全策地产湖南润景国际商业项目规划建议报告课件

谨呈：常德经投集团深圳全策地产顾问有限公司

2011年12月世界湖区浪漫街区

——润景·国际项目商业规划建议报告谨呈：常德经投集团深圳全策地产顾问有限公司

2011年12月21、关于项目规划；住宅及绿化部分已确定按照设计院的规划方案来做；按目前住宅团购3300元/㎡的售价，已经很难实现住宅部分的溢价，所以必须重视商业的打造，在商业上出彩，提升项目形象，实现项目价值；指标限定了前期商业设计的基本形态；未来商业为集团持有，因此要重点考虑未来的经营与长期收益。

基于前期所形成的共识和其他限制：21、关于项目规划；基于前期所形成的共识和其他限制：23参考商业规划设计的原则与依据：完善项目区域商业业态，抢占商机，同时与区域环境相协调；以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix、Tenant-mix、Product-mix、Price-mix)；稳定消费群体，保障商铺的持续发展；考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；对项目住宅销售起到良好的促进作用；保障投资回报，同时维护区域中高档商业的形象之需要。3参考商业规划设计的原则与依据：完善项目区域商业业态，抢占34

商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，提供步行、休息、社交、聚会的场所，增进人际交流和地域认同感。购物者会非常关注商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等；休闲娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所；旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。街景设置文化主题丰富动线经营模式主题特色商业业态思考我们项目商业规划设计的突破点：4商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，45556667778889案例示意——中国首个情景式购物中心——实景图片19案例示意——中国首个情景式购物中心——实景图片1910101011111112121213131314141415151516161617171718181819案例示意——澳洲最佳风情购物中心购物中心室内街景化、风情化119案例示意——澳洲最佳风情购物中心11920202021212122222223232324242425252526262627272728282829项目地块及商业脉络关系：地块商业价值：以西北角为高点向东南角聚集递减，人流目前基本集中在项目北、西面部分，未来会有南向小区人流。规划中如何增大地块东南半部及3、4层的商业人流及商业价值成为项目商业体量成功的关键。同时要充分考虑商业与住宅的关系。项目与整体城市景观的衔接问题。项目分析——地块四至229项目地块及商业脉络关系：项目分析——地块四至22930教堂商业入口商业次入口社区入口柳叶大道太阳大道商业二层次入口1、商业的动线设计，尤其是垂直交通。2、商业二层的首层化设计，让商业二层与住宅连通，提升二层商业价值与人流。3、商业氛围及商业文化的细节营造。4、未来作为持有商业及集中式商业的建筑要求。商业永远要解决的是人们体验感与愉悦度的问题。解决的核心问题：项目分析——核心问题230教堂商业入口商业次入口社区入口柳叶大道太阳大道商业二层次3031①②③①④④⑤⑦⑥一层总平示意图⑤主入口⑥楼梯⑦电梯⑧旋转楼梯①风情商业区②休闲商业区③中央广场④通道商业区面积：①：2150㎡②：1950㎡8项目规划——整体布局3A、源于“城市里的购物公园”的设计概念：由街区与广场、花园组成的一个集合体，有着传统市中心聚地的精神，与城市环境与商业脉络有机融合，增加城市活力。通过集中商业，尤其是大型超市在项目东南角设置，实现项目东半部分商业价值提升；通过内部公园式广场，实现情景化、风情化，同时保证集中商业的良好尺度；通过环形商业动线实现360度街景化，让人们爱上逛街。31①②③①④④⑤⑦⑥一层总平示意图⑤主入口①风情商业区商业3132①①②③④④④⑦⑤⑥二层总平示意图⑤主入口⑥楼梯⑦电梯⑧旋转楼梯①风情商业区②休闲商业区③中央广场④二楼露台商业区面积：①：1990㎡②：1910㎡8项目规划——整体布局3B、垂直立体交通系统：主广场通过向上楼梯实现丰富的垂直动线；二层全面通过景观连廊互通，同时扶梯、旋转楼梯以及与住宅花园对接实现项目双首层化，并使二层形成风情街区；同时丰富人们逛街的动线，增加逛街的乐趣。32①①②③④④④⑦⑤⑥二层总平示意图⑤主入口①风情商业区商3233项目规划——整体布局3C、住宅与商业相互促进：通过二层与住宅花园连通，各层的退后花园处理以及四层局部的屋顶花园实现商业风情化、绿色化；同时通过商业的绿色及人气的带动提高住宅的居住价值；住宅与商业通过设置不同入口实现相互不干扰，同时通过连廊连通，相互提升的效果。⑦⑤⑥①④②②②③三、四层总平示意图⑤主入口⑥楼梯⑦电梯⑧旋转楼梯①风情商业区②休闲商业区③中央广场④三楼露台商业区面积：②：3450㎡833项目规划——整体布局3C、住宅与商业相互促进：⑦⑤⑥①④3334D、丰富的人流动线：商业在入口广场旁、二层园林、内部广场设置三大入口引导人流，同时通过环形道路组织人流。街宽从3-4.5米不等，满足人流要求；整个项目围绕中间广场形成多层次的立体交通组织，实现丰富的逛街体验。项目规划——出入口设置3①①②③④④④⑦⑤⑥8二层入口主入口二层入口34D、丰富的人流动线：项目规划——出入口设置3①①②③④④3435项目规划——街景系统3E、主题文化街景设置根据项目案名及项目定位提供的背景，很容易设计出项目特色的街景。通过道路及广场的命名系统及街景的元素实现项目的润景·国际及浪漫的定位。同时将项目与时尚的、国际的、浪漫的生活实现嫁接。罗曼蒂克大街罗马长廊维也纳广场香榭丽舍大街威尼斯人广场35项目规划——街景系统3E、主题文化街景设置罗曼蒂克大街罗3536未来商业场景示意商业入口及广场36未来商业场景示意3637未来商业场景示意入口广场地面铺装37未来商业场景示意3738未来商业场景示意商业内部广场38未来商业场景示意3839未来商业场景示意二层内部天桥连廊39未来商业场景示意3940未来商业场景示意一层商业内街街景40未来商业场景示意4041未来商业场景示意二层商业南向广场41未来商业场景示意4142到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这是一个问题……未来商业场景示意商业内街42到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这4243商业氛围营造具象表现街区园林绿化43商业氛围营造具象表现4344商业氛围营造具象表现特色的文化元素44商业氛围营造具象表现4445商业总面积1.2万平方米主力超市卖场：0.4平家居服饰：0.1万平餐饮：0.2万平休闲娱乐：0.2万平便利服务：0.1万平购物：0.6万平餐饮、休闲娱乐：0.4万平婚庆旅游：0.2万平业态配比——商业面积1.2万平，其中综超及服饰家居类0.6万平，婚庆旅游类主题2千平米，餐饮、休闲娱乐类4千平米。1-2F2F1-2F2-3F3-4F2-3F45商业总面积1.2万平方米主力超市卖场：0.4平家居服饰：4546精品步行街品牌专卖精品街中型超市数码店铺业态示意休闲馆46精品步行街品牌专卖精品街中型超市数码店铺业态示意休闲馆4647中式正餐休闲餐饮咖啡厅西式快餐休闲餐饮中西餐饮韩式餐饮日本料理韩国料理风味餐馆业态示意47中式正餐休闲餐饮咖啡厅西式快餐休闲餐饮中西餐饮韩式餐饮日4748打造常德人全新的“浪漫”生活方式！在生活中找到一些乐趣的地方…在生活中找到一些想法的地方…在生活中找到一个离都会更近的地方…在生活中找到一个可以停留的地方…在生活中能够重新体会生活的地方…这，就是我们的项目它将成为市民……48打造在生活中找到一些乐趣的地方…在生活中找到一些想法的地4849为标注常德而来！润景·国际49为标注常德而来！润景·国际4950一次商业的商务考察体验；针对二期户型进行细节建议；商业布局图出来后进行细节建议及业态细化建议.后续工作：50针对二期户型进行细节建议；商业布局图出来后进行细节建议及5051附件1：婚庆广场方案51附件1：婚庆广场方案5152项目规划——整体布局>>>商业布局原则3会所教堂主题广场

通过与教堂互动，形成主题婚庆广场，聚拢人气，并与会所结合，建立婚庆仪式动线；沿太阳大道形成风情商业街，并与一起商业形成连接，增加一期商业价值；通过内街的设置，形成住宅底商购物广场，丰富逛街趣味性，实现商业价值最大化。项目一层平面设计图街区商业底商商业52项目规划——整体布局>>>商业布局原则3会所教堂主题广场52533项目规划——整体布局>>>出入口设置教堂商业次入口商业主入口内街商业入口西向社区入口东向社区入口柳叶大道太阳大道533项目规划——整体布局>>>出入口设置教堂商业次入口商业5354商业主入口：开放式入口，实现住区与城市/街道的融合。3项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意教堂商业次入口商业主入口内街商业入口内街商业入口商业次入口54商业主入口：3项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>54553项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意内街入口广场内街购物广场内街入口广场553项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意内街入口5556西向社区入口东向社区入口3项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意西向社区入口东向社区入口56西向社区入口东向社区入口3项目规划——整体布局>>>出入5657项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3教堂罗曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花岛罗马长廊丘比特广场爱丁堡凯瑟琳广场维也纳走廊香榭丽舍大街第五大道威尼斯人广场

通过景观设置营造婚庆的浪漫场景，和欢乐的逛街氛围；通过街道和广场的命名、以及景观打造来体现婚庆文化主题；设置特色婚庆仪式路线强化主题，并借此聚集人气，带动商业运营。皇后大道57项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3教堂罗5758项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3香榭丽舍大街凯瑟琳广场罗曼蒂克大街罗曼蒂克大街凯瑟琳广场香榭丽舍大街58项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示5859项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3丘比特广场59项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示5960项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3桃花岛桃花岛爱丁堡爱丁堡60项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示6061项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3教堂西西里草坪玫瑰花海罗马长廊玫瑰花海罗马长廊西西里草坪西西里草坪景观——许愿亭61项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示6162项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路线一：教堂婚礼教堂罗曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花岛罗马长廊丘比特广场爱丁堡凯瑟琳广场教堂婚礼教堂留影玫瑰花海留影丘比特广场留影走过罗曼蒂克大街经过罗马长廊抵达桃花岛进入爱丁堡留影、酒席、洞房新人在教堂举行婚礼后，经过本项目打造的一系列婚庆文化场景，并留影，最终抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。62项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路6263项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路线二：草坪婚礼教堂西西里草坪玫瑰花海桃花岛罗马长廊丘比特广场爱丁堡天气晴好时，新人可选择在本项目打造的西西里草坪举行室外婚礼，经过的一系列婚庆文化场景、留影之后，抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。草坪婚礼丘比特广场留影经过罗马长廊抵达桃花岛进入爱丁堡留影、酒席、洞房下车后，在教堂留影63项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路6364项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3

通过一条主逛街动线的设置，可一次性逛完项目主要商业形态；通过中心广场聚拢人气，并通过参与性景观的设置，增加逛街的情趣；通过曲线、折线的处理，呈现多变的风格和情趣，丰富人们游走的趣味性；项目一层平面设计图64项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3通过6465项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3

二层通过最大限度的空中连廊互通，并设置走廊，实现商业双首层化；一二层通过商铺内部步行梯、外部交通连通，实现二层交通的便利性；二层退台设计，并设置走廊，形成叠式景观的体验式商业街，丰富景观外立面，同时，丰富逛街动线，增加逛街的乐趣。退台设计空中连廊项目二层平面设计图65项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3二6566项目规划——整体布局>>>住宅与商业的融合3底商二层平台绿化，成为住宅的景观商业与住宅出入口的融合商铺成就住宅的台地化景观项目二层平面设计图66项目规划——整体布局>>>住宅与商业的融合3底商二层平台6667业态：结合常德婚庆、旅游市场规模以及周边社区消费需求，按照地块各区域功能划分，建议：各业态商户数量配比：婚庆商业：旅游商业：社区商业=8：1：2各业态面积配比：婚庆商业：旅游商业：社区商业=12：2：3打造一站式婚庆产业服务中心；弥补柳叶湖度假区旅游市场空白；满足周边社区生活消费需求。汇聚婚庆全产业链；融合旅游纪念品消费、社区生活消费。项目规划——商业规划>>>业态配比367业态：结合常德婚庆、旅游市场规模以及周边社区消费需求，按6768建议选择2家婚纱影楼为品牌形象店，以此聚合其他婚庆服务、旅游购物业态，形成功能齐全、全产业链的一条龙发展模式。项目规划——商业规划>>>业态配比368建议选择2家婚纱影楼为品牌形象店，以此聚合其他婚庆服务、6869

罗曼蒂克大街：餐饮休闲街；

凯瑟琳广场：影楼/婚姻登记处；

香榭丽舍大街：婚纱街；

第五大道：社区超市/社区商业；

皇后大道：鲜花街；

维也纳走廊：化妆品/珠宝首饰；项目规划——商业规划>>>业态排布3罗曼蒂克大街爱丁堡凯瑟琳广场维也纳走廊香榭丽舍大街第五大道威尼斯人广场皇后大道

爱丁堡：会所（宴席及酒店住宿功能）。

威尼斯人广场：旅游纪念品购物广场；69罗曼蒂克大街：餐饮休闲街；凯瑟琳广场：影楼/婚姻登记6970项目规划——物业配比3面积2159.24面积1159.94面积2625.93面积1049.7面积1352.99面积1175.94面积1197.36面积1662商业总建面2万方。

婚庆广场：12000㎡

（净占地6313.18㎡）；社区商业：3000㎡

（净占地2402.69㎡）；纪念品购物广场：2000㎡

（净占地2373.30㎡）；会所:3000㎡(净占地1662㎡）项目总建面95214.74平米=商业2万平米+住宅75214.74平米70项目规划——物业配比3面积2159.24面积1159.97071

这里将是常德的国际生活方式中心、全新的婚庆外景拍摄基地和旅游纪念品消费场所。每一个良辰吉日，年轻的恋人在天主教堂、西西里草坪完成一生最美丽的演出，在玫瑰花海、丘比特广场、桃花岛定格最美丽的瞬间；每一天，常德的成就者们会到散发着浪漫气息的罗曼蒂克大街，享受温馨的下午茶，美媛佳丽会来香榭丽舍大街感受领先世界的时尚潮流；每个周末，全家人可以在这里欢聚度假，弥漫着法兰西文化气息的爱丁堡、皇后大道，温馨的花海草坪……都是时尚浪漫的休憩之地，过后还可以在威尼斯人广场带走这个城市的记忆。润景园国际生活方式中心为常德带来的不仅仅是一个全新的婚庆产业广场、旅游消费中心，更是一种时尚浪漫的生活方式，一种为忙碌过后的都市高端人群提供的、缤纷多姿的消费体验。未来商业场景71这里将是常德的国际生活方式中心、全新的婚庆外景拍7172附件2：常德集中商业市场调查72附件2：常德集中商业市场调查72731、商圈分析常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、大量贩，自由业态和统一经营管理业态比比皆是。从全局来看，常德市各种商业业态的形成和自然组合，形成了南北专业市场、中间商业街形态的三个商圈。三大商圈分别是：以步行街为龙头的人民路商圈、以专业批发市场为主体的火车站大市场商圈、以批发市场为主体的桥南市场商圈。火车站大市场商圈人民路商圈桥南市场商圈731、商圈分析常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而737474麦当劳肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一条街）漂亮女人街步步高百货麦当劳麦当劳家润多沃尔玛通讯一条街肯德基金钻天升商业街金钻广场及步行街新一佳超市人民路商圈以人民路为主，整个商圈的范围东到朗州路、西至武陵大道、北至四眼井路、南至人民路（包括人民路东延部分，水星楼、沃尔玛、家润多等集中商业区域）。是常德市商业的核心区域。国美苏宁人民路商圈7474麦当劳肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一条街）漂亮女7475人民路商圈特征分析业态业种：以服装为主要经营业态，其他包括了餐饮、珠宝、饰品、酒店宾馆、溜冰城等。服装品牌以国内一二线服装品牌和部分国际服装品牌为主。目标客户：作为常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了绝大部分的常德市区消费者，是区域中高端人群购物的主要区域。集中商业：德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高、大润发等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。7575人民路商圈特征分析业态业种：以服装为主要经营业态，其他包757676大市场位于常德火车站斜对面、207国道旁，属武陵区城西街道办事处鸿升居委会辖区。目前拥有糖食副食城、水果大市场、电器五金城、百货服装城、摩托车电动车大市场、电器日化城、火车站农贸市场、家饰建材城、家具批发城等诸多专业市场。电器日化城糖酒副食城火车站农贸市场水果大市场百货服装市场摩托车电动车大市场家饰建材城家具批发城火车站大市场商圈7676大市场位于常德火车站斜对面、207国道旁，属武陵区城7677业态业种：五金、副食、服装、农贸、家具、汽车、陶瓷等。目标客户：以城市中、低收入阶层及农村为重点服务对象，形成湘西北的商品交易中心。现状：火车站大市场中的百货服装市场、电器五金城、电器日化城正在没落，不少商户已渐退出。火车站大市场商圈特征分析7777业态业种：五金、副食、服装、农贸、家具、汽车、陶瓷等。火777878桥南市场桥南建材批发市场德客隆新世纪家电市场久光国际商厦物流市场常南汽车总站财富广场陶瓷建材市场桥南市场地处武陵镇常德沅水大桥南端３１９和２０７国道的交汇处，该市场由１９８５年的南站轮渡河坡地摊市场发展而来。逐渐形成以桥南工贸市场为主体，以桥南副食城、桥南商贸城、桥南家电城等专业市场为骨干，以周围２０家中小型市场为整体的市场群。桥南市场商圈7878桥南市场桥南建材批发市场德客隆新世纪家电市场久光国际7879业态业种：服装、鞋类、百货、日化、文体用品、床上用品、小家电、电子通讯系列品牌等。目标客户：中南地区最大的综合批发市场和湘西北地区最大的品牌商品卖场，商品辐射湘、鄂、川、黔、渝等10多个省市，辐射区人口约8000万人，年成交额逾百亿元，成为中西部地区重要的物流、信息流集散中心。市场空白：高端集中商业、娱乐休闲商业严重缺乏。桥南市场商圈特征分析7979业态业种：服装、鞋类、百货、日化、文体用品、床上用品、小7980商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主常德城区建成面积28平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由建设路、洞庭大道、武陵大道和沅安路四条城市道路交错形成。经营面积约20万㎡，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在常德大道和武陵大道北端，经营面积近30万㎡，以家电、建材、汽车等为主，辐射整个向西北。桥南大市场：以小家电、家具、服装、百货等日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。火车站商圈步行街金钻广场商圈桥南大市场商圈2、商业格局80商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以8081核心商圈占地0.51㎞2，在营面积约20万㎡，具有极强的吸引力和辐射力核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：洞庭大道、武陵大道、朗州路、沅安路。核心商圈包括步行街、人民路、高山街、金钻天升商业街以及众多分支街巷。人民路是安阳的商业重地，且周边原有市政府等政府机构，购买力强，尤其是位于城市主干道的交汇处，交通便利。通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心，已经成为常德市民购物的第一和唯一选择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。根据调查，核心商圈内有1000余家商家，总经营面积约20万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近60%。12342、商业格局81核心商圈占地0.51㎞2，在营面积约20万㎡，具有极强的8182822、商业格局82822、商业格局8283832、商业格局83832、商业格局838484常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。2、商业格局8484常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润8485集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~4000$4000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态常德人均GDP3358美元。常德经济发展迅速，未来商业发展已经进入综超发展的成熟阶段，购物中心面临升级转型。3、商业发展研判85集市&沿街商业大型综合超市&仓储式购物中心便利店都市MA8586核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本项目具有先发优势市场主要商业供应项目核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者则认为小面积、低总价商铺很少。432112343、商业发展研判86核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老8687核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力发展是大势所趋消费者访谈：“到处是商铺了，乱乱的。”经营者、投资者：“没有特色的小商铺太多了，处处是店。”街铺比重高导致“满眼是铺”的商业景象未来常德的集中商业必将大行其道，这是商业发展的必然选择，常德一样。常德核心商圈3、商业发展研判87核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力发展是大势所趋8788常德目前人均商业面积为0.55㎡，未来5年内将逼近1㎡，发展空间大，商业“马太效应”仍将继续目前未来5年专业市场比例高反映出常德的区域流通中心地位。

常德市区商业在营面积约80万㎡，其中零售面积约33.2万㎡。市区人口60万，人均零售、餐饮在营面积是0.55㎡，与国内外其他城市相比，常德未来的人均商业面积仍有拓展空间。随着本项目（10余万平米）以及其他拟规划项目近20万商业供应，未来5年内常德人均商业会逼近1㎡。常德人均商业面积与其他城市对比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商业面积0.550.800.981.281.501.801.301.601.0常德遵义青岛深圳合肥上海香港纽约常德2015年4、商业空间88常德目前人均商业面积为0.55㎡，未来5年内将逼近1㎡，8889国际商业发展模式演变我国商业业态的发展历程常德即将进入商业发展模式演变1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百货商店、批发市场大型综合超市、仓储商场商业街SHOPPING-MALL100020003000700010000百货商店大型综合超市都市MALL仓储式购物中心郊区Mall人均GDP商业业态演变时期常德市区人均GDP3358$从商业发展规律来看，常德目前是大型综超型MALL的大力发展期，即将进入LIVINGMall发展综超+百货的第一代MALL是目前商业市场最好的经营方式，梅尼广场是较好代表。5、商业发展趋势89国际商业发展模式演变我国商业业态的发展历程常德即将进入商8990常德主城区社会和经济发展水平正处在第一代向第二代转变时期，第一代梅尼广场、步步高比较成功数据来源：常德年鉴MALL在国际上的发展阶段及相应特点常德相关指标ShoppingMall的发展划分为两个阶段。第一代ShoppingMall和第二代LivingMall。购物消费商品经济的载体丹尼斯为代表复合消费（多功能）体验经济的载体本项目？5、商业发展趋势90常德主城区社会和经济发展水平正处在第一代向第二代转变时期9091步步高开业5年，引领了常德商业的阶段性升级开业时间：2006年9月16日规模：营业面积3.5万㎡，经营业态：百货+培训机构+电玩娱乐+精品超市经营档次：中高品牌经营经营方式：百货统一管理，超市自主经营装修设施：外立面为现代简约，内为现代时尚装修。有7个出入口，1部自动扶梯，1部垂直电梯、中央空调。经营状况：常德商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是湖南省低级市最大面积卖场，空置率2%。开业百货业品牌进行调整逐步成为常德最火爆的商场以其品牌号召力逐渐带旺人民路、步行街一带的商业，成为安阳品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后调整期成长期成熟期步步高（常德）的发展历程现代简约的外立面时尚现代的内部装修6、典型商业91步步高开业5年，引领了常德商业的阶段性升级开业时间：209192步步高一枝独秀，占据了常德商业的龙头地位，是常德新式商业的代表在调查中，77.6%的消费者最喜欢去步步高购物。足以看出，步步高在常德商业中的地位。女性比上，各集中商业女性的比例都超过了50%，各集中商业都把主客户群放在女性消费者身上。6、典型商业92步步高一枝独秀，占据了常德商业的龙头地位，是常德新式商业9293步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏步步高主要以亲子娱乐+百货联动的组合模式，利用超市的人流带活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，步步高服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。6、典型商业93步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高9394步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏6、典型商业94步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高9495步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏6、典型商业95步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高9596成功要点：优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰富的商业运营经验地段优越，同时享受政府优惠政策核心位置；低成本取地，广告位设置、公交站点设置等方面的优惠。定位准确集中式的商业形式满足了常德人对现代商业形式的渴望，业种组合、经营档次迎合常德消费需求。现代商业元素的充分运用多个方向多个宽敞的主入口，开阔、清新、现代的内部商业空间。步步高作为常德商业旗舰的示范效应，业内No.1步步高目前常德商业领域的旗舰，具有丰富的运营管理经验，以精品超市、娱乐电玩带活百货，针对性营销，商户调整等，同时联合与各大企业发行代金券。6、典型商业96成功要点：优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰9697春天百货以绝佳的地段优势，占据常德商业的又一重要位置，但由于收到步步高的辐射，以及整体品质、层次的不高的影响，目前无法与步步高的核心地位相抗衡。开业时间：2003年12月7日规模：营业面积1.8万㎡，经营业态：精品百货经营档次：中高品牌经营经营方式：百货统一管理装修设施：外立面为现代简约，内为现代时尚装修。有7个出入口，1部自动扶梯，1部垂直电梯、中央空调。经营状况：依托商业步行街的大流量客群，整体经营一般，主要以年轻一族的购物场所，整体品质不高。6、典型商业97春天百货以绝佳的地段优势，占据常德商业的又一重要位置，但97986、典型商业986、典型商业9899梅尼广场以常德首座4万平米的集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务为一体的大型一站式购物广场；但由于位置有些偏离常德的商业迁移轴。开业时间：2010年1月26日规模：营业面积4万㎡，经营业态：生活超市+书城+儿童天地+家居+百货经营档次：中高品牌经营经营方式：百货统一管理经营状况：开业一年多来，营业状况一般，顾客量明显少于春天百货等。内部整体购物环境比较舒适，且具备大型商业MALL的功能布局，具有良好的发展空间。6、典型商业99梅尼广场以常德首座4万平米的集购物、休闲、娱乐、餐饮、文99100

梅尼广场位于常德市武陵区人民西路九重天居住小区7#、8#楼负一层、一层、二层总建筑面积40000㎡，是常德首座4万平米集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务为一体的大型一站式购物广场。广场分三层：地下一层定位为快乐驿站，大型停车场为顾客提供泊车便利。梅尼书城，经营面积3000多平米，为读者提供兼容并蓄的书籍组合、丰富多元的阅读对话、最能展现阅读之美的空间。使书城不再只是传统的购书地点，而是爱书人可以悠然流连的书香世界。电玩乐园，随心所欲的娱乐空间，让快乐无限升级。家居布艺馆，装点生活的每一个角落，使家变的更温馨。一层定位为购物天堂，大型超市网罗您一切生活所需，珠宝首饰、化妆品应有尽有。二层定位为时尚长廊，时尚名品尽收眼底，高档餐厅诱惑您的味蕾。6、典型商业100梅尼广场位于常德市武陵区人民西路九重天1001016、典型商业1016、典型商业101102水星楼沃尔玛商业综合体是常德核心商业区的特色商业，吸引到大众消费群体的日常购物娱乐。开业时间：2009年9月28日规模：营业面积13万㎡，经营业态：小商品+百货+电玩娱乐+精品超市经营档次：中低档高品牌经营经营方式：百货统一管理，超市自主经营装修设施：外立面为现代简约，内为现代简装，整体层次比较低。经营状况：以女装、小商品、饰品为主要经营项目的商业，整体客群以年轻族的女性为主，品质一般，层次不高，客群被步行街分流。以城市文物为文化依托的特色商业街区6、典型商业102水星楼沃尔玛商业综合体是常德核心商业区的特色商业，吸引1021036、典型商业总结

常德人消费意识非常强；商业也发展相当好；目前市场上出现了像步步高、梅尼广场这样的第一代SHOPINGMALL;

未来将向第二代集娱乐、休闲、购物功能为一体的第二代SHOPINGMALL发展。1036、典型商业总结常德人消费意识非常强；商业也发展103104THANKYOU104THANKYOU104谨呈：常德经投集团深圳全策地产顾问有限公司

2011年12月世界湖区浪漫街区

——润景·国际项目商业规划建议报告谨呈：常德经投集团深圳全策地产顾问有限公司

2011年12月1061、关于项目规划；住宅及绿化部分已确定按照设计院的规划方案来做；按目前住宅团购3300元/㎡的售价，已经很难实现住宅部分的溢价，所以必须重视商业的打造，在商业上出彩，提升项目形象，实现项目价值；指标限定了前期商业设计的基本形态；未来商业为集团持有，因此要重点考虑未来的经营与长期收益。

基于前期所形成的共识和其他限制：21、关于项目规划；基于前期所形成的共识和其他限制：106107参考商业规划设计的原则与依据：完善项目区域商业业态，抢占商机，同时与区域环境相协调；以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix、Tenant-mix、Product-mix、Price-mix)；稳定消费群体，保障商铺的持续发展；考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；对项目住宅销售起到良好的促进作用；保障投资回报，同时维护区域中高档商业的形象之需要。3参考商业规划设计的原则与依据：完善项目区域商业业态，抢占107108

商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，提供步行、休息、社交、聚会的场所，增进人际交流和地域认同感。购物者会非常关注商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等；休闲娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所；旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。街景设置文化主题丰富动线经营模式主题特色商业业态思考我们项目商业规划设计的突破点：4商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，1081095109110611011171111128112113案例示意——中国首个情景式购物中心——实景图片19案例示意——中国首个情景式购物中心——实景图片1113114101141151111511612116117131171181411811915119120161201211712112218122123案例示意——澳洲最佳风情购物中心购物中心室内街景化、风情化119案例示意——澳洲最佳风情购物中心1123124201241252112512622126127231271282412812925129130261301312713113228132133项目地块及商业脉络关系：地块商业价值：以西北角为高点向东南角聚集递减，人流目前基本集中在项目北、西面部分，未来会有南向小区人流。规划中如何增大地块东南半部及3、4层的商业人流及商业价值成为项目商业体量成功的关键。同时要充分考虑商业与住宅的关系。项目与整体城市景观的衔接问题。项目分析——地块四至229项目地块及商业脉络关系：项目分析——地块四至2133134教堂商业入口商业次入口社区入口柳叶大道太阳大道商业二层次入口1、商业的动线设计，尤其是垂直交通。2、商业二层的首层化设计，让商业二层与住宅连通，提升二层商业价值与人流。3、商业氛围及商业文化的细节营造。4、未来作为持有商业及集中式商业的建筑要求。商业永远要解决的是人们体验感与愉悦度的问题。解决的核心问题：项目分析——核心问题230教堂商业入口商业次入口社区入口柳叶大道太阳大道商业二层次134135①②③①④④⑤⑦⑥一层总平示意图⑤主入口⑥楼梯⑦电梯⑧旋转楼梯①风情商业区②休闲商业区③中央广场④通道商业区面积：①：2150㎡②：1950㎡8项目规划——整体布局3A、源于“城市里的购物公园”的设计概念：由街区与广场、花园组成的一个集合体，有着传统市中心聚地的精神，与城市环境与商业脉络有机融合，增加城市活力。通过集中商业，尤其是大型超市在项目东南角设置，实现项目东半部分商业价值提升；通过内部公园式广场，实现情景化、风情化，同时保证集中商业的良好尺度；通过环形商业动线实现360度街景化，让人们爱上逛街。31①②③①④④⑤⑦⑥一层总平示意图⑤主入口①风情商业区商业135136①①②③④④④⑦⑤⑥二层总平示意图⑤主入口⑥楼梯⑦电梯⑧旋转楼梯①风情商业区②休闲商业区③中央广场④二楼露台商业区面积：①：1990㎡②：1910㎡8项目规划——整体布局3B、垂直立体交通系统：主广场通过向上楼梯实现丰富的垂直动线；二层全面通过景观连廊互通，同时扶梯、旋转楼梯以及与住宅花园对接实现项目双首层化，并使二层形成风情街区；同时丰富人们逛街的动线，增加逛街的乐趣。32①①②③④④④⑦⑤⑥二层总平示意图⑤主入口①风情商业区商136137项目规划——整体布局3C、住宅与商业相互促进：通过二层与住宅花园连通，各层的退后花园处理以及四层局部的屋顶花园实现商业风情化、绿色化；同时通过商业的绿色及人气的带动提高住宅的居住价值；住宅与商业通过设置不同入口实现相互不干扰，同时通过连廊连通，相互提升的效果。⑦⑤⑥①④②②②③三、四层总平示意图⑤主入口⑥楼梯⑦电梯⑧旋转楼梯①风情商业区②休闲商业区③中央广场④三楼露台商业区面积：②：3450㎡833项目规划——整体布局3C、住宅与商业相互促进：⑦⑤⑥①④137138D、丰富的人流动线：商业在入口广场旁、二层园林、内部广场设置三大入口引导人流，同时通过环形道路组织人流。街宽从3-4.5米不等，满足人流要求；整个项目围绕中间广场形成多层次的立体交通组织，实现丰富的逛街体验。项目规划——出入口设置3①①②③④④④⑦⑤⑥8二层入口主入口二层入口34D、丰富的人流动线：项目规划——出入口设置3①①②③④④138139项目规划——街景系统3E、主题文化街景设置根据项目案名及项目定位提供的背景，很容易设计出项目特色的街景。通过道路及广场的命名系统及街景的元素实现项目的润景·国际及浪漫的定位。同时将项目与时尚的、国际的、浪漫的生活实现嫁接。罗曼蒂克大街罗马长廊维也纳广场香榭丽舍大街威尼斯人广场35项目规划——街景系统3E、主题文化街景设置罗曼蒂克大街罗139140未来商业场景示意商业入口及广场36未来商业场景示意140141未来商业场景示意入口广场地面铺装37未来商业场景示意141142未来商业场景示意商业内部广场38未来商业场景示意142143未来商业场景示意二层内部天桥连廊39未来商业场景示意143144未来商业场景示意一层商业内街街景40未来商业场景示意144145未来商业场景示意二层商业南向广场41未来商业场景示意145146到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这是一个问题……未来商业场景示意商业内街42到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这146147商业氛围营造具象表现街区园林绿化43商业氛围营造具象表现147148商业氛围营造具象表现特色的文化元素44商业氛围营造具象表现148149商业总面积1.2万平方米主力超市卖场：0.4平家居服饰：0.1万平餐饮：0.2万平休闲娱乐：0.2万平便利服务：0.1万平购物：0.6万平餐饮、休闲娱乐：0.4万平婚庆旅游：0.2万平业态配比——商业面积1.2万平，其中综超及服饰家居类0.6万平，婚庆旅游类主题2千平米，餐饮、休闲娱乐类4千平米。1-2F2F1-2F2-3F3-4F2-3F45商业总面积1.2万平方米主力超市卖场：0.4平家居服饰：149150精品步行街品牌专卖精品街中型超市数码店铺业态示意休闲馆46精品步行街品牌专卖精品街中型超市数码店铺业态示意休闲馆150151中式正餐休闲餐饮咖啡厅西式快餐休闲餐饮中西餐饮韩式餐饮日本料理韩国料理风味餐馆业态示意47中式正餐休闲餐饮咖啡厅西式快餐休闲餐饮中西餐饮韩式餐饮日151152打造常德人全新的“浪漫”生活方式！在生活中找到一些乐趣的地方…在生活中找到一些想法的地方…在生活中找到一个离都会更近的地方…在生活中找到一个可以停留的地方…在生活中能够重新体会生活的地方…这，就是我们的项目它将成为市民……48打造在生活中找到一些乐趣的地方…在生活中找到一些想法的地152153为标注常德而来！润景·国际49为标注常德而来！润景·国际153154一次商业的商务考察体验；针对二期户型进行细节建议；商业布局图出来后进行细节建议及业态细化建议.后续工作：50针对二期户型进行细节建议；商业布局图出来后进行细节建议及154155附件1：婚庆广场方案51附件1：婚庆广场方案155156项目规划——整体布局>>>商业布局原则3会所教堂主题广场

通过与教堂互动，形成主题婚庆广场，聚拢人气，并与会所结合，建立婚庆仪式动线；沿太阳大道形成风情商业街，并与一起商业形成连接，增加一期商业价值；通过内街的设置，形成住宅底商购物广场，丰富逛街趣味性，实现商业价值最大化。项目一层平面设计图街区商业底商商业52项目规划——整体布局>>>商业布局原则3会所教堂主题广场1561573项目规划——整体布局>>>出入口设置教堂商业次入口商业主入口内街商业入口西向社区入口东向社区入口柳叶大道太阳大道533项目规划——整体布局>>>出入口设置教堂商业次入口商业157158商业主入口：开放式入口，实现住区与城市/街道的融合。3项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意教堂商业次入口商业主入口内街商业入口内街商业入口商业次入口54商业主入口：3项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>1581593项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意内街入口广场内街购物广场内街入口广场553项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意内街入口159160西向社区入口东向社区入口3项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意西向社区入口东向社区入口56西向社区入口东向社区入口3项目规划——整体布局>>>出入160161项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3教堂罗曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花岛罗马长廊丘比特广场爱丁堡凯瑟琳广场维也纳走廊香榭丽舍大街第五大道威尼斯人广场

通过景观设置营造婚庆的浪漫场景，和欢乐的逛街氛围；通过街道和广场的命名、以及景观打造来体现婚庆文化主题；设置特色婚庆仪式路线强化主题，并借此聚集人气，带动商业运营。皇后大道57项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3教堂罗161162项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3香榭丽舍大街凯瑟琳广场罗曼蒂克大街罗曼蒂克大街凯瑟琳广场香榭丽舍大街58项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示162163项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3丘比特广场59项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示163164项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3桃花岛桃花岛爱丁堡爱丁堡60项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示164165项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意3教堂西西里草坪玫瑰花海罗马长廊玫瑰花海罗马长廊西西里草坪西西里草坪景观——许愿亭61项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示165166项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路线一：教堂婚礼教堂罗曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花岛罗马长廊丘比特广场爱丁堡凯瑟琳广场教堂婚礼教堂留影玫瑰花海留影丘比特广场留影走过罗曼蒂克大街经过罗马长廊抵达桃花岛进入爱丁堡留影、酒席、洞房新人在教堂举行婚礼后，经过本项目打造的一系列婚庆文化场景，并留影，最终抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。62项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路166167项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路线二：草坪婚礼教堂西西里草坪玫瑰花海桃花岛罗马长廊丘比特广场爱丁堡天气晴好时，新人可选择在本项目打造的西西里草坪举行室外婚礼，经过的一系列婚庆文化场景、留影之后，抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。草坪婚礼丘比特广场留影经过罗马长廊抵达桃花岛进入爱丁堡留影、酒席、洞房下车后，在教堂留影63项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造3婚庆路167168项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3

通过一条主逛街动线的设置，可一次性逛完项目主要商业形态；通过中心广场聚拢人气，并通过参与性景观的设置，增加逛街的情趣；通过曲线、折线的处理，呈现多变的风格和情趣，丰富人们游走的趣味性；项目一层平面设计图64项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3通过168169项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3

二层通过最大限度的空中连廊互通，并设置走廊，实现商业双首层化；一二层通过商铺内部步行梯、外部交通连通，实现二层交通的便利性；二层退台设计，并设置走廊，形成叠式景观的体验式商业街，丰富景观外立面，同时，丰富逛街动线，增加逛街的乐趣。退台设计空中连廊项目二层平面设计图65项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系3二169170项目规划——整体布局>>>住宅与商业的融合3底商二层平台绿化，成为住宅的景观商业与住宅出入口的融合商铺成就住宅的台地化景观项目二层平面设计图66项目规划——整体布局>>>住宅与商业的融合3底商二层平台170171业态：结合常德婚庆、旅游市场规模以及周边社区消费需求，按照地块各区域功能划分，建议：各业态商户数量配比：婚庆商业：旅游商业：社区商业=8：1：2各业态面积配比：婚庆商业：旅游商业：社区商业=12：2：3打造一站式婚庆产业服务中心；弥补柳叶湖度假区旅游市场空白；满足周边社区生活消费需求。汇聚婚庆全产业链；融合旅游纪念品消费、社区生活消费。项目规划——商业规划>>>业态配比367业态：结合常德婚庆、旅游市场规模以及周边社区消费需求，按171172建议选择2家婚纱影楼为品牌形象店，以此聚合其他婚庆服务、旅游购物业态，形成功能齐全、全产业链的一条龙发展模式。项目规划——商业规划>>>业态配比368建议选择2家婚纱影楼为品牌形象店，以此聚合其他婚庆服务、172173

罗曼蒂克大街：餐饮休闲街；

凯瑟琳广场：影楼/婚姻登记处；

香榭丽舍大街：婚纱街；

第五大道：社区超市/社区商业；

皇后大道：鲜花街；

维也纳走廊：化妆品/珠宝首饰；项目规划——商业规划>>>业态排布3罗曼蒂克大街爱丁堡凯瑟琳广场维也纳走廊香榭丽舍大街第五大道威尼斯人广场皇后大道

爱丁堡：会所（宴席及酒店住宿功能）。

威尼斯人广场：旅游纪念品购物广场；69罗曼蒂克大街：餐饮休闲街；凯瑟琳广场：影楼/婚姻登记173174项目规划——物业配比3面积2159.24面积1159.94面积2625.93面积1049.7面积1352.99面积1175.94面积1197.36面积1662商业总建面2万方。

婚庆广场：12000㎡

（净占地6313.18㎡）；社区商业：3000㎡

（净占地2402.69㎡）；纪念品购物广场：2000㎡

（净占地2373.30㎡）；会所:3000㎡(净占地1662㎡）项目总建面95214.74平米=商业2万平米+住宅75214.74平米70项目规划——物业配比3面积2159.24面积1159.9174175

这里将是常德的国际生活方式中心、全新的婚庆外景拍摄基地和旅游纪念品消费场所。每一个良辰吉日，年轻的恋人在天主教堂、西西里草坪完成一生最美丽的演出，在玫瑰花海、丘比特广场、桃花岛定格最美丽的瞬间；每一天，常德的成就者们会到散发着浪漫气息的罗曼蒂克大街，享受温馨的下午茶，美媛佳丽会来香榭丽舍大街感受领先世界的时尚潮流；每个周末，全家人可以在这里欢聚度假，弥漫着法兰西文化气息的爱丁堡、皇后大道，温馨的花海草坪……都是时尚浪漫的休憩之地，过后还可以在威尼斯人广场带走这个城市的记忆。润景园国际生活方式中心为常德带来的不仅仅是一个全新的婚庆产业广场、旅游消费中心，更是一种时尚浪漫的生活方式，一种为忙碌过后的都市高端人群提供的、缤纷多姿的消费体验。未来商业场景71这里将是常德的国际生活方式中心、全新的婚庆外景拍175176附件2：常德集中商业市场调查72附件2：常德集中商业市场调查1761771、商圈分析常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、大量贩，自由业态和统一经营管理业态比比皆是。从全局来看，常德市各种商业业态的形成和自然组合，形成了南北专业市场、中间商业街形态的三个商圈。三大商圈分别是：以步行街为龙头的人民路商圈、以专业批发市场为主体的火车站大市场商圈、以批发市场为主体的桥南市场商圈。火车站大市场商圈人民路商圈桥南市场商圈731、商圈分析常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而177178178麦当劳肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一条街）漂亮女人街步步高百货麦当劳麦当劳家润多沃尔玛通讯一条街肯德基金钻天升商业街金钻广场及步行街新一佳超市人民路商圈以人民路为主，整个商圈的范围东到朗州路、西至武陵大道、北至四眼井路、南至人民路（包括人民路东延部分，水星楼、沃尔玛、家润多等集中商业区域）。是常德市商业的核心区域。国美苏宁人民路商圈7474麦当劳肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一条街）漂亮女178179人民路商圈特征分析业态业种：以服装为主要经营业态，其他包括了餐饮、珠宝、饰品、酒店宾馆、溜冰城等。服装品牌以国内一二线服装品牌和部分国际服装品牌为主。目标客户：作为常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了绝大部分的常德市区消费者，是区域中高端人群购物的主要区域。集中商业：德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高、大润发等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。17975人民路商圈特征分析业态业种：以服装为主要经营业态，其他包179180180大市场位于常德火车站斜对面、207国道旁，属武陵区城西街道办事处鸿升居委会辖区。目前拥有糖食副食城、水果大市场、电器五金城、百货服装城、摩托车电动车大市场、电器日化城、火车站农贸市场、家饰建材城、家具批发城等诸多专业市场。电器日化城糖酒副食城火车站农贸市场水果大市场百货服装市场摩托车电动车大市场家饰建材城家具批发城火车站大市场商圈7676大市场位于常德火车站斜对面、207国道旁，属武陵区城180181业态业种：五金、副食、服装、农贸、家具、汽车、陶瓷等。目标客户：以城市中、低收入阶层及农村为重点服务对象，形成湘西北的商品交易中心。现状：火车站大市场中的百货服装市场、电器五金城、电器日化城正在没落，不少商户已渐退出。火车站大市场商圈特征分析18177业态业种：五金、副食、服装、农贸、家具、汽车、陶瓷等。火181182182桥南市场桥南建材批发市场德客隆新世纪家电市场久光国际商厦物流市场常南汽车总站财富广场陶瓷建材市场桥南市场地处武陵镇常德沅水大桥南端３１９和２０７国道的交汇处，该市场由１９８５年的南站轮渡河坡地摊市场发展而来。逐渐形成以桥南工贸市场为主体，以桥南副食城、桥南商贸城、桥南家电城等专业市场为骨干，以周围２０家中小型市场为整体的市场群。桥南市场商圈7878桥南市场桥南建材批发市场德客隆新世纪家电市场久光国际182183业态业种：服装、鞋类、百货、日化、文体用品、床上用品、小家电、电子通讯系列品牌等。目标客户：中南地区最大的综合批发市场和湘西北地区最大的品牌商品卖场，商品辐射湘、鄂、川、黔、渝等10多个省市，辐射区人口约8000万人，年成交额逾百亿元，成为中西部地区重要的物流、信息流集散中心。市场空白：高端集中商业、娱乐休闲商业严重缺乏。桥南市场商圈特征分析18379业态业种：服装、鞋类、百货、日化、文体用品、床上用品、小183184商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主常德城区建成面积28平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由建设路、洞庭大道、武陵大道和沅安路四条城市道路交错形成。经营面积约20万㎡，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在常德大道和武陵大道北端，经营面积近30万㎡，以家电、建材、汽车等为主，辐射整个向西北。桥南大市场：以小家电、家具、服装、百货等日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。火车站商圈步行街金钻广场商圈桥南大市场商圈2、商业格局80商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以184185核心商圈占地0.51㎞2，在营面积约20万㎡，具有极强的吸引力和辐射力核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：洞庭大道、武陵大道、朗州路、沅安路。核心商圈包括步行街、人民路、高山街、金钻天升商业街以及众多分支街巷。人民路是安阳的商业重地，且周边原有市政府等政府机构，购买力强，尤其是位于城市主干道的交汇处，交通便利。通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心，已经成为常德市民购物的第一和唯一选择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。根据调查，核心商圈内有1000余家商家，总经营面积约20万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近60%。12342、商业格局81核心商圈占地0.51㎞2，在营面积约20万㎡，具有极强的1851861862、商业格局82822、商业格局1861871872、商业格局83832、商业格局187188188常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。2、商业格局8484常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润188189集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~4000$4000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态常德人均GDP3358美元。常德经济发展迅速，未来商业发展已经进入综超发展的成熟阶段，购物中心面临升级转型。3、商业发展研判85集市&沿街商业大型综合超市&仓储式购物中心便利店都市MA189190核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本项目具有先发优势市场主要商业供应项目核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者则认为小面积、低总价商铺很少。432112343、商业发展研判86核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老190191核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力发展是大势所趋消费者访谈：“到处是商铺了，乱乱的。”经营者、投资者：“没有特色的小商铺太多了，处处是店。”街铺比重高导致“满眼是铺”的商业景象未来常德的集中商业必将大行其道，这是商业发展的必然选择，常德一样。常德核心商圈3、商业发展研判87核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力发展是大势所趋191192常德目前人均商业面积为0.55㎡，未来5年内将逼近1㎡，发展空间大，商业“马太效应”仍将继续目前未来5年专业市场比例高反映出常德的区域流通中心地位。

常德市区商业在营面积约80万㎡，其中零售面积约33.2万㎡。市区人口60万，人均零售、餐饮在营面积是0.55㎡，与国内外其他城市相比，常德未来的人均商业面积仍有拓展空间。随着本项目（10余万平米）以及其他拟规划项目近20万商业供应，未来5年内常德人均商业会逼近1㎡。常德人均商业面积与其他城市对比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商业面积0.550.800.981.281.501.801.301.601.0常德遵义青岛深圳合肥上海香港纽约常德2015年4、商业空间88常德目前人均商业面积为0.55㎡，未来5年内将逼近1㎡，192193国际商业发展模式演变我国商业业态的发展历程