业主管理团体主体地位研究

业主管理团体主体地位研究引言于近日颁布的〔物业管理条例〕规定了业主大会及业主委员会的成立、职责和运作，但未明确规定其法律地位。然而，业主大会、业主委员会等业主管理团体的法律地位怎样，关系到其行为后果的归属以及法律责任的承当问题，对业主管理团体法律地位的不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在理论中有着非常主要的意义。本文拟从建筑物区分所有权的视角出发，分析业主管理团体的民事主体地位和诉讼主体地位，并对业主管理团体的立法规制及物业管理纠纷若干疑难问题的审讯对策提出笔者的初步建议。一、司法理论中关于业主管理团体的困惑近年来，各种物业管理纠纷频频发生，一度成为媒体关注的热门。法院受理的纠纷也逐年增加，而且呈现出类型多样化、群体性明显、敏感水平高、处理难度大等众多特点。从类型上看，能够根据主体标准将物业管理纠纷分成两大类，第一类是业主个体与物业管理企业之间的纠纷；第二类是业主委员会与物业管理企业之间的纠纷。1前者重要是指牵涉单个业主权益的纠纷，如因装修物业引发的纠纷、因拒交物业效劳费引发的纠纷等。后者重要是指牵涉业主集体权益的纠纷，重要有下面几种：〔1〕因物业管理权引发的纠纷，如业主委员会因效劳质量、物业管理费等原因起诉要求解除物业管理效劳合同；2〔2〕因物业维修基金的缴纳、管理引发的纠纷，如业主委员会起诉要求返还住宅小区维修基金；3〔3〕因业主委员会办公用房引发的纠纷；〔4〕因物业管理企业回绝承当业主委员会办公经费引发的纠纷；〔5〕因业主委员会监督检查物业管理企业财政引发的纠纷；〔6〕因业主委员会存在违约或侵权行为而引发的纠纷。法院在受理此类纠纷时，首先碰到的一个疑难问题就是，业主委员会能否具备诉讼主体资格。也就是说，业主委员会能否以法人或者〔民事诉讼法〕规定的“其他组织〞的身份加入诉讼。假如能够，那么业主委员会能够在哪些纠纷中加入诉讼，法院能否能够判决业主委员会承当责任。产生这些问题的原因有两方面：第一、〔民法通则〕和〔物业管理条例〕等法律、法规没有对业主管理团体的主体地位做出规定；4第二，学术界对业主管理团体的主体地位颇有争议，而争议的焦点在于：〔1〕业主管理团体是不是一类独立的民事主体，能否具有权利能力；〔2〕在业主管理团体中，业主大会与业主委员会的关系是什么。因而，本文拟从建筑物区分所有权的视角出发，分析业主管理团体的构成和法律性质，并对上述问题作一初步的研讨。二、业主管理团体的法理分析〔一〕业主管理团体的构成随着我们国家城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权构造发生了重大变化，越来越多的居民通过购买公房或商品房实现了住房的自有化。同时，出现了大量的多层建筑-即所谓城市异产毗连房屋。也就是说，在数人乃至数百人购买楼房的时候，一栋建筑物的产权主体已经多元化。而多层建筑与物业管理区域的出现，催生了一种新的不动产权利形态-建筑物区分所有权。关于“建筑物区分所有权〞一词的表述，各国立法不尽一样。在德国称为“住宅所有权〞，美国称为“公寓所有权〞，瑞士称为“楼层所有权〞。当前，我们国家学术界采取的名称是日本及我们国家台湾法律所采取的“建筑物区分所有权〞的称呼。关于建筑物区分所有权的概念，各国民法学者有几种学说，分别有“一元论说〞、“二元论说〞、“三元论说〞等。5一元论说又分为“专有权说〞和“共有权说〞，前者以为区分所有权专指由区分建筑物专有部分构成的所有权，后者将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有人所共有。“二元论说〞的重要观点以为：建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在构造上区分为由各个所有人单独使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一个所有人所享有的对其专用部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。“三元论说〞的重要观点是：建筑物区分所有权是指多个所有人，以至上百个所有人共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分〔专有部分〕所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分〔共有部分〕所享有的共有权以及基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。关于上述学说，“一元论说〞或者排挤了共有权的客观存在，或者不能反映建筑物区分所有权所固有的专有权特性。而“二元论说〞固然将专有权及共有权纳入了区分所有权，但忽略了因区分所有权人的共同关系所产生的成员权。本质上，建筑物区分所有权既不同于传统的不动产所有权，也不同于一般的共有关系。除各区分所有人的专有权利和共有权利外，各个业主因共同关系而构成的成员权是建筑物区分所有权中非常主要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常主要的作用。6故“三元论说〞中包括的成员权内容是专有权和共有权不能概括的。因而，笔者同意“三元论说〞观点。根据建筑物区分所有权的上述原理，一栋建筑物的不同部分或不同单元，能够分别由不同的所有人所有，但在一栋区分所有的建筑物中，各个业主〔即专有部分所有权人〕的专有部分是互相连接重叠的，相互之间难免互相影响。一方面，为了共同的生活，各个业主之间需要使用大量的共有空间、场地、设备及其他设备，不可避免的会产生很多矛盾纠纷。另一方面，各个业主的财力不尽一样，对使用公共设备的费用负担能力有所差别，对物业管理和效劳的要求也不一致。7因而，为维护建筑物各部分应有之机能、解决相互间纷争，进而维护共同生活秩序，协调相互间之共同利益，乃需要一超出个人之团体组织，以借该团体组织力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。8由此，业主管理团体得以构成，此种管理团体即所谓建筑物区分所有权人管理团体。换个角度说，构成业主管理团体是业主行使成员权的一种方式，在这个团体中，业主能够对牵涉全体建筑物区分所有人的主要事项进行表决、参与建筑物管理规则的制订、选举管理者、解除管理者、恳求就共同事项召开会议讨论、恳求停止违背共同利益的行为等。同时，业主除享有上述权利外，作为团体成员还应遵照团体协议、章程规定，承当承受管理者管理等义务。〔二〕业主管理团体的性质1、国外关于业主管理团体的立法形式一般而言，业主管理团体即由全体业主构成的社会团体。关于业主管理团体能否应当采用法人形式，业主管理团体能否具有实体法上的主体资格等相关问题，各国的立法归纳起来重要有下面四种形式。9第一、业主管理团体具有法人人格形式。这种形式以法国住宅分层所有权和新加坡土地原〔区分所有〕法为代表，因而又称为法国、新加坡形式。依此形式，不分情况之不同，均一律成认区分所有人管理团体具有法人人格。我们国家香港也属于此种形式。第二、业主管理团体不具有法人人格形式。此种形式以德国为代表，又称德国形式。这种形式不成认全体业主构成的业主团体具有法人人格，而仅为没有权利能力的团体；诉讼上的当事人为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。立法以德国〔住宅所有权法〕为代表。但德国有学者以为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权利能力的十分团体。10我们国家台湾地区“公寓大厦管理条例〞规定的“管理委员会〞系采与德国法一样立场，依判例为不具有法人人格之团体。第三、折衷形式。此种形式以日本建筑物区分所有权法为代表，又称日本形式。该种形式成认区分所有人跨越一定数量的，能够决议并经登记而成立法人。区分所有人总数在一定数量下面的，为无权利能力的社团。第四、判例实务上的法人人格形式。以美国为代表，又称美国形式。美国传统法律及现行法制并不成认区分所有人管理团体〔公寓所有人协会〕具有法人资格。但随着形势发展及法律学说的推动，美国法院在2070年代通过判例成认该团体具有法人资格。迄今，区分所有人管理团体之法人资格已于美国判例实务上获得普遍成认。关于上述各种形式的优劣，学者们做出了不同的评价。有学者以为业主管理团体有日趋法人化的倾向，因而我们国家应当跟随管理团体法人化的基本潮水，并建议我们国家在将来的立法中选择日本形式。11也有学者提出不同的看法，以为业主管理团体采取非法人管理团体的形式，完全能够实现同样的功能。12对此，我们国家有着特殊的国情，笔者将鄙人文对我们国家业主管理团体的立法形式作进一步的论述。2、我们国家关于业主委员会性质的争辩及评价我们国家实行住宅商品化的时间不长，楼宇、住宅小区的社区民主文化气氛还不浓，公民的自治意识还不强。由于缺乏历史的积淀，作为业主管理团体的业主大会特别不受看重。相比之下，业主大会作为一种会议制度的功能更为明显。在实务上，业主大会的成立不须登记，属于非常设组织，一般仅对内发生关系，不对外进行法律行为。相反，〔物业管理条例〕及各地方立法突出了业主委员会的法律地位，赋予其很多职责和权能，归纳起来，重要表如今下面几个方面：〔1〕业主委员的成立需要备案登记，这一作法在各地已经获得普遍认可，〔物业管理条例〕亦予以采用。该条例第16条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民房地产行政主管部门备案；〔2〕业主委员会能够代表业主与物业管理企业签订物业效劳合同；13〔3〕业主委员会能够“其他组织〞的身份加入诉讼。如〔上海市寓居物业管理条例〕第54条规定，业主、使用人违背业主公约、住宅使用公约，应当承当相应的民事责任。对违背业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人能够向人民法院提起民事诉讼。从各地的司法理论来看，业主委员会作为诉讼主体得到了法院的认可的个案较多，驳回的情况较少。14理论中的上述突破，使得业主委员会在我们国家实际上已经获得了业主管理团体的地位。15基于上述原因，我们国家关于业主管理团体的法律地位的争辩也就重要表现为业主委员会的地位和法律性质的争辩。16综合学者的研究，我们国家理论界和司法理论中关于业主委员会的地位和法律性质问题，重要有三种不同的观点。17第一种观点以为，业主委员会的性质是独立的社团法人。其重要理由为：〔1〕根据〔物业管理条例〕和其他相关规定，业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的有形实体组织，也有自己的章程。〔2〕现实中绝大多数业主委员会都有相当数量的产业和活动经费。〔3〕业主委员会一般以自己的名义而非以业主的名义行使权柄，如对外签订合同、进行诉讼等等。第二种观点以为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。其重要理由是：〔1〕业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营产业，符合〔民事诉讼法〕所规定的“其他组织〞的构成要件。〔2〕业主委员会并非各个业主的一种简单聚合，有一定的组织性和稳定性，而且长期固定存在，就应能够在一定范围内行使民事权利、承当民事责任，在民事纠纷中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。第三种观点以为，业主委员会既不是独立法人，也不享有〔民事诉讼法〕中“其他组织〞的独立诉讼主体资格。其重要理由为：〔1〕业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项交给业主委员会运作，所以业主委员会并没有自己独立的产业；〔2〕当在理论中牵涉纠纷诉讼事务时，业主委员会是授权于全体业主，并作为全体业主的代表加入民事诉讼活动的。笔者以为，上述第一种观点根据我们国家现行法律关于法人制度的规定显然不能成立。而上述第三种观点则过于保守，滞后于法学理论和我们国家司法理论的发展。笔者同意第二种观点。笔者以为，业主委员会的主体地位应从下面两方面来理解：第一、业主委员会属于非营利性的非法人组织，在其职责范围内具有一定的行为能力；第二、业主委员会属于民事诉讼法所规定的“其他组织〞，具有当事人能力，能够成为原告或被告。18详细分析如下。第一、业主委员会的民事主体地位从民法理论研究和民事立法理论来看，民事主体的概念是从罗马法中的“人〞及1804年〔拿破仑法典〕中的“人格〞逐步发展和抽象而来，并由德国普通法和瑞士民法典最终完成了对“权利能力〞一词的创设和定义。确认“权利能力〞为民事主体资格获得的充要条件，实现了对民事主体资格的演绎和归纳。我们国家也吸收了这些研究结果，以为民事主体是指“按照民法规定，能够参与一定民事活动并享有民事权利和承当民事义务的人的总和〞。19现代民法建立民事主体二元构造，天然人和法人享有权利能力，为民事权利主体。对于权利能力，现代民法用抽象的方式加以使用，在解释上不牵涉详细能力问题，只要“有〞或“无〞的问题。这种高度抽象的构造，将很多现实存在的实体，如非法人团体、合伙、准备中的法人，胎儿等，一律视为不具备任何权利能力，最后都要解释到天然人或法人这个基础上。20但是，理论的发展已经逐步突破了民事主体二元构造，各国对合伙组织主体地位的成认就是一个恰当的例子。台湾学者王泽鉴以为，在民法上，权利主体有天然人和团体组织两类。团体组织包含法人和非法人团体，非法人团体的范围，除无权利能力社团外，尚包含设立中社团、合伙等。21在我们国家，没有进行法人登记的企业或非企业组织都是非法人组织〔即非法人团体〕，它是与社会团体中的法人团体相对应的概念。在诉讼法上，则称此“非法人组织〞为“其他组织〞。根据最高人民法院〔关于适用〈中国民事诉讼法〉若干问题的意见〕，“其他组织〞是指合法成立、有一定的组织机构和产业，但又不具备法人资格的组织。22成认不具备法人资格的“其他组织〞一般的具备民事诉讼当事人资格是民事诉讼法和我们国家司法理论对民法通则的一大突破。在民法理论上，“其他组织〞已逐步成为市场交易中除天然人、法人之外的第三类民事主体。在立法上，我们国家〔合同法〕第2条就明确规定：“本法所称合同是平等主体的天然人、法人、其他组织之间设立、变化、终止民事权利义务关系的协议。〞赋予了其他组织合同主体资格。从前文国外关于业主管理团体的各种形式的介绍能够得知，国外除成认业主管理团体有法人资格的以外，一般都将业主管理团体视为无权利能力的非法人团体。值得指出的是，根据我们国家台湾地区“公寓大厦管理条例〞规定，关于业主管理组织，条例设区分所有人会议、管理委员会、管理负责人及管理效劳人。区分所有人会议是指区分所有人为共同事务及牵涉权利义务之有关事项，召集全体区分所有人所举行之会议。公寓大厦成立管理委员会，由管理委员会互推一人为主任委员，主任委员对外代表管理委员会。条例第35条规定：“管理委员会由当事人能力〞。但是，管理委员会或管理负责人虽有当事人能力，能够为原告或被告，其不具有法人地位，无权利能力，其权利主体为全体区分所有人，由其享授权利、负担义务。23同时，台湾“民事诉讼法〞第40条第3项规定：“非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。〞由此能够看出，台湾在立法上将业主管理委员会〔即业主委员会〕列入非法人团体的范畴。在国内，王利明教授以为，各个业主因共同关系而构成的成员权是建筑物区分所有权中非常主要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常主要的作用。因而，〔物业管理条例〕对业主组织〔即本文所指业主管理团体〕以及业主在业主组织中成员权的规定只是对我们国家〔民法通则〕中规定的所有权中的一类特殊的所有权形式-“建筑物区分所有权〞的行使方式进行了规定。业主组织固然能够代表全体业主对外订立合同，在法院起诉、应诉，因而也具有一定的行为能力，但其并不是一个独立的法人，因其并不享有独立的产业，尤其是在其违约的情况下，其责任仍由各业主来承当。因而，其并非一类新型的、独立的民事主体。对它的规定也很难以为属于“民事基本制度〞的范畴。24笔者同意上述观点。业主大会、业主委员会在我们国家属于新生事物，其存在的历史较短，理论中的运作也很不规范，因而，其很难像合伙那样构成独立于天然人、法人之外的第三类主体。但是，根据我们国家的详细理论，将业主委员会定位为“非法人组织〞应该是比较恰当的。从建筑物区分所有权的角度分析，业主管理团体组织是因其房屋之间存在共同关系的业主设立的，其所牵涉的只是其房屋所有权、土地使用权等民事权利的行使、保卫等问题。因而，业主委员会应属于非营利性的非法人组织，其具备一定的行为能力。25根据〔物业管理条例〕的规定，业主委员会履行以下职责：〔1〕召集业主大会会议，报告物业管理的施行情况；〔2〕代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同；〔3〕及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业效劳合同；〔4〕监督业主公约的施行；〔5〕业主大会赋予的其他职责。实际上，〔物业管理条例〕对业主委员会职责的规定是以业主聘请物业管理企业的管理形式为根据的，在业主自行对物业进行管理的场所，业主委员会亦发挥侧重要的作用。对此，梁慧星教授主持起草的〔中国物权法草案建议稿〕的有关规定应该说是比较全面的。26第二、业主委员会的诉讼主体地位业主委员会属于非法人组织的一种，那么，业主委员会的诉讼权利能力怎样呢？从法理上讲，民事权利能力与诉讼权利能力即有统一性，又具有一定水平的分离，民事权利能力并不是诉讼权利能力存在的需要性。27如〔德国民事诉讼法〕规定，有权利能力者，有当事人能力。无权利能力者的社团能够被诉；在诉讼中，该社团具有权利能力社团的地位。28〔日本民事诉讼法〕第46条规定：“非法人的社团或财团，有代表人或管理人的，能够其名义起诉或应诉〞。29台湾“民事诉讼法〞第40条第3项规定：“非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力。〞30我们国家民事诉法把“其他组织〞与天然人、法人同列为具备当事人资格的诉讼法主体，表示清楚我们国家民事诉讼立法对非法人组织的当事人能力予以普遍确实认。如前所述，台湾地区“公寓大厦管理条例〞规定管理委员会或管理人有当事人能力，重要目的在于其能够提起诉讼。根据该条例，管理委员会或管理人因履行管理职务，能够在下面七种情形出现时提起诉讼：〔1〕住户违背相邻关系时，可诉请法院为需要之处置；〔2〕住户违背公用部分使用方式规定时，得诉请法院为需要之处置及恳求损害赔偿；〔3〕对于不同意重建之区分所有权人诉请法院命其出让区分所有权和基地所有权应有部分；〔4〕诉请前任管理委员会或管理负责人移交公共基金；〔5〕诉请区分所有权人或住户缴付积欠之公共基金或其他应分担之费用；〔6〕对重大违规之住户诉请法院强迫其迁离；〔7〕对重大违规之区分所有权人诉请法院强迫出让其区分所有权及基地所有权应有部分。而且，管理委员会或管理负责人能够提起诉讼的情形，并不限于上述情形。31值得留意的是，〔中国物权法草案建议稿〕借鉴了德国、意大利、日本及我们国家台湾地区区分所有权立法经历体验，于草案第111至113条规定了业主管理委员会、管理人的选任、任期、职责及其诉讼主体资格。其中，草案建议稿第113条规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，能够独立充当原告或被告。32由此能够看出，草案建议稿亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织〞予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位，能够独立充任原告和被告。这无疑是对我们国家民法通则的一个突破，亦是民法理论研究对理论的积极回应。33从理论看，既然法律规定了业主委员会有独立的职责，法律应为其履行职责提供充足的司法救济，假如否认业主委员会的诉讼主体地位，对于其行使职责无疑是非常晦气的。因而，在各地的物业管理立法中，也都成认业主委员会能独立进行民事诉讼活动。例如〔深圳市经济特区住宅区物业管理条例〕规定，对违背业主公约造成别人安全或利益遭到损害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人能够向人民法院提出民事诉讼。在〔广东省物业管理条例〕中，也有一样的关于业主委员会能够提起诉讼的规定。343、业主大会和业主委员会的关系行文至此，一个不可回避的问题就是，在我们国家，业主委员会与业主大会的关系是什么。对此，我们国家学者也做出了有益的探寻求索，重要有下面几种观点。第一种观点以为，物业管理应由全体业主共同参与，业主大会应是最高的权利机关，而由部分业主构成的业主委员会只不外是权利机关的履行机关和代表机关罢了。35第二种观点以为，业主委员会不仅仅仅是业主大会的履行机构和代表机构。由于我们国家物业管理的相关法规中均规定业主委员会能够其本身名义对外施行详细行为，如与物业管理企业签订物业管理效劳合同等。因而，这种设计是对传统民法中代表机关理论的一个改造。36第三种观点以为，成立或加入业主大会只是业主行使成员权的方式之一。业主行使成员权的组织形式，应并列设定为“区分所有人会议、业主大会、管理委员会、管理人或其他形式。〞37应该说，上述观点均有相当的合理性。在对这些观点进行评价之前，有需要从业主大会和业主委员会的产生下手，分析属于它们本身的质的规定。从各国及我