地产项目大型城市综合体可行性报告

常州·金凯悦项目

对于大型城市综合体的可行性思考ConceptionOrientationReport大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于常州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的长三角二线城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。序序这是一块充满活力的土地这里将是常州人气最旺的核心城市区域在常州迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们的项目就立足于这里在市场的角逐者中我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样的思考呢？我们的思维经历了四个阶段。。。。。。。。。。序First----------综合战略篇second-----商业篇Third---------住宅篇Fourth-------营销篇First综合战略篇对于一个城市大型综合体的战略考量First综合战略篇对于一个城市大型综合体的战略考量项目属性界定：城市中心黄金边缘城西副中心钻石中央11.8万平方米土地47万平方米建筑高尚酒店、办公、住宅、集群商业这预示着：470000方大型城市综合体即将横空出世，

国际巨擘、露显新都市风范！从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变……是需求，还是趋势？我们联想到了…美国纽约的洛克菲勒中心日本东京的阳光城60新加坡佳丽比湾怡丰城中国北京国贸中心这正是我们所需要的…………本项目北展南拓拓展南北、提升中心（1主+2副+7主+7片）城市发展，一般为向心增长和离心增长，常州在离心增长（南拓北展北）的同时，政府也在加强向心增长（提升中心）的模式，这种增长模式将进一步强化常州CBD核心地位，改变人们的生活方式，提升了稀有地块价值，本项目承担政府中心膨胀策略的排头兵。南拓北展获得了政府城市扩张的大力支持。那么，在市中心的膨胀中，项目价值发挥的支点在哪里？规划，意味着空白机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。

目标，立足常州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出常州，使本项目区域化、比肩国际！

对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。空白，CBD整合重组、运营城市未来机遇，站在城市运营的高度，去诠释以新都市主义，打造常州的洛克菲勒城市生活中心都市高档居住区；都市工作生活区；都市餐饮聚集区；都市休闲娱乐区；都市时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。标志新都市主义标志新都市主义解析，新都市主义都市中心、一一站式的便利利和满足“新都市主义义”强调以都都市中心为工工作生活的核核心，重视在在都市区域内内进行有效的的合理的填补补性开发利用用，整合现代代生活诸多要要素，使“居居住、工作、、购物、休闲闲”等链接起起来，构成一一个十分完善善、便利、现现代的生活空空间，确保日日常“工作、、生活、商务务、饮食、休休闲、娱乐””在此范围内内迅速得以解解决，使现代代人的生活需需求和心理感感受得到最大大的保证和满满足。最具“个性、、时代、效率率”的新都市市主义生活主主张“新都市主义义”生活模式式占据城市资资源交汇的中中心地带，缩缩短现代人的的时间、交通通成本，提升升“机遇、情情感”等概率率。高标准生活，，崇尚自然与与城市的迅速速融合“新都市主义义”对自然的的重视，对各各个生活层面面的高标准追追求，使得生生活具备了自自然与城市共共同融合的特特征，使人们们可能同时实实现社会和自自然的回归。。追求成就感、、时代进步毗邻都市而居居，把握社会会进步节奏，，进而引发自自我奋斗和追追求的成就感感，这是当代代人的主要精精神和目标所所在。定位，出发前，我们们对常州做了了思考，对项项目做了初步步设想新都市主义，，CBD主流建建筑将是集““居住、办公公、餐饮、休休闲、娱乐””于一体的综综合性建筑：：自由、和谐、、共享自由，我们这样想象象……建筑是自由的的，空间和环环境设计；没没有拘束和压压抑的感觉；；消费是自由的的，饮食、休休闲、娱乐、、购物、办公公、居住，多多种自由任你你选择；服务是自由的的，人性化的的管理和服务务，切合不同同人士；心情是自由的的，所有的一一切让您感到到轻松、愉悦悦。自由，我们这样想象象……建筑是自由的的，空间和环环境设计；没没有拘束和压压抑的感觉；；消费是自由的的，饮食、休休闲、娱乐、、购物、办公公、居住，多多种自由任你你选择；服务是自由的的，人性化的的管理和服务务，切合不同同人士；心情是自由的的，所有的一一切让您感到到轻松、愉悦悦。，甚至，我们还还想象了………环境是和谐的的，建筑与空空间，人与设设施形成了一一个和谐的生生态环境；功能是和谐的的，丰富购物物，多种餐饮饮、休闲、娱娱乐形式相互互依赖，和谐谐并存；文化是和谐的的，东方与西西方，国内与与国外，经典典与时尚，共共创一个和谐谐的社区文化化；群体是和谐的的，不同地域域，不同年龄龄，不同职业业，不同层次次的人们聚集集在一起。和谐，甚至，我们还还想象了………环境是和谐的的，建筑与空空间，人与设设施形成了一一个和谐的生生态环境；功能是和谐的的，丰富购物物，多种餐饮饮、休闲、娱娱乐形式相互互依赖，和谐谐并存；文化是和谐的的，东方与西西方，国内与与国外，经典典与时尚，共共创一个和谐谐的社区文化化；群体是和谐的的，不同地域域，不同年龄龄，不同职业业，不同层次次的人们聚集集在一起。和谐共享，我们想象的还还更多……共同理想，在在这个社区中中，人们共享享欢乐、喜悦悦、光荣和骄骄傲，人们手手牵手，为了了共同的理想想而努力；共同拥有，我我们的社区不不只是常州本本地人的，而而是整个长三三角，甚至整整个中国和国国际；它不是是属于哪一个个人，而是属属于来自于这这个社区的每每一个人；设施共享，一一切设施和服服务都由这里里的人们所拥拥有，人们享享受着它们，，有建设者他他们。共享，我们想象的还还更多……共同理想，在在这个社区中中，人们共享享欢乐、喜悦悦、光荣和骄骄傲，人们手手牵手，为了了共同的理想想而努力；共同拥有，我我们的社区不不只是常州本本地人的，而而是整个长三三角，甚至整整个中国和国国际；它不是是属于哪一个个人，而是属属于来自于这这个社区的每每一个人；设施共享，一一切设施和服服务都由这里里的人们所拥拥有，人们享享受着它们，，有建设者他他们。构建宏筑，我们罗列跳跃跃的思续………我们做的不是是一个产品，，而是一个作作品这个作品是满满足不同功能能和群体需求求的，而且是是站在城市运运营的高度，，为城市CBD进行升级级塑造，引导导消费革命，，在城市的发发展中经得住住考验的………….是在形式上、、规模上、在在空间上、概概念上、规划划上、未来发发展上，都要要呈现良性互互动关系。——这正是我们要要努力的方向向是标新，但怎怎样立异？作品，秉承“新都市市主义”的设设计理念①空间、时间的的高效合理利利用；②专门主题、鲜鲜明的时代个个性；③高标准，自然然与城市迅速速融合的规划划手法；④与时俱进，展展现成就的都都市身份色彩彩；1空间、时间的的高效合理利利用城市快速发展展，许多城市市中心地块容容积率在提升升、建筑在拔拔高、物业在在综合。新都都市主义倡导导：地块合理划分分，精准规划划；容积率有效利利用；重视“人流动动线”恰当设设计，达到有有限范围内时时间与空间的的高效利用。。地块规划1：3黄金比例住宅商办合理区分、相对独立/沿怀德路、劳动路、会馆浜路为商业充分利用。占地建筑面积容积率商业4万㎡16㎡5.25技术指标办公、酒店5万㎡住宅7.88万㎡26㎡3.30总体动线商业①1个主入口、3个次入口②内连廊循环动线③动线支网：电梯、连梯、廊桥④循环式围合广场住宅①两个入口，1主1次②社区内两条主干道，支路呈鱼骨分布至宅前空间指标分配配专门主题、鲜鲜明的时代个个性新都市主义提提倡“主题和和个性”，因因为只有主题题和个性，才才能够有活力力，对业主可可客户形成引引力。商业鲜明主题题住宅鲜明主题题在新都市主义义概念规划之之下，营造都都市标志性生生活个性；他就是“都市市魅力、丰富富多彩与舒适适”2都市魅力丰丰富富多彩3高标准，自然然与城市迅速速融合的规划划手法随着现代人们们生活节奏的的加快，人们们离不开都市市，更向往自自然，都市生生态居住成为为成功人士追追求的方向：：尽可可能能高高的的绿绿化化率率；；景观观商商业业成成为为主主流流；；消费费、、居居住住、、办办公公的的生生态态化化；；城市市自然然生生活活4与时时俱俱进进，，展展现现成成就就的的都都市市身身份份色色彩彩都市市是是稀稀有有中中心心，，永永远远是是时时代代、、进进步步、、身身份份、、财财富富的的象象征征，，新新都都市市主主义义强强调调都都市市身身份份、、价价值值：：高档档次次完完善善配配套套；；完善善智智能能化化高标标准准物物业业管管理理；；建筑筑色色彩彩、、品品质质与与立立面面；；以上上构构成成““都都市市豪豪宅宅””要要素素。。经典典、、高高标标准准、、诠诠释释高标标准准智智能能化化星级级物物管管积极极稳稳妥妥的的开开发发方方案案充分分考考虑虑风风险险，，制制定定进进退退自自如的的开开发发方方案案先规规划划建建造造住住宅宅，，同同时时推推进进商商业业招招商商，，可可利利用用住住宅宅回回笼笼部部分分资资金金；；然然后后推推进进酒酒店店办办公公建建设设，，树树立立项项目目高高档档标标杆杆地地位位；；最最后后可可根根据据招招商商情情况况，，结结合合商商业业经经营营，，部部分分推推出出销销售售，，提提升升所所保保留留的的高高价价值值住住宅宅单单位位。。住住宅宅、、酒酒店店办办公公、、商商业业、、搭搭配配促促进进，，实实现现整整体体开开发发价价值值的的最最大大化化。。住宅宅组组团团商办办组组团团接下下来来，我们们的的战战略略思思考考应应该该怎怎样样深深化化、、具具体体的的产产品品要要做做什什么么？？探根根寻寻源源，，我们们不不妨妨先先从从市市场场，，先先从从商商业业方方面面分分析析开开来来………………Two商业业篇篇Question1----------做做什什么么Question2----------怎怎么么做做市场场----------产产品品Two商业业篇篇Question1----------做做什什么么Question2----------怎怎么么做做市场场----------产产品品Question1：：做什什么么？？对于于一一个个主主题题性性商商业业目目的的性性消消费费的的研研究究Question1：：做什什么么？？对于于一一个个主主题题性性商商业业目目的的性性消消费费的的研研究究项目目背背景景————本项项目目规规划划建建筑筑面面积积47万万㎡㎡，，其中商商业业为为14万万㎡（（7万万㎡㎡自营营，，7万万㎡销售售），，面面对对如如此大大体体量量的的商业业，，而而且且又又偏偏离离传统统核核心心商商业业点点。。我们们做做什什么么呢呢？？在近近市市中中心心区区域域，，一一般般人人的的第第一一直直觉觉是是:我们们做做百百货货！！那么么，做百百货货能能成成功功吗吗？？首先先，让我我们们先先看看一一个个典典型型的的案案例例---莱蒙蒙都都会会莱蒙蒙都都会会中中心心商商圈圈------案案例例莱蒙蒙都都会会：位置置：延陵陵西西路路与与南南大大街街交交汇汇处处核核心心地地段段物业业：总建建筑筑面面积积58万万㎡其中中商商业业：28万万㎡居住住：13万万㎡办公公酒酒店店：：6万万㎡莱蒙蒙都都会会局局部部效效果果图图莱蒙蒙都都会会整整体体效效果果图图莱蒙蒙都都会会中中心心商商圈圈------案例例解析析：：大型型现现代代综综合合型型商商业业，，以以中中心心百百货货为为主主，，餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐为为辅辅，，包包含含：：购购物物、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、餐餐饮饮、、酒酒吧吧、、康康体体、、旅旅游游、、文文化化。。项目目确确立立长长远远经经营营，，开开盘盘30%（（小小铺铺位位））体体量量销销售售，，其其余余全全部部进进行行招招商商、、租租赁赁经经营营。。据据了了解解，，项项目目目目前前相当当一一部部分分经经营营商商户户要要求求解解除除合合同同，，经经分分析析主主要要要要因因是是租租金金很很高高，，并并且且以以百百货货为为主主，，面面临临市市中中心心区区域域众众多多百百货货竞竞争争压压力力，，经经营营商商户户预预期期投投资资收收益益风风险险极极大大的的原原因因。。莱蒙蒙都都会会中中心心商商圈圈------案例例结论论？以百百货货为为主主，，主题题不不明明确确，，其其定定位位的的综综合合型型商商业业业业态态、、特特别别是是百货货业业态态在在市市中中心心竞竞争争激激烈烈。。莱蒙蒙都都会会中中心心商商圈圈------案例例那么么，市中中心心百百货货竞竞争争激激烈烈，，是不不是是已已经经饱饱和和了了呢呢，，百百货货消消费费群群有有没没有有可可能能到到项项目目地地块块购购买买百百货货呢呢？？需要要对对市市中中心心商商业业圈圈进进行行一一下下分分析析!!!中心心商商圈圈大大体体量量商商业业格格局局延陵西路商圈南大街商圈北大街商圈文化宫商圈城中城商业圈中心心商商圈圈----延延陵陵西西路路综合合型型商商业业设设施施主主干干道道位置置：：横贯贯常常州州市市区区东东西西，，西西起起怀怀德德路路，，东东至至文文化化宫宫广广场场，，全全长长1千千米米左左右右。。业态态：：购物物中中心心、、商商业业大大厦厦、、品品牌牌服服装装、、金金融融服服务务、、手手机机通通讯讯设设施施特征征：：是常常州州市市最最主主要要的的一一条条商商业业和和长长常常州州人人休休闲闲购购物物最最多多的的去去处处之之一一。延陵陵西西路路商商圈圈中心心商商圈圈----南南大大街街市心心最最繁繁华华综综合合型型商商业业位置置：：南起起广广化化桥桥，，北北至至延延陵陵西西路路。。业态态：：购物物中中心心、、百百货货、、电电器器、、品品牌牌服服装装、、特特色色小小吃吃、、休休闲闲、、娱娱乐乐特征征：：以新新建建成成的的南南大大街街步步行行街街为为核核心心，，聚聚集集了了国国美美电电器器、、协协亨亨手手机机连连、、泰泰富富百百货货等等专专业业市市场场。。南大大街街商商圈圈中心心商商圈圈----文文化化宫宫市心心主主要要综综合合型型商商圈圈之之一一位置置：：南靠靠延延陵陵西西路路，，北北枕枕文文化化宫宫，，东东面面是是和和平平北北路路业态态：：电器器、、休休闲闲、、餐餐饮饮、、购购物物特征征：：依托托文文化化宫宫广广场场、、市市区区商商业业主主要要聚聚集集区区域域之之一一。。文化化宫宫广广场场商商圈圈装璜璜五五金金一一条条街街位置置：：南大大街街北北侧侧路路段段业态态：：为主主餐餐饮饮、、兼兼有有服服装装业业、、通通讯讯设设备备专专卖卖店店等等特征征：：处于于城城南南区区域域，，是是常常州州最最著著名名的的餐餐饮饮一一条条街街，人人气气颇颇旺旺中心心商商圈圈----城城中中路路北大大街街城中中路路餐餐饮饮一一条条街街位置置：：南大大街街北北侧侧路路段段业态态：：为主主餐餐饮饮、、兼兼有有服服装装业业、、通通讯讯设设备备专专卖卖店店等等特征征：：处于于城城南南区区域域，，是是常常州州最最著著名名的的餐餐饮饮一一条条街街，人气颇颇旺城中路北大街Conclusion是什么？

Condition（现状）地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧；业态定位：百货对中心区域依赖强，且已饱和；运营风险：大体量百货商业风险巨大；客户层面：大量百货，有限客户；Question（问题）百货在市中心已经饱和结论----百货在市市中心已已经饱和和中心商圈圈----结论把百货的的消费者者从市中中心拉到到本项目目，他们的消消费习惯惯允许吗吗？百货消费费，去那那里？---消费特征征看数据据我们于2007年8月月24日日星期五五在常州州市的主主要商业业区域（（延陵西西路、南南大街、、文化宫宫广场、、天宁寺寺）通过过对年龄龄在18—50岁之间间的常州州市民通通过街头头拦截式式访问的的方式，，共收集集了100个样样本的信信息，对对其逛街街的主要要目的地地进行了了研究。。去市中心心，随机机逛百货货，观念念根深蒂蒂固占50%以上的的人逛街街首选南南大街，，选择到到市心商商圈的人人占到了了90%。目前，常常州人市市心逛街街情节根根深蒂固固；去市中心心逛街大大多为没没有目的的性的随随机逛街街；据调查，，常州人人逛百货货首选市市中心，，“购物物中心、、步行街街、品牌牌专卖””是最爱爱逛的地地方，并并已开始始注重特特色餐饮饮、休闲闲娱乐。。在常州，，哪怕在在市中心心，百货业面面临白热热化的、、恶性的的竞争！！那么，究究竟路在在那里？？让我们剖剖析一下下这个案案例，上海正大大广场案例剖析析----上海海正大广广场上海正大大广场上海正大大广场项目概况况项目位于于上海浦浦东新区区，浦东东新区定定位为““商务、、旅游””共计最高高为10F大型综综合性商商业案例剖析析----上海海正大广广场项目描述述上海正大大广场在在建成之之初，定定位为百百货购物物，在开开业经营营后，来来此购物物者寥寥寥，人气气惨。后后进行业业态调整整，改变变相对单单一的购购物的业业态，定定位为““大型便便民超市市、特色色餐饮、、风情品品牌餐饮饮、休闲闲、儿童童青年游游玩”为为主题的的大型“餐饮、休休闲、娱娱乐”场所，目目前经营营人气旺旺盛。门庭若市市人气鼎旺旺案例剖析析----上海海正大广广场上海正大大广场，，位于上上海浦东东区，作作为偏离离市中心心的大型型商业项项目，事事实说明明了做百百货没有有出路，，其定位位以“餐餐饮、休休闲、娱娱乐”为为主题的的目的性性消费后后，经营营十分成成功------此案例与与本案在在区域、、类别上上极为相相似，具具有重要要借鉴意意义。案例剖析析----正大大广场与与本案上海正大大广场&本案项目解析析以百货为为主，消消费线过过于集中中，生活活水平的的提高促促使人们们的消费费趋向集集中化、、家庭化化、一站站式、丰丰富型方方向发展展，除购购物外，，家庭集集约性玩玩乐消费费日趋明明显，在在稍偏市中中心区域域的大型商商业项目目：必须有主主题，才才能保证证成功经经营！【上海正大大广场，，位于上上海浦东东区，作作为偏离离市中心心的大型型商业项项目，事事实说明明了做百百货没有有出路，，其定位位以“餐餐饮、休休闲、娱娱乐”为为主题的的目的性性消费后后，经营营十分成成功】此案例与与本案在在区域、、类别上上极为相相似，具具有重要要借鉴意意义。另外我们们从城市大体体量商业业可行性性研究角度作深深入分析析：对于城市市大体量量商业的的可行性性研究城市大体体量商业业发展研研究---模式式发展阶段段沿街商业业-----综综合型商商业-----规模形态态：分散商业业-----集中商业业消费需求求购物性物物质消费费----主题性市市场精神消费费、服务务消费对于城市市大体量量商业的的可行性性研究城市大体体量商业业发展研研究---方向向主题性市市场集中性精神消费费、服务务消费最大特点点是“主主题性目目的性消消费”。。。。。。。。。。路在何方方？本案找到到了商业业发展的的方向所所在：【主题式式目的性性消费】】-----目的性消消费PK随机性性消费----目的性消消费认准某个个具体地地方，带带着一定定的目的的去消费费，往往往消费者者付费比比例往往往接近100%，口碑碑传播效效果比较较好。如去“上上海正大大广场””是典型型的主题题式目的的性消费费。----随机性消消费认准某个个区域，，消费目目的不明明确，往往往消费费者付费费比例不不会很高高，口碑碑传播效效果相对对不是很很直接。。如去“常常州市中中心”逛逛街，则则是随机机性消费费。主题式目目的性消消费-----我们的选选择我们面对对着神圣圣而珍稀稀的地块块，他在何方？？餐饮、休休闲、娱娱乐，还还是Shoppingmall，还还是艺术术展览中中心，还还是大型型专业市市场？还还是。。。。。。。。将市场信信息价值值转化为为产品，，实现项项目价值值增值的的有力支支撑点。。。Question2：：怎么做？？将市场信信息价值值转化为为产品，，实现项项目价值值增值的的有力支支撑点。。Question2：：怎么做？？常州大体体量商业业的出路路路在何方方？-----项目地块块周边环环境----主题性目目的性商商业我们好像像还没发发现什么么联系！！！！项目周边边“特色色餐饮、、休闲、、服饰专专卖”经经营良好好。常州消费费支出现现状常州消费费支出现现状常州消费费支出现现状餐饮业零零售额的的增长率率已超过过整体消消费增长长率餐饮业费费特点分分析---业态态特色品牌牌美食餐餐饮、中中型餐饮饮的需求求占到了了60%以上。。路在灯火火阑珊处处----------面对百货货市中心心的绝对对统治地地位，常常州人逛逛街根深深蒂固的的市心情情节。我我们必须须认真研研究，立立足于项项目地块块经营““餐饮、、休闲、、品牌专专卖店””的原生生优势。。路在：“主题商商业目的的性消费费”，即即：集中性大大型，以以“餐饮、休闲闲娱乐””为鲜明明主题，，辅助““购物超超市、品品牌专卖卖”，形形成大众众化、人人性化、、特色化化、一体体化、大大而全的的新型消消费巨无无霸。中心商圈本项目随机性消费目的性消费差异化定定位—目的性消消费解析析市中心区区域大多多为主题题不鲜明明的综合合型商业业物业，，消费者多多为逛街街的随机机性消费费；项目通过过“餐饮饮、休闲闲娱乐””的集中中性主题题营造，，成为一个个独特的的目的性性消费区区域；目的性消消费有利利于吸引引大量的的回头客客；目的性消消费有利利于迅速速打开项项目的市市场认知知；有利于作作为市心心业态差差异化的的补充，，依托并并迅速纳纳入市中中心范畴畴；城市体量量商业主主题商业业目的性性消费的的战略思思考：项目属性（Characteristic）结论（Conclusion）NO1234主题集中性大型餐饮、休闲、娱乐大众化、人性化、特色化、全面性新型消费中心常州首座乐5D锋尚世界界项目属性性-----属属性定位位推导属性定位位---项目属性性的思考考ABCD项目属性性-----属属性定位位打造，常州首座座5D级级锋尚乐乐世界【三个基基本特征征：目的的性、多多样性、、参与性性】A∩B∩∩C∩D参与基础础----基本本规划形式位置楼层面积业态备注集中商业A-2F-8F10万㎡超市卖场、休闲、娱乐、购物、部分大型餐饮为主自营为主街区式商业B3F为主局部4F2万㎡餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主C3F为主局部4F3万㎡餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主D2F5000㎡休闲，特色餐饮为主出售为主E2F5000㎡酒吧为主出售为主ABCDE基本规划划----业态态比例各业态面面积比例例鉴于开发发商规划划7万㎡㎡商业自自营，7万㎡街街区式商商业用于于销售，，在此基基础上建建议各类类业态面面积比例例：业态面积比例备注餐饮4万㎡28.5%主题龙头，比例应大，把其品牌与主题的丰富性做出来休闲2.5万㎡18%充分满足人们享受的需求娱乐3.5万㎡25%充分满足人们现代享受的需求购物4万㎡（含2万㎡超市）28.5%以购物超市为主，辅以“各类品牌专卖”商家推荐荐主题面积业态规划商家建议餐饮4万㎡欧美风情、东南业风情、韩日风情、重视风情丰富餐饮；各种特色小吃；各地品牌连锁大酒店；大食代、新元素、猫头鹰、广州蕉叶、星巴客、真锅、泰泰小厨、大家乐、肯德基、麦当劳、盘古烤肉、富君韩国烧烤、味仟拉面、意式比萨、云南美食园、高丽苑、汉堡王、一茶一座、东北人家、小南国酒店、渝乡人家、樱之味、葡京茶餐厅、唐宫海鲜舫、喜多屋国际海鲜料理、健康诸、爱晚亭酒家、俏江南、云南过桥米线、金誉客家王、、哈根达斯雪糕、TCBY冰淇淋、松叶家、海港城大酒楼、老绍兴大酒楼、金誉客家王休闲2.5万㎡包括动感泳池、水力按摩池、台湾、美国花草浴、足浴、地中海浴、健身会馆、瑜伽馆、壁球室、羽毛球馆、斯诺克、乒乓球、咖啡吧、茶楼等哈达瑜伽、深圳戴维营健康水城、领先康体等娱乐3.5万㎡夜总会、电动电玩、歌舞城、各种清吧、酒吧、的吧、儿童游艺场汤姆雄、都市舞工厂、威尔士健身中心、金色年华、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、好乐迪、购物4万㎡以大型购物超市为主，品牌服饰专卖、礼品、个人护肤、体育用品、儿童用品、书城易初莲花、贝纳通/希思黎、一点红、西雅人家、欧时力、法文·箱子、好俪姿、LAZO/heiB/FOX/MANCY.K、屈臣氏、茂昌眼镜、宝宝贝贝儿童摄影、合衣坊、大众书局、斯沃琪、仟喜之星、时间廊、斯肤兰、张霞美甲、御美会、阿迪达斯经典、李宁、耐克、安踏基本规划划----商家家推荐主题面积主力商家推荐（面积）主力商家餐饮4万㎡大食代、广州蕉叶、真锅、肯德基、麦当劳、富君韩国烧烤、小南国酒店、唐宫海鲜舫至少8家休闲2.5万㎡深圳戴维营健康水城、领先康体、哈达瑜伽、江南良子至少4娱乐3.5万㎡汤姆雄、都市舞工厂、金色年华健身俱乐部、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、babyface、好乐迪至少7家购物4万㎡易初莲花、大润发、家乐福、众多品牌购物连锁店至少：1家大型购物超市、20家品牌购物店主力商家家品牌推推荐主力商家家的作用用至关重重要，主主要为自自营7万万㎡部分，，我们的的要求：：必须是是消费者者认可、、喜欢的的一线品品牌。基本规划划----品牌牌商家推推荐打造，常州首座座5D级级锋尚乐乐世界除了业态态定位，，还必须须达到：：三个基本本特征：：多样性解析一5D=3D(多多维)+daily（（天天））+delight（（高兴））经济在发展，，人们的消费费水平在提高高。然而，吃吃和玩对中国国人来说，其其意义不只局局限于“自我我享受”，中国人讲情份份、爱面子，，饭局已经落落伍，玩局方方兴未艾。相约朋友、、商务合作伙伙伴，他们渴渴求一站式的尽兴兴消费。家庭也不例例外，人们的的生活节奏日日趋加快，工工作压力越来来越大，人们们期待周末、节假日日，携同一家家老小，尽情情欢快的消费费。解析二5D空间缤纷多维世界界5D多维空间解析多维时间早、中、晚多维空间合理的动线设计、消费可以相互穿插多维年龄老人、中年人、儿童多维风情欧美、东南亚、中式风情多维享受“餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖多样性解析三①新六觉感受国际级六星体体验在我们设定的的鲜明的主题题里，能满足足人们“视觉、视觉、、味觉、嗅觉觉、触觉、感感觉”等诸多刺激激，为人们提提供澈透的感感受服务。Happyeat----食乐（欧美、东南南亚、中式美美食体验；特特色餐饮、小小吃；品牌餐餐饮）；Happyplay----玩乐乐（KTV、、真冰溜冰场场、汤姆熊））Happyshopping----购乐（影视城、歌歌舞娱乐城、、美容SPA）Happyenjoying-----享乐乐（影视城、歌歌舞娱乐城、、美容SPA）Happybusiness----商乐（品牌咖啡店店、酒吧、品品牌酒店）Happysport----------------康乐（健身俱乐部部、斯诺克、、瑜伽）多样性H-Eat食乐中式风情韩式风情特色餐饮餐饮是主题的的核心，务必必做出良好环环境、风情、、文化、品位位、品牌，方方能满足现代代人的食乐需需求，引八方方来客。童趣馆汤姆BearKTV儿童玩乐Play玩乐从小孩子的汤汤姆Bear，到成人的的KTV，适适应各年龄阶阶层，充分体体现商业的人人性化。据此可延伸至至：儿童玩具具、儿童书籍籍等Enjoying享乐演艺歌城桑拿足浴美容SPAShopping购乐Business商乐休闲茶吧休闲咖啡吧休闲酒吧Sport康乐健康是21世世纪人们追逐逐的潮流，设设置不同男女女类别的运动动健身设施，，以体现健康康之乐。仅仅是丰富、、多样，就能够留住顾顾客吗？回答是：不尽然！参与性日本著名的大大型综合体““博多运河城城”的设计者者JonAdamsJerde曾曾有这样的感感慨：我的设计是在在多年以前意意大利之行中中找到的灵感感——关于社社区、活力和和建筑，这就就如同美梦成成真。

在意意大利的很多多山区，人们们登山的过程程是不知不觉走到较高山坡坡的建筑物周周边，人们通通过连续的道道路，步行到到达山顶，没有在传统建建筑中感觉楼楼梯之间的明明显分隔。这对于高层的的商场空间垂垂直动线处理理具有较大启启发，JERDE设计的的很多著名商商业建筑借助助了意大利山区建建筑的规划手手法，对于商业建筑设计计的流线处理理也具有普遍的的推广意义。。--------------读到到了什么？在意大利的很很多山区，人人们登山的过过程是不知不觉走到较高山坡坡的建筑物周周边，人们通通过连续的道道路，步行到到达山顶，没有在传统建建筑中感觉楼楼梯之间的明明显分隔。这对于高层的的商场空间垂垂直动线处理理具有较大启启发，JERDE设计的的很多著名商商业建筑借助助了意大利山区建建筑的规划手手法，对于商业建筑设计计的流线处理理也具有普遍的的推广意义。。参与性景观文化的体体验性动线的丰富形形式公共空间引导导性景观文化的体体验性动线的丰富形形式公共空间引导导性读到了------参与性！！参与性公共空间引导导性室内公共空间间重视公共空间间的设计，通通过公共空间间将人流最大大限度引导到到商业空间，，让人们舍不不得离开，实实现商业增值值。形式一：新产产品促销、发发布会形式二：舞台表演室内公共空间间表演舞台是设设计的关键和和公共空间聚聚焦人流的焦焦点，人们站站在长廊观看看表演，久久久不远离开，，聚集了大量量人气。公共空间引导导性室外公共空间间重视公共空间间的设计，通通过公共空间间将人流最大大限度引导到到商业空间，，让人们舍不不得离开，实实现商业增值值。商业景观广场场----是一个重要特特色场所，集集“活动、休休憩、休闲于于一身”，人人们累了，可可以在此驻足足休息。公共空间引导导性合理舒适便捷穿插循环动线的丰富形形式扶梯观光电梯空中连廊动线的丰富形形式大型商业中的的微型坡地，给人一种外外界自然界中中的情趣感觉觉，不失为一一种情趣动线线的创造。为顾客创造独特的体验空空间，顾客进进入后停留的的时间可以有有效拉长；除了本地人，，外来“参观、商务、、旅游、国外外”人士也是项目目潜在消费者者，最吸引他他们的是民族文化的特特色运用到建建筑和商业环环境，形成体体验感受。景观文化的体体验性景观文化的体体验性商业park体验庭院景观风情情商业景观文化的体体验性特色民族主题题餐饮特色旅游文化化艺术灯光效果体验验性灯光设计创造造更好的夜景景，白天和晚晚上变化较大大，不断让客客户的好奇心保持最最强。以上我们所倡倡导之“餐饮、休闲闲娱乐”为主主，其他“品品牌购物”等等为辅，是主主题式的目的的性商业类型型；而诸如南大街街、文化宫等等其余市中心心商业则是综综合类商业，，是随机性无无目的消费类类商业。主题性商业、、目的性消费费是本案商业业区别于其他他市心传统商商业圈的最显显著的特征。。我们商业的核核心竞争力就就是：多样性、参与与性！留住顾客—我们的主张Three住宅篇47万方中的的26万方，，也是一个大大体量，新都都市主义下城城市高品质住住宅，该怎么么做？Three住宅篇47万方中的的26万方，，也是一个大大体量，新都都市主义下城城市高品质住住宅，该怎么么做？（住宅）SWOT优势Strength劣势Weak位于城市中心板块周边交通便利周边配套完善办公、酒店、商业自身天赋优势传统的高档居住板块容积率高、规划难度密度大周边无自然景观周边环境噪音机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势中心稀有热点，持续需求动力07上半年市心楼价跳跃上升高品质楼盘价位持续拉升城市规划带来的机会走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业；着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压力大价格提升压力较大地价及拆迁问题，存在潜在不可测开发成本的增加差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益；提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本。住宅SWOT结论住宅SWOT市场难点：市场有待完善善，同级区域域及周边区域域竞争激烈，，市场价格的的超越与突破破。市场机会：真正高短形象象的市场定位位的相对缺失失，市场现状状产品（特别别是户型层面面）存在提升升空间，三线线城市迅速发发展的市场给给项目带来的的机会。地块因子分析析本地块先天资资源已经具备备了开发高档档精品楼盘的条件，，但地价相对对较高地块优越的区区位条件，有有条件打造市市中心现有市市场上的高档档精品产品；；由优越区位、、潜在成本因因素决定，本本项目不适宜宜定位中档及及以下产品。。困难在于较高高的容积率，，如何营造出出品质，并合合理规避拆迁迁因素带来的的不可估成本本；绝对领导品牌型高同区域300-500元/㎡户型创新型（三错层）价格高同区域15%概念创新型高价值入市实现价值突破技术创新型高出同区域2000-3000元/㎡价值突破模式式---（案例）无锡万科·魅力之城深圳·丽景城无锡朗诗·未来之家概念-----八大革命纲领跨国经理人居住标准深圳·星河国际价值突破----------------------模式对比比分析价值突破确定定----------------------户型创新型+绝对领导性性通过配比度分分析，本项目目价值突破模模式适合采用用户型创新型模模式，同时部部分采用绝对对领导型模式式。通过差异化和和创新产品竞竞争市场，以以产品演绎都都市生活方式式，是对上述述案例分析之之后的启示。。以户型创新为为核心竞争力力，以景观、、立面提升为为优势竞争力力。户型舒适性提提升客餐厅、主卧卧南北通透宽厅设计全明设计增值挖掘落地凸窗入户花园双层露台花园园挑高层高户型功能弹性性功能空间预留留可变空间户型组合户型功能细化化加强主客分区更衣室储藏间常州户型现有—提升本项目如何领导与超越常州市场？领悟“都市主主义”所倡导导的：主题鲜明、彰彰显时代个性性与自然的迅速速融合-----------------给客户带带来全新体验验的户型升级级版本都市空中院馆馆解码“空中院院馆”，新都市主义与与生活的自然然融合定义------高层住宅中中内阳台，形形成了明显的的被围绕客厅厅、餐厅、房房间等其他他多个功功能空间形成成环绕。很多主要的功功能空间围绕着庭院，，庭院是家庭庭的中心；富裕阶层的居居住观念会有有一个质的飞飞跃，人们的居住空空间不再仅仅仅局限于室内内的“私密性性”空间；也也需要介于““室内”与““室外”的半半“私密性””空间（或流流动性）空间间；空中院馆馆正好满足了了融于自然的的需求；“空中院馆””的出现是一一种重要的创新，既符合中国国人的审美文文化，又是对对都市化居家家方式的一个个新探讨，真真正的实现居家、自然、、与都市繁华华的亲密接触的的生活方式，，实现在住宅宅中最大限度度的人与自然然的对话；“空中庭院””的设计有助助于户型的空空间结构布局局，尤其对于于大户型房间间走廊过长的的修正，并且且增加整体的通通透性和采光光，引导一种全全新的都市化自然居居家方式；从计算规范来来讲，只计算算一半销售面积积，提高了户户型附加值；；新的生活理念念＋高附加值值，在高层住住宅中实现院院馆，这种住住宅的前景非非常广阔。。“空中院馆””的演变----------------------书写着都都市发展中人人们对自然向向往的永恒阳台绿化-----入户户花园入户花园实现现了将花园带带入住宅内部部的理想，为为户内外提供供了一个过渡渡性空间，也也适合会客、、小憩、绿化化等多种功能能的使用；但入户花园的的功能相对单单一，与室内内其他功能关关联性不强。。“空中院馆””的演变----------------------书写着都都市发展中人人们对自然向向往的永恒入户花园-----空中中庭院空中庭院将入入户花园的功功能进一步延延伸室内，增增加室内景观观面积及休闲闲空间；但空中庭院功功能相对独立立，与室内其其他功能关联联性不强。空中庭院绝佳的景观面面，餐厅三面面采光“空中院馆””的演变----------------------书写着都都市发展中人人们对自然向向往的永恒空中庭院-----空中中院馆空中院馆将空空中庭院的功功能进一步放放大，使之成成为家庭活动动、朋友聚会会、休闲的中中心；与室内其他功功能空间联系系紧密，其他他功能区围绕绕空中院馆展展开。“空中院馆””的演变----------------------书写着都都市发展中人人们对自然向向往的永恒空中院馆—中中国院落文化化的都市演绎绎既是很多主要要的功能空间间围绕着院馆馆，院馆是家家庭的中心；；通过院馆可以将自自然引入室内内，建建筑筑师师给给予予业业主主一一个个强强烈烈的的引引导导的的提提示示。。在在这这个个设设计计可可以以清楚楚的的看看到到客客厅厅---书书房房---餐餐厅厅均均通通过过家家庭庭相相互互联联系系，，空空间间的的相相互互渗渗透透，形形成成了了一一个个超超大大的的空空间间；；同时时院院馆馆本本身身一一个个面面又又面面向向自自然然空空间间，，因因此此空空间间被被无无限限的的放放大大。。“空空中中院院馆馆””的的设设计计有有助助于于户户型型的的空空间间结结构构布布局局，，尤尤其其对对于于大大户户型型房房间间走走廊廊过过长长的的修修正正，，并并且且增增加加整整体体的的通通透透性性和和采采光光；；户型型的的本本质质是是体体现现院院落落文文化化，，院院落落是是家家庭庭的的中中心心，，是是将将各各功功能能房房间间连连接接的的纽纽带带；；现代代高高处处院院馆馆生生活活，，既既有有传传统统的的情情景景元元素素，，又又有有现现代代都都市市的的空空间间元元素素。。“空空中中院院馆馆””的的演演变变----------------------书写着着都市发发展中人人们对自自然向往往的永恒恒空中院馆馆—中国国院落文文化的都都市演绎绎“空中院院馆”的的演变----------------------书写着着都市发发展中人人们对自自然向往往的永恒恒空中院馆馆—房地地产市场场竞争、、销售的的利器户型舒适适性、附附加值提提高，附附送面积积可达10％－－15％％“空中院院馆-规规划”，体现了新新都市主主义对空空间、时时间的高高效利用用本地块规规划设计计的指导导理念为为：新都市主主义---通过过规划，，让都市市生活、、家、自自然迅速速切换、、融合。。规划布局天际线自南而北，由低到高楼梯形式板点结合、充分利用空间间距合理有都景观提高绿化、户户有景、景观匀好、内外相连朝向东南、西南“人”字形、相错排布，有利于通风采光楼层鉴于高的容积率要求，建议：20F-30F-45F电梯2梯4户为主、局部1梯2户（拔高局部品质）“院馆户户型比例例建议””-----依据“政政策、市市场、客客户消费费需求””，注重重合理性性，适度度提升性性房型面积（㎡）比例（%）一房一厅一卫50---805%二房二厅90±520%三房两（小）115±230%三房两（大）128±230%四房二厅二卫145±210%复式（空中别墅）180以上5%常州近两两年房地地产发展展迅速，，房价涨涨幅较快快，前两两年市场场上“三三房、四四房”为为主的户户型，已已转变为为目前市市场上““两房、、三房””为主、、“一房房”也占占相当比比例（去去化速度度都较快快），说说明户型型在瘦身身。原则：依依据市场场、尊重重消费习习惯、合合理瘦身身、适度度提升风格建议议“新都市市主义””所提倡倡的----------------------注重视视觉效果果，经典典立面，，华贵都都市气质质图1图2图3图4景观建议议“新都市市主义””所提倡倡的------------高高标准，，自然与与城市迅迅速融合合，三重重景观，，都市自自然家三重园林林、四度度空间营造新都市主主义主题题景观体系系三重景观观：地面景观观、屋顶顶景观、、室内院院馆四度空间间：公共空间间、半公公共空间间、办私私密空间间-------一重A：以““中央景景观”为为主的开放空间间开放空间间：营造主景景观体系系，贯穿穿社区始始终，既既是景观观，也是是生活、、休憩的的主要场场所。一重景观观-------一重B：以““建筑之之间”为为主的半开放空空间半开放空空间恰当的半半开放空空间可以以营造建建筑之间间的自然然过渡，，减小建建筑之间间的压迫迫感一重景观观一重景观观-------一重C：以““建筑之之间”为为主的半私密空空间半私密空空间---架空空层提高绿化化率，开开阔社区区景观视视野体系系，连接接内外部部空间，，提供一一个相对对私密的的休憩空空间----可可设置会会所功能能。二重景观观-------低层商商业屋顶顶，设置置绿化，，巧妙借借景露天阳光光吧低层商业业屋顶，，除了设设置绿化化，还可可以用来来做阳光光露天吧吧，作为为情景商商业的一一部分，，为供前前来消费费的人们们提供一一个别致致的休憩憩场所，，以体现现项目的的特色。。三重景观观-------以“都都市空中中院馆””为主的的私密空间间私密空间间---将绿色色引入户户内通过绿化化率的提提高，构构建一个个立体的的园林体体系，在在都市、、在家庭庭享受自自然的品品质与感感动。与商业部部分互为为补充，，区别于于商业部部分，突突出为住住宅业主主提供服服务，以室外““泛会所所配套””（儿童童游乐、、休闲休休憩）为为主，在布置置上可结合架空空层进行行设置。另外，，建议设设置一个个“室外网网球场””，以突出出项目的的品质。。会所配套套儿童游乐乐设施室外网球球场泛会所配套实质质作为景景观半公公共空间间的一部部分，以以塑造亲切宜人人的庭院院空间为主，注注重参与、交交流、健健身等不不同主题题元素的构构建，通通过泛会会所的配配套，有有利于形形成不同同行的差差异化组组团。室外象棋棋室外休闲闲物业管理理采用星级酒店店式管理理服务，，酒店吸引引外地旅旅游及商商务人士士，所以以酒店要单单独管理理（但办办公楼、、住宅可可以为同同一家酒酒店式管管理服务务顾问公公司）。商业的的经营管管理非常常重要，，商业部部分要聘聘请知名名专业的的经营管管理公司司统一运运营，要将环境管理理的标准贯贯彻到物物业管理理中去，，通过高高品牌的的物业及及服务吸吸引更多多的顾客客。五星级酒酒店服务务住宅物管管聘请一家家外资背景景且经验丰丰富的物物业管理理公司，，如第一太平平戴维斯斯，戴德德梁行等，提供供优质的的管家式服服务。并与五星级级酒店管管理公司司联动，由其为为项目统统一提供供真正的的高品质质的“酒店式式服务””顾问。酒店式管管家服务务营销篇将市场信信息价值值转化为为产品，，实现项项目价值值增值的的有力支支撑点。。Four营销篇将市场信信息价值值转化为为产品，，实现项项目价值值增值的的有力支支撑点。。Four好的产品品主题，，需要好好的推广广包装，，如何去去贯彻，，把韵味味做出来来将是如如下值得得深究的的问题！！从产品＼＼营销＼＼企划＼＼各个环环节入手手，坚定定的以““六星哈哈贝”为为主题，，将“国国际籍多多维缤纷纷哈贝生生活”的的理念及及感受带带入常州州．使之之成为常常州“国国际时尚尚happy生生活”的的代言人人，统领领者！企划设想想案名（NAME）主推案名名凯悦·哈贝城城解析-------凯悦，乃乃取开发发商“金金凯悦””之凯悦悦，既有有“凯旋成成功”之之美好意意义，另另外，““悦”与与“乐””异字同同意。同项目定定位“常常州5D级锋尚尚乐世界界”的内内涵不谋谋而合，，也与我我们所倡倡导的““都市快快乐生活活”相合合。哈贝为““Happy””的音译译，名字字极富个个性，兼兼具国际际风尚魅魅力，易易读、易易记、易易传播。。商业部分分可命名名为“哈哈贝广场场”。案名（NAME）辅推案名名凯悦·世世嘉广场场（中心心）凯悦·帝帝一城项目广告告总精神神凝聚500万人人的欢乐乐力量，常州从此此哈贝城城解析-------500万万，预示示着项目目居住、、商业作作为市中中心差异异化补充充，将面面向整个个常州；；欢乐力量量，突出出了项目目“居住住、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐”的都都市快乐乐主题；；“常州从从此”代代表着项项目对整整个城市市发展的的重大意意义，将将给常州州带来欢欢乐精神神面貌貌的革命命；“哈贝贝城””对应应项目目案名名，常常州=哈贝贝城，，一语语双关关。VI鉴赏项目营营销策策略掌掌控一切的的想法法创意意，最最终还还原于于销售售【销售售模式式＆开开发策策略＆＆推广广策略略＆招招商策策略＆经营策策略】】【推广模模式---推广广策略略核心