宜兴-苏宁-LOFT产品研究课件

宜兴苏宁东氿项目LOFT产品研究——世联地产苏宁宜兴项目组宜兴苏宁东氿项目LLOFT产品市场接受度客户反馈解决核心问题产品案例分析客户特征访谈假设我们产品要做成LOFT？宜兴市场现状市场价格在不考虑总高度是否符合规定的情况下LOFT产品客户反馈解决核心问题产品客户特征访谈假设我们产品目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析优势

(1)产品优势还在于性价比较高。一层的价格，两层的面积：LOFT住宅产品层高≧4.9，可以给客户更加实惠的感觉。

(2)动静真正分离，上下截然分区，复式结构增加户型的使用空间。产品优势——价格实惠，功能实用总体层高5.8米自由分割自由分割优势产品优势——价格实惠，功能实用总体层高5.8米自由分割自劣势：

(1)每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感;(2)此种产品不可避免的提高了装修成本及费用。

(3)面对的客户群体较为单一，受众面窄。产品劣势——层高受限，成本增加，客群单一居住及生活空间受到压抑自由分割自由分割劣势：

(1)每层的空间受高度限制，有局促感产品客户群——年轻的首置，投资客户Loft产品：享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。主要客户群：是25-38岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。产品客户群——年轻的首置，投资客户Loft产品：主要客户群：无锡户型面积（㎡）层高（米）Loft均价（元/㎡）周边普通住宅均价（元/㎡）对比系数D-PAKE52-855.38910090001：1哥伦布广场50-794.991100090001.2：1五米阳光35-604.99590045001.3：1甲壳虫293329-333.9900090001：1无锡市场案例Loft项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。从当时LOFT产品销售时，均价与周边住宅对比系数为1—1.3左右目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例：无锡户型面积（㎡）层高Loft均价周边普通住宅均价（元/㎡）结合产品特征及市场案例分析如下：市场LOFT产品主要为90㎡以下小户型；购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户；宜兴市场尚无此类产品出现;无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为1-1.3。结合产品特征及市场案例分析如下：市场LOFT产品主要为90㎡目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额测算一：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/㎡LOFT：均价13000元/㎡销售额：高层住宅：38.5亿LOFT：9亿总体高层销售额：47.5亿以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额测算一：销测算二：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/㎡LOFT：均价13000元/㎡销售额：高层住宅：38.6亿LOFT：8.6亿总体高层销售额：47.2亿测算二：销售额：总体高层销售额：47.2亿原方案测算：高层：均价10000元/㎡总体高层销售额：45亿原方案测算：总体高层销售额：45亿采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额方案一：47.5亿方案二：47.2亿采用原高层设计方案的情况下高层总销额原方案：45亿增加LOFT产品，在不考虑成本的情况下，高层住宅销售额提高2亿左右！根据静态数据的测算得出：采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额增加LOFT产品，在目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析客户访谈——针对宜兴复式产品的客户访谈调查客户访谈——针对宜兴复式产品的客户访谈调查访谈内容访谈问题重点：在东氿片区100米以上的高层产品接受度？高层产品中的层高为5-6M的复式接受度？在东氿的高层复式价格接受范围？对高层的楼层接受数？复式产品的面积需求？访谈内容访谈问题重点：对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会接受。复式的总层高5-6M是可以接受的，单层在2.7-3M。复式的面积120-160㎡比较合适我。价格在8000-10000元都能接受，宜兴前两年房价才3-4千，但这两年价格涨的太离谱了。如果我买高层，30层以内还是可以接受的。访谈人一万先生32岁背景：二次置业家庭：三口之家职业：评估公司经理核心特点：以长辈为重对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子，家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。高层20多层还是可以的。像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。廖先生35岁购房目的：改善居住环境家庭：五口之家职业：公务员核心特点：家庭为重，居住舒适度访谈人二现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，我是不能接受这么高的房子，如果说做酒店还差不多，我买这么高，电梯等很久不方便，物管费也很高。如果是买复式，我喜欢带院子的，不会买高层的复式。现在住的300㎡复式，如果是要再买，我打算买200㎡的就差不多了。一楼就做生活空间，朋友来玩玩也好，楼上就是卧室，最好每间卧室都有卫生间。复式价格1万左右差不多。访谈人三王先生40岁购房目的：改善居住环境家庭：五口之家职业：私营业主老板核心特点：居住环境的提升高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，33层的高层我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高层。复式的层高，标准层高就可以了，2.7-3米差不多。高层复式价格7000-8000元/㎡可以接受的。复式面积200㎡就够用了。访谈人四吴小姐27岁购房目的：二次置业家庭：两口之家职业：教师核心特点：身份和档次的要求33层的高层我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高层。访百米的楼层太高了，25层以内就差不多了。如果是复式，普通层高都可以的。是在东氿湖边能看湖景，那1.1-1.2万还是能接受的，价格也要比较下周边楼盘的价格。复式的面积200㎡比较合适。张先生38岁购房目的：再次改善家庭：五口之家职业：销售总监核心特点：投资未来，升值访谈人五百米的楼层太高了，25层以内就差不多了。张先生38岁百米的楼层太高了，我不能接受那么高的房子。现在地震这么频繁，住那么高，跑都跑不急的。复式的总层高5-6M是可以接受的，有的复式二楼太矮，很不舒服。复式的面积200㎡就可以了，三房比较合适，每个房间大一点。价格在10000元/㎡左右都能接受。访谈人六林女士45岁购房目的：多次置业家庭：六口之家职业：公司经理核心特点：投资，身份，价值百米的楼层太高了，我不能接受那么高的房子。现在地震这么频繁，访谈结论对东氿百米以上的高层基本不接受，高层楼层接受范围在30层以内。层高在5-6米的复式能够接受，复式面积需求在200㎡左右。相对高层复式更愿选择洋房复式产品。复式价格接受范围为8千-1.2万元/㎡。百米高层复式风险和挑战访谈结论对东氿百米以上的高层基本不接受，高层楼层接受范小结LOFT产品面积控制为90㎡以下；客户多为年轻的白领首置，商务及投资性；在不考虑成本情况下，LOFT可以达到销售额的提升；假设大体量增加LOFT产品后，会降低平层的舒适度，影响本项目的高端定位；在采用LOFT产品后，本项目也将会面临着客户接受度问题。小结LOFT产品面积控制为90㎡以下；客户多为年轻的白领首置因此世联认为：不建议大体量的设计LOFT产品！如果要做：建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！因此世联认为：不建议大体量的设计LOFT产品！如果要做：目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析附件：产品性价比挖掘——露台说明：赠送面积较常用的方法之一。偶数层露台奇数层露台阳台露台阳台露台露台与阳台的结合使用，增加实用性和舒适性附件：产品性价比挖掘——露台说明：赠送面积较常用的方法之一。附件：产品性价比挖掘——凸窗梁凸窗窗台凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积凸窗剖面1700说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。利用同样原理做赠送衣柜附件：产品性价比挖掘——凸窗梁凸窗窗台凸窗窗台客户可根据需要附件：产品性价比挖掘——入户花园说明：为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用。入户花园附件：产品性价比挖掘——入户花园说明：入户花园附件：产品性价比挖掘——内庭院说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。附件：产品性价比挖掘——内庭院说明：入户花园的升级版。通过一附件：产品性价比挖掘——多面窗说明：最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。适用于有较好外部景观资源的情况。270度观景凸窗卧室二面采光、客厅三面采光、弧形大阳台附件：产品性价比挖掘——多面窗说明：最大化采光面和观景面，最THEEND!THEEND!宜兴苏宁东氿项目LOFT产品研究——世联地产苏宁宜兴项目组宜兴苏宁东氿项目LLOFT产品市场接受度客户反馈解决核心问题产品案例分析客户特征访谈假设我们产品要做成LOFT？宜兴市场现状市场价格在不考虑总高度是否符合规定的情况下LOFT产品客户反馈解决核心问题产品客户特征访谈假设我们产品目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析优势

(1)产品优势还在于性价比较高。一层的价格，两层的面积：LOFT住宅产品层高≧4.9，可以给客户更加实惠的感觉。

(2)动静真正分离，上下截然分区，复式结构增加户型的使用空间。产品优势——价格实惠，功能实用总体层高5.8米自由分割自由分割优势产品优势——价格实惠，功能实用总体层高5.8米自由分割自劣势：

(1)每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感;(2)此种产品不可避免的提高了装修成本及费用。

(3)面对的客户群体较为单一，受众面窄。产品劣势——层高受限，成本增加，客群单一居住及生活空间受到压抑自由分割自由分割劣势：

(1)每层的空间受高度限制，有局促感产品客户群——年轻的首置，投资客户Loft产品：享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。主要客户群：是25-38岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。产品客户群——年轻的首置，投资客户Loft产品：主要客户群：无锡户型面积（㎡）层高（米）Loft均价（元/㎡）周边普通住宅均价（元/㎡）对比系数D-PAKE52-855.38910090001：1哥伦布广场50-794.991100090001.2：1五米阳光35-604.99590045001.3：1甲壳虫293329-333.9900090001：1无锡市场案例Loft项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。从当时LOFT产品销售时，均价与周边住宅对比系数为1—1.3左右目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例：无锡户型面积（㎡）层高Loft均价周边普通住宅均价（元/㎡）结合产品特征及市场案例分析如下：市场LOFT产品主要为90㎡以下小户型；购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户；宜兴市场尚无此类产品出现;无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为1-1.3。结合产品特征及市场案例分析如下：市场LOFT产品主要为90㎡目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额测算一：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/㎡LOFT：均价13000元/㎡销售额：高层住宅：38.5亿LOFT：9亿总体高层销售额：47.5亿以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额测算一：销测算二：（按1.3比例计算）高层：均价10000元/㎡LOFT：均价13000元/㎡销售额：高层住宅：38.6亿LOFT：8.6亿总体高层销售额：47.2亿测算二：销售额：总体高层销售额：47.2亿原方案测算：高层：均价10000元/㎡总体高层销售额：45亿原方案测算：总体高层销售额：45亿采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额方案一：47.5亿方案二：47.2亿采用原高层设计方案的情况下高层总销额原方案：45亿增加LOFT产品，在不考虑成本的情况下，高层住宅销售额提高2亿左右！根据静态数据的测算得出：采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额增加LOFT产品，在目录：LOFT产品分析项目静态销售额测算客户访谈附件目录：LOFT产品分析客户访谈——针对宜兴复式产品的客户访谈调查客户访谈——针对宜兴复式产品的客户访谈调查访谈内容访谈问题重点：在东氿片区100米以上的高层产品接受度？高层产品中的层高为5-6M的复式接受度？在东氿的高层复式价格接受范围？对高层的楼层接受数？复式产品的面积需求？访谈内容访谈问题重点：对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会接受。复式的总层高5-6M是可以接受的，单层在2.7-3M。复式的面积120-160㎡比较合适我。价格在8000-10000元都能接受，宜兴前两年房价才3-4千，但这两年价格涨的太离谱了。如果我买高层，30层以内还是可以接受的。访谈人一万先生32岁背景：二次置业家庭：三口之家职业：评估公司经理核心特点：以长辈为重对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子，家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。高层20多层还是可以的。像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。廖先生35岁购房目的：改善居住环境家庭：五口之家职业：公务员核心特点：家庭为重，居住舒适度访谈人二现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，我是不能接受这么高的房子，如果说做酒店还差不多，我买这么高，电梯等很久不方便，物管费也很高。如果是买复式，我喜欢带院子的，不会买高层的复式。现在住的300㎡复式，如果是要再买，我打算买200㎡的就差不多了。一楼就做生活空间，朋友来玩玩也好，楼上就是卧室，最好每间卧室都有卫生间。复式价格1万左右差不多。访谈人三王先生40岁购房目的：改善居住环境家庭：五口之家职业：私营业主老板核心特点：居住环境的提升高层最高能接受范围在26-27层，现在宜兴还没有百米以上的，33层的高层我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高层。复式的层高，标准层高就可以了，2.7-3米差不多。高层复式价格7000-8000元/㎡可以接受的。复式面积200㎡就够用了。访谈人四吴小姐27岁购房目的：二次置业家庭：两口之家职业：教师核心特点：身份和档次的要求33层的高层我是肯定不接受的，更不能接受百米以上的高层。访百米的楼层太高了，25层以内就差不多了。如果是复式，普通层高都可以的。是在东氿湖边能看湖景，那1.1-1.2万还是能接受的，价格也要比较下周边楼盘的价格。复式的面积200㎡比较合适。张先生38岁购房目的：再次改善家庭：五口之家职业：销售总监核心特点：投资未来，升值访谈人五百米的楼层太高了，25层以内就差不多了。张先生38岁百米的楼层太高了，我不能接受那么高的房子。现在地震这么频繁，住那么高，跑都跑不急的。复式的总层高5-6M是可以接受的，有的复式二楼太矮，很不舒服。复式的面积200㎡就可以了，三房比较合适，每个房间大一点。价格在10000元/㎡左右都能接受。访谈人六林女士45岁购房目的：多次置业家庭：六口之家职业：公司经理核心特点：投资，身份，价值百米的楼层太高了，我不能接受那么高的房子。现在地震这么频繁，访谈结论对东氿百米以上的高层基本不接受，高层楼层接受范围在30层以内。层高在5-6米的复式能够接受，复式面积需求在200㎡左右。相对高层复式更愿选择洋房复式产品。复式价格接受范围为8千-1.2万元/㎡。百米高层复式风险和挑战访谈结