第7章城市房地产管理法律制度课件

第七章房地产管理法律制度第七章

介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房地产法律制度的管理体制，重点阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。本章提要介绍了房地产法规的相关基本概念和1949年前3000年前：出现了田地的交换和买卖；19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动；19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。1949－1955年接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动；建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。我国房地产业的产生与发展1949年前我国房地产业的产生与发展1956－1965年以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造；赎买私有企业的土地。1966－1978年遭受“十年动乱”的严重破坏。1978－1980年随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。我国房地产业的产生与发展1956－1965年我国房地产业的产生与发展1981－1986年新中国房地产业复苏的前奏。81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。1987-1990年88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达到真正的第一次低谷。1991-1995年91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。我国房地产业的产生与发展1981－1986年我国房地产业的产生与发展1996－1999年伴随着房地产业的合理调整进行的。经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。2000年－经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。我国房地产业的产生与发展1996－1999年我国房地产业的产生与发展2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上健康，地区各有差异。长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上扬偏快。珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。我国房地产业的产生与发展2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，我国房地产业的产生与发展我国房地产业的产生与发展传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。1978－1990年：改革的探索和试点阶段1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初在西安、柳州、梧州、南宁；1982年起，实行补贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。1980年4月，邓小平同志明确提出改革的总体构想；同年6月，中国中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布实行住宅商品化。城镇住房制度改革传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提租为基本环节的改革思路。1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月批发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。城镇住房制度改革1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，强调了政策的严肃性。1991年11月，国务院办公厅下发了《关于进行城镇住房制度改革的意见》，成为改革的纲领性文件。城镇住房制度改革1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段城镇住房制1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台，实行“五位一体”，即推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国引起了所谓“上海效应”。城镇住房制度改革1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；51994年以后：改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的的决定》，确定了房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房需求。城镇住房制度改革1994年以后：改革的深化和全面实施阶段城镇住房制度改革房改的基本内容是“三改四建”：改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担；改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行；改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；城镇住房制度改革房改的基本内容是“三改四建”：城镇住房制度改革建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。城镇住房制度改革建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，基本内容包括：从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。城镇住房制度改革1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，按开发区性质划分新区开发：生地到熟地、初次开发、用地条件好（征地）；旧区再开发：毛地到熟地、再次开发、用地紧张、投资大（拆迁）。按开发层次划分两个层次：生地到熟地、熟地到房屋；一个层次：毛地到熟地到房屋。房地产开发的形式按开发区性质划分房地产开发的形式按开发规模划分单项工程：如建筑单体、道路工程、管线工程等；建设项目：建成几栋建筑并可投入使用，至少有水、电，牵涉到供电、上下水等单项工程；区域开发：考虑一定面积，实现一定区域功能，一般国内以居住小区为单位，必须匹配必要的公共生活设施；综合区开发：综合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能区为单位。房地产开发的形式按开发规模划分房地产开发的形式按开发对象划分土地开发：生地到熟地，农业土地开发；房屋开发：熟地到房屋；综合开发：“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”、“综合”、“配套”、“全部内容的全过程”。不同于统建和城市综合开发。房地产开发的形式按开发对象划分房地产开发的形式一、房地产管理法的基本概念1、房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产2、地产：在一定土地所有制下作为财产的土地3、房地产

从自然形态看：是房产和地产的统称；从社会属性看：具有商品属性；从法学角度分析：具有一般“物”的属性，又称不动产。第一节概述一、房地产管理法的基本概念第一节概述4、房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。5、房地产管理法：是调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的法律规范的总称。第一节概述4、房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，

11月1日出炉的2007年《福布斯》中国富豪榜400强榜单，却被人冠以“房地产老板名录”的别名，耐人寻味。根据《福布斯》的最新排名，前10名中国富豪中，有5名主业涉及房地产的企业家；前100名中国富豪中，有39人从事房地产业。第一节概述11月1日出炉的2007年《福布

供求紧张、流动性充沛的“良机”，使的房地产商们动用各种手段抬高房价、取得巨额利润如囊中探物，甚至不用盖一砖一瓦，单守住地块就能坐地数钱。南京市某个楼盘一天内每平方米房价上涨了1200元；上海一些楼盘10月份的售价是2月份开盘价的2倍；杭州的开发商说，房价高得连他们自己也看不懂。第一节概述供求紧张、流动性充沛的“良机”，使的

华人首富李嘉诚投巨资在北京最繁华的商业街王府井建设一个商业广场，这是一个投资额高达20亿美元的大项目，也是北京市建国以来最大的房地产开发项目。维港公司的经理周凯旋看中了北京王府井的一块地皮，寻找合作开发商。1993年9月12日，经与李嘉诚不到30分钟的商谈，达成共识，创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。第一节概述华人首富李嘉诚投巨资在北京最繁华

这个宏伟的设想竟是周凯旋在王府井大街散步时得到的！她走到儿童电影院，发现这家电影院处于这样一个商业街，在地产的利用率上讲很不合算。如果将这一大片动迁，然后投巨资建设一个商业广场，就像一座桥梁，连接王府井和东单这两个最著名的商业街，将大大地提高这块地的利用率。第一节概述这个宏伟的设想竟是周凯旋在王府井

商界奇才之间最易沟通。由周凯旋完成这12万平方米的动迁，佣金是总投资的2.5%。李嘉诚出资20亿美元，启动北京市建国以来最大的房地产开发项目。他知道，这个项目的利润可能是100%或更多。前前后后，总共不到30分钟，这对商界奇才创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。第一节概述商界奇才之间最易沟通。由周凯旋完1.加强对房地产的管理；2.维护房地产市场秩序；3.保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展。二、房地产管理法立法的目的1.加强对房地产的管理；二、房地产管理法立法的目的1.节约用地，保护耕地的原则；2.国有土地有偿、有期限使用的原则；3.国家扶持发展居民住宅的原则；4.国家保护房地产权利人合法权益和房产权利人必须守法的原则。三、城市房地产管理法的基本原则1.节约用地，保护耕地的原则；三、城市房地产管理法的基本原则房地产开发用地：是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。使用权获得方式出让划拨第二节房地产开发用地房地产开发用地：是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地（一）概念

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（二）特征

国家垄断行为有期限有偿不含地下之物一、土地使用权出让（一）概念一、土地使用权出让（三）方式：拍卖、招标或协议出让

拍卖出让：是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。这种方式主要适用于投资环境好、赢利大、竞争性强的房地产业、金融业、旅游业、商业和娱乐用地。一、土地使用权出让（三）方式：拍卖、招标或协议出让一、土地使用权出让

招标出让：是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人，用书面投标的形式，竞投某一块土地的使用权，由招标人择优确定土地使用者的方式。招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。这种方式适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地。一、土地使用权出让招标出让：是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人协议出让：是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判，协商，达成出让土地使用权一致意见的方式。主要用于工业仓储、市政公益事业项目、非赢利项目及政府为调整经济结构，实施产业政策而需要给予优惠、扶持的建设项目等。一、土地使用权出让协议出让：是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让（四）土地使用权出让的最高年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。一、土地使用权出让（四）土地使用权出让的最高年限一、土地使用权出让说明土地使用权出让不是土地买卖；明示了我国土地有偿、有限期的使用制度；说明了国家作为土地所有者对土地使用权有最终处置权。规定土地使用权出让最高年限的意义说明土地使用权出让不是土地买卖；规定土地使用权出让最高年限的（五）土地使用权终止和续期因法定事由提前收回，国家予以适当补偿；土地使用权申请续期应当提前一年，并重新签订出让合同；续期未获批准的，国家无偿收回土地使用权。一、土地使用权出让（五）土地使用权终止和续期一、土地使用权出让(一)划拨与出让相同，都是取得土地使用权的途径；区别，是否缴纳出让金；除另有规定外，划拨无期限；不能直接转让和抵押。（二）形式有偿划拨：由使用方缴纳补偿费、安置费。无偿划拨：城市空地；原使用者已被撤销和多余土地；国有荒山地。二、土地使用权划拨(一)划拨与出让二、土地使用权划拨（三）划拨范围国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；其他。二、土地使用权划拨（三）划拨范围二、土地使用权划拨一、概念房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括土地开发和房屋开发。土地开发：“三通一平”房屋开发：①住宅；②生产与经营建筑；③生产、生活服务性建筑；④其他基础设施等。第三节房地产开发一、概念第三节房地产开发严格执行城市规划；必须坚持经济、文化和环境效益的统一；必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。二、房地产开发的原则严格执行城市规划；二、房地产开发的原则1、按合同约定开发闲置土地满一年未开发的，征收土地出让金20％以下的闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2、设计施工符合法定标准3、严格竣工验收4、竣工验收的条件P151三、房地产开发的要求1、按合同约定开发三、房地产开发的要求1、房地产开发企业设立的条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；满足房地产开发资质等级要求的条件；法律、行政法规定的其他条件。四、房地产开发企业1、房地产开发企业设立的条件四、房地产开发企业房地产开发企业的设立程序房地产开发企业的设立登记；房地产开发企业的备案；其他条件。四、房地产开发企业房地产开发企业的设立程序四、房地产开发企业一、一般规定概念

房地产交易：指房地产转让、抵押和租赁等交易行为及相关活动。原则：权属合一房屋所有权和土地使用权不可分离原则。第四节房地产交易一、一般规定第四节房地产交易房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。1、以出让方式取得土地使用权的转让条件：按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％。持有房屋所有权证书。二、房地产的转让房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件：报经有批准权的人民政府审批受让方办理土地使用权出让手续（土地使用权证书）受让方缴纳土地使用权出让金不办理出让手续的，转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。二、房地产的转让2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件：二、房地产的转让3、不得转让的房地产司法机关和行政机关决定限制的房地产依法收回的土地使用权的，不得转让共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书法规规定的禁止转让的其他情形二、房地产的转让3、不得转让的房地产二、房地产的转让1、概念商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。三、商品房销售1、概念三、商品房销售2、商品房现售的条件现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证。三、商品房销售2、商品房现售的条件三、商品房销售已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。三、商品房销售已通过竣工验收；三、商品房销售3、商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。在房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三、商品房销售3、商品房预售的条件三、商品房销售房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。四、房地产抵押房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押抵押权从属于债权，逾期不履行债务时方可行使抵押权。抵押期间，抵押人对抵押物的实际占有权并不转移。逾期不履行债务时，抵押权人比其他债权人优先受偿。房地产抵押具有物上追及力，即抵押期间抵押人对抵押物的处置不得损害抵押权人的利益。房地产抵押的法律特征抵押权从属于债权，逾期不履行债务时方可行使抵押权。房地产抵押房屋租赁的特征：出租人必须是房屋的所有权人。房屋租赁不转移出租房屋的所有权。承租人向出租人支付租金。租赁期满，承租人必须返还房屋给承租人。

房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人，由承租人向出租人支付租金的行为。五、房屋租赁房屋租赁的特征：房屋租赁：是指房屋所有权人作为出（一）概念房地产中介服务：是指在房地产市场上从事咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务机构：是指在房地产市场上为从事房地产投资、开发和交易等活动的主体提供咨询、经济和评估等业务服务的机构。六、房地产中介服务机构（一）概念六、房地产中介服务机构房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估：是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和代理业务的经营活动。六、房地产中介服务机构房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、（二）人员要求必须具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员；房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。六、房地产中介服务机构（二）人员要求六、房地产中介服务机构（三）机构设立条件

有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；有规定数量的房地产专业人员；其他条件。六、房地产中介服务机构（三）机构设立条件六、房地产中介服务机构一、城市房屋拆迁概述（一）概念

城市房屋拆迁：是根据城市规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。第五节城市房屋拆迁一、城市房屋拆迁概述第五节城市房屋拆迁（二）房屋拆迁形式1、自行拆迁：是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。2、委托拆迁：是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行。《拆迁条例》规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。一、城市房屋拆迁概述（二）房屋拆迁形式一、城市房屋拆迁概述（一）拆迁补偿的概念

1、拆迁补偿：是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据国家法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济补偿。2、拆迁补偿的范围

拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。二、房屋拆迁补偿（一）拆迁补偿的概念二、房屋拆迁补偿（二）拆迁补偿形式

1.货币补偿：指拆迁人对拆除的房屋，按其价值，以付给货币的方式对被拆迁人的经济损失进行补偿。2.产权调换：拆迁人以其他的或再建的房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行交换，使被拆迁人对拆迁人提供的房屋拥有所有权。3.产权调换与货币补偿相结合：指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换部分采取作价补偿。二、房屋拆迁补偿（二）拆迁补偿形式二、房屋拆迁补偿（一）房屋拆迁安置拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所作的用房安排处置。《拆迁条例》规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。三、房屋拆迁安置与补助（一）房屋拆迁安置三、房屋拆迁安置与补助临时安置：是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。长期安置：包括易地安置和原地长期安置。三、房屋拆迁安置与补助临时安置：是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提（二）房屋拆迁补助房屋拆迁补助：是指拆迁人向被拆迁人或房屋承租人因房屋拆迁而产生的一些费用的必要补助，它包括：搬迁补助费；临时安置补助费；停业、停产补偿费。三、房屋拆迁安置与补助（二）房屋拆迁补助三、房屋拆迁安置与补助演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！第七章房地产管理法律制度第七章

介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房地产法律制度的管理体制，重点阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。本章提要介绍了房地产法规的相关基本概念和1949年前3000年前：出现了田地的交换和买卖；19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动；19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。1949－1955年接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动；建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。我国房地产业的产生与发展1949年前我国房地产业的产生与发展1956－1965年以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造；赎买私有企业的土地。1966－1978年遭受“十年动乱”的严重破坏。1978－1980年随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。我国房地产业的产生与发展1956－1965年我国房地产业的产生与发展1981－1986年新中国房地产业复苏的前奏。81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。1987-1990年88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达到真正的第一次低谷。1991-1995年91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。我国房地产业的产生与发展1981－1986年我国房地产业的产生与发展1996－1999年伴随着房地产业的合理调整进行的。经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。2000年－经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。我国房地产业的产生与发展1996－1999年我国房地产业的产生与发展2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上健康，地区各有差异。长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上扬偏快。珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。我国房地产业的产生与发展2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，我国房地产业的产生与发展我国房地产业的产生与发展传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。1978－1990年：改革的探索和试点阶段1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初在西安、柳州、梧州、南宁；1982年起，实行补贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。1980年4月，邓小平同志明确提出改革的总体构想；同年6月，中国中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布实行住宅商品化。城镇住房制度改革传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提租为基本环节的改革思路。1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月批发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。城镇住房制度改革1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段1991年6月，国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，强调了政策的严肃性。1991年11月，国务院办公厅下发了《关于进行城镇住房制度改革的意见》，成为改革的纲领性文件。城镇住房制度改革1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段城镇住房制1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；5月1日，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台，实行“五位一体”，即推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国引起了所谓“上海效应”。城镇住房制度改革1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；51994年以后：改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的的决定》，确定了房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房需求。城镇住房制度改革1994年以后：改革的深化和全面实施阶段城镇住房制度改革房改的基本内容是“三改四建”：改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担；改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行；改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；城镇住房制度改革房改的基本内容是“三改四建”：城镇住房制度改革建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。城镇住房制度改革建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，基本内容包括：从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。城镇住房制度改革1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，按开发区性质划分新区开发：生地到熟地、初次开发、用地条件好（征地）；旧区再开发：毛地到熟地、再次开发、用地紧张、投资大（拆迁）。按开发层次划分两个层次：生地到熟地、熟地到房屋；一个层次：毛地到熟地到房屋。房地产开发的形式按开发区性质划分房地产开发的形式按开发规模划分单项工程：如建筑单体、道路工程、管线工程等；建设项目：建成几栋建筑并可投入使用，至少有水、电，牵涉到供电、上下水等单项工程；区域开发：考虑一定面积，实现一定区域功能，一般国内以居住小区为单位，必须匹配必要的公共生活设施；综合区开发：综合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能区为单位。房地产开发的形式按开发规模划分房地产开发的形式按开发对象划分土地开发：生地到熟地，农业土地开发；房屋开发：熟地到房屋；综合开发：“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”、“综合”、“配套”、“全部内容的全过程”。不同于统建和城市综合开发。房地产开发的形式按开发对象划分房地产开发的形式一、房地产管理法的基本概念1、房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产2、地产：在一定土地所有制下作为财产的土地3、房地产

从自然形态看：是房产和地产的统称；从社会属性看：具有商品属性；从法学角度分析：具有一般“物”的属性，又称不动产。第一节概述一、房地产管理法的基本概念第一节概述4、房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。5、房地产管理法：是调整在房地产开发、经营、管理和各种服务活动中所形成的一定的社会关系的法律规范的总称。第一节概述4、房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，

11月1日出炉的2007年《福布斯》中国富豪榜400强榜单，却被人冠以“房地产老板名录”的别名，耐人寻味。根据《福布斯》的最新排名，前10名中国富豪中，有5名主业涉及房地产的企业家；前100名中国富豪中，有39人从事房地产业。第一节概述11月1日出炉的2007年《福布

供求紧张、流动性充沛的“良机”，使的房地产商们动用各种手段抬高房价、取得巨额利润如囊中探物，甚至不用盖一砖一瓦，单守住地块就能坐地数钱。南京市某个楼盘一天内每平方米房价上涨了1200元；上海一些楼盘10月份的售价是2月份开盘价的2倍；杭州的开发商说，房价高得连他们自己也看不懂。第一节概述供求紧张、流动性充沛的“良机”，使的

华人首富李嘉诚投巨资在北京最繁华的商业街王府井建设一个商业广场，这是一个投资额高达20亿美元的大项目，也是北京市建国以来最大的房地产开发项目。维港公司的经理周凯旋看中了北京王府井的一块地皮，寻找合作开发商。1993年9月12日，经与李嘉诚不到30分钟的商谈，达成共识，创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。第一节概述华人首富李嘉诚投巨资在北京最繁华

这个宏伟的设想竟是周凯旋在王府井大街散步时得到的！她走到儿童电影院，发现这家电影院处于这样一个商业街，在地产的利用率上讲很不合算。如果将这一大片动迁，然后投巨资建设一个商业广场，就像一座桥梁，连接王府井和东单这两个最著名的商业街，将大大地提高这块地的利用率。第一节概述这个宏伟的设想竟是周凯旋在王府井

商界奇才之间最易沟通。由周凯旋完成这12万平方米的动迁，佣金是总投资的2.5%。李嘉诚出资20亿美元，启动北京市建国以来最大的房地产开发项目。他知道，这个项目的利润可能是100%或更多。前前后后，总共不到30分钟，这对商界奇才创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。第一节概述商界奇才之间最易沟通。由周凯旋完1.加强对房地产的管理；2.维护房地产市场秩序；3.保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业健康发展。二、房地产管理法立法的目的1.加强对房地产的管理；二、房地产管理法立法的目的1.节约用地，保护耕地的原则；2.国有土地有偿、有期限使用的原则；3.国家扶持发展居民住宅的原则；4.国家保护房地产权利人合法权益和房产权利人必须守法的原则。三、城市房地产管理法的基本原则1.节约用地，保护耕地的原则；三、城市房地产管理法的基本原则房地产开发用地：是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。使用权获得方式出让划拨第二节房地产开发用地房地产开发用地：是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地（一）概念

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（二）特征

国家垄断行为有期限有偿不含地下之物一、土地使用权出让（一）概念一、土地使用权出让（三）方式：拍卖、招标或协议出让

拍卖出让：是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。这种方式主要适用于投资环境好、赢利大、竞争性强的房地产业、金融业、旅游业、商业和娱乐用地。一、土地使用权出让（三）方式：拍卖、招标或协议出让一、土地使用权出让

招标出让：是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人，用书面投标的形式，竞投某一块土地的使用权，由招标人择优确定土地使用者的方式。招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合评价。这种方式适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地。一、土地使用权出让招标出让：是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人协议出让：是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判，协商，达成出让土地使用权一致意见的方式。主要用于工业仓储、市政公益事业项目、非赢利项目及政府为调整经济结构，实施产业政策而需要给予优惠、扶持的建设项目等。一、土地使用权出让协议出让：是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让（四）土地使用权出让的最高年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。一、土地使用权出让（四）土地使用权出让的最高年限一、土地使用权出让说明土地使用权出让不是土地买卖；明示了我国土地有偿、有限期的使用制度；说明了国家作为土地所有者对土地使用权有最终处置权。规定土地使用权出让最高年限的意义说明土地使用权出让不是土地买卖；规定土地使用权出让最高年限的（五）土地使用权终止和续期因法定事由提前收回，国家予以适当补偿；土地使用权申请续期应当提前一年，并重新签订出让合同；续期未获批准的，国家无偿收回土地使用权。一、土地使用权出让（五）土地使用权终止和续期一、土地使用权出让(一)划拨与出让相同，都是取得土地使用权的途径；区别，是否缴纳出让金；除另有规定外，划拨无期限；不能直接转让和抵押。（二）形式有偿划拨：由使用方缴纳补偿费、安置费。无偿划拨：城市空地；原使用者已被撤销和多余土地；国有荒山地。二、土地使用权划拨(一)划拨与出让二、土地使用权划拨（三）划拨范围国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；其他。二、土地使用权划拨（三）划拨范围二、土地使用权划拨一、概念房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括土地开发和房屋开发。土地开发：“三通一平”房屋开发：①住宅；②生产与经营建筑；③生产、生活服务性建筑；④其他基础设施等。第三节房地产开发一、概念第三节房地产开发严格执行城市规划；必须坚持经济、文化和环境效益的统一；必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。二、房地产开发的原则严格执行城市规划；二、房地产开发的原则1、按合同约定开发闲置土地满一年未开发的，征收土地出让金20％以下的闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。2、设计施工符合法定标准3、严格竣工验收4、竣工验收的条件P151三、房地产开发的要求1、按合同约定开发三、房地产开发的要求1、房地产开发企业设立的条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；满足房地产开发资质等级要求的条件；法律、行政法规定的其他条件。四、房地产开发企业1、房地产开发企业设立的条件四、房地产开发企业房地产开发企业的设立程序房地产开发企业的设立登记；房地产开发企业的备案；其他条件。四、房地产开发企业房地产开发企业的设立程序四、房地产开发企业一、一般规定概念

房地产交易：指房地产转让、抵押和租赁等交易行为及相关活动。原则：权属合一房屋所有权和土地使用权不可分离原则。第四节房地产交易一、一般规定第四节房地产交易房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。1、以出让方式取得土地使用权的转让条件：按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％。持有房屋所有权证书。二、房地产的转让房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件：报经有批准权的人民政府审批受让方办理土地使用权出让手续（土地使用权证书）受让方缴纳土地使用权出让金不办理出让手续的，转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。二、房地产的转让2、以划拨方式取得土地使用权的转让条件：二、房地产的转让3、不得转让的房地产司法机关和行政机关决定限制的房地产依法收回的土地使用权的，不得转让共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书法规规定的禁止转让的其他情形二、房地产的转让3、不得转让的房地产二、房地产的转让1、概念商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。三、商品房销售1、概念三、商品房销售2、商品房现售的条件现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证。三、商品房销售2、商品房现售的条件三、商品房销售已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。三、商品房销售已通过竣工验收；三、商品房销售3、商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。在房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三、商品房销售3、商品房预售的条件三、商品房销售房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。四、房地产抵押房地产抵押：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押抵押权从属于债权，逾期不履行债务时方可行使抵押权。抵押期间，抵押人对抵押物的实际占有权并不转移。逾期不履行债务时，抵押权人比其他债权人优先受