的转型正在培育着一个无论是在规模上还是在结构上都不可忽视的休闲市场。可自由支配收入、闲暇时间和消费模式三大促进因素共同构成了我国休闲度假市场发展的总体背景。经过四分之一世纪的发展，一个休闲为主的旅游时代正在来临，休闲度假已经形成了规模化的市场需求，休闲度假作为更高层次的旅游消费行为，遵循“少数人消费——大众化普及——成为一种生活方式”这样一种规律。目前，休闲度假即处于向“大众化普及”发展的阶段。珠三角的休闲旅游尤其是广东西北部旅游日益发展，而对自然风景的观光和休闲感兴趣的占绝对优势，自然山野郊区特别是山区已经成为各类人员周末休闲、观光、度假的主要区域。2006年，仅广东郊乡村共接待游客1300余万人，乡村旅游总收入逾十亿元。乡村旅游收入每年增长都在25%以上。118休闲产业发展趋势分析现状来自专业研究机构的报告表明，2015车程半小时内半小时到一小时1-2小时2-3小时3小时以上人数比例2.1%18.7%57.2%17.1%4.9%可见人们大多接受一到两个小时的车程，能够离开日常居住地而又不会因长距离行程而感到疲倦或耽误游览休闲。消费者旅游偏好调查因素交通自然风景文化氛围服务态度娱乐设施价格接待设施人数比例13.0%57.5%7.9%9.4%5.2%3.9%3.1%一半以上的被调查者选择了自然风景，可见观光游览还是主要的旅游目的；交通排在第二说明人们对出游距离和出游的便利性还是很在意的119车程半小时内半小时到一小时1-2小时2-3小时3小时以上人数人们对休闲度假类的旅游项目是比较青睐的，这也符合现代旅游发展趋势即从观光游览逐步向休闲度假转变，特别是对郊区旅游而言；对生态环境类项目的肯定者人数也较多，说明都市人还是比较向往自然生态环境；其次是文化古迹类，说明人们对旅游的文化内涵很关注；探险拓展和娱乐项目的比例相当，这类项目对于年轻人的吸引力应是很大的；农业观光也有需求，对于开展民俗旅游、家庭旅馆、生态农业园区等也会有相应市场。相比来说，会议会展和旅游房地产的选择人数较少，主要是相比其他旅游项目对普通旅游者的的吸引力不大，特别是旅游房地产的发展，尚处于初期。

消费者旅游偏好调查120人们对休闲度假类的旅游项目是比较青睐的，这也符合韶关城市休闲旅游发展分析本项目具备打造休闲、度假、疗养与一体的综合性主题社区121韶关城市休闲旅游发展分析本项目具备打造休闲、度假、疗养与一体本项目发展模式选择优劣势：韶关人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明韶关居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏；目前旅游在城市发展比重比较低，旅游收入增长相对较慢，相比周边旅游城市，韶关的年接待旅游人数较少，平均逗留天数有限问题：这与以前韶关旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系旅游产业将最大限度的注入本项目社区发展，但投入大、回收周期长，需要借助其他途径来实现社区价值122本项目发展模式选择优劣势：15本项目发展模式选择机会：本项目丰富的自然风景，世界级的生态资源可与热点区域的资源媲美本项目目前与城市中心的车程距离在30分钟，而与广州等周边城市距离在1小时和2小时间，满足消费者的距离要求；本项目除了生态资源和休闲度假外，还有条件可开发多业态旅游（农业观光、探险拓展、商务会议等参与性、目的性项目），旅游资源丰富，是其他区域项目难以超越的；问题：1、本项目所处区域为旅游市场陌生区域，需要突破消费者的固定消费习惯；2、本项目具有众多的旅游资源，符合市场规律整合和优化资源打造特色主题旅游是难点。123本项目发展模式选择机会：16本项目发展模式选择结论：城市规划将韶关定义为旅游度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位；系列措施的落实使得未来韶关旅游发展势头良好，仁化市也制定了较长远的旅游规划，预计未来的旅游收入将有快速的增长通过对当前大环境的分析，我们的认为，韶关的旅游资源结构性缺乏，但未来有一定的增长潜力，具有旅游设施投资的空间（特别是针对酒店、商业、商务主题空间的选择）124本项目发展模式选择结论：17本项目发展模式选择发展空间：整体竞争处于一种低水平状态，无法满足高消费观光人群、休闲度假人群、高档会议会展和商务需求，高档主题酒店市场供给缺位城市基础设施建设主要集中在中低档区域，只能用于满足观光旅游和一般性商务和会议会展需求，而且基本都是“小而全”的项目，没有明确的定位和特色。125本项目发展模式选择发展空间：18本项目发展模式选择综上所述：我们总的判断为：在韶关发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备较好的资源优势和市场竞争力•从目前韶关的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大•本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力•丹霞山资源山景和本项目附加开发的主题的旅游资源•本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明•从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体•与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高126本项目发展模式选择综上所述：•从目前韶关的酒店和会务市场发展2旅游地产及发展前景预测1272旅游地产及发展前景预测20认识旅游地产模块1何