《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》课件

《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》

章从大《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》1纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划

课程目录纳税筹划基础课程目录21、纳税筹划基础1、纳税筹划基础3纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划基础4世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。5纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税法律对偷税的界定企业税负分析偷税风险分析严厉的处罚制度税款追征期规定新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税6纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税-未实施纳税筹划-税收优惠未充分运用-额外税收成本纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税7纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在8几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下9内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从立法本意看完全符合背道而驰从税法角度看善意利用破坏性利用从税收政策看符合税收政策不符合税收政策目的税收支付的节约少缴税或不缴税对经济的影响促进生产经营活动破坏市场规则节税与避税的区别内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从10纳税筹划的特点事前性合法性区别与避税、偷税官方对纳税筹划的态度综合性目的性操作性纳税筹划的特点事前性11纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划12纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；建立数学模型，进行模拟测算；根据税后的净回报，排列比较方案考虑各种因素，选择最佳方案；协调各部门，付诸实践；收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；13纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政142、纳税风险自我检测与风险评估

2、纳税风险自我检测与风险评估15税负异常与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析视同销售情况分析成本合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析纳税风险自我检测与风险评估

税负异常与否分析纳税风险自我检测与风险评估16税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额÷当期营业收入×100%所得税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值17收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）÷上期主营业务收入×100%其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产成品数量×100%单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营18收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入×100%收入确认是否滞后主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款）]÷（月初预收账款+月初其他应付款）×100%收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前19视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率（17%或13%）外购原材料视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售20成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本×100%成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛21费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

管理费用率=管理费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

A.业务招待费率=业务招待费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

B.总机构管理费用率=总机构管理费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

……

费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费22费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%E.佣金率=佣金÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费23费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费用率=财务费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%相关指标：利息费用率=预提利息÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%预提利息=资本化利息+费用化利息收入借款率=平均借款额÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100%应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费24扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣除项目是否合理固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100%平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100%预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100%扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣25非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损益是否合理非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）]÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）×100%非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损26关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价27非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方串谋主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方283、主要税种基本法规及优惠政策解读

3、主要税种基本法规及优惠政策解读29营业税基本法规及优惠政策解读

房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读

主要税种基本法规及优惠政策解30营业税基本法规及优惠政策解读

营业税优惠政策包括：①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税③房地产企业自建自用建筑物免征营业税营业税基本法规及优惠政策解读

营业税优惠政策包括：31以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

土地增值税的清算单位

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期32

应该进行土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的可以进行土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件

应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税的清算条33房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。

非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配34扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

土地增值税扣除项目清算

扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转35房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

土地增值税扣除项目清算

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房36房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税扣除项目清算

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开37满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；土地增值税清算应报送的资料

满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的期限内办理38纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

土地增值税清算应报送的资料

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：土地增值税清算应报39税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格40房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收41在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，42各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

关于土地增值税的预征规定

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值43住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

明确普通标准住宅标准

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米44对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。

混合项目要分开核算

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增45凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。转让旧房的计算操作性增强

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时46个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

转让旧房的计算操作性增强

个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建47土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

分类预征到期清算

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算48纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

土地增值税优惠政策解读

纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和49个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。土地增值税优惠政策解读

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关50对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

土地增值税优惠政策解读

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地514、房地产企业纳税筹划的主要思路

4、房地产企业纳税筹划的主要思路52营业税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路53房地产企业纳税筹划的主要思路

房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善纳税筹划的平台纳税筹划的技术房地产企业纳税筹划的主要思路

房地产企业纳税筹划的基本思路545、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例55“临界点”筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法灵活运用优惠政策法代收费用计价筹划法成本核算对象筹划法股权转让筹划法核算方式筹划法

房地产企业纳税筹划技巧及实战案例“临界点”筹划法房地产企业纳税筹划技巧及实战案例56纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。“20%的增值额”就是“临界点”。“临界点”筹划法纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的2057某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金200万元，房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

“临界点”筹划法某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月258筹划前

转让房地产的收入为1847.3万元；应纳土地增值税额为94.71万元；实际盈利金额=收入－成本－费用－税金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元“临界点”筹划法筹划前“临界点”筹划法59筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。

允许扣除的税金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（万元）

扣除项目金额合计＝200+900+110+220+99＝1529（万元）

增值额＝271万元，增值率为17.72%

实际盈利金额＝1800-200-900-100-99=499万元“临界点”筹划法筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，60虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。

㊣认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。“临界点”筹划法虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来61北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下。凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字（1999）210号所规定的有关政策。”由此可见，北京市对普通标准住宅是按栋号掌握平均每户的建筑面积在120平方米以下审定的。实际操作中每栋号住宅可以合理搭配大户型和小户型，使得平均每户的建筑面积在120平方米以下。“临界点”筹划法北京市：“对普通标准住宅面积进行审核确认时，可按栋号掌握平62房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。费用转移或分摊筹划法房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原63房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。收入分散筹划法房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住房初步64假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。㊣收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03％的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05％税率低，可节省印花税，一举两得。收入分散筹划法假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋65房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。建筑行业3％的营业税，其税负较土地增值税低。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。建房方式筹划法房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产66为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势也可以增强企业的市场竞争力。建房方式筹划法为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公67合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。建房方式筹划法合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按68确定合适的利息扣除方式财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％扣除。如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。

灵活运用优惠政策法

确定合适的利息扣除方式灵活运用优惠政策法69房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。

灵活运用优惠政策法

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系70个人自有住房转让筹划由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转让。灵活运用优惠政策法

个人自有住房转让筹划灵活运用优惠政策法71利用加计扣除进行税务筹划从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。灵活运用优惠政策法

利用加计扣除进行税务筹划灵活运用优惠政策法72个人自有住房转让筹划房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。灵活运用优惠政策法

个人自有住房转让筹划灵活运用优惠政策法73财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计20％的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算土地增值税时不允许扣除代收费用。代收费用计价筹划法

财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县级74在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。代收费用计价筹划法

在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业75土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入250万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。分开核算甲房产增值率=（250-200）÷200×100%=25%应纳土地增值税=（250-200）×30%=15乙房产增值率=（400-100）÷100×100%=300%应纳土地增值税=（400-100）×60%-100×35%=145甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160成本核算对象筹划法

土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的76合并核算收入总额=250+400=650扣除项目金额=200+100=300增值率=（650-300）÷300×100%=117%应纳土地增值税=（650-300）×50%-300×15%=130㊣把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。成本核算对象筹划法

合并核算成本核算对象筹划法77甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳税额计算如下：应纳营业税＝1200×5%＝60（万元）应纳城市维护建设税及教育费附加＝60×（7%＋3%）＝6（万元）应纳印花税（产权转移书据）＝1200×0.5‰＝0.6（万元）

股权转让筹划法

甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元78应纳土地增值税计算：①房产评估价格=1100×60%=660（万元）；②扣除项目金额合计=660＋60＋6＋0.6＋3.4=730（万元）；③增值额=1200-730=470（万元）；④增值率=470÷730×100%=64.38%；⑤应纳税额=470×40%－730×5%=188－36.5＝151.5（万元）应纳所得税＝（1200－800－60－6－0.6－151.5－3.4）×33%=58.91（万元）应纳税额合计＝60＋6＋0.6＋151.5＋58.91＝277.01（万元）

股权转让筹划法

应纳土地增值税计算：股权转让筹划法79㊣采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东A、B组建的有限责任公司，股东A、B所占股份比例为60%∶40%。投资前，乙公司资本总额为2000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%。

股权转让筹划法

㊣采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部80甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：

借：长期股权投资8000000

累计折旧2000000

贷：固定资产10000000乙公司应确认甲企业实收资本为：2000×30%/(1-30%)=857.14（万元），账务处理为：

借：固定资产12000000

贷：实收资本－甲公司8571400资本公积－资本溢价3428600

股权转让筹划法

甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：

借：81一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%的股份按比例转让给乙公司原股东A和B，其中转让给A股东18%，转让给B股东12%。

甲公司账务处理为：

借：银行存款12000000

贷：长期股权投资8000000

投资收益4000000

乙公司账务处理为：

借：实收资本－－甲公司8571400

贷：实收资本－A5142840(8571400×60%)

实收资本－B3428560（8571400×40%)

甲公司应纳企业所得税＝400×33%＝132（万元）

节省税收：277.01－132＝145.01

股权转让筹划法

一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%的股份按比例转让82某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本20亿元，售价28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。㊣先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。

股权转让筹划法

某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外83设立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店拥有法人资格，独立核算。某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。

固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。

股权转让筹划法

设立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店拥有法人资格，独846、企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划

6、企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划85纳税人及纳税义务解析与纳税筹划

税率变化解析及纳税筹划

应税收入解析与纳税筹划

成本费用税前扣除解析与纳税筹划

资产的税务处理及纳税筹划税收优惠政策解析与纳税筹划

企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划纳税人及纳税义务解析与纳税筹划企业所得税对房地产企业的潜86谢谢大家谢谢大家87演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！88《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》

章从大《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》89纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划

课程目录纳税筹划基础课程目录901、纳税筹划基础1、纳税筹划基础91纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划基础92世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。93纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税法律对偷税的界定企业税负分析偷税风险分析严厉的处罚制度税款追征期规定新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税94纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税-未实施纳税筹划-税收优惠未充分运用-额外税收成本纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税95纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在96几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下97内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从立法本意看完全符合背道而驰从税法角度看善意利用破坏性利用从税收政策看符合税收政策不符合税收政策目的税收支付的节约少缴税或不缴税对经济的影响促进生产经营活动破坏市场规则节税与避税的区别内容节税避税从法律角度看合法、合理合法不合理从98纳税筹划的特点事前性合法性区别与避税、偷税官方对纳税筹划的态度综合性目的性操作性纳税筹划的特点事前性99纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划100纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；建立数学模型，进行模拟测算；根据税后的净回报，排列比较方案考虑各种因素，选择最佳方案；协调各部门，付诸实践；收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；101纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政1022、纳税风险自我检测与风险评估

2、纳税风险自我检测与风险评估103税负异常与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析视同销售情况分析成本合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析纳税风险自我检测与风险评估

税负异常与否分析纳税风险自我检测与风险评估104税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）=当期扣除金额÷当期营业收入×100%所得税税负率=应纳税额÷主营业务收入×100%税负异常与否分析项目指标税负是否异常增值105收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收入）÷上期主营业务收入×100%其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款）÷期初其他应付款×100%单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产成品数量×100%单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量收入完整与否分析项目指标收入是否完整主营106收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入×100%收入确认是否滞后主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他应付款）]÷（月初预收账款+月初其他应付款）×100%收入确认时间分析项目指标收入确认是否提前107视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率（17%或13%）外购原材料视同销售业务是否确认计税收入名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入）×增值税税率视同销售情况分析项目指标自产产品视同销售108成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务成本×100%成本合理性分析项目指标成本是否合理销售毛109费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费用率=（管理费用+营业费用+财务费用）÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

管理费用率=管理费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

A.业务招待费率=业务招待费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

B.总机构管理费用率=总机构管理费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%

……

费用合理性分析项目指标费用是否合理期间费110费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%E.佣金率=佣金÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%费用合理性分析项目指标费用是否合理营业费111费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费用率=财务费用÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%相关指标：利息费用率=预提利息÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%预提利息=资本化利息+费用化利息收入借款率=平均借款额÷（主营业务收入+其他业务收入）×100%平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100%应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2费用合理性分析项目指标费用是否合理财务费112扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣除项目是否合理固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100%平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100%预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100%扣除项目合理性分析项目指标工资、折旧等扣113非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损益是否合理非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）]÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）×100%非经常性损益合理性分析项目指标非经常性损114关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。关联方定价合理性分析项目指标关联交易定价115非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方串谋主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品非关联方串谋分析项目指标是否存在非关联方1163、主要税种基本法规及优惠政策解读

3、主要税种基本法规及优惠政策解读117营业税基本法规及优惠政策解读

房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读

主要税种基本法规及优惠政策解118营业税基本法规及优惠政策解读

营业税优惠政策包括：①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税③房地产企业自建自用建筑物免征营业税营业税基本法规及优惠政策解读

营业税优惠政策包括：119以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

土地增值税的清算单位

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期120

应该进行土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的可以进行土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件

应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税的清算条121房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。

非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配122扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

土地增值税扣除项目清算

扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转123房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

土地增值税扣除项目清算

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房124房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税扣除项目清算

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开125满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；土地增值税清算应报送的资料

满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的期限内办理126纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

土地增值税清算应报送的资料

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：土地增值税清算应报127税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格128房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收129在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，130各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

关于土地增值税的预征规定

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值131住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

明确普通标准住宅标准

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米132对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。

混合项目要分开核算

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增133凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。转让旧房的计算操作性增强

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时134个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

转让旧房的计算操作性增强

个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建135土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

分类预征到期清算

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算136纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

土地增值税优惠政策解读

纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和137个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。土地增值税优惠政策解读

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关138对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

土地增值税优惠政策解读

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地1394、房地产企业纳税筹划的主要思路

4、房地产企业纳税筹划的主要思路140营业税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路141房地产企业纳税筹划的主要思路

房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善纳税筹划的平台纳税筹划的技术房地产企业纳税筹划的主要思路

房地产企业纳税筹划的基本思路1425、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例

5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例143“临界点”筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散