展望年度房地产融资模式

展望2009年房地产融资模式

----兼论相关法律问题一、危机与挑战

2008年由美国次贷危机引发的美国金融海啸，对美国及全世界的金融和经济领域都造成了巨大的负面影响。同样我国的金融领域，经济领域及房地产领域也受到了相当的影响。2009年我国的房地产领域也将面临新的挑战和机遇。尽管国务院办公厅于二OO八年十二月八日颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》和在二OO八年十二月二十日又颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，但在新的一年里，房地产项目的融资仍然是所有发展商关心的重要话题。二、资本市场1、企业IPO

房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市场。企业在境内外资本市场IPO股权融资，要经过复杂的审批程序，并有数量的限制，严格的信息披露要求和相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。进入国外资本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。2、发行企业债国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。万科企业（000002）于2007年至2008年发行59亿公司债券；保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批；招商地产发债融资80亿。3、收购上市公司股权（买壳公司再进行增发）

通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。

2008年11月信达投资公司成功用其旗下11家房地产公司的股权置换了青鸟天桥公司的百分之五十八的股权，达到了房地产公司上市的目的。中国银监会2008年12月6号发布《商业银行并购贷款风险管理指引》，鼓励银行支持企业并购贷款业务。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中强调对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。三、传统的间接融资

银行贷款长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款，直到二OO八年十二月二十日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，其第三条第（七）款要求支持房地产开发企业合理融资需求，加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。四、当前的政策障碍

1、房地产公司上市困难重重

2、商业房地产项目贷款仍然受到限制

3、一般房地产公司发债困难也较大

4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松五、探索新的融资模式及其法律问题

新的融资有多种模式，各房地产公司可以根据各自不同的实际情况选择适合自己的模式。1、与外国大型房地产企业合作

1）联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外合作或合资房地产开发公司

2）由国内公司首先参加房地产项目的招、拍、挂程序，然后把内资公司改组成中外合作或合资公司

3）由国内公司完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总投资25%后转让给外资房地产公司在上述三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。2、与大型商业机构合作（沃尔玛、百安居、家乐福、麦得隆、乐购、红星美凯龙和东方家园等）

1）根据需要建设大型商业设施如大型超市（在各主要城市或地区）

2）以量身定造的方式建设并销售

3）合作参股方式，最后完成转股手续

4）以长期出租方式，以分期付清租金方式完成价值转移上述4种合作模式中，房地产开发公司以不同的方式，如以租赁合同收益为担保向银行贷款，或以向承租方或购买方先行收取租金或预付款方式完成房地产融资，根据需要和具体情况制定相关法律文件。3、以项目融资方式向银行贷款 以项目本身全部权益或部分收益作为担保向银行贷款。

1）将项目公司的全部股权质押给银行

2）将项目土地使用权抵押给银行

3）将项目的预期收益全部质押给银行

4）将项目公司的所有银行帐户质押给银行

5）将项目的所有保险权益转让给银行项目融资是当今国际及国内较多适用的融资模式。可以适用项目融资的项目多为商业项目，如酒店、商场、停车楼等。银行通常可以将这类商业项目和房地产开发项目分开对待，以获得不同的政策待遇。项目融资涉及许多法律问题，例如抵押、担保、质押、抵押权的实现和有关金融、税务法律问题，需要制作许多相关法律文件。4、以中中外合合资或或合作作企业业名义义向海海外金金融机机构融融资1）以外外方股股东名名义向向国外外金融融机构构借款款2）以合合资或或合作作企业业名义义向国国外金金融机机构借借款3）以项项目融融资方方式向向国外外机构构借款款以外方方股东东名义义向外外举债债或以以合资资企业业名义义向外外举债债只需需向外外汇管管理局备备案，，不占占国家家外债债总规规模。。但向向外举举债不不能超超过该该项目目的投投资总总额。与与有经经济实实力的的外国国公司司合作作成立立合资资房地地产公公司是是从海海外融融资的的最佳途途径。。同时时在国国内进进行融融资也也是具具有优优势条条件的的。上述融融资模模式涉涉及到到中外外合资资及中中外合合作的的许多多法律律问题题，同同时也也涉及到贷贷款银银行国国家的的金融融法律律问题题和外外汇法法律问问题。。5、房地地产公公司与与海外外房地地产基基金合合作1）在中中国申申请成成立中中外合合作的的房地地产基基金2）吸引引海外外房地地产基基金投投入国国内项项目A、股权权转让让B、项目目转让让C、定身身制作作项目目D、中外外合作作（固固定收收益分分成））等方方式合合作目前由由于政政策因因素，，只有有极少少数国国内的的房地地产基基金获获得批批准，，尚没没有中外外合作作的房房地产产基金金获得得批准准，但但这只只是个个时间间问题题。海海外房房地产产基金目目前直直接投投资国国内房房地产产项目目有一一定困困难，，但有有些房房地产产基金金已经经以外资资企业业入股股的方方式参参与国国内的的房地地产项项目。。6、与信信托投投资公公司合合作开开展房房地产产信托托业务务房地产产公司司与信信托投投资公公司合合作，，由房房地产产公司司向信信托投资资公司司申请请，由由信托托投资资公司司依据据信托托法并并根据据房地产公公司的的项目目具体体情况况制作作信托托计划划，在在社会会上定定向或或公开发发行单单一或或集合合计划划与信信托受受益凭凭证，，将社社会上上的闲闲散资金金汇聚聚起来来，集集中使使用在在房地地产信信托计计划中中。其中要要点是是，根根据信信托计计划：：1）信托托计划划购买买人（（信托托受益益凭证证受益益人））将自自己的的资金金信托托给信信托机构构；2）信托托机构构将某某一项项目的的信托托资金金集合合在一一起设设立独独立帐帐户，，使信信托资金金独立立于信信托公公司自自身的的财产产和其其他信信托计计划的的财产产与资资金；；3）根据据信托托计划划，信信托投投资公公司委委托银银行将将信托托资金金投入入房地地产公公司的项项目中中；4）房地地产开开发公公司向向信托托投资资公司司提供供担保保，以以股权权质押押或以以项目目土地使用用权及在在建工程程抵押及及保险权权益转让让等担保保方式；；5）信托计计划完成成后，项项目发展展商向信信托投资资公司返返还信托托资金本本金及收益；；6）信托公公司向各各信托人人返还资资金及收收益。信托计划划又分房房地产项项目信托托计划和和房地产产公司股股权信托托计划，，前者为间间接融资资，后者者为直接接融资方方式。房地产信信托在我我国刚刚刚兴起，，现在信信托业开开始开展展土地及及开发领领域的信托托计划及及其他大大型房地地产项目目的信托托计划，，房地产产信托涉涉及到物权法、、房地产产法、土土地法、、信托法法、担保保法、保保险法等等。整个个信托计划履行行过程较较为复杂杂，需要要制作较较多法律律文件。。中国银银监会2008年12月4日颁布《银行业与与信托公公司业务务合作指指引》强调银信信理财合合作和信贷资产产证券化化合作业业务，从从而为信信托公司司介入房房地产业业务提供供了巨大大的空间。。7、当地房房地产公公司与外外地房地地产公司司合作（（企业间间融资））跨地区、、跨省市市的房地地产项目目合作，，可以实实现优势势互补，资源源整合、、节约成成本、提提高效率率。1）联合竞竞拍2）先行竞竞拍，以以后股权权重组3）项目转转让4）股权转转让8、与国外外及外地地房地产产代理机机构合作作（间接接融资新新方式））1）境外售售楼宣传传吸引海外外侨胞及及海外投投资者购购买国内内房产，，设立吸吸引海外外个人或机构构的热线线。2）外地售售楼宣传传吸引外地地投资者者到本地地购买房房产。需要境外外律师的的配合，，涉及到到外国的的法律。。如在国国外签约约涉及到外国国的税收收法律。。9、合作开开发医用用房地产产（与境境内外医医疗机构构合作建建联锁机机构）房地产开开发公司司与国内内外国大大型医疗疗机构或或大型医医疗保健机构联联合开发发医用房房地产项项目。1）合资组组建项目目公司（（外方以以资金或或管理或或高级医医疗管理队伍入入资）2）以项目目融资3）外方的的设备入入资4）为特定定医疗机机构建造造或以出出租形式式销售医医院设施施房地产公公司与特特定的医医疗投资资机构合合作以不不同方式式融资。。10、以BT方式融资资房地产公公司在项项目建设设的过程程中将项项目销售售掉，项项目公司寻找并并选择对对其所开开发建设设的项目目有兴趣趣的投资资机构，，该投资机构构按合同同约定分分期向项项目公司司支付工工程款，，至项目目验收合格后后将最后后一笔款款付清。。一般这种种项目多多为写字字楼项目目，购买买者为自自用或投投资用。这种种融资方方式对开开发公司司或购买买方均有有益处，，可以说说风险在买卖卖双方之之间分担担。采用用BT融资方式式还需要要双方对对履约做出保证证。11、跨行业业合作房地产公公司与其其他行业业中的大大型投资资者合作作，例如如石油行业，通通讯行业业，航空空行业、、制造业业等。房地产公公司利用用本身在在开发领领域的优优势，吸吸引行业业外的大批资金金。资金金会向着着利润高高的行业业流动，，这时资资源的配配置会达到最最优。房地产行行业的收收益及利利润率一一直相对对其他行行业较高高，而房地产又又是一个个新兴的的行业，，所以吸吸引外行行业资金金有着极极大的潜力。。12、与担保保机构合合作增强强信用等等级提高高融资能能力无论采取取何种方方式融资资，房地地产公司司都要尽尽最大努努力提高自己的的信用等等级，而而在短期期内提高高信用等等级的方方式便是是与担保机构构合作，，增强信信用等级级。在提高信信用等级级后，融融资的问问题会得得到妥善善解决，，同时担保机构构会要求求房地产产公司提提供相应应的反担担保措施施。13、与保险险机构合合作保险机构构每年可可以从所所收取的的保险费费总额中中拿出百百分之五投入不不动产投投资，而而保险机机构虽不不是专业业的房地地产开发发机构，但却却有充足足的资金金。1）为保险险公司量量身定制制其投资资的不动动产项目目2）吸引保保险公司司参与股股权式开开发房地地产项目目（保险险资产管理公司司）国务院办办公厅《关于当前前金融促促进经济济发展的的若干意意见》鼓励保险险投资机机构投资资企业债债、公司司债。14、与大型型企业或或机构合合作（如如中石油油、银行行、保险险司、中航航集团等等各大型型央企））1）建造职职工集体体福利性性商业住住房2）定制写写字楼及及其他设设施。房地产公公司及早早获取这这方面的的信息，，项目融融资问题题迎刃而而解。15、与不动动产资产产证券化化试点银银行合作作（ABS）（Assest——Backed—Security）1）早期介介入试点点银行的的试点项项目；2）将项目目贷款及及项目个个人住房房抵押贷贷款列入入SPVSpecial—Purpose——Vehicle公司中。。目前有关关法规刚刚出台，，实施细细则正在在制订中中，配套套的规定也在完完善，具具体试点点项目刚刚刚开始始。16、企业债债券市场场（发改改委审批批项目））企业债券券是企业业依据国国家法律律，按照照国务院院及央行行的法规及规定定，在获获得政府府有关部部门的批批准后依依照法定定程序发发行的债券，，约定在在一定期期限内还还本付息息的债券券。企业债券券代表着着发债企企业和投投资者之之间的一一种债权权债务关系，债债券持有有人是企企业的债债权人，，企业债债券与股股票一样样，同属有价价证券，，可以自自由转让让。企业债券券分类如如下：1）短期（（1年）、中中期（1-5年）、长长期债券券（5年以上））2）记名与与不记名名债券3）信用债债券和担担保债券券4）提前赎赎回债券券和不可可提前赎赎回债券券5）固定利利率债券券，浮动动利率债债券和累累进利率率债券6）附有选选择权的的企业债债券和无无选择权权的债券券。（可转换换公司债债券，有有认股权权证的债债券）7）公募债债券和私私募债券券。国务院、、央行于于2005年5月23日颁布《短期融资资券管理理办法》，企业可发行一一年期短短期融资资券，用用于企业业正常经经营，在在整个短短期融资资券发行行过程中，需需要律师师及其他他中介机机构出具具有关文文件。17、PE私募股权权投资基基金最近两年年私募股股权投资资在我国国迅速发发展起来来，对各各类企业业在经营营发展中融融资起了了巨大的的作用，，虽然大大多数和和私募股股权投资资基金要要选择一一些在生物物科技，，新材料料和新能能源领域域里具有有发展潜潜力的企企业，但但也有一一些大型的的私募股股权投资资基金倾倾向于投投资一些些具有上上市发展展潜力的的房地产产公司。私募股权权投资基基金是在在上市之之前投入入，（preIPO）一般投投入在二二至三年后后退出。。PE投资涉及及到律师师尽职调调查，财财务审计计，股权权调整，，工商资料料变动，，因此要要有完善善和详细细的法律律文件。。私募股权权基金既既有国外外的，也也有本土土的，更更有中外外合资或或合作的，这也也是房地地产企业业发展中中直接融融资的一一种渠道道。18、房地产产投资信信托基金金（REITS）房地产投投资信托托基金是是以信托托方式组组成而主主要投资资于房地产项目目的集体体投资计计划，旨旨在向持持有人提提供来自自房地产产租金收入的的回报。。RealEstatesInvestmentTrusts,应该是集集合众多投投资者资资金，组组成一个个投资基基金，投投资于房房地产或或房地产相关关权益，，投资者者权益表表现为可可在证券券市场上上交易的的某种形式的的证券。。房地产投投资信托托基金的的基本要要素：1、法律依依据：《证券投资资基金法法》、《合同法》、《合伙企业业法》和将要出出台台的《房地产投投资信托托基金管管理试点点办法》。及投资者者利益保保护依据据REITS发售时以以及存续续期间向向投资者者公开披露的的包括《基金合同同》、《基金发售售说明书书》、《估值值报报告》、《资产产运运营营情情况况报报告告》、《财务务报报告告》等一一系系列列组组成成文文件件。。2、基基金金管管理理人人：：负负责责基基金金的的设设立立、、发发售售、、申申请请上上市市和和运运作作管管理理。。3、资资产产管管理理人人：：资资产产管管理理人人的的管管理理职职能能包包括括：：房房地地产产资资产产管管理理和和运运营；；市市场场策划划和和发发展展，，投投资资和和财财务务管管理理，，提提供供人人力力资资源源和和其其他他保保障障功功能能等等。。4、基基金金托托管管人人：：履履行行证证券券投投资资基基金金相相关关法法规规规规定定的的基基金金托托管管职职责责。。5、估估值值机机构构：：对对REITS房地地产产资资产产进进行行评评估估，，包包括括对对购购入入，，卖出出物物业业的的估估值值和和持持有有物物业业资资产产的的定定期期估估值值。。6、财财务务顾顾问问：：主主要要负负责责为为基基金金份份额额定定价价和和持持续续督督导导资资产产管管理理机构构，，也也可可代代理理基基金金销销售售。。7、市市场场顾顾问问：：由由资资产产管管理理机机构构选选择择，，负负责责物物业业价价值值提提升升策策划划。。8、物物业业管管理理机机构构：：由由资资产产管管理理机机构构选选择择，，负负责责非非资资产产经经营营性性物物业业管理理。。9、律律师师和和会会计计师师：：由由基基金金管管理理机机构构和和资资产产管管理理机机构构联联合合聘聘任任，，履履行专专业业职职责责。。房地地产产资资产产类类型型：：主主要要是是可可以以产产生生长长期期，，稳稳定定适度度增增长长的的现现金金流流的的不不动动产产资资产产都都可可以以成成为为REITS。例如如：：办办公公楼楼，，酒酒店店、、出出租租公公寓寓、、商商场场、、工工业业厂厂房房、、游乐乐场场物物业业、、公公路路、、铁铁路路、、桥桥梁梁、、隧隧道道、、港港口口、、机机场场等基基础础设设施施等等。。19、房房地地产产企企业业融融资资模模式式的的选选择择房地地产产企企业业的的组组成成形形式式各各有有不不同同，，企企业业的的具具体体财财务务状状况和和经经营营模模式式也也有有很很大大的的差差别别，，各各企企业业可可以以根根据据自自身身的的特特点和和发发展展方方向向选选择择最最适适合合自自己己的的融融资资模模式式。。20、对对未未来来中中国国房房地地产产市市场场的的展展望望我国国有有十十三三亿亿多多的的人人口口，，城城市市人人口口有有三三至至四四个个亿亿，，还还有有九九个个多多亿亿的人人口口在在广广大大农农村村。。随随着着我我们们的的经经济济实实力力不不断断增增长长，，一一方方面面城城市市人人口口快快速增增长长，，有有对对住住房房办办公公及及城城市市