安置房房地产成本核算

安置房成本会计核算一起学习，共同进步

陈春琳主要内容一、安置房的概念及分类二、开发成本核算策略三、开发成本核算实务四、销售成本结转一：安置房的概念及分类安置房概念

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房分类

按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为农村集体土地上的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房，其土地属于农村集体所有，不能随便买卖。

而在城市中的拆迁安置房，根据政策的不同又可以分为两种：一种是因重大市政工程动迁居民，而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。所以，在进行拆迁安置房交易时，首先要明确拆迁安置房的性质。

二：开发成本核算策略房地产开发成本核算策略房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：

1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

2.确定成本核算对象。

对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

3.设立合理的成本核算项目。正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

4.准确的进行成本的归集、分配与转结。对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；

土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

5.重视项目竣工成本结转核算。已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

补：编编制会会计分分录要要点一、摘摘要必必须全全面准准确地地描述述所记记录的的交易易事项项1摘要内内容反反映的的记账账事项项要详详实全全面比如报报销凭凭证，，摘要要应注注明是是谁报报销、、什么么时间间用于于什么么事项项什么么性质质的费费用。。比如如“张三报销4月份巡店交交通费”，“李四报销招招待某某公公司业务人人员招待费费”。2摘要用语要要严谨规范范报销人一般般要写明实实际报销人人（也就是是真正花钱钱的是谁，，而不是代代办报销手手续的人-比如领导的的秘书代领领导履行报报销手续时时，实际报报销人是领领导本人）），另外，，会计凭证证中的人名名都应当使使用全名，，而不能用用职务代替替（比如不不能使用“李总”、“王经理”之类的用词词）。以此类推，，有往来关关系的单位位名称要尽尽量使用全全称，不得得使用地名名代替当地地的子公司司、代理商商、供应商商或者客户户。凡是涉涉及债权债债务确认的的，都必须须使用对方方的全称或或全名，以以免多个类类似名称出出现时，混混淆不清。。3摘要要尽尽量反映映会计人人员进行行交易事事项的确确认或会会计估计计的思路路，尤其其是调账账凭证比如补提提摊销费费用，除除了要制制作能反反映整个个补提摊摊销费用用来龙去去脉的附附件以外外，在录录入凭证证摘要时时，要说说明主要要的补提提原因、、补提的的期间等等信息。。比如“因房租合合同延迟迟签订，，补提2012年1月租金摊摊销”，“因预估金金额低于于实际金金额，补补提2013年6-8月办公室室装修费费摊销”，“因摊销期期限由3年改为2年，补提提2013年1-6月份转让让费摊销销”。二、会计计凭证借借贷方科科目数量量的使用用限制在录入会会计凭证证时，会会计人员员往往图图当时之之便，加加快会计计凭证录录入速度度，采取取一个凭凭证里面面多借多多贷的方方法做账账。需要要注意几几点：1、允许一借借多贷或或者多借借一贷的的会计分分录，不不允许多多借多贷贷会计分分录这里的借借贷科目目都是指指“末级科目目”。一借多多贷或者者多借一一贷，“一”是指在借借方或者者贷方，，只允许许出现一一个“末级科目目”（并不是是指只允允许出现现一行分分录）；；“多”是指在借借方或贷贷方，可可以出现现多个“末级科目目”。比如下下面的会会计分录录属于“多借一贷贷”：借：管理理费用-市内交通通费100贷：库存存现金100借：销售售费用-业务招待待费200贷：库存存现金200上面的分分录记录录了两笔笔报销业业务，可可以做在在一个会会计凭证证里面，，有两个个借方末末级科目目，一个个贷方末末级科目目。如果果上述业业务是同同一个人人报销，，还可以以将贷方方科目合合并处理理：借：管理理费用-市内交通通费100借：销售售费用-业务招待待费200贷：库存存现金300一般而言言，在处处理不同同性质的的交易事事项时，，录入凭凭证分录录，一借借一贷的的金额最最好保持持一致，，即使只只有一个个借方或或者贷方方科目，，也不用用合并；；现金和和银行凭凭证的分分录也不不要合并并。比如如下面的的银行收收款凭证证属于“一借多贷贷”，借方科科目最好好不要合合并，以以保持与与银行对对账单的的流水一一致：借：银行行存款-1088账户200贷：应收收账款-A客户200借：银行行存款-1088账户500贷：应收收账款-B客户5002、过渡科目目，不允允许在一一个凭证证内进行行结转比如下面面的分录录在同一一个凭证证是不允允许的：：借：库存存商品200贷：生产产成本200借：主营营业务成成本200贷：库存存商品200这个凭证证里面，，“库存商品品”是过渡科科目，这这个结转转过程必必须分两两个会计计凭证处处理。同同时，这这样的做做法也违违反了上上面第1项关于“多借多贷贷”的限制，，借方和和贷方都都存在两两个末级级科目。。另外也要要注意，，下面这这样的凭凭证同样样违反““多借多多贷”限限制：假假设张三三借了200元备用金金，并在在当月偿偿还，会会计人员员为图方方便在一一个凭证证里面处处理：借：其他他应收款款-张三200贷：库存存现金200借：库存存现金200贷：其他他应收款款-张三200多借多贷贷凭证，，主要是是会导致致查询明明细账的的时候，，“对方方科目””会混乱乱，不利利于正确确地使用用明细账账。当借借方和贷贷方都存存在多个个末级科科目的时时候，现现有财务务软件系系统是无无法分辨辨其中的的一一对对应关系系的，系系统默认认只识别别第一次次出现的的末级科科目为对对方科目目。比如如上述生生产成本本转入库库存商品品，再转转入主营营业务成成本的例例子，主主营业务务成本的的对方科科目本来来应该是是库存商商品，但但是如果果处理在在一个凭凭证里面面，查询询明细账账时，其其对方科科目就变变成了生生产成本本（因为为生产成成本出现现在前））；而库库存商品品的对方方科目也也是生产产成本，，这样的的统计明明细账时时，生产产成本就就被重复复计算，，导致查查账错误误。内容三:开发成本本核算会会计实务务房地产开开发成本本构成一、土地地成本二、前期期工程费费三、建筑筑安装费费四、基础础设施费费五、公用用配套设设施费六、开发发间接费费用（一）““开发发成本””账户核核算房地地产开发发过程中中所发生生的各项项费用，，该账户户应按开开发产品品的不同同内容设设置开发发成本二二级账，，在二级级账内，，设置““土地开开发”、、“房屋屋开发””等二级级账户进进行分类类核算。。如：开开发成本本—房屋开发发开开发成成本—土地开发发★★“土土地开发发”、““土地征征用及拆拆迁补偿偿费”1.单独核算算土地的的开发成成本；2.土地开发发费用直直接计入入房屋开开发成本本；第第一一种情况况是：原原来已将将土地做做为成本本核算对对象，单单独核算算了土地地的开发发成本。。这种情情况下，，在开始始进行房房屋开发发的时候候，要将将土地开开发成本本转入房房屋开发发成本。。会计分分录如下下：借借：：开发成成本—房屋开发发—某房屋—土地征用用及拆迁迁补偿费费贷贷：开发发成本—土地开发发—某土地如如果土地地开发完完成后，，已将土土地的开开发成本本转入了了开发产产品，在在开始建建设房屋屋的时候候，应将将作为开开发产品品的土地地成本转转入房屋屋开发成成本。会会计分录录如下：：借借：开开发成本本—房屋开发发—某房屋—土地征用用及拆迁迁补偿费费贷贷：开发发产品—土地—某土地第第二种情情况是，，开发完完土地，，准备直直接开始始建房。。土地开开发发生生的各项项成本费费用，一一开始就就可以归归集到房房屋开发发成本上上。““开开发成本本—房屋开发发—某房屋—土地征用用及拆迁迁补偿费费”土土地地开发成成本单独独归集核核算的特特点：1.开发成本本—土地开发发2.在该二级级账下需需设置多多栏式““土地开开发成本本明细账账”（三三级账））进行明明细核算算。土土地地开发成成本明细细账至少少要设置置上述成成本项目目。★“公共配套套设施”（明细科目目）1.直接计入“开发成本—房屋开发—某房屋”明细账户的的“公共配套设设施费”成本项目内内。2.如果同步建建设的房屋屋有两个或或两个以上上成本核算算对象，则则应先以该该配套设施施为成本核核算对象，，单独进行行成本核算算，待配套套设施工程程完工时，，再将其分分配转入各各房屋开发发成本和能能够有偿转转让的配套套设施成本本。“开发成本—公共配套设设施开发—某设施”3.与房屋非同同步建设的的，即先建建房屋，后后建配套设设施的，对对于配套设设施费用可可以采用预预提的方法法，先计入入房屋开发发成本，将将来发生配配套设施实实际支出时时，再将实实际支出数数与预提数数的差额，，增加或减减少有关在在建项目的的成本，数数额小可直直接计入管管理费用。。★“开发间接费费用”账户（一级级科目）为了核算企企业开发现现场发生的的各项间接接费用，房房地产开发发企业应设设置“开发间接费费用”总账账户。。是用来核算算房地产开开发企业在在开发现场场发生的为为直接组织织和管理开开发项目而而发生的各各项间接费费用，如现现场管理人人员的薪酬酬；现场房房屋设备的的折旧费、、现场办公公费、水电电费、劳动动保护费、、工程借款款利息支出出和周转房房摊销等。。该账户借方方登记开发发现场发生生的各项间间接费用，，贷方登记记期末分配配转入“开发成本”账户的开发发间接费用用。月末结结转后，该该账户应无无余额。该账户应按按企业不同同的开发现现场设置明明细账，进进行明细核核算。如：：开发间接费费用—甲开发现场场—乙开发现场场开发间接费费用明细账账应采用借借方多栏式式账页，以以记录和反反映各不同同的费用项项目。（二）房地地产开发成成本核算对对象类别其开发建设设的房屋，，按用途不不同可以分分为以下四四种类型：：1.为了销售而而开发建设设的商品房房；2.为了出租经经营而开发发建设的出出租房；3.为了安置被被拆迁居民民周转使用用而开发的的周转房；；4.企业接受其其他单位委委托代为开开发建设的的代建房。。房屋开发成成本核算对对象的确定定房地产开发发企业的房房屋成本核核算对象，，应结合房房屋建设的的特点和实际际开发情况况，按以下下原则确定定：1.可否销售原原则；（能能够对外经经营销售））2.分类归集原原则；（统统一开发地地点、竣工工时间相近近、产品结结构类型相相似）3.功能区分原原则；（组组成部分相相对独立，，具有不同同使用功能能）4.定价差异原原则；（产产品类型或或功能不同同导致预期期售价差异异大，分别别）5.成本差异原原则；（建建筑差异导导致建造成成本差异大大，分别））6.权益区分原原则。（属属于受托代代建或多方方合作开发发，分别））房屋开发的的成本项目目一般包括括以下六个个项目：土土地征用及及拆迁补偿偿费、前期期工程费、、基础设施施费、建筑筑安装工程程费、公共共配套设施施费和开发发间接费用用。举例1、1月15日拍得A土地120.6亩（80404平方米米），，该地地块已已七通通一平平，土土地出出让金金546747336元，出出让金金含城城市基基础设设施配配套费费，应应支付付契税税16402420.08元（546747336×3%），印印花税税273374元（546747336×0.5‰），土土地出出让金金首付付273373668元，7月15日前支支付其其余出出让金金。借：开开发成成本—土地开开发成成本—土地征征用及及拆迁迁补偿偿费563149756.1管理费费用—印花税税273374贷：应应付账款款—国土资源局局273373668银行存存款290049462.082、1月20日与勘勘察设设计院院签订订太平平庄路路项目目勘察察设计计合同同，合合同金金额320021.3元。合合同签签订时时支付付设计计费30%，96484.80元，取取得勘勘查设设计报报告时时支付付223536.47元。借借：：预付付账款款—勘察设设计院院96484.8贷：银银行存存款96484.83、4月12日收到到太平平庄路路项目目勘察察设计计院设设计文文件，，支付付余款款并取取得发发票。。勘察察费计计320021.3元，按按小区区建筑筑面积积126918.4㎡㎡计算320021.3÷÷126918.4=2.53元/㎡借：开开发成成本—房屋开开发成成本—商品房房（商商务写写字楼楼）—前期工工程费费90190（住宅宅楼））—前期工工程费218065.76（社区区商业业用房房）—前期工工程费费8096（配套套设施施）（（门卫卫用房房）—前期工工程费227.7（天然然气加加压站站）—前期工工程费费151.8（配电电室））—前期工工程费费151.8（小区区供暖暖交换换站））—前期工工程费费506（园林林绿化化）—前期工工程费费2353.91（其他他辅助助用房房）—前期工工程费费278.3贷：预预付账账款—勘察设设计院院96484.8银行存存款223536.474、4月5日与建建筑设设计院院签订订太平平庄路路项目目建筑筑设计计合同同，合合同金金额3850140元，合合同签签订时时支付付设计计费50%，1925070元，取取得设设计图图纸时时支付付另50%。设计计费构构成：：1.商务写写字楼楼2056332元，2.住宅1758400元，3.门卫用用房1800元，4.社区商商业用用房6400元，5.天然气气加压压站12000元，6.配电室室1200元，7.小区供供暖交交换站站4000元，8.园林绿绿化景景观18608元，9.其他辅辅助用用房2200元。借借：：预付付账款款—建筑设设计院院1925070贷：银银行存存款19250705、5月10日收到到建筑筑设计计院太太平庄庄路项项目设设计图图纸，，按合合同约约定支支付余余款，，收到到设计计发票票金额额3873180元，商商务写写字楼楼按设设计概概算1.5%收取设设计费费，其其他用用房按按20元/㎡。商务务写字字楼按按设计计概算算137088800元，设设计费费2056332元。该该组工工程项项目设设计概概算：：借：开开发成成本—房屋开开发成成本—商品房房（商商务写写字楼楼）—前期工工程费费2056332（住宅宅楼））—前期工工程费费1723840（社区区商业业用房房）—前期工工程费费64000配套设设施（（门卫卫用房房）—前期工工程费1800（天然然气加加压站站）—前期工工程费费1200（配电电室））—前期工工程费费1200（小区区供暖暖交换换站））—前期工工程费费4000（园林林绿化化）—前期工工程费费18608（其他他辅助助用房房）—前期工工程费费2200贷：预预付账账款—建筑设设计院院1925070银行存存款19481106、4月9日委托托市政政设计计院对对太平平庄路路项目目小区区内上上水、、下水水、热热力、、煤气气、雨雨水、、道路路、电电力、、绿化化、围围墙等等市政政设施施进行行设计计，合合同签签订时时暂按按115000元的30%预付设设计费费。借借：：预付付账款款—市政设设计院院34500贷：银银行存存款345007、.5月21日市政政设计计完成成太平平庄路路项目目市政政设计计，设设计费费按概概算5950000元的2%收取，，计119000元。借借：：开发发成本本—市政配配套设设施—上水工工程—前期工工程费费16400下水工工程—前期工工程费费15800热力工工程—前期工工程费费20400煤气工工程—前期工工程费费13400雨水工工程—前期工工程费费11200道路工工程—前期工工程费费27200电力工工程—前期工工程费费11000绿化工工程—前期工工程费费3000围墙工工程—前期工工程费费600贷：预预付账账款—市政设设计院院34500银行存存款845008、5月11日委托托隆达达招标标咨询询公司司编制制太平平庄路路项目目招标标文件件，编编标费费292759元，先先付50%，招标标文件件完成成后支支付尾尾款。。借：预预付账账款—隆达招招标咨咨询公公司146380贷：银银行存存款1463809、5月25日招招标文文件完完成支支付招招标编编制费费借：开发成成本—开发间间接费费用—招标编编制费费292759贷：预预付账账款—隆达招招标咨咨询公公司146380银行存存款14637910、5月25日支付付招标标办招招标管管理费费73189元借：开发成成本—开发间间接费费用—招标管管理费费73189贷：银银行存存款7318911、、5月25日收投投标单单位招招标文文件费费每份份10000元共共10份借：银银行存存款100000贷：营营业外外收入入10000012、6月3日太平平庄路路项目目工程程监理理招标标裕龙龙监理理公司司中标标，中中标价价1500000，首次次支付付20%，年底底支付付40%，交工工支付付40%。借：开发成成本—开发间间接费费—监理费费300000贷：银银行存款款30000013、6月4日支付付质检费费200000元。借：开发成本本—开发间接接费—质检费200000贷：银行行存款20000014、6月12日商务楼楼项目招招标，收收投标单单位投标标保证金金每单位位100万元，6个单位交交纳。借：银行行存款6000000贷：其他他应付款款—投标保证证金600000015、6月25日北京建建工总公公司中标标，商务务楼中标标价129873600元，监理理工程师师和合同同预算部部审核确确认北京京建工总总公司预预付款支支付申请请，经财财务部复复核中标标单位预预付款保保函和预预付款支支付申请请同意，，按中标标价的10%，支付中中标单位位预付款款12987360元，工程程完成80%开始抵扣扣。借：预付付账款—工程款（（北京建建工总公公司）12987360贷：银行行存款1298736016、6月26日退投标标保证金金借：其他他应付款款—投标保证证金6000000贷：银行行存款—工商银行行600000017、6月28日收投标标单位住住宅楼1-6号楼招标标文件费费，每份份10000元共计十十份。住住宅每栋栋5472平方米，，共计32832平方米，，384户。借：银行行存款—工商银行行100000贷：营业业外收入入10000018、6月30日取得建建设银行行一年期期270000000短期借款款，借款款利率7.12%，到期一一次还本本付息。。借：银行行存款270000000贷：短期期借款27000000019、7月18日支付土土地出让让金余款款借：应付付账款—国土资源源局273373668贷：银行行存款27337366820、7月18日朝阳阳第一建建筑公司司中标1-6号楼，中中标价51217920元，监理理工程师师和合同同预算部部审核确确认朝阳阳第一建建筑公司司动员预预付款支支付申请请，经财财务部复复核中标标单位预预付款保保函和动动员预付付款支付付申请同同意，按按中标价价10%，支付中中标单位位预付款款，预付付款工程程完成80%时分两次次从结算算款中抵抵扣。借：预付付账款—工程款（（朝阳一一建）5121792贷：银行行存款512179221、7月22日收投标标单位高高层住宅宅楼7-10号楼招标标文件费费，每份份10000元，共计计10份。高层层住宅每每栋13340平方米，，135户/栋每户户平均92.64平方米（（建筑面面积：53360平方米））借：银行行存款100000贷：营业业外收入入10000022、8月12日海淀第第一建筑筑公司中中标7-10号楼中标标价93380000元。监理理工程师师和合同同预算部部审核确确认海淀淀第一建建筑公司司动员预预付款支支付申请请，经财财务部复复核中标标单位预预付款保保函和动动员预付付款支付付申请同同意，按按中标价价10%，支付中中标单位位预付款款，预付付款工程程完成80%时分两次次从结算算款中抵抵扣。借：预付付账款-工程款（（海淀一一建）9338000贷：银行行存款9338000

23、8月30日为太平平庄路项项目取得得银行两年期贷款200000000元，贷款款利率6.78%，利息每每季支付付一次，，实际利利率7.35%，因贷款款发生的的各种直直接费用用2100000元。借：银行行存款197900000长期借款款—利息调整整2100000贷：长期期借款—成本200000000

19790=339/（1+r）+339/（1+r）2+339/（1+r）3+339/（1+r）4+339/（1+r）5+339/（1+r）6+339/（1+r）7+（20000+339）/（1+r）8解得r=0.018373年利率=4*r=7.35%24、9月1日还北京京综合投投资公司司,北京化工工集团总总公司,北京东城城新兴投投资总公公司借款款及利息息。借：其他他应付款款—北京综合合投资公公司80000000—北京化工工集团总总公司60000000—北京东城城新兴投投资总公公司50000000开发发成成本本—开发发间间接接费费—借款款利利息息7600000贷：：银银行行存存款款19760000025、9月25日，，北北京京建建工工总总公公司司申申请请支支付付商商务务写写字字楼楼已已完完工工程程价价款款。。经经监监理理工工程程师师签签字字确确认认，，公公司司合合同同预预算算部部审审核核签签字字确确认认已已完完工工程程量量为为1200万元元。。财财务务部部收收到到工工程程价价款款结结算算账账单单和和已已完完工工程程月月报报，，经经与与中中标标工工程程量量清清单单报报价价和和已已完完工工程程量量和和工工程程形形象象进进度度对对比比时时，，认认为为不不符符，，退退回回预预算算合合同同部部要要求求复复审审，，经经与与监监理理部部门门，，施施工工单单位位均均测测量量复复核核，，施施工工单单位位多多报报已已完完工工程程量量100万元元，，9月30日重重报报工工程程价价款款结结算算账账单单和和已已完完工工程程量量月月报报，，本本期期已完完工工程程量量为为1100万元元，，财财务务部部予予以以确确认认借：：开开发发成本本—商品品房房（（商商务务写写字字楼楼））—建筑筑安安装装工工程程费11000000贷：：应应付付账账款款—北京京建建工工总总公公司司1100000026、9月30日收收到到经经监监理理工工程程师师，，预预算算合合同同部部签签字字确确认认，，朝朝阳阳一一建建公公司司1-6号住住宅宅楼楼工工程程价价款款结结算算账账单单和和已已完完工工程程月月报报，，本本期期已已完完工工程程量量为为800万元，经与与中标工程程量清单比比对审核，，财务部确确认。借：开发成成本—商品房-住宅区（1-6号楼）—建筑安装工工程费8000000贷：应付账款—朝阳一建800000027、9月30日收到经经监理工程程师和预算算合同部签签字确认的的海淀第一一建筑工程程公司7-10号高房住宅宅工程价款款账单已完完工程月报报，本月已已完工程量量为850万元，经与与申标工程程量清单报报价对比审审核，财务务部确认。。借：开发成成本—商品房-住宅区（7-10号）—建筑安装工工程费8500000贷：应付账账款—海淀一建850000028、10月26日分别别收到到监理理工程程师，，预算算合同同部签签字确确认的的北京京建工工总公公司，，朝阳阳一建建，海海淀一一建，，本期期工程程价款款账单单和已已完工工程月月报经经财务务部复复核确确认，，商务务用房房本期期已完完工程程量2100万，1-6号楼住住宅1500万，7-10号楼住住宅1800万借：开开发成成本—商品房房（商商务写写字楼楼）一一建筑筑安装装工程程费21000000（1-6号楼））一建建筑安安装工工程费费15000000（7-10号楼））一一建筑筑安装装工程程费18000000贷：应应付账账款—北京城城建总总公司司21000000—朝阳一一建15000000—海淀一一建1800000029、10月30日取得得商品品房预预售许许可证证，1-6号楼住住宅楼楼平均均每平平方米米18000元，7-10号楼住住宅21500元/平方米米，实实际销销售房房屋按按层数数，朝朝向按按套确确定销销售价价格，，这里里进行行了简简化，，按平平均售售价计计算，，10月销售售1-6号楼住住宅52套4446平方米米，首首付收收取20%房价款款，房房屋竣竣工支支付80%，总额额16005600元，7-10号楼63套5836.32平方米米，金金额25096176元（会会计不不确认认收入入，税税法规规定预预交增增值税税及企企业所所得税税）借：银银行存存款—工商银银行41101776贷：预预收账账款—客户4110177630、11月8日交纳纳销售税金及及附加加，所所得税税简化化按相相关税税收政政策计计算、、预交交。借：应应交税税费—应交增增值税税2055088.8—城建税税143856.22—教育费费及附附加61652.66—所得税税2055088.8贷：银银行存存款4315686.4831、11月9日收小小区附附属用用房总总体招招标文文件费费，每每份10000元，共共收15份，金金额150000元借：银银行存存款—工商银银行150000贷：营营业处处收入入15000032、11月23日，小小区附附属用用房朝朝阳一一建中中标，，中标标价7878600元。其中中：社会商商业用用房3200平方米米×3800元/平方米米=5120000元门卫用用房90平方米米*1300元/㎡=117000元天燃汽汽加压压60平方米米*1600元/平方米米=228000元配电室室60平方米米*4100元/平方米米=246000元小区供供暧交交换站站200平方米米*3200元/平方米米=640000园林绿绿化930.4平方米米*1500元/平方米米=1395600其他辅辅助用用房110平方米米*1200元/平方米米=132000预付工工程款款：7878600*10%=787860元，完完成工工程量量80%抵扣。。借：预预付账账款—朝阳一一建787860贷：银银行存存款78786033、11月28日分别别收到到监理理工程程师，，预算算合同同部签签字确确认的的本期期已完完工程程月报报和工工程价价款结结算账账单，，经财财务部部复核核确认认，本本期北北京建建工总总公司司，朝朝阳一一建，，海淀淀一建建分别别完成成工程程量商商务用用房2800万元，，1-6号楼住住宅1500万元，，7-10号楼住住宅2300万元。。借：开开发成成本—商品房房（商商务写写字楼楼）—建筑安安装工工程28000000（1-6号楼））—建筑安安装工工程15000000（7-10号楼））—建筑安安装工工程23000000贷：应应付账账款—北京建建工总总公司司28000000—朝阳一一建15000000—海淀一一建2300000034、11月30日本月月预售售1-6号住宅宅112套9576平方米米，金金额34473600元，7-10号楼120套11116.8平方米米，金金额47802240元。借：银银行存存款82275840贷：预预收账账款—客户8227584035、12月7日支付付税金金借：应应交税税费—应交增增值税税4113792—城建税税287965.44—教育费费及附附加123413.76—所得税税4113792贷：银银行存存款8638963.236、12月28日分分别收收到监监理工工程师师、预预算合合同部部签字字确认认的本本期已已完工工程月月报和和工程程价款款结算算账单单，经经财务务部复复核确确认，，本期期北京京建工工总公公司，，朝阳阳一建建，海海淀一一建分分别完完成工工程量量商务务用房房1680万、1-6号楼住住宅1060万、7-10号楼住住宅1800万、社社区商商业用用房150万、附附属属配套套设施施85万。借：开开发成成本—商品房房屋（（商务务写字字楼））—建筑安安装工工程16800000（住宅宅区））-（1-6号楼））—建筑安安装工工程10600000（7-10号楼））—建筑安安装工工程18000000（商业业用房房）—建筑安安装工工程1500000（配套套设施施开发发）（（门卫卫）—建筑安安装工工程300000（天燃燃汽加加压））—建筑安安装工工程67000（配电电室））—建筑安安装工工程60000（供暖暖交换换）—建筑安安装工工程180000（园林林绿化化）—建筑安安装工工程200000（其他他辅助助）—建筑安安装工工43000贷：应应付账账款—北京建建工总总公司司16800000—朝阳一一建12950000—海淀一一建1800000037、12月28日支付付裕龙龙监理理公司司监理理费40%。借借：开开发成成本—开发间接接费—监理费600000贷：银行行存款60000038、12月30日预售1-6号楼88套，7524平方米，，27086400元；高层层住宅96套，8893.44平方米，，38241792元；商务务写字楼楼3000平方米，，33000元/㎡，19800000元。借借：：银行存存款85128192贷：预收收账款—客户85128192间接成本与共同成本的分配

分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本（国税发[2009]31号文）

1.占地面积法

2.建筑面积法

3.直接成本法

4.预算造价法

39、1-6号楼与7-10号楼前期期工程费费分配借：开发发成本—房屋开发发成本—商品房屋屋-住宅区（（1-6号楼）—前期工程程费739704.96（7-10号楼）—前期工程程费1202200.80贷：开发发成本—房屋开发发成本—商品房屋屋（住宅宅区）—前期工程程费1941905.7640、土地开开发成本本分配借：开发发成本—商品房屋屋（商务务写字楼楼）—土地征用用及拆迁迁补偿费费161923157.64（住宅区区）（1-6号楼）—土地征用用及拆迁迁补偿费费147362820.48（7-10号楼）—土地征用用及拆迁迁补偿费费239500490.40（社区商商业用房房）—土地征用用及拆迁迁补偿费费14363287.58贷：开发发成本—土地征用用及拆迁迁补偿费费563149756.10住宅楼前期工程费面积1-6号楼建筑面积7-10号楼建筑面积1-6号楼分配金额7-10号楼分配金额1941905.76861923283253360739704.961202200.8土地开发成本商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本563149756.10161923157.64147362820.48239500490.4014363287.5841、配套设设施费用用分配

配套设施商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本882677.51253797.57230975.77375391.9122512.26借：开发发成本—房屋开发发成本—商品房屋屋（商务务写字楼楼）—基础设施施253797.57（住宅区区）（1-6号楼）—基础设施施230975.77（7-10号楼）—基础设施施375391.91（社区商商业用房房）—基础设施施22512.26贷：开发发成本—房屋开发发成本—配套设施施882677.5142、市政公公共配套套设施费费分配

市政配套设施商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本11900034216.2531139.4850609.243035.04借：开发发成本—商品房屋屋（商务务写字楼楼）—公用配套套设施34216.25（住宅区区）（1-6号楼）—公共配套套设施31139.48（7-10号楼）—公共配套套设施50609.24（社区商商业用房房）—公共配套套设施3035.03贷：开发发成本—市政配套套设施11900043、开发间间接费用用分配

间接费用商务写字楼1-6号楼7-10号楼商业用房面积1254683607632832533603200成本127406123663327.053333916.005418425.86324943.08借：开发发成本—商品房屋屋（商务务写字楼楼）—开发间接接费用3663327.05（住宅区区）（1-6号楼）—开发间接接费用3333916.00（7-10号楼—开发间接接费用5418425.87（社区商商业用房房）—开发间接接费用324943.08贷：开发发间接费费用1274061244、完工转转入开发发产品商商务写字字楼成本本明细账账借：开发发产品—商品房屋屋（商务务写字楼楼）244821020.51（住宅区区）（1-6号楼）200298556.69（7-10号楼）314047118.22（社区商商业用房房）16285873.95贷：开发发成本—商品房屋屋（商务务写字楼楼）244821020.51（住宅区区）（1-6号楼）200298556.69（7-10号楼）314047118.22（社区商商业用房房）16285873.95四：结转转成本对于房地地产企业业来说，，结转成成本是其其最重要要的步骤骤。只有有结转了了成本，，才能知知道房地地产项目目实现了了多少收收入，取取得了多多少利润润。利润润该怎样样分配。。而房地地产成本本的结转转，因为为涉及到到房地产产销售合合